21-083 Beheerplan maatschappelijk vastgoed (versie definitief.pdf

21.093198

BEHEERPLAN MAATSCHAPPELIJK VASTGOED 2021-2025

Meerjarenonderhoudsplan welzijnsaccommodaties

oktober 2021

21.093198

INHOUD 1. Inleiding 2. Reikwijdte 3. Uitgangspunten: a. b. c. d. e.

Conditieniveau Prijspeil Indexering Verdeling onderhoud huurder/verhuurder Duurzaamheid

4. Ontwikkelingen a. Afstoten b. Toekomst onbekend/Slopen c. Nieuwe locaties

5. Meerjarenonderhoudsplannen 6. Financiën a. b. c. d.

Verloop voorziening Verloop reserve Uitgaven uit de voorziening Informatie 25 jaren plan

Meerjarenonderhoudsplan welzijnsaccommodaties

oktober 2021

21.093198

1. Inleiding De gemeente Rijswijk heeft binnen haar vastgoedportefeuille het zogenoemde maatschappelijk vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is een instrument om maatschappelijke doelen op het gebied van onderwijs, cultuur, sport en welzijn te faciliteren. Dit beheerplan beschrijft de wijze waarop de gemeente Rijswijk omgaat met de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden van het maatschappelijk vastgoed, de kosten hiervan en de financiële doorwerking in de meerjarenbegroting. Het beheerplan is tot stand gekomen naar aanleiding van inspecties van de panden. Met dit meerjarenonderhoudsplan (MJOP), wil gemeente Rijswijk de kwaliteit van het vastgoed duurzaam in stand houden. De uitgaven van onderhoud zijn meerjarig gepland, waarbij de systematiek is dat gemeente Rijswijk de kosten van onderhoud betaald uit een voorziening Onderhoud Maatschappelijk Vastgoed. Deze voorziening wordt gevuld (gedoteerd) met een jaarlijks gelijk bedrag dat bepaald is aan de hand van dit meerjarig beheerplan. Dit bedrag is reeds opgenomen in de meerjarenbegroting. Op deze wijze wordt het onderhoud ook financieel geborgd.

2. Reikwijdte De vastgoedportefeuille betreft verschillende soorten vastgoed (bijvoorbeeld bedrijfsruimte, winkels, woningen etc.). Dit beheerplan betreft echter specifiek het maatschappelijk vastgoed in eigendom van de gemeente Rijswijk. Globaal wordt het vastgoed in 3 categorieën ingedeeld, te weten: cultuuraccommodaties, sportaccommodaties en welzijnsaccommodaties. Cultuuraccommodaties: 1. Trias, Cor Ruysstraat 2 2. Rijswijkse Schouwburg, Generaal Spoorlaan 10 Sportaccommodaties: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Gymzaal Nicolaas Beets, Beetslaan 97 Gymzaal Steenvoordeschool, Dr. Poelslaan 8 Sportcentrum De Schilp, Schaapweg 4-6 Van Zweedenzaal, J. van Offwegenlaan 40a Marimbahal, Waldhoornplein 1 Vredenburch Sportcomplex, Julialaantje 15b De Altis, De Bruyn Kopsstraat 1

Welzijnsaccommodaties: 1. Het Oude Raadhuis, Laan Hofrust 4 2. Stervoorde, Dr. H.J. van Mooklaan 1 3. Smeltkroes, Pieter Postmapad 4 4. Kinderopvang, Labouchèrelaan 7 5. Kinderopvang, P. van Vlietlaan 8 6. Kinderopvang, L. Bouwmeesterstraat 1a 7. Centrum voor Jeugd en Gezin, P. van Vlietlaan 10 8. Kinderopvang/Amateurpalet, Daniël Catterwijckstraat 4 Meerjarenonderhoudsplan welzijnsaccommodaties

oktober 2021

21.093198 9. Ottoburg, Esdoornstraat 3 10. Kinderopvang, Wiardi Beckmanlaan 5 11. Peuterspeelschool, M. D. Fockstraat 4 12. Schooltuinen/Ateliers, Julialaantje 28a 13. Brede School Muziekbuurt, Admiraal Helfrichsingel 20 14. Brede School Stationskwartier, P.C. Boutenslaan 2 15. Integraal Kind Centrum BuitenRijck, Metelerkampstraat 105 16. Tijdelijk schoolgebouw, Laan van ’t Haantje 65 17. Integraal Kind Centrum Parkrijk, Parelmoervlinderlaan 102

