Bijlage 3 Havenkwartier Fase 2, openbare ruimte en haven - Motivering Wijzigingsplan

Havenkwartier Fase 2, openbare ruimte en haven Motivering Wijzigingsplan

Havenkwartier Fase 2, openbare ruimte en haven

Versiebeheer 3-12-2025 14-4-2026

Versie 2 Versie 3

1 van 103

Inhoudsopgave 1. Inleiding ................................................................................................................................4 1.1

Aanleiding ..................................................................................................................4

1.2

Ligging plangebied .....................................................................................................5

1.3 Leeswijzer.........................................................................................................................7 2. Beschrijving bestaande en toekomstige situatie .....................................................................8 2.1 Bestaande situatie ............................................................................................................8 2.2 Toekomstige situatie .......................................................................................................10 2.3 Toetsing aan het omgevingsplan .....................................................................................20 3. Beleidskaders ......................................................................................................................24 3.1 Rijksbeleid (en eventuele instructieregel) ........................................................................24 3.2 Provinciaal beleid (en eventuele instructieregel) .............................................................29 3.3 Regionaal beleid .............................................................................................................36 3.4 Gemeentelijk beleid ........................................................................................................38 4.

Aspecten fysieke leefomgeving, gezondheid en milieu..........................................................51 4.1 Plan- en project mer.-beoordeling ...................................................................................51 4.2 Archeologie en cultuurhistorie ........................................................................................53 4.3 Bodem ............................................................................................................................55 4.4 Duurzaamheid ................................................................................................................59 4.5 Geluid .............................................................................................................................60 4.6 Luchtkwaliteit .................................................................................................................62 4.7 Mobiliteit ........................................................................................................................65 4.8 Groen en natuurbescherming .........................................................................................68 4.9 Omgevingsveiligheid .......................................................................................................72 4.10 Gezondheid

..................................................................................................................77 4.11 Activiteiten en Milieuzonering .......................................................................................79 4.12 Water............................................................................................................................80 4.13 Omgevingskwaliteit.......................................................................................................89 4.14 Bezonning en wind ........................................................................................................91 5. Vooroverleg en Participatie ..................................................................................................92 5.1 Rijswijks Initiatieven Overleg en Omgevingstafel(s) .........................................................92 5.2 Interbestuurlijke afstemming ..........................................................................................92 5.3 Participatie omgeving .....................................................................................................96 5.4 Zienswijzen en ambtshalve wijzigingen ...........................................................................97 6.

Financiële haalbaarheid .......................................................................................................99 6.1 Kostenverhaal.................................................................................................................99 6.3 Financieel economische uitvoerbaarheid........................................................................99 2 van 103

7. Evenwichtige toedeling van functies aan locaties ...............................................................100 8. Toelichting planregels ........................................................................................................101 8.1 Planopzet .....................................................................................................................101 8.2 Artikelgewijze toelichting

–>> zie regelset .................................................................102

BIJLAGEN BIJ MOTIVERING ..............................................................................................103

3 van 103

1. Inleiding 1.1 Aanleiding

De gemeente Rijswijk is voornemens om het havengebied in de Plaspoelpolder (gelegen in het oosten van de gemeente Rijswijk) te transformeren tot gemengd werk-woongebied, zie figuur 1 voor een impressie van de illustratieve verkaveling en zie figuur 2 voor een indicatie van de omvang van het gehele havengebied. Het havengebied wordt ook wel Havenkwartier genoemd. De transformatie van het Havenkwartier is onderdeel van een grotere, gefaseerde transformatie van werklocaties in de Plaspoelpolder.

Figuur 1 Illustratieve verkaveling voorgenomen transformatie van het Havenkwartier

Figuur 2 Luchtfoto van het Havenkwartier (bron: Street Smart by Cyclomedia, 2025)

Met de transformatie van het Havenkwartier wordt een bijdrage geleverd aan de verdere functiewijziging en –menging die ook optreedt door andere transformaties in de Plaspoelpolder.

4 van 103

Transformatie van bestaande functies in de Plaspoelpolder is wenselijk omdat het gebied door een veranderde economische structuur een andere invulling behoeft. Op grond van deze omgevingsplanwijziging kunnen de bestaande bedrijfsactiviteiten1 in het Havenkwartier voort worden gezet. Tegelijkertijd is het op grond van deze omgevingsplanwijziging mogelijk om deze activiteiten te vervangen door woningbouw, gecombineerd met (nieuwbouw voor de) bedrijvigheid. De omgevingsplanwijziging maakt de gewenste functiewijziging juridisch planologisch mogelijk. Daarnaast wordt ook de openbare ruimte in het Havenkwartier, en ook de korte en lange haven in het wijzigingsplan meegenomen, waardoor een kwaliteitsslag voor deze gebieden wordt gefaciliteerd. De voorgenomen wijziging is enerzijds conserverend van aard waar het gaat om de bestaande bedrijfsactiviteiten en anderzijds is deze gericht op ontwikkeling waar het gaat om de transformatie van het gebied. De omgevingsplanwijziging maakt de gewenste functiewijziging juridisch planologisch mogelijk. Bij deze omgevingsplanwijziging horen diverse onderzoeken. De onderzoeken zijn als bijlagen bij deze motivering gevoegd. Door middel van regels en een aanduiding van het gebied waar die regels gelden is duidelijk gemaakt hoe de voorziene transformatie vorm moet krijgen.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt in de Plaspoelpolder nabij de aansluiting op de snelweg A4 en de tramhalte langs de Burgemeester Elsenlaan. Het plangebied wordt doorsneden door onder andere de Steenplaetsstraat en de Koopmansstraat. Het plangebied wordt begrensd door het Jaagpad en de Industriekade in het noordoosten, de Limpergstraat in het zuidoosten, de Burgemeester Elsenlaan in het zuiden en een insteekhaven in het westen. De ontwikkeling van het Havenkwartier bestaat uit meerdere fasen. Fase 0 betreft kluswoningen aan de Koopmansstraat 1, bedrijfsruimten van Harbour Village en appartementencomplex The Harbour House. Fase 1 betreft verschillende projecten aan de randen van het gebied zoals Harbourpark (de voormalige Indolafabriek), Havenmeester, UrbanParks, Waterman en het Sijthoff-terrein. Deze wijziging van het omgevingsplan betreft fase 2 en heeft ook specifiek betrekking op de openbare ruimte in fase 1 & 2 en de haven.Het kostenverhaalsgebied betreft het gehele Havenkwartier. Figuur 3 toont de ligging van en begrenzing van de voorgenomen wijziging van het omgevingsplan.

Figuur 3 plangebied Havenkwartier fase 2, openbare ruimte en haven 1

Behoudens de Rijswijkse Vuurwerkhal, zoals reeds benoemd in het Ontwikkelkader Havenkwartier

5 van 103

De omgeving van het plangebied bestaat aan de zuidzijde uit de bedrijfsmatige bebouwing van de Plaspoelpolder. De Plaspoelpolder is een rationaal verkaveld gebied, waarin de Verrijn Stuartlaan en de Diepenhorstlaan het zogenaamde ‘groene assenkruis’ vormen. Buiten dit assenkruis is de omgeving overwegend stenig. De korrelgrootte van de bebouwing varieert. Er is een duidelijk onderscheid tussen grotere panden (zoals bedrijfsverzamelgebouwen) en kleinere individuele kantoren/bedrijfsgebouwen. Vooral aan de kadezijde van Nijverheidsstraat is sprake van kleinere bedrijfsgebouwen. Net als de bebouwing is de aard van de activiteiten in de Plaspoelpolder gevarieerd. Aan de zuidoostkant grenst het plangebied aan de Sijthofflocatie. Op deze locatie staat het kenmerkende gebouw van Sijfhoff Pers (later van het Algemeen Dagblad). Het Sijthoffgebouw blijft op deze locatie behouden en krijgt een nieuwe invulling met bedrijvigheid en hotel. In de omgeving ervan worden nieuwe woontorens gerealiseerd. Aan de noordelijk gelegen overzijde van de haven is sprake van een woongebied (Prunuskade/Bomenbuurt). Dit woongebied is vanuit het plangebied via de Steenplaetsbrug te bereiken. Aan de noordwestzijde sluit het Havenkwartier aan op de Galjoenstraat e.o.. Een klein deel van het plangebied grenst via het Jaagpad ook aan het Rijn-Schiekanaal. Aan de overzijde van dit kanaal ligt de Delftweg.

