21-071 B. Sterpassage_vastgesteld.pdf

Sterpassage

Vastgesteld 21 december 2021

Sterpassage

"Sterpassage" (vastgesteld)

2

Inhoudsopgave

Vaststellingsbesluit

5

Toelichting

7

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding van het nieuwe bestemmingsplan 1.2 Ligging plangebied 1.3 Huidige bestemmingsregels

8 8 8 9

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie 2.1 Ontstaansgeschiedenis Rijswijk 2.2 Ligging en omgeving 2.3 Huidige situatie

11 11 12 15

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving 3.1 Gebiedsvisie In de Bogaard en omgeving 3.2 Masterplan In de Bogaard 3.3 Planontwikkeling

18 18 18 24

Hoofdstuk 4 Beleidskader 4.1 Rijksbeleid 4.2 Provinciaal beleid 4.3 Gemeentelijk beleid

33 33 34 42

Hoofdstuk 5 Milieu en omgevingsaspecten 5.1 Archeologische waarden 5.2 Cultuurhistorie 5.3 Ecologie 5.4 Waterhuishouding 5.5 Bodemkwaliteit 5.6 Mobiliteit 5.7 Bedrijven en milieuzonering 5.8 Geluid 5.9 Luchtkwaliteit 5.10 Externe veiligheid 5.11 Duurzaamheid 5.12 Windhinder 5.13 Bezonning 5.14 Kabels en leidingen 5.15 Niet-gesprongen explosieven 5.16 Milieu effect beoordeling

49 49 50 51 54 57 58 62 64 66 67 68 71 73 76 78 78

Hoofdstuk 6 Toelichting op de regels 6.1 Algemeen 6.2 Artikelgewijze toelichting op de regels

80 80 80

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid en handhaving 7.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 7.2 Economische uitvoerbaarheid 7.3 Handhaving

83 83 83 83

Hoofdstuk 8 Procedure 8.1 Vooroverleg 8.2 Zienswijzen procedure

85 85 85

"Sterpassage" (vastgesteld)

3 8.3

Crisis en herstelwet

85

Bijlagen bij de toelichting

87

Bijlage 1

Ladder onderbouwing commerciële functies

88

Bijlage 2

Stikstofdepositie onderzoek

134

Bijlage 3

Soortenonderzoek

163

Bijlage 4

Watersleutel

199

Bijlage 5

Verkennend bodemonderzoek

202

Bijlage 6

Mobiliteitsonderzoek

280

Bijlage 7

Toets verkeersafwikkeling In de Bogaard

302

Bijlage 8

Akoestisch onderzoek

319

Bijlage 9

Berekening luchtkwaliteit NIBM

380

Bijlage 10

Onderzoek externe veiligheid

384

Bijlage 11

Beoordeling windklimaat

418

Bijlage 12

Bezonningsonderzoek

429

Bijlage 13

Historisch vooronderzoek conventionele explosieven

445

Bijlage 14

Aanmeldingsnotitie vormvrije m.e.r. beoordeling

496

Bijlage 15

Nota van Zienswijzen

570

Regels

593

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

594 594 600

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7

Bestemmingsregels Centrum - 1 Verkeer - 3 Waarde - Archeologie 1 Waarde - Archeologie 3 Waterstaat

601 601 605 606 608 610

Hoofdstuk 3 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Overige regels

612 612 613 614 615 616

Hoofdstuk 4 Artikel 13 Artikel 14

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

617 617 618

Bijlagen bij de regels

619

Bijlage 1

Staat van Horeca-activiteiten

620

Bijlage 2

Staat van Bedrijfsactiviteiten

622

Bijlage 3

Gebiedsparkeernormen In de Bogaard

653

"Sterpassage" (vastgesteld)

5

Vaststellingsbesluit

"Sterpassage" (vastgesteld)

7

Toelichting

"Sterpassage" (vastgesteld)

8

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding van het nieuwe bestemmingsplan

De Sterpassage maakt onderdeel uit van het winkelcentrum In de Bogaard, waar de gemeente Rijswijk in december 2019 het 'Masterplan In de Bogaard' voor heeft vastgesteld (zie paragraaf 3.2). In het Masterplan is voor de locatie van de Sterpassage een ontwikkeling voorzien bestaande uit twee gebouwen, met woontorens en een commerciële plint (horeca/retail). Inmiddels zijn voor de twee gebouwen ontwerpen gemaakt. Ter plaatse geldt het bestemmingsplan 'In de Bogaard' uit 2014. Het plangebied heeft de bestemming Centrum-1 en kent voor de plint langs de Steenvoordelaan een functieaanduiding 'dienstverlening'. Wonen is niet toegestaan. Er zijn maximaal twee bouwlagen toegestaan. De gewenste ontwikkeling past niet in het huidige bestemmingsplan vanwege zowel het beoogde gebruik (wonen) en de hogere bouwhoogte. Met dit nieuwe bestemmingsplan wordt het nieuwe plan mogelijk gemaakt.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied ligt aan de noordoostzijde van het winkelcentrum In de Bogaard, tegen de Steenvoordelaan aan. In afbeelding 1.1 is met een rode contour de grens van het plangebied aangeduid.

afbeelding 1.1: begrenzing plangebied met rode stippellijn aangeduid (bron luchtfoto: nationaal georegister, bewerking in QGIS)

"Sterpassage" (vastgesteld)

9

1.3

Huidige bestemmingsregels

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'In de Bogaard', vastgesteld op 11 februari 2014. Het plangebied heeft de bestemming 'Centrum-1' en kent voor de plint langs de Steenvoordelaan een functieaanduiding 'dienstverlening'. Er is een bouwvlak opgenomen en een maatvoeringsaanduiding 'maximum aantal bouwlagen: 2'. Dit betekent dat er maximaal twee bouwlagen zijn toegestaan, wat overeen komt met de huidige situatie. De bestemming Centrum-1 staat de volgende functies toe: a. op de begane grond en op de verdieping: 1. detailhandel, waaronder maximaal twee supermarkten; 2. horeca van categorie 1, tot een gezamenlijke oppervlakte van 3.500 m² bvo inclusief de oppervlakte aan horeca binnen de bestemming 'Centrum - 2'; b. en in de tweede bouwlaag en hoger: 1. kantoren; 2. dienstverlening; 3. maatschappelijke voorzieningen; c. tevens wonen in de derde bouwlaag en hoger, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'wonen'; (niet van toepassing op het plangebied) d. tevens dienstverlening op de begane grondlaag, ter plaatse van de aanduiding 'dienstverlening'; (binnen het plangebied langs de Steenvoordelaan) e. terrassen, uitsluitend binnen bouwvlakken; f. het afhalen van goederen; g. één permanente standplaats voor ambulante detailhandel, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - standplaats'; (niet van toepassing op het plangebied) h.

maximaal één seizoensgebonden standplaats voor ambulante detailhandel langs de Prinses Beatrixlaan; (niet van toepassing op het plangebied) i. bij deze bestemming behorende voorzieningen waaronder parkeervoorzieningen, ontsluitingen, nutsvoorzieningen, erven, paden, groen en water. Het programma van het nieuwe plan bestaat uit detailhandel, horeca, dienstverlening, wonen en een bijbehorende parkeervoorziening. De functies detailhandel en horeca zijn al in het huidige bestemmingsplan toegestaan. Dienstverlening is nu alleen toegestaan langs de Steenvoordelaan en op de verdiepingen. In de toekomstige situatie is meer flexibiliteit gewenst in de invulling van de commerciële ruimten, wat inhoudt dat dienstverlening in het hele plangebied is toegestaan. Wonen is ter hoogte van de Sterpassage niet toegestaan in het huidige bestemmingsplan. Ook is de beoogde bouwhoogte hoger dan twee bouwlagen. In paragraaf 3.3 wordt de beoogde ontwikkeling in detail beschreven. De gewenste ontwikkeling past niet in het huidige bestemmingsplan vanwege het beoogde gebruik en de gewenste hogere bouwhoogte. In afbeelding 1.2 is een uitsnede van het bestemmingsplan 'In de Bogaard' voor het plangebied getoond.

