Bijlage C Kennissessie marktomstandigheden gebiedsontwikkeling Rijswijk
Tekst van het document
Kennissessie marktomstandigheden gebiedsontwikkeling Deloitte Real Estate | 1 juni 2023
Belangrijke opmerking Deze presentatie wordt u uitsluitend verstrekt voor informatie,- en discussiedoeleinden onder de voorwaarde dat er geen enkele zekerheid aan ontleend kan worden. Wij accepteren geen enkele verplichting, verantwoordelijkheid of aansprakelijkheid jegens u aangaande het onderwerp of de inhoud van deze presentatie.
Deze presentatie is uitsluitend voor discussiedoeleinden en is niet compleet zonder verwijzing naar, en dient uitsluitend te worden gezien in samenhang met, de mondelinge toelichting door Deloitte. Wij behouden ons het recht voor om onze analyse in deze presentatie te wijzigen. Alle in deze presentatie opgenomen informatie dient strikt vertrouwelijk te worden behandeld. Deze informatie mag in geen geval openbaar worden gemaakt of ter beschikking worden gesteld aan derden, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Deloitte. Wij accepteren geen aansprakelijkheid naar enige andere partij waaraan inzage of toegang tot deze presentatie is verleend. © 2023 Deloitte The Netherlands
Agenda
1
Bouwgrondexploitatie en grondbeleid
4
2
Veranderende marktomstandigheden
7
3
Oplossingsrichtingen landelijk
12
4
Gevolgen en oplossingen voor projecten in Rijswijk
14
© 2023 Deloitte The Netherlands
Kennissessie gemeenteraad Rijswijk
3
1. Bouwgrondexploitatie en grondbeleid Welke smaken zijn er?
© 2023 Deloitte The Netherlands
Kennissessie gemeenteraad Rijswijk
4
Bouwgrondexploitatie Grondstof, productie en product
Grondexploitatie
© 2023 Deloitte The Netherlands
Kennissessie gemeenteraad Rijswijk
5
Varianten gemeentelijk grondbeleid Basisbegrippen
Passief “Toelatingsplanologie”
Actief “Ontwikkelingsplanologie”
Faciliterend “Uitnodigingsplanologie”
Situationeel *DE NIEUWE STANDAARD*
Maatschappelijk *NIEUW*
Regisserend *NIEUW* © 2023 Deloitte The Netherlands
Kennissessie gemeenteraad Rijswijk
6
2. Veranderende marktomstandigheden Inflatie, rente, rendement, waarde
© 2023 Deloitte The Netherlands
Kennissessie gemeenteraad Rijswijk
7
Veranderende marktomstandigheden Inflatie
Source: Rabobank © 2023 Deloitte The Netherlands
Kennissessie gemeenteraad Rijswijk
8
Veranderende marktomstandigheden Er is een relatie tussen de rente en de bruto aanvangsrendementen (BAR / Yield) die beleggers hanteren % 7 6 5
Δ = 1,42%
4 Δ = 1,46%
3 2 1 0 -1
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Tienjaarsrente
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Yield
Source: C&W, IEX, Deloitte Research (2022) © 2023 Deloitte The Netherlands
Kennissessie gemeenteraad Rijswijk
9
Veranderende marktomstandigheden De bruto aanvangsrendementen (BAR) zijn het in het laatste kwartaal van 2022 (zoals verwacht) opgelopen
BAR
Residential
Offices
Retail
Logistics
Industrial
Prime net initial yield Q4 Prime net initial yield Q3 q-o-q change (bps)
3,70% 2,95% 75
3,80% 3,00% 80
3,60% 3,10% 50
4,25% 3,80% 45
5,25% 4,75% 50
Prime market rent/sqm Q4* Prime market rent/sqm Q3* q-o-q change (%)
14,7 14,9 -1,34%
500 495 1,01%
2400 2500 -4,00%
100 95 5,26%
100 95 5,26%
6,30% 5,80% 50
7,70% 8,10% -40
1,10% 0,90% 20
1,70% 1,90% 20
x x x
x x x
x x x
x x x
Vacancy rate Q4 Vacancy rate Q3 q-o-q change (bps)
House price/sqm Q4 House price/sqm Q3 q-o-q change (%)
3780 3886 -2,73%
*Residential is average market rent / sqm Source: JLL, Cushman & Wakefield, NVM
© 2023 Deloitte The Netherlands
Kennissessie gemeenteraad Rijswijk
10
Veranderende marktomstandigheden Relatie bruto aanvangsrendement (BAR) en vastgoedwaarde
Object
Zelfde object, veranderde markt
• Huur € 1 mln
• Huur € 900k
• BAR 5%
• BAR 6%
• Max. investering: € 1 mln / 5% = € 20 mln
• Max. investering: € 900k / 6% = € 15 mln
• AF: kosten koper 11% (waarvan 10,4% overdrachtsbelasting)
• AF: kosten koper 11% (waarvan 10,4% overdrachtsbelasting)
