Westdonck BOPA-onderbouwing.pdf

WESTDONCK BOPA-onderbouwing, eerste fase Gemeente Ridderkerk 19 september 2025

1/1

DATUM KENMERK

19 september 2025 20240560/227583/MadJ

PROJECT PROJECTLEIDER

Ridderkerk Westdonck gefaseerde BOPA I. de Feijter

OPDRACHTGEVER Wooncompas PROJECTNUMMER 20240560 AUTEUR STATUS

2/6

M. de Jong Definitief

© RHO ADVISEURS BV

Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/ of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.

Inhoudsopgave

Motivering Hoofdstuk 1

Inleiding

7

1.1

Aanleiding

7

1.2

Aanduiding projectlocatie

8

1.3

Omgevingsvergunning gefaseerde BOPA & vergunningsprocedure

9

Huidige situatie en nieuwe situatie

11

2.1

Beschrijving huidige situatie

11

2.2

Beschrijving nieuwe situatie

15

2.3

Toets aan omgevingsplan

25

Hoofdstuk 3

Toetsing aan beleid

29

3.1

Toetsing rijksbeleid

29

3.2

Toetsing provinciaal beleid

29

3.3

Toetsing gemeentelijk beleid

30

Aspecten fysieke leefomgeving en milieu

41

4.1

Inleiding

41

4.2

M.e.r.-beoordeling

47

4.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

47

4.4

Duurzaamheid

49

4.5

Gezondheid

50

4.6

Klimaatadaptatie en biodiversiteit

51

4.7

Verkeersgeneratie, -afwikkeling & parkeren

53

4.8

Ecologie

59

4.9

Luchtkwaliteit

61

4.10

Geluid

63

4.11

Geur

66

4.12

Omgevingsveiligheid

66

4.13

Trilling

70

4.14

Archeologie, Cultuurhistorie & Erfgoed

71

4.15

Bezonning

73

4.16

Bodem

75

4.17

Weging waterbelang

76

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 4

3/115

Hoofdstuk 5

Participatie

85

5.1

Verplichte participatie

85

5.2

Participatie omgeving

85

5.3

Bestuurlijk vooroverleg

85

Hoofdstuk 6

Financiële haalbaarheid

89

6.1

Kostenverhaal

89

6.2

Nadeelcompensatie

89

Conclusie evenwichtige toedeling van functies aan locaties

91

7.1

Samenvatting

91

7.2

Conclusie

91

Hoofdstuk 7

Bijlagen Bijlage 1

Figuur BOPA

Bijlage 2

Mer-beoordeling

Bijlage 3

Onderzoek stikstofdepositie

Bijlage 4

Quickscan flora en fauna

Bijlage 5

Nader ecologische onderzoek vleermuizen

Bijlage 6

Akoestisch onderzoek

Bijlage 7

Beeldkwaliteitsplan Westdonck

Bijlage 8

Bezonningsstudie

Bijlage 9

Verharding huidige en toekomstige situatie

Bijlage 10

Participatie - Verslag

Bijlage 11

Participatie - Bijlagen verslag

4/115

MOTIVERING

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Centraal in Bolnes liggen meerdere verouderde appartementencomplexen. Deze complexen bestaan uit 182 sociale huurwoningen en staan globaal aan de Retiefstraat, De Wetstraat, De la Reijstraat, Maaslaan en Vechtstraat (zie figuur 1.2.1). De woningen zijn inmiddels van matige bouwkwaliteit en de huidige bewoners ervaren hierdoor geluidoverlast van hun buren, vochtproblemen en is er sprake van een matig binnenklimaat. Door deze matige bouwkwaliteit is renoveren financieel niet haalbaar. Woningcorporatie Wooncompas heeft daarom het voornemen om deze bebouwing te slopen en circa 305 nieuwe woningen terug te bouwen. Van deze 305 beoogde woningen zijn minimaal 182 woningen sociale huur. Naast dit aantal sociale huurwoningen is er in het plan ook ruimte voor woningen uit andere segmenten. Het projectvoornemen is in strijd met het Omgevingsplan (van rechtswege) van gemeente Ridderkerk. Er zijn namelijk meerdere overschrijdingen van de bouwgrenzen, bouwhoogtes en zijn er strijdige activiteiten. De strijdigheden worden beschreven in paragraaf 2.3. Op verzoek van de initiatiefnemer wil de gemeente door middel van een gefaseerde omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) afwijken van de planologische regeling.

De eerste aanvraag voor de activiteit 'Afwijken van regels in het Omgevingsplan' wordt gedaan voor de activiteit wonen en de daarbij horende locaties van gebouwen, aantallen woningen, bijbehorende functies, oppervlaktes van grondvlakken van gebouwen en bouwhoogtes van gebouwen. In deze eerste omgevingsvergunning worden voorschriften opgenomen voor de opvolgende BOPA-aanvraag (of aanvragen) voor het feitelijk verrichten van de omgevingsplanactiviteit of de bouwactiviteiten. Als de initiatiefnemer op een later moment een vergunning voor een omgevingsplanactiviteit voor het feitelijk verrichten van de bouwactiviteit aanvraagt, die in strijd is met het omgevingsplan, kan het bevoegd gezag (het college) een BOPA-omgevingsvergunning verlenen voor deze (nader uitgewerkte) bouwactiviteit. Om de ontwikkeling mogelijk te maken dient er een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) te worden aangevraagd voor de activiteit 'Afwijken van regels in het Omgevingsplan'. Onderdeel van de aanvraag is een goede motivering voor de fysieke leefomgeving. Uit de motivering moet blijken dat de activiteit in overeenstemming is met een Evenwichtige Toedeling van Functies aan Locaties (ETFAL) en dat de activiteit ook maatschappelijk en economisch uitvoerbaar is. Hiervoor is deze motivering opgesteld.

7/115

1.2

Aanduiding projectlocatie

De projectlocatie ligt in bestaand stedelijk gebied van de gemeente Ridderkerk, centraal in Bolnes. De globale ligging van het projectlocatie in Bolnes en omgeving is weergeven in figuur 1.2.1.

Figuur 1.2.1 Globale ligging projectlocatie in Bolnes en omgeving Het projectlocatie bestaat uit de volgende kadastrale percelen:  2499 (volledig)  2501 (volledig)  2930 (volledig)  2931 (volledig)  3155 (gedeeltelijk)  4845 (gedeeltelijk)  4912 (gedeeltelijk)  5266 (gedeeltelijk)

8/115

Figuur 1.2.2 Grenzen projectlocatie

1.3

Omgevingsvergunning gefaseerde BOPA & vergunningsprocedure

Een Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) is een activiteit die niet voldoet aan de regels van het Omgevingsplan en niet vergunningsvrij is. Het bevoegd gezag kan de omgevingsvergunning voor een BOPA verlenen als de activiteit voldoet aan een Evenwichtige Toedeling van Functies Aan Locaties (ETFAL) en er overeenstemming is met de instructieregels van het Rijk en de provincie. Bij de gemeente is het college van burgemeester en wethouders (B&W) het bevoegd gezag bij een aanvraag omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Er kan advies of instemming van een ander bestuursorgaan nodig zijn. De eerste aanvraag voor de activiteit 'Afwijken van regels in het Omgevingsplan' wordt gedaan voor de activiteiten wonen en de daarbij behorende locaties van gebouwen, aantallen woningen, oppervlaktes van grondvlakken van gebouwen en bouwhoogtes van gebouwen. Reguliere procedure Op deze aanvraag voor een BOPA is de reguliere procedure van toepassing en wordt na advies door de gemeenteraad (zie hierna) beslist over de vergunningaanvraag door het college van burgemeester en wethouders. De keuze voor een reguliere procedure hangt samen met het al uitgebreide voortraject (participatie) dat voorafgaand aan de vergunningaanvraag al heeft plaatsgevonden.

Bindend advies gemeenteraad De gemeenteraad van Ridderkerk heeft gevallen aangewezen waarin een bindend advies nodig is voordat een omgevingsvergunning voor een BOPA verleend wordt (artikel 16.15a en artikel 16.15b, Omgevingswet). Voor niet-aangewezen gevallen heeft de gemeenteraad geen adviesrecht. Indien er sprake is van bindend adviesrecht van de gemeenteraad wijzigt de beslistermijn voor het college niet, maar moet natuurlijk in de voorbereiding daarvan wel rekening gehouden worden met de behandeltermijnen in commissie en raad.