"Sterpassage" (vastgesteld)

10

afbeelding 1.2: uitsnede bestemmingsplan In de Bogaard, met blauwe stippellijn is het plangebied aangeduid (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Parapluherziening parkeernormering Rijswijk In aanvulling op het voorgaande vigeert ter plaatse van het plangebied tevens het bestemmingsplan 'Parapluherziening parkeernormering Rijswijk' (vastgesteld 12 juni 2018). De parapluherziening is een bestemmingsplan voor het gehele grondgebied van de gemeente Rijswijk en regelt enkel het onderwerp 'parkeren'. Voor nieuwe ontwikkelingen op het gebied van bouwen en/of gebruiken zijn met dit bestemmingsplan de geldende parkeernormen in heel Rijswijk van toepassing verklaard. In het nieuwe bestemmingsplan voor de Sterpassage zijn de relevante regels uit het betreffende bestemmingsplan overgenomen.

"Sterpassage" (vastgesteld)

11

Hoofdstuk 2 2.1

Bestaande situatie

Ontstaansgeschiedenis Rijswijk

Rijswijk ontstond rond 200 voor Chr. in de lagune achter de strandwallen: het duin- en binnenduinrandgebied van de huidige Hollandse kust. Als gevolg van een stijgende zeespiegel werd het veen weggeslagen en ontstond er een krekensysteem, waarvan de Gantel, de grootste kreek, door het Westland tot aan het huidige Delft liep. De hoger gelegen oeverwallen langs de kreken werden vestigingsplaatsen, zoals Rijswijk, voor de vroegere bewoners van de Nederlandse delta. De structuur van de historische kern Rijswijk is vervolgens gevormd door het onderliggende landschap: de oever- en strandwallen en de lage zandvlakten. Deze lage zandvlakten zijn later opgehoogd voor bebouwing. Rond 1900 kent Rijswijk een bescheiden groei in oostelijke richting van de oude kern. In 1906 verschijnt vervolgens het Uitbreidingsplan Gemeente Rijswijk, mede als reactie op de expansiedrift van Den Haag. In het uitbreidingsplan staat de tuindorpstructuur centraal en wordt het onderliggende slagenlandschap volledig genegeerd. Rijswijk groeit op basis van het uitbreidingsplan in oostelijke en zuidelijke richting, nog dichtbij de oude kern. Deze uitbreiding vindt vrij langzaam plaats in de periode 1906-1930. Na de Tweede Wereldoorlog kampt Den Haag met een enorm woningtekort.

Mede hierom breidt Rijswijk fors in westelijke richting uit met 15.000 woningen en het bedrijventerrein Plaspoelpolder, winkelcentrum 'In de Bogaard', stadsparken en verschillende sportcomplexen. De uitbreiding wordt vormgegeven op basis van de modernistische gedachte, waarin de scheiding van stedelijke functies als ideaal wordt gezien. In het noorden wordt een parkruimte gespaard met de bedoeling een buffer te creëren tussen Den Haag en Rijswijk (vandaag de dag bekend als de Landgoederenzone). Er worden aparte gebieden voor wonen, werken en recreëren aangelegd met daartussen brede ruime wegen met groenstroken. De bouwblokken in de woonwijken bestaan veelal uit flats in twee, drie of vier verdiepingen die in stroken parallel aan of haaks op elkaar worden geplaatst. Vanaf de jaren 60 van de vorige eeuw neemt het aantal bouwlagen per blok en daarmee de hoogte van de bebouwing snel toe. De woningbehoefte is nog altijd groot en de grond duur. In deze periode zijn onder andere de Artiestenbuurt (met winkelcentrum In de Bogaard) en het Stationskwartier gebouwd. Het doel was om Rijswijk uit te laten uitgroeien tot stad van formaat. In slechts enkele jaren kwamen er 15.000 woningen bij. Tot aan vandaag is dit de periode geweest waarin Rijswijk het snelst is gegroeid.

In de Artiestenbuurt en het Stationskwartier kwamen veel portiekwoningen en flats van zes verdiepingen en hoger te staan, afgewisseld met lagere bouwblokken en eengezinswoningen. En tussen de woningen in veel groen en ruimte. Vooral aan de randen van de wijken en langs de toegangswegen, onder andere in Steenvoorde-Noord, wordt hoogbouw neergezet om een stedelijke uitstraling te creëren. In de jaren 70 en 80 van de vorige eeuw worden op invullocaties vooral eengezinswoningen gebouwd en ontstaat er weer een grotere diversiteit aan woningtypes. Begin jaren 90 van de vorige eeuw vormt Rijswijk al een belangrijk onderdeel van de aaneengesloten stedelijke agglomeratie Den Haag. Ter ontsluiting van de Plaspoelpolder wordt na dertig jaar voorbereiding in 1985 de A4 doorgetrokken. De recentere uitbreidingen van Rijswijk (de Hoekpolder en De Strijp) bestaan voornamelijk uit eengezinswoningen. De komende jaren worden Eikelenburg en Rijswijk-Buiten verder ontwikkeld en worden voornamelijk grondgebonden woningen gerealiseerd en wordt binnenstedelijk getransformeerd in onder meer In de Bogaard en de Plaspoelpolder. Afbeelding 2.1 geeft het grondgebied van de gemeente Rijswijk weer, met daarop het plangebied aangewezen.

"Sterpassage" (vastgesteld)

12

Afbeelding 2.1: Gemeente Rijswijk (bron: nationaal georegister, bewerk t in QGIS)

2.2

Ligging en omgeving

De Sterpassage maakt onderdeel uit van het winkelcentrum In de Bogaard. Het winkelcentrum In de Bogaard is een van de oudste winkelcentra in Nederland en werd in 1963 geopend. Vanaf de jaren negentig tot 2007 is het centrum in etappes compleet gerenoveerd en (fors) uitgebreid tot de huidige situatie met ca. 64.000 m2 brutovloeroppervlak, verdeeld over circa 180 winkels. Het winkelcentrum ligt centraal in Rijswijk en vormt het hoofdwinkelgebied van de gemeente. Ook heeft het winkelcentrum een regioverzorgende functie voor een deel van de Haagse regio. Het centrum ligt op enkele minuten lopen van het centrale station van Rijswijk en is tevens goed bereikbaar met de auto en andere vormen van het openbaar vervoer. Zo stopt er een tram vanaf het station van Den Haag en hebben vier buslijnen een halte bij het winkelcentrum. Het winkelcentrum wordt omgeven door vier belangrijke stadswegen, die een goede bereikbaarheid op lokaal en bovenlokaal niveau waarborgen.

"Sterpassage" (vastgesteld)

13

Afbeelding 2.2: winkelcentrum In de Bogaard met blauwe stippellijn aangeduid, het plangebied met rode stippellijn aangeduid (bron: nationaal georegister, bewerkt in QGIS)

"Sterpassage" (vastgesteld)

14

Afbeelding 2.3: schematische weergave van het winkelcentrum 'In de Bogaard' (bron: Masterplan 'In de Bogaard') De laatste jaren verloor het winkelcentrum In de Bogaard aantrekkingskracht als regionaal winkelcentrum en kampt met grote structurele leegstand. Rijswijk speelt een rol in de verdere verstedelijking van de zuidelijke Randstad en heeft de Stadsas aangewezen als het gebied waar de verstedelijkingsopgave van Rijswijk wordt ingepast. Dit gebied dat de Winston Churchilllaan als ruggegraat heeft en van het Havengebied in het oosten tot voorbij In de Bogaard in het westen loopt is het gebied waar Rijswijk de komende decennia met name wenst te verstedelijken. Rondom het winkelcentrum 'In de Bogaard' vinden momenteel meerdere transformatieprojecten plaats, waarbij voormalige kantoorruimten naar o.a. woningen worden getransformeerd (o.a. De Generaal, The Minister en de HBG-locatie).