3. Uitgangspunten: a. Conditieniveau Uitgangspunt voor het beheerplan is conditieniveau 3, zijnde “redelijk”. Dit betekent voor de vastgoedportefeuille dat het verouderingsproces op gang komt en geaccepteerd wordt. Door de meeste gemeenten wordt in verband met de betaalbaarheid voor het maatschappelijk vastgoed voor dit conditieniveau gekozen. Wanneer een lager conditieniveau wordt gekozen is er een grotere kans op storingen en/of uitval van installaties welke hogere kosten van herstel met zich zullen meebrengen, maar ook risico’s dat panden tijdelijk niet meer gebruikt kunnen worden. Echter, wordt een hoger conditieniveau nagestreefd, dan zullen de onderhoudskosten aanzienlijk hoger uitvallen. b. Prijspeil Periodiek (1 x per 5 jaar) wordt door een extern bureau een inspectie uitgevoerd op de actuele onderhoudsstatus van de vastgoedportefeuille en worden alle verwachtte werkzaamheden afgeprijsd. In 2019 is dit voor het laatst gedaan. Het beheerplan wordt echter jaarlijks geactualiseerd en wordt nu gepresenteerd op prijspeil 2021. De jaarlijkse actualisatie wordt gemaakt op basis van het uitgevoerde onderhoud. Bij deze actualisatie wordt gecheckt of de omvang van de voorziening in het kader van het meerjarenperspectief nog actueel is. Tevens wordt een nieuw jaar aan de meerjarenonderhoudsplanningen toegevoegd en vervalt het lopende jaar.

Hiermee is er altijd sprake van een actueel 25-jaren plan. c. Indexering Bij de berekening wordt uitgegaan van constante prijzen. De toekomstige prijsstijgingen worden opgevangen door indexering van de jaarlijkse dotaties aan de voorziening maatschappelijk vastgoed. Aan de beschikbare voorziening wordt geen rente toegevoegd. d. Verdeling onderhoud huurder/verhuurder Bij het opstellen van de meerjarenonderhoudsplannen wordt de verantwoordelijkheidsverdeling tussen huurder en verhuurder, zoals opgenomen in de Meerjarenonderhoudsplan welzijnsaccommodaties

oktober 2021

21.093198 Algemene Bepalingen behorende bij de ROZ (Raad van Onroerende Zaken)-model overeenkomst gehanteerd. Globaal betekent dit dat het groot onderhoud (de schil van het gebouw + de installaties) ten laste van de verhuurder komt en het dagelijks onderhoud ten laste van de huurder. Er zijn echter een paar uitzonderingen. Bijvoorbeeld: Aan de Stichting Rijswijkse Schouwburg wordt een theater verhuurd en aan Optisport een zwembad; een aantal noodzakelijke voorzieningen die een ruimte tot een theater of zwembad maken zijn ook opgenomen in de meerjarenonderhoudsplanningen. Echter ook weer niet alle theater of sport gebonden voorzieningen. Dit is goed vastgelegd in de meerjarenonderhoudsplanningen. e. Duurzaamheid Verduurzaming van maatschappelijk vastgoed is niet separaat opgenomen in dit beheerplan. In voorliggend plan wordt wel “regulier” verduurzaamd, als zijnde reguliere vervangingen voor duurzame alternatieven. Daarnaast worden de zogenoemde “zekere maatregelen” (verplichte maatregelen die voortvloeien uit de energiescans) aangepakt. Verduurzaming in de zin van de Routekaart Verduurzaming Maatschappelijk Vastgoed is niet opgenomen in dit beheerplan. In het kader van de energietransitie wordt het energieverbruik gemonitord en nagedacht hoe we op een kosteneffectieve manier kunnen toewerken naar het streefdoel 2030 en een CO2-arme vastgoedportefeuille in 2050.

