21-061 c. Eindrapport MKBA Pasgeld West en Oost 150721.PDF

24 / 40

Deze hogere woningprijzen kunnen dus als proxy worden gezien voor het extra woongenot van huishoudens in de omgeving van Pasgeld West en Oost. Idealiter zou met een data analyse onderzoek worden gedaan of er werkelijk waargenomen prijsverschillen zitten tussen de woningen rondom Pasgeld West en Oost en vergelijkbare woningen elders. Er is echter onvoldoende empirische informatie om een dergelijke analyse uit te voeren: • We weten wel precies hoeveel huishoudens er direct rondom Pasgeld West en Oost zitten, namelijk 240. • Op basis van Funda-informatie hebben we ook kunnen afleiden wat de gemiddelde m2 prijs per woning is. Op basis van tien te koop staande of net verkochte woningen is die m2 prijs gemiddeld 3.428 euro. Dat ligt dicht in de buurt van de gemiddelde waarde in heel Rijswijk welke volgens Huispedia uitkomt op 3.234 euro. • Echter is het bijzonder lastig om referentiewoningen te vinden om te bepalen of de gemiddelde m2 prijs rondom Pasgeld hoger is dan elders. In een nabij gelegen buurt als Sion bijvoorbeeld liggen de m2 prijzen gemiddeld hoger en niet lager. Maar als je dan op zo’n buurt inzoomt, is ook te zien dat veel woningen direct gelegen zijn aan water en dat het gaat om relatief nieuwe woningen met een hoge kwaliteit. Woningprijzen worden door een veelheid van factoren bepaald, om te beginnen met de locatie.

Dus op deze manier de prijseffecten van de natuur op leefbaarheid/woongenot te isoleren is niet mogelijk. Dat zou voor Rijswijk en de woningen in Pasgeld alleen mogelijk zijn met aanvullend onderzoek in de vorm van een regressieanalyse. We zullen de effecten dus moet inschatten door aannames te doen over de prijseffecten, gebruikmakend van bovenbeschreven kennis uit de literatuur en referentieprojecten. Daarvoor is het noodzakelijk om eerst de lokale situatie te onderzoeken en te beschrijven. Dat hebben wij gedaan voor zowel Pasgeld West en Oost. Pasgeld-West Met behulp van Google maps en BAGViewer (bron: Kadaster) zijn er 34 huishoudens geteld direct gelegen aan de locatie Pasgeld-West. Het gaat hier om woningen langs de Lange Kleiweg en ’t Haantje. Geen van die woningen - op twee adressen na - hebben vrij uitzicht op Pasgeld-West. Dit is van belang omdat vrij uitzicht leidt tot een hoger woongenot en een hoger prijseffect op woningen. Via BAGviewer zijn de oppervlaktes van deze woningen bekend en deze hebben we vermenigvuldigd met de gevonden gemiddelde m2 prijs van 3.428. De totale waarde van deze 34 woningen is dan grofweg bepaald op 18,5 mln. euro. De gemiddelde woningwaarde komt uit op 545.000 euro. Het gaat om relatief grote woningen, voor een deel ook bedrijfswoningen.

‘t Haantje

Pasgeld-Oost Rond Pasgeld-Oost zitten 205 huishoudens. Het betreft de woningen aan de Van Hardenbroeklaan, Jaagpad, Pasgeldlaan en Keereweer. Van al deze woningen lijken er slecht twee volledig vrij uitzicht te hebben op Pasgeld-Oost.

25 / 40

79 woningen hebben helemaal geen uitzicht (bijvoorbeeld veel woningen aan het Jaagpad met de voorkant aan het kanaal). En de grootste groep van 124 huishoudens heeft (wellicht) een gedeeltelijk uitzicht, bijvoorbeeld alleen vanaf een eerste verdieping of zolder. Dit komt omdat achter de woningen garageboxen en bossages terug zijn te vinden. De gemiddelde woningwaarde is geraamd op afgerond 350.000 euro, of ruim 71 mln. euro voor alle woningen tezamen. De woningen rond Pasgeld-Oost zijn gemiddeld kleiner dan die rond Pasgeld-West.

Woningen in nabijheid Pasgeld-Oost

Kwantificering van effecten De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd voor kwantificering van de leefbaarheidseffecten van natuur en landschap voor de omwonenden van Pasgeld West en Oost: • Voor het beperkt aantal woningen met volledig vrij uitzicht is uitgegaan van een prijseffect van 5% op de woningwaarde. We gaan hier aan de onderkant zitten van de bandbreedte uit de literatuur vanwege de relatief kleine omvang van natuur en landschap, de beperkte natuurwaarde volgens het rapport van Tauw en de ontoegankelijkheid van de gebieden. • Voor de woningen met beperkt uitzicht is uitgegaan van een prijseffect van 2,5% en de woningen zonder uitzicht een prijseffect van 1%. • Voor Oost hebben we een correctie toegepast voor alternatief 3 waarbij de verloren natuurwaarde substantieel lager is dan de twee andere alternatieven (zie wederom impressies van de verkaveling en stedebouw in paragraaf 3.2). Door deze percentages te vermenigvuldigen met de woningwaarden kunnen de totale effecten in euro’s worden uitgedrukt (zie tabel).

