10992 Rijswijk_document-2-2-H1-H2_Bijlage1.pdf
Tekst van het document
“WERKEN, WONEN EN VERBLIJVEN AAN HET WATER” Een Ontwikkelkader voor het Havenkwartier van Rijswijk Bijlage 2 |
EEN ONTWIKKELKADER VOOR HET HAVENKWARTIER VAN RIJSWIJK
INHOUD Hoofdstuk 1
Ambitie en proces
3
Hoofdstuk 2
Analyse en visie Havenkwartier per aspect
10
2.1
Economie (bedrijven en voorzieningen)
10
2.2
Wonen
11
2.3
Hoogbouwbeleid
11
2.4
Openbare ruimte
11
2.5
Groen/ natuur/klimaatadaptatie
11
2.6
Waterhuishouding en klimaatadaptatie
12
2.7
Verkeer en parkeren
14
2.8
Diverse milieuaspecten
14
2.9
Energie
15
2.10
Afvalinzameling en circulariteit
16
2.10
Kabels en leidingen
16
2.11
Financiën
16
2.12
Verslag inspraakproces
16
Bijlage 1
Ruimtelijke kader Havengebied Plaspoelpolder
17
Bijlage 2
Aanmeldingsnotitie M.e.r. beoordeling
122
Bijlage 3
Leefbaarheidseffectrapportage (LER)
515
Bijlage 4
Verkeersnotitie
529
Bijlage 5
Notitie parkeren
550
Bijlage 6
Notitie programma niet - wonen
558
Bijlage 7
Notitie woningbouw
563
Bijlage 8
Notitie groen, natuur,
565
Bijlage 9
Bomeninventarisatie
571
Bijlage 10
Uitgangspunten afvalinzameling
596
Bijlage 11
Hoogbouwbeleid
599
Bijlage 12
Financiën, kostenverhaal
602
Bijlage 13
Raadsinformatiebrieven
609
Bijlage 14
Inspraakproces
617
Bijlage 15
Nulmeting economische bedrijvigheid Havenkwartier
657
GEMEENTE RIJSWIJK ONTWIKKELKADER HAVENKWARTIER VERSIE 02-02-2021
Bijlage 2 |
2
EEN ONTWIKKELKADER VOOR HET HAVENKWARTIER VAN RIJSWIJK
HOOFDSTUK 1 AMBITIE EN PROCES
AMBITIE De gemeente Rijswijk heeft de ambitie om het Havenkwartier te transformeren van een verpauperde bedrijvenlocatie tot een aantrekkelijke plek waar het goed werken, wonen en verblijven is, als onderdeel van de versterking van de Plaspoelpolder. Dat willen we doen door woningen te bouwen, de openbare inrichting sterk te verbeteren en het gebied aantrekkelijker en veiliger te maken voor ondernemers. Naast extra groen tussen de gebouwen moet het water toegankelijk worden gemaakt om van te kunnen genieten. En we willen een grote sprong voorwaarts maken in de thema’s duurzaamheid, betreffende duurzame energievoorziening, klimaatadaptiviteit, mens- en natuurinclusiviteit, circulariteit en leefbaarheid. Zo ontstaat een uniek stuk Rijswijk.
Op dit moment zijn in het Havenkwartier nagenoeg alle bedrijfsgebouwen in gebruik, maar staan veel kantoren leeg. Bovendien voldoet een deel van de bedrijfsruimte op termijn niet meer aan de veranderende wensen van de gebruikers en de maatschappij. Een andere trend is dat bedrijfsactiviteiten milieuvriendelijker worden waardoor hinder voor omliggende gebruikers afneemt. Ook blijkt, onder meer uit een rapport van Stec groep (augustus 2020) dat er vraag is naar onder meer nieuwe bedrijfsruimte en woningen.
GEMEENTE RIJSWIJK ONTWIKKELKADER HAVENKWARTIER VERSIE 02-02-2021
Hoofdstuk 1
|
3
EEN ONTWIKKELKADER VOOR HET HAVENKWARTIER VAN RIJSWIJK
LEESWIJZER Het voorliggende ontwikkelkader is een korte notitie waarin u inzicht krijgt in de hoofdlijnen van het plan. Ten behoeve van de ontwikkeling van het Havenkwartier zijn diverse stukken opgesteld en zijn onderzoeken uitgevoerd, op het gebied van de thema’s stedenbouw/hoogbouwbeleid, milieu/leefbaarheid, verkeer/parkeren, financiën/kostenverhaal, groen/ bomen/openbare ruimte, wonen en economie. In de bijlagen bij deze notitie zijn alle opgestelde stukken en onderzoeken bijgesloten. Aan de hand van de stukken en onderzoeken kunt u het beleid en de toelichting hierbij op het gebied van de hierboven aangegeven thema’s nalezen. Het ontwikkelkader wordt dus gevormd door de voorliggende notitie samen met alle bijlagen. GRONDSLAG ONTWIKKELKADER HAVENKWARTIER De Toekomstvisie Plaspoelpolder is op 7 februari 2017 vastgesteld door de gemeenteraad en duidt het Havenkwartier aan als een potentieel ”aangenaam verblijfsgebied met functies als wonen, werken, horeca en maatschappelijke functies. Met het ontwikkelkader zijn we eerst samen met eigenaren en later met alle belanghebbenden op zoek gegaan hoe deze doelstelling vorm moet krijgen. In 2019 is een addendum voor de Toekomstvisie vastgesteld. Voor het Havengebied is het beleid niet veranderd.
Er komen op basis van het Addendum meer gebieden bij in Plaspoelpolder waar wonen mogelijk wordt, zoals Kesslerpark en omgeving, de Bordewijkzone, de Broodfabriek en omgeving en de zone Churchilllaan. Het Havengebied en daarna Kesslerpark/Churchilllaan krijgen daarin prioriteit in tijd gezien. Bij deze ontwikkelingen wordt coördinatie opgezet in personele capaciteit, aanbod in woningen en leefbaarheid/(bouw-)verkeer
Het overzicht van alle acties met betrekking tot de Plaspoelpolder is vastgelegd in een Uitvoeringsagenda (IB 20.057).
PLAN BESCHRIJVING Het Havenkwartier (ongeveer 20 hectare, zie afbeelding begrenzing) in Rijswijk wordt de komende jaren ontwikkeld tot gemengd werk- en woongebied. De bestaande bedrijvigheid (80.000 m2 o.a. Harbour Village) blijft behouden of wordt vernieuwd. Er worden 2000 tot 2500 woningen gerealiseerd door leegstaand of verouderd vastgoed te slopen of te transformeren. De bestaande oppervlakte aan kantoren (40.000 m2) komt te vervallen. Ongeveer 10.000 m2 bedrijfsruimte en 20.000 m2 kantoorruimte mag getransformeerd worden naar voorzieningen, zoals een hotel/ businesscentre (Sijthofflocatie), restaurant/café, buurtsupermarkt en medische voorzieningen (zie schema functies en dichtheid). Het water en de kades worden heringericht tot stadshaven en waterpleinen.
Schema functies en dichtheid (bvo=bruto vloer oppervlak, fsi (floor space index)=m2 bvo gedeeld door m2 terrein)
NU, CIRCA
STRAKS, CIRCA
3 woningen
2000-2500 woningen (95-120 woning/hectare)
40.000 m2 bvo zelfstandige kantoren
0 m2 bvo zelfstandige kantoren
80.000 m2 bvo bedrijfsruimte
70.000 m2 bvo bedrijfsruimte
0 m2 bvo voorzieningen
30.000 m2 bvo voorzieningen
0,6 FSI (m2 vloeroppervlak/m2 terrein)
1,9 FSI (referentie Masterplan In de Bogaard)
GEMEENTE RIJSWIJK ONTWIKKELKADER HAVENKWARTIER VERSIE 02-02-2021
Hoofdstuk 1
|
4
EEN ONTWIKKELKADER VOOR HET HAVENKWARTIER VAN RIJSWIJK
Afbeelding 1 Kaart begrenzing (naamgeving: nu is het gebied een industrieel Havengebied, het wordt een gemengd Havenkwartier)
Het Havenkwartier1 De plannen voor het Havenkwartier worden begrensd door de Handelskade en Elsenlaan. Het woongebied Havenkwartier is hiervan geen onderdeel. De grenzen worden gevormd door het terrein dat in de Toekomstvisie is aangewezen voor “verblijven aan het water”. De begrenzing stemt overeen met de aanmeldingsnotitie m.e.r. beoordeling en de notitie kostenverhaal. Ook de herinrichting van de Handelskade wordt betaald uit het project Havenkwartier, voor zover toerekenbaar.
GEMEENTE RIJSWIJK ONTWIKKELKADER HAVENKWARTIER VERSIE 02-02-2021
Hoofdstuk 1
|
5
EEN ONTWIKKELKADER VOOR HET HAVENKWARTIER VAN RIJSWIJK
RUIMTELIJK KADER Een belangrijk onderdeel van het Ontwikkelkader is het Ruimtelijk Kader, dat is ontworpen door Studio Hartzema (bijlage 1). Dit Kader gaat niet alleen in op de stedenbouwkundige aspecten van de opgave, de samenhang tussen de gebouwde percelen en de openbare ruimte, maar formuleert ook ambities op de aspecten duurzaamheid en mobiliteit. Bij dit Ruimtelijk Kader hoort een faseringskaart met informatie over initiatieven in het gebied en een voorstel over de gefaseerde ontwikkeling. Daar is na vragen vanuit de participatie-inbreng in oktober 2019 een studie naar alternatieven voor de hoogteaccenten in relatie tot de beschaduwing en windhinder aan toegevoegd. Deze studie is te vinden in een bijlage van het Ruimtelijk Kader. In oktober 2020 is dit Ruimtelijk Kader na voortgaande participatie uitgebreid met een Stedenbouwkundig Plan voor de Landtong (Nijverheidsstraat). Dit plan is terug te vinden in een bijlage van het Ruimtelijk Kader. Een laatste toegevoegde studie op basis van de participatie-inbreng is de Leefbaarheidseffectrapportage. Deze is terug te vinden in bijlage 3. Deze bijlage heeft op haar beurt weer een bijlage met tekeningen.