De gronden die door de Delftweg ontsloten worden kennen een gevarieerd gebruik. Er is sprake van een afwisseling van woon- en bedrijfsbebouwing met onbebouwde percelen en percelen met bosschages. De omgeving van het plangebied wordt getoond door figuur 4.

Figuur 4 Indicatieve ligging plangebied in rood (fase 2 exclusief openbare ruimte en haven) ten opzichte van omgeving, belangrijke herkenningspunten zijn weergegeven in blauwe kaders (bron: Street Smart by Cyclomedia, 2025)

6 van 103

1.3 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk volgt de onderbouwing die duidt waarom de onderhavige ontwikkeling in het kader van de evenwichtige toedeling van functies aan locaties aanvaardbaar wordt geacht. De opbouw van de hiernavolgende hoofdstukken is als volgt: • In hoofdstuk 2 worden de huidige en toekomstige situatie omschreven. • In hoofdstuk 3 wordt het project getoetst aan relevante beleidskaders. • In hoofdstuk 4 worden de effecten van het project op de fysieke leefomgeving omschreven en wordt het project getoetst aan beoordelingsregels. • In hoofdstuk 5 wordt omschreven hoe vooroverleg en participatie hebben plaatsgevonden en hoe dit heeft bijgedragen aan het project. • In hoofdstuk 6 worden de financiële aspecten van het project omschreven. • In hoofdstuk 7 wordt geconcludeerd of er wordt voldaan aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. • In hoofdstuk 8 staat een artikelsgewijze toelichting. De hierna volgende hoofdstukken zijn vaak uit twee delen opgebouwd: een conserverend deel en een ontwikkelgericht deel.

De keuze hiervoor is gemaakt, omdat de gebiedspaspoorten zowel zorgen voor behoud van de bestaande bedrijven (conserverend deel) als ruimte bieden voor transformatie naar een gemengd werk- en woongebied (ontwikkelgericht).Dit onderscheid is bewust gemaakt om duidelijk te laten zien dat de huidige planologische situatie wordt gerespecteerd en waar nodig wordt vastgelegd. Daarnaast wordt hiermee duidelijk aangegeven waar en hoe mogelijke ontwikkelingen kunnen plaatsvinden.. In het normatieve deel van het omgevingsplan (lees: de regels) is dit onderscheid niet expliciet aangegeven omdat (het systeem van het) omgevingsplan voor de gehele gemeente Rijswijk geldt en niet alleen voor fase 2 van het Havenkwartier. Wel zijn de regels die betrekking hebben op het transformeren van fase 2 van het Havenkwartier naar een gemengd werk-woongebied zoveel mogelijk gebundeld in het hoofdstuk 24 van de regels van het omgevingsplan.

7 van 103

2. Beschrijving bestaande en toekomstige situatie 2.1 Bestaande situatie 2.1.1 Stedenbouwkundige en landschappelijke context omgeving Plaspoelpolder Het plangebied is gesitueerd aan de noordzijde van het bedrijventerrein Plaspoelpolder. De Plaspoelpolder is een van de grootste bedrijventerreinen in de regio. De eerste bedrijven vestigden zich er in de jaren ‘50 waarna het tot en met de jaren ‘70 uitgroeide tot een van de eerste grote bedrijventerreinen in zijn soort. Waar de eerste bedrijvigheid met name uit maakindustrie bestond, kwam er midden jaren ‘70 meer plaats voor dienstverlenende bedrijven. Tijdens de vastgoedcrisis bleek echter dat de vraag naar met name kantoren, maar ook naar andere bedrijfsobjecten in de Plaspoelpolder terugliep. Wel blijkt er veel behoefte aan woningen te zijn. De gemeente Rijswijk werkt daarom actief samen met bedrijven en vastgoedeigenaren om verouderde en leegstaande kantoorpanden te transformeren of de locaties te laten herontwikkelen. Havenkwartier Het Havenkwartier is onderdeel van de Plaspoelpolder. Het Havenkwartier wordt grofweg begrensd door de Handelkade, de Burgemeester Elsenlaan en de voormalige binnenhavens aan een zijtak van het Rijn-Schiekanaal. Dit deel van het Havenkwartier bestaat uit bedrijfs- en kantoorruimtes, waarbij sprake is van veel leegstand in kantoorpanden.

Aan de zuidoost- en zuidwestzijde zijn recent enkele bedrijfs- en woningbouwontwikkelingen gerealiseerd en verschillende plannen planologisch vastgesteld of in voorbereiding. Het gebied kenmerkt zich door de diversiteit aan kavelmaten, bouwhoogten en bedrijfstypen. Daarnaast kenmerkt het gebied zich door de ligging aan het water. Voorheen bevond zich op de locatie van de Waterman, langs de korte haven, een betonmortelcentrale. Deze is al gesloopt en planologisch gesaneerd. Feitelijk is er geen watergebonden bedrijvigheid meer.

Figuur 5 Luchtfoto Havenkwartier omlijnd in rood (bron: Street Smart by Cyclomedia, 2025)

8 van 103

2.1.2 Bouwwerken, groenstructuren en waarden in plangebied

In en rondom het plangebied deel fase 2 bevindt zich een viertal wegen, namelijk het Jaagpad, de Limpergstraat, de Koopmansstraat en de Steenplaetsstraat. De Steenplaetsstraat is gelegen in het midden van het plangebied. Aan zowel de linker- als de rechterkant van de Steenplaetsstraat zijn verschillende bedrijven gevestigd (Figuur 6). Langs de Steenplaetsstraat en de Limpergstraat zijn verder parkeervoorzieningen aanwezig.

Figuur 6 Bestaande situatie ter plaatse van de Steenplaetsstraat (bron: Street Smart by Cyclomedia)

In het plangebied, te weten Havenkwartier fase 2 zijn verschillende bedrijfsgebouwen aanwezig. Deze bedrijfspanden hebben verscheidene oppervlaktes en bouwhoogtes. Aan de Limpergstraat 8 is een groot bedrijfspand aanwezig, terwijl aan de Koopmansstraat 5 – 5f en Steenplaetsstraat 18-22 verschillende kleine bedrijfspanden zijn gevestigd. Figuur 7 toont de variatie aan grootte van de gebouwen binnen het gebied.

Figuur 7 Luchtfoto's bestaande situatie, bedrijf aan de Limpergstraat links, bedrijven aan de Koopmansstraat 5-5f rechts (bron: Street Smart by Cyclomedia, 2025)

9 van 103

In het Havenkwartier is beperkt groen aanwezig. Her en der zijn bomen en andere beplantingen zoals struiken aanwezig, maar het plangebied bestaat voornamelijk uit bedrijfspanden en verhardingen.

Figuur 8 Impressie van de bestaande groenstructuur (bron: Street Smart by Cyclomedia, 2025)

Binnen het gebied zijn, behalve een archeologische verwachtingswaarden, geen waarden aanwezig. Op de gronden is een middelhoge verwachting voor archeologische resten uit het Neolithicum en lage verwachting voor archeologische resten uit de Brons- en IJzertijd. Het gebied bevat verder geen waarden.

