21-056 B. Toelichting-regels+bijlagen-verbeelding.pdf

Karel Doormanlaan 155-157

Karel

Vastgesteld 12 oktober 2021

Compositie 5 stedenbouw bv Boschstraat 35 4811 GB Breda telefoon

076 – 5225262

email

info@c5s.nl

internet

www.c5s.nl

kvk Breda

20083802

Gemeente Rijswijk Bestemmingsplan “Karel Doormanlaan 155-157” te Rijswijk Inhoud 1. Toelichting 2. Regels 3. Verbeelding id.nr. : NL.IMRO.0603.bpkareldoormanln-VA01 d.d. : 12-10-2021 Projectleider: Collegiale toets: Projectnummer: Status:

Dhr. mr. M.J.A.B. Elsman Dhr. ing. M.C.M. Reijnaars 172260 vastgesteld

Toelichting

INHOUD 1

INLEIDING

3

1.1 1.2 1.3 1.4

Aanleiding en doel Begrenzing plangebied Vigerend bestemmingsplan Leeswijzer

3 3 4 5

2

PLANBESCHRIJVING

7

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

Inleiding Ontstaansgeschiedenis Beschrijving bestaande situatie Beschrijving beoogde situatie plangebied Stedenbouwkundige inpassing Parkeren en verkeer

7 7 8 10 12 14

3

BELEIDSKADER

19

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

Inleiding Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

19 19 25 31 32

4

PLANOLOGISCH RELEVANTE (MILIEU)ASPECTEN

41

4.1 Inleiding 41 4.2 Luchtkwaliteit 41 4.3 Wegverkeerslawaai 43 4.4 Bodem 45 4.5 Externe veiligheid 47 4.6 Bedrijven en milieuzonering 49 4.7 Waterhuishouding 50 4.8 Ecologie 52 4.9 Cultuurhistorie 56 4.10 Archeologie 57 4.11 Kabels en leidingen 59 4.12 Milieueffectrapportage en vormvrije m.e.r.-beoordeling 59 4.13 Duurzaamheidsagenda 2020 - op weg naar een duurzaam Rijswijk & plan van aanpak duurzaam bouwen 62

5

JURIDISCHE PLANTOELICHTING

65

5.1 5.2 5.3

Inleiding Planopzet Artikelsgewijze toelichting

65 65 65

6

UITVOERBAARHEID EN HANDHAVING

69

6.1

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

69

Bestemmingsplan “Karel Doormanlaan 155-157” Toelichting Vastgesteld d.d. oktober 2021

1

6.2 6.3

Economische uitvoerbaarheid Handhaving

69 69

7

PROCEDURE

71

7.1 7.2

Vooroverleg en inspraak Zienswijzen

71 71

BIJLAGEN Bijlage 1 - Beeldkwaliteitplan, Compositie 5 stedenbouw bv; Bijlage 2 - Bezonningsstudie, Architectenbureau Zijn, november 2020; Bijlage 3 - Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai, Wematech, november 2020; Bijlage 4 - Verkennend bodemonderzoek, Econsultancy, januari 2018; Bijlage 5 - Watertoets, Econsultancy, juni 2018; Bijlage 6 - Notitie beoordeling stikstof, Tonnaer, januari 2021; Bijlage 7 - Quickscan flora en fauna, Econsultancy, december 2017; Bijlage 8 - Nader onderzoek ecologie, Econsultancy, oktober 2018; Bijlage 9 - Aanvullend archeologisch bureauonderzoek, Econsultancy, november 2020; Bijlage 10 - Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling; Bijlage 11 - Nota van Vooroverleg en inspraak; Bijlage 12 - Beantwoording zienswijze.

2

Bestemmingsplan “Karel Doormanlaan 155-157” Toelichting Vastgesteld d.d. oktober 2021

1

INLEIDING

1.1

Aanleiding en doel Aan de Karel Doormanlaan 155-157, gelegen in Rijswijk, is een gebouw gelegen welke in gebruik kan worden genomen ten behoeve van kantoren en maatschappelijke voorzieningen. Voorheen was hier een bloedafnamepost van Lab West gevestigd. Thans maakt enkel een kinderopvang nog gebruik van het gebouw. Voor het overige is het pand incourant en nagenoeg leegstaand. Daarom wordt voorgenomen de locatie te herontwikkelen ten behoeve van woningbouw. Beoogd wordt, na het slopen van het gebouw, ter plaatse 64 gestapelde huurwoningen te realiseren. De gemeente Rijswijk heeft een positief standpunt aangenomen ten aanzien van de beoogde ontwikkeling. Voor de gronden vigeert het bestemmingsplan “Te Werve” van de gemeente Rijswijk zoals vastgesteld d.d. 17 december 2013. In dit bestemmingsplan zijn de gronden binnen het plangebied bestemd als ‘Gemengd’ en ‘Groen’. Tevens is aan de gronden de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie 3’ toegekend. Het realiseren van woningen is niet mogelijk binnen deze bestemmingen. Om de voorgenomen herontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken dient de bestemming te worden gewijzigd. Onderhavig bestemmingsplan voorziet in een nieuw planologisch kader.

1.2

Begrenzing plangebied Het plangebied is gelegen in de woonwijk ‘Te Werve’. Deze wijk ligt centraal in Rijswijk, tussen de winkelgebieden ‘In de Bogaard’ en ‘Oud Rijswijk’. Het plangebied zelf ligt nabij park ‘De Driesprong’. De locatie heeft een oppervlakte van circa 3.930 m2 en is kadastraal bekend als gemeente Rijswijk, sectie D, nummer 7570.

Uitsnede topografische kaart van Rijswijk. Met de gele ster is globaal het plangebied geduid. Bron: topotijdreis.nl, 2018. Bestemmingsplan “Karel Doormanlaan 155-157” Toelichting Vastgesteld d.d. oktober 2021

3

Noordwestelijk is de plangrens feitelijk waarneembaar door de ligging van de Karel Doormanlaan, noordoostelijk en zuidwestelijk door bestaande woningen aan de Karel Doormanlaan en oostelijk tot zuidwestelijk door de ligging van water aan de Sir Winston Churchilllaan respectievelijk de Generaal Swartlaan.

Uitsnede stratenplan omgeving Karel Doormanlaan. Het plangebied is geduid met een rode contour.

1.3

Vigerend bestemmingsplan Toetsingskader Voor de gronden geldt het bestemmingsplan “Te Werve” van de gemeente Rijswijk zoals vastgesteld d.d. 17 december 2013, alsmede het bestemmingsplan “Parapluherziening parkeernormering Rijswijk” zoals vastgesteld d.d. 12 juni 2018. In het bestemmingsplan “Te Werve” zijn de gronden binnen het plangebied bestemd als ‘Gemengd’ en ‘Groen’. Tevens is aan de gronden de dubbelbestemming ‘Waarde Archeologie 3’ toegekend.

4

Bestemmingsplan “Karel Doormanlaan 155-157” Toelichting Vastgesteld d.d. oktober 2021

Uitsnede vigerend bestemmingsplan “Te Werve” met rood omkaderd het plangebied geduid. Bron: ruimtelijkeplannen.nl, 2018.

Beoordeling De voor ‘Gemengd’ aangewezen gronden zijn bestemd voor kantoren, maatschappelijk en bij deze bestemming behorende voorzieningen waaronder parkeervoorzieningen, ontsluitingen, erven, paden, groen en water. De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor o.a. groenvoorzieningen, bermen, oevers, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, paden en bruggen voor langzaam verkeer en nutsvoorzieningen. De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud van de aanwezige archeologische waarden. Onderhavige ontwikkeling is ter plaatse niet mogelijk nu de gronden hiervoor niet bestemd zijn en de ontwikkeling tevens (gedeeltelijk) buiten het bouwvlak plaatsvindt. De realisatie van de woningbouwlocatie is aldus niet mogelijk binnen het bestemmingsplan “Te Werve”. Het bestemmingsplan “Parapluherziening parkeernormering Rijswijk” maakt geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk, maar verklaart enkel voor nieuwe ontwikkelingen op het gebied van bouwen en/of gebruiken de geldende parkeernormen in heel Rijswijk van toepassing. De regeling uit deze parapluherziening is overgenomen in dit bestemmingsplan. Conclusie Geconcludeerd kan worden dat het voorliggende bouwplan strijdig is met het vigerende bestemmingsplan.

