Bijlage 3m Motivering - Ontwikkelkader Rijswijk
Tekst van het document
In het raamwerk worden de aanleidingen voor dergelijke kwaliteiten aangestipt, soms liggend in het openbare domein, maar in veel gevallen ook opgenomen in de uitgeefbare percelen. Voor deze laatste categorie zijn voor de bouwvelden rePlangebied openbare ruimte 48%
gels opgenomen waardoor lucht in de bouwvelden bebouwing 52% wordt afgedwongen en groen en ruimte aan het Havenkwartier wordt teruggegeven.
SUNSPOTS
Aantal meter langsparkeren:
2.534 meter Totaal aantal parkeerplaatsen:
349 parkeerplaatsen
Het Havenkwartier in beweging Ruimtelijk kader Havengebied Plaspoelpolder
57
Bijlage 1 |
78
Plangebied
6. 0-meting watertoets openbare ruimte 48% bouwvelden 52%
peildatum 1 september 2016 OPPERVLAKTEWATER OP 1 SEPTEMBER 2016
PARKEREN OP STRAAT
Aantal meter langsparker
2.534 meter
Oppervlak water plangebied:
Totaal aantal parkeerplaa
349 parkeerp
25.097 m2 Oppervlak onverhard plangebied:
35.872 m2 Oppervlak verhard plangebied:
144.867 m2
Opgenomen functionaliteiten in het raamwerk Havengebied Plaspoelpolder
Watercompensatie
Calculatie plangebied schaal
datum
1:5000
10 oktober 2017
formaat
A4
Inpassing (bezoekers)parkeren studio Hartzema BV
Voorgesteld Westblaak 49 wordt het bewoners parkeren op eigen terrein op NL-3012 KD Rotterdam
+31 10 281 07 51 gebeurt binnen de bouwvelden, ondergronds, te lossen. Dit mail@studiohartzema.com
De grote hoeveelheid verharding in het gebied vraagt naar
geïntegreerd in de bebouwing of doormiddel van zelfstandige
oppervlaktewater om dit te compenseren. Het raamwerk voor-
(gebouwde) parkeervoorzieningen.
ziet, als gezegd, in het behoud van de havens en het toevoe-
Voor het bezoekers parkeren geldt dat dit deels in de bouw-
gen van een (water)doorsteek. Daarnaast wordt voorgesteld
velden, deels op straat dient te gebeuren. Dit is praktisch,
in de straatprofielen aan weerszijden lineaire regentuinen op
effectief vanwege dubbelgebruik van bedrijvigheid en woon-
te nemen. Hierin wordt het hemelwater van de gebouwen en
functies en draagt bij aan de gastvrijheid van het gebied.
de straten opgevangen en vertraagd afgevoerd naar het op-
Omgekeerd geldt dat een teveel aan geparkeerde auto’s
pervlaktewater. Op deze manier blijft de maatvoering van de
juist afbreuk doet aan de kwaliteit van de openbare ruimte
straten in tact maar worden deze veel groener.
en dus aan de aantrekkelijkheid van het gebied als geheel.
De zichtbare afkoppeling van het regenwater voegt kwaliteit
In een werkomgeving speelt bovendien het gegeven mee dat
toe aan de openbare ruimte en zorgt voor een grotere kli-
het overdag te vol aan voelt en ’s avonds en in het weekend
maatbestendigheid van het gebied als geheel.
juist als te leeg. Voor een gemengd stedelijk gebied is een juist balans noodzakelijk, waarbij de algehele kwaliteit van de openbare ruimte voorop staat, maar tegelijk veel parkeren wordt mogelijk gemaakt. Als oplossing worden stoepen breder gemaakt en wordt een beplantingsstrook als overgang naar de rijbaan gemaakt. Daarachter wordt parallel aan de weg langsparkeren ingepast afgewisseld met bomen.
58
Bijlage 1 |
79
BESTAANDE- EN NIEUWE BOOMSTRUCTUREN
BREEDTE IN PROFIEL
A1 A2
3,5
2,0 2,2
6,5
2,2 2,0
3,5
4,6
2,3 2,2
22,0
6,5
2,2 2,5
9,6
30,0
Havengebied Plaspoelpolder Profielen
Bomen, bestaand en nieuw toe te voegen
Inpassing ondergrondse infrastructuur
schaal
datum
1:1000
7 mei 2018
Het Havengebied van Plaspoelpolder heeft geen expliciete
Het raamwerk van de openbare ruimte zorgt voor een goed
0.67
groene uitstraling. In sommige straten is een sporadische
functionerende maaiveldstad maar biedt ook plek aan de
boom of bomenrij gepland, vaak zonder samenhang met an-
ondergrondse infrastructuur. Hiervoor dient de ruimte op
dere delen van de straat. Wel is er veel groen langs de randen
maaiveld voldoende breed te zijn, maar er zal ook rekening
van het gebied. Aan de noordwestzijde wordt de korte haven
gehouden moeten worden met obstakels, zoals bomen en
afgezoomd door de bomen van Begraafplaats Oud-Rijswijk
watergangen. Op dit moment is onvoldoende duidelijk welke
en aan de zuidoostzijde siert een bosschage het Jaagpad en
ondergrondse infrastructuur in het gebied aanwezig is en in
loopt langs de overzijde van de Vliet een doorlopende rij ie-
welke conditie deze zich bevindt. Wel ligt de wegas van toe-
pen. De enige hoofd-boomstructuur die het gebied aanraakt
komstige profielen zoveel mogelijk richting de originele weg-
wordt gevormd door de drie rijen esdoorns die aan de Burge-
as en wordt met de inpassing van bomen rekening gehouden
meester Elsenlaan staan en vanuit het zuiden mee afbuigen
met de beoogde ligging van ondergrondse infrastructuur.