26 / 40

Tabel 3.8 Totale eenmalige kosten projectalternatieven Pasgeld West en Oost, afgezet tegen de nulalternatieven, op gebied van leefbaarheid/woongenot voor omwonenden. Kosten in euro’s (afgerond)

Pasgeld-West Alternatief 1

Pasgeld-Oost Alternatief 1

€ 225.000

€ 1.390.000

Alternatief 2 € 1.390.000

Alternatief 3 € 1.043.0000

Het effect op leefbaarheid c.q. woongenot voor omwonenden als gevolg van verloren gaan van de natuur en open landschap is voor Pasgeld-West dus geraamd op een negatieve waarde (of kostenpost) van 225.000 euro. Voor Pasgeld-Oost, waar veel meer woningen omheen staan, zijn de kosten voor projectalternatief 1 en 2 geraamd op 1,39 mln. euro. Voor alternatief 3 is een correctie van 25% naar beneden uitgevoerd en zijn de kosten geraamd op ruim 1 mln. euro. Forenzen en bezoekers Naast omwonenden kunnen ook forenzen en bezoekers genieten van de aanwezige natuur en open landschap, bijvoorbeeld als er langs wordt gereden. Voor dit soort effecten is onvoldoende bronmateriaal beschikbaar om te kwantificeren. We nemen het daarom mee als een PM-post.

3.3.5. Intrinsieke natuurwaarde De hiervoor beschreven effecten die gekoppeld zijn aan natuur en landschap zijn effecten van het ‘gebruik’ van natuur. Daarnaast heeft natuur en landschap ook een niet-gebruikswaarde. Dit houdt in dat we als burger natuur en landschap waarderen zonder dat we er bijvoorbeeld recreëren of op uitkijken. Dit omdat we het bijvoorbeeld willen behouden voor toekomstige generaties. Deze niet-gebruikswaarde is veel lastiger te waarderen dan de gebruikswaarde. Bij de gebruikswaarde kunnen we immers bijvoorbeeld kijken hoeveel mensen er recreëren, hoeveel kg CO2 wordt afgevangen of hoeveel mensen uitkijken op de natuur. Bij de niet-gebruikswaarde is dergelijke basisinformatie niet beschikbaar. Om deze niet-gebruikswaarde toch een plek te kunnen geven in de MKBA heeft het Planbureau voor de leefomgeving in het verleden de natuurpuntenmethodiek geïntroduceerd. Via deze methodiek worden aan de hand van karakteristieken van die natuur (de omvang, type en kwaliteit) punten gegeven aan de natuur. En als er dan natuur verdwijnt dan neem je in de MKBA het verloren aantal punten mee in je MKBA-eindtabel (zie deze tabel in hoofdstuk 4). Deze natuurpuntenmethodiek wordt echter vooral toegepast bij grotere natuurprojecten1 en is wat minder geschikt voor Pasgeld.

Daar komt bij dat het nadeel van deze methodiek is dat je in de bestuurlijke afweging euro’s moet gaan afzetten tegen punten, hetgeen lastig is. We hebben daarom voor de MKBA Pasgeld gekozen voor een andere benadering. Namelijk door de benodigde vervangingsinvesteringen voor de natuur als proxy te zien voor de intrinsieke natuurwaarde. Het gaat hier dus om kosten die gemaakt dienen te worden om hetzelfde type natuur ergens anders te realiseren. Je hebt dan te maken met aankoopkosten van grond. Op basis van onze eigen projectreferenties (TwynstraGudde is betrokken bij verschillende natuurcompensatieprojecten) zetten we deze kosten op 5 euro/m2. Daarbovenop komen nog eventuele inrichtingskosten. Ook deze inrichtingskosten schatten we in op 5 euro/m2 (deze zouden bijvoorbeeld hoger zijn met fiets- en wandelpaden, maar die zijn er nu ook niet). De totale kosten schatten we dus in op 10 euro/m2. Dit leidt tot het volgende resultaat, zie tabel.

1

Zoals effecten van een Schaalsprong Almere op het Markeermeer of effecten van ontwikkelingsopties voor de Afsluitdijk

27 / 40

Tabel 3.9 Vervangingskosten natuur projectalternatieven Pasgeld West en Oost, afgezet tegen de nulalternatieven. Kosten in euro’s.

Pasgeld-West Alternatief 1

Pasgeld-Oost Alternatief 1

€ 1.760.000

Alternatief 2 € 550.000

€ 550.000

Alternatief 3 € 275.0000

De vervangingskosten voor de natuur van de 17,6 ha Pasgeld-West zijn dus geraamd op 1,76 mln. euro. Voor de 5,5 ha Pasgeld-Oost zijn de kosten voor projectalternatief 1 en 2 geraamd op 550.000 euro. Voor alternatief 3 is een correctie van 50% naar beneden uitgevoerd (er blijft relatief veel natuur behouden) en zijn de kosten geraamd op 275.000 euro. Deze bedragen voeren we op als proxy voor de intrinsieke natuurwaarden van Pasgeld West en Oost zoals het er nu bijligt. Ook nu weer geldt dat er beschouwd moeten worden als richtinggevende bedragen. Deze zijn nu gebaseerd op de omvang van beide gebieden en de kosten/ha zijn voor beide projecten gelijk. We missen in deze benadering de huidige kwaliteitsverschillen tussen Pasgeld West en Oost die er natuurlijk wel zijn en wel tot uitdrukking zijn gekomen in de gebruikswaarde effecten.