"Sterpassage" (vastgesteld)

15

afbeelding 2.4: Stadsas (bron: Masterplan 'In de Bogaard')

2.3

Huidige situatie

De Sterpassage ligt aan de Steenvoordelaan, aan de noordoostzijde van het winkelcentrum 'In de Bogaard'. Aan de noordzijde sluit het plangebied aan op het aangrenzende winkelpand. Aan de westzijde wordt de grens gevormd door de Prins Johan Friso Promenade en aan de zuidzijde de Prins Willem Alexander Promenade. Aan de overzijde van de Steenvoordelaan staan enkele hogere woongebouwen (zeven tot twaalf verdiepingen). Hier omheen zijn hoofdzakelijk portiekflats van gemiddeld vier à vijf lagen gesitueerd. Het plangebied heeft een oppervlakte van ca. 7.700 m2 en is volledig bebouwd en verhard. Er is geen buitenruimte en zodoende ook geen groen of oppervlaktewater aanwezig binnen het plangebied. Het gebouw bestaat uit twee bouwlagen met commerciële ruimten aan de buitenzijde en binnen in het gebouw. De Sterpassage heeft een omvang van circa 11.000 m2 brutovloeroppervlak (bvo), vooral winkels en een klein deel horeca en dienstverlening. Bijna de helft van de ruimtes staat echter leeg, met name op de verdieping.

"Sterpassage" (vastgesteld)

16

afbeelding 2.5: luchtfoto huidige situatie Sterpassage (bron: Google Maps)

"Sterpassage" (vastgesteld)

17 afbeelding 2.6: vogelvlucht aanzicht Sterpassage kijkend vanaf noorden (bron: Google Maps)

Verkeer en parkeren Er zijn drie toegangen tot de binnenzijde van de Sterpassage, twee aan de Prins Johan Friso Promenade en een entree aan de Steenvoordelaan, recht tegenover de weg Wethouder Hillenaarplantsoen. Aan deze zijde zijn tevens de openbare fietsenstallingen en is de toegang te vinden voor de logistiek/winkelbevoorrading. Naast de Sterpassage aan de Steenvoordelaan loopt een busroute en zijn bushaltes aanwezig. Het centrale station van Rijswijk is op ca. 5 minuten loopafstand. Bezoekers van de winkels kunnen parkeren op een van de parkeerterreinen en/of -garages van het winkelcentrum 'In de Bogaard'. De parkeerdruk hiervan is erg laag, ca. 35% (bron: Masterplan 'In de Bogaard'). Dit heeft te maken met de aanwezige leegstand van winkels en kantoren in het gebied.

"Sterpassage" (vastgesteld)

18

Hoofdstuk 3 3.1

Planbeschrijving

Gebiedsvisie In de Bogaard en omgeving

Vanwege verschillende (her)ontwikkelingen in en rondom het winkelcentrum In de Bogaard ontstond er behoefte aan een gebiedsvisie, die mede richting kan geven aan toekomstige ontwikkelingen en initiatieven. Op 28 februari 2017 hebben burgemeester en wethouders van Rijswijk daarom de 'Gebiedsvisie In de Bogaard en omgeving' vastgesteld. Voor 2030 wordt hierin onder andere de volgende ambitie geformuleerd: 'Een groot deel van het omliggende kantorenvastgoed is getransformeerd naar woningen voor overwegend een- en tweepersoonshuishoudens. Het gebied heeft een hoogstedelijke allure en de getransformeerde gebouwen vormen iconen in het groen. De gevarieerde groep huishoudens vormt een nieuwe economische drager en heeft de sociale en economische vitaliteit van het stads-centrum blijvend versterkt.' De vijf centrale pijlers van de gebiedsvisie zijn als volgt. Stadscentrum In de Bogaard en omgeving: vormt een knooppunt voor hoog stedelijk wonen; wordt gekenmerkt door full service, is compleet en multifunctioneel; ademt gezelligheid, gericht op ontmoeten en verblijven; is groen en duurzaam; is goed bereikbaar en goed toegankelijk. De drie thema’s (korte termijn) die moeten helpen om de bovengenoemde doelen te behalen zijn de herontwikkeling van Bogaardplein, aantrekkelijker parkeren in In de Bogaard en de transformatie van leegstaand vastgoed.

Bij de gebiedsvisie hoort ook een uitvoeringsprogramma, waarin het volgende wordt gesteld over de herontwikkeling van het Bogaardplein en transformaties: In 2017 gaan we grootschaliger aan de slag met het Bogaardplein. Denk daarbij aan meer groen en zitplekken, eventueel een kunstwerk of een ander attractief, groot element als landmark en aantrekkelijke verlichting. Dit alles om het grote open plein te veranderen naar een prettiger en meer parkachtig verblijfsgebied voor jong en oud. (…) In de uitvoering blijft er keuzeruimte voor nadere invulling samen en aangevuld door de betrokken gebruikers en eigenaren De transformaties dienen ruimtelijk en stedenbouwkundig goed ingepast te worden in het gebied, om bij te dragen aan de sociale en economische vitaliteit van het huidige winkelcentrum In de Bogaard. Transformatie van leegstaande panden naar verblijfsfuncties, waaronder wonen wordt gefaciliteerd; commerciële bedrijfsbestemming blijft mogelijk. Bij transformatie van de bestemming ‘kantoor’ naar verblijfsfuncties moet wel worden voldaan aan alle sectorale wetgeving (geluid/lucht/externe veiligheid/ladder/parkeren e.d.). Betekenis voor het plan De herontwikkeling van De Sterpassage is als specifiek project benoemd in het uitvoeringsprogramma van de gebiedsvisie. De uitgangspunten uit de Gebiedsvisie zijn in de uitwerking van het plan voor de Sterpassage opgevolgd.

De voorgenomen herontwikkeling van de Sterpassage past daarmee in de Gebiedsvisie.

3.2

Masterplan In de Bogaard

De beoogde ontwikkeling van de Sterpassage maakt onderdeel uit van de gebiedstransformatie die de gemeente voor het winkelcentrum In de Bogaard voorstaat. Zodoende is eerst ingegaan op de voorgeschiedenis en op de uitgangspunten die in het Masterplan zijn opgenomen en voor de Sterpassage van belang zijn. Met de Gebiedsvisie In de Bogaard en omgeving die in 2017 is vastgesteld is een nieuwe toekomst geschetst waarin het winkelcentrum In de Bogaard transformeert van een homogeen winkelcentrum naar een gemengd stedelijk centrum. Deze visie is vervolgens uitgewerkt tot het Masterplan In de Bogaard, dat in december 2019 is vastgesteld. Het Masterplan schetst het kader waarbinnen de komende jaren "Sterpassage" (vastgesteld)

19 een grootscheepse transformatie van het Rijswijkse winkelcentrum In de Bogaard zal plaatsvinden. Een transformatie naar een levendig, groen en aantrekkelijk stedelijk centrum waar met plezier en comfort gewoond, gewinkeld en verbleven wordt. Het masterplan gaat uit van een reductie van winkelmeters met minimaal 17.500 m2 bvo, het toevoegen van andersoortige functies, zoals horeca en leisure, het toevoegen van 2.000 tot 2.500 woningen en het versterken van de groenstructuur en creëren van aantrekkelijke buitenruimtes. Het Masterplan 'In de Bogaard' houdt rekening met een verdichting tot een gemengd stedelijk gebied, waarbij hoogbouw een belangrijke rol zal spelen. De stedenbouwkundige opzet gaat uit van een plint (de eerste etage die op de begane grond aansluit), een stedelijke laag (het gebouw tot maximaal 20 meter hoogte) en een bovenbouw met torens bovenop de stedelijke laag (zie de verschillende lagen in afbeelding 3.1). Op deze wijze kan een gelaagd stuk stad ontstaan met activiteiten en levendigheid op meerdere niveaus. Tevens levert de stedelijke laag een bijdrage aan een aangenaam windklimaat op de straten en pleinen, mits op de juiste manier ontworpen. De plint van de nieuwbouw is bedoeld voor de winkels, horeca, maatschappelijke functies, lobby's van een woongebouw of woningen.