formaat
A3 tekeningnummer
naar het noordwesten. In het raamwerk wordt gezocht de bestaande bomen te behouden en de groenstructuur verder uit te breiden. Door in de profielopbouw van de wegenstructuur de rijbaan te versmallen en stoepen te verbreden, ontstaat tussen de rijbaan en het trottoir de ruimte voor een lineaire groenstrook. Niet alleen komt deze groenstrook ten gunste van het wateropvang-vraagstuk, het schept ook de mogelijkheid om een bomenstructuur door het hele Havenkwartier te realiseren. De groenere invulling van straten met stroken en specifieke bomen komt de verblijfskwaliteit ten gunste en draagt bij aan de herkenbaarheid en identiteitswaarde van het Havenkwartier.
Het Havenkwartier in beweging Ruimtelijk kader Havengebied Plaspoelpolder
59
Bijlage 1 |
80
IMPRESSIE RIJSWIJK HAVEN
60
Bijlage 1 |
81
Het Havenkwartier in beweging Ruimtelijk kader Havengebied Plaspoelpolder
Bijlage 1 |
61
82
NAAR EEN KLEINERE KORREL EN
Op die manier wordt het stratenweef-
middelen om het straatleven aantrek-
GOEDE OMGEVINGSKWALITEIT
sel van het Havenkwartier verrijkt en de
kelijker te maken.
In de basis volgt de bebouwing de
volume-opbouw gevarieerd.
Tenslotte spelen de hoeken een cru-
contouren van het bouwveld middels
De lengte van gebouwen of een ge-
ciale rol. Hiermee worden immers
bebouwing in de rooilijn. Als extra
parcelleerde gebouweenheid wordt
twee straten gevormd. De hoeken in
wordt gesteld dat ieder bouwveld
gemaximeerd. Dit komt overeen met de
de bouwvelden zijn daarom gaaf en
openbare ruimte toevoegt aanvullend
grotere volumes binnen Plaspoelpolder
stedelijk – de gebouwen gaan de hoek
aan de straten en de havens in het
en is ook de blokmaat van de woonbe-
om. Om die reden is het niet toege-
gebied. Dit kan zijn door de straat of
bouwing ten noorden van de haven aan
staan om de hoek van het volume in te
een gracht door het bouwveld te trek-
de Prunuskade. Dit betekent dat er na
vullen met technische voorzieningen
ken en/of door plaatselijk de bebou-
deze maximale lengte door middel van
en/of entrees tot parkeervoorzieningen.
wing iets terug te leggen van de rooilijn
architectuur en vormgeving verschillen
Het wordt als meerwaarde gezien als
waardoor kleine voorpleinen ontstaan
worden gemaakt tussen panden. Idea-
deze toegangen tot entrees of logis-
of een hoek wordt geopend. Het volu-
liter hangt deze architectonische over-
tieke voorzieningen worden afgewik-
me dat hierdoor niet wordt gerealiseerd
gang samen met de interne structuur
keld middels tussenstraten. Panden
(het BVO dat oorspronkelijk door de
van het pand, bijvoorbeeld de over-
worden hierdoor half vrijstaand, wat
4 + 1 basislaag zou worden gereali-
gang tussen hoogbouw en laagbouw.
een positief effect heeft op doorvallend
seerd) mag keer twee aan de basis-
Zeker in een gemengd stedelijk gebied
licht. Ook sluit deze vrijere vorm van
hoogte worden toegevoegd. De maxi-
en al helemaal in woonomgevingen is
bebouwing (half)-vrijstaand goed aan
mumhoogte van dit extra volume wordt
een kleinere schaal een meerwaarde.
bij de Rijswijkse manier van bouwen en
bepaald door het bouwplafond (meer
Meer afwisseling, meer voordeuren, dif-
de typologie van veel gebouwen in de
hierover onder ‘Stimuleringsregeling’).
ferentiatie in volumes, het zijn allemaal
Plaspoelpolder.
62
Bijlage 1 |
83
ALGEMENE BOUWREGELS PER BOUWVELD: • 60-100% van de bebouwing wordt gerealiseerd in de rooiliijn • Rooilijn = voorkant • Toevoeging openbare uit oppervlakte van bouwveld • Parkeren en bergingen op binnenterreinen • Toegangen tot achtergelegen parkeergarages en logistieke toegangen minimaal 15 meter uit hoek • lengte van gebouwen maximaal 50 meter
STIMULATIEREGELING
4.3
Invulling van de bouwvelden BASISHOOGTE
De bouwvelden vormen de contrafiguur van het raamwerk van de openbare ruimte. Dit komt neer op ongeveer 50% van het totale plangebied. De invulling van de bouwvelden is, in vergelijking met het raamwerk, relatief vrij. Dit sluit aan bij de organische ontwikkeling die in het Havengebied wordt voorzien. Op die manier krijgen eigenaren en ontwikkelaars
BOUWPLAFOND
de ruimte om naar eigen inzicht de bouwvelden te benutten, nu en in de toekomst. Tegelijkertijd biedt het mogelijkheden om verschillende snelheden in het plangebied te faciliteren, waarbij ook bestaande invullingen eenvoudig gehandhaafd kunnen blijven. Aan de andere kant draagt de wijze van bebouwing wel degelijk bij aan het functioneren van het raamwerk en aan de aan-
HOOGTEACCENTEN
trekkelijkheid van het Havengebied als geheel. Om die reden wordt een aantal richtlijnen meegegeven die sturen op de samenhang in het gebied, zonder daarbij afbreuk te willen doen aan de mogelijkheden voor ontwikkeling. De richtlijnen zijn enerzijds bedoeld om de bouwvelden een bijdrage te laten
Voortbouwend op het raamwerk van de openbare ruimte is de
leveren als mede vormgevers van het openbare raamwerk.