3.4. Effecten mobiliteit 3.4.1. Inleiding In deze paragraaf gaan we in op de effecten op mobiliteit. Zoals in paragraaf 2.1 is aangegeven, is hiermee in de casus van Pasgeld wel sprake van een lokaaleffect en niet een landelijk effect. Indien er een MKBA wordt gemaakt van bijvoorbeeld een nieuwe of verbrede provinciale weg, dan wordt via een verkeersmodel uitgerekend wat de verschillen tussen het project en nulalternatief zijn op het totaal aantal gereden voertuigkilometers. Via het verkeersmodel wordt berekend hoe het rijgedrag weggebruikers wijzigt en of dat netto gezien tot een toename of afname leidt van gereden kilometers. En wat de effecten hiervan zijn op reistijden van weggebruikers en de effecten voor de omgeving (geluidsoverlast, veiligheid, schone lucht etc.). Als de reistijd als gevolg van die nieuwe weg gemiddeld genomen afneemt, dan nemen we de reistijdbaten mee in de MKBA aan de hand van kentallen voor reistijdwaardering. Hetzelfde wordt gedaan met de effecten voor de omgeving. In geval van Pasgeld wordt er geen nieuwe infrastructuur aangelegd. De nieuwe woonwijken hebben hun eigen interne ontsluitingsstructuur en worden aangetakt op het wegennet (zie beschrijving verderop), maar er is geen sprake van aanleg van nieuwe infrastructuur, dat wil zeggen nog niet als onderdeel van de projectalternatieven in de MKBA.

De mobiliteitseffecten die als gevolg van Pasgeld optreden, zijn de effecten van het nieuwe gegenereerde verkeer van de nieuwe huishoudens in Pasgeld West en Oost. De gemeente heeft onderzoek laten doen naar deze effecten door Goudappel Coffeng en de Rebel Group/Studio Bereikbaar (zie hieronder). In deze effectstudies zijn echter de lokale effecten onderzocht en niet de totale effecten op het netwerk (het verschil tussen project- en nulalternatief). De nieuwe huishoudens komen van elders. Voor een deel gaat het om huishoudens die nu al woonachtig zijn in Rijswijk of het gaat om huishoudens die van buiten Rijswijk komen. En in het nulalternatief maken deze huishoudens ook gebruik van het wegennet, het OV etc. Met andere woorden, de nieuwe huishoudens in Pasgeld zorgen voor een lokaal effect in en rond Pasgeld (meer verkeersdruk), maar elders neemt de verkeersdruk af. En aangezien in een MKBA effecten op landelijk schaalniveau dienen te worden aangegeven, kunnen niet alleen de lokale effecten in de MKBA-eindtabel worden opgenomen. Voor de omwonenden van Pasgeld zijn de lokale effecten natuurlijk wel relevant. Daarom hebben we in deze MKBA’s op basis van de uitgevoerde verkeersstudies wel de lokale effecten beschreven en voor een deel berekend. Echter de berekende effecten zijn buiten de MKBA-eindtabel gehouden.

28 / 40

3.4.2. Verkeerstudies Zoals hierboven aangegeven, zijn er door de gemeente twee verkeerstudies uitgevoerd naar de verkeersgeneratie van Pasgeld. Hieronder volgt een samenvatting van de bevindingen. Rapport Goudappel Coffeng In het rapport van Goudappel Coffeng (2020) zijn de verkeerseffecten voor 2040 beschreven waarbij is uitgegaan van volledige planontwikkeling met als uitgangspunt dat de huidige wegenstructuur niet is veranderd. Daarnaast is er gekeken naar de effecten van aanvullende verkeerskundige ingrepen; een knip Lange Kleiweg, een knip Wateringseweg en een knip Lange Kleiweg en Wateringseweg. In het rapport is veel verder gekeken dan de planontwikkeling Pasgeld West en Oost. De effecten van de totale ontwikkeling RijswijkBuiten zijn onderzocht. Figuur 3.2 Uitgangspunten planontwikkeling verkeerstudie. Bron: Goudappel Coffeng

In het rapport zijn dus de effecten onderzocht van onder meer toevoeging van 3.400 woningen, maar ook van extra bedrijvigheid en scholen. Voor Pasgeld West en Oost is respectievelijk uitgegaan van toevoeging van 1.250 (gebied 3 en 4 in de figuur) en 200 (gebied 8 in de figuur) woningen. Deze aantallen zijn in de verkeerstudie gehanteerd om een worst case inzichtelijk te maken ten aanzien mogelijk toekomstige verkeersbewegingen. Deze planontwikkeling leidt tot een toename van 38.000 extra reizigers in het studiegebied, ongeveer gelijk verdeeld over Parkrijk en Pasgeld. Rekening houdend met een modal split is geraamd dat de planontwikkeling leidt tot 18.600 extra motorvoertuigen (mvt)/etmaal, waarvan 9.400 vanuit Pasgeld. De hoofdontsluiting voor de auto verloopt via de Lange Kleiweg, Laan van het Haantje en de Prinses Beatrixlaan. Qua verkeersintensiteiten vindt de sterkste toename van verkeer plaats op de verbindingen Lange Kleiweg-Diepenhorstlaan en Laan van het Haantje-Prinses Beatrixlaan.