Het onderhavige bestemmingsplan voorziet in een nieuwe juridischplanologische regeling om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken.

1.4

Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van de huidige en de nieuwe situatie van het plangebied. Hoofdstuk 3 beschrijft de relevante beleidsdocumenten die door de te onderscheiden overheden zijn gepubliceerd. In hoofdstuk 4 komen de planologisch relevante milieuaspecten (zoals bodem, water, flora en fauna en milieuzonering) aan Bestemmingsplan “Karel Doormanlaan 155-157” Toelichting Vastgesteld d.d. oktober 2021

5

de orde. In hoofdstuk 5 wordt de juridische vormgeving van het plan toegelicht. Hierna komen in hoofdstuk 6 en 7 de economische uitvoerbaarheid en de procedure aan de orde.

Satellietfoto omgeving Karel Doormanlaan 155-157, met het plangebied aangeduid met een rode contour. Bron: cyclomedia, 2018.

6

Bestemmingsplan “Karel Doormanlaan 155-157” Toelichting Vastgesteld d.d. oktober 2021

2

PLANBESCHRIJVING

2.1

Inleiding Voor het formuleren van het beleid en het opstellen van het bestemmingsplan is het van belang dat de uitgangspunten en de huidige situatie van het plangebied goed in beeld worden gebracht. Het plangebied is om deze reden geïnventariseerd en geanalyseerd. In dit hoofdstuk wordt de huidige en beoogde situatie binnen het plangebied beschreven. Ook wordt ingegaan op de stedenbouwkundige inpassing en op het aspect en parkeren en verkeer.

2.2

Ontstaansgeschiedenis Het landschap langs de kust onderging omstreeks 3.500 v Chr. een aantal veranderingen. Door de vorming van nieuwe strandwallen werden in de loop der eeuwen de open getijdegeulen afgesloten van de zee. Langs de kust ontstond toen een vrijwel gesloten barrière van strandwallen, waarop duinen tot zo’n 10 meter hoog ontstonden. De meeste van deze duinen, de zogenaamde Oude Duinen, zijn in de Middeleeuwen en later afgegraven. Op één van de weinige overgebleven duinen ligt de oude dorpskern van Rijswijk, waarbij het hoogste deel op drie meter boven NAP ligt. Het dorp Rijswijk ontstond rond de 12e eeuw, toen de klei- en veengronden vanaf de huidige Van Vredenburchweg (één van de oudste strandwallen van Nederland) werden ontgonnen. De laaggelegen gebiedsdelen tussen en achter de duinenrijen waren zeer geschikt voor weidegrond of akkerbouw. In deze gebieden ontstond met name vanaf de 16e eeuw een hoge concentratie aan kastelen en buitenplaatsen met bijbehorende landerijen en gebouwen. Ofschoon het merendeel van de buitenplaatsen inmiddels is verdwenen, drukt de landgoederenzone nog steeds een stempel op Rijswijk. Rondom de Oude Kerk groeide het dorp Rijswijk, als centrum van voorzieningen, verder uit.

Aanvankelijk was sprake van een natuurlijke groei met vrij liggende panden op diepe kavels, waarbij een min of meer aaneengesloten bebouwing ontstond aan weerszijden van de Herenstraat en aan de westzijde van de Kerklaan. Vanaf de 19e eeuw werd in verband met de opkomende industrialisatie de infrastructuur verbeterd. Voor het dekken van de kosten werden tollen ingericht, onder meer ter plaatse van de Van Vredenburchweg. De stedelijke uitbreiding van Rijswijk begint rond 1900 met onder andere de realisatie van Leeuwendaal, Cromvliet en de Bomenbuurt. Deze uitbreiding wordt slechts onderbroken door de Tweede Wereldoorlog en de eerste naoorlogse jaren. Na de Tweede Wereldoorlog was er in Rijswijk een groot te kort aan woningen. Onder leiding van burgemeester Bogaardt werden diverse stukken land aangekocht. Hierop werden nieuwe woonwijken gerealiseerd, zoals Ministerbuurt, Muziekbuurt, Artiestenbuurt, Kleurenbuurt en Spoorzicht. Maar ook parken, sportfaciliteiten en winkelcentra werden onder zijn leiding gerealiseerd. Het inwoneraantal van Rijswijk

Bestemmingsplan “Karel Doormanlaan 155-157” Toelichting Vastgesteld d.d. oktober 2021

7

steeg tijdens de ambtsperiode van burgemeester Bogaardt daardoor van 23.000 tot 50.000 inwoners. Vanaf de tweede helft van de 20e eeuw wordt er op meer plaatsen in Rijswijk hoogbouw toegepast. Hiermee neemt de hoogte van de bebouwing toe. Hieraan lagen de voortdurende vraag naar woningen en de hoge grondprijs ten grondslag. Hiermee werd een stedelijke uitstraling van Rijswijk gerealiseerd. Vanaf de jaren 70 en 80 worden er veel eengezinswoningen gebouwd en daarmee ontstaat een grotere diversiteit aan woningtypen. Vanaf de jaren 90 vormt Rijswijk een onderdeel van het aaneengesloten stedelijk gebied van de agglomeratie van Den Haag.

2.3

Beschrijving bestaande situatie Het plangebied ligt op een sleutelpositie in de stad tussen het (met name) industriële gebied de Plaspoelpolder en het relatief groene woongebied Te Werve. De twee gebieden in de omgeving van het plangebied, Te Werve en Plaspoelpolder, zijn beide onderdeel van een omvangrijk transformatieprogramma van de gemeente Rijswijk. Te Werve De wijk Te Werve is één van de eerste uitbreidingswijken van Rijswijk. Naar een ontwerp van het stedenbouwkundige bureau ‘Kuiper, Gouwetor, De Ranitz en Bleeker’ werd het gebied tussen de Burgemeester Elsenlaan en de Huis te Landelaan in de periode 1954 – 1960 volgebouwd met de typerende strokenbouw van de CIAMgedachte: haaks op en parallel aan elkaar geplaatste woonblokken met veel groen ertussen. Te Werve toont nog de gave, ruime en groene CIAM-filosofie, met hier en daar sociaalmaatschappelijke functies (o.a. scholen). Door de ontwikkeling van Te Werve volgens de CIAM-gedachte (scheiding van functies en ‘licht-lucht-groen-ruimte’) is een relatief groene wijk ontstaan. Belangrijke erftoegangswegen, zoals de Karel Doormanlaan en de Dr. H. Colijnlaan, zijn voorzien van bomenrijen en dragen daardoor bij aan de groene uitstraling van de wijk. Dit wordt versterkt doordat er in het plangebied diverse kleinere groenstroken en plantsoenen voorkomen, al dan niet in combinatie met speelvoorzieningen.

Ook het park ‘De Driesprong’, dat in het midden van de wijk en ten noorden van het plangebied ligt, draagt bij aan de groene structuur van Te Werve. Te Werve is hoofdzakelijk een woonwijk. Binnen Te Werve zijn bijna geen (detailhandels)voorzieningen aanwezig. Wel zijn er diverse maatschappelijke voorzieningen aanwezig. Het betreft onder andere een basisschool (de Rehobothschool) in combinatie met een aantal andere maatschappelijke functies aan de Dr. H. Colijnlaan en de tijdelijke huisvestiging van basisschool ’t Prisma aan de Generaal Vetterstraat. Te Werve is daarnaast een herstructureringswijk. Dat wil zeggen dat de eenzijdigheid van de wijk, veel gestapelde, goedkope en verouderde huurwoningen, voor problemen zorgt en aangepakt moet worden. Dit wordt gedaan door waar mogelijk andere woningtypologieën en/of woningen van andere prijsklassen toe te voegen. Te Werve is wat doelgroepen betreft, vooral een wijk voor gezinnen en ouderen. In een wijk wordt er gestreefd om wooncarrière te maken, vandaar dat het belangrijk is om eengezinswoningen en woningen voor senioren toe te voegen aan de wijk.