2.1.3 Functies en gebruik in het plangebied

Het plangebied maakt onderdeel uit van bedrijventerrein De Plaspoelpolder. In het plangebied hebben de gronden in de bestaande situatie de functie bedrijventerrein. Verder hebben de wegen binnen het plangebied de functie verkeer. In het plangebied zijn verschillende bedrijven gevestigd, zoals bedrijven die actief zijn in de verkoop en reparatie van motovoertuigen, een aannemer in civiel werk en een gemeentewerf. Maar ook personal trainers, een kookstudio en gespecialiseerde maakindustrie. Verder is er een aantal woningen binnen het gebied aanwezig.

2.2 Toekomstige situatie

Het Havenkwartier transformeert naar een gemengd werk-woongebied. Een gemengd werkwoongebied profiterend van het water en goed aangesloten op de omgeving. Waar fase 0 en 1 feitelijk de randen vormen van het plangebied, vormt fase 2 het hart van het Havenkwartier. Fase 2 zal ook verder transformeren naar een werk-woongebied. Bedrijvigheid blijft behouden. Deze transformatie voor dit deel van het Havenkwartier is beschreven in het addendum (RV 025 047). In datzelfde raadsbesluit van november 2025 is ook besloten tot het schetsontwerp van de openbare ruimte en de haven. Dit is verder in deze paragraaf op hoofdpunten beschreven.

10 van 103

In fase 2 zullen, veel meer dan in de voorgaande fasen, de waterkanten aan de haven benut worden. Ook vormt fase 2 de ontbrekende schakel in de gebiedsontwikkeling; de openbare ruimte kan worden gecompleteerd, andere woningtypes zoals eengezinswoningen kunnen worden toegevoegd aan het palet, de doorsteek kan worden doorgetrokken en de kwaliteiten van functiemenging kunnen hier worden gerealiseerd. Net als elders in het Havenkwartier kunnen bestaande bedrijven blijven en ingepast worden in de planvorming. De planvorming zal binnen deze kaders worden opgepakt door eigenaren en/of initiatiefnemers. De kaders in dit wijzigingsplan geven aan waarbinnen een ontwikkeling kan worden voorgesteld. In het Ontwikkelkader Havenkwartier is vastgelegd over de fasering dat na fase 0 en 1, fase 2 richting besluitvorming zal gaan. In het Ontwikkelkader is aangegeven dat Fase 2 gaat pas richting besluitvorming als fase 1 voldoende op gang is, t.w. voor meer dan de helft van het oppervlak van fase 1 zijn besluiten over planologische procedures genomen door de raad. Aan deze voorwaarde is voldaan. Dit onderscheid had ten doel om eerst een samenhangend gebied met de leegstaande kantoren en terreinen te ontwikkelen en functionerende bedrijven hun bedrijfsvoering te kunnen laten voortzetten.

Fase 0 betrof de pioniersfase; de eerste initiatieven ontstonden en leiden tot meer tot verdere verkleuring van het gebied. Fase 1 bestond met name uit de aanpak van de leegstaande kantoren. Dit plan ziet op fase 2 en de openbare ruimte en de haven van het gehele Havenkwartier. Randvoorwaarden voor de ontwikkeling Voor de ontwikkeling van fase 2 is het Ontwikkelkader Havenkwartier (maart 2021) van toepassing. Er is een aantal aanvullingen ten opzichte van het kader die ook in fase 2 gelden. Hiertoe is besloten in het addendum (november 2025). De volgende stedenbouwkundige eigenschappen zijn onverkort van toepassing: • Bouwen in de rooilijn – het Havenkwartier maakt een helder onderscheid tussen de structuur van de openbare ruimte en de meer vrije invulling van de bouwvelden. De overgang tussen beide wordt gemaakt middels een rooilijn. • Iedere ontwikkeling zorgt voor publiek toegankelijke of openbare ruimte – de kavels die worden ontwikkeld staan 20% van het oppervlak af aan publiek toegankelijke ruimte. Hierdoor wordt de openbare ruimte groter en gevarieerder. De aangeduide gebieden in onder meer figuur 10 en 23 (rode stippellijnen) zijn indicatief en zijn in de gebiedspaspoorten een ontwerpopgave.

• De bouwhoogte wordt gemaximeerd tot het bouwplafond – een denkbeeldig oplopend vlak van 12m hoog bij de Prunuskade en ca 50m ter plaatse van het Sijthoffgebouw bepaalt de maximale hoogte van gebouwen. Binnen fase 2 loopt de bouwhoogte daarmee op van ca. 12 tot 48 m. • Functiemenging – het Havenkwartier moet een gemengd werk- en woongebied worden. Werken en wonen bestaan naast elkaar en, in bepaalde gevallen, boven elkaar. • Zittende bedrijven kunnen blijven en hun activiteiten voortzetten. De vuurwerkhal vormt hierop een uitzondering. Verder volgt de herontwikkeling van fase 2 de plankaart zoals deze is opgenomen in het Ontwikkelkader Havenkwartier. Dit houdt in dat langs het water van de Lange Haven een zone van 13m vrij blijft van bebouwing ten gunste van een openbare kade. Ook met de Doorsteek van oost naar west (van Rijn-Schiekanaal richting Oud Rijswijk) zal in de plannen rekening gehouden worden. Afwijkingen ten opzichte van het Ontwikkelkader Op een aantal punten wordt bewust afgeweken van het Ontwikkelkader. Ten eerste wordt afgeweken van de invulling van het woningprogramma. In fase 2 zal 1/3 van de woningen bestaan uit sociale huur, 1/3 uit betaalbare woningen en 1/3 uit dure woningen. Ten tweede is 11 van 103

de stimuleringsregeling (ontwerpregels uit het Ontwikkelkader Havenkwartier) al verwerkt in de gebiedspaspoorten. Ook de openbare ruimte en programma liggen daarin vast. Voor fase 2 wordt een groot deel namelijk al ingericht als openbare ruimte, met name door de voortzetting van de autovrije kade, de openbare doorsteek en de verbrede Koopmansstraat. Het programma binnen het gebiedspaspoort is vastgelegd, evenals het bouwplafond. Dit bouwplafond representeert de maximale hoogte. Deze is dus niet te doorbreken voor nieuwbouw. Het voorgestelde programma past in zijn geheel binnen het bestaande bouwplafond. Daarnaast valt fase 2 in zijn geheel niet in de ‘Etalagezone’, waar Rijswijk zich tentoonstelt en het gezicht van de stad wordt gevormd. Ook valt fase 2 buiten de zogenoemde ‘concentratiegebieden’ van het hoogbouwbeleid van Rijswijk waar hoogbouw gewenst is. Al deze redenen maken dat hoogbouw boven het bouwplafond in fase 2 niet wenselijk en nodig wordt geacht. Dit houdt in dat nergens hoger dat het bouwplafond zal worden gebouwd. Differentiatie binnen het bouwplafond wordt gemaakt in overleg met supervisor. De bebouwing is in fase 2 dus niet alleen lager omdat het bouwplafond lager ligt dan in fase 0 en 1, maar ook omdat hierop geen uitzonderingen worden gemaakt.