In de stedelijke laag zullen woningen komen of de inpandige parkeervoorziening (omsloten door een representatieve gevel). De parkeeropgave dient in beginsel per plot te worden opgelost. De nieuwe torens zullen voornamelijk uit appartementen bestaan. De nieuwe hoogbouwaccenten worden toegepast waar het geen bezonningsproblemen geeft op het maaiveld of op andere (bestaande) gebouwen. Daarnaast dient rekening te worden gehouden met eventuele windval, bijvoorbeeld door de torens een set-back of juist een uitkraging te geven.

"Sterpassage" (vastgesteld)

20

Afbeelding 3.1: opbouw hoogtes van de verschillende deelgebieden, het plangebied is met een rode stippellijn aangeduid (bron: Masterplan 'In de Bogaard') Voor het gebied waar de Sterpassage binnen ligt zijn grote veranderingen voorzien. Er is sprake van relatief veel leegstand. In het Masterplan is ingezet op een compacter bebouwd winkelgebied met minder vierkante meters winkelvloeroppervlak en de toevoeging van woningen en meer openbare ruimte om te verblijven. De Sterpassage ligt in het deel waar Verblijven & Recreëren centraal staat. Dit cluster "Sterpassage" (vastgesteld)

21 is geprojecteerd op het middengebied van het winkelcentrum en zal als het het hart van het nieuwe In de Bogaard functioneren met een aantrekkelijke verblijfs- en recreatie-omgeving door het toevoegen van een mix van nieuwe functies en concepten. Niet alleen op het gebied van retail en horeca, maar ook gericht op leisure, dienstverlening en cultuur. Het cluster 'Verblijven & Recreëren' dient vanwege het onderscheidend karakter als smaakmaker van het getransformeerde In de Bogaard te worden (her)ontwikkeld.

Afbeelding 3.2: beoogde functiemix voor de verschillende delen van het winkelcentrum 'In de Bogaard' (bron: Masterplan 'In de Bogaard')

Bereikbaarheid en inrichting openbare ruimte Ook de bereikbaarheid van winkelcentrum In de Bogaard zal gaan veranderen. Nu is het winkelcentrum "Sterpassage" (vastgesteld)

22 en de directe omgeving sterk georiënteerd op de auto. Het winkelcentrum is een stenig eiland omgeven door autowegen. In het Masterplan is als plan aangegeven om het parkeren uit de middenberm van de Prinses Beatrixlaan te halen en de weg groener en eenvoudiger oversteekbaar te maken, zodat de aansluiting met de Ministersbuurt wordt verbeterd. Er is een nieuwe straat voor langzaam verkeer (voetgangers en fietsers) geïntroduceerd die net ten noorden van de Prinses Irenelaan en het Wethouder Hillenaarplantsoen door het winkelcentrum In de Bogaard loopt. Hiermee wordt beoogd het gebied nog beter doorwaadbaar te maken en beter te verbinden met de omliggende buurten. Deze nieuwe straat loopt door het plangebied van de Sterpassage. Hier is ook een nieuw plein bedacht, het Steenvoordeplein, met ruimte voor ontmoeten en verblijven. De openbare ruimte in het zuidelijk deel van het plangebied van de Sterpassage is gericht op winkelen (roze kleur in afbeelding 3.3). In afbeelding 3.3 zijn de ruimtelijke karakteristieken getoond van de nieuwe openbare ruimte, zoals in het Masterplan is bedacht.

"Sterpassage" (vastgesteld)

23

Afbeelding 3.3: ruimtelijke karakteristieken openbare ruimte, met blauwe stippellijn is het plangebied aangeduid (bron: Masterplan 'In de Bogaard')

Verbeteren biodiversiteit en ecologische verbindingen Met de transformatie van het winkelcentrum In de Bogaard wil de gemeente een bijdrage leveren aan de verbetering van de ecologische verbinding tussen de zuidelijke parken en de landgoederenzone ten noorden van Rijswijk. Daarbij speelt de herinrichting van de Prinses Beatrixlaan een belangrijke rol. In het Masterplan is aangegeven dat de gemeente bij de herinrichting van de openbare ruimte inzet op de doelsoorten genoemd in het Rijswijkse groenbeleidsplan; de watervleermuis, de kleine "Sterpassage" (vastgesteld)

24 watersalamander, de waterspitsmuis, de eekhoorn, de bunzing, de bittervoorn en het bruin-blauwtje. Voor de openbare ruimte zijn drie beplantingstypen uitgedacht die kansen bieden voor deze doelsoorten: 'natuurlijke weidebeplanting', 'natte veenbeplanting' en 'bosbeplanting'.

Logstiek Er is in het Masterplan ook nagedacht over de toekomstige routes voor de logstiek. Voor het plangebied is van belang dat de commerciële ruimten via de Steenvoordelaan worden bevoorraad (vergelijkbaar met de huidige situatie). Voor de Steenvoordelaan is in het kader van het Masterplan een zoekgebied voor extra bufferruimte gedefinieerd waarin extra capaciteit voor logistieke voertuigen wordt voorzien. Dit ligt aan de oostzijde van het winkelcentrum 'In de Bogaard', tussen de Henri Ter Hallsingel en de Prinsenpassage.

Kwaliteitsleidraad 'In de Bogaard' Het Masterplan geeft het raamwerk. Dit raamwerk is uitgewerkt in de 'Kwaliteitsleidraad', een separaat document dat de ruimtelijke en beeldkwaliteitseisen bevat die worden gesteld aan de verschillende deelontwikkelingen. Ontwikkelingen, zowel van bouwenveloppen als van de openbare ruimten, worden hierin beschreven. De eigenaren en ontwikkelaren van diverse delen van het winkelcentrum In de Bogaard kunnen op basis hiervan gedetailleerde plannen opstellen.

3.3

Planontwikkeling

3.3.1

Programma

In de toekomstige situatie wordt binnen het plangebied een woonprogramma en een retailprogramma gerealiseerd. Het totale woonprogramma bestaat uit een gevarieërd woonprogramma van maximaal 500 appartementen van ca. 40 m2 tot 120 m2. De appartementen zullen in zowel de huur als de koop worden gerealiseerd. Het retailprogramma bestaat uit detailhandel (max. 2.700 m2 bvo, geen supermarkten), horeca (max 1.700 m2 bvo, dag en avondhoreca, zoals lunchrooms, koffietentjes, bars, restaurants), dienstverlening (max 400 m2 bvo) en ontspanning en vermaak (max. 400 m2 bvo). Om flexibiliteit te hebben in de invulling van de ruimtes is per functie een groter oppervlakte aangehouden, echter het totaal van alle retailfuncties samen is gemaximeerd op 3.500 m2 bvo. Om zo goed mogelijk het winkelcentrum te kunnen exploiteren en in te kunnen spelen op veranderende marktomstandigheden is de plek van deze functies in het gebouw niet vastgelegd. De bestaande bebouwing wordt gesloopt en er komen twee nieuwe gebouwen in het plangebied (zie de zwarte vlakken in afbeelding 3.4. Daar tussen in komt het nieuwe Steenvoordeplein, de nieuwe plek voor ontmoeten en verblijven. Hier komt bij voorkeur de nieuwe horeca in de plinten en ruimte voor terrassen op het plein. Er kunnen ook andere functies komen, maar de voorkeur gaat uit naar horeca. Ook langs de Steenvoordelaan is ruimte voor terrassen.

Hieronder is per gebouw een beschrijving gegeven.