Hiervoor wordt aansluiting gezocht met de warmtevisie en het team Energietransitie.

4. Ontwikkelingen Besluitvorming m.b.t. de maatschappelijk vastgoedportefeuille heeft direct effect op dit beheerplan, de voorziening maatschappelijk vastgoed en hiermee ook op de meerjarenbegroting. Het effect van recente besluitvorming is nog niet, of niet geheel, in dit beheerplan opgenomen. Dit betekent dat vanaf nu het beheerplan regelmatig herzien moet worden. De volgende ontwikkelingen zijn actueel in 2021: a. Afstoten Het Oude Raadhuis – Laan Hofrust 4: I.v.m. voorgenomen verkoop van deze locatie wordt Het Oude Raadhuis summier onderhouden. In dit beheerplan is voor de jaren 2021, 2022 en 2023 € 25.000 per jaar opgenomen om noodzakelijk onderhoud te kunnen uitvoeren. b. Toekomst onbekend/Slopen De Marimbahal – Waldhoornplein 1 - en Van Zweedenzaal – J. van Offwegen 40b worden niet meer gebruikt als sporthal nu de vervangende sporthallen in sportcomplex De Altis in gebruik genomen zijn. In dit beheerplan is in afwachting van definitieve besluitvorming over de toekomst van deze locaties, per locatie voor de jaren 2021, 2022 en 2023 € 25.000 per jaar opgenomen om noodzakelijk onderhoud te kunnen uitvoeren.

Meerjarenonderhoudsplan welzijnsaccommodaties

oktober 2021

21.093198 I.v.m. de verplaatsing van Trias – Cor Ruysstraat 2 - naar het Huis van de Stad kan medio 2022/2023 de oude locatie verkocht of gesloopt worden. In dit beheerplan is voor de jaren 2021, 2022 en 2023 € 25.000 per jaar opgenomen om noodzakelijk onderhoud te kunnen uitvoeren. c. Nieuwe locaties Sportcomplex De Altis en Integraal Kind Centrum Parkrijk zijn reeds opgenomen in dit beheerplan. De locatie van het museum Bescherming Bevolking/Bunkercomplex Park Overvoorde echter niet. Na vaststelling van het raadsvoorstel over de toekomst van deze locatie zal deze naar alle waarschijnlijkheid toegevoegd worden aan de maatschappelijk vastgoedportefeuille.

5. Meerjarenonderhoudsplannen Per pand is een meerjarenonderhoudsplan opgesteld. De totalen van deze detailplannen zijn voor de jaren 2021-2025 opgenomen onder Financiën.

6. Financiën a. Verloop voorziening In overeenstemming met de nieuwe voorschriften van de BBV (ingaande 2020), dient het MJOP actueel te zijn, over de gehele periode financieel sluitend te zijn en vastgesteld door de gemeenteraad. Hieronder het verloop van de voorziening welzijnsaccommodaties. Verloop voorziening

2021

2022

2023

2024

2025

stand voorziening op 1/1

-

969.825

1.238.216

1.415.963

1.230.674

dotatie voorziening

1.320.000

1.320.000

1.320.000

1.320.000

1.320.000

uitgaven uit voorziening

350.175

1.051.609

1.142.253

1.505.289

1.580.857

stand voorziening op 31/12

969.825

1.238.216

1.415.963

1.230.674

969.816

b. Verloop reserve Het bedrag dat is gereserveerd voor onderhoud maatschappelijk vastgoed (€ 711.000) blijft in de reserve beschikbaar voor onderhoud na 2025. De huidige portefeuille is relatief jong. Daarmee zijn de onderhoudslasten in de eerste jaren van het 25 jarig plan lager dan in de latere jaren. Zowel in de voorziening als met het bedrag in de reserve wordt “gespaard” voor hogere uitgaven in de laatste 20 jaar van het plan.

