21-042 D Menukaart Woonfonds.pdf

Onderzochte varianten realiseren midden huur woningen in Rijswijk Vorm

Voordelen

Markt – institutionele Beleidsdoel middenhuur beleggers w ordt ingevuld en kw alitatief hoogw aardige w oningen gerealiseerd Geen (financiële) inspanning gemeente Gebruik maken van kennis en kunde markt Markt – w oningcorporaties (niet-DAEB)

Beleidsdoel middenhuur w ordt ingevuld en kw alitatief hoogw aardige w oningen gerealiseerd Geen (financiële) inspanning gemeente

Nadelen

Uitkom st onderzoek

Geen/beperkte regie gemeente (huurprijzen, index, uitpondtermijn)

Informeel overleg gevoerd met IVBN: 1. Benadrukken bereidheid van leden tot het bouw en van w oningen 2. Zetten vraagtekens bij (operationele) haalbaarheid als gemeente het zelf oppakt

Route getoetst en propositie w ordt niet opgepakt door institutionele beleggers met w ensen/eisen van de gemeente.

Beperkte regie gemeente Segment valt normaliter (huurprijzen, index, buiten uitpondtermijn) prestatieafspraken gemeente/w oco Spanning op grondprijs Corporaties zullen dit in Rijsw ijkBuiten (op dit moment) niet oppakken:

Route op dit moment niet haalbaar

Spanning op grondprijs Praktijk leert dat middenhuur onvoldoende van de grond kom

Gebruik maken van kennis en kunde markt

Mogelijke uitw erking Kenm erken

Conclusie

Route niet begaan voordat haalbaarheid PPS constructie duidelijk w ordt.

Focus op bezit/ontw ikkeling in bestaande stad (Rijsw ijkWonen) Niet primair gericht op Rijsw ijk (Vidomes)

Gem eente zelfstandig

Beleidsdoel middenhuur w ordt ingevuld en kw alitatief hoogw aardige w oningen gerealiseerd

Ambtelijke organisatie niet ingericht op exploitatie fonds Exploitatierisico volledig voor gemeente

Deze vorm biedt meeste regie en vrijheid, maar brengt ook grootste vermogensbeslag en risicoprofiel met zich mee.

Route niet w enselijk. Eventuele fall-back: gemeentelijk fonds met extern fondsmanagement neemt eerste nadeel w eg

Complete controle gemeente (toew ijzing, huurprijzen, index, uitpondtermijn)

Vergt grote inbreng van Kennis en kunde bij eigen vermogen gemeente nu niet voor handen. Gemeente is Volledig rendement voor aanbestedingsplichtig Juridische gemeente voor activiteiten fonds onderbouw ing nodig (gemeente betreedt markt, aanbestedingsplicht). Waar ben je van als gemeente?

Gem eente en m arkt (PPS): “Woonfonds Rijsw ijk”

Beleidsdoel middenhuur w ordt ingevuld en kw alitatief hoogw aardige w oningen gerealiseerd

Gemeente is onderdeel van een gezamenlijke governance structuur met beleggers: gemeente moet zeggenschap delen

In samenw erking met VSN onderzoek naar mogelijkheden diverse w oningfondsen uitgevoerd.

1. Fonds met publieke BNG lijkt eerste Route niet haalbaar bank als financier: Bank gegadigde, maar valt af: Nederlandse Gemeenten (BNG) BNG vindt complexiteit van de constructie hoog

Doorstroming binnen de gemeente realiseren

Onderhandeling over grondprijs, bouw kosten, uitgangspunten exploitatie (met name hoogte mogelijke maximale huur onderhandelen t.b.v. haalbare businesscase)

Zie voor vorm fondsconstructie begeleidende notitie. Voor alle vormen geldt in principe:

BNG financiert enkel publieke lichamen en entiteiten w aarin overheden meer dan 50% belang hebben

Gebruik maken van kennis en kunde markt

Bij participatie in fonds bovendien: rendement realiseren, beperking inbreng vermogen, risico delen met marktpartijen