invulling van bouwvelden als volgt opgebouwd:
De gebouwen zijn immers de begrenzers van de ruimte en
1. Bouwvelden
daarmee essentieel voor de omgevingskwaliteit. Anderzijds
2. Hoogteaccenten
zijn de richtlijnen voor de invulling van de bouwvelden be-
3. Basishoogte: Rijswijkse hoogte plus
doeld om een bepaalde samenhang in het gebied te realise-
4. Stimuleringsregeling
ren en daarbij te borgen dat de ene ontwikkeling de andere
5. Bouwplafond
niet in de weg zit.
6. Beeldkwaliteit
Het Havenkwartier in beweging Ruimtelijk kader Havengebied Plaspoelpolder Bijlage 1 |
84 63
HOOGTEACCENTEN IN AANSLUITING OP DE LANGE LIJNEN HET HAVENKWARTIER
1. Bouwvelden
zich ook het grootste percentage be-
gen waardoor realisatie van een hoog-
Het raamwerk voor de openbare ruimte
drijfsruimte van het hele Havenkwartier.
teaccent op korte termijn wenselijk is.
doet uitspraken over de structuur en
Een groot deel daarvan is nog actief
Langs de A4 bevindt zich de bekende
invulling van het publieke domein. De
in gebruik waardoor deze bouwvelden
etalagezone. Hier stelt Rijswijk zich ten-
vlakken die worden begrensd door dit
te vinden zijn onder Fase II in de ont-
toon en wordt het gezicht van de stad
raamwerk zijn de bouwvelden. Deze
wikkelfasering van gemeente Rijswijk
gevormd. Een gezicht dat op dit mo-
ruimte is bestemd voor ontwikkeling. De
(zie bijlage B). De bouwvelden aan de
ment door de EPO wordt gedomineerd
rooilijnen, zoals die in de profielen en op
randen van het gebied zijn voor een
en per dag door duizenden mensen
de plankaart zijn aangegeven, vormen
gedeelte braakliggend. Ook zijn er lo-
wordt bekeken. In het bouwveld naast
de buitengrenzen van de bouwvelden.
pende ontwikkelingen in deze band,
de Burgemeester Elsenlaan, relaterend
De gebiedstransitie schept de mogelijk-
bijvoorbeeld de transformatie van kan-
aan de lange haven, aan de noordkant
heid om meer kwaliteit aan de openbare
toren naar kluswoningen door Steen-
van het gebied, relaterend aan de korte
ruimte toe te voegen. De bouwvelden
vlinder en de transformatie van het
haven en aan de zuidkant van het ge-
krijgen door de nieuwe profiel-indeling
kantoorgebouw
Burgemeester
bied nabij het Sijthoff-gebouw, relate-
met ruime trottoirs, groeninvulling, par-
Elsenlaan 321. Door de ontwikkel-
rend aan de A4 en de Vliet, zijn locaties
keerstroken, fietsstroken en een rijbaan
potentie van deze bouwvelden op korte
voor hoogteaccenten gemarkeerd. De
soms een andere vorm dan de eigen-
termijn scharen zij zich onder fase I in
hoogteaccenten zorgen op deze loca-
domsgrenzen
de fasering.
ties aan het water voor een verbijzonde-
nu
lopen.
Verplichtte
aan
sloop van differentiaties ten opzichte
ring van deze karakteristieke plekken in
van de rooilijn is in eerste instantie niet
2. Hoogteaccenten
nodig, maar op termijn voegt dit kwali-
Op strategische posities in het Haven-
teit toe aan de straten van het Haven-
kwartier zijn hoogteaccenten wenselijk.
Dit sluit aan op de visie op hoogbouw
kwartier.
Hoogteaccenten verhogen de oriën-
van gemeente Rijswijk. Het hoogbouw-
teerbaarheid binnen het gebied en ver-
beleid wijst een aantal concentratie-
De meest centraal gelegen bouwvel-
groten de diversiteit van gebouwen, be-
gebieden aan, waaronder de ‘etala-
den zijn verdeeld over een veelvoud
woners en gebruikers. Daarbij zijn het
gezone’ langs de A4 en de SWC-laan,
van eigenaren. In dit gedeelte bevindt
aanjagers van toekomstige ontwikkelin-
waar hoogbouw gewenst is. Hier is
64
het Havenkwartier.
Bijlage 1 |
85
17 m.