"Sterpassage" (vastgesteld)

25

afbeelding 3.4: plattegrond nieuwbouw (zwart) geprojecteerd over de bestaande situatie (bron: De Zwarte Hond) 3.3.2

Gebouw 1 en het Steenvoordeplein

Aan de noordzijde van het plangebied komt een nieuw gebouw van ca. 16 verdiepingen en max. 55 m hoog. De plint aan het plein wordt deels 9 m en deels 15 m hoog. Daar bovenop komt de hoogbouw. In lijn met de Kwaliteitsleidraad 'In de Bogaard', worden setbacks toegepast in het ontwerp. De gevels van het nieuwe gebouw verspringen telkens na enkele bouwlagen een stuk naar binnen, zodat de toren steeds smaller wordt naar boven toe. Door de toepassing van deze setbacks wordt de kans op windhinder verkleind. In de plint van de nieuwbouw komen retailfuncties, hoofdzakelijk horecavoorzieningen, gericht op het ontmoeten en verblijven. De nieuwe horeca zal zich op het nieuwe Steenvoordeplein oriënteren. Dit draagt bij aan levendig plein en een aantrekkelijk begin van de nieuwe oost-west looproute door het winkelcentrum 'In de Bogaard'. De verdiepingen worden ingevuld met appartementen. Er komen maximaal 110 woningen in. De inpandige fietsenstalling komt op de begane grond. Behalve ruimte voor terrassen zal op het plein ruimte komen voor het winkelend publiek en een doorgaande route voor voetgangers en fietsers meer centraal over het plein. De exacte inrichting en vormgeving van het plein qua materialisering, verlichting, meubilair en beplanting wordt aan de hand van de uitgangspunten uit de Kwaliteitsleidraad 'In de Bogaard' nog nader uitgewerkt.

Afbeelding 3.7 toont een impressie van een mogelijke inrichting.

"Sterpassage" (vastgesteld)

26

Afbeelding 3.5: 3D impressie Gebouw 1 (bron: BARCODE architects)

"Sterpassage" (vastgesteld)

27

Afbeelding 3.6: 3D impressie van het nieuwe Steenvoordeplein (bron: BARCODE architects)

"Sterpassage" (vastgesteld)

28

Afbeelding 3.7: schetsontwerp voor het nieuwe Steenvoordeplein aan de Steenvoordelaan (bron: Schetsontwerp Inrichtingsplan openbare ruimte stadscentrum Bogaard te Rijswijk, BoschSlabbers Landschapsarchitecten, april 2021) 3.3.3

Gebouw 2

De massa van gebouw 2 wordt gevormd door een rechthoekig basisdeel van ca. vier lagen (ca. 15 m hoog), waarna vervolgens de gevels terugvallen. Op het basisdeel zijn aan de noord- en zuidzijde hoogteaccenten bedacht. De woontoren aan de noordzijde wordt ca. 39 m en de woontoren aan de zuidzijde ca. 75 m hoog. Het lagere tussendeel wordt ca. 24 m hoog. De plinten van het alzijdige nieuwe gebouw worden ingevuld met commerciele functies (detailhandel, dienstverlening, horeca). De hogere verdiepingen krijgen een woonfunctie. In totaal komen er in het gebouw max. 410 woningen. In het binnenste deel van het gebouw komt ruimte voor het fietsparkeren en een parkeergarage voor bewoners. De toegang tot de inpandige parkeergarage komt aan de Steenvoordelaan (zie ook paragraaf 5.6.2 Onderzoek parkeren).

"Sterpassage" (vastgesteld)

29

afbeelding 3.8: 3D impressie Gebouw 2 aan zijde Steenvoordelaan (bron: De Zwarte Hond)

"Sterpassage" (vastgesteld)

30

afbeelding 3.9: 3D impressie Gebouw 2 met de daktuin (bron: De Zwarte Hond)

In het ontwerp van gebouw 2 is ingezet op een groot groen dak met verblijfskwaliteit voor de bewoners. Met de beplanting die op de daken komt, kan aangesloten worden bij het ecologische beplantingstype dat voor de openbare ruimte wordt nagestreefd. Ook een insectenhotel behoort tot de mogelijkheden, evenals een gemeenschappelijke kas voor bewoners om te gebruiken. Daar waar dit praktisch en realistisch mogelijk is, wordt voor beide gebouwen ingezet op een natuurinclusief ontwerp zoals bijvoorbeeld nestgelegenheid in de gevels. Aspecten die meewegen in de uitwerking hiervan zijn de beheerstechnische uitvoerbaarheid (bijvoorbeeld in verband met schoonmaken/nesten; niet boven ramen ivm uitwerpselen, enz.) en de ecologische meerwaarde en slagingskans (zoals geschiktheid van de plek, de juiste aanvliegroutes, nabijheid woonruimtes met verstoringseffecten). Het plan is om een WKO installatie te realiseren om zoveel mogelijk te voorzien in de energiebehoefte voor de nieuwe functies. De woningen zullen voldoen aan meest actuele duurzaamheidseisen.

"Sterpassage" (vastgesteld)

31

3.3.4

Ontwikkelingen bouwplannen na het Masterplan

Na vaststellen van het Masterplan 'In de Bogaard' zijn ontwerpstudies uitgevoerd voor de nieuwbouw ter plaatse van de Sterpassage. Deze studies hebben geleid tot een verdere uitwerking van de beoogde nieuwbouw, welke op een aantal punten afwijkt van het Masterplan In de Bogaard. Dit heeft te maken met voortschrijdend inzicht en nadere uitwerkingen van de gedachten en doelen van het Masterplan. Hieronder volgt puntsgewijs de motivatie voor de belangrijkste wijzigingen.

1. Steenvoordeplein / passage van 36 meter naar 21 meter breed In het Masterplan is voor het nieuwe Steenvoordeplein een profiel opgenomen van 36 m breed (de ruimte tussen de twee nieuwe gebouwen). In de Kwaliteitsleidraad 'In de Bogaard' is opgenomen dat d menselijke maat belangrijk is. Een compacte openbare ruimte werkt beter vanuit het oogpunt van nabijheid, herkenning en geborgenheid dan een royale: hetzelfde aantal mensen op een kleiner oppervlak is sociaal veiliger en wordt prettiger ervaren. Om die reden is een heroverweging gemaakt ten aanzien van (de toegang tot) het Steenvoordeplein. Daarbij is de overweging geweest om het plein 'beschutter' te maken en de passage er naar toe vanaf de Steenvoordelaan compacter (van 36 m naar 21 m). De omvang is echter nog ruim genoeg om te voorkomen dat het te druk wordt. Een goed plein wordt gevormd door de wanden er omheen; door de passage smaller uit te voeren krijgt het Steenvoordeplein meer gevelwand en daarmee een kwaliteitsimpuls. Het nieuwe plein zal een verbindingsfunctie krijgen als onderdeel van de nieuwe oost-westverbinding door het winkelgebied heen. Ook met het smallere profiel is er voldoende breedte om doorgaand wandelen fietsverkeer in te passen, gecombineerd met terrassen voor het noordelijke gebouw, ruimte voor volwassen bomen, en voetgangers- en overgangszone voor het gebouw aan de zuidzijde.

afbeelding 3.10: vergelijking plattegrond Steenvoordeplein met links de opzet uit het Masterplan en rechts de gewijzigde opzet die het bestemmingsplan mogelijk maakt (bron: modelstudie De Zwarte Hond) "Sterpassage" (vastgesteld)

32

2. Hoogbouw van 100 meter naar circa 75 meter In het Masterplan 'In de Bogaard' is aan de zuidzijde van de Sterpassage een toren geprojecteerd van 100 meter hoog. Voor het nieuwe winkelgebied is een prettige microklimaat op straatniveau van belang. In het kader van het Masterplan zijn studies naar het windklimaat uitgevoerd. Hoewel de hoge toren weliswaar leidt tot een verbeterd windklimaat bij de kruispunten Steenvoordelaan- Wethouder Hillenaarsplantsoen en Steenvoordelaan - Henri ter Hallsingel, blijkt dat er rond entree van de toren van 100 meter een matig tot slecht klimaat op straatniveau ontstaat. Precies voor de ingang van de toren blijkt het windklimaat voor 'lopen' matig te zijn en voor 'slenteren' zelfs slecht. De categorie 'verblijven' is niet opgenomen maar zal op zijn best hetzelfde scoren als 'slenteren'. Door de hoogbouw substantieel te verlagen van 100 naar ca. 75 m ontstaat er een beter verblijfsklimaat op maaiveld, omdat het windklimaat er door verbeteren (zie de paragrafen 5.12 Windhinder en 5.13 Bezonning voor de resultaten van de onderzoeken die hier naar zijn uitgevoerd). Met het aangepaste plan onstaat er rond de nieuwbouw meer verblijfskwaliteit die ook vanuit het Masterplan zo belangrijk wordt gevonden.