8

Bestemmingsplan “Karel Doormanlaan 155-157” Toelichting Vastgesteld d.d. oktober 2021

Plaspoelpolder De Plaspoelpolder is nu een monofunctioneel industrieel gebied, waarin kantoren, bedrijven en lichte industrie gevestigd zijn, Groenvoorzieningen zijn incidentieel en brede straatprofielen met steenachtig karakter domineren de beeldkwaliteit van de wijk. Dit gebied wordt geleidelijk getransformeerd naar een gemengd stedelijk gebied waar gewoond en gewerkt wordt en moet hierdoor ook echt onderdeel worden van het stedelijk weefsel van de stad. Binnen deze context en als sleutelstuk in de ontwikkeling ligt het plangebied. Huidige situatie plangebied Binnen het plangebied is thans een bestaand hoofgebouw aanwezig. Het hoofdgebouw is gebouwd in 1976 en heeft een footprint van circa 1.670 m2. Het hoofdgebouw is opgebouwd uit vier verspringende lagen zonder kap. Het aansluitend terrein is in gebruik ten behoeve van parkeren, ontsluiting en groenvoorzieningen.

Foto van het huidige bebouwing aan de Karel Doormanlaan 155-157 te Rijswijk. Bron: rijswijk.tv, 2018.

Op basis van historisch kaartmateriaal kan worden vastgesteld dat het plangebied in de afgelopen jaren nauwelijks is veranderd. Eind jaren ’50 ontstaat de eerste bebouwing langs de Sir Winston Churchilllaan. Het plangebied blijft tot eind jaren ’70 onbebouwd, waarna het thans aanwezige gebouw wordt gerealiseerd. Sindsdien zijn op basis van het kaartmateriaal geen veranderingen binnen het plangebied te constateren.

Bestemmingsplan “Karel Doormanlaan 155-157” Toelichting Vastgesteld d.d. oktober 2021

9

Uitsnede topografische kaart omgeving Karel Doormanlaan. Het plangebied is aangeduid met een rode contour. Links: jaar 2017, midden: jaar 1987, rechts: jaar 1957. Bron topotijdreis.nl, 2018.

Situatietekening met bebouwing plangebied (rode ster) in haar omgeving.

2.4

Beschrijving beoogde situatie plangebied Het voornemen bestaat de gronden binnen het plangebied te herontwikkelen ten behoeve van woningbouw. Beoogd wordt ter plaatse 64 gestapelde huurwoningen te realiseren, verdeeld over twee bouwmassa’s. Daartoe zal het binnen het plangebied aanwezige gebouw worden gesloopt. Tussen en rondom de beide bouwmassa’s ontstaat ruimte voor groen. Tezamen met de reeds aangrenzende waterstructuren ten zuidoosten en zuidwesten van het plangebied, wordt park ‘De Driesprong’, gelegen ten noorden van het plangebied, hierdoor doorgetrokken tot binnen het plangebied, hetgeen ook zorgt voor een verbinding met de bestaande groenstructuur in de Plaspoelpolder. De voet- en fietsverbinding aan de zuidwestzijde is de primaire verbinding. Over het perceel is nog een secundaire verbinding aanwezig.

10

Bestemmingsplan “Karel Doormanlaan 155-157” Toelichting Vastgesteld d.d. oktober 2021

Beoogde woningbouw in vogelvluchtperspectief. Bron: Architectenburo ZIJN, 2020.

De te realiseren appartementen worden voorzien in twee separate en min of meer gelijke bouwmassa’s, opgebouwd uit 5 respectievelijk 7 (verspringende) bouwlagen. Beide bouwmassa’s zijn noordwest georiënteerd (parallel aan de weg) en met de voorzijde gericht op de Karel Doormanlaan. Het plangebied zal tevens via deze weg worden ontsloten.

Aanzicht beoogde woningbouw in relatie tot bestaande bebouwing vanuit diverse standpunten. Bron: Architectenburo ZIJN, 2018.

Bestemmingsplan “Karel Doormanlaan 155-157” Toelichting Vastgesteld d.d. oktober 2021

11

Ten behoeve van het parkeren zal onder het maaiveld een parkeergarage worden gerealiseerd. De ondergrondse parkeergarage heeft een oppervlakte van circa 2.570 m2 en is hoofdzakelijk voorzien onder de beoogde bebouwing. Naast parkeerplaatsen worden in de parkeergarage ook 64 bergingen voorzien. In de beoogde situatie is enkel sprake van een woonfunctie binnen het plangebied. Daarmee wordt aangesloten bij de directe omgeving, die eveneens bestaat uit burgerwoningen. De beoogde woningen zullen allen huurappartementen worden die in het geliberaliseerde middensegment verhuurd zullen worden. Gemiddeld hebben de woningen een bruto vloeroppervlakte van circa 81 m2. Dit sluit aan op de woningbehoefte in Rijswijk en regionale ontwikkeling

Footprint ondergrondse (links) en bovengrondse (rechts) bebouwing Bron: Architectenburo ZIJN, 2020.

2.5

Stedenbouwkundige inpassing Ruimtelijke hoofdopzet Het planvoornemen zorgt voor een representatieve invulling van de vrijkomende locatie, die past in het bestaande stedelijke weefsel van bebouwingskarakteristieken en straatbeelden. De bebouwingstypologie wordt gerelateerd aan schaal en morfologie van de wijk Te Werve. Daarnaast is de Sir Winston Churchilllaan benoemd in de hoogbouwvisie. Voor deze locatie zien we door de maat en schaal geen aanleiding voor een hoogbouwoplossing, waarbij de hoogte twee tot drie keer zo hoog is als de omgeving. De positie aan de Sir Winston Churchilllaan en het park leent zich wel om accenten toe te voegen, circa een half keer hoger dan de omgeving, waarbij het hoogste accent aan de zijde van de Sir Winston Churchilllaan ligt. De locatie is het sleutelstuk tussen Te Werve (wonen) en de Plaspoelpolder (werken), welke staat in de groene overgang van het park de Driesprong met de Diepenhorstlaan en is ingeklemd tussen de doorgaande verkeersweg (Sir Winston Churchilllaan) en de wijkverbindingsweg (Karel Doormanlaan). Ook staat het in de groene tussenzone met beeldbepalende (hoge) gebouwen aan de Sir Winston Churchilllaan (Hofmeesters, scholen, erfgoed) en is het een herkenbare zichtlocatie.

12

Bestemmingsplan “Karel Doormanlaan 155-157” Toelichting Vastgesteld d.d. oktober 2021

Situering Binnen het plangebied wordt ruimte geboden aan de realisatie van twee afzonderlijke bouwmassa’s. Dit is gedaan omdat het plangebied aan het park en in een belangrijke groen/blauwe verbindingszone staat. Door splitsing in twee bouwmassa’s, die in de lengte noord-zuid georiënteerd zijn, ontstaat er rondom en tussen beide bouwmassa’s ruimte voor groen. Hierdoor is het mogelijk om de bestaande groenstructuur ten noorden en ten zuiden van het plangebied door te trekken en daarmee de bestaande groenstructuur te versterken. Tegelijkertijd waarborgt deze opstelling er tevens voor dat beide bouwmassa’s onderling op ruime afstand tot elkaar en de aangrenzende percelen staan. Ook ontstaan er hierdoor twee verbindingen voor loop- en fietsverkeer over en langs het plot. Massaopbouw De massaopbouw van beide bouwmassa’s verschilt onderling van elkaar: het meest noordoostelijk gelegen bouwdeel kent een wisselende massaopbouw van maximaal 5 bouwlagen zonder kap terwijl het meest zuidwestelijk gelegen bouwdeel is opgebouwd uit 7 wisselende bouwlagen zonder kap. Daarmee past het plan in het bestaande stedelijk patroon, waarbij de Sir Winston Churchilllaan benoemd is in de hoogbouwvisie en het plan aan park staat. Echter, voor deze locatie is er door de maat en schaal geen aanleiding voor een hoogbouwoplossing, maar voor een hoogte accent aan het park.

