Bijlage B Notitie financiële gevolgen scenario’s herontwikkeling locatie Marimbahal (RV 25-016)

Notitie Ruimtelijke Ontwikkelingen Ruimte

aan

van / doorkiesnummer

ter kennisname aan

W. Bos (06) 39676965 corsanummer

bijlage(n)

25.013706

datum

25 februari 2025

betreft

FINANCIËLE GEVOLGEN SCENARIO’S HERONTWIKKELING LOCATIE MARIMBAHAL

Deze notitie bestaat uit de volgende onderdelen: A. Financiële gevolgen voorkeursscenario 3 – sportzaal (scenario A) B. Financiële gevolgen scenario motie raad – sportzaal (scenario’s B en C) C. Financiële gevolgen herontwikkeling locatie Marimbahal - grondexploitatie

13-2-2025 16:32

pagina 1 van 12

Notitie (vervolg)

FINANCIËLE GEVOLGEN MARIMBAHAL VOORKEURSSCENARIO 3 (SCENARIO A) SPORTZAAL Inleiding Deze notitie beschrijft de financiële gevolgen voor de update van het voorkeur scenario raad voor de Marimbahal: Sloop Marimbahal en nieuwbouw sportzaal. De sportzaal maakt onderdeel uit van een groter complex met woningen en maatschappelijke voorzieningen. De exploitatieberekeningen betreffen alleen de sportzaal. De notitie is als volgt opgebouwd. Allereerst worden de uitgangspunten benoemd waarop de exploitatieberekeningen zijn gebaseerd. Vervolgens worden voor het voorkeur scenario de gevolgen voor een gebruiksperiode van 60 jaar op basis van benchmark tarieven beschreven. Uitgangspunten Bij de totstandkoming van de exploitatieberekeningen voor het voorkeur scenario raad worden onderstaande uitgangspunten gehanteerd. Uitgaande van opname van de nieuwbouw Marimbahal in de kadernota 2026 en behandeling ervan in de raad eind 2025 is de voorlopige planning als volgt: ▪ Start ontwikkeling en voorbereiding primo 2025 ▪ Planvorming en ontwikkeling gereed medio 2026 ▪ Aanbesteding medio 2027 ▪ Start voorbereiding realisatie primo 2028 ▪ Start realisatie medio 2028 ▪ Ingebruikname en start exploitatie 1 januari 2030 De oppervlakte van de sportzaal bedraagt circa 1.200 m2 bvo (zie bijlage 1 globaal pve). De initiële investering is inclusief grondkosten De rekenrente bedraagt 1,00%.

De investering zal volgens de componentenmethode worden geactiveerd, waarbij er op het gebouw een afschrijftermijn van 60 jaar wordt gehanteerd. Enerzijds om de sportaccommodatie in lijn met de rest complex te brengen (levensduur meer dan 60 jaar) en anderzijds omdat sportaccommodaties gerealiseerd met technieken anno 2025 een levensverwachting van zo’n 60 jaar hebben. Op de installaties wordt een afschrijftermijn van 20 jaar gehanteerd. Op de inrichting wordt een afschrijftermijn van 10 jaar gehanteerd. Bij einde kapitaallasten (exclusief grond) wordt een restwaarde van 0% aangehouden omdat het incourant vastgoed betreft dat onderdeel uitmaakt van een groter complex. De impact van de factor verduurzamen – duurzaamheid is 95%. Dit houdt in dat de nieuw te bouwen sportzaal tenminste een BENG gebouw (gas-loos) zal zijn.