Figuur 3.3 Intensiteitentabel motorvoertuigen per etmaal per locatie voor 2020 en 2040. Bron Goudappel Coffeng

29 / 40

Goudappel Coffeng concludeert op basis van deze tabellen dat de ontwikkelingen binnen Pasgeld niet leiden tot nieuwe knelpunten in en rond het studiegebied. Op de, ook al in de huidige situatie, zwaarbelaste kruisingen in het studiegebied neemt de druk wel verder toe. Met name op de aansluitingen op de A4 bij knooppunt Rijswijk en knooppunt Rijswijk - Plaspoelpolder. In de toekomstige situatie bedraagt het aandeel verkeer dat een relatie heeft met Pasgeld circa 12%. De impact van de planontwikkeling lijkt hiermee volgens Goudappel Coffeng beperkt. Over de verkeerskundige ingrepen die zijn onderzocht (knippen Lange Kleiweg en/of Wateringseweg), concludeert Goudappel dat dit leidt tot nieuwe knelpunten in het studiegebied. De intensiteiten met name op de Lange Kleiweg nemen af, maar op de Prinses Beatrixlaan ten zuiden van de A4, de aansluitingen 10 (Rijswijk - Plaspoelpolder) en 11 (Rijswijk) en de Vrijebansebaan ter hoogte van de aansluiting A13, raken de kruispunten in de spits oververzadigd. Om goede doorstroming op deze routes te waarborgen, dienen aanvullende maatregelen getroffen te worden. Deze maatregelen kunnen zowel hard (gericht op capaciteit en infrastructuur) als zacht (gericht op gebruik en gedrag) zijn.

Rapport Rebel Group/Studio Bereikbaar In dit rapport (2021) zijn eveneens de verkeerseffecten van een nieuw programma doorgerekend, echter op verzoek van de gemeente een kleiner programma. De studie van Goudappel Coffeng is daarmee als worstcasescenario beschouwd. Het programma dat in deze analyse is doorgerekend, staat in het volgende figuur. Daar waar bijvoorbeeld in de Goudappel Coffeng-studie de effecten van toevoeging van 3.400 woningen is doorgerekend, is in deze studie uitgegaan van 2.640 woningen, waarvan 1.000 op Pasgeld-West (I en Q in de tabel) en 200 in Oost (J in de tabel). Ook in deze studie is ingeschat wat de verkeersgeneratie is van deze planontwikkeling, waarbij er twee methoden zijn toegepast. Op basis hiervan komt men tot een bandbreedte van 10.400 tot 20.700 ritten (tegenover Goudappel 18.600), zie figuur 3.5. Daarbij zijn de extra ritten als gevolg van deelplannen weergegeven. Het aantal extra ritten per etmaal als gevolg van Pasgeld-West wordt dus geraamd tussen de 2.219 en 4.004 en voor Pasgeld-Oost tussen de 502 en 875. In het rapport zijn tot slot plaatjes opgenomen over de toename van intensiteiten per weg. Rebel Group en Studio Bereikbaar doen echter in deze studie geen uitspraken over wat dit betekent qua verkeersdruk en knelpunten. Figuur 3.4 Uitgangspunten planontwikkeling verkeerstudie. Bron: Rebel Group/Studio Bereikbaar

30 / 40

Figuur 3.5 Verkeersgeneratie planontwikkeling. Bron: Rebel Group/Studio Bereikbaar

3.4.3. Effecten voor de omgeving Voor wat bovenstaande bevindingen betekenen voor de omgeving, kan onderscheid worden gemaakt tussen de effecten op bereikbaarheid en wat we in MKBA’s de externe effecten noemen. Dat zijn effecten op gebied van veiligheid, geluidsoverlast, milieu en klimaat. Effecten op bereikbaarheid Indien als gevolg van de nieuwe huishoudens in Pasgeld West en Oost er op het bestaande wegennet de intensiteiten dusdanig toenemen dat dit leidt tot congestie, dan leidt dit dus voor de bestaande bewoners tot negatieve reistijdeffecten2. Volgens de Goudappel Coffeng-studie leidt een totale planontwikkeling met 3.400 woningen plus m2 nietwonen niet tot nieuwe knelpunten in het studiegebied. Wel neemt de druk op bestaande zwaarbelaste kruisingen (aansluitingen op de A4 bij knooppunt Rijswijk en knooppunt Rijswijk - Plaspoelpolder) in het studiegebied verder toe. De impact van de planontwikkeling noemt Goudappel Coffeng beperkt. In deze MKBA kijken we niet naar de effecten van een gehele planontwikkeling maar alleen naar de toevoeging van Pasgeld West en Oost. Qua toevoeging gaat het dan ongeveer om een derde van de totale doorgerekende planontwikkeling. De impact van Pasgeld West en Oost is dus nog kleiner. Er is echter wel een impact.

2

Ook de nieuwe huishoudens ervaren deze congestie, maar omdat deze huishoudens van elders komen, mogen deze effecten niet worden meegenomen.

Voor deze huishoudens is er geen sprake van een lokale verandering. Deze effecten van mobiliteit zitten al verdisconteerd in de planontwikkeling zelf (grex en woongenot van de nieuwe woningen).

31 / 40

In een MKBA zouden de effecten op bereikbaarheid worden berekend door de toegenomen congestie op de belaste kruispunten aan de hand van extra reistijd te waarderen met de daarvoor beschikbare kengetallen voor reistijdwaardering. In de verkeersstudies zijn echter geen reistijdanalyses uitgevoerd, waardoor we in deze MKBA de effecten niet kunnen berekenen. We nemen deze dus mee als een PM-post. Externe effecten Naast de effecten op bereikbaarheid kan het extra verkeer ook leiden tot effecten op gezondheid (extra uitstoot van ongezonde stoffen), veiligheid (meer verkeer is meer kans op ongevallen), woongenot (geluidsoverlast) en het klimaat (CO2-uitstoot). Het effect op klimaat is een globaal effect, de overige drie effecten zijn (deels) locatiegebonden. In tegenstelling tot de effecten op bereikbaarheid kunnen we voor deze effecten wel een grove rekenslag maken. Dit komt omdat we kengetallen hebben voor deze effecten waarin de kosten per type effect zijn uitgedrukt in kosten per voertuigkilometer. En alhoewel in de verkeerstudies van Goudappel Coffeng en Rebel/Studio Bereikbaarbaar niet de toename van het aantal voertuigkilometers per etmaal is aangegeven, kunnen we deze wel berekenen.