Rijswijkse hoogte
BEBOUWING - BASISVOLUME SLUIT AAN BIJ RIJSWIJKSE HOOGTE - FUNCTIONELE PLINT TEN MINSTE 8 METER HOOG - BEBOUWING MAXIMAAL 17 METER HOOG
hoogbouw mogelijk tot rond de 100
te realiseren hoogbouw de ‘strenge’
aan een aantrekkelijk microklimaat.
meter. Daarbuiten geldt het ‘nee, tenzij’
TNO-norm voor bezonning van toepas-
De kwaliteitseisen liggen hoog, evenals
principe. Hier vindt hoogbouw plaats in
sing. Woningen in de omgeving hebben
de ambitie voor het Havenkwartier. Met
de vorm van wijk- of buurtaccenten met
in de periode van 21 januari tot 22 no-
dit Ruimtelijk Kader wordt gestreefd
een hoogte van 30 à 45 meter.
vember ten minste 3 mogelijke bezon-
naar een zo groot mogelijke kwaliteit
ningsuren per dag. De effecten van
voor bewoners, bezoekers en gebrui-
De inpassing van hoogbouw zal zorg-
windhinder door toevoeging van hoog-
kers van het Havenkwartier. De zorg-
vuldig moeten worden gedaan. Hoog-
bouw dienen zoveel mogelijk beperkt te
vuldige inpassing van hoogbouw in het
bouw heeft als voordeel dat minder
blijven.
Havenkwartier draagt daar sterk aan bij.
grondvlak bebouwd hoeft te worden,
In bijlage C is een nadere verantwoor-
maar anderzijds kan hoogbouw ook na-
In het plangebied is een basiskwali-
ding opgenomen van de wind- en be-
delige gevolgen hebben. Nadelige as-
teit qua windhinder wenselijk, waarbij
schaduwingseffecten van de hoogbouw
pecten hebben hoofdzakelijk te maken
in het overgrote gedeelte van het ge-
en de keuzes die daaruit zijn voortge-
met het microklimaat (wind, schaduw)
bied ‘doorlopen’ en ‘slenteren’ goed
komen.
en met de impact die hoogbouw kan
tot matig wordt gewaardeerd volgens
hebben op de directe of wijdere omge-
de normstelling NEN 8100:2006. De
3. Basishoogte: Rijswijkse hoogte plus
ving.
‘sunspots’ en ‘sidewalk plazas’ hebben
De volume opbouw van de bouwvelden
baat bij een hogere kwaliteitseis omdat
bestaat hoofdzakelijk uit een basis-
Vanuit de bouwregels is daarom ge-
de verblijfskwaliteit van deze plekken
hoogte van 4 + 1 verdiepingen, samen
zocht naar het maximeren van de voor-
mede wordt bepaald door het microkli-
maximaal 17,0 meter hoog. De onderste
delen en het minimaliseren van de na-
maat. Hoogbouw kan ook in de tweede
vier lagen staan in de rooilijn en op de
delen van hoge gebouwen.
lijn worden geplaatst. Hierdoor loopt de
grond waarbij de functionele plint mini-
Hoogbouw moet worden gezien als een
laagbouw voorlangs de hoogbouw of
maal 8 meter hoog is. De architectoni-
verrijking van de gebouwde omgeving.
wordt de setback benut voor het ma-
sche plint is 6 meter hoog. De plint kan
Dit kan door de maximale hoogte te be-
ken van een stedelijke voorruimte. Het
bijvoorbeeld bestaan uit twee verdie-
perken waardoor deze in balans blijft
karakter van de straat wordt daarmee
pingen van 4 meter hoogte per stuk of
met de omgeving. Ook is op eventueel
kleinschalig en er wordt bijgedragen
uit een andere samenstelling. De extra
Het Havenkwartier in beweging Ruimtelijk kader Havengebied Plaspoelpolder
65
Bijlage 1 |
86
BOUWPLAFOND OP BASIS VAN BESTAANDE BEBOUWING
verdieping bovenop de eerste vier la-
berekening.
basishoogte (max 17m) en maximaal
gen ligt 4 meter terug ten opzichte van
Het rekenvlak dat hiermee is gedefini-
50% mogelijk hoger dan de basishoogte
de rooilijn waardoor terrassen aan de
eerd kan worden opgevuld met de ba-
(max bouwplafond).
straatkant kunnen ontstaan. De hoofd-
sislaag van 4 + 1 verdiepingen met een
massa sluit op deze manier aan bij de
maximumhoogte van 17 meter. Het BVO
5. Bouwplafond
(woon)bebouwing in de omgeving: de
dat door het creëren van (bijvoorbeeld)
Voor de bebouwing in het Havenkwartier
Rijswijkse laag.