Beeldkwaliteit Voor onderhavig bouwplan wordt een beeldkwaliteitplan opgesteld. Het beeldkwaliteitplan geeft inzicht in de gewenste identiteit van het woongebied en de vertaling ervan in de uitstraling van de architectuur en de inrichting van de openbare ruimte. Dit is verwoord en verbeeld door middel van een set spelregels. Deze spelregels gaan onder andere over stedenbouwkundige aspecten, bebouwingstypologie, architectonische uitstraling, kapvorm, rooilijn, bouwhoogte, positionering en oriëntatie van de bebouwing, kleurstelling en materiaalgebruik en erfafscheidingen. Voor de welstandscommissie vormt het beeldkwaliteitplan een toetsingskader, als onderdeel van het welstandsbeleid. Het beeldkwaliteitplan is als bijlage 1 gevoegd bij deze toelichting. Bezonning Ter waarborging van een goed woon- en leefklimaat voor omwonenden, is door middel van een bezonningsstudie de schaduwwerking van de beoogde bouwmassa inzichtelijk gemaakt. De bezonningsstudie is als bijlage 2 gevoegd bij deze toelichting. Uit de studie blijkt niet van een relevante toename van schaduwwerking op omliggende percelen. Groenstructuur Ten behoeve van de aanleg van de parkeergarage dienen aan de Karel Doormanlaan een vijftal bomen te worden gekapt. Het aantal te vellen bomen is beperkt tot het meest noodzakelijke. Tussen de beoogde bouwmassa’s blijft ruimte voor de realisatie van nieuwe groenstructuren.

Hiermee worden plaatselijke groenstructuren versterkt en wordt het groen binnen het plangebied opgewaardeerd.

Bestemmingsplan “Karel Doormanlaan 155-157” Toelichting Vastgesteld d.d. oktober 2021

13

Overzicht te behouden en te verwijderen bomen. Bron: Architectenburo ZIJN, 2018.

2.6

Parkeren en verkeer

2.6.1 Parkeren Toetsingskader Met de inwerkingtreding van de “Reparatiewet BZK” op 29 november 2014 is het verplicht om het parkeren te reguleren middels de bestemmingsregeling. In de bestemmingsregeling kan worden opgenomen dat bij aanvraag om omgevingsvergunning (voor het bouwen en / of afwijken) dient te worden aangetoond dat wordt voldaan aan de van toepassing zijnde parkeernormen. In het kader van ‘een goede ruimtelijke ordening’ dient echter al bij vaststelling van een bestemmingsplan inzichtelijk te worden gemaakt dat redelijkerwijs in de aldus benodigde parkeerplaatsen feitelijk duurzaam kan worden voorzien (ECLI:NL:RVS:2017:1036, r.o. 5.3). Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt bepaald door het geldende parkeerbeleid. Beoordeling De initiatiefnemer van het project Karel Doormanlaan 155-157 is voornemens om op deze locatie 64 appartementen te bouwen. Het bouwprogramma bestaat uit: 64 huurappartementen, waarvan: • 58 huurappartementen met een gebruiksoppervlak tussen de 50 en de 80 m2; • 6 huurappartementen met een gebruiksoppervlak tussen de 80 en de 120 m 2 Bij dit project zullen 55 parkeerplaatsen voor bewoners worden aangelegd in een ondergrondse parkeergarage en 20 parkeerplaatsen voor bezoekers op het maaiveld bij het complex, op eigen terrein.

De ontwikkelaar geeft aan dat in vergelijkbare gevallen 15% van de huishoudens geen auto bezit en dus geen parkeerplaats afneemt. Om deze reden is bij deze ontwikkeling niet bij elk appartement een parkeerplaats benodigd, maar kan volgens de ontwikkelaar worden volstaan met 55 parkeerplaatsen voor bewoners. Voor de bewoners en bezoekers die (daarnaast) van de fiets en/of het openbaar vervoer gebruik willen maken wordt, naast de mogelijkheid voor het parkeren van fietsen in de ondergrondse bergingen, 32 fietsparkeerplaatsen ingepast in het plan 14

Bestemmingsplan “Karel Doormanlaan 155-157” Toelichting Vastgesteld d.d. oktober 2021

nabij de entree. Voor wat betreft het openbaar vervoer geldt dat deze locatie dicht bij station is gelegen waardoor uitstekende OV voorzieningen aanwezig zijn. Parkeereis - uitgangspunten Uitgangspunt voor de parkeernormering vormt de Rijswijkse Nota Parkeernormen 2011. In onderstaande tabel zijn de parkeernormen uit deze nota opgenomen. Afwijken van de Nota Parkeernormen 2011 In 2019 heeft de gemeente het gemiddelde autobezit per huishouden geanalyseerd voor zowel grondgebonden woningen als appartementen met verschillende oppervlaktematen, in verschillende delen van de gemeente. Op grond van deze analyse is geconcludeerd dat het huidige autobezit significant afwijkt van de parkeernormen zoals opgenomen in de bijlagen van de Nota Parkeernormen 2011. Gebleken is dat dit met name geldt voor appartementen en dan in het bijzonder huurappartementen. Als in het algemeen, in gevallen als deze wordt vastgehouden aan de vigerende parkeernorm, wordt gebouwd voor de leegstand, kunnen leegstaande parkeerplaatsen niet verhuurd worden aan nieuwe bewoners en zorgt de onrendabele top er voor dat projecten financieel onhaalbaar worden.

Op grond hiervan wordt bij de bepaling van de parkeereis bij dit project uitgegaan van de parkeernormen zoals opgenomen in de bijlagen van de Nota Parkeernormen 2011, maar van de zogenaamde maatwerknormen die zijn gebaseerd op het actuele autobezit onder Rijswijkse huishoudens. Dit resulteert in de volgende parkeernormen voor dit project, zie laatste kolom van de volgende tabel: Woningtype

Huurappartement / goedkoop bewonersdeel Huurappartement / midden bewonersdeel Huurappartement / duur - bewonersdeel Bezoekersdeel, per woning

Oppervlaktemaat (GBO)

P-norm voor ‘Bestaand Stedelijk Gebied’ (Nota parkeernormen)

50 – 80 m2

1,2

Maatwerknorm voor ‘rest bebouwde kom’ (data analyse 2019) 0,6

80 - 120 m2

1,4

0,8

>120 m2

1,5

1,1

0,3

0,3

Het college van burgemeester en wethouders heeft ingestemd met de toepassing van de maatwerknormen voor deze ontwikkeling. Berekening normatieve parkeereis Als de maatwerknorm het uitgangspunt wordt genomen, zie laatste kolom in voorgaande tabel, zijn 60 parkeerplaatsen benodigd: (58x0,6) + (6x0,8) + (64x0,3) = (34,8) + (4,8) + (19,2) = (58,8) = 60 pp (wegens een tussentijdse afronding zijn niet 59 pp, maar 60 pp benodigd).