In de studies zijn namelijk wel ramingen gedaan voor het aantal extra autoritten per dag en we weten op grond van CBS-statistieken wat de gemiddelde afstand is die per dag wordt afgelegd door automobilisten (namelijk 32 km). In de Goudappelstudie is aangegeven dat elk huishouden gemiddeld 6,8 ritten per etmaal genereert, waarbij elke gemiddelde rit dus uitkomt op 4,7 km. Op basis hiervan is berekend dat Pasgeld-West lokaal leidt tussen de 7 en 3 miljoen extra voertuigkilometers (vtgkm) op jaarbasis, afhankelijk van de verkeersstudie en achterliggende methodiek. Voor PasgeldOost is dit 1,5 tot 2,9 miljoen, uitgaande van projectalternatief 1 (192 woningen). Voor projectalternatief 3 (100 woningen) tussen de 0,75 en 1,5 miljoen vtgkm op jaarbasis. Projectalternatief 2 (150 woningen) zit daar tussen in. Met die extra lokale vtgkm wordt dus bijvoorbeeld (lokaal) de lucht extra vervuild. De kosten hiervan liggen tussen de 0,12 en 1,2 eurocent per vtgkm (Bron: Ministerie I&M, juni 2012, prijspeil 2011). Deze kengetallen zijn afgeleid van de werkelijke gezondheidschade van emissies van bijvoorbeeld fijnstof. Een ander voorbeeld is dat het leidt tot lokaal extra geluidsoverlast welke ligt tussen de 0,1 (buiten de bebouwde kom) en 1,1 (binnen de bebouwde kom) eurocent per vtgkm. Deze kengetallen zijn afgeleid van effecten op woningwaarden en gezondheidschade (bij hoge geluidsbelasting).

Voor de thema’s veiligheid en klimaat zijn ook dergelijke kentallen beschikbaar. Als we deze kentallen toepassen op de extra voertuigkilometers per auto dan leidt dit tot de volgende kostenplaatjes: Tabel 3.10 Totale kosten gegenereerd verkeer Pasgeld voor luchtvervuiling, geluidsoverlast, veiligheid en klimaat, niet gecorrigeerd voor het nulalternatief. Bedragen afgerond in duizend euro per jaar

Maximaal Pasgeld-West

Minimaal 474

332

Projectalternatief 1

104

73

Projectalternatief 2

78

55

Projectalternatief 3

52

36

Pasgeld-Oost

De totale kosten voor Pasgeld-West voor alle externe effecten tezamen komen uit op ergen tussen de 332.000 en 474.000 euro per jaar. De bandbreedte komt vanuit de verschillen in uitgangspunten in de verkeersstudies. Voor de projectalternatieven in Oost zijn de kosten uiteraard stukken lager omdat er veel minder woningen worden gebouwd dan in West. Nogmaals dient vermeld te worden dat deze uitkomsten niet in de MKBA-eindtabel mogen worden opgenomen. De tabel geeft een indicatie van de lokale kosten (waarin de klimaateffecten die ook zijn meegenomen al niet lokaal zijn). Dit omdat de tabel gecorrigeerd zou moeten worden voor de afnemende verkeersdruk elders in Rijswijk of daarbuiten. We nemen in de eindtabel een PM-post op.

32 / 40

3.5. Effecten wateroverlast Het huidige watersysteem in het gebied voldoet niet aan de normen van nu en zeker niet voor de toekomst. Op dit moment wordt er een watersysteemanalyse (WSA) uitgevoerd waarin in beeld wordt gebracht welke problematiek er is en wat er nodig is om het watersysteem weer op orde te brengen. Een dergelijke analyse wordt elke 6-8 jaar uitgevoerd. In september van dit jaar worden de uitkomsten van de WSA verwacht en het is de bedoeling de inzichten te vertalen in maatregelen binnen de planontwikkeling Pasgeld. Het gevolg hiervan is dat het watersysteem veel beter wordt dan nu het geval is. Voor bedrijven en bewoners in het studiegebied kan dit leiden tot baten, denk bijvoorbeeld in de vorm van het verminderen van onderlopen van kelders e.d. Het verbeteren van het watersysteem kan dus tot een baat leiden als gevolg van de planontwikkeling van Pasgeld. Hierbij dient wel de opmerking te worden gemaakt dat er sowieso aan wettelijke normen dient te worden voldaan (bijvoorbeeld normen voor inundantie eens in de xx jaar3). Dus ook zonder een planontwikkeling in Pasgeld zouden maatregelen getroffen moeten worden. De baat zit hier waarschijnlijk vooral in de versnelling van problematiek op het gebied van wateroverlast. Binnen de MKBA nemen we dit mee als positieve PM-post.

Na de zomer kan mogelijk nog een kwantificeringsslag worden gemaakt aan de hand van de berekeningen uit de WSA.

3

In een gebied met classificatie onbebouwd geldt een norm van eens in de vijftig jaar, voor bebouwd geldt een norm van eens in de 100 jaar. De

planontwikkeling zal leiden tot de classificatie bebouwd. De gemeente zoekt uit of die classificatie in de huidige situatie ook al geldt.