20% openbare ruimte niet kan worden
is een bouwplafond gedefinieerd waar-
gerealiseerd mag vervolgens vermenig-
binnen alle toekomstige bebouwing
4. Stimuleringsregeling
vuldigd (x2) worden toegevoegd boven-
moet passen. Het plafond is ontwikkeld
Bouwen boven de basishoogte is mo-
op de eerdergenoemde basishoogte.
vanuit een aantal stedenbouwkundige
gelijk. Het is zelfs wenselijk - als ant-
Voor bebouwing hoger dan de basis-
randvoorwaarden die te maken hebben
woord op het EPO en de gewenste eta-
hoogte van 4 + 1 verdiepingen geldt dat
met de plek en de omliggende bebou-
lagezone A4, vanwege de vraag naar
dit mogelijk is op maximaal 40% van het
wing. Ten eerste is het plafond opgezet
woningen, vanwege de wens vanuit de
bebouwbaar oppervlak. Daarbij mag het
door twee oplopende vlakken die hun
ontwikkelaars en om de wijk als geheel
gecompenseerde bouwvolume niet bo-
oorsprong kennen in de aansluiting op
en plekken daarbinnen te definiëren.
ven het bouwplafond uitsteken.
bestaande bebouwing. Aan de Han-
De stimuleringsregeling baseert zich in
delskade wordt de beginhoogte van
beginsel op de eigendomsoppervlakte
Het percentage openbare ruimte dat
het oplopende vlak bepaald door de
dat wordt afgebakend door de eigen-
moet worden gerealiseerd is een mini-
Indola-fabriek. Deze heeft op die locatie
domsgrens van een kavel. Van dit aan-
mum. Wordt er meer openbare ruimte
een hoogte van 17m. Aan de Industrie-
tal vierkante meters is de wens en de
gerealiseerd binnen een kavel dan mag
kade begint het tweede vlak vanaf de
ambitie dat een deel wordt ingericht
er meer bouwvolume worden toege-
referentiehoogte van 12m. Deze hoogte
als kwalitatieve openbare ruimte (geen
voegd. Uiteraard binnen de gestelde ka-
is gebaseerd op de bebouwing aan de
parkeerveld of reguliere binnenstraat).
ders. Met het realiseren van de (bijvoor-
overzijde van het water: de tweekappers
Eigendomsoppervlak dat in de huidige
beeld) 20% openbare ruimte op de kavel
aan de Prunuskade welke een hoogte
situatie wordt gebruikt als openbaar ge-
en komt de verhouding van de bebou-
hebben van 12m. De vlakken lopen op
bied wordt niet meegenomen in deze
wing per kavel neer op minimaal 50%
richting de A4 waar het Sijthoff-gebouw
66
Bijlage 1 |
87
REGELS MET BETREKKING TOT COMPENSATIE: • Eigendomsoppervlak als basis • Delen die in huidige situatie actief worden gebruikt in openbare ruimte tellen niet mee in deze basis • Eigendomsoppervlak opvullen met basishoogte: 4 plus 1 laag (max. 17m) • Creëren van openbare ruimte op eigen oppervlakte • Verloren BVO (door creëren openbare ruimte) keer twee is ‘te compenseren BVO’ • Het te compenseren BVO mag worden toegevoegd bovenop de basishoogte (4+1) • Een oppervlak van 40% van het bebouwbaar gebied mag hoger dan deze basishoogte worden gebouwd • Minimaal 50% van de gevellengte heeft de basishoogte: Rijswijkse hoogte plus • Daar waar hoger wordt gebouwd dan de basishoogte kan dit tot het bouwplafond (de oplopende lijn in het gebied) • Meer openbare ruimte creëren dan de voorgeschreven 20% wordt aangemoedigd
1
Bouwveld
Bebouwd/onbebouwd: Bouwen binnen bouwveld:
voudiging compensatie Bebouwbaar oppervlak Eigendom
4.465 m2
Bouwlijn: 60-100% staat in de bouwlijn
wijk haven, d.d. 26 juni 2018
Nieuw voorstel
BEBOUWD/ONBEBOUWD Toevoegen openbarebestaande ruimte 12 het gebouw is van Bouwenhoogste binnen de rooilijn
1
Bouwveld Bouwveld Bebouwbaar oppervlak Bebouwbaar oppervlak Eigendom Eigendom Bebouwd/onbebouwd: Bouwen binnen bouwveld: 4.465 m2
1 1
Bouwlijn: 60-100% staat in de bouwlijn
percentage minimaal 20 % Bouwlijn: 60-100% staat in deruimte bouwlijn hoogte vanopenbare 50m en isvormt het hoogste
Bouwlijn: 60-100% staat in de bouwlijn
Plafond bouwenvelop (38m.) Hoger dan basishoogte
punt van de bouwenvelop. De vlakken
TOEVOEGEN OPENBARE RUIMTE 2 bereiken dit hoogste Bebouwd oppervlak: 3.565m punt aan het begin 2
Openbare ruimte:
Basishoogte 16,5m.
2
Toevoegen openbare ruimte Bebouwd oppervlak: 3.565 m2 Openbare ruimte: 900 m2 = 20%
1. Het kavel uitgevuld met basis (4+1)
Bebouwd oppervlak: 3.565 m2 Bebouwd/onbebouwd:
Openbare ruimte: 900 m2 = 20% Bebouwd/onbebouwd: Ontwikkelvlek: 5.420m2 Bouwen binnen m2 Bouwen binnenbouwveld: bouwveld: 4.465 4.465 m2 gebouw heeft een het Havenkwartier. Dit Bouwveld: 4.465m2
3 2 2
percentage openbare ruimte is minimaal 20 %
900m2 = 20%
van het bouwveld waar de Sijthoff-toren Overschrijding basishoogte van 16,5m.
Toevoegen openbare percentage openbareruimte ruimte is minimaal 20%
Overschrijding rekenvoorbeeld Bebouwd 3.565 m2 = 650 m2 = 15% Toevoegen openbare ruimte zich inoppervlak: bevindt. De maximum bouwhoogte van deze=bebouwing wordt beschreven Openbare ruimte: 900 m2 20% Bebouwd oppervlak: 3.565 m2 door het plafond Openbare ruimte:van de bouwenvelop 900 m2 = 20%
percentage ruimte is minimaal 20 % percentageopenbare bebouwing hoger dan basishoogte is maximaal 20% percentage openbare ruimte is minimaal 20 %
2. Creëren van openbare ruimte. Verlies (BVO) als gevolg van openbare ruimte x2 = compensatie.
BASISHOOGTE VAN 17m 3 OVERSCHRIJDING Overschrijding rekenvoorbeeld = 650m = 15% 2
3
Plafond bouwenvelop (38m.) De maximum bouwhoogte van deze bebouwing Overschrijding basishoogte van 16,5m. Hoger dan basishoogte Overschrijding rekenvoorbeeld 650 m2 = 15% Plafond bouwenvelop=(38m.) Basishoogte 17m bebouwing wordt beschreven wordt beschreven door het plafond van de De maximum bouwhoogte van deze Hoger dan basishoogte door het plafond van de bouwenvelop bouwenvelop Basishoogte 16,5m. basishoogte van 16,5m. 3 Compensatie in hoogte 4 is Overschrijding Compensatie openbare ruimte percentage bebouwing hoger dan basishoogte tot max. 1,5 x envelophoogte = maximaal 20% Overschrijding = 650binnen m2 = 15% Het realiseren rekenvoorbeeld van openbare ruimte 1,5 x 38m.=57m. 3 Overschrijding basishoogte van 16,5m. de bouwenvelop
De maximum bouwhoogtehoger van bebouwing beschreven percentage bebouwing dan basishoogte resulteert in bouwrechten op deeze massa van dewordt hoogbouw. De Overschrijding rekenvoorbeeld = 650 m2 = 15% door het plafond van de bouwenvelop omvang van dit bouwrecht is 50% van het uitgepsaarde volume isDe maximaal maximum20% bouwhoogte van deze bebouwing wordt beschreven
4
tot aan de plafondhoogte van de bouwenvelop. door het plafond van de bouwenvelop percentage bebouwing hoger dan basishoogte is maximaal 20% 50% Volume openbare ruimte: 19.000m3 > Compensatie openbare ruimte percentage bebouwing hoger dan basishoogte is Het realiseren van openbare ruimte binnen de bouwenvelop maximaalboven 20% plafondhoogte omgerekend resulteert in bouwrechten op de massa van de hoogbouw.9Deverdiepingen omvang van dit bouwrecht is 50% van het uitgepsaarde volume tot aan de plafondhoogte van de bouwenvelop. 50% Volume openbare ruimte:
19.000m3 >
Volume openbare ruimte 9 verdiepingen boven plafondhoogte omgerekend Compensatie in hoogte tot max. 2 x envelophoogte = 2 x 38m=76m Compensatie in hoogte tot max. 1,5 x envelophoogte = 1,5 x 38m.=57m.
OPENBARE RUIMTE 4 COMPENSATIE Het realiseren van openbare ruimte binnen de 4
4 5
5
3. Maximaal 40% boven basis. Niet meer dan 50% van de gevellengte.
bouwenvelop resulteert in bouwrechten op de Compensatie openbare ruimte massa van de De omvang van dit Het realiseren vanhoogbouw. openbare ruimte binnen de bouwenvelop resulteert in bouwrechten op de massa van de hoogbouw. De Compensatie openbare ruimte bouwrecht is 50% van het uitgespaarde volume volume omvang van ditvan bouwrecht is 50% vanbinnen het uitgepsaarde Het realiseren openbare ruimte de bouwenvelop tot aan de plafonhoogte van bouwenvelop. tot aan de plafondhoogte van de de bouwenvelop. resulteert in bouwrechten op de massa van de hoogbouw. De
Beperking straatgevel omvang vanvan dit maximale bouwrecht breedte is 50% van het uitgepsaarde volume 50% Volume ruimte: 19.000m3 > van het gevelvlak Breedte van openbare de hoogbouw is maximaal 40%
tot aan de plafondhoogte van de19.000m bouwenvelop. 3 Beperking van maximale breedte straatgevel 50% Volume openbare ruimte: > Breedte van de hoogbouw is maximaal 40% van het gevelvlak
9 verdiepingen boven plafondhoogte omgerekend omgerekend verdiepingen boven19.000m3 plafondhoogte 50% Volume9openbare ruimte: >
9 verdiepingen boven plafondhoogte omgerekend Volume openbare ruimte
Volume openbare ruimte
55 5
BEPERKING VAN MAXIMALE BREEDTE STRAATGEVEL Beperking van maximale breedte straatgevel Breedte van de hoogbouw is maximaal 40% van Breedte van de hoogbouw is maximaal 40% van het gevelvlak het totale gevelvlak
4. Maximale hoogte = oplopend plafond
Beperking van maximale breedte straatgevel Breedte van de hoogbouw is maximaal 40% van het gevelvlak
Het Havenkwartier in beweging Ruimtelijk kader Havengebied Plaspoelpolder Bijlage 1 |
67 88
IMPRESSIE JACHTHAVEN
68
Bijlage 1 |
89
Het Havenkwartier in beweging Ruimtelijk kader Havengebied Plaspoelpolder Bijlage 1
|
90 69
ALZIJDIGE GEBOUWEN •
Wandvorming
•
Diversiteit
•
Onafhankelijke ontwikkelingen
•
Huidige eigenschap van bebouwing in de Plaspoelpolder
4.4
Beeldkwaliteit
Ondanks de grote verscheidenheid is wel degelijk kwaliteit in de achitectuur in de Plaspoelpolder. Het gebied kent vele bijzondere gebouwen uit de begintijd, waarvan het Sijthoff-gebouw misschien wel de meest aansprekende is. Ook meer recent is hoogwaardige architectuur gerealiseerd in de vorm van het gebouw van het European Patent Office. Door de oogharen heen beklijft het beeld van kloeke rasterarchitectuur met dragende (beton)gevels en regelmatige raamverdelingen. Deze plasticiteit vormt het uitgangspunt voor de nieuwbouw in Het Havenkwartier. Enerzijds wordt hiermee een aansluiting gevonden met de bestaande bebouwing, anderzijds leent deze karaktervolle en stevige architectuur zich uitstekend voor meerdere functies. Hierdoor wordt een beeldsamenhang bereikt ook tussen gebouwen met verschillende functies. De keuze voor materialen en kleuren is in principe vrij. In het algemeen geldt dat gebouwen alzijdig zijn. Aan- en opbouwen worden voorkomen doordat alle (technische) voorzieningen inpandig worden opgelost. De enkelvoudige volumes die zo ontstaan, met materialisatie die de hoek om gaat, zorgen voor samenhang binnen het plangebied en een aantrekkelijke aanblik ook van buitenaf. Speciale aandacht gaat uit naar de aanhechting van de gebouwen op de grond en de dakbeëindiging. Een sterk onderscheid bestaat tussen de beneden-, en bovenwereld.
Het streven is naar gebouwen die sterk bijdragen aan de aantrekkelijkheid van de stad op ooghoogte. Voor de dakbeëindiging geldt dat de bovenste verdieping zich verbijzondert. Architectonisch maar ook in gebruik. Extra hoogte en terugspringende topverdiepingen activeren de kroon. Zowel vanaf de straat als van bovenaf levert dit een extra aantrekkelijk beeld op.
70
Bijlage 1 |
91
REFERENTIE WONEN AAN DE STRAAT MET GROENE OVERGANG TUSSEN OPENBAAR EN PRIVE
• • •
Opgetilde begane grond vloer Voortuin Hagen in combinatie met tuinhekjes
Bouwen aan de straat Voor een aantrekkelijke omgeving is het wenselijk dat er een goede overgang gerooilijn
rooilijn
maakt wordt tussen gebouwen en openbare ruimte. Wanneer gebouwen betrokken zijn op de straat wordt de omgeving meer aantrekkelijk, veilig en samenhangend. Zeker in watersteden is er een nauw verbond tussen bebouwing en ruimte. Gebouwen maken de ruimte. Voor het Havenkwartier wordt daarom voorgesteld te bouwen in de rooilijn, woningen en bedrijfsruimtes aan de straat te realiseren en om extra zorg te besteden aan de plinten en de hoeken van gebouwen. Daar waar woningen direct aan de straat staan (zoals bij laagbouw) wordt de overgang tussen openbaar en privé
+0.5
mee ontworpen. Beproefde oplossingen zijn opgetilde begane grond (bel-etage), 0.0
0.0
voortuinen met een muurtje, hekwerk of haag, en een ‘Delftse stoep’. Daar waar be-
1.8
1.6
drijfsruimtes aan de straat staan is een transparante en geactiveerde plint gewenst. Hierdoor wordt de identiteit naar buiten gedragen en wordt anonimiteit voorkomen. Rijen met gesloten roldeuren dragen niet bij aan de kwaliteit van dit gebied. In alle gevallen spreekt hieruit een zorg vanuit de bebouwing naar de openbare ruimte.
rooilijn
rooilijn
rooilijn
rooilijn
rooilijn
Een betrokkenheid die de kwaliteit van het gebied ten goede komt.
wonen studio +0.5 0.0
0.0
+0.5 0.0
0.0
1.8
1.5
0.0
1.8 1.6
1.6
HAAG
HOOGTEVERSCHIL EN HAAG
STUDIO’S/KANTOOR AAN HUIS AAN DE STRAAT
Het Havenkwartier in beweging Ruimtelijk kader Havengebied Plaspoelpolder
71 Bijlage 1 |
92
Havengebied
ROBUUSTE ARCHITECTUUR KAN MENGING VAN WONEN EN BEDRIJVIGHEID OPNEMEN
72
Bijlage 2 |
93
REFERENTIE PLINT, BOVEN- EN BENEDENWERELD
Werken en wonen combineren Het combineren van werken en wonen in hetzelfde gebouw levert een meerwaarde op voor de stedelijkheid van het Havenkwartier. Het brengt identiteit, karakter en dynamiek met zich mee. Maar de verschillende functies brengen een verschillend gebruik met zich mee en leggen een duidelijk andere claim op de openbare ruimte. Wanneer de plint enkel uit bedrijven bestaat zal na sluitingstijd een desolaat straatbeeld het gevolg zijn. Ook is het mogelijk dat verschillende functies tegenstelling creëren in uitstraling en ruimtelijke inpassing. Door gebruik te maken van robuuste architectuur kan de menging van werken en wonen in een complementaire uitstraling worden opgenomen. Stevige penanten en geaccentueerde neggen op straatniveau gaat de mogelijke verrommeling tegen en brengt eenheid en kwaliteit in het Havenkwartier. Speciale aandacht gaat uit naar de aanhechting van de gebouwen op de grond en de dak beëindiging. Een sterk onderscheid bestaat tussen de beneden-, en bovenwereld. Beneden vormen, als gezegd, diepe neggen een robuust patroon waar alle verschillende functies zich in nestelen. Sterk uitkragende en doorlopende balkons vormen een duidelijke scheiding tussen beneden-, en bovenwereld. De plinten zijn hoog, zijn relatief open en gaan goed de hoek om. Ook de materialisatie van de onderste laag sluit aan bij het (stedelijk) gebruik.
Op die manier dragen de gebouwen bij aan de aantrekkelijkheid van de stad op ooghoogte.
STERK ONDERSCHEID ONTWORPEN IN DE GEVEL TUSSEN BENEDEN-, EN BOVENWERELD
Bijlage 1 | Het Havenkwartier in beweging Ruimtelijk kader Havengebied Plaspoelpolder
94 73
REFERENTIES HOOGBOUW: SET BACK MET GROEN DAKLANDSCHAP EN ALZIJDIGHEID
• Alzijdig • In de tweede lijn • Teruggetrokken positie t.o.v. de plint/straat • Microklimaat • Oriëntatie • Zichtbaarheid
Inpassing hoogbouw De hogere gebouwen zijn een toevoeging aan de basislaag met Rijswijkse hoogte. De hoge gebouwen zijn in principe alzijdig en slank. Van de hoogbouwbouw wordt een bepaalde abstractie en ingetogenheid verwacht die bijdraagt aan lichtheid en schaalloosheid van de gebouwen. Specificiek wordt gekeken naar de overgangen in de gevel. Van openbare ruimte naar plint, van plint naar basisvolume, van basisvolume naar toren en tenslotte de verticale beëindiging van de gebouwen. Hoe ingetogener de gebouwen hoe meer nadruk komt te liggen op deze overgangen. Hier verandert de ruimtelijkheid van het gebouw en ontstaan functionele en dus architectonische mogelijkheden. Op de overgangen kunnen accenten gemaakt worden in uitstraling, programma en volume. De overgang tussen basisvolume en hoogbouw speelt een rol voor de functionaliteit van het basisvolume en voor de effecten van wind en schaduw op de grond. Gevoelsmatig kan hier menselijke maat worden neergezet en het ‘gewicht’ van de bovenliggende massa minder voelbaar worden gemaakt. De overgang tussen basisvolume en toren kan op meerdere manieren worden vormgegeven waarbij in principe de hoogbouw in de tweede lijn ligt. Het daklandschap is integraal deel van de bouwopgave en wordt beschouwd als vijfde gevel.
Het daklandschap dient aanvullend op de primaire dakfunctie (beschutting) benut te worden als: buitenruimte, groen of regenwaterbuffer De verticale beëindiging van hoogbouw is het gezicht van het gebied op afstand. Het vormt letterlijk de bekroning en dient ook zo behandeld te worden. In het algemeen geldt vraag hoe hoogbouw integreert met de directe en wijdere context. Zichtlijnen en stedenbouwkundige accentuering dienen hierbij onderzocht te worden. Tenslotte is het beperken van windhinder en beschaduwing in relatie tot de beoogde gebruikskwaliteit van de buitenruimte een zeer belangrijk uitgangspunt. Zowel de positionering, het volume als de gevelbehandeling zelf spelen hierbij een rol.
74
Bijlage 1 |
95
REFERENTIE TERUGTREKKING GEBOUW MAAKT RUIMTE VOOR EENTREEPLEIN EN PLANTSOEN
Vergroening van openbare ruimte In het Havenkwartier wisselen gebouwen, groen en water elkaar af. Daar waar gebouwen even terugspringen, bijvoorbeeld bij entreepleinen of plantsoenen en ook in de straatprofielen en openbare kades zal er gestreefd worden naar een hoogwaardige en groene inrichting in de vorm van sidewalk plazas. •
groen daklandschap
•
vertraagde waterafvoer van straten door toepassing van groene zone
•
toepassing van divers groen (bomen, hagen, bloemenborders, heesters en gras)
•
beleving van de seizoenen
•
aangenaam microklimaat
•
biodiversiteit
•
ecologie
• • •
Eenduidige volumes Heldere volumes zonder op- en aanbouwen Bijzondere aandacht voor de vijfde gevel en het daklandschap Projectname Client name adress & contact
Drawing name schaal
datum
1:???
00 month 0000
formaat
gewijzigd
A? tekeningnummer
0.51-DO-GE02 (optional)
Bijlage 1 | Het Havenkwartier in beweging Ruimtelijk kader Havengebied Plaspoelpolder
75
96
76
Bijlage 1 |
97
IMPRESSIE VERGROENING STRAAT
Het Havenkwartier in beweging Ruimtelijk kader Havengebied Plaspoelpolder Bijlage 1 |
98
77
Bijlage 1 |
99
Bijlagen
A B C D
Statistieken plangebied Deeluitwerking Nijverheidsstraat e.o. Alternatievenstudie hoogteaccenten Fasering ontwikkelingen
Bijlage 1 |
100