9/115

Het projectvoornemen betreft het mogelijk maken van maximaal 305 woningen. In de huidige situatie zijn er ter plaatse van de projectlocatie 182 woningen aanwezig. Er worden dus maximaal 123 woningen toegevoegd. De gemeenteraad heeft besloten dat zij bindend adviesrecht heeft bij meer dan 11 woningen Er is dus sprake van bindend adviesrecht van de gemeenteraad. 1.3.1 Gefaseerde BOPA-procedure Voor deze ontwikkeling wordt gebruikgemaakt van de tijdelijke beoordelingsregel uit artikel 12.27a van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Deze regel stelt dat er sprake is van een "Evenwichtige Toedeling van Functies Aan Locaties (ETFAL)" als de activiteit waarvoor een BOPA wordt aangevraagd, niet in strijd is met een eerder verleende BOPA. De nu voorliggende BOPA betreft de eerste fase, de basis, waaraan opvolgende BOPA's getoetst worden. Deze eerste (fase) BOPA heeft betrekking op de planologische aspecten van de ontwikkeling. In de eerste fase van de BOPA worden de bouw- en woonactiviteiten voor de projectlocatie vastgelegd. Het gaat daarbij om zaken als hoogte en situering van gebouwen, aantallen woningen en bijbehorende activiteiten/functies (denk ook aan parkeren).

Met de tweede fase BOPA's worden de aanvragen voor de bouwplannen voor de woningen en de omringende openbare ruimte ingediend en getoetst aan het planologisch basisbesluit dat wordt vastgesteld in deze eerste (fase) BOPA. In de tweede fase vindt daarnaast beoordeling plaats van de stedenbouwkundige en architectonische detaillering, de welstandstoets en de technische en ruimtelijke uitwerking van de appartementen, omliggende openbare ruimte en andere activiteiten. Wanneer de eerste (fase) BOPA-vergunning uitdrukkelijk bepaalde activiteiten toestaat, hoeft bij opeenvolgende aanvragen (tweede fase BOPA) niet steeds opnieuw beoordeeld te worden of aan ETFAL wordt voldaan. Voor elke ruimtelijke ingreep ter plaatse van de projectlocatie moet na het verlenen van een omgevingsvergunning voor de eerste fase van de BOPA wel opnieuw een BOPA worden aangevraagd. Deze nieuwe aanvragen worden dus ook getoetst aan de voorschriften die zijn gesteld bij de omgevingsvergunning (BOPA) voor de eerste fase. De voorliggende motivering hoort bij de eerste fase BOPA waarin het ruimtelijk/planologisch besluit wordt genomen/vergund voor de activiteiten die in strijd zijn met het Omgevingsplan gemeente Ridderkerk.

10/115

Hoofdstuk 2

Huidige situatie en nieuwe situatie

2.1

Beschrijving huidige situatie

2.1.1

Planologische situatie

Ter plaatse van het projectlocatie geldt, vanwege de invoering van de Omgevingswet op 1 januari 2024, het zogenoemde tijdelijke deel van het omgevingsplan. Dit is een aantal voormalig besluiten, plannen en regelgevingen die door de gemeenten in een gebiedsdekkend omgevingsplan moeten worden verwerkt en vastgesteld. Omdat dit gebiedsdekkende omgevingsplan nog niet is vastgesteld door de gemeente Ridderkerk, geldt het 'tijdelijk deel van het omgevingsplan' bestaande uit: Vastgestelde bestemmingsplan:  Bolnes (vastgesteld 19-04-2013) Lokale verordeningen in het tijdelijk deel van het omgevingsplan Tot het tijdelijke deel van het omgevingsplan behoren de gemeentelijke geurverordening, verordening afvoer regenen grondwater, de erfgoedverordening (v.w.b. archeologische monumentenzorg) en bodemkwaliteitskaarten, mits de gemeente een dergelijke verordening heeft vastgesteld. In dit geval is van toepassing:  Bodemkwaliteitskaart landbodem gemeente Ridderkerk Actualisatie 2023 (geldend vanaf 20-01-2024)  Archeologieverordening Ridderkerk 2013 (vastgesteld 12-09-2013) Bruidsschat In de Bruidsschat zijn verschillende regels opgenomen die relevant kunnen zijn voor een nieuwe ontwikkeling. De regels die hierin zijn opgenomen werden voorheen geregeld op Rijksniveau. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet worden deze regels gesteld op gemeentelijk niveau. In de Bruidsschat zijn o.a.

voorrangsbepalingen opgenomen, het overgangsrecht, regels over bouwwerken, open erven en terreinen en regels over milieubelastende activiteiten. Het projectvoornemen is niet in strijd met de regels uit de Bruidsschat. Bestemmingsplan De projectlocatie ligt volledig in het bestemmingsplan 'Bolnes'. In figuur 2.1.1 is een uitsnede weergeven van het bestemmingsplan met de projectlocatie weergeven in het rood. Binnen de grenzen van de projectlocatie zijn meerdere bestemmingen opgenomen, namelijk: Bedrijf, Groen, Maatschappelijk, Tuin, Verkeer - Verblijfsgebied, Water en Wonen. Er is geen dubbelbestemming opgenomen binnen de grenzen van de projectlocatie. Voor een deel van de projectlocatie geldt de gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie'. Verder zijn er binnen deze bestemmingen meerdere maatvoeringsaanduidingen en bouwvlakken opgenomen. Ter plaatse van de gronden welke bestemd zijn voor Bedrijf is de functieaanduiding 'nutsvoorziening' opgenomen.

11/115

Figuur 2.1.1 Uitsnede bestemmingsplan 'Bolnes' met projectlocatie in rood aangegeven 2.1.2

Feitelijke situatie

Situatie projectlocatie De projectlocatie wordt getypeerd door naoorlogse appartementencomplexen. De appartementen in deze gebouwen zijn van onvoldoende kwaliteit. Dit zorgt ervoor dat bewoners geluidoverlast van buren ervaren. Daarnaast ervaren de bewoners ook vochtproblemen en is er sprake van een matig binnenklimaat. Het is financieel niet haalbaar om deze gebouwen te renoveren, waardoor sloop-nieuwbouw wordt toegepast.

Figuur 2.1.2 Huidige situatie projectlocatie

12/115

De appartementencomplexen in de projectlocatie bestaan uit 2 of 3 woonlagen. Bij sommige gebouwen zijn deze woonlagen op een halfverdiepte kelderbak gerealiseerd. De ontsluiting van de appartementen verschilt per complex en is direct op straat, via een galerij of via een portiek. De appartementcomplexen ten zuiden van De la Reijstraat staan zowel haaks als parallel georiënteerd op de De la Reijstraat. De appartementen in de onderste woonlaag in de complexen ten zuiden van de De la Reijstraat hebben een tuin. Daarnaast is er tussen de complexen een gezamenlijke binnentuin voor de bewoners. In de huidige situatie bestaat deze voornamelijk uit gazon. Ten zuiden van deze complexen ligt een park (circa 5.400 m²) met een grote vijver. Door de huidige stedenbouwkundige opzet is het park slecht te ervaren vanaf de De la Reijstraat.

Figuur 2.1.3 Bebouwing ten zuiden van de De la Reijstraat (gezien vanuit het oosten) De appartementencomplexen ten noorden van De la Reijstraat zijn op de omliggende straten georiënteerd. Door deze oriëntatie is een halfgesloten bouwblok gerealiseerd. De binnenzijde van dit blok is ingevuld door tuinen van de appartementen in de onderste woonlaag van de appartementencomplexen.

Figuur 2.1.4 Bebouwing ten noorden van de De la Reijstraat (gezien vanuit het zuiden)

13/115

Cultuurhistorie De projectlocatie is door het college aangewezen als gebied met cultuurhistorische waarde. Dit heeft de gemeente besloten aan de hand van de ontstaansgeschiedenis, samenhang en context, zichtbaarheid en representativiteit. De projectlocatie is gerealiseerd tijdens de naoorlogse woningnood. Op cultuurhistorie wordt ingegaan in paragraaf 4.14 Archeologie, Cultuurhistorie & Erfgoed. Omgeving projectlocatie De projectlocatie wordt hoofdzakelijk omringd door woningen van verschillende typologieën. Het betreft hier zowel grondgebonden woningen als appartementen. De appartementcomplexen zijn doorgaans van een relatief recent bouwjaar. De grondgebonden woningen zijn doorgaans ouder. Westelijk van de projectlocatie ligt de Maaslaan. Grenzend aan deze weg loopt een hoofdwaterloop van enkele meters breed. Aan het einde van deze watergang ligt een gemaal welke overtollig water kan lozen in de Nieuwe Maas. Zie ook paragraaf 4.17 Weging waterbelang. Het zuidelijk deel van de projectlocatie wordt grotendeels gevormd door een park. Net buiten de projectlocatie ligt in het park nog een grote vijver aan de zuidelijke grens. De vijver staat in verbinding met de watergang aan de Maaslaan. Het park inclusief de vijver/watergang loopt in zuidoostelijke richting tot aan het wijkcentrum van Bolnes. Zuidoostelijk van de projectlocatie ligt het wijkcentrum van Bolnes.

In dit centrum zijn onder andere meerdere supermarkten, een dierenarts en een sportschool gevestigd. Verder zijn er ook maatschappelijke voorzieningen zoals een bibliotheek, wijkvoorzieningencentrum en (op een wat grotere afstand) een basisschool bij het wijkcentrum aanwezig.

Figuur 2.1.5 Huidige situatie omgeving projectlocatie

14/115

2.2

Beschrijving nieuwe situatie

2.2.1

Programma

In de nieuwe situatie is de huidige bebouwing gesloopt en zijn er nieuwe woongebouwen gerealiseerd die plaats bieden voor maximaal 305 woningen. Deze woningen betreffen voornamelijk appartementen en zijn verdeeld over meerdere complexen. Ten noorden van De la Reijstraat is het ook mogelijk om grondgebonden geschakelde woningen te realiseren. Van deze 305 woningen zijn minimaal 182 woningen sociale huurwoningen. Dit is hetzelfde aantal sociale huurwoningen als in de huidige situatie aanwezig is. De andere woningen bestaan uit verschillende woningtypologieën, zoals appartementen, beneden-bovenwoningen en rijwoningen. Hiermee wordt beoogd om de aansluiting te verbeteren voor verschillende doelgroepen, zoals starters en ouderen. Ten zuiden van de De la Reijstraat vindt een grondruil plaats tussen de gemeente en Wooncompas. Het terrein tussen de nieuw te bouwen gebouwen wordt gedeeltelijk verkocht aan de gemeente ten behoeve van een uitbreiding van het park. Dit park heeft in de toekomstige situatie ten minste een oppervlakte van 8.700 m², welke hoofdzakelijk onverhard is. Daarnaast wordt in het westen van de projectlocatie een ontmoetingsplek voor de omwonenden gerealiseerd. Er is hier bijvoorbeeld een speelvoorziening, moestuin of iets dergelijks mogelijk.

Figuur 2.2.1 Impressie bebouwing ten zuiden van De la Reijstraat Ten noorden van de De la Reijstraat wordt de bebouwing net als in de huidige situatie georiënteerd als een half gesloten bouwblok. De functie van het binnenterrein wijzigt van privé-tuinen naar een parkeerplaats en collectief groen en/of (privé)binnentuinen. De inrichting wordt op een later moment vormgegeven wanneer het precieze programma bepaald is.

15/115

Figuur 2.2.2 Impressie bebouwing ten noorden van de De la Reijstraat

Figuur 2.2.3 Impressie bovenaanzicht beoogde ontwikkeling

16/115

Figuur 2.2.4 Schematische impressie verdeling gronden (donkergroen Wooncompas; lichtgroen gemeente) 2.2.2

Bebouwing

Algemeen In Bijlage 1 is een figuur opgenomen waarin de uiterste grenzen van de toekomstige bebouwing zijn weergegeven. Deze uiterste grenzen, onder andere bouwgrenzen en goot- en bouwhoogten, zijn in deze onderbouwing voor de BOPA, eerste fase (planologisch basisbesluit) getoetst en onderbouwd voor wat betreft een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Ten behoeve van enige schuifruimte in de bouwplanuitwerking wordt in het figuur in Bijlage 1 onderscheid gemaakt in harde en (enigszins)variabele bouwgrenzen. Een harde grens geeft een uiterste grens aan van een footprint. Het is mogelijk om maximaal 2 meter naar de binnenzijde (van de weg af) af te wijken bij een harde grens, maar niet naar de buitenzijde. De harde grenzen kunnen wel overschreden worden door tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappenhuizen, galerijen, hellingbanen, balkons, entreeportalen, veranda's, afdaken, erkers en serres tot 2 meter, vanaf de gevel. Andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen kunnen ten hoogste 1,5 meter overschrijden, vanaf de gevel. Met een variabele grens is het mogelijk om zowel naar de buitenzijde als de binnenzijde af te wijken. Per footprint is tevens een maximum gebouwoppervlakte vastgesteld als begrenzing.

Daarnaast is op diverse plaatsen tussen de gebouwen een minimum afstand tussen gebouwen opgenomen om te voorkomen dat gebouwen te dicht bij elkaar worden gerealiseerd. De in het figuur in Bijlage 1 opgenomen bouwhoogten worden uitsluitend overschreden door trappenhuizen, lichtstraten, koepels, liftkokers, technische ruimte en installaties voor energieopwekking, klimaatregeling, koeling en dergelijk, tot en met maximaal 2 m en ook door antennes. Deze antennes kunnen tot 6 meter de maximum bouwhoogte overschrijden.

17/115

De maximale goothoogte kan daarnaast overschreden worden door dakkapellen. Wel dienen deze dakkapellen aan de voor- en zijgevel maximaal 50% van de breedte van de onderliggende gevel te betreffen en kunnen deze maximaal 50% van het dakvlak beslaan met een maximum hoogte van 1,5 meter. Voor dakkapellen aan de achtergevel dient de afstand tot zijgevel of woningscheidende gevel de minimaal 0,5 meter te zijn en kunnen deze niet hoger zijn dan maximaal 1,5 meter. De gebouwen worden in meerdere fasen gerealiseerd. Fase 1 betreft de twee gebouwen aan de Maaslaan, fase 2 betreft de overige twee gebouwen ten zuiden van De la Reijstraat en fase 3 betreft de bebouwing ten noorden van De la Reijstraat. Gebouw fase 1a Gebouw fase 1a ligt zuidwestelijk in de projectlocatie. De footprint van het gebouw heeft twee harde grenzen en twee variabele grenzen. De zuidelijke en westelijke grens betreffen harde grenzen en de noordelijke en oostelijke grens zijn de variabele grenzen. De maximale grondoppervlakte van de footprint is 575 m², de maximale bouwhoogte is 20 meter en er zijn maximaal 6 bouwlagen toegestaan. Zoals te zien is in figuur 2.2.5 is de zuidelijke grens een harde grens. De grens is hard om een minimale afstand tussen de huidige bebouwing ten zuiden van de projectlocatie te handhaven. Deze afstand is 30 meter. De westelijke grens van de footprint betreft ook een harde grens.

Dit is vanwege de naastgelegen weg waar deze aan ligt en de minimale afstand die wenselijk is tussen de bebouwing en de naastgelegen weg (Maaslaan). Ten noorden van gebouw fase 1a staat gebouw fase 1b. Om te voorkomen dat de afstand tussen deze twee gebouwen te klein wordt, is er een minimale afstand tussen de gebouwen opgenomen. De minimale afstand tussen gebouw fase 1a en gebouw fase 1b is 13 meter.

Figuur 2.2.5 Gebouw fase 1a

18/115

Gebouw fase 1b Gebouw fase 1b ligt noordelijk van gebouw fase 1a en westelijk in de projectlocatie. Het gebouw kent twee harde grenzen en de overige grenzen zijn variabel. De maximale oppervlakte van de footprint is 1.350 m². Het gebouw heeft twee maximale bouwhoogtes. De maximale bouwhoogte van het deel dat grenst aan de Maaslaan is 17 meter en bestaat uit maximaal 5 bouwlagen. De maximale bouwhoogte van het deel van het gebouw dat grens aan de De la Reijstraat is 14 meter en bestaat maximaal uit 4 bouwlagen. Zie ook figuur 2.2.6. De noordelijke en westelijke grens zijn harde grenzen zodat de rooilijnen vast liggen en zo het stedenbouwkundige beeld gewaarborgd blijft ten opzichte van de omgeving. De overige grenzen zijn variabel. Ten oosten van gebouw fase 1b ligt gebouw fase 2a. Ten zuiden van gebouw 1b ligt gebouw fase 1a. Om te voorkomen dat door de variabele grenzen de gebouwen te dicht bij elkaar komen te staan zijn er minimale afstanden opgenomen tussen de gebouwen. Tussen gebouw fase 1b en fase 2a is de minimale afstand 22 meter. Deze afstand zorgt voor een doorzicht van de Retiefstraat naar het park, die er nu niet is. De afstand tussen gebouw fase 1b en fase 1a is de minimale afstand 13 meter. Deze maat zorgt dat de afstand tussen deze twee gebouwen niet te klein wordt. Naast woningen is in dit gebouw een collectieve gezamenlijke ruimte voor de bewoners mogelijk.

Figuur 2.2.6 Gebouw fase 1b

19/115

Gebouw fase 2a Gebouw fase 2a bestaat uit een inpandige parkeergarage op de begane grond waar aan de oost- en westzijde en bovenop twee appartementencomplexen worden gerealiseerd, zoals te zien is in figuur 2.2.7. Aan de zijde van de De la Reijstraat is de maximale bouwhoogte 17 meter en maximaal 5 bouwlagen. Aan de zijde van het park is de maximum bouwhoogte 20 meter en bestaat deze uit maximaal 6 bouwlagen. De afstand tussen deze twee complexen moet minimaal 22 meter zijn zodat het doorzicht vanaf de Retiefstraat richting het park gewaarborgd blijft. Het nieuwe doorzicht biedt meer ruimtelijke kwaliteit en meer sociale veiligheid. Per complex mag de footprint maximaal 750 m² zijn. De twee complexen worden met elkaar verbonden door de inpandig parkeergarage. Deze parkeergarage heeft een maximale bouwhoogte van 4 meter en bestaat uit 1 bouwlaag. Op het dak van de parkeergarage wordt een daktuin gerealiseerd voor de bewoners van gebouw fase 2a. De noordelijke grens is de enige harde grens van de footprint van fase 2a. Ten opzichte van naastgelegen gebouwen fase 1b en 2b ligt de noordelijke grens enigszins terug vanwege het stedenbouwkundig beeld. De minimale afstand tussen gebouw 2a en de tegenoverliggende bebouwing is 27,8 meter. De overige grenzen zijn variabel.

Er is een minimale afstand opgenomen tussen gebouw fase 2a en gebouw fase 1b van 22 meter en tussen gebouw fase 2a en gebouw fase 2b van 18 meter.

Figuur 2.2.7 Gebouw fase 2a

20/115

Gebouw fase 2b Gebouw 2b heeft in tegenstelling tot de andere gebouwen alleen maar harde grenzen. De maximale grootte van de footprint komt daarmee uit op een maximum van 1.492 m². Het gebouw heeft twee maximale bouwhoogtes en twee maximum aantal bouwlagen. Het deel aan de zijde van de Vechtstraat heeft een maximale bouwhoogte van 20 meter en maximaal 6 bouwlagen. De maximale bouwhoogte voor de rest van het gebouw is 14 meter en maximaal 4 bouwlagen. Op de begane grond is een inpandige parkeergarage mogelijk. Ten oosten van het gebouw wordt een parkeerkoffer gerealiseerd.

Figuur 2.2.8 Gebouw fase 2b

21/115

Gebouw fase 3 Ten noorden van de De la Reijstraat wordt een half gesloten bouwblok gerealiseerd, zoals dit ook nu het geval is. Aan de binnenzijde van dit bouwblok is het mogelijk om parkeerplaatsen en collectief groen te realiseren. Het binnenterrein is met de auto te bereiken vanaf de Retiefstraat (zie oranje pijl op figuur 2.2.9). Vanaf De Wetstraat is het binnenterrein ook te bereiken voor langzaam verkeer. Er komt minimaal één doorgang vanaf De Wetstraat naar het binnenterrein voor langzaam verkeer (zie blauwe pijl op figuur 2.2.9). De grenzen aan de buitenkant van dit halfgesloten bouwblok zijn allemaal harde grenzen. De grenzen aan de binnenzijde van het terrein zijn bijna allemaal variabel. De kop van de bebouwing ten noorden van De la Reijstraat wordt gevormd door een complex met gestapelde bouw. De maximale bouwhoogte hiervan is 17 meter en bestaat uit maximaal 5 bouwlagen. Het complex buigt aan de oostzijde mee met De Wetstraat. Hier verandert gedeeltelijk de maximale bouwhoogte, zoals te zien is in figuur 2.2.9. De maximum bouwhoogte wijzigt hier naar 14 meter en bestaat uit maximaal 4 bouwlagen. Aan de noordelijke grens van dit complex is een doorgang naar het binnenterrein voor langzaam verkeer. Ten noorden van de doorgang wijzigt de maximale bouwhoogte naar 10 meter en is er sprake van een maximale goothoogte van 7 meter.

Deze goothoogte geldt alleen voor de straatzijde. Aan de binnenzijde geldt de maximale bouwhoogte. Het complex buigt ook mee aan de Retiefstraat aan de westelijke zijde. Zoals te zien is in figuur 2.2.9 wijzigt hier de maximale bouwhoogte naar 14 meter en het maximaal toegestane aantal bouwlagen naar 4. Aan het einde van dit complex ligt de autodoorgang naar het binnenterrein. Deze doorgang is minimaal 5 meter breed. Ten noorden van de autodoorgang wijzigt de maximale bouwhoogte naar 10 meter en is er sprake van een maximale goothoogte van 7 meter. Deze goothoogte geldt alleen voor de straatzijde. Aan de binnenzijde geldt de maximale bouwhoogte. Er is ook een nutsvoorziening mogelijk binnen de contouren van fase 3. Deze nutsvoorziening kan een grootte hebben van 40 m² en heeft een maximale bouwhoogte van 4 meter. Ter plaatse van het noordoostelijke blok zijn twee punten ingetekend waar sprake dient te zijn van ruimtelijke geleding, waardoor de lengte van het blok ruimtelijk wordt opgedeeld, zonder dat sprake hoeft te zijn van een doorgang.

22/115

Figuur 2.2.9 Bebouwing fase 3 2.2.3

Voorschriften aan de vergunning

Om te zorgen dat er sprake is van ETFAL voor wat betreft de stedenbouwkundige aspecten worden voorschriften aan de vergunning BOPA, eerste fase verbonden. Bij deze voorschriften hoort het figuur uit Bijlage 1 dat de stedenbouwkundige opzet weergeeft. Onderstaande voorschriften worden in samenhang met het figuur aan de vergunning verbonden: Harde grenzen Van harde grenzen mag maximaal 2 meter naar de binnenzijde van de footprint worden afgeweken. Overschrijdingen harde grenzen De harde grenzen mogen overschreden worden door tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappenhuizen, galerijen, hellingbanen, balkons, entreeportalen, veranda's, afdaken, erkers en serres zolang deze overschrijding niet meer dan 2 meter bedraagt, vanaf de gevel. Andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen mogen ten hoogste 1,5 meter overschrijden, vanaf de gevel.

23/115

Variabele grenzen Bij variabele grenzen is het zowel mogelijk om richting de binnenzijde, als de straatzijde af te wijken. Voor deze grens geldt dus geen beperking. De beperking van deze grenzen wordt gevormd door het maximale oppervlakte van de footprint. Maximaal oppervlakte footprint Het maximale oppervlakte van de footprint van de fase staat aangeduid in het figuur BOPA. Deze maximale oppervlakte verschilt per fase. De fases dienen te voldoen aan deze maximale oppervlaktes. Minimale breedte In het figuur BOPA staan minimale breedten aangegeven. Het betreft hier een minimale afstand tussen gebouwen om de minimale breedte van de open ruimte tussen gebouwen vast te leggen. Aan deze minimale afstand dient voldaan te worden. Goothoogtes In het figuur BOPA staan maximale goothoogtes aangegeven. De maximale goothoogtes gelden alleen aan de straatzijde. Aan de binnenzijden geldt de maximale bouwhoogte. Dakkapellen mogen de goothoogte overschrijden. Wel dient aan de eisen voldaan te worden:  Dakkapellen die aan de voor- of zijgevel worden gerealiseerd dienen te voldoen aan de volgende eisen: een maximale breedte van 50% ten opzichte van de onderliggende gevel, de hoogte mag niet meer dan 50% van het dakvlak bedragen, met een maximum van 1,5 meter.

 Dakkapellen aan de achterzijde dienen te voldoen aan de volgende eisen: afstand tot de zijgevel of woningscheidende gevel dient minimaal 0,5 meter te zijn, mag niet hoger zijn dan 1,5 meter. Bouwhoogte De bouwhoogte mag overschreden worden trappenhuizen, lichtstraten, koepels, liftkokers, technische ruimte en installaties voor energieopwekking, klimaatregeling, koeling en dergelijk, met maximaal 2 m. De maximale bouwhoogte mag overschreden worden door antennes. Deze antennes mogen niet hoger te zijn dan 6 meter. Maximaal aantal bouwlagen In het figuur BOPA is het maximum van het aantal bouwlagen opgenomen. In een fase kunnen meerdere maxima opgenomen zijn, gescheiden door een hoogtescheidingslijn. Aan deze maxima van het aantal bouwlagen dient voldaan te worden. Maximaal aantal woningen Er zijn maximaal 305 woningen toegestaan ter plaatse van de projectlocatie. Van deze 305 woningen zijn minimaal 182 sociale huurwoningen. Nutsvoorziening Ter plaatse van fase 3 is een aanduiding "N" opgenomen ten behoeve van een nutsvoorziening. Binnen deze aanduiding mag maximaal 40 m² aan bebouwing voor nutsvoorzieningen gerealiseerd worden met een maximale hoogte van 4 meter. Deze voorziening is in de huidige situatie ook al aanwezig.