• Waarde: € 18 mln
• Waarde € 13,5 mln
25% waardedaling
© 2023 Deloitte The Netherlands
Kennissessie gemeenteraad Rijswijk
11
3. Oplossingsrichtingen landelijk Hoe halen we de 100.000 woningen per jaar van Hugo?
© 2023 Deloitte The Netherlands
Kennissessie gemeenteraad Rijswijk
12
Oplossingsrichtingen landelijk De woningbouwproductie op peil krijgen was al problematisch voor ‘Oekraïne’
Productie
Oplossingen afgelopen jaren
•
100.000 woningen per jaar is de ambitie van het kabinet
•
Woondeals regionaal
•
74.000 nieuwbouwwoningen in 2022 (+ 10.000 transformaties)
•
NOVI met zoekgebieden grootschalige woningbouwlocaties
•
63.000 bouwvergunningen in 2022
•
Betaalbaarheidsbeleid gemeenten
Problemen
•
Woningbouwimpulsen (met betaalbaarheidseis)
•
Onrendabele toppen binnenstedelijke projecten
•
Industrieel bouwen (fabrieken)
•
Stapeling van eisen (betaalbaarheid en duurzaamheid)
•
Flexpools, expertteams, aanjaagteams
•
Te weinig capaciteit bij gemeenten
•
Extern salderen (stikstof)
•
Steeds minder bouwgrond bij gemeenten
Nieuwe oplossingsrichtingen
•
Stikstof / Natura 2000
•
Bezwaar- en beroepsrocedures verkorten (recente ambitie)
Nieuwe problemen
•
Flexwoningen (programma BZK, incl. garantstellingen)
•
Stijgende kosten, stijgende rente, stagnerende vastgoedmarkten
•
Programma aanpak piekbelasters LNV (in de maak)
•
Impact Kaderrichtlijn Water
•
WBI verlengen/aanpassen? (speelt overal)
•
‘Net Land take’ beleid EU
© 2023 Deloitte The Netherlands
Kennissessie gemeenteraad Rijswijk
13
4. Gevolgen en oplossingen voor projecten in Rijswijk Hoe houden we onze projecten overeind?
© 2023 Deloitte The Netherlands
Kennissessie gemeenteraad Rijswijk
14
Gevolgen en oplossingen voor Rijswijk Eigen bouwgrondexploitaties (bijv. Rijswijk Buiten)
Gevolgen eigen bouwgrond
Oplossingen eigen bouwgrond
•
Bouwkosten stijgen (nog altijd)
•
In gesprek blijven met de markt
•
Woningprijzen stagneren, grondopbrengsten dalen
•
Kosten ‘uit de grex’ halen en langjarig afschrijven
•
Kosten civiele werken en planvorming stijgen (nog altijd)
•
Meer verdienpotentie in het plan
•
Langere grondonderhandelingen in een neergaande markt
−
Meer meters (let op, vergt mogelijk nieuw bestemmingsplan)
•
Risico van vertraging
−
Minder betaalbaar (past dat binnen beleid en afspraken regio?)
•
Vertraging leidt tot meer personele en rentekosten
−
Parkeernorm aanpassen
•
Per saldo oplopende verliezen
© 2023 Deloitte The Netherlands
•
Opnieuw kijken naar subsidiemogelijkheden
•
Dynamic pricing (samen met de markt)
•
Verliezen accepteren / voorzien
•
Hopen op betere tijden
Kennissessie gemeenteraad Rijswijk
15
Gevolgen en oplossingen voor Rijswijk Projecten van derden (bijv. Boogaard)
Gevolgen projecten van derden
Oplossingen projecten van derden
•
Bouwkosten stijgen (nog altijd)
•
•
Woning- en vastgoedprijzen stagneren
In gesprek blijven met de markt, als het moeilijk wordt naast elkaar staan in plaats van tegenover elkaar
•
Beleggers haken af en/of verlagen prijzen
•
Voorspelbaar gedrag en gelijke behandeling van partijen
•
Langere verkooptijden in een moeilijkere markt
•
Meer verdienpotentie in het plan
•
Stiko’s kleuren rood: marges verdampen, oplopende verliezen
•
Ontwikkelaars gaan niet verlieslatend bouwen, projecten vallen stil
•
Heronderhandelingen over (o.a.) programma
© 2023 Deloitte The Netherlands
−
Meer meters (let op, vergt mogelijk nieuw bestemmingsplan)
−
Minder betaalbaar (let op, past mogelijk niet binnen WBI)
−
Parkeernorm aanpassen
−
Verlagen financiële bijdrage aan gemeente
•
Opnieuw samen kijken naar subsidiemogelijkheden
•
Garanties op afzetbaarheid (let op staatssteun)
•
Onrendabele top financiering (let op staatssteun)
•
Project overnemen op vrijwillige basis
•
Onteigening (kan worden overwogen als blijkt dat de ontwikkelaar structureel vertraagt, ondanks een economisch uitvoerbaar plan) Kennissessie gemeenteraad Rijswijk
16
Dilemma’s voor de Gemeente Rijswijk Discussie
1. Inleveren op beleid (betaalbaarheid, duurzaamheid, parkeren) om te voorkomen dat projecten stilvallen? 2. Hoe erg vinden we het als bepaalde projecten tijdelijk stilvallen in relatie tot onze (woningbouw)opgaven? 3. Hoe leveren we creatief maatwerk én waarborgen we een gelijke behandeling van partijen? 4. Zijn we bereid om meer risico’s naar ons toe te halen als gemeente om projecten vooruit te helpen?
© 2023 Deloitte The Netherlands
Kennissessie gemeenteraad Rijswijk
17
Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee, and its network of member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see www.deloitte.com/about for a detailed description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its member firms. This communication contains general information only, and none of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, its member firms, or their related entities (collectively, the “Deloitte Network”) is, by means of this communication, rendering professional advice or services. Before making any decision or taking any action that may affect your finances or your business, you should consult a qualified professional adviser. No entity in the Deloitte Network shall be responsible for any loss whatsoever sustained by any person who relies on this communication. © 2023. Neem voor informatie contact op met Deloitte Nederland.