GEMEENTE RIJSWIJK ONTWIKKELKADER HAVENKWARTIER VERSIE 02-02-2021
Hoofdstuk 1
|
6
EEN ONTWIKKELKADER VOOR HET HAVENKWARTIER VAN RIJSWIJK
PROCES Tussen 2017 en mei 2019 is in samenwerking met ontwikkelaars/eigenaren gewerkt aan een haalbaar ontwikkelperspectief en ruimtelijk kader. Dit perspectief is in de periode mei 2019 en december 2020 voorgelegd aan de omgeving in een participatieperiode met veel gesprekken en bijeenkomsten. Dit heeft geleid tot planaanpassingen met name in: • verlaging van bouwhoogten en -volumina aan de Nijverheidsstraat, • versmalling en verschuiving van de “Sijthoff-toren”, • opheffing van ligplaatsen voor woonboten • geld voor maatregelen aan kruispunten ter verbetering van de doorstroming aan de Elsenlaan en • een aangekondigd participatieproces t.b.v. het voorkomen van doorgaand verkeer in woonstraten in de omgeving.
TOEKOMSTVISIE PLASPOELPOLDER AMBITIES VOOR ONTWIKKELKADERS. Vastgesteld raad 2017 (Addendum 2019: geen wijziging beleid voor Havengebied)
ONTWIKKELPERSPECTIEF HAVENKWARTIER EN RUIMTELIJK KADER VISIE T.B.V. PARTICIPATIE. Presentatie aan raad en inwoners mei 2019.
ONTWIKKELKADER HAVENKWARTIER HAALBARE RICHTLIJNEN VOOR BESTEMMINGSPLANNEN. Geagendeerd vaststelling raad maart 2021. (Inclusief bijlagen, waaronder Ruimtelijk Kader)
POSTZEGELBESTEMMINGSPLANNEN OF UITGEBREIDE VERGUNNINGSPROCEDURES PER PERCEEL Na vaststelling kader, 2021-2040.
Schema planvormingsproces Havenkwartier
Het ontwikkelkader (inclusief bijlagen) wordt geagendeerd voor vaststelling in de vergadering van de gemeenteraad van 2 maart 2021. Dit planvormingsproces is compact toegelicht in bovenstaand schema. In bijlagen 13 (raadsinformatiebrieven) en 14 (verslag inspraakproces) vindt u meer informatie over het proces, de reacties op het plan, de antwoorden en de aanpassingen.
GEMEENTE RIJSWIJK ONTWIKKELKADER HAVENKWARTIER VERSIE 02-02-2021
Hoofdstuk 1
|
7
EEN ONTWIKKELKADER VOOR HET HAVENKWARTIER VAN RIJSWIJK
Een ontwikkelkader is een plan dat richtlijnen geeft voor het uitwerken van concrete planvorming. Deze concrete planvorming kan vervolgens planologisch mogelijk worden gemaakt met een bestemmingsplan- of een uitgebreide omgevingsververgunningprocedure. Dit zijn de mogelijkheden die huidige Wet ruimtelijke ordening biedt. Per 1 januari 2022 treedt de Omgevingswet in werking ter vervanging van deze wet. Vanaf dat moment worden plannen planologisch mogelijk gemaakt onder deze nieuwe wet in de vorm van vergunningen op grond van omgevingsplanactiviteiten en/of het gemeentebrede Omgevingsplan. Wij gaan vooruitlopend op deze wet wel al werken in de geest en later naar de letter van de Omgevingswet. Het kader is zover uitgewerkt dat het grenzen geeft voor allerlei zaken als gebouwomvang, wonen, werken, de openbare ruimte en de financiën, met als doel dat de haalbaarheid voldoende kan worden vastgesteld, maar gaat niet zo ver dat dit plan voor het hele gebied een blauwdruk geeft. In de vervolgfase van “de concrete planvorming” moeten nog veel onderzoeken, waaronder participatie, plaatsvinden voordat dit leidt tot een besluit van de gemeenteraad over wijziging of afwijking van het dan geldende planologische regime. Deze plannen moeten daarnaast aansluiten op de richtlijnen die zijn opgenomen in dit Ontwikkelkader.
UITVOERINGSSTRATEGIE In het Havenkwartier is een organische gebiedsontwikkeling voorzien. De (her)ontwikkeling gaat in stappen. Soms snel, soms langzamer. Dit proces zal jaren duren. Bepaalde gebouwen kunnen al snel van functie veranderen, zoals de kantoren langs de Burgemeester Elsenlaan, de Sijthoff-locatie, de “lege “percelen aan de Nijverheidsstraat en de Indolafabriek (fase 1). De panden Koopmansstraat 1 en Burgemeester Elsenlaan 321 zijn aangewezen als pioniers, die met pandsgewijze transformatie vooruit mogen lopen op het voorliggende beleidskader (fase 0). Voor de planologische procedure wordt daarvoor gebruik gemaakt van de kruimelgevallenregeling. De beoogde fasering is te zien in bijlage 8. Percelen langs de Steenplaets-, Koopmans- en Limpergstraat komen na fase 1 aan de beurt. Van de openbare ruimten zullen het Jaagpad (fietsstraat), de Koopmansstraat ter hoogte van nr. 1 (i.c.m. rioolonderhoud) en de havenbekkens (verblijfspleinen en stadshaven) als eerste worden heringericht. De herinrichting volgt verder op de bouwplannen.
GEMEENTE RIJSWIJK ONTWIKKELKADER HAVENKWARTIER VERSIE 02-02-2021
Bijlage 2 |
8
EEN ONTWIKKELKADER VOOR HET HAVENKWARTIER VAN RIJSWIJK
GEMEENTE 48 RIJSWIJK ONTWIKKELKADER HAVENKWARTIER VERSIE 02-02-2021
Hoofdstuk 1
|
9
EEN ONTWIKKELKADER VOOR HET HAVENKWARTIER VAN RIJSWIJK
HOOFDSTUK 2 ANALYSE EN VISIE HAVENKWARTIER PER ASPECT 2.1 NIET WONEN / ECONOMIE (BEDRIJVEN EN VOORZIENINGEN) Een van de doelen van het ontwikkelkader is het behouden van bedrijvigheid en werkgelegenheid. Momenteel kent het gebied 80.000 m2 bruto vloer oppervlakte (BVO) aan bedrijfsmatig vastgoed en ruim 40.000 m2 BVO kantoren. Na afronding van de transformatie voorziet het Havenkwartier in 70.000 m2 BVO bedrijfsmatig vastgoed en 30.000 m2 BVO aan voorzieningen. Meer hierover is terug te vinden in de notitie; “Economische bedrijvigheid in het Havenkwartier”, zie bijlage 6 “Programma niet-wonen”. In deze notitie staan onder andere uitgangspunten voor het behoud van bedrijven en werkgelegenheid. De basis voor deze notitie is de nulmeting die op 21 december 2017 door een extern bureau is uitgevoerd (bijlage 15). De belangrijkste kengetallen zijn geüpdatet en als aparte pagina toegevoegd. Kantoren verdwijnen in het Havenkwartier en woningen verschijnen. Tegelijkertijd behouden we grotendeels de bedrijvigheid en werkgelegenheid in het gebied. Dit zorgt voor een aantal uitdagingen. Eén daarvan is het mengen van de functies van werken en wonen, aangezien niet alle vormen van bedrijvigheid zijn te combineren met een woonfunctie, dit vanwege een hoge milieucategorie. Ook de Omgevingsverordening van de provincie Zuid-Holland vraagt om blijvende ruimte voor bedrijventerreinen.
Indien er bedrijventerrein verdwijnt, dient dit elders in Rijswijk te worden gecompenseerd, hiervoor is beperkte ruimte. Maatwerk Om de uitdagingen het hoofd te kunnen bieden kan per individuele ontwikkeling worden bekeken of de ontbrekende oppervlakte aan bedrijventerrein op basis van saldering elders in het gebied kan worden gecompenseerd. Het initiatief hiervoor ligt bij de ontwikkelende partij en dient ook te worden verantwoord door de ontwikkelaar. Het startpunt daarbij is telkens de bovengenoemde economische visie. We maken ook gebruik van ervaring van het Industrieschap de Plaspoelpolder bij het realiseren van bedrijven. De hoeveelheid bedrijven en voorzieningen dient ter instemming aan de provincie te worden voorgelegd. Compensatie vervallen bedrijfsbestemmingen De transformatieplannen voor de gebieden Kesslerpark & omgeving en Havenkwartier voorzien deels in de toevoeging van wonen en aan werk gerelateerde functies, zoals maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening en horeca. De ruimte voor bedrijven blijft behouden, zowel in het Havenkwartier als op locatie Kesslerpark (laboratoria). De percelen in deze twee transformatiegebieden hebben grotendeels de bestemming ‘Bedrijventerreinen’ waar bedrijven met een hogere milieucategorie (3.2 en op sommige plekken 4.1 en/of 4.2) zijn toegestaan.