Daarnaast kan in fase 2 wonen en werken naast elkaar in een gebouw (werken in de plint) of naast elkaar in gebouwen (dus werkgebouw en vervolgens een woongebouw). Afmetingen en programma Het mogelijke programma in fase 2 moet aan verschillende eisen voldoen. Allereerst het amendement; het minimaal behouden van alle m² bedrijfsruimte, het toevoegen van de nodige voorzieningen en het toevoegen van maximaal 500 tot 700 woningen. De provincie ziet verder toe op de uitvoering van het compensatieplan, behorende bij het Woonwerkakkoord. Dit betekent concreet dat alle m² bedrijfsruimten van milieucategorie 3.1 en 3.22 (inclusief buitenruimte) in het Havenkwartier behouden moet blijven. Daarnaast is in de provinciale verordening opgenomen dat 2/3 van de woningen betaalbaar3 moet zijn, waarvan 1/3 sociale huurwoningen4. Het gemeentelijk beleid strookt met de parkeernormen uit de provinciale verordening. Daarnaast eist ook het Rijk conform de toegekende WBI-subsidie 50% betaalbare woningbouw. Voor bedrijfsruimte is rekening gehouden met het aantal vierkante meters in de verschillende milieucategorieën. Daarnaast zijn bestaande bedrijven die (op dit moment) hebben aangegeven te willen blijven gearceerd aangegeven. Deze metrages zijn meegerekend in het programma. Hierdoor blijven de metrages altijd gegarandeerd.

Verder is er ruimte, naast deze milieucategorie 3.1 en 3.2, voor milieucategorie 1 en 2. Ook is het verzoek om rekening te houden met 10% betaalbare bedrijfsruimte. Dit is belangrijk voor de diversiteit aan type bedrijfsruimte en de behoefte vanuit de markt. Betaalbare bedrijfsruimte kent geen harde definitie en hangt samen met de lokale markt. De verwachting is dat dit een huurprijs van maximaal 95 €/m² bvo (prijspeil 2025) zal zijn. Met de initiatiefnemer wordt concreet bekeken en besproken wat de mogelijkheden zijn en onder welke voorwaarden dit kan. Hiermee komt er ruimte voor het midden- en kleinbedrijf. Voor wonen is ook de differentiatie binnen de gemeente en het Havenkwartier van belang. Door de provinciale (en rijks)eisen ligt die differentiatie grotendeels vast. Verder is het vanuit de differentiatie van belang om wat grotere (grondgebonden) woningen te ontwikkelen. Deze zijn in de gebiedspaspoorten langs de kade van de lange haven gesitueerd.

Milieucategorie 3.1 en 3.2 is een term uit de Wro, maar zal soortgelijk worden ingepast onder de Omgevingswet. Betaalbare woningen zijn huurwoningen met een maximale aanvangshuur ≤ € 1.000 prijspeil 2020 en/of koopwoningen met een maximale koopprijs van € 405.000,-, welke onder voorwaarden € 435.000,-,kan zijn. 4 Sociale huurwoningen zijn huurwoningen met een aanvangsprijs onder de grens, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, die minimaal 25 jaar in stand worden gehouden en via een woonruimteverdeelsysteem worden verhuurd. 2 3

12 van 103

Voor voorzieningen is aangesloten bij de raadspresentatie voorzieningen, waarbij een wijk- en ontmoetingscentrum in het Havenkwartier als wens is opgenomen. In het Havenkwartier is al veel gepland: in fase 1 de mogelijkheid voor een huisarts, tandarts en fysiotherapeut. Een sportschool staat gepland. Een sporthal, de Altis, zit aan de overzijde van de Burgemeester Elsenlaan. Uitbreiding van scholen en opvang zijn in de Omgevingsvisie in basis voorzien bij bestaande locaties. In fase 2 wordt daarom rekening gehouden conform de in de presentatie aangegeven norm van 63 m² per 1.000 inwoners wat resulteert in 250 m² bvo voorzieningen. Ook zijn horeca-activiteiten mogelijk in het Havenkwartier, waarbij voor horeca is aangegeven dat dit op twee kwadranten kan met elk een maximaal oppervlak van 300m² bvo. Hotels in fase 2 zijn in beginsel niet toegestaan Ruimtelijk moet verder rekening worden gehouden met een oppervlakte aan parkeren op eigen terrein en aan minimaal één wijktransformatiestation per kwadrant. Dit maakt dat voor fase 2 een programma ontstaat:

Figuur 9: kwadranten fase 2

Uitwisseling tussen kwadranten binnen fase 2 is mogelijk, mits alle betrokken partijen in een kwadrant dit met elkaar overeenkomen. De verwachting is dat de ontwerpen voor elk kwadrant met het projectteam Havenkwartier en vervolgens ook onder begeleiding van de supervisor tot een wenselijk en haalbaar initiatief kunnen worden ontwikkeld. Van de percelen in fase 2 is bij aanvang van de planvorming al een deel bestempeld als openbare ruimte. Hieronder valt de kade langs de Lange Haven en de Doorsteek.

13 van 103

Figuur 10: openbare en publiek toegankelijke ruimte (incl doorsteek) in geel

Het bouwplafond heeft een hoogte van 12 m in de noordwestpunt en loopt op tot ca. 48,5m in de zuidoosthoek.

Figuur 11: Bouwplafond Fase 2 als overgang tussen Fase 0+1 en woonbuurten.

Door Fase 2 loopt de Steenplaetsstraat, de enige straat in het gebied. Aan de randen liggen de haven, de Koopmansstraat, de Limpergstraat en het Jaagpad/ Industriekade. Het profiel van de straten zal worden verbreed om ruimte te maken voor fietsers, voetgangers, groen en lineaire regentuinen conform het standaardprofiel uit het Ontwikkelkader. De bedrijven in het gebied zijn verschillend van aard; groot, klein, van kantoorachtig tot echte maakbedrijven. Voor zittende bedrijven is met name de inpasbaarheid van de milieucirkels (waar onder geluid) een belangrijk thema voor de planontwikkeling. In de illustratieve uitwerking is het voorgenomen programma ingepast. Dit betreft zowel werken als wonen. Uitgangspunt is dat elk bedrijf dat wil blijven kan blijven. Uitzondering hierop is De Rijswijkse Vuurwerkhal (Koopmansstraat 5). Deze wordt niet geschikt geacht als functie in een werk-woongebied. Er moet voor de andere bedrijven bij de planvorming rekening worden gehouden met de geluidcontouren. Dit betekent dat met deze contouren ontworpen moet worden; dat kan alleen als er goede afstemming is tussen buren onderling en de nodige maatregelen worden getroffen om werken en wonen naast elkaar te laten bestaan. Door samenwerking onderling kunnen ook betere en effectievere ruimtelijke oplossingen worden getroffen; denk daarbij aan

14 van 103

parkeeroplossingen. Gezamenlijk is dat vaak effectiever te organiseren dan ieder voor zich. Samenwerken in een kwadrant om tot herontwikkeling te komen is daarmee randvoorwaardelijk. Samenwerken Gekozen is voor een werkwijze waarop in vier kwadranten het gebied herontwikkeld kan worden. De kwadranten worden gescheiden door de Steenplaetsstraat en door de Doorsteek. Door de percelen binnen een kwadrant in gezamenlijkheid te ontwikkelen ontstaat een overzichtelijk speelveld waarin de belangen van de (zittende) bedrijven kunnen worden gewogen en waarin een bepaalde optimalisatie kan ontstaan van programma (wonen en werken). De locatieeigenschappen worden op deze manier het beste benut zonder dat een teveel aan afhankelijkheden over het gehele plangebied ontstaat. Voor elk van de kwadranten is een programmamix van werken, wonen, voorzieningen en parkeren vastgesteld. De verschillen tussen de kwadranten zijn terug te leiden tot verschillen in omvang (niet alle kwadranten zijn even groot), ligging (alle kwadranten kennen unieke locatieeigenschappen) en tenslotte de aanwezigheid van zittende bedrijven. Een kwadrant-specifieke set aan programmatische eigenschappen is op die manier gecreëerd waarbinnen ook naar een gezonde balans van ‘zoet en zuur’ is gezocht. Binnen de grenzen van de mogelijkheden is op die manier recht gedaan aan de ontwikkelingsmogelijkheden van elk kwadrant.