25.013706

13-2-2025 16:32

pagina 2 van 12

Notitie (vervolg)

Voor het beoogd gebruik van de nieuw te bouwen sportzaal is een prognose opgesteld. Hiervoor is gebruik gemaakt van actueel gebruik (bezetting) en inzichten uit het rapport “Ruimte voor sport in Rijswijk” (Mulier Instituut, 2018). Hieruit blijkt dat de sportzaal op weekdagen voor bewegingsonderwijs en trainingen zal worden gebruikt en in de weekenden als trainingsfaciliteit voor verenigingen. De sportzaal zal derhalve hoofdzakelijk alleen als gymzalen worden gebruikt. Op basis hiervan volgt een prognose voor gebruik, waarbij de sportzaal op jaarbasis circa 2.859 uur (1.787 uur op weekdagen en 1.072 in de weekenden) als gymzaal zal worden gebruikt (zie bijlage 2 prognose gebruik sportzaal en sporthal). Tarieven gebruik gymzaal: Gymzaal gemiddeld maatschappelijk uurtarief 2024: Gymzaal hoogste maatschappelijk uurtarief 2024: Gymzaal laagste maatschappelijk uurtarief 2024:

€ 22,50 € 36,35 (Leeuwarden) € 17,00 (Maastricht/Enschede)

De exploitatie is op basis van gemiddeld maatschappelijk uurtarief (benchmark) doorgerekend. Subsidiemogelijkheden Gemeenten kunnen de btw die hen in rekening wordt gebracht voor investeringen in sport, niet meer in aftrek brengen. Om de ontwikkeling en instandhouding van sportaccommodaties te stimuleren, kunnen gemeenten jaarlijkse de Specifieke Uitkering Stimulering Sport aanvragen. Kosten die in aanmerking komen voor de specifieke uitkering zijn o.a. de nieuwbouw van onroerende zaken. Van deze regeling zijn ook een aantal kosten uitgezonderd. Uitgezonderd zijn bijv. de kosten voor activiteiten voor bewegingsonderwijs. Omdat de sportzaal naar verwachting ook zal worden ingezet voor het bewegingsonderwijs, zal maar een deel van de investering in aanmerking komen voor subsidie via deze regeling. Op basis van de huidige gebruiksprognoses is een voorlopige inschatting gemaakt van het mogelijke subsidiabele deel op de investering. Ontvangen subsidies worden gezien als bijdrage van derden en worden in mindering gebracht op de nieuwe investering. In het doorrekenen van de kapitaallasten is met de gemaakte inschatting rekening gehouden. De toekenning van de subsidie is overigens afhankelijk van de beoordeling door het rijk en van de hoeveelheid landelijke aanvragen. Er is sprake van een landelijk uitkeringsplafond.

De eventueel toegekende subsidie wordt pas verstrekt na het uitvoeren van de activiteiten. Ook loopt de huidige regeling van SPUK Stimulering Sport tot en met 2025. Het ministerie van VWS onderzoekt samen met belanghebbenden hoe gemeenten vanaf 2026 gecompenseerd kunnen worden voor het btw-verlies op sportuitgaven. De afgelopen jaren is er altijd sprake geweest van een volledige toekenning van het aangevraagde subsidiebedrag. Het is niet gegarandeerd dat dit in de toekomst ook gewaarborgd is.

25.013706

13-2-2025 16:32

pagina 3 van 12

Notitie (vervolg)

Gevolgen exploitatie voorkeur scenario raad – gebruiksperiode 60 jaar De totale investeringskosten (inclusief grondkosten) voor scenario A worden geraamd op 5,9 miljoen incl. btw - 4,9 miljoen excl. btw (prijspeil 2027). De investering (met daarop in mindering gebracht de verwachte subsidie en excl. grondkosten) wordt conform hierboven genoemde termijnen afgeschreven met een restwaarde van 0%. De exploitatieberekening gaat uit van het toepassen gemiddelde benchmark tarieven voor zaken zoals onderhoud, energie, verzekeringen, schoonmaak, beheer en belastingen. Bij een geprognosticeerd gebruik van 2.859 uur per jaar als gymzaal zijn de financiële gevolgen dan als volgt: ▪

Scenario A: een jaarlijks tekort van ruim € 180K bij aanvang exploitatie

Kanttekeningen Bovenstaande berekeningen zijn gebaseerd op benchmarktarieven en een globaal PVE. Het uiteindelijke resultaat in de exploitatie is afhankelijk van diverse factoren, waaronder de verdere uitwerking van het PVE, rekenrente, markt en de indexaties en de uiteindelijk subsidie vanuit de SPUK Stimulering Sport.