Het provinciale Omgevingsbeleid voor bedrijventerreinen (artikel 6.12) schrijft voor dat als er sprake is van een gehele of gedeeltelijke transformatie van een bestaand bedrijventerrein naar een andere bestemming, er verantwoord moet worden op welke wijze binnen de regio compensatie van het verlies aan bedrijventerrein plaatsvindt. Om invulling te geven aan deze provinciale regels is door de gemeente een compensatieplan opgesteld dat betrekking heeft op de gehele Plaspoelpolder. In dit plan is beschreven hoeveel hectares aan bedrijfsbestemmingen komen te vervallen (ten gevolge van de herinvulling met andere functies, waaronder wonen) en hoe dit verlies gecompenseerd kan worden. Compenserende maatregelen die nader worden onderzocht hebben betrekking op het beter benutten van bedrijventerreinen (o.a. het middengebied Plaspoelpolder), realisatie van functiemenging (wonen en werken in o.a. Kesslerpark) en het uitgeven van nieuwe terreinen (o.a. het bedrijventerrein ‘t Haantje). Het compensatieplan wordt nog beoordeeld door de provincie Zuid-Holland. Het plan is al voorzien van een voorwaardelijk positief advies van de MRDH. Vooruitlopend daarop wordt gewerkt aan het verder onderzoeken van de compenserende maatregelen en het maken van een procesaanpak om tot daadwerkelijke realisatie van compenserende maatregelen te komen.
GEMEENTE RIJSWIJK ONTWIKKELKADER HAVENKWARTIER VERSIE 02-02-2021
Hoofdstuk 2
|
10
EEN ONTWIKKELKADER VOOR HET HAVENKWARTIER VAN RIJSWIJK
2.2 WONEN Specifiek voor het Havengebied is een globaal woonprogramma gemaakt, vooruitlopend op het Addendum van de Woonvisie. Dit woonprogramma kunt u vinden in bijlage 7. 2.3 HOOGBOUWBELEID De hoogbouw van de Sijthofflocatie ligt binnen de ‘etalagezone’ die in de gemeentelijke hoogbouwvisie is aangemerkt als hoogbouwzone. De bebouwing aan de Elsenlaan ligt niet binnen een hoogbouwzone, maar sluit wel aan op de schaal van de bebouwing die past bij vergelijkbare delen van de stad. Van de overige bebouwing heeft het hoogteaccent op de Indola-locatie de schaal van een buurtaccent, en niet van hoogbouw. In bijlage 14 is meer informatie te vinden over hoe de plannen voor het Havengebied passen bij het hoogbouwbeleid van gemeente Rijswijk 2.4 OPENBARE RUIMTE Voor de inrichting van de openbare ruimte in het Havenkwartier is een principestraatprofiel gemaakt. Deze is terug te vinden en wordt toegelicht in het Ruimtelijk Kader. In dit Kader wordt als onderdeel van de stedenbouwkundige visie ook de visie op de inrichting van de openbare ruimte toegelicht. In bijlage 3, de Leefbaarheidseffectrapportage, is onder andere verantwoord hoeveel openbare ruimte, groen, bomen erbij komen bij realisatie van dit plan. Hierin staat o.a.
kwalitatief beschreven dat met de extra openbare ruimte aan de havens en langs de nieuwe dwars op de havens gelegen langzaamverkeersroute ook voorzien wordt in de behoefte aan extra sport- en spelruimte voor de nieuwe inwoners. In bijlage 8 Notitie Groen/natuur wordt naast het groenbeleid, de groeninvulling van de groenstroken, kades en pleinen beschreven. Herinrichtingsplannen moeten voldoen aan het Programma van Eisen voor de Openbare Ruimte. Hier is geborgd dat de inrichting voldoet aan wettelijke eisen en ook onderhouden en beheerd kan worden. De herinrichtingsplannen vergen naar verwachting vooral door een kwalitatief hoogwaardiger groeninrichting een hoger beheersbudget dan standaard. De plannen zijn nog niet voldoende uitgewerkt om aan te kunnen geven welk beheersbudget nodig is. Vooraf gaand aan de grootschalige herinrichting zal een kwaliteitsdocument worden gemaakt waarmee de beheerskosten worden berekend. Vervolgens moet in de begroting budget worden opgenomen om aan het benodigde beheer te kunnen voldoen zodat de beeldkwaliteit gewaarborgd is na realisatie van het ontwikkelgebied. Anders leidt het onherroepelijk tot kapitaalvernietiging. Bij hogere beheerskosten dan normaal zullen de financiële consequenties voor de begroting vooraf aan de raad worden voorgelegd.
2.5 GROEN/ NATUUR/ KLIMAATADAPTATIE Groenbeleid heeft verbinding met natuur (biodiversiteit) en klimaat. Voor groen, natuur en klimaatadaptatie geldt het onderstaande vastgestelde beleid: • Convenant Klimaatadaptief Bouwen • Groenbeleidsplan tot 2020 • Stadsvisie (Groene Buitenplaats) In bijlage 8 Notitie Groen/natuur is het groenbeleid beschreven. Het groenbeleid geeft richting om verschillende ruimteclaims zoals ruimte voor natuur, klimaatadaptatie, hemelwater vasthouden, bergen en afvoeren, hittestress, recreatie en beleving (ommetjes) te verenigen. De waarde van alle bomen in het gebied zijn geïnventariseerd in bijlage 9 Boominventarisatie.
GEMEENTE RIJSWIJK ONTWIKKELKADER HAVENKWARTIER VERSIE 02-02-2021
Hoofdstuk 2
|
11
EEN ONTWIKKELKADER VOOR HET HAVENKWARTIER VAN RIJSWIJK
2.6 WATERHUISHOUDING EN KLIMAATADAPTATIE Qua waterhuishouding moeten we met het navolgende rekening houden in het plan Havengebied Voor riolering en water heeft Gemeente Rijswijk de volgende beleidsstukken: • vGRP 2016-2020. • Waterplan 2006-2015 • Wateragenda tot 2021 • Uitvoeringsagenda water 2019+2020 • Programma van Eisen voor de Openbare Ruimte. Er wordt nu een nieuw waterplan / vGRP 2021-2025 inclusief wateragenda opgezet, samen het Hoogheemraadschap (HHRS) van Delfland. Planning is dat deze maart/ april 2021 wordt vastgesteld. Voor riolering en water geldt ook de wet- en regelgeving van het Hoogheemraadschap van Delfland. Bij de uitwerking van het ontwikkelkader zal een Watertoetsprocedure worden doorlopen. Vrijwel het hele Havengebied is verhard, dus er komt niet of nauwelijks verharding bij. Het plan is om het oppervlakte groen toe te laten nemen. Het Sijthoff terrein is “grijs” gebied: hiermee wordt bedoeld dat het gebied van oorsprong verhard is, maar al meer dan 10 jaar deels onverhard is. Daar ontstaat de noodzaak voor overleg met het HHRS Delfland, of bij verharding van groen oppervlak op dit terrein de extra verharding moet worden gecompenseerd door extra oppervlaktewater. Verder is van belang dat het veranderende klimaat met heftiger regenbuien en meer hitte- en droogteperioden actie vereist.
In dat kader heeft gemeente Rijswijk het Convenant Klimaatadaptief Bouwen ondertekend. De doelen die in dit convenant staan, worden gebruikt bij de toetsing van bouwplannen en de vormgeving van het openbaar gebied. Een en ander leidt al tot het plan om bij de herinrichting van straten alle straten te voorzien van een regenwaterriolering, die een bepaalde hoeveelheid regenwater kan bergen, die kan overstorten naar het oppervlaktewater van de haven en die zorgt voor vermindering van het aanbod te zuiveren afvalwater in de waterzuiveringsinstallatie. De aanleg van de regenwaterriolering compenseert ook de
GEMEENTE RIJSWIJK ONTWIKKELKADER HAVENKWARTIER VERSIE 02-02-2021
Hoofdstuk 2
|
12
EEN ONTWIKKELKADER VOOR HET HAVENKWARTIER VAN RIJSWIJK
toename van afvoer van afvalwater uit de nieuwe woningen. Deze aanleg ontlast het gemengde riool, waardoor het bestaande gemengde riool de extra afvoer van afvalwater qua capaciteit aan kan. Het overgrote groot deel van de financiering van het regenwaterriool komt daarom uit dit project c.q. de exploitatiebijdragen van ontwikkelaars. In de notitie groen, bijlage 8, is al verkend welke maatregelen bovengronds in het openbaar gebied genomen kunnen worden. We moeten rekening houden qua waterhuishouding met de wens om een deel van de Haven her te bestemmen tot een verblijfsgebied (plein). Dempen van water betekent echter de verplichting tot compensatie van wateroppervlak op boezemniveau. In de praktijk betekent dat mogelijkheden zoeken tussen Haven en de Put (het zand uit de Put is ooit via een kanaaltje, waarvan de Rembrandtkade en de Thierskade nog bestaan, naar Vliet afgevoerd). Hiervoor worden geen mogelijkheden gezien, dus is gezocht naar een alternatief voor het verblijfsgebied. Een alternatief kan zijn de aanleg van een platform/grote steiger. Dit kan als negatief gevolg hebben een zuurstofarm watermilieu. Een ander alternatief is een drijvend waterplein. We kunnen op een platform/drijvend plein natuur-en groenwaarden realiseren (drijvende tuin) en een terras en/of basketbal-/sportveld maken.