Ruimtelijke zonering De combinatie werken en wonen is niet altijd even eenvoudig vorm te geven. Vanuit de positieve benadering is gezocht naar de beste functionele clustering, waarbij zowel bedrijvigheid als woningbouw van elkaar profiteren en tegelijk voldoende eigen interne samenhang en kritische massa genereren. Op die manier is een onderliggende zonering benoemd waarin de woningbouw hoofdzakelijk langs de waterkant is voorzien en de bedrijvigheid aan de Steenplaetsstraat, Koopmansstraat en de Limpergstraat. De bijzondere locatie-eigenschappen zoals verblijven aan het water en de goede bereikbaarheid van bedrijven is op die manier het beste gegarandeerd. Daar bovenop is een aantal plekken benoemd waar woningbouw een toegevoegde waarde kan hebben. Het zijn plekken van verblijf, verbinding en oriëntatie waar omgevingskwaliteit en (sociale) veiligheid extra tellen. De kop van de Veraartlaan bij binnenkomst van het Havenkwartier en de hoeken van de Doorsteek zijn van dergelijke plekken en als zodanig aangemerkt op de plankaart.

Figuur 12: referentie autovrije kade met ‘grondgebonden’ woningen

15 van 103

Het wonen is dus hoofdzakelijk langs het water voorzien en het werken langs de Steenplaetsstraat. Met ‘wonen aan de straat’ wordt bedoeld dat met name grondgebonden en rijwoningen zijn voorzien aan de kade langs het water. Bij behoud van het pand aan het Jaagpad 1, wordt bedoeld om woningen georiënteerd aan het water mogelijk te maken; dit kunnen in het bestaande gebouw ook appartementen zijn in overleg en na advies van de supervisor. Met de Doorsteek als wandelroute wordt een extra kruising met fietsverkeer op de Steenplaetsstraat voorkomen. De gebouwen langs de Koopmansstraat en de Limpergstraat zijn straten met zowel werken als wonen, net als de overzijde van deze straten. Gebiedspaspoorten Fase 2 De doelstellingen voor de herontwikkeling van Fase 2 zijn zowel programmatisch als ruimtelijk vastgelegd in gebiedspaspoorten. Per kwadrant is een dergelijk paspoort opgesteld. Het paspoort bestaat uit een gelaagde tekeningen waarin programma, zonering, openbare ruimte en bouwhoogte zijn vastgelegd. Aanvullend zijn stedenbouwkundige accenten benoemd. Dit zijn plekken met een uitzonderlijke ligging en betekenis waar de planontwikkeling vraagt om stedenbouwkundige verbijzondering die recht doet aan de bijzondere locatie-eigenschappen.

Extra hoogte (binnen het hoogte plafond), alzijdigheid, kleurstelling en architectonische expressie zijn middelen om uitdrukking te geven aan de bijzonderheid. Een bijzonderheid die bovendien bijdraagt om van het Havenkwartier (fase 2) een leefbare en gevarieerde werkwoonomgeving te maken waarin bedrijven en bewoners zich thuis voelen. Voor de ruimtelijke invulling wordt naast de kaders uit dit wijzigingsplan, ook verwezen naar het Ontwikkelkader Havenkwartier en het bijbehorend Ruimtelijk kader en het addendum. Openbare ruimte Voor de openbare ruimte in het Havenkwartier is een schetsontwerp opgesteld. Hierin wordt de openbare ruimte in het Havenkwartier zo ontworpen dat vanaf het begin zichtbaar is dat kwaliteit centraal staat – ook al vindt de ontwikkeling geleidelijk en langdurig plaats – en waarin een divers gebruik mogelijk is door het combineren van wonen, werken en verblijven. De kernwaarden bij de openbare ruimte zoals deze in het schetsontwerp Havenkwartier zijn meegenomen, betreffen: - Versterking structuur openbare ruimte; - Contact met het water; - Pleinen, plekken en verbindingen; - Relatie gebouwen en openbare ruimte en contact met de straat; - Pocketplaatsen; - Klimaatadaptief en natuurinclusief; - Openbare ruimte en als utilitaire machine.

De uitwerking voor ‘Groen’ in de ontwerpwijziging omgevingsplan hanteert de navolgende uitgangspunten: - Meer en beter beleefbaar groen en water; - Bij de inrichting van de openbare ruimte zoveel mogelijk groen toevoegen; - Straten voorzien van lineaire regentuinen en boombeplanting dan wel plantvakken; - Pocketplaatsen zorgen voor groene uitstraling rondom gebouwen; - Beplanting versterkt de sfeer. De focus ligt daarom op een duidelijke en herkenbare structuur, met behoud van de bestaande structuur rond de havenbekkens, vergroening van de openbare ruimte en verbeterde verbindingen binnen en buiten het gebied. De wegen blijven goed toegankelijk en bereikbaar met grotere voertuigen.

16 van 103

De openbare ruimte draagt bij aan de identiteit van het gebied, met een robuust, industrieel karakter. De aansluiting tussen de gebouwen en de openbare ruimtes en straten is zorgvuldig uitgewerkt. Daarbij is veel aandacht voor natuurinclusiviteit, klimaatadaptatie en het versterken van de biodiversiteit, bijvoorbeeld door het toepassen van groene kades, waterdoorlatende verharding en het integreren van ecologische voorzieningen. Daarnaast wordt de openbare ruimte functioneel ontworpen voor het rijden en parkeren van auto’s en fietsen, de logistiek van bedrijven en bezorgdiensten en andere voorzieningen zoals afvalinzameling, verlichting, riolering, kabels en leidingen. In het ontwerp is nadrukkelijk ruimte gemaakt voor bijzondere plekken die de ruimtelijke kwaliteit verhogen. De kop van de havens worden ingericht als een levendige verblijfsplek, met ruimte voor ontmoeting en publieksvoorzieningen in de plint. Ook de entree van het Havenkwartier krijgt een uitnodigend karakter. De figuren hieronder illustreren de toekomstige maat en uitstraling van de openbare ruimte. Op de uiteindelijke realisatie van de openbare ruimte wordt door de supervisor toegezien.

Figuur 13 : toename openbare ruimte gehele Havenkwartier

17 van 103

Figuur 14 : referentiebeelden toekomstige openbare ruimte

Een voetgangersverbinding tussen Rijn-Schiekanaal, over de lange haven, richting oud-Rijswijk maakt het gebied direct aantrekkelijk voor ommetjes wandelen: de Doorsteek (zie figuur 15). In fase 2 wordt ook die ‘doorsteek’ mogelijk gemaakt in de gebiedspaspoorten. Deze doorsteek kan alleen gerealiseerd worden als kwadranten tot ontwikkeling komen. De maat van de doorsteek varieert naar gelang van de transformatie en naar gelang van behoud van bestaande bebouwing. Het is in elk geval een rustige wandelroute met ruimte voor verblijven en spelen. Als verlengstuk van het openbaar gebied als verblijfsgebied bestaat de mogelijkheid om het Elsenburg bos te bezoeken dat te bereiken is vanuit het plangebied via de onderdoorgang van de A4. Het integrale schetsontwerp voor de openbare ruimte is opgenomen in de bijlagen.

Figuur 15: referentie ‘doorsteek’; wandelroute met ruimte voor verblijven en spelen

Havens Ook voor de havens is een schetsontwerp opgesteld. Het ontwerp van de haven in het Havenkwartier vormt een fundamenteel onderdeel van de gebiedsontwikkeling. De haven wordt niet alleen gezien als functioneel water, maar ook als openbare ruimte die bijdraagt aan de kwaliteit van de omgeving.