Dit zal uitnodigen tot langer verblijf en ontmoetingen in het gebied, in de openbare ruimte en de plinten en komt de kwaliteit van het woon- en winkelgebied ten goede.

3. Gebouw 1 krijgt een setback van 2 meter ten opzicht van erfgrens met de Hoogvliet supermarkt Bij nadere bouwplanuitwerking is gebleken dat het niet mogelijk is om de bovenbouw van het noordelijke gebouw op de erfgrens met de aangrenzende supermarkt te realiseren, omdat er dan geen ramen in deze gevel zijn toegestaan. Dit is een ongewenste situatie. Daarom wordt een setback van de bovenbouw van 2 meter geïntroduceerd, zodat er voldoende afstand tot de erfgrens onstaat om wel ramen in de noordgevel mogelijk te maken.

5. De stedelijke laag is 24 meter hoog in plaats van 22 meter Om de tussenbouw aan te laten sluiten op de onderbouw van de lage toren is de stedelijke laag verhoogd tot 24 meter (bovenkant dakrand). Dit vergroot de samenhang van de compositie van het blok als geheel.

6. Verplaatsing hoogteaccent van Steenvoordeplein naar hoek Steenvoordelaan en -passage In het Masterplan heeft het zuidelijke blok een hoogteaccent van circa 35 meter aan het Steenvoordeplein (zie afbeelding 3.1). Uit bezonningstudies blijkt dat hierdoor de terrassen op het plein nog best wat schaduw krijgen in het vroege voorjaar, in de middag. Door het hoogteaccent te verplaatsen naar de hoek Steenvoordelaan en Steenvoordepassage verbetert de bezonningssituatie substantieel. Daarnaast onstaat er een subtiele poortwerking, door het nieuwe gebouw aan de noordzijde en het hoogteaccent aan de zuidzijde van de passage. Dit markeert de entree naar het Steenvoordeplein, komend vanaf het Wethouder Hillenaarsplantsoen en de Steenvoordelaan (zie afbeelding 3.5).

"Sterpassage" (vastgesteld)

33

Hoofdstuk 4

Beleidskader

4.1

Rijksbeleid

4.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Vanaf 2022 treedt de nieuwe Omgevingswet in werking. De Omgevingswet bundelt alle huidige wetten over de leefomgeving. Daarbij hoort ook één rijksvisie op de leefomgeving. Het Rijk heeft op 11 september 2020 de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Het doel van de Omgevingswet is het bereiken van een balans tussen: '(a) bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften'. Deze dubbele doelstelling uit de Omgevingswet is vertaald in een omgevingsinclusieve benadering van de leefomgeving: ontwikkeling van de leefomgeving gaat samen met versterking van te beschermen waarden als gezondheid, landschap, waterveiligheid, natuur, cultureel erfgoed, leefomgevingskwaliteit en milieukwaliteit. In de NOVI zijn de maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie duurzaam economisch groeipotentieel sterke en gezonde steden en regio's toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Met betrekking tot 'sterke en gezonde steden en regio's' is in de NOVI aangegeven dat vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig zijn voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Tegelijk streeft men naar een verbetering naar de leefbaarheid en klimaatbestendigheid in ste-den en dorpen. Schonere lucht, voldoende groen en water en genoeg publieke voorzieningen waar mensen kunnen bewegen (wandelen, fietsen, sporten, spelen), ontspannen en samenkomen. Betekenis voor het plan De herontwikkeling van de Sterpassage draagt bij aan de benodigde versnelling van de bouw van nieuwe betaalbare woningen en de gewenste transformatie van het winkelcentrum In de Bogaard. De beoogde ontwikkeling sluit goed aan bij de beleidsdoelen die op rijksniveau in de NOVI zijn gesteld. 4.1.2

Besluit ruimtelijke ordening / Ladder voor duurzame verstedelijking

In artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de ladder voor duurzame verstedelijking verankerd. Deze ladder is gericht op vraaggericht programmeren en het zorgvuldig benutten van ruimte. De ladder schrijft niet voor wanneer en waar wel of niet gebouwd mag worden, maar vraagt om een goede afweging van belangen zodat onder andere voorkomen wordt dat er voor leegstand wordt gebouwd. Doel van de ladder is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt. Het artikel luidt als volgt: ‘De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien’. Betekenis voor het bestemmingsplan Volgens het bepaalde in artikel 3.1.6 lid 2 Bro dient voor het toepassen van de ladder sprake te zijn van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'.

Een 'stedelijke ontwikkeling' is in artikel 1.1.1 lid 1 aanhef en onder i Bro gedefinieerd als 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein of van "Sterpassage" (vastgesteld)

34 kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Het bestemmingsplan maakt ten opzichte van het voorgaande bestemmingsplan een hogere bouwhoogte mogelijk en voegt een woonprogramma toe. Ook wijzigen de mogelijkheden voor horeca en dienstverlening, voor detailhandel nemen de mogelijkheden af. Er is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Hierdoor is de ladder van toepassing voor het bestemmingsplan. De toetsing aan de Ladder is opgenomen in paragraaf 4.2.2. Geconcludeerd is dat het voornemen voorziet in een regionale behoefte. Daarbij is sprake van de herontwikkeling van een bestaand stedelijk gebied. Het voornemen is dan ook passend ten aanzien van de Ladder voor duurzame verstedelijking. 4.1.3

Woningbouwimpuls 2020

Het kabinet heeft het doel gesteld om jaarlijks ongeveer 75.000 woningen toe te voegen aan de woningvoorraad. Met de Woningbouwimpuls draagt de rijksoverheid bij aan dit doel door de bouw van meer woningen te versnellen. Bovendien geeft de Woningbouwimpuls specifieke aandacht aan de bouw van betaalbare woningen, zodat het woningaanbod voor starters en mensen met een laag of middeninkomen vergroot wordt. De Woningbouwimpuls richt zich met name op stedelijke regio’s waar de vraag naar woningen het grootst is. Op grond van het Besluit Woningbouwimpuls 2020 (mei 2020) kunnen gemeenten in aanmerking komen voor een specifieke uitkering voor de publieke activiteiten ten behoeve van woningbouwprojecten die gericht zijn op de realisatie of versnelling van de bouw van betaalbare woningen in een kwalitatief goede leefomgeving. De Regeling Woningbouwimpuls (mei 2020) bevat nadere regels met betrekking tot onder meer de voorwaarden om voor een specifieke uitkering in aanmerking te komen en zijn regels opgenomen met betrekking tot de Toetsingscommissie Woningbouwimpuls. De regeling loopt tot en met 31 december 2023. Het totale budget is € 1 miljard. Elk jaar worden meerdere tranches opengesteld. In de eerste tranche is aan 27 projecten in totaal € 290 miljoen toegekend. Hiermee worden 51 duizend woningen gebouwd in 21 gemeenten.

Betekenis voor het plan De transformatie van Winkelcentrum In de Bogaard is een van de projecten van de eerste tranche van de Woningbouwimpuls. De herontwikkeling van de Sterpassage draagt bij aan de benodigde versnelling van de bouw van nieuwe betaalbare woningen en de gewenste transformatie van het winkelcentrum.