HHRS Delfland toetst dit plan aan de visie drijvende objecten, de legger, de beleidsregels dempen/graven, steigers en medegebruik regionale waterkering. Bij de uitwerking geldt de voorwaarde dat je moet blijven kunnen baggeren. Een oplossing hiervoor kan zijn een slibscherm halverwege de haven. Het onderhoud van het water en de voorzieningen daarboven, de havens en de Steenplaetsbrug, gebeurt door Gemeente Rijswijk. De beoogde stadshaven (de steigers e.d.) moet worden onderhouden door de exploitant. Dit zal in een contract goed afgestemd moeten worden. Meer informatie over de waterhuishouding is te vinden in bijlage 2, de aanmeldingsnotitie mer-beoordeling.
GEMEENTE RIJSWIJK ONTWIKKELKADER HAVENKWARTIER VERSIE 02-02-2021
Hoofdstuk 2
|
13
EEN ONTWIKKELKADER VOOR HET HAVENKWARTIER VAN RIJSWIJK
2.7 VERKEER EN PARKEREN Op het gebied van mobiliteit en verkeer biedt de transformatie van het Havenkwartier kansen maar zeker ook uitdagingen. Een belangrijke kans is het verbeteren van de bereikbaarheid voor fietsers en voetgangers. Zo zal de fietsstraat over het Jaagpad (tussen Delft, Rijswijk en Den Haag) verder doorgetrokken worden ter hoogte van het Havenkwartier. In bijvoorbeeld de Steenplaetsstraat komen fietsstroken waardoor er een betere fietsverbinding tussen de brug de Oversteek en de rest van Rijswijk ontstaat. Er komen bredere, meer comfortabele voetpaden met meer groen waardoor prettiger looproutes ontstaan, bijvoorbeeld naar de tramhaltes van lijn 1 of lijn 17. Ook de fietsroute richting het NS-station Rijswijk wordt verbeterd door aanleg van fietsstroken in de Plaspoelpolder. Door het aanbieden van deelmobiliteit bij nieuwe woongebouwen, zoals deelauto’s en -scooters wordt een alternatief geboden voor de privé-auto. Niet alleen de bewoners en mensen die in het Havenkwartier werken profiteren van deze verbeterde fietsbereikbaarheid en extra voorzieningen, maar ook de omliggende wijken. De bereikbaarheid van het gebied per auto vormt een van de belangrijkste uitdagingen. De nabijheid van rijksweg A4 is een pluspunt maar zorgt er ook voor dat gemeentelijke wegen, zoals de Diepenhorstlaan, Veraartlaan en Burgemeester Elsenlaan tijdens de spitsperiodes vol raken.
Aanleg van nieuwe of bredere wegen blijkt slechts tijdelijk een oplossing te bieden doordat de vrijkomende ruimte al snel weer ingenomen wordt door extra verkeer. Doordat het Havenkwartier langs een doorgaande route ligt, is het risico van verkeer aantrekkende werking als gevolg van aanleg van ‘extra asfalt’ reëel. Vandaar dat niet ingezet wordt op bredere wegen maar op betere benutting van het bestaande in combinatie met het aanbieden va alternatieven voor de auto zoals goed openbaar vervoer, deelmobiliteit en de fiets. Betere benutting van het bestaande wegennet gebeurt bijvoorbeeld door toepassing van slimme technieken, zoals verkeerslichten die het verkeer beter en eerder kunnen detecteren en zo efficiënter kunnen verwerken. De verkeersnotitie beschrijft zowel het effect van de plannen op de hoofdwegen als de afwikkeling van het verkeer binnen het Havengebied. Zowel voor auto, fiets, O.V. als bouwverkeer. En het beschrijft onderzoeken naar het verminderen van doorgaand verkeer in omliggende woonstraten. Deze notitie is te vinden in bijlage 4. De Parkeervisie Havenkwartier beschrijft achtereenvolgens de huidige parkeersituatie in het Havenkwartier, welke randvoorwaarden en uitgangspunten door de gemeente worden gehanteerd in de periode van transformatie en het eindbeeld voor wat betreft de parkeersituatie.
In de laatste paragraaf is aangegeven welke parkeernomen toegepast worden. Deze notitie is te vinden in bijlage 5. 2.8 DIVERSE MILIEUASPECTEN Archeologie en cultuurhistorie Voor het Havenkwartier is archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd. Een archeologisch Inventariserend Veldonderzoek is nodig om meer inzicht te krijgen in de archeologische waarden van het plangebied. Deze wordt uitgevoerd op het moment dat er concrete ontwikkelingen gerealiseerd gaan worden. In Rijswijk is al enige tijd terug erfgoedbeleid opgesteld. Voor zover dit beleid nog actueel is, zal hiermee rekening worden gehouden. In bijgaande koppeling is dit beleid beschreven. https://www.rijswijk.nl/sites/default/files/nota_cultureel_erfgoed_rijswijk.pdf.
GEMEENTE RIJSWIJK ONTWIKKELKADER HAVENKWARTIER VERSIE 02-02-2021
Hoofdstuk 2
|
14
EEN ONTWIKKELKADER VOOR HET HAVENKWARTIER VAN RIJSWIJK
Meer informatie over archeologie en cultuurhistorie is te vinden in bijlage 3, de aanmeldingsnotitie mer-beoordeling. Luchtkwaliteit Stikstofdepositie Geluidhinder Bodemverontreiniging Externe veiligheid Ecologie Informatie over bovengenoemde milieuaspecten is te vinden in bijlage 3, de concept - aanmeldingsnotitie mer-beoordeling en de uitgevoerde aanvullende concept-onderzoeken op het gebied van stikstof, luchtkwaliteit en externe veiligheid. De aanmeldingsnotitie en sommige onderzoeken moeten nog worden goedgekeurd door de Omgevingsdienst Haaglanden. Deze goedkeuring heeft geen gevolgen voor de conclusies. De conclusie in de concept aanmeldingsnotitie m.e.r. beoordeling en de bijbehorende onderzoeken notitie is als volgt. De voorgenomen ontwikkeling heeft ten aanzien van alle onderzochte aspecten geen belangrijk nadelige gevolgen voor het milieu. Soms zijn daarvoor wel maatregelen nodig. De ontwikkeling van Havenkwartier zorgt voor een verkeerstoename in en rondom het plangebied. De grootste toename van verkeer op de toegangswegen zit op de Veraartlaan, de Diepenhorstlaan en de Burgemeester Elsenlaan. Significante effecten door toename van de geluidbelasting worden niet verwacht doordat de toename van verkeer (en dus de geluidbelasting) beperkt is of doordat er geen geluidgevoelige bestemmingen langs de weg liggen.
De huidige geluidswaarden binnen het Havenkwartier liggen op een aantal plekken boven de gestelde normen in het kader van de Wet geluidhinder. Deze hoge geluidsbelasting is afkomstig van het al aanwezige wegverkeer. Voor de nieuw te bouwen woningen in het Havenkwartier moet nader onderzocht worden of deze passend zijn binnen het huidige geluidklimaat. Dit moet getoetst worden aan de normen wegverkeerslawaai. Als aan deze onderzoeksplicht wordt voldaan, en de maatregelen die daaruit voortkomen in acht worden genomen, dan worden er geen belangrijk nadelige gevolgen voor het milieu verwacht ten aanzien van het aspect geluid. Qua externe veiligheid (gevaren) moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van de vuurwerkhal. De A4 en de hieraan parallel lopende hogedrukgasleiding blijven voor wat betreft het groepsrisico onder de maatgevende oriëntatiewaarde.. Waar nodig, moeten bodemverontreinigingen worden gesaneerd. Bij sloop van gebouwen en kap of snoei van bomen en heesters moet onderzoek gedaan worden naar eventuele aanwezigheid van beschermde flora en fauna en het voorkomen van verstoring en naar eventuele mitigerende maatregelen. Om stikstofdepositie in omringende natuurgebieden te voorkomen, moet worden gewerkt tijdens de bouwfase met schoon materieel. Als voornoemde maatregelen worden genomen, hoeft geen milieueffectrapportage gemaakt te worden.
2.9 ENERGIE Voor de gemeente is nog geen gemeentelijke Energievisie beschikbaar waaraan de nieuwe ontwikkelingen in het Havenkwartier getoetst kunnen worden. In het Havenkwartier is het uitgangspunt om gasloos te bouwen en de nieuwe woningen zoveel mogelijk NOM (0 op de meter) te realiseren, ondanks dat dit met hoogbouw een moeilijke opgave zal zijn en innovatieve en creatieve oplossingen zal vereisen.
GEMEENTE RIJSWIJK ONTWIKKELKADER HAVENKWARTIER VERSIE 02-02-2021
Hoofdstuk 2
|
15
EEN ONTWIKKELKADER VOOR HET HAVENKWARTIER VAN RIJSWIJK
Om dit te bereiken wordt voor thermische energie naar verschillende bronnen gekeken. Zowel de mogelijkheden voor WKO-installaties en aquathermie, thermische energie uit oppervlaktewater (TEO) worden met een bodemenergieplan in kaart gebracht. Maar ook een aansluiting op de WarmtelinQ is nog een denkbare oplossing. Momenteel wordt er voor Rijswijk een TVW (Transitievisie Warmte) ontwikkeld die ook de leidraad zal zijn voor de thermische energieoplossing in het Havenkwartier. Wat betreft de elektrische energie zullen alle denkbare mogelijkheden ten aanzien van duurzame opwek aangegrepen worden om de doelstelling te behalen.