Bestemmingsplan “Karel Doormanlaan 155-157” Toelichting Vastgesteld d.d. oktober 2021

15

Als juist niet wordt uitgegaan van de maatwerknormen, maar van de vigerende parkeernormen, zijn 98 parkeerplaatsen benodigd: (58x1,2) + (6x1,4) + (64x0,3) = (69,6) + (8,4) + (19,2) = (97,2) = 98 pp. Hier is ervoor gekozen om de maatwerknormen als uitgangspunt te nemen bij de parkeerbehoefteberekening. Het resultaat van de parkeerbehoefteberekening is de ‘normatieve parkeereis’. Dit betreft het minimale aantal benodigde parkeerplaatsen waarbij wordt verondersteld dat dubbelgebruik van parkeerplaatsen niet mogelijk is. Dubbelgebruik is niet aan de orde, omdat de initiatiefnemer heeft aangegeven zoveel mogelijk parkeerplaatsen uit te willen geven (verhuren) aan nieuwe bewoners. Bovenstaande berekening van de benodigde 60 parkeerplaatsen wordt in onderstaande tabel verder toegelicht: Parkeerplaatsen exclusief dubbelgebruik Functie / woningtype

Aantal woningen

Huurappartement / goedkoop - bewonersdeel Huurappartement / midden - bewonersdeel ➢ Subtotaal bewonersdeel ➢

Bezoekersdeel

58 6

64

Parkeernorm per woning 0,6

Aantal Parkeerplaatsen 34,8

0,8

4,8

0,3

39,6 = 40 pp 19,2 = 20 pp 60 pp

Totaal exclusief dubbelgebruik Gemiddelde parkeereis per appartement

0,94 pp

Geen exacte parkeereis, maar een minimale parkeereis In de Nota parkeernormen 2011 is bepaald dat zeker niet minder, maar ook niet meer parkeerplaatsen aangelegd mogen worden dan de gestelde parkeereis. Het is echter niet realistisch om aan de initiatiefnemer op te leggen dat niet meer parkeerplaatsen aangelegd mogen worden dan de parkeereis. Reden is dat gedurende het ontwerpproces soms veranderingen doorgevoerd in het bouwprogramma waardoor het normatieve aantal parkeerplaatsen bij voortduring wisselt. Het aantal aan te leggen parkeerplaatsen fluctueert vaak minder omdat dit vooral afhangt van de footprint van het te bouwen pand. Dit speelt overigens vooral bij projecten met niet-wonen functies en bij grotere woningbouwprojecten. Bovendien worden alleen meer parkeerplaatsen aangelegd als de initiatiefnemer verwacht deze parkeerplaatsen daadwerkelijk nodig te hebben. Vanuit een goede ruimtelijke ordening en leefomgeving is het dan verstandig om de initiatiefnemer toe te staan daarin te voorzien. Om die reden wordt de definitieve parkeereis niet als een exacte parkeereis gezien, maar als een minimale parkeereis.

Geen parkeervergunning voor bewoners en bezoekers Om te stimuleren dat parkeerplaatsen worden gebruikt door de doelgroepen voor wie ze zijn bedoeld, zullen toekomstige bewoners worden uitgesloten voor een bewonersvergunning om op straat te parkeren respectievelijk voor een kortingsregeling 16

Bestemmingsplan “Karel Doormanlaan 155-157” Toelichting Vastgesteld d.d. oktober 2021

waarmee bezoekers tegen een aantrekkelijk tarief op straat kunnen parkeren. De initiatiefnemer dient dit actief te communiceren naar toekomstige bewoners, bijvoorbeeld op de website en in foldermateriaal. Bovendien dient de initiatiefnemer dit op te nemen in de huurcontracten. De gemeente zal deze voorwaarde opnemen in de parkeerparagraaf van de omgevingsvergunning. Conclusie De normatieve, minimale parkeereis op basis van de maatwerkennormen is 40 parkeerplaatsen voor bewoners en 20 parkeerplaatsen voor bezoekers. Opgeteld is dit 60 parkeerplaatsen. De initiatiefnemer geeft aan 75 tot 84 parkeerplaatsen te zullen realiseren, waarvan 55 tot 64 voor bewoners en 20 voor bezoekers. Het plan voldoet dus aan de minimale parkeereis.

2.6.2 Verkeer Het planvoornemen voorziet in de realisatie van 64 gestapelde woningen. Teneinde de verkeersgeneratie te bepalen die gepaard gaat met de nieuwbouw, zijn de kengetallen uit de ASVV 2012 van het CROW geraadpleegd. Het plangebied is gelegen in de bebouwde kom en te typeren als zeer sterk stedelijk gebied (bron: Nota Parkeernormen 2011 van de gemeente Rijswijk). Bij de te realiseren woningtype ‘huur, etage, midden’ hoort een maximaal aantal voertuigbewegingen per etmaal (vpe) van 3,6 per woning. Derhalve genereert het plan in totaal maximaal (64 x 3,6) = 230,4 vpe. Onderhavig plan voorziet daarnaast in de sloop van een voormalig (kantoor)gebouw, waarmee aldus sprake zal zijn van een afname van verkeersgeneratie. Het voormalige gebouw heeft een bruto vloeroppervlak (bvo) van circa 2.900 m2. Het gebouw kan worden aangemerkt als ‘bedrijfsverzamelgebouw’ waarbij een maximaal aantal vpe van 6,4 per 100 m 2 hoort. Derhalve genereerde het gebouw in totaal maximaal (29 x 6,4) = 185,6 vpe. Onderhavig bestemmingsplan veroorzaakt aldus per saldo een toename van (230,4 - 185,6) = 44,8 vpe. Dit is vergelijkbaar met de verkeersgeneratie van 5 vrijstaande woningen.

Gelet op de aanwezige functies aan de Karel Doormanlaan (hoofdzakelijk wonen) en de nabijheid van doorgaande wegen (Sir Winston Churchilllaan, Huis te Landelaan, Generaal Spoorlaan) mag worden aangenomen dat de wegen de uit het plan voortkomende extra verkeersgeneratie eenvoudig kunnen verwerken.

Bestemmingsplan “Karel Doormanlaan 155-157” Toelichting Vastgesteld d.d. oktober 2021

17

18

Bestemmingsplan “Karel Doormanlaan 155-157” Toelichting Vastgesteld d.d. oktober 2021

3

BELEIDSKADER

3.1

Inleiding De beleidscontext voor het plangebied wordt gevormd door landelijke, provinciale, en gemeentelijke beleidsrapportages. In dit hoofdstuk is het relevante beleid samengevat.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI), 2020 Toetsingskader Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vast gesteld. De Nationale Omgevingsvisie vervangt integraal de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Tegelijkertijd met het vervallen van de SVIR vervalt ook het Nationaal Milieubeleidsplan. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Hiermee wordt ingespeeld op de grote uitdagingen in de komende jaren. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op de leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgave. Dit biedt kansen, maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes. Want de ruimte, zowel boven-, als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerking tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking.

Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel. 3. Sterke en gezonde steden en regio’s. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Beoordeling De NOVI dient op regionaal niveau uitgewerkt te worden zodat een gebiedsgerichte aanpak en maatwerk mogelijk is. Deze uitwerking heeft nog niet plaatsgevonden en is bovendien op een schaalniveau die het onderhavig plangebied overstijgt. Conclusie Het planvoornemen past binnen de Nationale Omgevingsvisie.

Bestemmingsplan “Karel Doormanlaan 155-157” Toelichting Vastgesteld d.d. oktober 2021

19

3.2.2 Besluit en ministeriële regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, Rarro), 2012 Toetsingskader Op 30 december 2011 is het Barro in werking getreden met daarin een regeling voor een beperkt aantal onderwerpen. Op 1 oktober 2012 is het besluit aangevuld met regels voor de andere beleidskaders uit de SVIR en tevens uit het Nationaal Waterplan en het Derde Structuurschema Elektriciteitsvoorziening. Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte. Een aantal onderwerpen is geregeld in de bij het Barro behorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro). Beoordeling Op 1 juli 2016 is een wijziging van het Rarro (periodieke actualisatie en herstel van enkele gebreken, 6e wijziging) in werking getreden. Volgens de kaarten behorende bij het Rarro is het plangebied gelegen binnen het radarverstoringsgebied van het radarstation op de locatie Herwijnen en Woensdrecht. In een gebied rondom een radarstation moet rekening worden gehouden met de functionele bruikbaarheid daarvan. In onderhavig radarverstoringsgebied is de maximale hoogte van windturbines gesteld op 90 meter ten opzichte van NAP.