33 / 40

4. Conclusies MKBA 4.1. Toelichting en uitgangspunten Kosten en baten van een project vallen zelden precies gelijk in de tijd. Om de kosten en de baten goed te kunnen vergelijken, worden de verwachte kosten en baten in een MKBA teruggerekend naar het moment dat een project start (het zogenaamde basisjaar). Het terugrekenen van toekomstige kosten en baten naar het basisjaar wordt ook wel disconteren genoemd. Gedachte achter het terugvertalen is dat mensen een voorkeur hebben voor een euro vandaag boven een euro volgend jaar of in de verre toekomst. De euro's in de toekomst rekent men in de MKBA terug met een vast percentage per jaar. Een ander woord voor dit percentage is de discontovoet. ‘Contante waarde’ is een ander woord voor de waarde van (toekomstige) kosten en baten van het project in het basisjaar. Wanneer je de waarde van de toekomstige kosten van het project aftrekt van de contante waarde van de toekomstige baten, dan vind je de Netto Contante Waarde. In de MKBA-eindtabel (volgende paragraaf) zijn de som van alle kosten en baten uitgedrukt in de contante waarde, uitgedrukt in prijspeil 2021. De gehanteerde discontovoet is conform de richtlijnen voor de MKBA 2,25%4. De contante waardeberekening is gemaakt voor een periode van 50 jaar, hetgeen gebruikelijk is voor woningbouwprojecten.

4.2. MKBA-resultaat 4.2.1. Pasgeld-West In de volgende tabel staan de kosten en baten van het projectalternatief afgezet tegen het nulalternatief samengevat. Het saldo van de MKBA komt uit op + 35,8 mln. euro plus een aantal PM-posten (negatieve PM-posten voor forenzen en bezoekers als gevolg van het verdwijnen van de natuur en de overlast van het extra verkeer en positieve PM-post op het gebied van klimaatadaptatie). Het saldo is opgebouwd uit een positief resultaat op de grondexploitatie (+24,4 mln. euro, netto contant) en een aantal positieve en negatieve maatschappelijke effecten. De 967 nieuwe woningen voorzien in een maatschappelijke behoefte. De baat hiervan komt uit op 13,4 mln. euro (netto contant). Daartegenover staan een aantal negatieve effecten die gekoppeld zijn aan de nu aanwezige natuur en landschap. Indien die verloren gaat, dan is de totale maatschappelijke schade berekend op 2 mln. euro. Dit bedrag zoals uit de tabel is op te maken, is opgebouwd uit drie onderliggende effectposten, namelijk de bijdrage van natuur op het gebied van milieu, klimaat en gezondheid, de bijdrage aan de leefbaarheid/woongenot van omwonenden en de intrinsieke waarde van de natuur (op basis van kosten op vergelijkbare natuur elders te realiseren). De PM-posten hebben we niet kunnen kwantificeren.

Wel kan op basis van de onderliggende verkeersstudies worden geconcludeerd dat de verkeerskundige impact van Pasgeld-West op het studiegebied beperkt is. Het nieuwe verkeer dat wordt aangetrokken, zal echter wel huidig al belaste knooppunten verder belasten en voor enige mate van overlast zorgen. Het gaat hier om een lokaal effect waarbij geldt dat elders de verkeersdruk zal afnemen. De positieve PM-post op gebied van klimaatadaptatie is gekoppeld aan het feit dat met de planontwikkeling (versneld) het huidige watersysteem - dat niet aan de normen voldoet - wordt verbeterd.

4

Deze discontovoet is vastgesteld voor het Ministerie van Financiën en geldt per 1 januari 2021.

34 / 40

Tabel 4.1 Kosten en baten van Pasgeld-West afgezet tegen het nulalternatief. Bedragen in mln. euro (contante waarde over periode 2021-2070, discontovoet 2,25%), prijspeil 2021

Projectalternatief 967 woningen Financiële effecten Resultaat grondexploitatie

24,4

Maatschappelijke effecten Woongenot nieuwe woningaanbod Effecten natuur en landschap:

13,4 -2,02

- Milieu-klimaat en gezondheid

-0,08

- Leefbaarheid omwonenden

-0,22

- Kosten natuurcompensatie (intrinsieke waarde)

-1,72

Subtotaal maatschappelijke effecten

11,4

Saldo MKBA PM-post natuur voor forenzen en bezoekers PM-posten mobiliteit: - extra druk op belaste kruispunten - luchtvervuiling, verkeersveiligheid, geluidsoverlast en klimaat PM-post klimaatadaptatie (wateroverlast)

35,8 - PM - PM - PM + PM

4.2.2. Pasgeld-Oost Voor Pasgeld-Oost zijn de kosten en baten van de drie projectalternatieven, afgezet tegen het nulalternatief, samengevat in de volgende tabel. Alle drie alternatieven leiden tot een positief saldo plus wederom negatieve PM-posten voor forenzen en mobiliteit en een positieve PM-post voor klimaatadaptatie. Projectalternatief 1 leidt tot het hoogste saldo, projectalternatief 3 tot het laagste saldo. Dit wordt als volgt verklaard: • Om te beginnen zijn de resultaten van de grondexploitaties van projectalternatief 1 en 2 vergelijkbaar en positief. Echter voor projectalternatief 3 (met 100 woningen) is er sprake van een negatief resultaat. • En de baat van woongenot voor de nieuwe woningen is ook het laagst bij projectalternatief 3 en het hoogst bij projectalternatief 1. Voor projectalternatief 3 geldt dat de baat per woning wel hoger is geschat dan bij de twee andere alternatieven, maar als gevolg van de kwantiteit (aantal woningen) is de totale maatschappelijke waarde lager. Projectalternatief 1 met de meeste woningen heeft ook sociaal aanbod hetgeen hoger wordt gewaardeerd. • Kijkend naar effecten op natuur en landschap leidt projectalternatief 3 (100 woningen in een groene omgeving) tot de minste schade (-1,42 mln. euro, netto contant) en projectalternatief 1 (meest verdichte variant) tot de grootste schade.

• Dit leidt er toe dat als de financiële resultaten buiten beschouwing worden gelaten dat projectalternatief 1 tot de hoogste maatschappelijke baten leidt, gevolgd door projectalternatief 3 en daarna projectalternatief 2. Projectalternatief 2 scoort het slechtst omdat de woongenot baten voor nieuwe huishoudens van vergelijkbare omvang zijn als projectalternatief 3, terwijl de natuur en landschapschade aanzienlijk hoger is.

35 / 40

•

Per saldo leidt projectalternatief 1 hiermee tot het hoogste MKBA-resultaat en projectalternatief 3 tot het laagste resultaat. Alhoewel dit alternatief tot een hoger subresultaat leidt dan projectalternatief 2 voor de posten woongenot en natuur en landschap, zorgt het negatieve grex-resultaat voor het laagste MKBA-saldo.

Net als voor Pasgeld-West zijn er de PM-posten voor forenzen/bezoekers, mobiliteit en klimaatadaptatie. Deze posten zijn qua omvang kleiner dan bij Pasgeld-West vanwege het kleinere plangebied en het lagere aantal woningen dat wordt gerealiseerd. Onderling zullen er kleine verschillen zitten tussen de drie projectalternatieven. Projectalternatief 1 trekt bijvoorbeeld de meeste huishoudens aan en daarmee ook de meeste mobiliteit. Tabel 4.2 Kosten en baten van alternatieven Pasgeld-Oost afgezet tegen het nulalternatief. Bedragen in mln. euro (contante waarde over periode 2021-2070, discontovoet 2,25%), prijspeil 2021

Projectalternatief 1; 192 woningen

Projectalternatief 2; 150 woningen

Projectalternatief 3; 100 woningen

Financiële effecten Resultaat grondexploitatie

3,6

3,4

-0,5

Maatschappelijke effecten Woongenot nieuwe woningaanbod Effecten natuur en landschap

4,09 -2,17

2,30 -2,12

2,25 -1,42

- Recreatie

-0,09

-0,09

-0,04

- Milieu-klimaat en gezondheid

-0,23

-0,18

-0,12

- Leefbaarheid omwonenden

-1,33

-1,33

-1,00

- Kosten natuurcompensatie (intrinsieke waarde)

-0,53

-0,53

-0,26

Subtotaal maatschappelijke effecten

1,91

0,19

0,83

Saldo MKBA PM-post natuur voor forenzen en bezoekers PM-posten mobiliteit: - extra druk op belaste kruispunten - luchtvervuiling, verkeersveiligheid, geluidsoverlast en klimaat PM-post klimaatadaptatie (wateroverlast)

5,50 - PM

3,55 - PM

0,34 - PM

- PM - PM

- PM - PM

- PM - PM

+ PM

+ PM

+ PM

Financiële risico’s Voor Pasgeld-West geldt dat er al 25,9 mln. euro aan kosten is gemaakt in het verleden voor de grondaankoop, plankosten en civiele kosten . Zou het project niet doorgaan (zoals in het nulalternatief), dan zou dit bedrag financieel moeten worden afgeboekt door de eigenaar (gemeente). Voor Pasgeld-Oost geldt dat een deel van de grond in het verleden al is aangekocht. Zou het project niet doorgaan (zoals in het nulalternatief), dan zou dit bedrag financieel moeten worden afgeboekt door de eigenaren. In contante waarde komt dit bedrag uit op 9,8 mln. euro. Indien projectalternatief 3 zou worden gerealiseerd, kan gesproken

36 / 40

worden van gederfde inkomsten. Het verschil tussen het grex-resultaat van alternatief 1 en 3 kan worden beschouwd als een gederfde inkomst voor gemeente en de private partij en komt dus uit op 4,1 mln. euro (netto contant).

4.2.3. Gevoeligheidsanalyse Het resultaat van beide MKBA’s valt dus positief uit voor alle projectalternatieven, exclusief de PM-posten. In elke MKBA dient echter wel een gevoeligheidsanalyse te worden uitgevoerd om na te gaan hoe robuust deze uitkomst is. We hebben voor zowel Pasgeld West als Oost een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd en de resultaten in onderstaande tabel samengevat. Tabel 4.3 Gevoeligheidsanalyses Pasgeld West en Oost. Bedragen in mln. euro (contante waarde over periode 2021-2070, discontovoet 2,25%), prijspeil 2021

Saldo MKBA Pasgeld-West 35,8

Projectalternatief 1 5,5

Saldo MKBA Pasgeld-Oost Projectalternatief 2 3,6

41,9

7,4

5,5

1,9

29,7

3,6

1,6

-1,2

39,1

6,5

4,1

0,9

Woongenot -25%

32,5

4,5

3

-0,2

Natuur en landschap +25%

35,3

5

3

0

Natuur en landschap -25%

36,3

6

4,1

0,7

Gevoeligheidsanalyse Basisberekening Grondprijzen (opbrengst woningen) + 10% Grondprijzen (opbrengst woningen) -10% Woongenot +25%