2.10 AFVALINZAMELING EN CIRCULARITEIT Informatie over de uitgangspunten voor afvalinzameling is te vinden in bijlage 10. Daarnaast is een streven de hoeveelheid afval in de bouw te verkleinen en over te gaan tot meer circulair bouwen. Dit aspect moet nog verder worden uitgediept. 2.10 KABELS EN LEIDINGEN Bij de realisatie van nieuwe ontwikkelingen in het plangebied moet rekening gehouden worden met aanwezige kabels en eidingen, waaronder het gemeentelijk riool. Hierover dient overleg plaats te vinden met de betreffende leidingbeheerder. In geval van de aanleg van gebruik sprinklerinstallaties moet rekening worden gehouden dat het leidingnetwerk afdoende voor de werking van de sprinklerinstallatie. De aanwezige bovengrondse voorzieningen Stedin en Telecom moeten worden meegenomen in de concrete planontwikkelingen waarbij ook ruimte moeten worden gelaten aan deze voorzieningen, zowel inpandig als uitpandig. Er is een KLIC-melding gedaan voor het Havengebied. Deze is op aanvraag beschikbaar. Voor de nieuwe ontwikkelingen in het Havenkwartier moet rekening worden gehouden met de aanleg van nieuwe nutsvoorzieningen om te voorzien in het stroomverbruik van de woningen, bedrijven, voorzieningen. Daarom wordt ook verkend welke andere duurzame energiebronnen er zijn voor dit gebied. De volgende bronnen worden onderzocht.
• Aansluiting van 200 woningen op 1 distributiestation • Benodigd vermogen per woning bedraagt 4 KW De benodigde capaciteit voor de energievoorzieningen betreft niet alleen klantaansluitingen maar ook wijkvoorzieningen (lantaarnpalen, laadpunten, snelladers, verwarmen) Wellicht is extra capaciteit nodig. Hier wordt nader onderzoek naar gedaan. 2.11 FINANCIËN Informatie over de financiële uitvoerbaarheid en de uitgangspunten voor het kostenverhaal zijn te vinden in bijlage 12. 2.12 VERSLAG INSPRAAKPROCES Informatie over het inspraakproces, dat heeft plaats gevonden, inclusief de aanpassingen aan het plan die in de loop van het proces zijn gedaan, is te vinden in bijlage 14. In bijlage 13 zijn de raadsinformatiebrieven, die als informatie over het proces zijn verstuurd, terug te lezen.
GEMEENTE RIJSWIJK ONTWIKKELKADER HAVENKWARTIER VERSIE 02-02-2021
Hoofdstuk 2
|
16
EEN ONTWIKKELKADER VOOR HET HAVENKWARTIER VAN RIJSWIJK
BIJLAGE 1 RUIMTELIJKE KADER HAVENGEBIED PLASPOELPOLDER Henk Hartzema
GEMEENTE RIJSWIJK ONTWIKKELKADER HAVENKWARTIER VERSIE 02-02-2021
Bijlage 1 |
17
Havenkwartier Rijswijk Ruimtelijk kader Havengebied Plaspoelpolder
Het Havenkwartier in beweging GEMEENTE RIJSWIJK ONTWIKKELKADER HAVENKWARTIER VERSIE 02-02-2021
Bijlage 1 |
18
GEMEENTE RIJSWIJK ONTWIKKELKADER HAVENKWARTIER VERSIE 02-02-2021
Bijlage 2 1 |
19
Havenkwartier Rijswijk Ruimtelijk kader Havengebied Plaspoelpolder januari 2021
Het Havenkwartier in beweging
GEMEENTE RIJSWIJK ONTWIKKELKADER HAVENKWARTIER VERSIE 02-02-2021
Bijlage 1 |
20
15m 15m
17m
20,5m 12m
23m
13,5m
24m
ST AD SD IS TR
IB UT
IE
12m
O
IL
IJN E
N
17m UD
IE
G
EB
IE
D
NA AR
KA DE
RO
13,5m
23m
ST
17,5m 17,5m
16m
30,5m
21,5m
32m
22m
30m 38,5m Legenda grens plangebied
41m
grenzen bouwvelden indicatief openbare ruimte eigendommen
48m
autoweg fietspad met auto te gast
50m
48m 47m
50m
fietspad tramspoor
41m
openbaar groen structuur openbaar groen water
50m
flexzone stoep boom bestaand
50m
boom nieuw
Suggestie jachthaven Plein, drijvend / op palen Suggestie waterbushalte accenten
aanvullende accenten te ontwikkelen in samenhang met aanpalende hoogbouw cq. buitenruimte
GEMEENTE RIJSWIJK ONTWIKKELKADER HAVENKWARTIER VERSIE 02-02-2021
Bijlage 1 |
blz. 4
Bijlage 2 1 |
21
Inhoud INLEIDING
2
1
PLANGEBIED
6
2
AMBITIE
14
3
DUURZAME PLANVORMING
24
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7
Het Havenkwartier is divers Het Havenkwartier is verbonden met zijn context Verbanden tussen stad en natuur Het Havenkwartier is flexibel Slimme en gezonde systemen voor het Havenkwartier De openbare ruimte als bindmiddel Mensen maken het Havenkwartier
26 28 30 32 34 36 38
4
STEDENBOUWKUNDIGE HOOFDOPZET
42
4.1 4.2 4.3 4.4
Bouwstenen van ruimtelijke kwaliteit Raamwerk openbare ruimte Invulling van de bouwvelden Beeldkwaliteit
46 50 64 70
Bijlagen A B C D
Statistieken plangebied Deeluitwerking Nijverheidsstraat e.o. Alternatievenstudie hoogteaccenten Fasering ontwikkelingen
GEMEENTE RIJSWIJK ONTWIKKELKADER HAVENKWARTIER VERSIE 02-02-2021
80 84 88 96
Bijlage 2 1 |
22
Inleiding
+ Functies die elkaar versterken
+
++ +
Verbinden en verblijven
+
+ +
+ +
+
+
+
vooravond van een transformatie. De dynamiek binnen en rond het gebied is aan het veranderen. Marktpartijen bieden
+
zich aan om de transformatie in gang te zetten. Om de ontwikkelingen op elkaar af te stemmen heeft de gemeente Rijs-
+
wijk aangegeven te willen streven naar stedenbouwkundige planvorming.
++
Gemeente Rijswijk staat met dit Ruimtelijk Kader aan de ba-
+
sis van de transformatie van Havengebied Plaspoelpolder.
+
Door middel van dit Ruimtelijk Kader stelt de gemeente haar
+
ambities en worden deze met heldere randvoorwaarden toegelicht. Met behoud van de huidige bedrijvigheid wordt gestreefd naar verdichting, het toevoegen van andere functies,
+
waaronder woningen en het opwaarderen en vergroenen van
++
de openbare ruimte. Ook in het geval van sloop-nieuwbouw zal in het nieuwe vastgoed bedrijvigheid terugkomen zodat deze op het huidige niveau behouden zal blijven. Het HavenProjectname Projectname
+
Drawing nameDrawing name
schaal datum gebied leent zich voor een dergelijke transformatie door zijn schaal 1:??? 00 month 0000
+ +
+
formaat
1:???
Client name gunstige ruimtelijke potentie (water)A?en door de leegA? adress & ligging, adress & Client name contact
contact
tekeningnummer
formaat
gewijzigd
tekeningnummer
0.51-DO-GE02 (optional) 0.51-DO-GE02 (optional) stand van een (groot) aantal panden.
datum
00 month 0000 gewijzigd
studio H Westblaa NL-3012
+31 10 2 mail@stu
+
Het voorliggende document beschrijft een meerjarige visie voor het Havengebied, omgedoopt tot Havenkwartier Rijs-
+
Ruimtelijk raamwerk met flexibele invulling
+
Het Havengebied Plaspoelpolder in Rijswijk staat aan de
wijk. De visie vertaalt ambities in ruimtelijke- en programmatische kaders, waar toekomstige ontwikkelingen individueel
++
aan zullen voldoen. Daarmee ontstaat een samenhangend
+
Projectname
2 RIJSWIJK ONTWIKKELKADER HAVENKWARTIER VERSIE 02-02-2021 GEMEENTE
Client name adress & contact
Drawing name schaal
1:??? formaat
datum Bijlage 2 1 |00 month 000023
A? tekeningnummer
0.51-DO-GE02 (optional)
gewijzigd
studio H Westblaa NL-3012
+31 10 2 mail@stu
toekomstbeeld wat de transformatie in goede banen doet
in het weekend levendigheid is, dat er een grote mate van (so-
leiden. De visie is ambitieus en tegelijk flexibel. Het maakt
ciale) veiligheid is en minder milieuhinder. Wonen kan, mits in
daarmee initiatieven toetsbaar en biedt perspectieven voor
de juiste opzet, bijdragen aan een hoge verblijfskwaliteit. Het
een vervolg.