Marktconforme grondprijs realiseren

BNG financiert niet aan

1. Fonds is gesloten, duur van de deelname staat vast (minimaal 15 jaar) met verlengingsmogelijkheid.

entiteiten w aarin particulieren deelnemen

2. Minimaal 10 jaar vast financieren.

w enselijk (financiën gemeente)

3. Individuele verkoop van w oningen mogelijk na 10 jaar (enkel bij leegkomst)

Beoordeling haalbare opties

Vanuit zorgplicht BNG jegens gemeente niet

2. Fonds met publieke bank als financier: Nederlandse Waterschapsbank (NWB)

4. Bij start liggen aanvangshuurprijzen vast.

Laag rentetarief Participatie gemeente in fonds niet gevraagd

Realisatie beleidsdoelen Route is haalbaar, maar juridisch complex. Afw egen tegen andere overgebleven varianten.

>0% participatie en garantstelling

100% garantstelling door gemeente vereist

Huurprijsstijgingen, huurdersdoelgroep en exploitatietermijn voldoen aan kaders gemeente.

Aantoonbare duurzaamheid belegging van belang

5. Bij start liggen huurprijsstijgingen voor 10 jaar vast en voor zittende huurders voor duur huurcontract.

Im pact gem eentelijke Juridisch risico organisatie gem eente

Gemeente bew erkstelligt Beperkt realisatie betaalbare huurw oningen. Huurprijsniveau onder 90% markthuur.

Rendement gemeente hoog door te ontvangen garantiepremie in ruil voor

6. Na liquidatie fonds w ordt portefeuille huurw oningen verkocht aan professionele belegger.

de 100% garantstelling op de NWB financiering.

Voorts: alle juridische aspecten van fondsdeelname zijn onderzocht (staatssteun, mededinging, aanbesteding etc.)

0% participatie, w el garantstelling

Tw ee belangrijke keuzes: 1. Mate van participatie gemeente in een fonds: 0% - 49% (i.v.m. vermijden aanbestedingsplicht van het fonds) 2. Externe financiering 3. Fonds met NL van het fonds (naast commerciële circa 40% eigen bankinstelling 1 vermogen ingebracht door participanten)

Gemeente bew erkstelligt Zeer beperkt realisatie betaalbare huurw oningen. Huurprijsniveau onder 90% markthuur. Huurprijsstijgingen, huurdersdoelgroep en exploitatietermijn voldoen aan kaders gemeente.

Aantrekkelijkere voorw aarden dan andere NL commerciële banken

Route is haalbaar. Afw egen tegen andere overgebleven varianten.

Aantoonbare duurzaamheid belegging van belang

Gemeente bew erkstelligt Zeer beperkt realisatie betaalbare huurw oningen. Huurprijsniveau onder 90% markthuur.

Route is haalbaar. Afw egen tegen andere overgebleven varianten.

Geen participatie door gemeente in fonds gevraagd (kan 0% zijn; is dan feitelijk geen PPS) Geen garantstelling door gemeente gevraagd

5. Fonds met commerciële financier (Duitse bank)

Geen participatie door gemeente in fonds geavraagd (kan 0% zijn; is dan feitelijk geen PPS)

6. Fonds met pensioenfonds als financier

Contact gezocht met Eerste verkenning bij verschillende drie uitvoerders levert pensioenuitvoerders van geeft geen kansrijk APG; bevindingen beeld. divers: Eventueel kunnen nog Op dit moment andere andere marktpartijen kanalen/initiatieven voor w orden benaderd, maar beleggingen (o.a. w ordt vooralsnog niet energie en individuele verder verkend. hypotheken)

Route is niet haalbaar: Duitse banken zijn minder flexibel dan Nederlandse en w erken met andere convenanten en Geen garantstelling door contractvormen. gemeente vereist Aantrekken financiering dit jaar ook niet meer mogelijk. In context w oonfonds pilot niet aantrekkelijk.