18 van 103

De haven krijgt een hoogwaardige, natuurinclusieve inrichting als uitgangspunt, zoals ook verankert in het Groenbeleid Rijswijk. Dit komt tot uiting in de aanleg van groene drijvende eilanden en het integreren van ecologische voorzieningen zoals nestgelegenheden, vispaaiplaatsen en biodiverse beplanting. Dit zorgt eveneens voor een verbetering van de waterkwaliteit. Door het toepassen van deze maatregelen wordt niet alleen de ecologische waarde van het gebied vergroot, maar wordt ook ingespeeld op de noodzaak tot waterberging en hittestressreductie in het licht van klimaatverandering, geheel in lijn met de Rijswijkse Adaptatiestrategie en Aanpak voor Klimaatverandering (RAAK 2023-2030) en het lokale convenant klimaat adaptief bouwen. Daarnaast wordt in het ontwerp rekening gehouden met de functionele eisen van de haven, zoals het waarborgen van een minimale vaarbreedte en -hoogte, om te kunnen faciliteren in vaste ligplaatsen en voor de verhuur van sloepjes. De positionering van ligplaatsen en aanlegvoorzieningen wordt zorgvuldig afgestemd op het behoud van zichtlijnen, de toegankelijkheid van de oevers en de integratie met de omliggende openbare ruimte. Hiermee draagt de haven bij aan de identiteit, aantrekkingskracht en toekomstbestendigheid van het Havenkwartier als stedelijk werk- woongebied aan het water.

Aan de haven is in het Ontwikkelkader ruimte gereserveerd voor maximaal drie horecagelegenheden met terras. In het terrassen- en stallingsbeleid is specifiek rekening gehouden met de mogelijkheid van terrassen op het water, waarmee deze als een verlengstuk van de openbare ruimte in het Havenkwartier kunnen functioneren. Naast de horecaterrassen zijn in de openbare ruimte diverse verblijfplekken aangewezen waar bewoners en bezoekers kunnen recreëren en ontspannen. Deze plekken worden zo vormgegeven dat het water niet uitnodigt tot zwemmen, bijvoorbeeld door het toepassen van een duidelijke waterafscheiding of het creëren van alternatieve vormen van waterbeleving. Zo wordt er bij de kop van de lange haven, kinderen de mogelijkheid geboden om op een veilige en aantrekkelijke manier met water te spelen, zonder dat direct contact met het water wordt gestimuleerd. Denk hierbij aan het draaien aan knoppen waardoor er een kleine fontein of bedriegertje aan gaat. Zo ontstaat een gevarieerd en uitnodigend waterfront, waar horeca, recreatie en spelen op een vanzelfsprekende manier samenkomen en de verblijfskwaliteit voor alle gebruikers wordt versterkt. De figuren hieronder illustreren de toekomstige maat en uitstraling van de openbare ruimte. Op de uiteindelijke realisatie van de haveninrichting wordt door de supervisor toegezien.

Het integrale schetsontwerp voor de haven en openbare ruimte is opgenomen in de bijlagen.

19 van 103

Figuur 16 : referentiebeelden toekomstige situatie

2.3 Toetsing aan het omgevingsplan

Op de gronden is het omgevingsplan van de gemeente Rijswijk van toepassing. Het omgevingsplan van de gemeente bestaat uit een tijdelijk en een nieuw deel. Het tijdelijk deel van het omgevingsplan bestaat uit de geldende bestemmingsplannen. Op de gronden zijn de volgende bestemmingsplannen van toepassing: • ‘Plaspoelpolder, 1e algehele herziening’, vastgesteld op 29 augustus 2013. • ‘Parapluherziening parkeernormering Rijswijk’, vastgesteld op 12 juni 2018. • ‘Paraplubestemmingsplan wonen Rijswijk’, vastgesteld op 12 december 2023; • ‘De Havenmeester’, vastgesteld op 17 december 2024. Bestemmingsplan ‘Plaspoelpolder, 1e algehele herziening’ Conform bestemmingsplan ‘Plaspoelpolder, 1e algehele herziening’ hebben de gronden de functie ‘Bedrijventerrein’. De openbare ruimte heeft de functie ‘Verkeer - 3’ en het water heeft de functie ‘Water'. Tevens is de functie ‘Waarde - Archeologie’ van toepassing.

20 van 103

Figuur 17 Uitsnede bestemmingsplan ‘Plaspoelpolder, 1e algehele herziening’ (bron: Regels op de kaart)

Op de meeste gronden geldt de functie ‘Bedrijventerrein’. Op deze gronden zijn bedrijfsactiviteiten toegestaan en bedrijfswoningen ter plaatse van de aanduiding ‘bedrijfswoning’. Bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan in categorie 1 tot en met 3.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Voor delen van het plangebied zijn specifieke aanduidingen waarmee specifieke bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan. De maximale bouwhoogte bedraagt 15 m. Langs de Steenplaetsstraat geldt binnen het plangebied verder nog ‘Waterstaat - Waterkering’, waarmee de gronden mede bedoeld zijn voor de instandhouding en het beheer van waterstaatsdoeleinden. Op het gehele plangebied ligt verder een archeologische waarde. De ‘Waarde – Archeologie’ beschermt en zorgt voor het behouden van de archeologische waarden in de gronden. De bestaande wegen in het plangebied hebben de functie ‘Verkeer - 3'. Deze functie is bedoeld voor erftoegangswegen en verblijfsgebieden. Infrastructurele kunstwerken zoals bruggen zijn ook toegelaten, net als voorzieningen zoals bermen, parkeerplaatsen, waterhuishoudkundige voorzieningen en geluidwerende voorzieningen. Het water van de insteekhaven heeft de functie ‘Water'. Deze functie is logischerwijs bedoeld voor water, kunstwerken zoals een brug, waterhuishoudkundige voorzieningen, een brug, voorzieningen ten behoeve van het afmeren van recreatievaartuigen en verkeer te water.

Bestemmingsplan ‘parapluherziening parkeernormering Rijswijk’ Deze parapluherziening bevat regels over parkeren en zorgt ervoor dat in alle gemeentelijke ruimtelijke plannen een toereikende regeling voor het parkeren is opgenomen. Het bestemmingsplan stelt dat strijdig gebruik in ieder geval het voorzien in onvoldoende parkeergelegenheid is. Voor het verlenen van een omgevingsvergunning geldt verder een 21 van 103

voorwaardelijke verplichting waarbij voldaan moet worden aan de Nota Parkeernormen 2011 of diens rechtsopvolger. Daarnaast is afwijken hiervan onder voorwaarden mogelijk. Bestemmingsplan ‘Paraplubestemmingsplan wonen Rijswijk’ Met het paraplubestemmingsplan worden de regels voor ‘wonen’ en ‘bed & breakfast’ in een aantal bestemmingsplannen herzien. Bestemmingsplan ‘De Havenmeester’ Conform het bestemmingsplan ‘De Havenmeester’ hebben de gronden, die zijn gelegen binnen het plangebied’ de functie ‘Verkeer’

Figuur 18 Uitsnede bestemmingsplan ‘De Havenmeester’ (bron: Regels op de kaart)

Op het deel van de gronden dat aan het water is gelegen, geldt verder een functieaanduiding ‘verblijfsgebied’. Op het deel van de gronden dat het meest richting de Steenplaetsstraat is gelegen, geldt een functieaanduiding ‘parkeergarage’. Op de gronden is het verder toegestaan om bermen, beplanting, geluidwerende voorzieningen, erftoegangswegen en verblijfsgebieden, parkeervoorzieningen en bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde te bouwen. Dit gebruik is ondergeschikt aan het verblijfsgebied en de parkeergarage. Verder ligt er op de gronden een archeologische waarde. De ‘Waarde – Archeologie’ beschermt en zorgt voor het behouden van de archeologische waarden in de gronden. Voorgenomen wijziging Conserverend deel