Meerjarenonderhoudsplan welzijnsaccommodaties

oktober 2021

21.093198 c. Uitgaven ten laste van de voorziening De kosten om het onderhoud uit te laten voeren worden ten laste gebracht van de voorziening. Hieronder zijn de verwachte kosten per pand in de jaren 2021 tot en met 2025 te zien. Grondslag voor uitvoering van het onderhoud is het meerjarenonderhoudsplan. 2021

2022

2023

2024

2025

15001-Cor Ruysstraat 2

25.000

25.000

25.000

-

-

15002-Generaal Spoorlaan 10

52.396

78.896

144.871

69.744

238.159 26.232

Cultuur

Sport 16001-Gymzaal Nicolaas Beets

14.700

6.120

15.363

55.829

16002-Gymzaal Steenvoorde

28.750

20.960

34.490

71.625

21.739

16003-Sportcentrum de Schilp

-

161.324

107.606

858.479

459.058

16004-Van Zw eedenzaal (sportzaal) 25.000

25.000

25.000

-

-

16006-Marimbahal

25.000

25.000

25.000

-

-

16009-Vredenburch Sportcomplex

3.451

112.647

155.657

13.989

42.294

-

138.437

178.337

102.498

159.135 2025

16010-De Altis Welzijn

2021

2022

2023

2024

17001-Laan Hofrust 4

25.000

25.000

25.000

-

-

17002-Dr. H.J. van Mooklaan 1

26.200

76.959

85.865

21.671

22.418

17003-Pieter Postmapad 4

5.758

27.418

27.146

5.446

64.533

17004-Laboucherelaan 7

1.120

44.894

8.427

7.550

121.334

17006-P.van Vlietlaan 8

34.869

8.962

60.088

11.531

24.963

17007-L.Bouw meesterstraat 1a

55.422

13.295

55.101

17.215

69.452

17008-P. van Vlietlaan 10

25.608

31.828

54.242

27.771

17.923

17011-D. Catterw ijckstraat 4

546

68.640

6.296

6.171

64.023

17012-Esdoornstraat 3a

8.000

87.209

67.233

154.509

97.369

17013-Wiardi Beckmanlaan 5

4.550

58.565

73.805

4.550

13.609

17015-Mr. D. Fockstraat 4

-

3.980

6.348

20.492

58.041

17016-Julialaantje 28a

168

5.000

2.974

3.284

11.450

17018-Brede school Muziekbuurt de12.697 Melodie

24.136

22.133

27.554

107.692

17020-Brede school Stationsbuurt

7.612

71.990

20.867

25.285

24.496

17022-KindCentrum BuitenRijck

29.721

18.140

23.627

22.115

83.956

17025-Montessorischool Parkrijk tijdelijk-

9.494

16.061

9.494

13.392

Af: Contracten dagelijks onderhoud 36.392

118.639

118.639

118.639

119.089

1.051.609

1.142.253

1.505.289

1.580.857

Totaal MJOP

350.175

Meerjarenonderhoudsplan welzijnsaccommodaties

oktober 2021

21.093198 d. Informatie 25 jaren plan Het gehele 25 jarig plan geeft het volgende beeld van dotaties en uitgaven en verloop van voorziening en reserve. De voorziening wordt in 2040 negatief. Vanaf dat moment wordt de reserve ingezet. 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000

2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045

-

Dotatie

Uitgaven

2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000

2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045

-

Stand voorziening einde jaar

Meerjarenonderhoudsplan welzijnsaccommodaties

Stand reserve einde jaar

oktober 2021