Deelname andere participanten is voor één uitvoerder een drempel

Vragen naast financiering ook deelname fonds Beleggingsvolume niet groot genoeg (arbeidsintensief) 7. Fonds met gemeente als financier

Gemeente kan Route zou haalbaar participeren in fonds, en kunnen zijn, maar vergt treedt ook op als nader onderzoek. In elk financier. Dat geld leent geval is deze variant in zij op haar beurt bij BNG. de uitw erking complexer Betekent w el dat dan de voorgaande. gemeente tw ee petten op heeft in fondsconstructie. Zou aantrekkelijke variant kunnen zijn indien rentetarief voor fonds lager is dan bij voorgaande varianten. Op basis van staatssteunregels echter niet uitvoerbaar: w ordt nooit goedkoper dan de markt, en levert w el extra w erkzaamheden en

Tegenover het rendement is er ook een risico op minder of geen rendement of verlies (deel van) inleg.

Garantstelling en rendement leiden tot een jaarlijkse bate in de exploitatie.

EY/Pels Rijcken; Daar bovenop ontvangt participatie op basis van gemeente een gelijke voorw aarden en vergoeding voor o.b.v. marktconforme garantstelling. business case

Risico vanuit garantstelling w ordt als beperkt ingeschat: er is goed onderpand aanw ezig.

Participatie in het fonds vereist aantrekken vreemd vermogen, dus rentelast (niet bij inzet Groeifonds).

Wet Fido & Gemeentew et: gemiddeld vraag of er voldoende grond is te betogen dat de gemeente participeert én garantstelling afgeeft t.b.v. de publieke taak

Risico op rentestijging bij Solvabiliteit verslechtert herfinanciering fonds na door aantrekken vreemd 10 jaar. vermogen (niet bij inzet Groeifonds).

Staatssteunrisico gemiddeld: marktconformiteit garantiepremie en 100% borging onderbouw d door EY/Pels Rijcken

Gemeente participeert Risico vanuit niet, maar ontvangt w el garantstelling w ordt als vergoeding voor beperkt ingeschat: er is afgegeven garantstelling goed onderpand aanw ezig.

Garantstelling leidt tot een jaarlijkse bate in de exploitatie.

Gemeente participeert in fonds en ontvangt rendement uit exploitatie w oningen.

Garantstelling en rendement leiden tot een jaarlijkse bate in de exploitatie.

Wet Fido & Gemeentew et: laag er lijkt voldoende grond te betogen dat de gemeente garantstelling afgeeft ten behoeve van de publieke taak

Staatssteunrisico laag: participatie op basis van gelijke voorw aarden en o.b.v. marktconforme business case

Tegenover het rendement is er ook een risico op minder of geen rendement of verlies (deel van) inleg.

Participatie in het fonds vereist aantrekken vreemd vermogen, dus Huurprijsstijgingen, toew ijzingsbeleid en uitpondtermijn voldoen aan kaders gemeente.

Wet Fido & Gemeentew et: laag er lijkt voldoende grond te betogen dat de gemeente participeert ten behoeve van de publieke taak

Geen garantstelling, dus ook geen vergoeding op garantstelling.

Realisatie betaalbare Geen huurw oningen w ordt bew erkstelligd, maar huurprijsniveau onaantrekkelijker dan bij andere varianten.

Geen

Gemeente participeert niet in fonds en realiseert daarom ook geen rendement.

Geen garantstelling door gemeente gevraagd

Zw aardere voorw aarden dan publieke bank

Effect op financiële ratio's gem eente

Gemeente participeert in fonds en ontvangt rendement uit exploitatie w oningen.

25% participatie

Participatie door gemeente in fonds voor minimaal 25% gevraagd

4. Fonds met NL commerciële bankinstelling 2

Financieel rendem ent Financieel risico gem eente gem eente

Staatssteunrisico gemiddeld: marktconformiteit garantiepremie en 100% borging onderbouw d door

0% participatie

Huurprijsstijgingen, huurdersdoelgroep en exploitatietermijn voldoen aan kaders gemeente.

rentelast (niet bij inzet Groeifonds). Solvabiliteit verslechtert door aantrekken vreemd vermogen (niet bij inzet Groeifonds).

Geen garantstelling, dus ook geen vergoeding op garantstelling.

Geen

Geen

Voorkeurs optie