22 van 103

De wijziging van het omgevingsplan bestaat enerzijds uit het conserveren van de huidige activiteiten en anderzijds uit een ontwikkelgericht deel. Voor het conserveren van de huidige activiteiten worden de regels uit het tijdelijk deel van het omgevingsplan die relevant zijn overgenomen. De activiteiten die op dit moment worden verricht en die dus met het conserverende deel van het omgevingsplan worden beschermd, zijn reeds toegestaan op basis van het tijdelijk deel van het omgevingsplan, mede bestaande uit de bestemmingsplannen ‘Plaspoelpolder, 1e algehele herziening’ en ‘De Havenmeester’. Ontwikkelgericht deel De voorgenomen ontwikkeling voorziet in een transformatie van een werkgebied naar een gemengd werk-woongebied. Het toelaten van meer woningen en het verbeteren van de kwaliteit van de openbare ruimte worden niet volledig toegelaten door de regels van de bovengenoemde bestemmingsplannen die onderdeel zijn van het gemeentelijk omgevingsplan. Om die reden worden de regels van het omgevingsplan door middel van deze omgevingsplanwijziging gewijzigd. Na die wijziging is het voortzetten van bestaande bedrijfsactiviteiten (behoudens de Rijswijkse Vuurwerkhal) en de voorgenomen transformatie naar een gemengd werk-woongebied mogelijk.

23 van 103

3. Beleidskaders 3.1 Rijksbeleid (en eventuele instructieregel) 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) omvat het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. De NOVI is een instrument onder de Omgevingswet en kenmerkt zich door een aanpak waarin samenhang, integraliteit en samenwerking met andere overheden en maatschappelijke organisaties. Met steeds een zorgvuldige afweging van belangen wordt gewerkt aan vier prioriteiten: • Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; • duurzaam economisch groeipotentieel; • sterke en gezonde steden en regio’s; • toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Daarnaast is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes opgenomen: combineren boven enkelvoudig gebruik, afwenteling van negatieve ruimtelijke consequenties voorkomen en sturen op identiteit en kenmerken van een gebied. Relatie tot ontwikkeling Het planvoornemen sluit goed aan bij de NOVI-prioriteit om ruimte te bieden voor klimaatadaptatie en energietransitie. Er wordt sterk ingezet op vergroening, waterberging, klimaatadaptieve inrichting en natuurinclusief bouwen. Nieuwbouw wordt aardgasvrij gerealiseerd en er is aandacht voor duurzame energievoorziening. Ook op het gebied van duurzaam economisch groeipotentieel scoort het plan positief. Door functiemenging – het combineren van wonen en werken – ontstaat een levendig gebied waar bestaande bedrijven worden behouden en nieuwe bedrijvigheid wordt gestimuleerd.

De toevoeging van betaalbare bedrijfsruimte en een gevarieerd woningaanbod (sociaal, betaalbaar en duur) versterkt de economische vitaliteit en maakt het gebied aantrekkelijk voor verschillende doelgroepen. De prioriteit ‘sterke en gezonde steden en regio’s’ wordt ingevuld door te investeren in een hoogwaardige openbare ruimte, goede voorzieningen (zoals een wijkcentrum, sport en zorg), en een veilige, toegankelijke leefomgeving. Tot slot wordt ook de toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied meegenomen, ondanks de stedelijke ligging. De relatie met het omliggende landschap en water is een belangrijk uitgangspunt. De haven wordt ontwikkeld als hoogwaardige, ecologische openbare ruimte, met aandacht voor waterveiligheid, biodiversiteit en klimaatadaptatie. Samenvattend laat het planvoornemen zien dat er sprake is van een integrale aanpak waarin duurzaamheid, economische ontwikkeling, leefbaarheid en toekomstbestendigheid hand in hand gaan. Het planvoornemen is in lijn met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI).

3.1.2 Instructieregels Rijk (AMvB’S)

Het Besluit kwaliteit leefomgeving is één van de AMvB's die invulling geeft aan de Omgevingswet. Het Bkl stelt onder andere omgevingswaarden en instructieregels. Artikel 5.1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving bepaalt dat de instructieregels uit afdeling 5.1 van toepassing zijn op het stellen van regels in het omgevingsplan.

24 van 103

Het Bkl bevat instructieregels voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties voor onder andere de volgende hoofdonderwerpen: • Algemene bepalingen (paragraaf 5.1.1 Bkl); • Waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2 Bkl) • Beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3 Bkl) • Beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4 Bkl), waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit; • Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5 Bkl), waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking; • Het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6 Bkl) voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden; • Het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7 Bkl), waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën; • Het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5.1.8 Bkl). Voor de instructieregels voor bovenstaande thema’s is een toepassingsbereik bepaald. Het is mogelijk dat een thema niet van toepassing is op een specifieke activiteit.

Relatie tot ontwikkeling Bij een wijziging van het omgevingsplan dient rekening te worden gehouden met de instructieregels van het Bkl. Hieronder worden de voor de onderhavige ontwikkeling relevante instructieregels beschouwd. Paragraaf 5.1.2 Waarborgen van veiligheid Conform artikel 5.7 dient het omgevingsplan een grenswaarde voor het plaatsgebonden risico van een activiteit in acht te nemen bij een (zeer) kwetsbaar gebouw of locatie. Het plangebied is niet gelegen in een plaatsgebonden risicocontour. Op grond van het Bal gelden brand-, explosie- en gifwolkaandachtsgebieden. Verder geldt op grond van artikel 5.14 dat een brand- en voorschriftengebied in het omgevingsplan wordt aangewezen voor een brand- en explosieaandachtsgebied. Het aanwijzen van dergelijke voorschriftengebieden is alleen verplicht als zeer kwetsbare gebouwen worden toegelaten. Een dergelijk voorschriftengebied is voor het Havenkwartier niet noodzakelijk. Wel is het op grond van artikel 5.15 Bkl noodzakelijk dat een omgevingsplan binnen een aandachtsgebied rekening houdt met de kan op overlijden van een groep personen of meer per jaar als rechtstreeks gevolg van een ongeval, veroorzaakt door een activiteit. In paragraaf 4.9.2 van deze motivering staat beschreven hoe hiermee rekening wordt gehouden.

Paragraaf 5.1.3 Beschermen van de waterbelangen Artikel 5.37 van het Bkl vereist dat in een omgevingsplan rekening wordt gehouden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen en betrekken van waterbeheer. In paragraaf 4.12 van deze motivering is de weging van het waterbelang opgenomen. Paragraaf 5.1.4 Beschermen van gezondheid en van het milieu Paragraaf 5.1.4 stelt regels over de bescherming van de gezondheid en van het milieu. De artikelen 5.50 tot en met 5.54 stellen regels over luchtkwaliteit. Deze zijn alleen van toepassing bij de aanleg of wijziging van een wegtunnelbuis, de aanleg van een autoweg of autosnelweg en binnen bepaalde aandachtsgebieden. Het plangebied valt niet binnen een dergelijk aandachtsgebied. 25 van 103

Verder worden regels gesteld over geluid door activiteiten. Het omgevingsplan houdt rekening met geluid door activiteiten op geluidgevoelige gebouwen. Verder dient een omgevingsplan rekening te houden met het geluid door wegen en spoorwegen op geluidgevoelige gebouwen en geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen op geluidgevoelige gebouwen in een geluidaandachtsgebied. Voor het toevoegen van geluidgevoelige gebouwen binnen een geluidaandachtsgebied worden regels gesteld in het omgevingsplan. In paragraaf 4.5 van de motivering is het aspect geluid verder beschouwd. In artikel 5.98i e.v. van het Bkl staan instructieregels die van toepassing zijn op het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie. In het omgevingsplan van de gemeente Rijswijk zijn reeds regels opgenomen over het bouwen en gebruiken van bodemgevoelige gebouwen. Ook zijn regels opgenomen met betrekking tot nazorg zoals bedoeld in artikel 5.98n van het Bkl. Paragraaf 5.1.5 Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed Artikel 5.29g van het Bkl stelt dat rekening moet worden gehouden met de behoefte van de stedelijke ontwikkeling met het oog op zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de ladder voor duurzame verstedelijking. In paragraaf 3.1.3 is de ladder voor duurzame verstedelijking beschouwd.