Projectalternatief 3 0,3

In de tabel staan de saldi van de MKBA van alle alternatieven. In de basisberekening staan de saldi uit tabellen 4.1 en 4.2 voor Pasgeld West en Oost. Daaronder staan de saldi uitgaande van gevoeligheidsanalyses op alle effecten, namelijk de resultaten van de grex (aan de hand van 10% meer of minder opbrengsten woningen), de woongenot baten voor nieuwe bewoners (+ of - 25%) en de som van de effecten op het gebied van natuur en landschap (+ of - 25%). Voor Pasgeld-West zien we dat de gevoeligheidsanalyse niet leidt tot een substantieel andere uitkomst. Het saldo van de MKBA komt uit op minimaal 29,7 en maximaal 41,9 mln. euro exclusief de PM-posten, waarbij de grootste gevoeligheid zit in de grondexploitatie. Er kan geconcludeerd worden dat er sprake is van een robuuste MKBAuitkomst in die zin dat dit project zeker maatschappelijk rendeert (saldo blijft altijd flink positief). Deze conclusie geldt ook voor projectalternatieven 1 en 2 van Pasgeld-Oost. In geval van projectalternatief 3 echter zien we dat onder andere uitgangspunten het teken van het saldo van de MKBA kan omslaan van positief naar negatief. Dat gebeurt als de opbrengsten van de woningen 10% lager zouden uitvallen of als de baten van het woongenot voor de nieuwe bewoners 25% lager zijn. Dit komt omdat het saldo van de MKBA in de basisberekening dichter in de buurt van de nul zit.

Uiteraard kunnen deze effecten hoger uitvallen, waarmee het saldo van projectalternatief wat steviger positief wordt.

37 / 40

4.2.4. Kosten en baten per stakeholder In tabellen 4.1 en 4.2 zijn de totale kosten en baten weergegeven. In tabel 4.4 zijn deze tenslotte verdeeld over verschillende doelgroepen. Er kunnen in de MKBA’s van beide projecten drie hoofgroepen worden onderscheiden: • De betrokken marktpartijen en gemeente als eigenaren van de grond. De resultaten van de grondexploitaties vallen bij deze partijen neer. Deze is voor alle alternatieven positief, behalve voor projectalternatief 3 van Pasgeld-Oost. Verder geldt voor deze partijen dat er in het nulalternatief sprake is van een juridisch/financieel risico in de vorm van reeds gemaakte kosten. • De nieuwe bewoners in Pasgeld West en Oost zijn in alle alternatieven baathebber van de nieuwe woningen. Alhoewel de omvang van de baat afhankelijk is van de kwaliteit die wordt gerealiseerd, speelt kwantiteit hier ook duidelijk een rol. Meer woningen leidt tot hogere baten omdat er in een grotere maatschappelijke behoefte wordt voorzien. Sociale huurwoningen wegen daarbij extra zwaar. • Voor de bestaande bewoners is sprake van negatieve effecten in de vorm van verloren natuur en landschap. Daarnaast gelden voor deze groep ook de niet berekende PM-posten. Tabel 4.4 Kosten en baten Pasgeld West en Oost per stakeholder. Bedragen in mln. euro (netto contante waarde, discontovoet 2,25%, 2021-2070)

Pasgeld-Oost Stakeholders:

Pasgeld-West

P1

P2

P3

Toelichting

Marktpartij en gemeente

24,4

3,6

3,4

-0,5

Resultaat grex

Nieuwe bewoners

13,4

4,1

2,3

2,2

Woongenot nieuwe woningen

Bestaande bewoners

-2,02

-2,17

-2,12

-1,42

Effecten natuur en landschap -PM forenzen/bezoekers -PM mobiliteit +PM klimaatadaptatie

Saldo MKBA

35,8

5,5

3,6

0,3

38 / 40

Bijlage 1: Bronnenlijst Gemeente Rijswijk (11 mei 2021). Vertrouwd stedelijk wonen in Rijswijk; actualisatie van de woonvisie 2015-2025 Goudappel Coffeng (2 juni 2020). Verkeersonderzoek RijswijkBuiten Pasgeld Nederlandse vrijetijdsmarkt - Kerncijfers 2019 (nbtc.nl) KuiperCompagnons (31 mei 2021). Pasgeld; hoofdopzet en raamwerk Ministerie van I&M (juni 2012). Omgevingskwaliteiten bij MIRT-projecten; overzicht van methoden voor het meten en waarderen van welvaartseffecten in een MKBA Ministerie van LNV (2006). Kentallen Waardering Natuur, Water, Bodem en Landschap. Hulpmiddel bij MKBA´s. Planbureau voor de Leefomgeving (2018). Landschap in maatschappelijke kostenbatenanalyses. Rebel Group/Studio Bereikbaar (2 maart 2021). Verkeersgeneratie Pasgeld/Parkrijk Tauw/Gemeente Rijswijk (30 april 2021). Ecologische structuur Pasgeld Rijswijk; visie voor natuur en landschap in de driehoek Pasgeld.

39 / 40

TwynstraGudde adviseert overheid en bedrijfsleven op veel van de grote en urgente thema’s van deze tijd. Denk aan veiligheid, diversiteit, digitalisering, mobiliteit, duurzaamheid, energie, financiën en gezondheid. We bieden onze opdrachtgevers unieke, werkbare oplossingen en brengen complexe projecten en programma’s tot een goed einde. Iets creëren van blijvende waarde, daar gaan we voor. Daardoor hebben we een directe impact op (toekomstige) maatschappelijke en economische ontwikkelingen. En dus een grote impact op morgen.