In het onderhavige plan wordt geen nieuwe bebouwing mogelijk gemaakt boven de ter plaatse geldende maximale hoogtemaat en er wordt ook geen planologisch kader geboden voor het oprichten van windturbines. Het initiatief heeft daarmee geen gevolgen voor het radarstation.

Ligging van Rijswijk binnen het radarverstoringsgebied van locatie Herwijnen en Woensdrecht. Met de gele ster wordt globaal het plangebied geduid. Bron: ruimtelijkeplannen.nl, 2018.

Voor het overige zijn er ten aanzien van het onderhavige plangebied geen regels uit het Barro en het Rarro van toepassing, aangezien er bij de onderhavige ontwikkeling geen nationale belangen of nationaal aangewezen gebieden zijn gemoeid. Conclusie Geconcludeerd kan worden dat de onderhavige ontwikkeling passend is binnen de regels zoals gesteld in het Barro en de Rarro.

20

Bestemmingsplan “Karel Doormanlaan 155-157” Toelichting Vastgesteld d.d. oktober 2021

3.2.3 Ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6 lid 2 Bro), 2017 Toetsingskader Op 1 oktober 2012 is art. 3.1.6, lid 2 toegevoegd aan het Besluit ruimtelijke ordening (Bro); dit artikel bevat de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’. Met de toevoeging van dit artikel in het Bro is beoogd vanuit een oogpunt van ruimtelijke ordening ongewenste leegstand te vermijden en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren (ECLI:NL:RVS:2017:353, r.o. 18.5). Op 1 juli 2017 is een wijziging van art. 3.1.6, lid 2 Bro in werking getreden. Het Bro regelt thans dat ‘de verantwoording van een juridisch verbindend ruimtelijk besluit van een decentrale overheid dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving dient te bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling. Tevens is geregeld dat indien het ruimtelijk besluit die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, de verantwoording een motivering dient te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien’. De definiëring van enkele van de in het artikel genoemde begrippen in art. 1.1.1 Bro laat onverlet dat de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ als een ‘open norm’ is te kwalificeren. Dit houdt in dat de norm inhoudelijk open is en onder verschillende omstandigheden nader ingevuld moet worden.

Sinds de inwerkingtreding van het artikel heeft de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State (ABRvS) in haar jurisprudentie de norm veelvuldig ingevuld en daardoor verder begrensd. Op 28 juni 2017 heeft de ABRvS een zogenoemde ‘overzichtsuitspraak’ gedaan (ECLI:NL:RVS:2017:1724, r.o. 2 t/m 12.8), waarin de dan geldende en op basis van de voornoemde wijziging te behouden jurisprudentielijnen nader uit een worden gezet. Op basis van deze jurisprudentielijnen kan de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ concreet worden toegepast. Beoordeling Toepassing van de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ houdt een antwoord op de volgende rechtsvragen in. Indien een rechtsvraag positief kan worden beantwoord, dient de ‘ladder’ verder te worden doorlopen. Indien een rechtsvraag negatief wordt beantwoord, dan is de ‘ladder’ niet (verder) van toepassing dan wel kan niet aan de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ worden voldaan. a. Voorziet het onderhavige besluit in een stedelijke ontwikkeling? b. Voorziet het onderhavige besluit in een nieuwe stedelijke ontwikkeling? c. Is er sprake van een behoefte aan de voorziene ontwikkeling? d. Is de voorziene ontwikkeling gelegen buiten bestaand stedelijk gebied? e. Is het mogelijk om de voorziene ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied te realiseren? a.

Voorziet het onderhavige besluit in een stedelijke ontwikkeling? Uit de ‘overzichtsuitspraak’ van de ABRvS blijkt dat wanneer een ruimtelijk besluit voorziet in méér dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie zijn aan te merken, deze ontwikkeling in beginsel als een stedelijke ontwikkeling dient te worden aangemerkt. Ten aanzien van andere vormen van gebruik van gronden dan ten behoeve van het wonen geldt dat indien het ruimtelijk besluit voorziet in een terrein met een ruimtebeslag van meer dan 500 m² of in een gebouw met een bruto-vloeroppervlakte groter dan 500 m², deze ontwikkeling in beginsel als een stedelijke ontwikkeling dient te worden aangemerkt.

Bestemmingsplan “Karel Doormanlaan 155-157” Toelichting Vastgesteld d.d. oktober 2021

21

Het onderhavige ruimtelijk besluit maakt ter plaatse van het plangebied de realisatie van 64 gestapelde woningen mogelijk. De ontwikkeling is daarom gelet op de omvang als ‘stedelijke ontwikkeling’ te classificeren. De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ moet verder worden doorlopen. b. Voorziet het onderhavige besluit in een nieuwe stedelijke ontwikkeling? Uit de ‘overzichtsuitspraak’ van de ABRvS blijkt dat van een ‘nieuwe’ stedelijke ontwikkeling kan worden gesproken als uit een onderling samenhangende beoordeling van het ruimtelijke besluit, in vergelijking met het voorgaande planologische regime, blijkt dat sprake is van een functiewijziging en dat sprake is van een groter planologisch beslag op de ruimte. Het plangebied heeft thans de bestemming ‘Gemengd’. Gronden met deze bestemming zijn met name bedoeld voor kantoorlocaties en bij deze bestemming behorende voorzieningen waaronder parkeervoorzieningen, ontsluitingen, erven, paden, groen en water. Burgerbewoning is niet toegestaan. Het onderhavig ruimtelijk besluit maakt ter plaatse van het plangebied de bouw van 64 gestapelde woningen mogelijk. Gelet hierop is sprake van een functiewijziging en vindt tevens een vergroting van het planologisch beslag op de ruimte plaats. De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ moet verder worden doorlopen. c.

Is er sprake van een behoefte aan de voorziene ontwikkeling Uit de ‘overzichtsuitspraak’ van de ABRvS blijkt dat, indien sprake is van een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’, de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling in het ruimtelijk besluit dient te worden beschreven. Het kan hierbij zowel gaan om een kwantitatieve behoefte als een kwalitatieve behoefte. De beschrijving van de behoefte dient te worden gebaseerd op voldoende actuele, concrete en zo mogelijk cijfermatige gegevens. Het is niet in strijd met art. 3.1.6, lid 2 Bro als voor de onderbouwing van de behoefte in het ruimtelijk besluit wordt verwezen naar een of meer onderzoeksrapporten of beleidsdocumenten. De behoefte aan woningen in Zuid-Holland wordt bepaald aan de hand van de “ZuidHollandse woningbehoefteraming” (WBR). De laatste raming stamt uit 2019 en wordt wel aangeduid als WBR2019. In de WBR wordt per regio inzichtelijk gemaakt wat de groei van de woningbehoefte per periode per regio is. Rijswijk valt onder de regio Den Haag.

Groei woningbehoefte regio Den Haag. Bron: WBR2019 Zuid-Holland.