25.013706

13-2-2025 16:32

pagina 4 van 12

Notitie (vervolg)

BIJLAGE 1 – Globaal Programma van Eisen Sportzaal

Sportzaal (tenminste 22 m x 28 m) inclusief uitloop

750 m2 bvo

Kleedruimte

180 m2 bvo

Annex (berging, ehbo, docent, etc.)

100 m2 bvo

Entree + bar

70 m2 bvo

Verkeersruimte ca. 9%

40 m2 bvo

Onvoorzien ca. 5%

60 m2 bvo

Totaal Sportzaal

1.200 m2 bvo

Alle bovenstaande maten zijn circa maten De uiteindelijke afmeting van de sportzaal (sportgedeelte) dient multifunctioneel te zijn: dit betekent dat nagenoeg alle binnensporten mogelijk moeten zijn

25.013706

13-2-2025 16:32

pagina 5 van 12

Notitie (vervolg)

A. FINANCIËLE GEVOLGEN MARIMBAHAL SCENARIO MOTIE (SCENARIO’S B en C) SPORTZAAL Inleiding Deze notitie beschrijft de financiële gevolgen voor de update van scenario motie voor de Marimbahal: Sloop Marimbahal en nieuwbouw sporthal. De sporthal maakt onderdeel uit van een groter complex met woningen, maatschappelijke voorzieningen en een pareergarage. Deze exploitatieberekeningen betreffen alleen de sporthal. De notitie is als volgt opgebouwd. Allereerst worden de uitgangspunten benoemd waarop de exploitatieberekeningen zijn gebaseerd. Vervolgens worden voor het scenario motie de gevolgen voor een gebruiksperiode van 60 jaar op basis van benchmarktarieven beschreven.

Uitgangspunten Bij de totstandkoming van de exploitatieberekeningen voor scenario motie worden onderstaande uitgangspunten gehanteerd. Uitgaande van opname van de nieuwbouw Marimbahal in de kadernota 2026 en behandeling ervan in de raad eind 2025 is de voorlopige planning als volgt: ▪ Start ontwikkeling en voorbereiding primo 2025 ▪ Planvorming en ontwikkeling gereed medio 2026 ▪ Aanbesteding medio 2027 ▪ Start voorbereiding realisatie primo 2028 ▪ Start realisatie medio 2028 ▪ Ingebruikname en start exploitatie 1 januari 2030 De oppervlakte van de sporthal bedraagt circa 2.500 m2 bvo (zie bijlage 1 globaal pve). De investering is inclusief grondkosten De rekenrente bedraagt 1,00%. De investering zal volgens de componentenmethode worden geactiveerd, waarbij er op het gebouw een afschrijftermijn van 60 jaar wordt gehanteerd. Enerzijds om de sportaccommodatie in lijn met de rest complex te brengen (levensduur meer dan 60 jaar) en anderzijds omdat sportaccommodaties gerealiseerd met technieken anno 2025 een levensverwachting van zo’n 60 jaar hebben. Op de installaties wordt een afschrijftermijn van 20 jaar gehanteerd. Op de inrichting wordt een afschrijftermijn van 10 jaar gehanteerd. Bij einde kapitaallasten (exclusief grond) wordt een restwaarde van 0% aangehouden omdat het incourant vastgoed betreft dat onderdeel uitmaakt van een groter complex.

De impact van de factor verduurzamen – duurzaamheid is 95%. Dit houdt in dat de nieuw te bouwen sporthal tenminste een BENG gebouw (gas-loos) zal zijn.