Havengebied is daarmee aangewezen als transformatiegebied. Het gebied aan de haven en de Vliet bieden volgens de
Wat hieraan voorafging
toekomstvisie grote kansen om een prettig verblijfsgebied te
In februari 2017 heeft de gemeenteraad van Rijswijk de Toe-
worden met onder andere wonen, horeca en werken.
komstvisie Plaspoelpolder vastgesteld. De visie is gemaakt in een nauwe samenwerking van de gemeente met alle betrok-
In september 2019 heeft de Gemeenteraad een Addendum
ken partijen in het gebied, waaronder ook ImPPPuls (voor-
aangenomen. Daarmee is de Toekomstvisie geactualiseerd.
heen de Urbanisator), de BBR (Belangenvereniging Bedrijven
De belangrijkste redenen hiervoor zijn:
Rijswijk) en Het Industrieschap Plaspoelpolder.
•
het tekort aan bedrijfsruimte voor maakbedrijven
Uit de visie spreekt een stevige ambitie en een duidelijke
•
de aanhoudende kantoorleegstand
koers. Deze richt zich op een verandering van de Plaspoel-
•
een noodzaak tot actualisatie van het gebied rondom
polder naar een veelkleurig werklandschap met ruimte voor werken, wonen, leren en recreëren. Dit sluit aan bij de lande-
Shell door het vertrek van Shell •
het niet adequaat kunnen reageren van de gemeente op
lijke trend dat eenzijdige bedrijventerreinen minder perspec-
signalen van de markt doordat er geen afwegingskader
tief hebben. Met de nieuwe koers worden meer kansen voor
voor tijdelijke initiatieven is en geen onderscheid wordt
investeringen, vernieuwing, duurzaamheid en werkgelegen-
gemaakt tussen leegstaand kantoorvloeroppervlak en
heid gecreëerd. Het versterkt de gezamenlijke positie in de
leegstaand bedrijfsvloeroppervlak.
regio en gaat structurele leegstand tegen door transformatie. Dit Ruimtelijk Kader baseert zich op de ambities uit de ToeIn de bijbehorende visiekaart worden verschillende gebieds-
komstvisie uit 2017 en het Addendum uit 2019.
profielen binnen het geheel van de Plaspoelpolder benoemd. Het Havenkwartier heeft het gebiedsprofiel ‘verblijven aan het
Nieuwe gebiedsaanpak
water’. Net als voor de west- en noordzijde van de Plaspoel-
De genoemde Toekomstvisie is nodig geweest om een duide-
polder wordt beschreven dat zowel overdag als ’s avonds en
lijk beeld te krijgen van de ambities. Dat beeld is belangrijk
GEMEENTE RIJSWIJK ONTWIKKELKADER HAVENKWARTIER VERSIE 02-02-2021
Bijlage 2 1 |
Het Havenkwartier in beweging Ruimtelijk kader Havengebied Plaspoelpolder
24 3
ETALAGEZONE A4
VLIETZONE
om initiatiefnemers met plannen voor investeringen duide-
ondersteunt de gemeente de vergroening en verduurzaming
lijkheid te bieden over kansen en (on)mogelijkheden in de
van de Plaspoelpolder.
Plaspoelpolder. Tegelijkertijd geeft de Toekomstvisie de gemeente Rijswijk handvatten om initiatieven uit de markt te be-
Werkwijze
oordelen. In de Toekomstvisie wordt het gebied en het krach-
In de periode september 2017 tot maart 2018 heeft gemeente
tenveld waarin het zich bevindt geanalyseerd. Dit resulteert
Rijswijk en enkele marktpartijen rond de tafel gezeten en ver-
in zes speerpunten voor de nieuwe gebiedsaanpak: (1) vol-
kenningen uitgevoerd. Begin 2019 heeft gemeente Rijswijk
waardig onderdeel van Rijswijk, (2) sterk verblijfsklimaat, (3)
aan Studio Hartzema opdracht gegeven deze uitkomsten en
werkgelegenheid en onderwijs, (4) groen en duurzaam, (5)
andere inzichten samen te brengen en te verwerken tot een
specifieke kwaliteiten en milieus versterken en (6) benutten
Ruimtelijk Kader. Van mei 2019 tot november 2020 heeft een
van de goede ligging en perfecte ontsluiting. Het gaat om een
participatieproces plaatsgevonden. Hierin hebben gemeente,
geleidelijke ontwikkeling van functiemenging, vergroening en
omwonenden, ondernemers uit het gebied en ontwikkelaars
verduurzaming. Het is een dynamisch proces, waarbinnen de
samen geparticipeerd. De uitkomst van dit proces heeft ge-
eerste projecten al zijn of worden uitgevoerd. Dit levert, naast
leid tot aanpassingen in het Ruimtelijk Kader. Het resultaat
werk en arbeidsplaatsen, ook woningen en voorzieningen op.
hiervan ligt nu voor in de vorm van dit document. Specifiek is een aantal onderwerpen verder uitgediept en in dit ruim-
Marktpartijen aan zet
telijk kader verwerkt. Separaat zijn deze nog als bijlage aan
De Toekomstvisie Plaspoelpolder beschrijft dat vastgoedei-
dit document toegevoegd. In bijlage B is een uitwerking voor
genaren verantwoordelijk zijn dat hun panden weer huurders
de omgeving Nijverheidsstraat gemaakt, om de zorgvuldige
krijgen. In sommige gevallen is (sloop en) herontwikkeling
inpassing van hoogbouw en alle overige aspecten te laten
noodzakelijk waarbij de bestaande bedrijvigheid behouden
zien. In bijlage C is een nadere verantwoording opgenomen
blijft en woningen worden toegevoegd. Er worden al veel
van de wind- en beschaduwingseffecten van de hoogbouw
investeringen gedaan door vastgoedeigenaren, zoals de
voor het Havenkwartier als geheel opgenomen en de keuzes
nieuwbouw van het kantoor van het Europees Octrooibureau.
die daaruit zijn voortgekomen.
De gemeente Rijswijk investeert op haar beurt in de kwaliteit van de openbare ruimte in de Plaspoelpolder, zoals in
In het algemeen geldt dat in de planvorming langs twee on-
het groen, de wegen (de herinrichting van de Treubstraat is
derscheiden lijnen gewerkt. Ten eerste een raamwerk voor de
daarvan een voorbeeld) en een openbaar wifi-netwerk. Ook
openbare ruimte en ten tweede richtlijnen voor een invulling
4 RIJSWIJK ONTWIKKELKADER HAVENKWARTIER VERSIE 02-02-2021 GEMEENTE
Bijlage 2 1 |
25
RUIMTELIJK KADER ALS BASIS VOOR GESPREK Het Ruimtelijk Kader bestaat uit een raamwerk voor de openbare ruimte en richtlijnen voor een flexibele invulling van de bouwvelden. Deze komen voort uit de ambities die volgens gemeente Rijswijk van belang zijn om het Havenkwartier verder te ontwikkelen naar een duurzaam en gemengd Havenkwartier. Het Ruimtelijk Kader laat zien hoe een mogelijke vernieuwing van het Havenkwartier in zijn werk kan gaan. Wat blijft behouden? Waar liggen kansen? Waar moeten we samen wat aan doen? Hierover gaat de gemeente graag in gesprek met ondernemers, geïnteresseerde ontwikkelaars, maatschappelijke organisaties en bewoners.
LANGE HAVEN
van de bouwvelden. Deze methode heeft als voordeel dat voldoende zekerheden worden ingebouwd terwijl tegelijkertijd een bepaalde flexibiliteit blijft bestaan. Dit laatste is belangrijk omdat er sprake is van verschillende dynamiek in elk deelgebied en de realisatie over lange tijd wordt uitgesmeerd. Er is veel variatie in timing en tempo en ook de verschillende locatie-eigenschappen en eigenaarschap is per deelgebied verschillend. Hoewel raamwerk en invulling twee onderschei-
en waterrijke stadswijk. Hierin wordt, als gezegd, een onder-
dende facetten zijn, is de onderlinge afhankelijkheid en we-
scheid gemaakt tussen het raamwerk van de openbare ruimte
derkerigheid een kenmerkend onderdeel van de planvorming.
en de invullingen van de bouwvelden. Specifieke thema’s zijn
Het ruimtelijk kader biedt integrale planontwikkeling waarbij
functiemenging, buitenruimte (kwaliteit en uitstraling), sa-
de beide aspecten gaan hand in hand juist om in de uitvoe-
menhang en variatie, dichtheid en bouwhoogte, plinten, ver-
ring openbare ruimte en bouwvelden weer meer autonoom te
keer en parkeren en de aansluitingen op de omgeving. Extra
kunnen laten zijn.
aandacht is gegeven aan de mogelijkheden om aantrekkelijke verblijfsplekken te realiseren. Dit alles speelt een rol in de
Ruimtelijk kader Havenkwartier
geleidelijke transformatie van het gebied tot een duurzaam en
Het omvangrijke geheel van deze afstemmingen heeft geleid
levendig deel van Rijswijk; het Havenkwartier in beweging!
tot dit voorliggende document Ruimtelijk Kader Havenkwartier. Het Ruimtelijk Kader probeert recht te doen aan de kwa-
Havenkwartier wordt een gebied met een eigen identiteit en
liteiten en uitdagingen in het gebied waarin betrokken par-
tegelijk een levendig onderdeel van Rijswijk.
tijen zich herkennen. Het gaat daarbij om een meerjarenvisie, waarin initiatieven toetsbaar worden en toekomstige plannen richting krijgen. Dit document benoemt de eigenschappen en kansen van het gebied en zijn omgeving en vertaalt deze in relevante stedenbouwkundige thema’s. Het is de bedoeling dat het Havenkwartier zich ontwikkelt tot een duurzame, gemengde
Het Havenkwartier in beweging Ruimtelijk kader Havengebied Plaspoelpolder
GEMEENTE RIJSWIJK ONTWIKKELKADER HAVENKWARTIER VERSIE 02-02-2021
5
Bijlage 2 1 |
26
1
Het plangebied Havenkwartier
Stedelijke ontwikkelingen staan niet op zichzelf maar zijn onderdeel van hun context. Voor het Havengebied geldt dat deze als onderdeel gezien moet worden van Plaspoelpolder als geheel en samen weer als deel van Rijswijk. Zowel de Plaspoelpolder als Rijswijk zelf hebben bijzondere ruimtelijke en functionele kenmerken waarop het Havenkwartier kan aansluiten.