Uit de WBR2019 blijkt dat in de periode t/m 2019 voor de regio Haaglanden een tekort van ruim 8.000 woningen bestaat. Voor de periode na 2019 loopt dat tekort verder op. Elke extra woningbouwontwikkeling binnen de regio wordt feitelijk als 'welkome aanvulling' gezien, om zo gezamenlijk het tekort in te lopen. 22

Bestemmingsplan “Karel Doormanlaan 155-157” Toelichting Vastgesteld d.d. oktober 2021

Rijswijk maakte onderdeel uit van het Stadsgewest Haaglanden. Per 1 januari 2015 zijn de stadsregio’s, waar het Stadsgewest Haaglanden er één van was, opgeheven. Als min of meer zelfstandige bestuursorganen tussen de provincies en de gemeenten in vond het rijk de democratische legitimering van de regio’s te gering en onvoldoende passend bij de huidige tijd. Niettemin was en is er op inhoudelijk vlak brede waardering en draagvlak voor de samenwerking tussen gemeenten binnen regio’s. Op het beleidsterrein ‘wonen’ hebben de negen Haaglandse gemeenten daarom een “Bestuurlijke Tafel Wonen” opgericht. Deze tafel is op vrijwillige basis tot stand gekomen, vanuit een nog steeds breed gedragen overtuiging dat Haaglanden één samenhangend woningmarktgebied vormt. Binnen de tafel kunnen de gemeenten samen de woonvisie uitvoeren: door gezamenlijk afspraken te maken, prioriteiten te stellen en als collectief samen te werken met woningcorporaties en marktpartijen. Van oudsher ligt de focus daarbij op het realiseren en in stand houden van één sociale regionale woningmarkt met één regionaal aanbodsysteem voor woningzoekenden en het met elkaar afstemmen van het woningbouwprogramma. Gemeentelijke woningbouwplannen zijn gecumuleerd in de ‘Woningmarktmonitor Haaglanden 2018’.

Uit de Woningmarktmonitor Haaglanden 2018 blijkt dat de voorgenomen productie tot en met 2025 in de Haaglanden-gemeenten ruim 70.000 woningen bedraagt. De voorgenomen productie bedraagt tot en met 2040 circa 121.000 woningen. Circa 51% van de woningbouwplannen is ‘hard’. Vooral na 2020 is er sprake van veel ‘zachte’ plancapaciteit.

Voorgenomen woningbouwproductie, Woningmarktmonitor Haaglanden 2018.

naar

gemeente

en

jaar

oplevering.

Bron:

De gemeenten Zoetermeer, Westland, Leidschendam-Voorburg, Wassenaar en Rijswijk hebben aangegeven voor de periode tot 2030 reeds meer woningen in de woningbouwprogramma’s te hebben gepland dan de behoefteberekeningen volgens de WBR. De voornemens om meer woningen te realiseren dan de opgave, wordt door provincie Zuid-Holland omarmd wegens de krapte op de woningmarkt. In totaliteit mag de regio 130% programmeren van wat er gerealiseerd dient te worden in verband met circa 30% planuitval in de praktijk. Met het realiseren van de aantallen van de woningbouwprogramma’s, blijft de regio binnen de 130% programmeer-ruimte. Vandaar dat Rijswijk uitgaat van het eigen woningbouwprogramma dat past binnen de trendraming. Het onderhavige planvoornemen is onderdeel van het regionaal afgestemde woningbouwprogramma waarop de provincie haar akkoord gegeven heeft. Kwantitatief gezien past onderhavige ontwikkeling binnen de woningbehoefte.

Bestemmingsplan “Karel Doormanlaan 155-157” Toelichting Vastgesteld d.d. oktober 2021

23

De kwalitatieve behoefte is lokaal uitgewerkt in de “Woonvisie 2015-2025 – Vertrouwd Stedelijk Wonen in Rijswijk”. Hierin zijn de uitgangspunten en ambities voor het wonen tot 2025 beschreven. De woonvisie vormt de basis voor de strategische afwegingen die Rijswijk maakt op het gebied van wonen. Centraal hierbij staat de vraag hoe Rijswijk het best kan inspelen op de woonbehoeften van de toekomst. De gemeente streeft naar kwalitatief goede woningen en onderscheidende woonmilieus voor huidige en toekomstige generaties. Locatie is daarbij van groot belang. In de wijk Te Werve wordt gestreefd naar meer verscheidenheid in woonvormen, doelgroepen en daarmee een minder eenzijdige bevolkingsopbouw. Onderhavig initiatief sluit aan bij het streefbeeld uit de woonvisie. Qua doelgroepen wordt met onderhavige ontwikkeling immers breed ingezet. Voor zowel starters, (jonge) gezinnen als voor ouderen is er behoefte aan extra woningen. Onderhavig planvoornemen draagt bij aan de woonvoorraad die geschikt is voor meerdere doelgroepen op de woningmarkt. Tot slot is het groene karakter van de stad een grote kwaliteit. Dit wil Rijswijk verder versterken door bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen gericht afspraken te maken met ontwikkelaars. Het gaat hierbij om een goede balans tussen groen en bebouwd gebied. Verder wordt ingezet op verbetering van de energieprestaties van nieuw te bouwen woningen.

De nieuw te bouwen woningen worden in onderhavig initiatief betrokken bij het al aanwezige groen ten noordwesten van het plangebied. Daarmee wordt groen nadrukkelijk verwerkt in onderhavig initiatief. Concluderend kan daarmee worden gesteld dat kwalitatief gezien onderhavige ontwikkeling past binnen de behoefte naar woningen binnen Rijswijk. d. Is de voorziene ontwikkeling gelegen buiten bestaand stedelijk gebied? Uit de wetstekst en de ‘overzichtsuitspraak’ van de ABRvS blijkt dat indien de ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ buiten ‘bestaand stedelijk gebied’ is gelegen, de verantwoording in het ruimtelijke besluit een motivering dient te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Het onderhavige plangebied is gelegen binnen het ‘bestaand stedelijk gebied’ van Rijswijk. Het plangebied kan immers volgens het voorgaande bestemmingsplan worden beschouwd als bij een bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing behorende voorzieningen. De “ladder” hoeft niet verder te worden doorlopen. Conclusie Geconcludeerd kan worden dat de onderhavige ruimtelijke ontwikkeling is aan te merken als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. De ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ voorziet in een behoefte en is daarnaast gelegen binnen ‘bestaand stedelijk gebied’. Daarmee past het initiatief binnen de kaders van de ladder voor duurzame verstedelijking.

24

Bestemmingsplan “Karel Doormanlaan 155-157” Toelichting Vastgesteld d.d. oktober 2021

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland Toetsingskader Op 1 april 2019 is de Omgevingsvisie Zuid-Holland in werking getreden. De Omgevingsvisie maakt deel uit van het nieuwe Omgevingsbeleid, waarin de provincie voorsorteert op de Omgevingswet. In het Omgevingsbeleid is al het bestaande provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving samengevoegd in een Omgevingsvisie en een Omgevingsverordening. Ten opzichte van de Visie ruimte en mobiliteit (dat van toepassing was tot 1 april 2019) is het beleid alleen redactioneel gewijzigd. De beleidsinhoud in het nieuwe Omgevingsbeleid is niet veranderd. De provincie formuleert zes ambities voor de fysieke leefomgeving, namelijk: • naar een klimaatbestendige delta; • naar een nieuwe economie: the next level; • naar een levendige meerkernige metropool; • energievernieuwing; • beste bereikbare provincie; • gezonde en aantrekkelijke leefomgeving. Het centrale doel van het provinciale omgevingsbeleid is het verbeteren van de omgevingskwaliteit. Onder ‘omgevingskwaliteit’ wordt verstaan het geheel aan kwaliteiten die de waarde van de fysieke leefomgeving bepalen. Hierbij gaat het om een samenvoeging van ruimtelijke kwaliteit (belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde) en milieukwaliteit (gezondheid en veiligheid). De provincie geeft richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en gebiedskwaliteit.

In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid een ‘ja, mits-beleid’: ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit (waarborg ruimtelijke kwaliteit). Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening (‘handelingskader ruimtelijke kwaliteit’). Dit beleid maakt naar zijn aard meerdere uitleg mogelijk. Vanuit de nieuwe sturingsfilosofie is dit een kans en geen bedreiging. Gelet op het gezamenlijke belang is een gedeelde opvatting over de uitleg en interpretatie van het kwaliteitsbeleid per concreet gebied wenselijk. Daarmee ontstaat ruimte voor maatwerk. De kwaliteitskaart en de richtpunten gevenrichting aan de interpretatie van ruimtelijke kwaliteit. Stedelijke ontwikkelingen binnen bestaand stads- en dorpsgebied Het plangebied ligt blijkens de Omgevingsvisie binnen het gebied ‘Stedelijke ontwikkelingen binnen bestaand stads- en dorpsgebied’. Binnen dit gebied zet de provincie in op het beter benutten van het bestaand stads- en dorpsgebied. Beter benutten van de bebouwde ruimte krijgt ruimtelijk invulling door verdichting, herstructurering en binnenstedelijke transformatie.