25.013706

13-2-2025 16:32

pagina 6 van 12

Notitie (vervolg)

Voor het beoogd gebruik van de nieuw te bouwen sporthal is een prognose opgesteld. Hiervoor is gebruik gemaakt van actueel gebruik (bezetting) en inzichten uit het rapport “Ruimte voor sport in Rijswijk” (Mulier Instituut, 2018). Hieruit blijkt dat de sporthal op weekdagen hoofdzakelijk als gymzaal (bewegingsonderwijs en trainingen) zal worden gebruikt en in de weekenden als sporthal voor wedstrijden. Op basis hiervan volgt een prognose voor gebruik, waarbij de sporthal op jaarbasis circa 2.681 uur als gymzaal zal worden gebruikt en circa 715 uur als sporthal. Tarieven gebruik gymzaal en sporthal: Gymzaal gemiddeld maatschappelijk uurtarief 2024: Gymzaal hoogste maatschappelijk uurtarief 2024: Gymzaal laagste maatschappelijk uurtarief 2024:

€ 22,50

Sporthal gemiddeld maatschappelijk uurtarief 2024: Sporthal hoogste maatschappelijk uurtarief 2024: Sporthal laagste maatschappelijk uurtarief 2024:

€ 75,00

€ 36,35 (Leeuwarden) € 17,00 (Maastricht/Enschede)

€ 115,00 (Arnhem) € 45,50 (Den Bosch)

De exploitatie is op basis van gemiddeld maatschappelijk uurtarief (benchmark) doorgerekend. Subsidiemogelijkheden Gemeenten kunnen de btw die hen in rekening wordt gebracht voor investeringen in sport, niet meer in aftrek brengen. Om de ontwikkeling en instandhouding van sportaccommodaties te stimuleren, kunnen gemeenten jaarlijkse de Specifieke Uitkering Stimulering Sport aanvragen. Kosten die in aanmerking komen voor de specifieke uitkering zijn o.a. de nieuwbouw van onroerende zaken. Van deze regeling zijn ook een aantal kosten uitgezonderd. Uitgezonderd zijn bijv. de kosten voor activiteiten voor bewegingsonderwijs. Omdat de sporthal naar verwachting ook zal worden ingezet voor het bewegingsonderwijs, zal maar een deel van de investering in aanmerking komen voor subsidie via deze regeling. Op basis van de huidige gebruiksprognoses is een voorlopige inschatting gemaakt van het mogelijke subsidiabele deel op de investering. Ontvangen subsidies worden gezien als bijdrage van derden en worden in mindering gebracht op de nieuwe investering. In het doorrekenen van de kapitaallasten is met de gemaakte inschatting rekening gehouden. De toekenning van de subsidie is overigens afhankelijk van de beoordeling door het rijk en van de hoeveelheid landelijke aanvragen. Er is sprake van een landelijk uitkeringsplafond.

De eventueel toegekende subsidie wordt pas verstrekt na het uitvoeren van de activiteiten. Ook loopt de huidige regeling van SPUK Stimulering Sport tot en met 2025. Het ministerie van VWS onderzoekt samen met belanghebbenden hoe gemeenten vanaf 2026 gecompenseerd kunnen worden voor het btw-verlies op sportuitgaven. De afgelopen jaren is er altijd sprake geweest van een volledige toekenning van het aangevraagde subsidiebedrag. Het is niet gegarandeerd dat dit in de toekomst ook gewaarborgd is. Gevolgen exploitatie scenario motie – gebruiksperiode 60 jaar De totale investeringskosten (inclusief grondkosten) voor scenario B worden geraamd op ruim 12,3 miljoen incl. btw – 10,3 miljoen excl. btw (prijspeil 2027).