GEMEENTE RIJSWIJK ONTWIKKELKADER HAVENKWARTIER VERSIE 02-02-2021
Bijlage 1 |
27
Het Havenkwartier in beweging Ruimtelijk kader Havengebied Plaspoelpolder GEMEENTE RIJSWIJK ONTWIKKELKADER HAVENKWARTIER VERSIE 02-02-2021
7 Bijlage 1 |
28
8 RIJSWIJK ONTWIKKELKADER HAVENKWARTIER VERSIE 02-02-2021 GEMEENTE
Bijlage 1 |
29
p Po
no ag M
ornkade
e ad sk el nd Kl
pe
rs
ge
r Bu
t
aa
ip
n
In
m
tra
Huis te Ho
in
de
ve
tr ns
W
ka
Ha
n aa hi lll Ch ur c
Ha
ve
Si r
us
n
at tra ns
on
un
du
ee
at
st
ka
sk
Ni jv
nd el
gp
Ha
a Ja
Rijn - Schiekanaal
e ad sk
at ss
an
an
nla
Jaagpad
lse
at tra
m op Ko
rE
ss op
n
aa
rtl
tra
ua
at
St
jn rri
at
ra
st
rg
pe
Lim
s te
K yn ru
ee em rg
B de
Bu
tra
ss
at
an
ra st ijk
m op
Ko
St
Delftweg
el
ad
t aa
r
st
ts
ae
pl
n ee
ew rd Bo
nd
de
er he i
ad e
an nla
ds st ra a
se El
t
er st
rie
s ‘Gravenmade
Handelskade
Ha
Delftweg
Pr
la a
at
er
tra
uli
rs
p Po
pe
e ljo Ga
Ha
st
n
ip
Huis te Hoornkade
laa
Lijsterbeslaan
er uli
an la lia
Kl
e
ad
sk
el
nd
Ha
Ve
Vlietbrug n
n Be
uy
Br
n Va
de
n laa em
at tra
T
Jaagpad
th
s ps Ko
Patentlaan
at
ra
st
en
rg
e inb
A4
ANALYSE PLANGEBIED, SCHAAL: HAVENKWARTIER
Het plangebied Havenkwartier
De bereikbaarheid van het gebied is goed
Het plangebied van Havenkwartier is
te noemen. De nabijheid van de A4 zorgt
ongeveer 20,5 hectare groot. Het omvat
voor een goede autobereikbaarheid, zeker
het gehele noordelijke deel van de
sinds in 2015 de verlengde A4 geopend,
Plaspoelpolder, begrensd door de Han-
waardoor de bereikbaarheid in het schar-
delskade aan de westkant, de Burgemees-
nierpunt van de Randstad nog verder is
ter Elsenlaan en Van Benthemlaan aan de
verbeterd. Keerzijde van de goede autobe-
zuidkant en door het water van de Vliet en
reikbaarheid is de optredende congestie
de haven aan de oost- en noordzijde. Het
tijdens spitsuren.
plangebied bestaat uit ongeveer 2,5 hectare water, 6 hectare openbaar gebied en
Daarnaast is het gebied goed ontsloten
12 hectare privégronden waarvan minder
met het openbaar vervoer. Station Rijswijk
dan de helft momenteel is bebouwd. Het
ligt op ongeveer een kilometer en de tram-
gebied ligt relatief geïsoleerd van zijn om-
halte ‘Rijswijk, Handelskade’ van lijn 17 ligt
geving vooral door de aanwezigheid van
aangrenzend aan het plangebied.
water en infrastructuur. De omgeving van
Ook is het gebied met de fiets goed bereik-
het Havenkwartier is zeer gevarieerd; van
baar, zowel vanuit het omliggende stede-
eengezinswoningbouw tot grootschalige
lijke gebied als vanuit de regio middels de
bedrijven en kantoren en van groenstruc-
routes langs de Vliet. Een aantal jaren ge-
turen tot de Rijksweg A4.
leden is de nieuwe fiets-/voetgangersbrug ‘De Oversteek’ over het Rijn-Schiekanaal
Binnen het plangebied komen diverse vor-
gerealiseerd. Deze brug maakt deel uit van
men van bedrijvigheid met verschillende
de regionale fietsstructuur.
milieucirkels voor. Het vigerende Bestemmingsplan uit 2014 staat bedrijvigheid klasse 3.2 toe met enkele uitzonderingen waar hoger is toegestaan.
AANLEG PLASPOELPODLER JAREN ‘50
GEMEENTE RIJSWIJK ONTWIKKELKADER HAVENKWARTIER VERSIE 02-02-2021 Het Havenkwartier in beweging Ruimtelijk kader Havengebied Plaspoelpolder
Bijlage 1 | 9
30
Si r
W
ins
to n
Ch u
rc h il
lla
an
Den Haag
s ‘Gravenmade
In
du
at
ra
Bu
st
rg
Handelskade eids
em
ka
de
a tra
s
er
st
s et
se El
la
np
ee
St
at
ra
st
at tra ss an
rg
pe
Jaagpad
m op Ko
n
aa nl
Lim
aa
n
rie
t
N
ee
Vlietbrug
to n
u
St
A4
n
er an la
u
St
n
an la
aa
gl
in
r se
st
Station Rijswijk
jn
rri
Ve
or nh pe Di
lm Vo
Treubstraat Winkelcentrum In de Boogaard
Tin
aa
tl ar
at
ra
st
en
rg
be
n laa
t
ar
ra
Ve
n
Patentlaan
laa m he
ins
nt
Si r
Be
an la
jn
rri
Ve
n
st
W
n
aa
tl ar
Va
Ch u
or nh pe Di
rc h
illl
Wateringen
s
Vi
Volmerlaan
A4
Wateringen
st
rh
e ijv
Wateringen
historie zijn dan ook tastbaar en zichtbaar in het A4gebied, met variabele bouwstijlen, ANALYSE PLANGEBIED, PLASPOELPOLDER e gebouwen. Verschillende delen van de Plaspoelpolder zijn Delft de afgelopen jaren SCHAAL al Rotterdam gemoderniseerd, of ze staan hiervoor in de planning. Recente ontwikkelingen (zie 2.3) ersteunen de kansen voor vernieuwing en transformatie.
e bijna volgebouwde Plaspoelpolder in de eerste helft van de jaren 1980. De oor de aanleg van Zoomseweg (geheel rechts – nu de A4) zijn in volle gang. 10 de GEMEENTE RIJSWIJK ONTWIKKELKADER HAVENKWARTIER VERSIE 02-02-2021 oorbij” (1993)
Delft
DE PLASPOELPOLDER IN DE EERSTE HELFT VAN DE JAREN 1980
Delft Rotterdam
Bijlage 1 |
31
Havenkwartier in de Plaspoelpolder
expansie van de laatste decennia. Dit
Recente ontwikkelingen
De Plaspoelpolder waar het Haven-
businesspark welke oorspronkelijk was
Verschillende delen van de Plaspoelpol-
kwartier deel van uit maakt is het meest
opgezet als ‘schoon’ bedrijventerrein,
der zijn de afgelopen jaren al herontwik-
veelzijdige Business Park in de regio en
waar milieubelastende bedrijven niet
keld en gemoderniseerd, of ze staan
tevens één van de grootste. Het gebied
werden toegelaten, is inmiddels uitge-
hiervoor in de planning. Recente ont-
telt circa 400 bedrijven en biedt werk
groeid tot een veelzijdig businesspark.
wikkelingen illustreren en ondersteunen
aan ongeveer 15.000 personen. De
De Plaspoelpolder wordt bijvoorbeeld
de kansen voor vernieuwing en transfor-
economische bedrijvigheid en de gun-
bevolkt door veel hoogwaardige bedrij-
matie. Beeldbepalend is de nieuwbouw
stige ligging maken de Plaspoelpolder
ven en kantoren en meer en meer is het
van het EPO die in 2018 is gerealiseerd.
tot een economisch belangrijk gebied
een locatie waar kantoren functioneren
Daarnaast biedt het aangekondigde
en werkgelegenheidsmotor. Niet alleen
naast industriële, handels- en transport-
vertrek van Shell kansen voor nieuwe
voor de gemeente, maar voor de gehele
bedrijven.
initiatieven binnen de Plaspoelpolder.
Metropoolregio Rotterdam Den Haag
Verplaatsing
(MRDH-regio). Het is ook één van de
hiermee mogelijk worden gemaakt. De
oudere bedrijventerreinen.
van
bedrijvigheid
kan
De ruimtelijke hoofdstructuur
grote kantoren van Shell worden in de
Kenmerkend voor de Plaspoelpolder is
toekomst ofwel getransformeerd naar
In het kader van een werkverschaffings-
een sterke ruimtelijke hoofdstructuur,
woningen of er worden bedrijfsverza-
project werd in de jaren ‘30 de eerste
waarbinnen diverse deelgebieden te
melgebouwen van gemaakt. Het conve-
aanzet gegeven tot de aanleg van de
onderscheiden zijn. De opzet is ortho-
nant waarin Shell en de gemeente Rijs-
Rijswijkse haven. De basis voor het
gonaal en opgebouwd uit een raam-
wijk afspraken hebben vastgelegd biedt
‘echte’ bedrijventerrein Plaspoelpolder
werk van gedifferentieerde randen met
kansen voor organische verplaatsingen
werd gelegd in 1953. Tot 1960 vestig-
een dynamisch middengebied. De ran-
van bedrijven elders in de Plaspoelpol-
den meerdere ondernemingen zich op
den profileren zich naar hun omgeving:
der.
het bedrijventerrein. De komst van het
een regionale en nationale uitstraling
onderzoeksinstituut van Shell werkte
naar de A4, de spoorzone als verbin-
Verder staan voor de komende jaren
als katalysator: niet lang hierna volgden
ding met het stationsgebied, de verbor-
verschillende transities op de rol, voor-
ondernemingen als Philips, Agfa, Mar-
gen kwaliteiten van de Haven en Delftse
namelijk initiatieven vanuit de markt. In
tini Rosso, het European Patent Office,
Vlietzone en de rand aan de Sir Winston
het Havengebied zijn dat bijvoorbeeld
het ANP, het Rijksbedrijvencentrum en
Churchilllaan als overgangsgebied naar
de transformatie van een kantoorge-
beveiligingsbedrijf Securitas. Daarmee
de woongebieden van Rijswijk.
bouw door Steenvlinder tot 62 kluskavel
groeide het gebied in de jaren zestig en
Binnen deze ‘omlijsting’ ligt een struc-
appartementen. Daarnaast is het deel
zeventig van de vorige eeuw uit tot één
tuur die bestaat uit een ringweg, in de
van het Havengebied bij de landtong
van de eerste grote bedrijventerreinen
vorm van een stadsstraat met open-
deels herontwikkeld, waarbij, in de vorm
in zijn soort. Vanaf de tweede helft van
baar-vervoersverbindingen. Deze stad-
van Harbour Village, nieuwe flexibele
de jaren ‘70 tot en met omstreeks 2006
straat dient als gebiedsontsluiting voor
en duurzame bedrijfsunits zijn gereali-
hebben was er een sterke opkomst van
de Plaspoelpolder en verbindt het ge-
seerd. De diverse transformatieplannen
het kantoorgebonden werken te zien.
bied met de A4 en met de overige delen
van bestaand vastgoed in het gebied
Vele decennia aan historie zijn tastbaar
van Rijswijk. De percelen aan deze ont-
zijn in de planvorming geïncorporeerd.
en zichtbaar in het gebied, met varia-
sluitingsstructuur onderscheiden zich
Uitgangspunt is dat eventuele uitbrei-
bele bouwstijlen, materialen en type
van het achtergelegen middengebied
dingen en optoppingen van bestaande
gebouwen.
door grotere kavelmaten, forsere bouw-
gebouwen zoveel mogelijk in lijn met
massa en afwijkende geveloriëntatie.
dit toetsingskader worden uitgevoerd.
De Plaspoelpolder maakte op deze
De ruimtelijke structuur van het centrale
Op deze manier is ook de herontwik-
manier deel uit van de grootschalige
deel wordt versterkt door een groen-
keling van het Sijthoffgebouw tot hotel
naoorlogse groei van de gemeente Rijs-
blauw assenkruis van lanen en singels,
door Statenproject Development als
wijk en kan gezien worden als een sym-
dat het middengebied een sterke sa-
vaststaand gegeven in de plannen op-
bool voor de Rijswijkse economische
menhang geeft.
genomen.
11
Het Havenkwartier in beweging Ruimtelijk kader Havengebied Plaspoelpolder
GEMEENTE RIJSWIJK ONTWIKKELKADER HAVENKWARTIER VERSIE 02-02-2021
Bijlage 1 |
32
DEN HAAG HS
Den Haag Amsterdam
Leiden Amsterdam
DEN HAAG MOERWIJK
A4
Oud Rijswijk
1,5km
Den Haag
1km
Wateringen
Wateringen
500m
Ypenburg
A4
HAVENGEBIED PLASPOELPOLDER
Winkelcentrum In de Boogaard
RIJSWIJK
ETALAGEZONE PLASPOELPOLDER TE WERVE A13
VLIETZONE
Wateringen Delft Rotterdam
Delft
A4
A4
Delft Rotterdam
ANALYSE PLANGEBIED, SCHAAL RIJSWIJK
GEMEENTE RIJSWIJK ONTWIKKELKADER HAVENKWARTIER VERSIE 02-02-2021 12
Delft Rotterdam
Bijlage 1 |
33
RUIMTELIJKE KENMERKEN VAN RIJSWIJK: Plaspoelpolder, onderdeel van het
projecten die recent in Rijswijk tot stand
groene Rijswijk
zijn gebracht, vandaag de dag worden
De
onlosmakelijk
gerealiseerd of voor de nabije toekomst
onderdeel van de ontwikkelingen die
Plaspoelpolder
is
nog op stapel staan.’ Aldus burge-
Rijswijk hebben gevormd tot wat het nu
meester Roscam Abbing in ‘Geschiede-
is. ‘De afgelopen 50 jaar is het karakter
nis van Rijswijk’ (1997).
van de gemeente Rijswijk drastisch veranderd. Vele eeuwen lang was Rijswijk
Na de tweede wereldoorlog was er
een rustieke en lommerrijke dorpsge-
sprake van woningnood en werd Rijs-
meenschap, waar het merendeel van
wijk flink uitgebreid. Dit was niet alleen
de bewoners zijn inkomen vergaarde
voor de Rijswijkse behoefte, maar was
in de agrarische sector. Door de ver-
in het belang voor de gehele regio. Bur-
stedelijking is veel van het voormalig
gemeester A.Th. Bogaardt trad aan in
dorpskarakter verloren gegaan. Daar-
1950 en zorgde ervoor dat Rijswijk niet
voor kwam evenwel een nieuwe identi-
werd ingelijfd door de stad Den Haag,
teit in de plaats: die van een moderne
waar het woningtekort ook nijpend was.
en voortdurend expanderende middel-
Hij ging ervan uit dat met een snelle
grote gemeente. Hierbij kan gewezen
groei van Rijswijk, de zelfstandigheid
worden op de vele grootschalige bouw-
van de gemeente zeker gesteld kon
• Hiërarchisch stratenpatroon • Stempelstructuur bouwblokken Iedere wijk een centrum met voorzieningen, gekoppeld aan openbaar • groen en ontsluiting • Openheid • Groene zones • Eerste hoogbouw van Rijswijk in Plaspoelpolder • Hoogbouw langs hoofdwegen
worden. Onder zijn twintigjarig bestuur is een gedeelte van het oude dorp gesloopt en heeft er grootschalige nieuwbouw plaatsgevonden binnen, maar vooral buiten de historische kern van Rijswijk. Er werden 15.000 woningen gebouwd, waarmee het aantal inwoners verdubbelde tot ca. 54.000. Veel van deze wijken zijn gerealiseerd volgens de CIAM gedachte; het ideaal dat elke woning de beschikking moet hebben over licht, lucht en ruimte. Op dit moment staat de stad aan de vooravond van grote ontwikkelingen. Met het behoud van het goede en groene karakter van Rijswijk zal de stad groeien (Rijswijk Buiten), transformeren en plaatselijk verdichten (omgeving In de Bogaard en Stationsgebied). De Plaspoelpolder in het algemeen en het Havenkwartier in het bijzonder kunnen een eigen bijdrage leveren de zich ontwikkelende stad.
KARAKTERISTIEKE BREDE EN GROENE WEGEN IN RIJSWIJK
Het Havenkwartier in beweging Ruimtelijk kader Havengebied Plaspoelpolder
GEMEENTE RIJSWIJK ONTWIKKELKADER HAVENKWARTIER VERSIE 02-02-2021
13
Bijlage 1 |
34
2
Ruimtelijke ambities De ambitie is om het Havenkwartier door te ontwikkelen tot een aantrekkelijk gemengd en duurzaam stedelijk gebied. Goed ontsloten en goed verbonden met de omgeving, passend bij Rijswijk. Een plek waar werken, wonen en recreeren hand in hand gaan. Waar de buitenruimte een hoogwaardige uitstraling heeft die bijdraagt aan de samenhang van het gebied en die diversiteit mogelijk maakt. In dit hoofdstuk worden de ruimtelijke aspecten van deze ambitie vertaald op vier schaalniveaus; de regio, Rijswijk als geheel, de Plaspoelpolder en tenslotte op de schaal van het Havenkwartier zelf.
GEMEENTE RIJSWIJK ONTWIKKELKADER HAVENKWARTIER VERSIE 02-02-2021
Bijlage 1 |
35
GEMEENTE RIJSWIJK ONTWIKKELKADER HAVENKWARTIER VERSIE 02-02-2021
Bijlage 1 |
36
wuobghistorische ooh ehcsirohoogbouw tsih wuobgooh MCIAM AIC hoogbouw
wu uo ob bg ghistorische oo oh hM eCIAM hAcIsCirohoogbouw tsih hoogbouw w o historische hoogbouw
wuobgooh MCIAM AIC hoogbouw CIAM hoogbouw - 21 -