Indien een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren, wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen.

Bestemmingsplan “Karel Doormanlaan 155-157” Toelichting Vastgesteld d.d. oktober 2021

25

Het bepalen of de woningbehoefte binnen de bebouwde ruimte opgevangen kan worden, is niet alleen een technische afweging (is het fysiek mogelijk om de woningbehoefte te accommoderen) maar bevat ook kwalitatieve elementen. Deze elementen zijn er vooral op gericht de leefkwaliteit van de inwoners te beschermen of zo nodig te versterken. Het gaat daarbij onder andere om het belang van ruimtelijke kwaliteit en het behoud van voldoende groen binnen de bebouwde ruimte. Beoordeling Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Daarbij hanteert de provincie met het oog op de wisselwerking tussengebiedskwaliteiten en ontwikkelingen de volgende uitgangspunten: • De aard en schaal van een gebied bepalen of een ontwikkeling in meer of mindere mate passend is. In een agrarisch gebied passen stedelijke functies als woonwijken of bedrijventerreinen niet bij de aard en zijn daarmee gebiedsvreemd. De schaal van een gebied (‘korrelgrootte’) bepaalt of een ontwikkeling al dan niet past bij die schaal. Het ‘laadvermogen’ van een coulisselandschap is immers anders dan dat vaneen open veenweidepolder. • Een ontwikkeling die past bij de schaal en aard van een gebied heeft in beginsel weinig ruimtelijke impact op gebiedskwaliteiten en vraagt daarom weinig tot geen provinciale betrokkenheid.

• Hoe meer een ontwikkeling afwijkt van de aard en schaal van een gebied, des te groter is in beginsel de ruimtelijke impact van nieuwe ontwikkelingen en des te eerder raken ze provinciale doelen of belangen. • Dit geldt eveneens naarmate de kwaliteit van een gebied bijzonderder of kwetsbaarder is. Het onderhavige initiatief voorziet in de realisatie van maximaal 64 gestapelde woningen binnen het bestaand stedelijk gebied van Rijswijk. De aard en schaal van de ontwikkeling is passend voor het gebied. Thans is binnen het plangebied sprake van een stedelijke functie in de vorm van een kantorengebouw. In de beoogde situatie is enkel nog sprake van een woonfunctie, waarbij de bestaande bebouwing wordt vervangen voor nieuwe woningen. Ook in de directe omgeving is reeds sprake van een woonfunctie. Daarmee is de onderhavige ontwikkeling als ‘passend’ in de omgeving te beschouwen. Ook is de schaal van de voorziene bebouwing passend in de omgeving, zie ook paragraaf 2.5 en 3.5.4 van deze toelichting. De positie van het plangebied aan de Sir Winston Churchilllaan en het park leent zich om accenten toe te voegen, circa een half keer hoger dan de omgeving, waarbij het hoogste accent aan de zijde van de Sir Winston Churchilllaan ligt.

Daarmee is de ruimtelijke impact van de ontwikkeling beperkt en is derhalve onderhavig initiatief in zoverre passend binnen het bestaand stedelijk gebied van Rijswijk. Ten aanzien de ligging van het plangebied binnen het gebied ‘Stedelijke ontwikkelingen binnen bestaand stads- en dorpsgebied’ geldt dat het onderhavige initiatief in paragraaf 3.2.3 is getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Binnen het plangebied is sprake van herstructurering en transformatie, waarmee invulling wordt gegeven aan het beter benutten van de bebouwde ruimte. De ruimtelijke kwaliteit blijft daarmee in ogenschouw genomen. Zo wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid en behoud 26

Bestemmingsplan “Karel Doormanlaan 155-157” Toelichting Vastgesteld d.d. oktober 2021

het gebied een groene uitstraling door realisatie van een groene ruimte tussen de twee bouwmassa’s (zie ook paragraaf 2.5).Hiermee is het initiatief passend binnen de beleidskaders van de Omgevingsvisie Zuid-Holland. Conclusie Het planvoornemen is passend binnen de Omgevingsvisie Zuid-Holland.

3.3.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland Toetsingskader De Omgevingsverordening Zuid-Holland is samen met de Omgevingsvisie op 1 april 2019 in werking getreden. De verordening bevat juridische doorwerking van het visiedeel van het Omgevingsbeleid en bevat regels voor bestemmingsplannen en daarmee gelijkgestelde ruimtelijke plannen. Voor de onderhavige locatie zijn de volgende artikelen relevant. Ruimtelijke kwaliteit De Omgevingsverordening hanteert een regeling voor ruimtelijke kwaliteit waaraan een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling moet voldoen. Artikel 6.9 van de Omgevingsverordening stelt daaromtrent het volgende: Lid 1 Ruimtelijke kwaliteit bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); b. als de ruimtelijke ontwikkeling qua aard of schaal niet past binnen het gebied (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door: i. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en ii.

het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid; c. als de ruimtelijke ontwikkeling qua aard en schaal niet past binnen het gebied (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door: i. een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gebied ook aandacht is besteed aan de overgang naar de omgeving en fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en ii. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid. Lid 2 Uitzonderingen vanwege beschermingscategorieën a. een bestemmingsplan voor een gebied met beschermingscategorie 1, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 14 in bijlage II, kan niet voorzien ineen ruimtelijke ontwikkeling als bedoeld in het eerste lid, onder b en c, tenzij het gaat om de ontwikkeling van bovenlokale infrastructuur of van natuur of om een in Bestemmingsplan “Karel Doormanlaan 155-157” Toelichting Vastgesteld d.d. oktober 2021

27

het Programma ruimte uitgezonderde ruimtelijke ontwikkeling of een zwaarwegend algemeen belang en voorts wordt voldaan aan de onder b en c gestelde voorwaarden; b. een bestemmingsplan voor een gebied met beschermingscategorie 2, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 14 in bijlage II, kan niet voorzien ineen ruimtelijke ontwikkeling als bedoeld in het eerste lid, onder c, tenzij het gaat om de ontwikkeling van bovenlokale infrastructuur of van natuur of om een in het Programmaruimte uitgezonderde ruimtelijke ontwikkeling of een zwaarwegend algemeen belang en voorts wordt voldaan aan de onder c gestelde voorwaarden. Lid 4 Beeldkwaliteitsparagraaf Een bestemmingsplan dat een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt als bedoeld in het eerste lid bevat een beeldkwaliteitsparagraaf, waarin het effect van deze ontwikkeling op de bestaande kenmerken en waarden wordt beschreven en waaruit blijkt dat de ruimtelijke kwaliteit ten minste gelijk blijft, voor zover het gaat om een ruimtelijke ontwikkeling: a. waarbij de richtpunten van de kwaliteitskaart in het geding zijn, of b. die is gelegen op gronden binnen een beschermingscategorie als bedoeld in het tweede lid, onder a en b. Stedelijke ontwikkelingen De Omgevingsverordening hanteert een regeling voor stedelijke ontwikkelingen. Artikel 6.10 van de Omgevingsverordening stelt daaromtrent het volgende: 1.

Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoetaan de volgende eisen: a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; b. indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stadsen dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectarenodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte. 2. Gedeputeerde staten kunnen bij de aanvaarding van een regionale visie aangeven in hoeverre de ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen. In de toelichting van het bestemmingsplan kan in dat geval worden verwezen naar de regionale visie bij de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening. 3. Gedeputeerde staten kunnen een regionale visie voor wonen of bedrijventerreinen vaststellen. Een bestemmingsplan bevat geen bestemmingen die in strijd zijn met de door gedeputeerde staten vastgestelde regionale visie. Beoordeling Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang.

Daarbij hanteert de provincie met het oog op de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen twee uitgangspunten: