Woonvisie Ridderkerk 2021-2026.pdf

Deze spoedzoekers komen vaak niet in aanmerking voor een sociale huurwoning. Zij hebben daar onvoldoende inschrijfduur voor opgebouwd, voldoen niet aan de criteria voor een urgentieverklaring of vallen niet onder de hoede van een zorgpartij. Vaak kunnen zij ook geen vrije sectorhuurwoning of koopwoning betalen. Ze vallen dus tussen wal en schip. Wij willen in de Samenwerkingstafel met partijen de mogelijkheden verkennen voor de realisatie van een woonvoorziening voor spoedzoekers. De huisvesting van statushouders is een taak van de gemeente, die alleen in samenwerking met en met woningen van Wooncompas gerealiseerd kan worden. De gemeente en Wooncompas stemmen de huisvesting van de aan Ridderkerk toebedeelde vergunninghouders af. De gemeente coördineert de begeleiding van de vergunninghouders naar zelfredzaamheid, al dan niet via Vluchtelingenwerk. De gemeente, Wooncompas, Vluchtelingenwerk en Progressie werken samen aan integratie in de wijk.

597.100 | Woonvisie Ridderkerk 2021-2026

25

5.3 Wat gaan we doen •

We hanteren een indicatief woningbouwprogramma. Deze passen we toe op de strategische locaties. Maar ook voor kleinere projecten bezien we of dit woningbouwprogramma mogelijk is;

•

Met de corporaties stellen we een Herstructureringsprogramma op voor de komende 10 jaar;

•

We maken aanvullende of nieuwe prestatieafspraken met de corporatie(s) en huurdersorganisaties;

•

We voeren een doelgroepenverordening en zelfbewoningsplicht in;

•

We voeren een kosten-batenanalyse uit voor de inzet van aanvullend instrumentarium, waaronder een terugkoopconstructie;

•

We hanteren een kwalitatief afwegingskader voor woningbouwinitiatieven (zie hoofdstuk 9);

•

We onderzoeken de mogelijkheid voor het invoeren van een registratieplicht voor arbeidsmigranten;

•

We verkennen de mogelijkheden van een voorziening voor spoedzoekers.

597.100 | Woonvisie Ridderkerk 2021-2026

26

6 Thema 3: Duurzame woningvoorraad 6.1 Onze ambitie Onze ambitie is om in 2050 ongeveer 20.000 woningen aardgasvrij te hebben gemaakt. Dit noemen we de warmtetransitie. In dit hoofdstuk beschrijven de stappen die nodig zijn om deze ambitie te kunnen halen. We moeten nu al stappen zetten om woningen aan te passen voor nieuwe warmtebronnen. Er ligt dus een belangrijke opgave voor de aanpak van de bestaande woningvoorraad in Ridderkerk: het verlagen van het energieverbruik, het isoleren van woningen, het plaatsen van zonnepanelen, naar aardgasvrij wonen. In 2021 starten we met het opstellen van de eerste wijkplannen, te beginnen bij Bolnes. Dit neemt zo’n 2 tot 3 jaar in beslag. Vanaf 2030 zijn de eerste wijken aardgasvrij.

6.2 De opgaven Woningen en gebouwen “transitiegereed” maken Door herstructurering en transformatie kan de kwaliteit van woningvoorraad en woonomgeving in een aantal wijken sterk verbeteren. Het grootste gedeelte van onze huidige woningvoorraad is voor 1960 gebouwd. Deze woningen zijn over het algemeen minder goed geïsoleerd. Ruim 75% van de woningvoorraad heeft een energielabel C of lager. De Isolatie: win-win in meer opzichten mogelijkheden om door ingrepen energie te besparen zijn • Energiebesparing, voorkómen energiedaardoor groot. Het doel uit onze Klimaatvisie is om 30% te armoede; • Lagere energierekening (betaalbaarbesparen op het huidige energieverbruik. Naast isoleren zorgt heid); het plaatsen van zonnepanelen voor een besparing. En met • Meer comfort. beide maatregelen kunnen woning- en vastgoedeigenaren nu al aan de slag.

Stimuleren energiezuinig gedrag en bewustwording De energietransitie is veel meer dan een technische transitie. Het perspectief is breder. Het is niet alleen een kwestie van woning- en gebouwaanpassingen, maar ook van klimaatadaptie, circulair bouwen en wonen en betaalbaarheid. Minstens zo belangrijk zijn de vraagstukken op sociaal vlak. Het succes en slagen van de energietransitie staat of valt met het draagvlak en acceptatie in de samenleving. We staan daarom niet alleen voor een technologische omslag, maar ook een sociale omslag. Daarbij is de betrokkenheid van bewoners een cruciale factor. Communicatie en participatie met inwoners is daarom cruciaal. We kijken ook naar zogenaamde koppelkansen: als we technisch aan de slag gaan, kijken we ook of tegelijkertijd de leefbaarheid verbeterd kan worden. Voor de bestaande woningvoorraad is ook aandacht voor het stimuleren van energiezuinig gedrag en bewustwording. Dit doen we door goed te communiceren en door in te zetten op transparante mogelijkheden tot financiering. In de Klimaatvisie is een apart budget opgenomen voor de verdere ontwikkeling van financiële arrangementen. We zetten energiecoaches in. Energiecoaches zijn betaalde krachten die komen uit een uitkeringssituatie en zijn opgeleid tot energiecoach. Om weer werkervaring op te doen en mogelijkerwijs door te groeien in de

597.100 | Woonvisie Ridderkerk 2021-2026

27

energietransitie branche. Ze geven gratis advies over hoe je energie kunt besparen: vooral door kleine maatregelen te nemen en je gedrag aan te passen. Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) zijn hierbij een aandachtpunt. Het verduurzamen van een VvE is niet eenvoudig. Verduurzaming betekent meestal: investeringen doen. En dan is geld en draagvlak nodig bij de VvE. Dit vraagt daarom om een aparte aanpak. We willen dat het verduurzamen van woningen voor iedereen mogelijk is en dat de totale kosten voor de transitie zo laag mogelijk zijn. Kosten en baten moeten op een eerlijke manier verdeeld worden. Betaalbare woonlasten en het behoud of de verbetering van wooncomfort staan daarbij voorop.

Wijkplannen maken met woningcorporaties en andere stakeholders Nu de Warmtevisie is vastgesteld wordt de aanpak uitgerold in de verschillende wijken van Ridderkerk. In de wijken Bolnes, Oost, West, Centrum, Drievliet en Slikkerveer ligt een lokaal warmtenet voor de hand. Vanwege de nabijheid van de industrie in het havengebied, maar ook vanwege de aanwezigheid van veel oppervlakte water in de omgeving. Bolnes is de meest logische wijk om te starten, omdat het relatief dichtbij de Rotterdamse warmteleiding ligt. Ook heeft Wooncompas er relatief veel bezit. Een kansrijke wijk om aan de slag te gaan samen met Wooncompas, inwoners en andere betrokkenen. Voor de wijk Bolnes starten we met het opstellen van een wijkplan. Dit is in lijn met het nationaal Klimaatakkoord, waarin staat dat de gemeenteraad in ‘uitvoeringsplannen op wijkniveau’ de keuze voor de aardgasvrije energie-infrastructuur maakt. In het wijkplan landt hiermee de ambitie voor de wijk, de keuze voor een alternatieve infrastructuur en een planning en stappenplan. We gaan aan de slag langs twee sporen: • Energiebesparing (zie hiervoor); • Aardgasvrij: komende 2-3 jaar wijkplan maken met woningcorporaties en overleggroep (met onder andere woningeigenaren). Ook werken we aan klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen. We gaan een uitvoeringsplan maken en brengen koppelkansen in beeld.

6.3 Wat gaan we doen •

We maken wijkplannen, samen met Wooncompas, bewoners en andere betrokkenen, te beginnen bij Bolnes;

•

We zetten in op transparante mogelijkheden tot financiering, zowel vanuit de markt als vanuit de overheid. Zo zetten we beschikbare subsidieregelingen in ter stimulering van energiebesparing (bijv. de Regeling Reductie Energiegebruik Woningensubsidie (RREW);

•

We werken aan bewustwording bij onze inwoners door inzet van bijvoorbeeld energiecoaches, collectieve inkoopacties, Duurzame Huizen Route en Duurzaamheidsweek;

•

We zetten de WoonWijzerWinkel in als gemeentelijk energieloket waar inwoners terecht kunnen voor (maat)werkadvies voor verduurzaming van de woning;

•

We gaan met onze stakeholders (waaronder de woningcorporaties) in gesprek over klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen. We werken aan een uitvoeringsplan en brengen de koppelkansen in beeld.

Deze opsomming bevat niet alle acties en plannen die in het kader van duurzaamheidsbeleid worden ondernomen. Dat voert te ver voor deze Woonvisie en is onderdeel van duurzaamheidsbeleid.

597.100 | Woonvisie Ridderkerk 2021-2026

28

7 Thema 4: Wonen en zorg 7.1 Onze ambitie Wij willen dat alle inwoners in een veilige thuissituatie kunnen leven. Mensen met een zorgvraag kunnen op de plek waar zij een (sociale) binding mee hebben lang zelfstandig thuis wonen. Daarvoor is er in alle wijken een naar zorgdoelgroepen gevarieerd woonaanbod. Bijvoorbeeld geclusterde woonvormen voor ouderen of voor mensen met een verstandelijke beperking en voor mensen met een psychiatrische achtergrond. Er zijn ook mogelijkheden voor uitstroom uit een intramurale voorziening naar een zo gewoon mogelijke woonsituatie.

7.2 De opgaven De woon-zorgopgave voor verschillende doelgroepen in beeld Onze woningvoorraad vraagt aanpassing zodat mensen met een zorgvraag langer zelfstandig wonen. Daarnaast blijft ook een groep mensen met een zware zorgvraag bestaan. Voor hen blijft er in de toekomst behoefte aan verpleeghuiscapaciteit of een beschermd wonen-voorziening. Daarmee staat Nederland (en dus ook de gemeente Ridderkerk) voor een grote woonzorgopgave voor de komende jaren. De Landelijke Taskforce Wonen en Zorg heeft daarom als doel gesteld dat alle gemeenten in 2021 de behoefte aan wonen met zorg hebben geïnventariseerd en op basis daarvan een Woonzorgvisie hebben opgesteld. In deze Woonvisie schetsen we de ontwikkeling van de verschillende doelgroepen in de komende jaren. Let op: dit is dus de verwachte toename van het aantal mensen, op basis van de bevolkingsontwikkeling in de toekomst. Dit is dus niet de nieuwbouwopgave. De huidige woningvoorraad kan daar mogelijk voor een goed deel in voorzien. Intramurale woonvormen vallen daarnaast buiten de nieuwbouwopgave die we in hoofdstuk 4 hebben geformuleerd. Dit zijn namelijk onzelfstandige woonruimten. In een vervolgproces willen we in nauw overleg met onze stakeholders verkennen in hoeverre bestaand vastgoed hierin al voorziet en wat dan nog in nieuwbouw of transformatie nodig is.

Behoefte aan woonvormen voor ouderen De grootste opgave betreft de ontwikkeling van de Behoefte tot 2030 van ouderen ten opzichte van behoefte aan verschillende woonvormen voor 2021: ouderen. Eerst is het goed om te beseffen dat • regulier wonen: + 700 ouderen vaak prima wonen waar zij nu wonen. Als ze • geclusterd wonen: + 500 al willen verhuizen zijn er de nodige belemmeringen. • intramuraal SOM: + 30 Bij verhuizing kan het bijvoorbeeld zo zijn dat ze voor • intramuraal PG: + 60 veel hogere maandlasten komen te staan. Omdat ze nu lage woonlasten hebben: de hypotheek is gedeeltelijk of geheel afgelost, of de huidige huur is relatief laag. Om verhuizing te stimuleren, willen we

597.100 | Woonvisie Ridderkerk 2021-2026

29

onderzoeken welke maatregelen mogelijk zijn om doorstroming van ouderen te bevorderen (bijvoorbeeld door matiging huursprong als men een sociale huurwoning achterlaat, of door het bieden van informatie en bevorderen bewustwording met behulp van een wooncoach c.q. doorstroommakelaar). Wooncompas werkt al met een seniorenmakelaar voor de sociale huursector.

Behoefte tot 2030 van mensen met een beperking ten opzichte van 2021: VG • Gespikkeld wonen: + 20 • Geclusterd wonen: + 50 LG • Gespikkeld wonen: + 1 • Geclusterd wonen: +10 Mobiliteitsbeperking • Rollatorgeschikt: + 330 • Rolstoelgeschikt: + 30

Voor ouderen zijn verschillende woonvormen te onderscheiden: • De meeste ouderen hebben behoefte aan een gewone woning met alle basisvoorzieningen gelijkvloers en een goede toegankelijkheid. Dit noemen we levensloopgeschikte woningen; • Er is een groeiende behoefte aan verschillende vormen van geclusterd wonen (extramuraal, denk aan seniorenwoning in complex, serviceflat, hofjeswonen, aanleunwoning); • Ook de behoefte aan intramurale woonvormen met 24-uurs zorg groeit. Zowel voor somatische (SOM) en psychogeriatrische zorg (PG) in verpleeghuis, als voor kleinschalig wonen dementie, waar psychogeriatrische zorg gegeven kan worden.

Dak- en thuisloosheid: Maatschappelijke opvang Maatschappelijke opvang (MO) is nu nog een taak van centrumgemeente Rotterdam. Wel is het de bedoeling dat afspraken worden gemaakt over spreiding van de opvang (decentralisatie). Deze is echter uitgesteld met vier jaar. In onze regio is MO nog niet gedecentraliseerd. Maar als dit wel gaat gebeuren, dan heeft dat zeker invloed op het wonen en de dienstverlening. Er ligt wel een opdracht van het ministerie om in 2021 het aantal dak- en thuislozen te verminderen. Dat is gericht op situaties waarin het onwenselijk is om hen aan te melden bij MO in de centrumgemeente. We moeten dan een beter beeld krijgen van de woonzorgbehoefte en op welke manier opname in MO kan worden voorkomen. In Ridderkerk gaat het om een beperkt aantal casussen per jaar waarin dat mogelijk is. Daar waar dat niet mogelijk is moet een beroep gedaan worden op de specialistische voorzieningen in de centrumgemeente.

Beschermd Wonen Het doel van Beschermd Wonen (BW) is mensen met Behoefte BW in Ridderkerk (voorlopige een psychische kwetsbaarheid zoveel mogelijk in de inschatting): wijken te ondersteunen. Vanaf 2021 richt de opgave • Aantal plekken BW: 45-50 inwoners zich vooral op mensen die in staat zijn te wonen in • Uitstroom met urgentie/begeleiding: ‘gewone’ zelfstandige woonvormen, misschien met jaarlijks 5-10 woningen enige begeleiding. Een overgang van beschermd wonen naar beschermd thuis. Voorwaarden voor deze overgang is een goede begeleiding en continuïteit van de zorg na uitstroom. Toch blijven ook intramurale plekken nodig. In de regio worden hiervoor nieuwe woonzorgvarianten ontwikkeld. Denk aan Housing First en tussenvoorzieningen, waaronder trainingshuizen. Nieuwe varianten worden opgenomen in het nieuwe regionale Beleidsplan BW en MO 2022 en verder.

Mensen met verstandelijke, lichamelijke en mobiliteitsbeperkingen Er is blijvend aandacht nodig voor mensen: • Met een verstandelijke beperking (VG);

597.100 | Woonvisie Ridderkerk 2021-2026

30

• Met een lichamelijke beperking (LG), en; • Met mobiliteitsbeperking (afhankelijk van rollator of rolstoel). De behoefte aan een specifieke woonvorm binnen deze doelgroep hangt af van de beperking. Er is vooral groei van mensen met een mobiliteitsbeperking.

Het vervolg: opgave in samenwerking oppakken Wij willen goede regie voeren op deze uitdagende opgaven. Maar wij kunnen het beslist niet alleen. Daarvoor is een intensieve samenwerking met betrokken partijen voor nodig: waaronder in ieder geval onze zorginstellingen, welzijnsstichtingen, ouderenvertegenwoordigers en corporaties. We moeten goed met elkaar in gesprek gaan. Daarvoor richten we een Samenwerkingstafel Wonen en Zorg op. Samen maken we een Lokaal Actieplan Wonen-Zorg. Doel is om met elkaar de opgaven voor bestaande woningen en vastgoed en benodigde nieuwbouw scherp te krijgen. En op basis van die opgave concrete afspraken maken over taken en verantwoordelijkheden.

7.3 Wat gaan we doen • • • • •

Samen met Wooncompas verkennen we aanvullende maatregelen om doorstroming van ouderen te faciliteren. Hierover hebben we ook prestatieafspraken gemaakt; We brengen het bestaande zorgaanbod (instellingen en extramurale woonvormen) in kaart en bepalen wat aanvullend nodig is om in de toekomstige behoefte te voorzien; Op basis daarvan maken we in 2021 samen met onze partners een Lokaal Actieplan Wonen-Zorg; We richten een Samenwerkingstafel Wonen en Zorg op. In dit overleg werken we samen aan de woonopgave en een optimale infrastructuur voor wonen en zorg; We maken aanvullende prestatieafspraken met Wooncompas en andere stakeholders over investeringen in woon-zorgconcepten en aanpassing van bestaande woningen.

597.100 | Woonvisie Ridderkerk 2021-2026

31

8 Thema 5: Leefbare wijken 8.1 Onze ambitie We hebben aantrekkelijke wijken met verschillende identiteiten en opgaven. Mensen voelen zich sterk verbonden aan de eigen wijk. Dit is tijdens de gesprekken met inwoners en stakeholders duidelijk geworden. We sluiten onze ogen niet voor knelpunten. Zo staat de leefbaarheid soms onder druk, bijvoorbeeld door een snel wijzigende samenstelling van de bevolking. En vanzelfsprekend zijn voorzieningen belangrijk (detailhandel, sport- en speelvoorzieningen, zorg- en welzijnsvoorzieningen). Wij richten de focus in deze Woonvisie op de kwaliteit van wonen en leven in onze wijken. Per wijk verschilt dat, maar rode draad is: levensloopgeschikte wijken, opgave voor herstructurering, verduurzaming, meer variatie voor jong en oud en oog voor een gezonde en veilige leefomgeving.

Wijkindeling Ridderkerk

Het is duidelijk dat er ook een nadrukkelijke opdracht ligt om de leefbaarheid van wijken te bevorderen. We hebben dat als gemeente, Wooncompas en samenleving in gezamenlijkheid continu op de agenda staan om knelpunten op te lossen en kansen te benutten. We hebben hierover het convenant Samenwerking leefbaarheid in de wijken Ridderkerk 2020 - 2023 afgesloten met Wooncompas, politie en Facet. Ons doel is dat het niveau van de leefbaarheid in de wijken in 2023 minimaal gelijk of beter is dan het niveau in 2019.

8.2 De opgaven In bijlage 3 is een uitgebreidere beschrijving van de wijken met meer gegevens opgenomen. In deze paragraaf beperken we ons tot de opgaven die we in het kader van deze Woonvisie zien. Bij de actualisatie van de wijkprogramma’s worden de uitgangspunten van deze Woonvisie verder uitgewerkt per wijk.

Centrum Verbeteren kwaliteit van bestaande woningen Het centrum is de wijk waarin de meeste voorzieningen van Ridderkerk liggen. Het kent vooral compacte bebouwing in de vorm van winkels en appartementen. In het wijkontwikkelingsprogramma wordt geconstateerd dat de kwaliteit van de woningvoorraad aandacht vraagt. Veel woningen voldoen niet meer aan de eisen van vandaag en morgen. Ook constateert het Wijkoverleg, dat er relatief veel kwetsbare mensen in het centrum wonen. Dit speelt met name rond de Koninginneweg. Meer differentiatie in de woningvoorraad is gewenst. De in gang gezette herstructurering zal verder worden doorgezet. Hierbij moet aandacht zijn voor voldoende sociale huurwoningen en betaalbare verduurzaming.

597.100 | Woonvisie Ridderkerk 2021-2026

32

Voor de verduurzaming van de woningvoorraad zal op termijn een wijkplan worden opgesteld (Warmtevisie). In de verdere uitwerking van Omgevingsvisie, Omgevingsplannen en Gebiedsprogramma’s zullen omgevingswaarden voor gezondheid en veiligheid worden opgenomen. Versterking centrumfunctie Woningbouw in het centrum biedt kansen: het Ontwikkelperspectief Centrum 2035 geeft dat duidelijk aan. Met meer woningen kan het centrum meer gebruiks- en belevingswaarde krijgen. Het toevoegen van woningen kan op de verdiepingen van gebouwen of doorwinkelruimtes in de aanloopstraten te transformeren naar wonen. Met meer bewoners komen er ook meer (potentiële) bezoekers voor winkels in het centrum. Dat maakt het centrum levendiger en daardoor ook (sociaal) veiliger. Woningbouwprogramma: kansen voor senioren, starters, ook voor mensen met hogere inkomens Het Wijkoverleg stelt dat er kansen liggen voor het huisvesten van senioren en starters. Daar richten wij ons op voor plannen in het centrum. Ook vormen van geclusterd wonen voor ouderen zijn kansrijk. Het bouwen van middeldure en dure huur- en koopwoningen biedt daarnaast kansen om een draagkrachtige doelgroep te huisvesten. Dit draagt bij aan de financiële draagkracht van het centrum en de winkels. Gewenste ontwikkeling Centrum •

Vergroten variatie in de woningvoorraad;

•

Herstructurering voortzetten, met oog voor voldoende sociale huurwoningen en betaalbare verduurzaming;

•

Verduurzaming woningvoorraad: wijkplan opstellen;

•

Gezondheid en veiligheid op de agenda (omgevingswaarden in Omgevingsvisie, -plannen en Gebiedsplannen);

•

Kansen voor uitbreiding woningvoorraad benutten, met een gevarieerd programma voor senioren, starters en duurdere woningen voor draagkrachtige doelgroep.

Drievliet en Het Zand Twee gezichten Drievliet en Het Zand verschillen sterk van elkaar. Drievliet is een typische ‘bloemkoolwijk’ uit de jaren ’70 en ’80. Er is veel zorgvastgoed aanwezig in de wijk, wat een aantrekkingskracht op ouderen uit heel Ridderkerk heeft. Voorzieningen zijn er in Drievliet alleen rondom het winkelcentrum. Drievliet zal sterk vergrijzen. De wijk kent een relatief sterke instroom van sociaaleconomisch zwakkere huishoudens. Het Zand is een relatief jonge wijk die vanaf de jaren ’90 tot ontwikkeling kwam en nog steeds wordt ontwikkeld. Kansen voor grondgebonden gelijkvloerse woningen, betaalbare en dure koop Drievliet vergrijst sterk. Er liggen kansen voor de doorstroming van ouderen door toevoeging van grondgebonden gelijkvloerse woningen, nabij voorzieningen. Ook liggen er kansen voor nieuwe geclusterde woonvormen voor ouderen. Het is wel belangrijk om een goede balans te bewaren tussen zorgbehoevenden en ‘andere’ inwoners. Zorgaanbod moet goed gespreid zijn over de wijken van Ridderkerk. We werken aan een goede mix door ook betaalbare en duurdere koopwoningen toe te voegen. Wijkaanpak Drievliet Het Zand is een nieuwe wijk en al gedeeltelijk zonder aardgas. Nieuwbouw in de wijk wordt voortgezet. Voor Drievliet is het belangrijke de focus te richten op verbetering van de leefkwaliteit (vergroening

597.100 | Woonvisie Ridderkerk 2021-2026

33

openbare ruimte, klimaatadaptatie), sociale opbouw en samenhang. Ook is verduurzaming van de woningvoorraad aan de orde. Er ligt een grote opgave om bestaande woningen te isoleren en van het gas af te halen: betaalbare, schone en veilige energievoorziening. Op termijn is het belangrijk om een wijkplan op te stellen in het kader van de warmtetransitie. Ook de thema’s gezondheid en veiligheid verdienen aandacht. In de uitwerking van de Omgevingsvisie, Omgevingsplannen en Gebiedsprogramma’s worden hiervoor omgevingswaarden opgenomen.

Gewenste ontwikkeling Drievliet en Het Zand •

Drievliet: - Bouwen voor senioren (grondgebonden, gelijkvloers), waaronder geclusterde woonvormen; - Oog voor goede balans tussen zorgbehoevenden en ‘andere’ inwoners; - Mix door ook betaalbare en duurdere koopwoningen toe te voegen; - Focus op leefkwaliteit, sociale opbouw en samenhang; - Verduurzaming woningvoorraad, opstellen wijkplan, aandacht voor thema’s gezondheid en veiligheid.

•

Het Zand: nieuwbouw voortzetten;

•

Gezondheid en veiligheid op de agenda (omgevingswaarden in Omgevingsvisie, -plannen en Gebiedsplannen).

Oost Aandacht voor leefbaarheid Oost verandert door de wijzigende samenstelling van de bevolking. De leefbaarheid verdient aandacht, samen met bewoners: de sociale cohesie neemt af, schoon-heel-veilig staat onder druk. In Oost is aandacht nodig voor verduurzaming en klimaatadaptatie (vergroening van de leefomgeving, vooral bij particulieren). Eenzaamheid onder ouderen punt van aandacht, inzet op woningen voor ouderen en starters In de toekomst zal de wijk verder vergrijzen. In het Wijkprogramma voor Oost wordt op verschillende onderwerpen ingezet, waarvan een deel betrekking heeft op ‘wonen’. In Oost moet ontmoeting tussen verschillende groepen (jong en oud) sterker gestimuleerd worden. Ook is specifiek aandacht nodig voor kennismaking met nieuwe bewoners. Het aanbod van woonruimte is nog onvoldoende afgestemd op de vraag onder senioren. Er liggen kansen voor doorstroming van ouderen door toevoeging van gelijkvloerse woningen nabij voorzieningen. Ook moet gedacht worden aan nieuwe woonvormen voor ouderen (collectief, geclusterd). Voor een goede mix is ook toevoeging van woningen voor starters belangrijk (met name goedkope koop). In Oost is het verder van belang de wijk verder te vergroenen: in het kader van leefbaarheid, maar ook met het oog op klimaatadaptatie. Gezondheid, veiligheid, wijkplan aardgasvrij Ook de thema’s gezondheid en veiligheid verdienen aandacht.

In de uitwerking van de Omgevingsvisie, Omgevingsplannen en Gebiedsprogramma’s worden hiervoor omgevingswaarden opgenomen. Op termijn is het ook in Oost belangrijk om een wijkplan op te stellen in het kader van de warmtetransitie.

597.100 | Woonvisie Ridderkerk 2021-2026

34

Gewenste ontwikkeling Oost •

Focus op leefbaarheid: sociale cohesie neemt af, schoon-heel-veilig onder druk;

•

Ontmoeting stimuleren;

•

Aandacht voor kennismaking oude en nieuwe bewoners;

•

Woningaanbod verruimen voor senioren (gelijkvloers nabij voorzieningen, ook collectieve en geclusterde woonvormen);

•

Woningen voor starters toevoegen (met name goedkope koop);

•

Gezondheid en veiligheid op de agenda (omgevingswaarden in Omgevingsvisie, -plannen en Gebiedsplannen);

•

Op termijn Wijkplan opstellen.

Oostendam Dorps karakter, hechte gemeenschap, weinig ruimte voor ontwikkeling Oostendam is een apart gelegen wijk, met een klein aantal inwoners. Het heeft een dorps karakter, gelegen in een mooi polderlandschap en natuurgebied langs de Waal. Oostendam kent een hechte gemeenschap, met een sterke mate van sociale controle en contact. Handhaven aantrekkelijk dorp, verduurzaming voortzetten, wellicht beperkte nieuwbouw Door de ligging van Oostendam is er weinig tot geen ruimte voor ontwikkeling. Ruimtegebrek speelt een grote rol: Oostendam zit klem tussen de Waal en de A15. De focus ligt op handhaving van het fraaie dorp en het bevorderen van sociale cohesie. Wooncompas werkt aan verduurzaming van haar woningen, door ze te verbouwen tot nul-op-de-meter-woningen. Maar ook de aanpak van de particuliere voorraad is belangrijk. Op termijn wordt ook voor Oostendam gewerkt aan een wijkplan in het kader van de warmtetransitie. Het is wenselijk om senioren zo lang mogelijk in hun netwerk van de wijk te laten wonen (door ambulante ondersteuning indien dat nodig is). Voor jongeren zouden goedkope koopwoningen passend zijn. Afhankelijk van de ruimtelijke mogelijkheden kan gedacht worden aan een kleinschalige combinatie van jongeren en ouderen, wellicht in de vorm van een hofje. Gewenste ontwikkeling Oostendam •

Handhaven aantrekkelijk dorp, bevorderen sociale cohesie;

•

Verduurzaming sociale huurwoningen en particuliere voorraad belangrijke opgave;

•

Focus op senioren (ondersteuning zelfstandig thuis blijven wonen) en jongeren: hofje?

Bolnes Grote verschillen binnen de wijk Binnen Bolnes zijn de verschillen groot: er zijn flats uit jaren ’60 en ’70, dure koopwoningen uit de jaren ’90, kleine corporatiewoningen uit het begin van de 20e eeuw. En er is oude industrie langs de rivier. Bolnes heeft een relatief oude woningvoorraad. De kleine corporatiewoningen in de wijk zijn populair, maar deze moeten wel opgeknapt worden.

597.100 | Woonvisie Ridderkerk 2021-2026

35

Wijkplan warmtetransitie, integrale aanpak Bolnes is de eerste wijk waarvoor een warmteplan wordt opgesteld (in 2021). Dit biedt kansen voor een integrale aanpak van de wijk. Immers, de opgave is ook om de verouderde woningvoorraad te vernieuwen en een grotere differentiatie te creëren in eenzijdig samengestelde delen van Bolnes. De concentratie van sociale woningbouw zou wat meer verspreid kunnen worden. Kansen voor nieuw woonmilieu, herstructurering en transformatie bedrijfspanden De Rivieroevers bieden kansen voor een geheel nieuw soort woonmilieu, met behoud van het industriële karakter. Dan is wel een goede mix nodig: van sociale huur, goedkoop/betaalbare koop voor jongeren, levensloopgeschikte woningen voor senioren (ook geclusterd wonen). Maar ook dure koopwoningen zijn nodig: voor Ridderkerkers en mensen van buiten die een dergelijk woonmilieu aantrekkelijk vinden. Met een goed, gevarieerd programma biedt woningbouw aan de Rivieroevers kansen om schuifruimte te creëren voor de herstructureringsopgave in Bolnes. Ook woningbouw op het sportpark leent dit zich voor een gevarieerd programma (inclusief sociale huur) voor jongeren, gezinnen en ouderen (hofje, geclusterde woonvormen). Daarnaast zijn er kansen voor het ombouwen van bedrijfspanden tot woningen voor jongeren en ouderen (bijvoorbeeld het rijtje bedrijven bij de Ringdijk).

Het huidige groen om de wijk wordt gezien als een belangrijke buffer. Dit zien de bewoners het liefst ook in de toekomst behouden. Naast groen is ook sporten belangrijk voor de wijk. Aandachtspunt voor de wijk is de verkeersontsluiting: verkeer beïnvloedt de leefbaarheid in de wijk. Tegelijkertijd is het van belang oog te hebben voor de behoefte aan watergebonden bedrijvigheid. Keuzes hierin worden afgewogen in de gebiedsvisie Rivieroevers. Ook de thema’s gezondheid en veiligheid verdienen aandacht. In de uitwerking van de Omgevingsvisie, Omgevingsplannen en Gebiedsprogramma’s worden hiervoor omgevingswaarden opgenomen. Gewenste ontwikkeling Bolnes •

Focus op herstructurering delen van Bolnes;

•

Eerste wijk waarvoor een Warmteplan wordt opgesteld, kans voor integrale aanpak;

•

Rivieroevers bieden kansen voor nieuw woonmilieu, met mix van sociale huur, betaalbare koop voor jongeren, levensloopgeschikte woningen voor senioren en dure koopwoningen. Dit biedt kansen voor schuifruimte voor herstructurering;

•

Ook Sportpark biedt kansen voor gevarieerd programma;

•

Kansen pakken voor transformatie van bedrijfspanden naar woningen voor jongeren en ouderen;

•

Groen blijft belangrijke buffer;

•

Gezondheid en veiligheid op de agenda (omgevingswaarden in Omgevingsvisie, -plannen en Gebiedsplannen).

Rijsoord Veel woningen toegevoegd in de jaren ’60 en ’70 De grootste toevoeging van woningen in Rijsoord hebben plaatsgevonden in de jaren ’60 en ’70 van de vorige eeuw. Het overgrote deel van de wijk bestaat uit eengezinswoningen in de koopsector. De meeste inwoners van Rijsoord zijn tevreden over huidige woonsituatie. Een deel wil echter verhuizen, het liefst in eigen wijk: Rijsoord is een echte gemeenschap. Inspelen op vergrijzing en ontgroening: nieuwbouw en aanpassing voorraad Er wonen veel gezinnen in de wijk. Maar ook Rijsoord vergrijst en ontgroent, net als een aantal andere wijken in Ridderkerk. Beschikbaarheid van aantrekkelijke eengezinswoningen in verschillende prijsklassen

597.100 | Woonvisie Ridderkerk 2021-2026

36

is van belang om een evenwichtige bevolkingssamenstelling te houden. Er zijn te weinig goedkope eengezinswoningen voor starters, en te weinig toegankelijke woningen voor ouderen. Nieuwbouw moet inspelen op doorstroming van ouderen door toevoeging van passende alternatieven binnen de wijk: een variatie aan woonvormen, waaronder geclusterd wonen voor ouderen. Kansen voor woningbouw moeten we ook benutten voor betaalbare koopwoningen voor starters. Alleen toevoeging van woningen is echter te weinig om de vergrijzing in de wijk op te vangen. Om langer zelfstandig thuis mogelijk te maken, is ook aanpassing van bestaande woningen nodig (drempels verwijderen, plaatsen traplift en dergelijke). Ook de thema’s gezondheid en veiligheid verdienen aandacht. In de uitwerking van de Omgevingsvisie, Omgevingsplannen en Gebiedsprogramma’s worden hiervoor omgevingswaarden opgenomen. Gewenste ontwikkeling Rijsoord •

Goedkope koopwoningen voor starters en geschikte woningen voor ouderen toevoegen (waaronder geclusterde woonvormen);

•

Bestaande woningen aanpassen;

•

Gezondheid en veiligheid op de agenda (omgevingswaarden in Omgevingsvisie, -plannen en Gebiedsplannen).

Slikkerveer Diverse woningvoorraad, behoud dorps karakter en leefbaarheid Slikkerveer is een wijk met veel voorzieningen. De woningvoorraad is divers, en heeft een redelijk goede kwaliteit. In Slikkerveer is sprake van saamhorigheid en gezelligheid. Het behoud van het dorpse karakter en leefbaarheid is van groot belang voor de inwoners. Levensloopgeschikte wijk, voor jong en oud Slikkerveer moet een levensloopbestendige wijk worden, waar zowel jongeren, gezinnen als ouderen naar tevredenheid wonen. Een variatie aan nieuwe woonvormen voor ouderen is nodig om deze groeiende groep te kunnen huisvesten in de eigen sociale omgeving. Daarbij moet ook gedacht worden aan geclusterde woonvormen. Starters moeten meer ruimte krijgen door het bevorderen van doorstroming. Ook nieuwbouw in hogere prijsklasse is nodig om de kwaliteit en variatie van de woningvoorraad en leefomgeving een extra impuls te geven.

Enquête Wijkoverleg: een aantal resultaten • 200 deelnemers • 60% wil verhuizen binnen 5 jaar • ruime meerderheid wil in de wijk blijven • 70% wil kopen • 60% wil eengezinswoning, 40% wil appartement De resultaten van de enquête worden nog verwerkt door het Wijkoverleg en later meegenomen in plannen voor de wijk.

Aanpak bestaande voorraad Enkele verouderde buurten worden vernieuwd: portiekwoningen zijn aan vervanging toe. De herstructurering van woningen aan de Stadhouderslaan en Hollandsestraat wordt voortgezet, gericht op passende woningen voor jong en oud. De bestaande voorraad moet worden aangepast in het kader van langer zelfstandig thuis wonen.

597.100 | Woonvisie Ridderkerk 2021-2026

37

Op termijn is het ook in Slikkerveer belangrijk om een wijkplan op te stellen in het kader van de warmtetransitie. En ook de thema’s gezondheid en veiligheid verdienen aandacht. In de uitwerking van de Omgevingsvisie, Omgevingsplan en Gebiedsprogramma’s worden hiervoor omgevingswaarden opgenomen. Gewenste ontwikkeling Slikkerveer •

Variatie aan nieuwe woonvormen voor jongeren en ouderen (waaronder geclusterde woonvormen);

•

Ook woningen toevoegen in hogere prijsklassen;

•

Herstructurering voortzetten, bestaande voorraad aanpassen voor langer zelfstandig thuis wonen;

•

Op termijn Wijkplan opstellen;

•

Gezondheid en veiligheid op de agenda (omgevingswaarden in Omgevingsvisie, -plannen en Gebiedsplannen).

West Veel appartementen, veel kleine, oudere huishoudens West bestaat voor het grootste deel uit appartementen. Er is een groot aantal éénpersoonshuishoudens in de wijk (40% van het totaal aantal huishoudens). Dat hangt samen met het grote aandeel ouderen in West: meer dan de helft van de huishoudens bestaat uit 65-plussers. Opvallend is wel dat zich hier relatief veel nieuwe gezinnen vestigen, met name in de grotere eengezinswoningen. Die instroom leidt tot een mix van nieuwe en bestaande culturen in de wijk. Versterken sociale verbanden Het is zaak de sociale verbanden in de wijk te versterken. Er is behoefte aan een wijkcentrum dat meer wijkbewoners aanspreekt. Het aanbod van activiteiten in het wijkcentrum moet dan afgestemd zijn op de behoefte van verschillende bewonersgroepen in West. Nieuwbouw inzetten voor meer variatie Kansen voor woningbouw moeten benut voor het vergroten van de variatie aan woonvormen. Waaronder zeker ook geclusterd wonen voor ouderen. Zo kan doorstroming van ouderen in de eigen sociale omgeving bevorderd worden. De Riederborgh levert ook zorg aan mensen in de buurt. Met een grotere variatie van voor ouderen geschikte woningen kan die functie worden versterkt. Ook in West kunnen kansen voor starters op de woningmarkt bevorderd worden. In de bestaande voorraad door het bevorderen van doorstroming (door passende nieuwbouw).

Maar daarnaast ook door het benutten van kansen voor betaalbare koopwoningen. Aanpassing bestaande voorraad Voor het mogelijk maken van langer zelfstandig thuis wonen is aanpassing van de huidige woningvoorraad nodig. Herstructurering in West is nog niet aan de orde, maar mogelijk gaat dit in de toekomst wel spelen. Er is een aantal grote flats in West, waar veel senioren wonen. Herstructurering zou zich dan kunnen richten op wat meer grondgebonden woningen, zodat er ook dan meer variatie is voor ouderen.

597.100 | Woonvisie Ridderkerk 2021-2026

38

In West is al aandacht voor verduurzaming. Er is een werkgroep Lucht en Geluid actief, die zich ook met duurzaamheid bezighoudt. Op termijn is het ook in West belangrijk om een wijkplan op te stellen in het kader van de warmtetransitie.

Gewenste ontwikkeling West •

Sociale verbanden versterken;

•

Ook in West variatie aan woonvormen toevoegen, waaronder geclusterd wonen voor ouderen en koopwoningen voor starters;

•

Op termijn herstructurering;

•

Op termijn Wijkplan opstellen.

597.100 | Woonvisie Ridderkerk 2021-2026

39

9 Sturing en uitvoering van de Woonvisie In een sterk veranderende omgeving van het wonen is een goede samenwerking met inwoners en stakeholders nodig. Partijen en bewoners hebben elkaar nodig om uitvoering te geven aan deze visie, ieder vanuit de eigen taken en verantwoordelijkheden. Wij willen daar als gemeente een verbindende rol in pakken. Centraal staat voor ons de lokale kracht. Voor een goede sturing en samenwerking is een aantal zaken cruciaal. Die beschrijven we in dit hoofdstuk.

9.1 Regie via programma’s Voor het realiseren van de in deze Woonvisie beschreven ambities zijn we afhankelijk van onze stakeholders: corporaties, projectontwikkelaars, zorgorganisaties én onze inwoners. Het is dus belangrijk om die uitvoering goed te organiseren. Dit doen we aan de hand van een afwegingskader voor woningbouwplannen. We hanteren de kwantitatieve en kwalitatieve uitgangspunten uit respectievelijk hoofdstukken 4 en 5 als basis. We dagen initiatiefnemers uit hier rekening mee te houden en verantwoordelijkheid te nemen voor hun plan in de omgeving. Bewonersinitiatieven hebben zich inmiddels in Ridderkerk meermaals bewezen; ook in de toekomst zijn we een gemeente die bewonersinitiatief waardeert en faciliteert binnen grenzen en mogelijkheden. We toetsen initiatieven daarbij aan de hand van onze uitgangspunten.

We werken het afwegingskader nog verder uit, op basis van de volgende weegcriteria (in willekeurige volgorde): • Past het plan binnen de kwantitatieve opgave voor de komende jaren? • Past het plan binnen het kwalitatieve woningbouwprogramma en de opgaven voor de wijken? • Is het plan van cruciaal belang in het kader van herstructurering? • Geeft het plan invulling aan de wens bijzondere woonvormen te realiseren? • Draagt het plan bij aan langer zelfstandig wonen? • Wordt met het plan ingespeeld op mobiliteit, duurzaamheid, klimaatadaptatie, circulariteit en natuurinclusief bouwen? • Draagt het plan bij aan een gezonde woon-, werk- en leefomgeving? Aandacht voor fysieke aspecten als milieu, duurzame mobiliteit, openbare ruimte en dergelijk. Maar ook voor maatschappelijk aspecten als ontmoeting, bewegen, nabijheid van voorzieningen; • Wordt met het plan een ruimtelijk knelpunt opgelost?

9.2 Blijvend in gesprek met onze partners: 2 Samenwerkingstafels Onderdeel van een goede regie is tevens een goede communicatie, afstemming en intensievere samenwerking met stakeholders op het gebied van wonen. Voor deze Woonvisie hebben wij onze stakeholders geraadpleegd. Op basis daarvan hebben we keuzes gemaakt. Maar hoe brengen we dat stappen verder? En hoe toetsen we dat periodiek aan kennis en expertise van onze partners in het veld? We richten twee samenwerkingstafels in rond de belangrijkste opgaven:

597.100 | Woonvisie Ridderkerk 2021-2026

40

1.

Samenwerkingstafel Woningbouw en Herstructurering Deze bestaat uit de gemeente, lokaal werkzame corporaties, ontwikkelaars en makelaars. De tafel komt 2 x per jaar bij elkaar. De gemeente heeft de regie. Hoofddoelen van deze samenwerkingstafel zijn: - Kwantitatief en kwalitatief toetsen van het programma aan de ambities uit deze Woonvisie en aan marktpotenties; - Onderlinge afstemmen van bouwplannen; - Woningbouwprogrammering monitoren en indien gewenst bijstellen; - Toetsing aan Programma Herstructureringsopgave (Wooncompas heeft hierbij de regie).

2.

Samenwerkingstafel Wonen en Zorg Deze bestaat uit de gemeente, lokaal werkzame corporaties en lokaal werkzame zorg- en welzijnspartijen en partijen uit het veiligheidsdomein. De gemeente heeft de regie. Hoofddoelen van deze samenwerkingstafel zijn: - Verder scherp krijgen van de globale ontwikkeling van de behoefte aan wonen met zorg zoals we die in deze Woonvisie hebben verwoord. Tevens confronteren met bestaande woningvoorraad en vastgoed. Dat moet een beeld opleveren van de aanpassingsopgave voor bestaande woningen en zorgvastgoed én aanvullend gewenste nieuwbouw; - De gewenste woonzorgstructuur voor de toekomst beschrijven; - Opstellen van een gezamenlijk Lokaal Actieplan Wonen-Zorg, dat concreet beschrijft welke opgaven opgepakt moeten worden, wie daarvoor verantwoordelijk is en wat daarvoor nodig is; - Monitoren en periodiek toetsen van de uitvoering.

9.3 Prestatieafspraken met corporaties en huurdersorganisaties Op basis van deze Woonvisie en de visies/ondernemingsplannen van onze corporaties maken we meerjarige prestatieafspraken over de inzet en rollen die nodig zijn om de ambities te verwezenlijken. In 2020 hebben we nieuwe prestatieafspraken met Wooncompas en bewonersraad Progressie gemaakt. Voor de thema’s zoals in deze Woonvisie zijn geformuleerd maken we aanvullende prestatieafspraken. Daarbij streven wij in de komende afspraken nadrukkelijk naar concrete én wederkerige afspraken. Wij maken als gemeente ook helder welke bijdragen wij leveren in de samenwerking aan goed wonen in onze gemeente. We blijven verder intensief in overleg met onze corporaties. Regelmatig stemmen we op ambtelijk niveau af in het ambtelijk overleg, vier maal per jaar houden we een Bestuurlijk Overleg met Wooncompas. Met de kleine corporaties voeren we één maal per jaar Bestuurlijk Overleg.

9.4 Monitoring, evaluatie en actualisatie van de Woonvisie Duidelijk is dat we in dynamische tijden leven. De woningmarkt en maatschappelijke ontwikkelingen staan de komende jaren beslist niet stil. De gevolgen van de Coronacrisis op langere termijn zijn vooralsnog niet helder. Bovendien zullen de parlementsverkiezingen van 2021 wellicht leiden tot koerswijzigingen op het gebied van het wonen. Het thema staat in ieder geval hoog op de agenda! Hierdoor zijn er grenzen aan de maakbaarheid en planbaarheid van de Woonvisie. We willen zorgen voor voldoende flexibiliteit in en voortdurende monitoring van de Woonvisie om kansen te benutten en in te kunnen spelen op nieuwe urgente opgaven. Willen we met de snelle veranderingen meebewegen, dan is een goede en praktische monitoring van de (markt)ontwikkelingen van belang. Zicht op de actuele marktvraag en op een aantal indicatoren

597.100 | Woonvisie Ridderkerk 2021-2026

41

(leegstand, waardeontwikkeling, slaagkansen, voortgang bouwproductie) is cruciaal om bij te kunnen sturen in bijvoorbeeld omvang en snelheid van de nieuwbouw. Jaarlijks bespreken we de stand van zaken van de Ridderkerkse Woonvisie met onze stakeholders in de Samenwerkingstafels. We stellen de Woonvisie bij indien nodig en we stellen een Uitvoeringsprogramma voor de volgende jaren op. Een integrale herziening of actualisatie van de Woonvisie vindt plaats in 2026.

9.5 Uitvoeringsprogramma Voor de uitvoering van de Woonvisie stellen we een uitvoeringsprogramma op voor de eerste twee à drie jaar. Deze nemen wij niet op in deze Woonvisie.

597.100 | Woonvisie Ridderkerk 2021-2026

42

Bijlage 1 Duiding van de woningbehoeftecijfers Ter verduidelijking van de cijfers van de woningbehoefte het volgende: • Bij pagina 16/17: Het Regioakkoord ging destijds uit van de woningbehoefteraming van onderzoeksbureau ABF. De cijfers gaan over de periode 2017-2030. De raming van ABF ging uit van 1.150 woningen. Het bod van de gemeente dat in het Regioakkoord is opgenomen, bedraagt uitbreiding van de woningvoorraad met per saldo 830 woningen (in 13 jaar); • Bij pagina 16/17: De Woonvisie gaat over de periode 2021-2030. De huidige trendraming van de provincie Zuid-Holland uit 2019 gaat voor die periode uit van uitbreiding van de woningvoorraad met per saldo 900 woningen (in 9 jaar); • Bij pagina 20: Wat betreft de sociale huur: Wooncompas heeft een aantal woningen in bezit, die eigenlijk tot de vrije sector behoren maar nu met een sociale huurprijs worden verhuurd. Als deze woningen in de loop der jaren vrijkomen, worden ze bij nieuwe verhuring tegen een hogere (vrije sector) prijs verhuurd. Ze verdwijnen dus uit de sociale huursector. Maar andersom gebeurt ook: van vrije sector naar sociale huur.

Een eventueel negatief saldo moet gecompenseerd worden door nieuwbouw van sociale huurwoningen (ten laste van de 900 woningen); • Bij pagina 17: Omdat sprake kan zijn van plannen die niet doorgaan of verschuiven naar later (uitval of vertraging), houden we in onze planmonitor een zekere overmaat aan plannen aan: 130% van de uitbreidingsbehoefte, wat neerkomt op afgerond 1.200 woningen; • Bij pagina 20: Als we meer dan 900 woningen gaan bouwen, dan zal van het aantal woningen dat extra gebouwd wordt circa 30% in de sociale huursector worden gebouwd; • Bij pagina 28: De cijfers voor intramurale woon-zorgvormen maken hier geen onderdeel van uit. Bovendien kan een deel van de opgave opgevangen worden in bestaande woningen en vastgoed.

597.100 | Woonvisie Ridderkerk 2021-2026

43

Bijlage 2 Analysenotitie voor nieuwe Woonvisie gemeente Ridderkerk Leeswijzer 1. In de inleiding schetsen we een kort beeld van de aanleiding om tot een nieuwe Woonvisie te komen, en van het proces in de komende maanden 2. In hoofdstuk 2 presenteren we een aantal beelden van het wonen in Ridderkerk: -

de samenstelling en ontwikkeling van de bevolking en huishoudens

-

de woningvoorraad in Ridderkerk en haar wijken

-

de woningmarkt

-

kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte in de komende jaren

-

focus op sociale huursector, wonen en zorg, specifieke doelgroepen en verduurzaming

3. In hoofdstuk 3 geven we eerste beelden van de opbouw van de wijken van Ridderkerk, en een aantal aandachtspunten dat we nu al kunnen benoemen. Dat vergt nog verdere uitwerking in het vervolg van het proces.

1.

Inleiding

De gemeente Ridderkerk wil een actueel kader van het woonbeleid vaststellen. Dit wil zij doen in de vorm van een nieuwe Woonvisie. Er zijn verschillende aanleidingen voor de gemeente Ridderkerk om juist nu te komen tot een nieuwe Woonvisie. Het huidig kader, de Woningbouwstrategie, stamt uit 2011 en is aan actualisering toe. Daarnaast zijn begin 2019 in de regio Rotterdam nieuwe regionale woningmarktafspraken gemaakt. De totale woningbouwopgave tot 2030 is ongeveer 1.150 woningen. Er worden in de gemeente relatief veel nieuwe initiatieven ingediend door marktpartijen. Het college wil goed sturen op wat er in de gemeente gebouwd wordt: juiste woningen toevoegen aan wat er al staat. De nieuwe Woonvisie moet hiervoor het kader en richting bieden. In de gemeentelijke startnotitie van de Woonvisie is een aantal redenen genoemd om tot een nieuwe visie te komen: • Starters en ouderen. Met name voor starters zijn de mogelijkheden om een woning te kopen steeds verder afgenomen. Er is behoefte aan een betaalbaar nieuwbouwproduct gericht op de starters. En onderzoeken laten zien dat de vraag naar seniorenhuisvesting groot is. Door gerichte nieuwbouw voor senioren kan er wellicht meer doorstroming op de woningmarkt ontstaan; • De Corona-crisis brengt de nodige onzekerheid met zich mee. Hoewel nog veel onduidelijk is, zal de economie een stevige dip doormaken.

Het is belangrijk om een rekening te houden met verschillende scenario’s voor de woningmarkt, en via monitoring en flexibel bijsturen goed te blijven sturen; • Er zijn steeds meer bijzondere doelgroepen die een specifiekere woningvraag hebben: zorgbehoevenden, uitstroom van Beschermd Wonen, spoedzoekers, arbeidsmigranten en vergunninghouders. Alle relevante doelgroepen zullen aandacht krijgen in de nieuw op te stellen Woonvisie, keuzes zullen gemaakt moeten worden om verdringing te voorkomen.

597.100 | Woonvisie Ridderkerk 2021-2026

44

Deze notitie is bedoeld om de eerste analyses van bestaande bronnen, woningmarkt en woningbehoefte met elkaar te delen, als opmaat voor het maken van keuzes in de volgende fase.

Hoofdlijn proces totstandkoming Woonvisie •

behoefte en opgaven in beeld brengen (septembernovember 2020)

•

toetsen: in gesprek met stakeholders/inwoners (december 2020)

•

in gesprek met raad (commissie half januari 2021) In deze notitie schetsen we een aantal • uitwerking in concept Woonvisie (januari-maart 2021) beelden van de situatie en de opgaven in • vaststelling vóór zomerreces 2021 de gemeente Ridderkerk nu en in de toekomst. We vullen het aan met een aantal conclusies en aandachtspunten.

2.

Een aantal beelden

Samenstelling en ontwikkeling bevolking In figuren 1 en 2 is de samenstelling van de bevolking en huishoudens naar leeftijd weergegeven. Figuur 1. Bevolkingssamenstelling naar leeftijd per wijk, 2020 0-14 jaar

15-24 jaar

25-44 jaar

45-64 jaar

65+ jaar

Totaal

Bolnes

14%

9%

21%

27%

29%

7.865

Centrum

16%

10%

31%

25%

17%

4.510

Drievliet

15%

10%

20%

29%

27%

8.055

Het Zand

14%

11%

20%

31%

23%

3.270

Oost

16%

12%

22%

26%

24%

6.200

Oostendam

20%

13%

22%

28%

17%

625

Rijsoord*

16%

12%

19%

32%

21%

2.965

Slikkerveer**

17%

11%

24%

29%

19%

9.140

West

11%

10%

16%

23%

41%

3.555

Gemeente

15%

11%

22%

28%

25%

46.185

597.100 | Woonvisie Ridderkerk 2021-2026

45

Figuur 2. Huishoudenssamenstelling naar leeftijd en aantal personen per wijk, 2020 1phh

2phh

1phh

2phh

<25 jaar

25-64 jaar

25-64 jaar

Gezin

65+ jaar

65+ jaar

Totaal

Bolnes

1%

15%

13%

29%

20%

21%

3.695

Centrum

2%

29%

14%

30%

12%

12%

2.220

Drievliet

0%

13%

14%

36%

15%

22%

3.380

Het Zand

0%

8%

16%

44%

12%

20%

1.255

Oost

1%

18%

11%

33%

18%

19%

2.710

Oostendam

1%

10%

19%

40%

9%

21%

230

Rijsoord*

0%

11%

15%

40%

14%

20%

1.195

Slikkerveer**

1%

17%

15%

38%

13%

16%

3.905

West

0%

12%

9%

24%

28%

26%

1.685

Gemeente

1%

16%

14%

34%

16%

19%

20.270

Bron: CBS *) incl. Cornelisland **) incl. Donkersloot

= ruim onder het gemiddelde van Ridderkerk = ruim boven het gemiddelde van Ridderkerk Van de huishoudens in de gemeente Ridderkerk is 1/3 een gezin. De overige huishoudens betreffen kleine huishoudens (1 en 2 personen). Er is sprake van grote verschillen tussen de wijken: • Met name Slikkerveer kent een relatief jonge bevolking, bestaande uit relatief veel jonge gezinnen; • Het centrum kent ten opzichte van het gemeentelijk gemiddelde vooral een relatief groot aandeel 25-44 jarigen (relatief veel alleenstaanden); • Het Zand, Oostendam, Rijsoord en Slikkerveer zijn de ‘gezinnenwijken’ van Ridderkerk; • Bolnes, West en Drievliet zijn de wijken met de meest vergrijsde bevolking. Met name West valt daarbij op, met relatief hoge percentages kleine huishoudens boven 65 jaar.

Wijkindeling Ridderkerk

Ontwikkeling bevolking Het binnenlands migratiesaldo in de gemeente (saldo tussen het aantal mensen dat de gemeente verlaat en naar een andere gemeente gaat en het aantal mensen dat zich in de gemeente vestigt vanuit een andere gemeente) is de meest bepalende factor in de bevolkingsontwikkeling in Ridderkerk. Als de gemeente erin slaagt de woningvoorraad uit te breiden, dan zien we een groei van de bevolking door het binnenlandse migratiesaldo (meer vestigers dan vertrekkers). Het geboortesaldo (geboorte minus sterfte)

597.100 | Woonvisie Ridderkerk 2021-2026

46

schommelt rond 0 en de laatste jaren is deze wat steviger negatief. De voortzettende vergrijzing is mede debet aan het feit dat het aantal overledenen het aantal geboortes overstijgt. Zie figuur 3. Figuur 3. Demografische ontwikkeling Ridderkerk, 2010-2019 600 500 400 300 200 100 0 -100

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

-200 Bevolkingsontwikkeling

Geboortesaldo

Binnenlands migratiesaldo

Buitenlands migratiesaldo

Bron: CBS

Verhuisbewegingen: sterke relatie met stad Rotterdam en buurgemeenten Kijken we naar de verhuisbewegingen van mensen van en naar Ridderkerk, dan zien we dat de sterkste relatie zowel wat vestiging als vertrek betreft met de stad Rotterdam (en dan waarschijnlijk zuid, Beverwaard, IJsselmonde) en de buurgemeenten Barendrecht en Hendrik-Ido-Ambacht. Nabijheid speelt een belangrijke rol. Ridderkerk is onderdeel van een groter geografisch gebied waar mensen zich bewegen. Figuur 4. Vestiging in Ridderkerk (links) en vertrek uit Ridderkerk (rechts) naar gemeente Rotterdam

Rotterdam

Barendrecht

13%

Barendrecht 18%

Hendrik-Ido-Ambacht 6%

Zwijndrecht

3%

45%

4% 8% 3% 3%

Hendrik-Ido-Ambacht 32%

Dordrecht

7%

Dordrecht

Overig Stadsregio Rotterdam

4%

Overig Stadsregio Rotterdam

Overig Zuidoost-Zuid-Holland 4%

Overig Stadsgewest Haaglanden 8%

Zwijndrecht

Overig Zuid-Holland Overig NL

6%

6% 7% 4%

5%

9%

Overig Zuidoost-Zuid-Holland Overig Stadsgewest Haaglanden Overig Zuid-Holland Overig NL

Bron: CBS

597.100 | Woonvisie Ridderkerk 2021-2026

47

De toekomst: vergrijzing zet door, toename kleine huishoudens Conform de landelijke trend zet de vergrijzing van de bevolking van Ridderkerk verder door. Het aandeel gezinnen blijft overigens redelijk op peil en stijgt zelfs iets. Maar het aandeel van kleine huishoudens (met name alleenstaande) neemt toe. Figuur 5. Ontwikkeling huishoudens tot 2040 100% 90% 80%

33%

35%

37%

32%

32%

32%

40%

41%

33%

34%

70% 60% 50% 40% 30% 20%

33%

31%

29%

26%

24%

2020

2025

2030

2035

2040

10%

0% Tot 25 jaar

1-2 phh 25-64 jaar

Gezin

1-2 phh 65+ jaar

Hoewel de vergrijzing dus voorlopig nog doorzet, dienen de eerste indicaties van het idee dat we op termijn over de golf heen zijn zich reeds aan. Binnen de groep ouderen neemt de categorie 60-70-jarigen na circa 2030 duidelijk af. Maar het aantal 70-plussers blijft nog tot in 2040 toenemen.

De woningvoorraad in Ridderkerk De woningvoorraad van de gemeente Ridderkerk bestaat uit 21.015 woningen. Ruim de helft van de voorraad bestaat uit koopwoningen. De voorraad huurwoningen van corporaties bedraagt circa 40% (een kleine 7.800 woningen, sociale huur en vrijesector huur). Daarnaast is er nog een relatief klein aanbod van circa 800 woningen in handen van overige (particuliere) verhuurders. Volgens de Monitor Regioakkoord is de sociale voorraad bijna 50% van de woningen. Daarin worden de particuliere sociale huurwoningen en de goedkope (sociale) koop ook meegerekend. Figuur 6. Samenstelling woningvoorraad naar eigendom gemeente Ridderkerk, 2020 Koop

Corporatiehuur

Particuliere huur

Totaal

Bolnes

51%

45%

4%

3.800

Centrum

45%

49%

7%

2.270

Drievliet

49%

50%

1%

3.430

Het Zand

89%

9%

1%

1.290

Oost

53%

42%

5%

2.815

Oostendam

75%

17%

7%

240

Rijsoord*

78%

16%

6%

1.215

Slikkerveer**

65%

29%

5%

4.215

West

39%

57%

4%

1.740

Totaal gemeente 56% Bron: Gemeente Ridderkerk, CBS

40%

4%

21.015

*) incl. Cornelisland **) incl. Donkersloot

597.100 | Woonvisie Ridderkerk 2021-2026

48

Het overgrote deel van de corporatiewoningen is in bezit van Wooncompas. De samenstelling van haar voorraad naar prijsklasse ziet er als volgt uit. Absoluut

Aandeel

goedkoop (tot € 432,51)

649

8%

onder eerste aftoppingsgrens (€ 619,01)

4.327

53%

onder tweede aftoppingsgrens (€ 663,40)

613

8%

tot huurtoeslaggrens (tot € 737,14)

1.508

19%

vrije sector (> € 737,14)

998

12%

totaal

8.095

100%

Bron: Monitor Prestatieafspraken 2019

In het Regioakkoord is afgesproken dat minimaal 70% van de sociale corporatievoorraad onder de tweede aftoppingsgrens zit. De gemeente Ridderkerk kent een naar type woning specifieke woningvoorraad: een sterk accent op zowel rij-/hoekwoningen als appartementen. Figuur 7. Samenstelling woningvoorraad gemeente Ridderkerk, 2020 Rij-/hoek

2-1 kap

Vrijstaand

Appartement

Totaal

Bolnes

40%

5%

2%

53%

3.800

Centrum

23%

2%

3%

72%

2.270

Drievliet

70%

7%

1%

21%

3.430

Het Zand

51%

14%

3%

32%

1.290

Oost

37%

7%

3%

52%

2.815

Oostendam

58%

26%

16%

0%

240

Rijsoord

49%

20%

22%

9%

1.215

Slikkerveer

38%

14%

5%

43%

4.215

West

33%

2%

3%

62%

1.740

Totaal gemeente

43%

9%

4%

44%

21.015

Bron: Gemeente Ridderkerk

En de verschillen tussen de wijken zijn ook wat de woningvoorraad betreft helder: • met name Drievliet en Het Zand kennen veel rij- en hoekwoningen; • Centrum, West, Oost en Bolnes kennen relatief veel appartementen. Het feit dat Ridderkerk veel appartementen en rijwoningen kent, zien we terug in de woningwaarden. De woningvoorraad in Ridderkerk is relatief goedkoop. De gemiddelde WOZ-waarde1 is € 237.300 (€ 270.000 gemiddeld in Nederland). Ongeveer de helft van de woningen heeft een WOZ-waarde onder de € 180.000. ‘Slechts’ een kleine 10% van de woningen in Ridderkerk heeft een WOZ-waarde van meer dan € 300.000. Het is belangrijk om te vermelden dat de WOZ-waarde lager ligt dan de marktwaarde van woningen. Gemiddeld gezien is de WOZ-waarde van een koopwoning in Ridderkerk ongeveer € 237.000, terwijl de

1 WOZ = Waardering Onroerende Zaken

597.100 | Woonvisie Ridderkerk 2021-2026

49

verkoopwaarde van koopwoningen gemiddeld zo’n € 283.000 is. In de WOZ-waarde is ook de waarde van sociale huurwoningen verrekend. Figuur 8. Koopwoningen naar prijsklasse (WOZ-waarde, x 1.000), 2020

Tot €150 €150 tot 180 €180 tot 250 €250 tot 300 Meer dan €300

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

Bron: Gemeente Ridderkerk (2020)

De woningmarkt in beeld De verkoopwaarde steeg overigens snel in de afgelopen jaren: in 2016 was de gemiddelde verkoopprijs in Ridderkerk nog zo’n € 200.000, in 2020 dus € 283.000. Dit is een jaarlijkse stijging van zo’n 10%. Dat is in lijn met de gemiddelde stijging in de Stadsregio Rotterdam. Ridderkerk onderdeel uitmaakt van de suburbane regio waar veel druk op de woningmarkt staat. Figuur 9. Ontwikkeling gemiddelde koopprijs woningen in Ridderkerk € 290 € 270 € 250 € 230 € 210 € 190 € 170 € 150 2016

2017

2018

2019

2020*

Gemiddelde koopsom (x1.000) Bron: woningmarktcijfers.nl * voorlopige cijfers

De slaagkansen van woningzoekenden in Ridderkerk in de sociale huursector liggen ongeveer op het regionale gemiddelde. De slaagkans is in 2019 echter wel lager dan die van 2018, een beeld dat voor de gehele regio geldt. Ook hier lijkt de druk op de woningmarkt verder toe te nemen. Kortom: er is druk op zowel de koop- als huursector.

De kwantitatieve opgave op gemeenteniveau De gemeente Ridderkerk staat voor een opgave om de woningvoorraad in kwantitatieve zin uit te breiden, en ook te werken aan een goede differentiatie van de nieuwbouw (kwalitatieve samenstelling van het nieuwbouwprogramma). Eerst de opgave voor uitbreiding van de voorraad.

597.100 | Woonvisie Ridderkerk 2021-2026

50

Belangrijk uitgangspunt is vooralsnog het Regioakkoord nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam voor de periode 2018-2030. In dit akkoord maken de veertien gemeenten van het Samenwerkingsverband Wonen zich samen sterk om het aantal woningen in de regio Rotterdam met 54.000 uit te breiden. De gemeenten en de woningcorporaties zetten zich ook in voor een betere balans van het woningaanbod in de regio. Voor de gemeente Ridderkerk is het akkoord gebaseerd op de bieding die destijds door de gemeente zelf is gedaan. Deze komt neer op een opgave van 830 woningen in de periode tot 2030 (gerekend vanaf 2017). Echter, dit bod is tot stand gekomen op basis Opgave volgens Regioakkoord van een inschatting van de plancapaciteit in Ridderkerk destijds. Inmiddels is helder dat de ruimte voor toevoeging van woningen een stuk +830 woningen groter is. Dit geldt voor meer gemeenten in de 21.620 in 2030 regio. Reden om op regionaal niveau met elkaar te verkennen hoe hiermee omgegaan 20.790 in 2017 moet worden. Ook de meest recente Trendraming van de woningbehoefte van de provincie Zuid-Holland duidt op een grotere woningbehoefte dan in het Regioakkoord benoemd is (zie figuur 10). Figuur 10. Ontwikkeling aantal huishoudens gemeente Ridderkerk, 2020-2040

Bron: Trendraming provincie Zuid-Holland, 2019 PS Aantal huishoudens in 2020 betreft raming uit 2019, werkelijk aantal huishoudens betreft 20.270, zie figuur 2

De ontwikkeling na 2030 is zeer onzeker en nemen we vooralsnog niet mee in onze analyse. In 2030 zou het aantal huishoudens volgens deze prognose 22.186 zijn (circa 1.400 meer dan in 2017). Ten opzichte van de huidige woningvoorraad (21.015 volgens CBS) betekent dit een opgave van circa + 1.170 woningen. Daar komt nog een aantal noties bij: • Om de uitbreiding ook daadwerkelijk te halen, is een zekere overmaat in de programmering van woningbouwplannen aan te raden. Immers, niet alle geplande projecten zullen doorgaan, en niet alle projecten zullen binnen 10 jaar worden gerealiseerd (planuitval c.q. -vertraging). Uitgangspunt dat ook op regionaal en provinciaal niveau wordt gehanteerd, is 130% plannen ten opzichte van de behoefte. Dat zou dan neerkomen op programmering van circa 1.520 woningen in de komende 10 jaar;

597.100 | Woonvisie Ridderkerk 2021-2026

51

•

•

•

•

Maar ook een té groot nieuwbouwprogramma heeft haken en ogen. Doorstroming uit de bestaande voorraad komt dan goed op gang, maar het resultaat is ook een grotere instroom van buiten Ridderkerk. Het is zaak om een goede balans te vinden; De kwantitatieve opgave volgens de meest recente prognoses is groter dan hetgeen in het Regioakkoord is afgesproken. De keuze die de gemeente Ridderkerk voor de kwantitatieve ambitie maakt, zal implicaties hebben voor het Regioakkoord. De gemeente Ridderkerk is niet de enige gemeente met een inmiddels grotere woningbehoefte dan in het akkoord is opgenomen. Dit zal dan ook in regionaal verband moeten worden geagendeerd; Een deel van de gronden waarop woningen gerealiseerd kunnen worden, is in bezit van de gemeente. Andere plannen liggen op gronden van particulieren/ontwikkelaars. Sturing op een goede prioritering en differentiatie is van belang om de juiste plannen op de juiste plek gerealiseerd te krijgen; Het is cruciaal dat in de verdere uitwerking van de Woonvisie een scherp beeld geschetst wordt van de opgave: - kwantitatieve behoefte; - kwalitatieve behoefte (zie volgende paragraaf); - de huidige programmering: waar liggen de potentiële bouwlocaties, hoe verhouden die zich tot de kwantitatieve opgave, moeten we prioriteren? - sturing op de juiste woningen voor de juiste doelgroepen.