In een omgevingsplan dient verder rekening te worden gehouden met het belang voor het behoud van cultureel erfgoed. In het plangebied zijn geen monumenten of cultuurhistorische waarden aanwezig. In de omgeving is wel cultureel erfgoed aanwezig. De ontwikkeling doet geen afbreuk aan het cultureel erfgoed. Paragraaf 4.2 van deze motivering bevat een beschouwing van archeologie en cultuurhistorie. Paragraaf 5.1.6 Behoud van ruimte voor toekomstige functies Paragraaf 5.1.6 bevat een aantal reserveringsgebieden waarbinnen toekomstige ontwikkelingen van het Rijk zijn beoogd. Hiermee wordt voorkomen dat onwenselijke ontwikkelingen daar plaatsvinden. De A13 is in de buurt van het plangebied aangewezen als een reserveringsgebied voor autoweg of autosnelweg. Het plangebied is niet gelegen in het reserveringsgebied. Het plangebied is verder ook niet gelegen in een zoekgebied voor de aanleg van een buisleiding dan wel in een reserveringsgebied buisleiding van nationaal belang. Er gelden verder nog een aantal regels met betrekking tot landsverdediging en nationale veiligheid. Deze gelden voor bijvoorbeeld militaire terreinen. Deze regels zijn niet van toepassing op het plangebied. Ook valt het plangebied niet binnen locaties voor waarborging van grootschalige elektriciteitsopwekking, kernenergiecentrale en hoogspanningsverbinding.

Paragraaf 5.1.7a Gebruik van bouwwerken Artikel 5.161c van het Bkl bepaalt dat een omgevingsplan regels kan stellen over te realiseren woningbouwcategorieën. Als er regels worden gesteld over te realiseren woningbouwcategorieën, dan dient in het omgevingsplan ook de instandhouding van deze woningbouwcategorieën te worden geborgd. De regels van de wijziging van het omgevingsplan stellen regels over woningbouwcategorieën en instandhoudingstermijn.

26 van 103

Paragraaf 5.1.8 Bevorderen van toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen Artikel 5.162 van het Bkl bepaalt dat bij nieuwe ontwikkelingen met gevolgen voor de openbare ruimte rekening moet worden gehouden met het belang van het bevorderen van de toegankelijkheid van die openbare buitenruimte voor personen met een functiebeperking. De openbare ruimte van het Havenkwartier wordt gekenmerkt door groenere en verkeersveilige straten en meer autovrije en autoluwe straten. Dit verhoogt de verkeersveiligheid van personen met functiebeperking in de openbare ruimte. Verder worden er meer verblijfsgebieden gerealiseerd. Daarnaast wordt een extra doorsteek voor langzaam verkeersroutes en en verschillende pleintjes aangelegd. Verder worden stoepen verbreed en wordt een duidelijk voetgangersdomein gerecreëerd. Dit draagt bij aan de mobiliteit en de veiligheid van personen met een functiebeperking. Het planvoornemen is in lijn met het Besluit kwaliteit leefomgeving.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

Onder de Omgevingswet is in het Besluit kwaliteit leefomgeving de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling een motivering op te nemen van de nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing, met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand. Hierbij wordt gebruikgemaakt van de Ladder voor duurzame verstedelijking. In artikel 5.129g van het Bkl wordt de ladder als volgt omschreven: • Dit artikel is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening die voldoende substantieel is. • Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het omgevingsplan rekening gehouden met: • De behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en • als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.

• Voor de toepassing van het tweede lid, onder b, wordt tot het stedelijk gebied niet gerekend een stedelijke ontwikkeling waarvoor: • Op grond van het omgevingsplan een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit is vereist; en • Nog geen toepassing is gegeven aan het tweede lid. • Als een omgevingsplan voorziet in de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en de beoordeling van de behoefte aan een stedelijke ontwikkeling betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, heeft die beoordeling alleen tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Relatie tot ontwikkeling Uit jurisprudentie volgt dat elke ontwikkeling van meer dan 11 woningen wordt gezien als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Havenkwartier fase 2 betreft de realisatie van 663 nieuwe woningen, circa 4.100 m2 aan bedrijvigheid in milieucategorie 1 en 2 en 250 m2 aan voorzieningen. 27 van 103

De toevoeging van crica 4.100 m² bruto vloeroppervlak voor bedrijvigheid past binnen het huidige bestemmingsplan. Hierdoor is het niet noodzakelijk om de ladder voor duurzame verstedelijking te doorlopen voor dit onderdeel van het plan. Daarnaast bedraagt de toevoeging aan voorzieningen 250 m². Dit ligt onder de landelijke ondergrens van 500 m² die geldt voor het uitvoeren van een laddertoets bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Voor deze omvang aan voorzieningen is het doorlopen van de ladder voor duurzame verstedelijking dan ook niet vereist. Woningbehoefteraming (WBR 2021) De grote regionale woningbehoefte blijkt uit de provinciale woningbehoefteraming (WBR). De Woningbehoefteraming 2019 ging nog uit van 57.420 woningen in de periode 2020 tot 2030. Uit de Woningbehoefteraming 2021 blijkt dat in de regio Haaglanden (waar Rijswijk deel van uitmaakt) in de periode 2021 tot en met 2030 nog 80.900 woningen nodig zijn. De regionale woningbehoefte komt circa 23.500 woningen (41%) hoger uit dan de prognose uit 2019. Woningmarktafspraken regio Haaglanden De gemeenten in Haaglanden hebben met de in Haaglanden opererende woningcorporaties en de Provincie Zuid-Holland afgesproken Nieuwe (regionale) woningmarktafspraken op te stellen.

Deze afspraken gaan over de woningbouwopgave van de afzonderlijke gemeenten in deze regio voor de periode 2019 t/m 2029 en specifiek over voldoende betaalbare woningvoorraad. De inzet van Rijswijk is om in de periode 2019 t/m 2029 ruim 5.700 woningen toe te voegen. Het regionale Tussenakkoord waarin de aantallen woningen voor alle gemeenten is vastgelegd is ondertekend in december 2021. Rijswijk is een compacte gemeente met maar weinig open ruimte. Qua woningvoorraad heeft de gemeente een echt stedelijk karakter: veel gestapelde bouw, een meer dan gemiddelde huurvoorraad en een grote doelgroepenvoorraad. Rijswijk richt zich de komende jaren meer op de middendure koop- en huursegmenten en op het duurdere marktsegment. De consequentie van dit beleid is dat de doelgroepenvoorraad procentueel zal afnemen zoals in lijn met de regionale doelstelling en in lijn met het 'meer evenwicht-scenario' Regionale Realisatieagenda Wonen Haaglanden (Regionale woondeal) De Regionale Realisatieagenda Wonen Haaglanden (regionale woondeal) is op 7 maart 2023 ondertekend door provincie, colleges van gemeenten in de regio Haaglanden, de minister van VRO en bestuurders van woningcorporaties. De ontwikkeling van woningen op Havenkwartier fase 2 is in deze realisatieagenda opgenomen op de lijst van projecten waar tot en met 2030 meer dan 200 woningen worden gerealiseerd.