25.013706

13-2-2025 16:32

pagina 7 van 12

Notitie (vervolg)

De totale investeringskosten (inclusief grondkosten) voor scenario C worden geraamd op ruim 12,6 miljoen incl. btw – 10,6 miljoen excl. btw (prijspeil 2027). De investering (met daarop in mindering gebracht de verwachte subsidie en excl. grondkosten) wordt conform hierboven genoemde termijnen afgeschreven met een restwaarde van 0%. De exploitatieberekening gaat uit van het toepassen gemiddelde benchmark tarieven voor zaken zoals onderhoud, energie, verzekeringen, schoonmaak, beheer en belastingen. Bij een geprognosticeerd gebruik van 2.681 uur per jaar als gymzaal en 715 uur per jaar als sporthal, zijn de financiële gevolgen dan als volgt: ▪ ▪ ▪

Scenario B: een jaarlijks tekort van circa € 385K bij aanvang exploitatie. Scenario C: een jaarlijks tekort van circa € 395K bij aanvang exploitatie.

Kanttekeningen Bovenstaande berekeningen zijn gebaseerd op benchmarktarieven en een globaal PVE. Het uiteindelijke resultaat in de exploitatie is afhankelijk van diverse factoren, waaronder de verdere uitwerking van het PVE, rekenrente, markt en de indexaties en de uiteindelijk subsidie vanuit de SPUK Stimulering Sport.

25.013706

13-2-2025 16:32

pagina 8 van 12

Notitie (vervolg)

BIJLAGE 1 – Globaal Programma van Eisen Sporthal

Sporthal (tenminste 44 m x 24 m) inclusief uitloop Tribune

1.400 m2 bvo 200 m2 bvo

Kleedruimte

300 m2 bvo

Annex (berging, ehbo, docent, etc.)

300 m2 bvo

Kantine

200 m2 bvo

Verkeersruimte ca. 9%

85 m2 bvo

Onvoorzien ca. 5%

115 m2 bvo

Totaal Sporthal

2.500 m2 bvo

Alle bovenstaande maten zijn circa maten De uiteindelijke afmeting van de sporthal (sportgedeelte) dient multifunctioneel te zijn: dit betekent dat nagenoeg alle binnensporten mogelijk moeten zijn

25.013706

13-2-2025 16:32

pagina 9 van 12

Notitie (vervolg)

C. FINANCIELE GEVOLGEN HERONTIWKKELING LOCATIE MARIMBAHAL – GRONDEXPLOITATIE In deze notitie worden de berekeningen met betrekking tot de grondexploitatie toegelicht. Basis voor de berekening is het document Uitwerking scenario’s Marimbahallocatie d.d. 2-2-2025. Scenario A: Voorkeursscenario raad (sportzaal 22m x 28m) Dit scenario is het voorkeursscenario van de Raad. In de besluitvorming in januari 2024 was dit scenario 3A. Dit scenario gaat uit van de realisatie van een nieuwe sportzaal, maatschappelijke voorzieningen en 20 sociale huurwoningen. Inmiddels zijn in de uitwerking hier nog 10 middeldure woningen aan toegevoegd. Het programma ziet er nu als volgt uit. Sportzaal: 22 bij 28 meter met bijbehorende voorzieningen. Totaal 1.200 m² BVO. Maatschappelijke voorzieningen: Totaal 480 m² BVO. Wonen: 20 sociale huurwoningen met een oppervlak van 50 m² GBO, ca 68,5 m² BVO. Wonen: 10 middeldure woningen met een oppervlak van 50 m² GBO, ca 68,5 m² BVO. Parkeren: in het openbare gebied. • In dit scenario worden de grondopbrengsten geraamd op ca € 880.000, - excl. BTW. Voor de sociale huurappartementen (50 m² GBO) wordt uitgegaan van een grondprijs van € 16.440, - excl. BTW per woning. De grondopbrengst voor een middeldure huurwoning (50 m² GBO, huur betaalbaar) is ingeschat op € 21.600, - excl. BTW.