4.2

Provinciaal beleid

4.2.1

Provinciale Omgevingsvisie (2019)

Op 20 februari 2019 hebben Provinciale Staten van Zuid-Holland de Omgevingsvisie Zuid-Holland en de Omgevingsverordening Zuid-Holland vastgesteld. In het Omgevingsbeleid is al het bestaande provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving samengevoegd in een Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. Omdat onderdelen uit het Programma ruimte naar het visiedeel zijn omgezet, is het resterende deel hiervan nu onderdeel van het Omgevingsbeleid. Het gehele Omgevingsbeleid is alleen redactioneel gewijzigd, de beleidsinhoud is niet veranderd. Op 1 april 2019 is de geconsolideerde versie van de Omgevingsvisie in werking getreden. De provincie ziet zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving. Deze nevengeschikte ambities staan niet op zichzelf. Ze zijn geworteld in de historie, ligging en economische structuur van Zuid-Holland en gekoppeld aan de strategische uitdagingen waar deze regio voor staat. De ambities zijn de kaders waarbinnen de provincie ruimte geeft. Die ruimte kan per opgave verschillen. Door in te zetten op de zes ambities draagt de provincie bij aan het sterker maken van Zuid-Holland. Bij de zes ambities is een aantal opgaven geïdentificeerd. De opgaven zijn vanuit provinciale optiek en op een zeker abstractieniveau geformuleerd zonder een beoogde eindsituatie te schetsen.

Daarom omvat de Omgevingsvisie geen eindbeeld voor 2030 of 2050, maar wel ambities die voortkomen uit actuele maatschappelijke opgaven. Het betreft de volgende ambities: Naar een klimaatbestendige delta Naar een nieuwe economie: the next level "Sterpassage" (vastgesteld)

35 Naar een levendige meerkernige metropool Energievernieuwing Best bereikbare provincie Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving In het programma Ruimte zijn de instrumenten opgenomen waarmee de doelen en ambities uit de Omgevingsvisie uitgevoerd gaan worden. Verstedelijking en wonen De provincie voorziet op regionaal niveau, samen met gemeenten, marktpartijen en woningbouwcorporaties, in voldoende en passende woningen voor de verschillende doelgroepen, waaronder de doelgroepen van het huurbeleid. Hierbij gaat de voorkeur uit naar nieuwe woningbouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied en georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer. De provincie is terughoudend over het toevoegen van nieuwe woningbouwlocaties buiten bestaand stads- en dorpsgebied en vraagt om de bodemdalingsgevoeligheid van een gebied expliciet mee te wegen. Bouwen naar behoefte De provincie hecht waarde aan de vestigingswens van haar inwoners en hanteert het uitgangspunt dat woningen daar worden gerealiseerd waar de behoefte zich manifesteert. Het uitgangspunt daarbij is dat de juiste woning op de juiste plek (op juiste moment) wordt gerealiseerd. Dat gaat allereerst over dat gebouwd wordt naar behoefte. De bouw van nieuwe woningen moet bijdragen aan de bestaande woningvoorraad, de (sub)regionale schaal van woningmarkt en de lange termijn in ogenschouw nemend.

Bouwen binnen bestaand bebouwd gebied speelt in op de behoefte aan binnenstedelijk wonen. De provincie wil dat de ladder op (sub)regionaal niveau wordt toegepast en dat samenwerkende gemeenten een gezamenlijk beeld ontwikkelen van de ontwikkelmogelijkheden binnen en buiten bestaand stads- en dorpsgebied. Regionale woonvisie Gemeenten stellen in regionaal verband woonvisies vast, waarin de gewenste kwalitatieve en kwantitatieve ontwikkelrichting voor de bestaande en gewenste woningvoorraad binnen de regio wordt bepaald. Gemeenten en provincie spreken in gezamenlijkheid af welke uitgangspunten en randvoorwaarden voor de woonvisie gelden. De woonvisie bevat tenminste een beschrijving van de kwalitatieve en kwantitatieve woonopgave op korte en lange termijn en een onderbouwing van de behoefte die regionaal is afgestemd. De regionale woonvisie vormt het kwalitatieve en kwantitatieve kader voor en de onderbouwing van het door de regio op te stellen regionale woningbouwprogramma en de beoordeling daarvan door de provincie. Betekenis voor het plan In paragraaf 4.2.2 is de behoefte van het beoogde programma van de 500 woningen en het programma aan retailfuncties gemotiveerd. De locatie valt binnen het bestaand stads- en dorpsgebied. Hiermee is de ontwikkeling in lijn met het provinciaal beleid.

Kwaliteitskaart Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening. De kwaliteitskaart is voor de provincie een belangrijk instrument om ruimtelijke ontwikkelingen zodanig te sturen dat ze een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit. De kaart geeft een beschrijving van de gebiedskenmerken en kwaliteiten van Zuid-Holland, waarmee rekening dient te worden gehouden in de planvorming. Op de Kwaliteitskaart maakt het plangebied onderdeel uit van 'steden en dorpen' en 'stedelijk centrumgebied'. Ontwikkelingen die plaatsvinden in of in de nabijheid van het historisch centrum dragen bij aan behoud en versterking van de vitale stads- en dorpscentra met een gevarieerd functioneel en ruimtelijk beeld. In afbeelding 4.1 is een uitsnede van de Kwaliteitskaart opgenomen. De planontwikkeling maakt onderdeel van de lokale en regionale woningbehoefte (zie ook paragraaf 4.2.2).

"Sterpassage" (vastgesteld)

36

afbeelding 4.1: Uitsnede Kwaliteitskaart 4.2.2

Omgevingsverordening Zuid-Holland

De omgevingsvisie Zuid-Holland is vertaald in de Omgevingsverordening Zuid-Holland. Provinciale Staten van Zuid-Holland hebben op 20 februari 2019 de omgevingsverordening vastgesteld. In deze verordening zijn alle regels voor de fysieke leefomgeving van het bestaande provinciale omgevingsbeleid samengevoegd. Voor de beoogde ontwikkeling zijn artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit en 6.10 Stedelijke ontwikkelingen relevant. Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit 1. Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); b. als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door: zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid; c.

als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door: een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de "Sterpassage" (vastgesteld)

37 kwaliteitskaart; en het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid. 2. Uitzonderingen vanwege beschermingscategorieën: [niet van toepassing voor Sterpassage] 3. Aanvullende ruimtelijke maatregelen zijn: a. de aanvullende ruimtelijke maatregelen kunnen bestaan uit (een combinatie van): 1° duurzame sanering van leegstaande bebouwing, kassen en/of boom- en sierteelt; 2° wegnemen van verharding; 3° toevoegen of herstellen van kenmerkende landschapselementen; 4° andere maatregelen waardoor de ruimtelijke kwaliteit verbetert. b. de onder a genoemde maatregelen worden in beginsel getroffen binnen hetzelfde plangebied als de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling, tenzij kan worden gemotiveerd dat dat niet mogelijk is. In dat geval kunnen ook ruimtelijke maatregelen elders in de motivering inzake ruimtelijke kwaliteit worden betrokken; c. in afwijking van onder b kan het bevoegd gezag in plaats van het treffen van ruimtelijke maatregelen een (gedeeltelijke) financiële compensatie verlangen door middel van een storting in een kwaliteitsfonds, dat is ingesteld op basis van de door provinciale staten vastgestelde regeling voor kwaliteitsfondsen, mits de daadwerkelijke uitvoering van de compenserende ruimtelijke kwaliteitsmaatregelen afdoende is verzekerd.

Beoordeling van het plan De beoogde ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit van het winkelcentrum, maar voorziet in een wijziging op structuurniveau (aanpassen) vanwege de nieuwe ruimtelijke structuur die leidt tot een verdere verdichting van het gebied en door het toevoegen van een groot woonprogramma. De provincie zet in op kwaliteitsverbetering en het beter benutten van de beschikbare ruimte. Daarbij geldt dat de locatie van het plangebied op de bij de visie horende kaart 'laag van de stedelijke occupatie' is aangemerkt als 'stedelijk centrumgebied'. Ten aanzien van een beoogde ontwikkeling wordt gesteld dat herstructurering, verdichting of transformatie een bijdrage moet leveren aan de ruimtelijke karakteristiek. Hierbij worden de volgende uitgangspunten in acht genomen: Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp. Hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur. Daar waar hoogbouw niet samenvalt met 'zwaartepunten' in de stedelijke structuur geeft een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van hoogbouw op de (wijde) omgeving. Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur.

Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd. De beoogde ontwikkeling van de Sterpassage is in lijn met deze uitgangspunten. De ontwikkeling draagt bij aan het versterken van de identiteit van de stad en met name het winkelcentrum In de Bogaard. Door het toevoegen van woningbouw en het creëren van hoogteaccenten in het centrum wordt de stedelijke kwaliteit en identiteit van de locatie versterkt. Ook zorgt de gewijzigde programmamix voor een aangenamer gebied om de verblijven en recreëren. In het kader van de uitwerking van het Masterplan is de Kwaliteitsleidraad opgesteld. Hierin is aandacht besteed aan de samenhangende beeldkwaliteit voor het gebied, waaronder ook de Sterpassage. De bouwplannen worden hier op afgestemd. Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen 1. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen: a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; b.

indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig "Sterpassage" (vastgesteld)

38 is, wordt gebruikgemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte. 2. Gedeputeerde Staten kunnen bij de aanvaarding van een regionale visie aangeven in hoeverre de Ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen. In de toelichting van het bestemmingsplan kan in dat geval worden verwezen naar de regionale visie bij de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening. 3. Gedeputeerde Staten kunnen een regionale visie voor wonen of bedrijventerreinen vaststellen. Een bestemmingsplan bevat geen bestemmingen die in strijd zijn met de door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale visie. Beoordeling van het plan Om de behoefte aan de woningen en de retailfuncties te onderbouwen, zijn twee onderzoeken uitgevoerd, die hieronder nader zijn toegelicht. De onderzoeken gaan in op de vraag naar de functies ter plaatse van het plangebied, wat afgezet wordt tegen het bestaande aanbod. Hierbij is zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte onderbouwd. Onderbouwing wonen Voor de woningbehoefte is allereerst de Woondeal Zuidelijke Randstad relevant. Dit betreffen bestuurlijke afspraken tussen het Rijk, de provincie Zuid-Holland en gemeenten uit de Zuidelijke Randstad (waaronder Rijswijk).

In hoofdzaak zijn de kwantitatieve afspraken in deze woondeal erop gericht om de productie van 100.000 woningen tot 2025 in de zuidelijke Randstad te versnellen en om te zorgen voor voldoende harde plancapaciteit voor de periode tot 2040 (bouwproductie van 230.000 woningen). Specifiek is daarbij nog de afspraak relevant dat verstedelijking in de zuidelijke Randstad met voorrang plaatsvindt binnen bestaand stedelijk gebied in nabijheid van hoogwaardig OV, via een zogenaamde geconcentreerde verstedelijkingsstrategie. Deze strategie houdt onder meer in dat wordt ingezet op de (al eerder aangewezen) 12 verstedelijkings-/verdichtingslocaties binnen de Verstedelijkingsalliantie. Deze alliantie is een samenwerkingsverband van 8 gemeenten langs de spoorlijn Leiden- Dordrecht, waaronder Rijswijk. Het binnenstedelijk gebied ‘Rijswijk-Bogaard/Plaspoelpolder’, waarvan de Sterpassage onderdeel is, is één van deze 12 verdichtingslocaties waarover in de Woondeal Zuidelijke Randstad afspraken zijn gemaakt. Concluderend kan worden gesteld dat het planvoornemen voor De Sterpassage nadrukkelijk invulling geeft aan de Woondeal Zuidelijke Randstad en de hierin afgesproken woningbouwproductie van 100.000 woningen tot 2025. De gemeente Rijswijk ligt in de agglomeratie Haaglanden. Voor dit gebied zijn tevens regionale woningbouwafspraken gemaakt (zie ook paragraaf 4.3.2).

Het gaat om de negen gemeenten Delft, Rijswijk, Den Haag, Leidschendam-Voorburg, Wassenaar, Midden-Delfland, Westland, Pijnacker-Nootdorp en Zoetermeer. De provincie Zuid-Holland en deze negen gemeenten zien de regio Haaglanden als één woningmarktregio, zoals verwoord in de regionale woonvisie. De woningvraag en het -aanbod in de regio Haaglanden worden beoordeeld aan de hand van de Woningbouwmonitor Haaglanden 2018 en de WBR2019. Uit de WBR2019 van de provincie Zuid-Holland blijkt dat in de periodes 2020-2025 en 2025-2030 voor de regio Haaglanden een behoefte bestaat aan respectievelijk 31.400 en 26.020 woningen. Elke extra woningbouwontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied wordt als 'welkome aanvulling' gezien, om zo gezamenlijk het tekort in te lopen. Bij deze getallen is van belang dat het regionale programma 30% groter mag zijn dan deze regionale behoefte (vanwege planuitval en - vertraging). Voor 2020-2025 is een regionaal programma met 40.820 woningen daarmee aanvaardbaar. Uit de Woningmarktmonitor Haaglanden 2018 blijkt dat de voorgenomen woningbouwproductie in de periode 2018-2040 ca. 121.000 woningen bedraagt. Voor de periode 2018-2025 zijn dit 70.000 woningen en voor de periode 2026-2040 51.000 woningen.

Van de 70.000 woningen die gepland zijn in de periode 2018-2025 behoren er 35.700 tot de harde plannen (waarvoor reeds een bestemmingsplan is vastgesteld, er bindende afspraken voor zijn of waarvoor een omgevingsvergunning verleend is). Dat betekent dat er in de regio nog ruimte wordt gezien voor circa 34.300 woningen. De harde plancapaciteit ligt daarmee in absolute zin lager dan het maximaal aanvaardbare regionale programma en betreft ook nog eens een twee jaar langere periode. In relatieve zin ligt de harde plancapaciteit daarmee nog "Sterpassage" (vastgesteld)

39 ruimschoots onder de regionale behoefte. Daar komt nog bij dat de daadwerkelijke toename van de woningvoorraad in de periode van 2014 tot en met 2018 aanzienlijk is achtergebleven bij de woningbehoefte op basis van de WBR2019. Concluderend kan worden gesteld dat in de periode van de realisatie van het planvoornemen (voor 2025) in de regio ruim voldoende vraag naar nieuwe woningen is. In de gemeentelijke woonvisie 'Vertrouwd Stedelijk Wonen in Rijswijk - een woonvisie voor de periode 2015 - 2025' is aangegeven dat pijler 1 van de vier pijlers van het gemeentelijke woonbeleid, de 'kwantitatieve en kwalitatieve groei van de woningvoorraad' betreft. Rond In de Bogaard, waar het plangebied ligt, wil Rijswijk hoogwaardige stedelijke woonmilieus laten ontstaan. Deze zone biedt ook goede mogelijkheden voor een onderscheidende stedelijke woonkwaliteit. Rijswijk wil rond dit centrum levensloopbestendige woningen realiseren voor verschillende doelgroepen (starters, ouderen, etc.). De realisatie van het planvoornemen kan bijdragen aan een antwoord op de groeiende vraag naar stedelijke woonmilieus. In pijler 2, 'betaalbaar wonen in Rijswijk', wordt daarnaast ingezet op de realisatie van meer betaalbaar aanbod (boven goedkoop), om de doorstroming te bevorderen zodat goedkope woningen vrijkomen. De realisatie van het planvoornemen kan hier ook aan bijdragen.

Uit het voorgaande wordt geconcludeerd dat er in de regio Haaglanden op korte en middellange termijn meer vraag is dan aanbod naar woningen. Kwalitatief kan daar aan worden toegevoegd dat op de locatie stedelijke woningen worden gerealiseerd, waaraan eveneens een behoefte bestaat. Het voornemen voorziet in een regionale behoefte van woningen in het bestaand stedelijk gebied, waardoor voor de woonfunctie wordt voldaan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Onderbouwing retailfuncties Er is een onderzoek uitgevoerd naar de behoefte aan de retailfuncties in het plangebied (horeca, dienstverlening, detailhandel). De resultaten van dit onderzoek zijn opgenomen in het rapport "Ladder onderbouwing publieksgerichte voorzieningen Sterpassage Rijswijk" (Bureau Stedelijke Planning, januari 2021). Het rapport is opgenomen als Bijlage 1 Ladder onderbouwing commerciële functies van de toelichting. Hieronder is per functie ingegaan op de bevindingen. I.