24/115

Parkgebied Binnen de grenzen van de projectlocatie dient minimaal 8.700 m² voornamelijk onverhard parkoppervlakte te zijn. In de huidige situatie betreft het parkoppervlakte circa 5.400 m² Parkeren in/onder gebouwen In het figuur BOPA staat aangegeven waar parkeren in gebouwen en/of onder gebouwen toegestaan is. Deze aanduiding is terug te vinden in fase 2a, en 2b en 3. Deze parkeervoorzieningen dienen gerealiseerd worden binnen de bouwgrenzen. Parkeren binnenterrein / onder gebouwen Ter plaatse van fase 3 is het toegestaan is om te parkeren op het binnenterrein en/of onder gebouwen. Doorsteken In het figuur BOPA zijn in fase 3 doorsteken opgenomen. De ene doorsteek is een auto-ontsluiting en de andere is een doorsteek voor langzaam verkeer. De auto doorsteek dient minimaal 5 meter breed te zijn en dient te ontsluiten op de Retiefstraat. De langzaam verkeerdoorsteek dient gerealiseerd te worden grenzend aan het gebouw van fase 3 welke ligt aan De la Reijstraat. Daarnaast dient deze te ontsluiten op De Wetstraat. Ruimtelijke geleding In fase 3 op het figuur BOPA is tevens aangegeven dat er sprake moet zijn van een ruimtelijke gelding in de betreffende gevel, waardoor de lengte van het blok ruimtelijk wordt opgedeeld, zonder dat sprake hoeft te zijn van een doorgang.

2.3

Toets aan omgevingsplan

Zoals in subparagraaf 2.1.1 Planologische situatie is beschreven bestaat het omgevingsplan uit bestemmingsplannen, lokale verordeningen en de bruidsschat. In deze paragraaf is beschreven wat de strijdigheden zijn met de relevante bestemmingsplannen, lokale verordeningen en de bruidsschat. 2.3.1

Strijdigheden bestemmingsplan

Het enige relevante bestemmingsplan ter plaatse van de projectlocatie is 'Bolnes'. De projectlocatie kent meerdere bestemmingen: Bedrijf, Maatschappelijk, Tuin, Verkeer - Verblijfsgebied en Wonen. In de bestemmingsregels is geen vergunningsplicht opgenomen voor het uitvoeren van werken/werkzaamheden. De sloop van de huidige bebouwing en het bouwrijp maken van de projectlocatie is daarom niet in strijd met het bestemmingsplan. Wel is het projectvoornemen in strijd met verschillende gebruiks- en bouwregels uit het bestemmingsplan. Per bestemming is de strijdigheid beschreven: Bedrijf Ter plaatse van de bestemming 'Bedrijf' geldt ook de aanduiding 'nutsvoorziening'. Ter plaats van deze aanduiding is uitsluitend een nutsvoorziening toegestaan. In de toekomstige situatie wordt naast een nutsvoorziening ook mogelijk om hier een woongebouw te realiseren. De ontwikkeling is hiermee dus in strijd. Daarnaast is de ontwikkeling ook in strijd met de bouwregels omdat het bouwvlak en de maatvoeringen overschreden worden. De beoogde ontwikkeling is dus in strijd met artikel 3.1 en 3.2 van bestemmingsplan 'Bolnes'.

25/115

Maatschappelijk De gronden welke in bestemmingsplan 'Bolnes' aangewezen zijn met de bestemming 'Maatschappelijk' zijn bestemd voor maatschappelijke voorzieningen en bij de bestemming behorende voorzieningen. Ter plaatse van deze gronden is de toekomstige situatie een woongebouw beoogd. De beoogde ontwikkeling is hiermee dus in strijd. Daarnaast is de ontwikkeling ook in strijd met de bouwregels omdat het bouwvlak en de maatvoeringen worden overschreden. De beoogde ontwikkeling is dus in strijd met artikel 6.1 en 6.2 van bestemmingsplan 'Bolnes'. Wel kan elders een beperkte maatschappelijke functie worden gerealiseerd, namelijk in fase 2b. Tuin De gronden welke in bestemmingsplan 'Bolnes' aangewezen zijn met de gronden 'Tuin' zijn bestemd voor tuinen bij de aangrenzende hoofdgebouwen. Ter plaatse van deze gronden worden in de toekomstige situatie meerdere woongebouwen, een park en parkeervoorzieningen gerealiseerd. De beoogde ontwikkeling is hiermee dus in strijd. Daarnaast is de beoogde ontwikkeling ook in strijd met de bouwregels van de bestemming tuin. Er mogen namelijk enkel bouwwerken, geen gebouwen zijnde en erkers worden gebouwd. De beoogde ontwikkeling is dus in strijd met artikel 8.1 en 8.2 van bestemmingsplan 'Bolnes'.

Verkeer - Verblijfsgebied De gronden welke in bestemmingsplan 'Bolnes' aangewezen zijn met de gronden 'Verkeer - Verblijfsgebied' zijn bestemd voor verblijf, verplaatsing, gebruik ten dienste van aangrenzende bestemmingen en bij de bestemming behorende voorzieningen. In de toekomstige situatie zijn ter plaatse van deze gronden in de projectlocatie onder andere woongebouwen beoogd. De ontwikkeling is dus hiermee in strijd. Daarnaast is de ontwikkeling ook in strijd met de bouwregels van de bestemming. Ter plaatse van de bestemming mogen namelijk alleen bouwwerken geen gebouwen zijnde ten behoeve van de bestemming worden gebouwd. De beoogde ontwikkeling is dus in strijd met artikel 10.1 en 10.2 van bestemmingsplan 'Bolnes'. Wonen De gronden welke in bestemmingsplan 'Bolnes' aangewezen zijn met de gronden 'Verkeer - Verblijfsgebied' zijn bestemd voor wonen. Met de beoogde ontwikkeling blijft dit gebruik gehandhaafd. De beoogde ontwikkeling is wel in strijd met de bouwregels. Zo worden de bouwvlakken en de maatvoeringen overschreden. De beoogde ontwikkeling is dus in strijd met artikel 12.2 van bestemmingsplan 'Bolnes'. Conclusie De beoogde ontwikkeling is (deels) in strijd met artikelen 3.1, 3.2, 6.1, 6.2, 8.1, 8.2, 10.1, 10.2 en 12.2 uit bestemmingsplan 'Bolnes'.

2.3.2 Strijdigheden lokale verordeningen Het projectvoornemen is niet in strijd met de lokale verordeningen, welke deel uitmaken van het omgevingsplan. Zo is de projectlocatie aangewezen met de bodemfunctieklasse 'Wonen'. Zie ook paragraaf 4.16 Bodem. Daarnaast is het projectvoornemen ook niet in strijd met de archeologische verordening. De projectlocatie is aangewezen met een lage trefkans. Zie ook paragraaf 4.14 Archeologie, Cultuurhistorie & Erfgoed. 2.3.3

Strijdigheden bruidsschat

Het projectvoornemen is niet in strijd met de regels uit de bruidsschat.

26/115

2.3.4

Welke omgevingsplanactiviteiten moeten worden vergund met een omgevingsvergunning voor een BOPA?

In de eerste fase worden de activiteiten slopen, bouwrijp maken, wonen voorzieningen en nuts, het kappen van bomen, locaties van gebouwen, aantallen woningen, oppervlaktes van grondvlakken van gebouwen en bouwhoogtes van gebouwen mogelijk gemaakt. Echter zijn de activiteiten slopen, bouwrijp maken en het kappen van bomen niet strijdig met het omgevingsplan. Deze activiteiten zijn wel relevant, maar maken dus geen deel uit van de BOPA. Om de locaties van de gebouwen te bepalen is een BOPA-figuur opgesteld. In dit figuur is inzichtelijk gemaakt wat de mogelijkheden en de beperkingen zijn. Met een bouwvlak is aangegeven waar de woonactiviteiten en maatschappelijke plaats mogen plaatsvinden. Hierin is per footprint aangegeven wat de omgevingsnormen zijn. Deze normen geven onder andere aan wat de maximale bouwhoogtes zijn, wat de minimale afstand tussen deze gebouwen moet zijn, wat het maximale oppervlakte van de footprint mag zijn en waar parkeervoorzieningen in en onder gebouwen mogen worden gerealiseerd. Het BOPA-figuur is bijgevoegd als bijlage 1. Deze en aanvullende voorschriften zoals beschreven in paragraaf 2.2.3. worden vastgelegd bij de vergunning en vormen het planologische basisbesluit voor de bouwaanvragen van de volgende fase.

27/115

28/115

Hoofdstuk 3 3.1

Toetsing aan beleid

Toetsing rijksbeleid

Nationale omgevingsvisie (NOVI) Nederland staat voor een aantal urgente opgaven, die zowel lokaal, nationaal als wereldwijd spelen. Het betreffen opgaven op het gebied van klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Deze opgaven zullen Nederland flink veranderen en door goed in te spelen op deze veranderingen kan Nederland vooroplopen en kansen verzilveren. Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. In de NOVI zijn de opgaven als volgt ingedeeld:  ruimte maken voor klimaatadaptatie en energietransitie;  verduurzamen van de economie en behouden van groeipotentieel;  sterker en leefbaarder maken van steden en regio’s;  toekomstbestendig ontwikkelen van landelijk gebied. Verstedelijkingsstrategieen Voor zeven regio’s met de hoogste verstedelijkingsdruk hebben Rijk en regio samen verstedelijkingsstrategieën opgesteld. Hierin wordt niet alleen naar woningbouw gekeken, maar ook naar mobiliteit, economie en natuur, energie en water. Het grootste deel van de woningbouwopgave tot 2040 wordt gerealiseerd in deze 7 regio’s (600.000 woningen tot 2030, 900.000 woningen tot 2040). In de regio’s liggen ook de 14 grootschalige woningbouwlocaties.

Toetsing De beoogde ontwikkeling heeft betrekking op de opgave 'sterker en leefbaarder maken van steden en regio's'. De gebouwen die in de huidige situatie in de projectlocatie aanwezig zijn hebben geen lift, zijn verouderd, van slechte energetische kwaliteit en aan vervanging toe. Met de beoogde ontwikkeling worden deze woningen gesloopt en vindt er ook een verdichting plaats. Zo worden met de beoogde ontwikkeling 182 verouderde sociale huurwoningen gesloopt en komen er minimaal 182 nieuwe sociale huurwoningen voor in de plaats, aangevuld met woningen uit andere segmenten. Naast een verdichting vindt er ook een kwaliteitsimpuls plaats in de projectlocatie waardoor de huidige kern versterkt wordt.

3.2

Toetsing provinciaal beleid

Omgevingsvisie Zuid-Holland De Omgevingsvisie van Zuid-Holland biedt een strategische blik op de lange(re) termijn voor de gehele fysieke leefomgevingen bevat de hoofdzaken van het te voeren integrale beleid van de provincie. De Omgevingsvisie vormt samen met de Omgevingsverordening en Omgevingsprogramma het toetsingskader van de provincie.

29/115

In de Omgevingsvisie zijn 7 vernieuwingsambities opgenomen: 1. samen werken aan Zuid-Holland; 2. bereikbaar Zuid-Holland; 3. schone energie voor iedereen; 4. een concurrerend Zuid-Holland; 5. versterken natuur in Zuid-Holland; 6. sterke steden en dorpen in Zuid-Holland; 7. gezond en veilig Zuid-Holland. Toetsing Met de beoogde ontwikkeling wordt ingespeeld op vernieuwingsambities 6 en 7 van de Omgevingsvisie. De huidige bebouwing is verouderd en aan vervanging toe. Doordat de woningen nieuw gebouwd worden, zullen deze gezonder zijn voor de bewoners dan de bebouwing in de huidige situatie. Zo zullen de nieuwe woningen minder gehorig zijn waardoor bewoners minder last hebben van geluiden van andere bewoners en van geluiden buiten de woning. Daarnaast zal de luchtkwaliteit binnen in de woning beter zijn doordat er een (nieuwe) ventilatiesysteem wordt aangelegd. Verder vindt er ook een kwalitatieve verbetering plaats van groen ten zuiden van De la Reijestraat. De collectieve tuinen van de woningbouwcorporatie worden aan het zuidelijk gelegen park toegevoegd. Zie ook paragraaf 4.5 Gezondheid. Met de beoogde ontwikkeling wordt de kern Bolnes versterkt en ontstaan gezondere woonomstandigheden ten opzichte van de huidige situatie.

3.3

Toetsing gemeentelijk beleid

3.3.1

Omgevingsvisie Ridderkerk (2025)

De Omgevingsvisie Ridderkerk 2025 schetst hoe de gemeente zich tot 2050 wil ontwikkelen. De visie is geactualiseerd om in te spelen op nieuwe maatschappelijke trends, beleidsontwikkelingen en lokale opgaven. De centrale ambitie is dat Ridderkerk een prettige plek blijft om te wonen, werken en recreëren, met behoud en versterking van de leefomgeving. Deze ambitie rust op drie kernwaarden: sterke wijken die goed verbonden zijn, een groenblauwe oase die natuur en water verbindt, en een kloppend hart dat staat voor een duurzame en vitale economie. De visie hanteert vijf leidende principes: 1. Ontwikkelingen gaan uit van water- en bodemsturend werken Water en bodem zijn de basis voor gebiedsontwikkelingen. Bij ontwikkelingen kijkt de initiatiefnemer naar de natuurlijke eigenschappen en mogelijkheden van water en bodem. Door hier vanaf het begin rekening mee te houden, wordt duidelijk wat waar mogelijk is. Zo kunnen ontwikkelingen op een duurzame manier gepland en uitgevoerd worden, en worden negatieve effecten en risico's verminderd. Water- en bodemsturend werken zorgt voor een robuuste en klimaatbestendige leefomgeving 2. Ontwikkelingen hebben oog voor een prettige fysieke leefomgeving Bij ontwikkelingen staat de kwaliteit van leven centraal.

Dit betekent dat ontwikkelingen een passende bijdrage leveren aan een gezonde, veilige en leefbare omgeving waar mensen graag wonen, werken en recreëren.

30/115

3. Ontwikkelingen dragen bij aan brede welvaart Bij ontwikkelingen is er in Ridderkerk aandacht voor brede welvaart. Brede welvaart gaat naast economische groei, ook om het welzijn van mensen op de lange termijn. Een afwenteling in tijd en ruimte wordt zoveel mogelijk vermeden: brede welvaart gaat om de kwaliteit van het leven nu, zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties. 4. Ontwikkelingen dragen bij aan de uitvoering van transities Bij ontwikkelingen is er aandacht voor een passende bijdrage aan een toekomstbestendig Ridderkerk. Zo halen we de landelijke en Europese doelen. Dit betekent dat nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan bijvoorbeeld de energietransitie, een klimaat neutrale en klimaatbestendige omgeving, een water robuuste leefomgeving, het bevorderen van een circulaire economie en/of het behoud en herstel van biodiversiteit. 5. Ontwikkelingen zijn afgestemd op een inclusieve en toegankelijke mobiliteit De inrichting van de mobiliteit is in Ridderkerk cruciaal voor de haalbaarheid van ruimtelijke ontwikkelingen. Bereikbaarheid, toegankelijkheid, doorstroming en verkeersveiligheid voor voetgangers, fiets, bus en auto moeten een plek krijgen bij nieuwe ontwikkelingen. Dit zorgt ervoor dat iedereen toegang heeft tot de voorzieningen en mogelijkheden in Ridderkerk.

Toetsing In figuur 3.3.1 is een uitsnede van de visiekaart van de Omgevingsvisie 2025 weergeven. Westdonck is in deze visiekaart aangeduid met een rode cirkel. De projectlocatie is in de visiekaart aangewezen als 'ontwikkellocatie wonen'.

Figuur 3.3.1 Uitsnede visiekaart Omgevingsvisie 2025 met projectlocatie geduid met rode cirkel

31/115

Onderstaand is de beoogde ontwikkeling getoetst aan de 5 leidende principes van de omgevingsvisie. 1. Ontwikkelingen gaan uit van water- en bodemsturend werken In paragraaf 4.16 Bodem is het aspect bodem beschouwd. In paragraaf 4.17 Weging waterbelang is het aspect water beoordeeld. In beide paragrafen is geconcludeerd dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en dat wordt voldaan aan de geldende instructieregels. Met de beoogde ontwikkeling wordt een robuuste en klimaatbestendige leefomgeving gerealiseerd. 2. Ontwikkelingen hebben oog voor een prettige fysieke leefomgeving Met de beoogde ontwikkeling vindt een gronduitwisseling plaats tussen de gemeente en Wooncompas, ten behoeve van de uitbreiding van het park. In het park wordt tevens een ontmoetingsplek voor de buurtbewoners gerealiseerd, bijvoorbeeld in de vorm van een moestuin of een speelvoorziening. De ontwikkeling draagt bij aan een prettige en kwalitatief hoogwaardige fysieke leefomgeving. 3. Ontwikkelingen dragen bij aan brede welvaart De huidige bebouwing binnen de projectgrenzen is verouderd en aan vervanging toe. Met de beoogde ontwikkeling worden ten minste evenveel sociale huurwoningen gerealiseerd als het aantal dat gesloopt wordt. Daarnaast worden woningen toegevoegd in andere segmenten.

Daarmee is sprake van een kwaliteitsimpuls voor de buurt en wordt een bijdrage geleverd aan de brede welvaart. 4. Ontwikkelingen dragen bij aan de uitvoering van transities De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van woningen die voldoen aan de actuele kwaliteitsvereisten. Hierdoor zijn de woningen aanzienlijk beter geïsoleerd, wat resulteert in een lager energieverbruik. Daarnaast is binnen de ontwikkeling nadrukkelijk aandacht voor een klimaatbestendige inrichting van de omgeving, onder meer door de realisatie van waterbergingsvoorzieningen (zie paragraaf 4.17 Weging waterbelang). Ook wordt ingezet op het bevorderen van biodiversiteit, zoals toegelicht in paragraaf 4.8 Ecologie . 5. Ontwikkelingen zijn afgestemd op een inclusieve en toegankelijke mobiliteit In paragraaf 4.7 Verkeersgeneratie, -afwikkeling & parkeren is de projectlocatie getoetst op de toegankelijkheid en de verkeersveiligheid. Er is hier geconcludeerd dat de ontwikkeling niet leidt tot negatieve effecten op doorstroming en verkeersveiligheid op omringende wegen. Conclusie Met de beoogde ontwikkeling wordt invulling gegeven aan de Omgevingsvisie Ridderkerk 2025.

32/115

3.3.2

Woonvisie Ridderkerk 2021-2026

In de Woonvisie is het beleid van de gemeente op het gebied van wonen in de komende jaren beschreven. Hierin is te lezen voor welke belangrijke opgaven Ridderkerk staat om de inwoners nu en in de toekomst van een goede woning en woonomgeving te voorzien. Woningen moeten niet alleen passen qua grootte en prijs, maar nieuwe én bestaande woningen moeten ook duurzaam zijn. Er zijn vijf centrale thema's: 1. voldoende woningen; 2. de juiste woningen; 3. duurzame woningvoorraad; 4. wonen en zorg; 5. leefbare wijken. Toetsing De herontwikkeling voorziet zowel kwalitatief als kwantitatief voor een impuls in de projectlocatie. De huidige bebouwing wordt afgebroken en er komen duurzamere woningen voor in de plaats. Er worden minimaal evenveel sociale huurwoningen gerealiseerd als er in de huidige situatie aanwezig zijn. Daarnaast voorziet de ontwikkeling ook in extra woningen uit andere segmenten. Verder krijgt de openbare ruimte een kwaliteitsimpuls waardoor de leefbaarheid vergroot wordt. Hiermee draagt de ontwikkeling bij aan de woningbouwopgave van gemeente Ridderkerk. 3.3.3

Groenvisie Ridderkerk

De gemeentelijke ambitie is om de groenste gemeente van het eiland IJsselmonde te worden. Ridderkerk heeft een aantal natuurlijke parels, zoals onder andere de dijklinten, de Waal, de Noord, de Crezeepolder en de Donckse Velden. Dit groen bevindt zich voornamelijk aan de randen van de wijken en er is te weinig groen in de wijken zelf. Hier wil de gemeente graag verandering in brengen. Bij nieuwbouwprojecten stelt de Groenvisie ook dat er rekening moet worden gehouden met klimaatadaptatie en behoud van natuur. Er moet maatwerk worden geleverd om klimaatadaptief of natuurinclusief te bouwen. Dit betekent dat een ontwikkeling geen schade brengt aan de natuur en mogelijk zelfs voor verbetering zorgt. Groen wordt ook als gelijkwaardig component meegenomen in de afweging van belangen. Hierbij wordt er belang gehecht aan het in gesprek blijven met ontwikkelaars. Toetsing In de huidige situatie is het groen ten noorden van De la Reijstraat voornamelijk privé, ten zuiden van het De la Reijstraat betreft deels privé, deels semi-openbaar en er is een park in het zuiden van de projectlocatie. Met de beoogde ontwikkeling wordt er ten noorden van De la Reijstraat een parkeerterrein gerealiseerd in combinatie met semi-openbaar groen voor bewoners uit de omliggende woningen. Ten zuiden van De la Reijstraat wordt het openbaar gebied opnieuw ingericht en wordt het park vergroot.

Daarnaast blijft de bestaande groenstructuur aan de Maaslaan behouden. Er is dus sprake van een kwalitatieve en kwantitatieve toename van beleefbaar groen. De beoogde ontwikkeling is in lijn met de groenvisie. 3.3.4

Groen is onze toekomst

Groen is onze toekomst is opgesteld aan de hand van de 6 ambities die gesteld zijn in de Groenvisie. In dit beleidsstuk wordt uitwerking gegeven aan deze 6 ambities door middel van 33 maatregelen. Het doel van deze maatregelen is om ervoor te zorgen dat ecosysteem van Ridderkerk versterkt wordt. 33/115

Toetsing De beoogde ontwikkeling speelt in op drie maatregelen. Namelijk maatregel 11, 12 en 13. 11. Stimuleer de realisatie van groene gevels en breid zo het leefgebied van insecten en vogels uit Met de beoogde ontwikkeling gaan er verschillende gevels groen uitgevoerd worden. In het beeldkwaliteitsplan is zijn gevels opgenomen welke onderzocht worden of deze gevels groen uitgevoerd kunnen worden. Figuur 3.3.1 is een uitsnede van het beeldkwaliteitsplan. Daarnaast worden de transformatorhuisjes groen bekleed.

Figuur 3.3.1 Zoekgebied groene gevels 12. Vergroot met groene en bruine daken het aandeel groen in de versteende omgeving De bergingen in de projectlocatie zijn plat en worden voorzien van een mos-sedumdak. 13. Geef bij renovatie en sloop aandacht aan gebouwbewonende diersoorten, zoals vleermuizen en huismus Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling is er een ecologische quickscan en nader ecologisch onderzoek uitgevoerd. Op basis van deze onderzoeken is geconcludeerd dat er geen sprake is van beschermde soorten in de projectlocatie. Zie ook paragraaf 4.8 Ecologie.

34/115

3.3.5

Klimaatvisie Ridderkerk

In de Klimaatvisie Ridderkerk staat de route die de gemeente voor ogen heeft en waarmee zij met partners en inwoners op weg gaat naar een duurzaam 2050; een samenleving die bijna CO2 neutraal is, klimaatbestendig en circulair. De Klimaatvisie gaat over 8 thema’s: 1. energiebesparing, bijvoorbeeld door isolatie van huizen en panden; 2. opwekken van duurzame energie door zon en wind (opwekking); 3. opslag van duurzame energie in bijvoorbeeld batterijen; 4. warmtetransitie: aardgasvrij wonen; 5. mobiliteit: duurzame vormen van vervoeren en reizen; 6. circulaire samenleving: (dreigend) tekort aan grondstoffen tegengaan door producten, materialen en grondstoffen zo lang mogelijk te gebruiken; 7. klimaatadaptatie: effecten van klimaatverandering, zoals meer hitte en droogte en hoe we daarmee omgaan; 8. milieu: bodem, ondergrond, luchtkwaliteit, geluid en externe veiligheid. Uitgangspunten bij deze thema's zijn haalbaarheid en betaalbaarheid. Dit betekent dat de weg stap voor stap maar wel gestaag wordt bewandeld. Toetsing De beoogde herontwikkeling van de planlocatie die mogelijk wordt gemaakt voldoet aan de Klimaatvisie van de gemeente Ridderkerk. Zo worden de nieuwe gebouwen niet aangesloten op aardgas en is energiebesparing opgenomen de plannen. Daarnaast is in paragraaf 4.17 aangetoond hoeveel watercompensatie plaats dient te vinden.

Verder wordt er uitgebreider op klimaatadaptatie ingegaan in paragraaf 4.6. 3.3.6

Visie Externe Veiligheid

In de Visie Externe Veiligheid van de gemeente Ridderkerk (vastgesteld november 2011) zet de gemeente in op een duurzame en zo veilig mogelijke ontwikkeling van Ridderkerk. In de visie wordt voornamelijk gefocust op de uitwerking van de kaders voor het groepsrisico. Met het groepsrisico kan de gemeente aangeven welke risico's zij aanvaardbaar vindt. Het gemeentebestuur heeft namelijk een wettelijke verantwoordingsplicht bij toename van het groepsrisico door een toename van personendichtheid of externe veiligheidsbronnen. Gemeente Ridderkerk hanteert de volgende ambities ten aanzien van externe veiligheid: 1. Ridderkerk is en blijft zo veilig mogelijk voor risico’s van gevaarlijke stoffen. Deze ambitie wordt als volgt bereikt: a. Waar mogelijk het advies van de VRR opvolgen bij ruimtelijke ontwikkelingen. b. Als dit niet mogelijk is dan wordt de MAL Groepsrisico toegepast (zie kader, pag. 18) 2. Nieuwe risicobronnen worden in principe geweerd uit de gemeente, uitgezonderd op bedrijventerreinen mits aan concrete voorwaarden wordt voldaan. 3. Streven naar uitplaatsing van de risicobronnen uit de woonomgeving (tankstations). 4. De gemeente brengt de beheersbaarheid op orde (inzet hulpdiensten, bereikbaarheid e.d.). 5. Aanpassen route gevaarlijke stoffen als ruimtelijke ontwikkelingen daar aanleiding toe geven. 6.

Voor risicocommunicatie wordt aangesloten bij de landelijke overheidscampagnes Toetsing De toetsing aan betreffend beleidsstuk vindt plaats in paragraaf 4.12 Omgevingsveiligheid.

35/115

3.3.7

Nota Gezondheidsbeleid Ridderkerk 2021-2025

De belangrijkste doelstellingen van de wettelijke taken die de gemeente heeft op het gebied van volksgezondheid zijn: het bieden van een evenwichtig productenaanbod gericht op lokale problematiek en het verbeteren van de volksgezondheid van de bevolking. Drie speerpunten: 1. verkleinen gezondheidsachterstanden: a. kansengelijkheid in het leven en basisvaardigheden vergroten; b. gezondheidsachterstanden op latere leeftijd voorkomen door in te zetten op vroege signalering en interventies voor kind en gezin; c. bouwen aan een krachtige, inclusieve samenwerking; d. er wordt onder meer ingezet op interventies als gezonde (school)omgeving, een preventief gezondheids- en leefstijlprogramma voor senioren en een aanpak schuldhulpverlening; 2. vitaal en gezond: a. bevordering mentale gezondheid; b. naar vermogen meedoen in samenleving; c. meer eigenkracht en samenkracht; d. inzet op preventieve interventies (bewustzijn alcoholgebruik, bewustzijnsvermogen, gezonde keuzes en doen vermogen); e. er wordt onder meer ingezet op interventies als stimulering van ontmoeting en welzijnsactiviteiten, alcoholen drugspreventie, aandacht voor gamen, sociale media en schermgebruik, bewustwording gehoorschade en seksuele gezondheid; 3. gezondheid in de fysieke en sociale leefomgeving: a. gezondheid als vast onderdeel binnen ruimtelijk beleid; b.

fysieke en sociale beleidsdomein werken meer samen om een gezonde leefomgeving te creëren; c. er wordt onder meer ingezet op interventies als inclusieve mobiliteit en maatschappelijk vastgoed, hitteplan (schaduw, watertappunten), aandacht voor veiligheid en gezondheid in de openbare ruimte). Toetsing Het projectvoornemen heeft directe betrekking op speerpunt 3. In paragraaf 4.5 Gezondheid is beschreven hoe invulling wordt gegeven aan gezondheid in de fysieke leefomgeving. 3.3.8

Visie op bouwhoogte Ridderkerk

De gemeente Ridderkerk heeft een visie opgesteld over bouwhoogte, met als doel de ruimtelijke ontwikkeling van de stad in goede banen te leiden. Door de groeiende woningbehoefte – zo’n 2.000 nieuwe woningen tot 2030 – en de beperkte ruimte binnen de bestaande bebouwing, wordt hoger bouwen gezien als een kansrijke oplossing. Uit gesprekken met inwoners blijkt dat zij hogere bebouwing acceptabel vinden, mits deze goed wordt ingepast in de omgeving. In de visie wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende bouwhoogtes: laagbouw tot en met drie lagen, middenbouw van vier tot zes lagen, hoogbouw van zeven tot tien lagen, en landmarks met meer dan tien lagen. Hoger bouwen is niet overal wenselijk; het wordt uitgesloten in cultuurhistorisch waardevolle gebieden en de groene kraag. Wel is het mogelijk langs hoofdstructuren zoals belangrijke wegen, openbaar vervoer en voorzieningen.

36/115

De inpasbaarheid van hogere bebouwing moet zorgvuldig gebeuren. De gemeente wil af van solitaire torens en monotone galerijflats. Er worden daarom de volgende voorwaarden voor bebouwing vanaf middenbouw gesteld: 1. Hogere gebouwen als onderdeel van clusters met variatie in gebouwen, hoogten en woningtypen. 2. Geen solitaire torens, grote galerijflats of hoogbouwbuurten (traditionele hoogbouw). 3. Eigentijdse vormen van hoogbouw met aandacht voor de schaal, uitstraling en beleving. 4. Een menselijke maat en schaal door geleding van bouwmassa’s en terugliggende bovenste verdieping(en). 5. Aantrekkelijke uitstraling van de plint open uitstraling en bijzonder (maatschappelijk) programma, zodat er een prettig straatbeeld is. 6. Parkeeroplossing die bijdraagt aan groene klimaatbestendige inrichting van de (openbare) buitenruimte. Hoewel de visie richtinggevend is, is deze niet bindend. Elk initiatief wordt beoordeeld op basis van de aard van de opgave, de omvang van het project, de bijdrage aan beleidsdoelen en de maatschappelijke meerwaarde. Afwijkingen van de visie zijn mogelijk, maar alleen onder strikte voorwaarden. Toetsing Met de beoogde ontwikkeling worden gebouwen mogelijk gemaakt tussen de 4 en 6 bouwlagen. Volgens de Ridderkerkse definitie betreft dit 'middenbouw'. Figuur 3.3.2 betreft een uitsnede van de hoogbouwcontourkaart van het betreffende beleidsstuk.

De projectlocatie is aangeduid met een roze cirkel. Ter plaatse van de projectlocatie is gedeeltelijk 'Middenbouw' toegestaan en gedeeltelijk 'Hoogbouw'. De beoogde Middenbouw is daarom op basis van 'Visie op bouwhoogte Ridderkerk' toegestaan.

Figuur 3.3.2 Uitsnede kaart hoogbouwcontour (projectlocatie aanduid met roze cirkel)

37/115

1. Hogere gebouwen als onderdeel van clusters met variatie in gebouwen, hoogten en woningtypen. Met de beoogde ontwikkeling is elk gebouw anders van vorm, bouwhoogte en onderverdeling van woningtypen. Ondanks de verschillende vormgeving voldoen al deze gebouwen aan eenzelfde stedenbouwkundig principe waardoor deze gezamenlijk welk een cluster vormen en er voldaan wordt aan de eerste voorwaarde. In figuur 3.3.3 is een impressie weergeven van de beoogde ontwikkeling.

Figuur 3.3.3 Impressie beoogde ontwikkeling 2. Geen solitaire torens, grote galerijflats of hoogbouwbuurten (traditionele hoogbouw). Met de beoogde ontwikkeling is geen sprake van solitaire torens, grote galerijflats of hoogbouwbuurten. 3. Eigentijdse vormen van hoogbouw met aandacht voor de schaal, uitstraling en beleving. Binnen de beoogde ontwikkeling is aandacht besteed aan de schaal, uitstraling en beleving van de bebouwing. Er wordt aangesloten op de bestaande bouwhoogtes in de directe omgeving, die variëren van vier tot zeven bouwlagen. De nadere uitwerking van de uitstraling en beleving van de gebouwen zal worden opgenomen in de opvolgende BOPA-onderbouwing. 4. Een menselijke maat en schaal door geleding van bouwmassa’s en terugliggende bovenste verdieping(en). Met de beoogde ontwikkeling is geleding in de gebouwen toegepast door middel van variatie in de bouwhoogten. Zo is aan de Maaslaan, Vechtstraat en een klein deel van De La Reijstraat sprake van 6 bouwlagen. Deze gebouwen liggen niet direct aan de straat, maar staan hier op enige afstand van. Daarnaast is bij gebouw 2a sprake van een terugliggende bovenste bouwlaag. 5. Aantrekkelijke uitstraling van de plint open uitstraling en bijzonder (maatschappelijk) programma, zodat er een prettig straatbeeld is. De uitwerking van de plint wordt in de opvolgende BOPA-onderbouwing verder toegelicht en uitgewerkt.