Voor de sportzaal en de maatschappelijke voorzieningen wordt uitgegaan van een grondprijs van € 200,- excl. BTW per m² BVO. Genoemde bedragen prijspeil 2024. De bedragen kunnen hoger uitvallen door actualisatie Grondprijzenbrief. • De kosten van de grondexploitatie worden geraamd op ca € 1.480.000 excl. BTW. In de kosten zijn opgenomen de plankosten (€ 400.000, -), de kosten bouwrijp maken (€ 100.000), de kosten voor het opwaarderen van het groen en de aanleg van de groene oever (€ 300.000, -) en de vergroening van het parkeerterrein (€ 480.000). Eveneens is een post voor kostenstijgingen en onvoorzien opgenomen (€ 200.000) waarmee prijspeil 2027 uitgangspunt wordt. De boekwaarde en de sloopkosten zijn al opgenomen in de begroting en daarmee gedekt. NB: dit betreft een eerste raming op basis van kengetallen. Bij een verdere uitwerking van het plan zullen de kosten nauwkeuriger geraamd kunnen worden. • Het negatieve saldo van de grondexploitatie, waarvoor dekking gevonden dient te worden, bedraagt afgerond € 600.000, - excl. BTW prijspeil 2027. Scenario’s B: scenario motie raad (sportzaal 24m x 44m) Op verzoek van de Raad is in de besluitvorming in januari 2024 dit als een te onderzoeken scenario toegevoegd.

Dit scenario gaat uit van de realisatie van een nieuwe sportzaal met tribune en kantine (meer een sporthal), maatschappelijke voorzieningen, 20 sociale huurwoningen en 20 middeldure woningen. Het programma ziet er als volgt uit. Sportzaal: 24 bij 44 meter met bijbehorende ‘extra’ voorzieningen. Totaal 2.500 m² BVO. Maatschappelijke voorzieningen: Totaal 390 m² BVO. Wonen: 20 sociale huurwoningen met een oppervlak van 50 m² GBO, ca 68,5 m² BVO. Wonen: 20 middeldure woningen met een oppervlak van 50 m² GBO, ca 68,5 m² BVO. Parkeren: deels in het openbare gebied, deels gebouwd op maaiveld onder de sportzaal.

25.013706

13-2-2025 16:32

pagina 10 van 12

Notitie (vervolg)

• In dit scenario worden de grondopbrengsten geraamd op ca € 1.340.000, - excl. BTW. Voor de afzonderlijke programmaonderdelen wordt hetzelfde prijsniveau aangehouden dan in het voorkeursscenario van de Raad. De in rekening te brengen aantallen en m² verschillen waardoor een hogere grondprijs wordt gerealiseerd. Voor verdere gegevens, zie voorkeursscenario. • De kosten van de grondexploitatie worden geraamd op ca € 1.760.000, - excl. BTW. Dit is € 280.000, - hoger dan het voorkeursscenario van de Raad door inrichtingskosten parkeren onder de sportzaal. Voor een overzicht van de overige kosten, zie het voorkeursscenario. • Het negatieve saldo van de grondexploitatie, waarvoor dekking gevonden dient te worden, bedraagt afgerond € 420.000,- excl. BTW prijspeil 2027. Scenario C: scenario motie raad (sportzaal 24m x 44 m) (verschoven) met behoud kunstwerk De resultaten zijn gelijk aan het scenario B motie raad (sportzaal 24m x 44 m) met de toevoeging dat de kosten verplaatsing, dan wel inpassing trafo van € 150.000 hieraan zijn toegevoegd. Wel is er sprake van een verschuiving van kosten door een andere positionering van het groen (buurtpark). Totaaloverzicht In onderstaande tabel worden de grondexploitaties van de scenario’s weergegeven, waarbij alle getallen exclusief BTW zijn. Prijspeil 2024. Voor prijsstijgingen en onvoorzien is een extra post opgenomen daarmee prijspeil 2027.

In de berekeningen zijn de bedragen afgerond op duizendtallen.

25.013706

13-2-2025 16:32

pagina 11 van 12

Notitie (vervolg)

Met vriendelijke groet, Wim Bos Deze brief is digitaal aangemaakt, en daarom niet ondertekend.

25.013706

13-2-2025 16:32

pagina 12 van 12