Voorstel RK Vaststelling bestemmingsplan 't Ronde Sant.pdf

Raadsvoorstel Onderwerp: Vaststelling bestemmingsplan 't Ronde Sant

College van burgemeester en wethouders 15 oktober 2024

Zaaknummer 2024-084510

Portefeuillehouder C.A. van der Duijn Schouten

Commissie Samen wonen 14 november 2024

Openbaar

Opsteller: Bart Verhoeven

Gemeenteraad 21 november 2024

Geadviseerd besluit 1. Het bestemmingsplan 't Ronde Sant vast te stellen overeenkomstig de bij dit besluit behorende toelichting, regels en verbeelding met identificatiecode NL.IMRO.0597.BP2023Hdegroothof1-VG01 en deze zes weken ter inzage te leggen. 2. Geen exploitatieplan vast te stellen omdat de kosten anderszins verzekerd zijn.

Raadsvoorstel Inleiding De locatie ’t Ronde Sant is toe aan een herontwikkeling. Het bestaande gebouw voldoet voor Aafje niet meer aan de wettelijke eisen om cliënten die zorg nodig hebben te kunnen blijven huisvesten. Ook de toenemende vraag naar zorg vraagt om een uitbreiding van het aantal wooneenheden, getuige het al aanwezige tijdelijk vergunde gebouw aan de Hugo de Groothof. Daarnaast heeft Wooncompas de wens om haar woningaanbod uit te breiden. In de huidige situatie zijn 106 zorgplekken - waarvan 90 van Aafje en 16 van Pameijer - en 25 sociale huurwoningen aanwezig. Daarnaast bevindt zich aan de oostzijde ook nog kinderdagopvang Mundo - PleSant. Het initiatief betreft de sloop van de bestaande bebouwing en het realiseren van 120 wooneenheden voor Aafje en 60 sociale huurappartementen voor Wooncompas. Ook de nu al aanwezige kinderopvang Mundo - Plesant krijgt weer een plek in het nieuwe plan. Mede naar aanleiding van de 37 inspraakreacties op het voorontwerpbestemmingsplan zijn de plannen aangepast en doorvertaald in het ontwerpbestemmingsplan. Deze aangepaste plannen zijn op 24 oktober 2023 aan omwonenden gepresenteerd door de initiatiefnemers. Op het ontwerpbestemmingsplan zijn vervolgens 26 zienswijzen ingediend. De plannen zijn daar - mede gelet op Amendement 2024 - 13 van 13 juni 2024 - op aangepast. De bouwhoogte is verlaagd van zeven naar zes bouwlagen.

Het bouwvlak is ook aangepast. In totaal is zes keer gelegenheid geboden om te participeren (vier keer door initiatiefnemers en twee keer door de gemeente). Daarnaast is over de bouwplannen gesproken in de commissievergadering Samen wonen van 31 augustus 2023, naar aanleiding van een raadsinformatiebrief d.d. 2 juni 2023 Voorontwerpbestemmingsplan 't Ronde Sant en de gespreksnotitie daarover. Het voorliggende bestemmingsplan moet de gewenste ontwikkeling uiteindelijk mogelijk maken. Per 1 januari 2024 is de Omgevingswet van kracht. De Omgevingswet regelt een overgangssituatie voor bestemmingsplannen. Bestemmingsplannen waarvan het ontwerp nog voor 1 januari 2024 terinzage is gelegd, mogen na deze datum nog worden vastgesteld onder het bestaande recht van de Wet ruimtelijke ordening. Dit is het geval bij bestemmingsplan 't Ronde Sant. Na vaststelling wordt het bestemmingsplan van rechtswege onderdeel van het omgevingsplan. Beoogd effect Het realiseren van 120 wooneenheden (zorgstudio’s) en 60 sociale huurappartementen. Relatie met beleidskaders • Bestemmingsplan ‘Het Zand en de Gorzen’, d.d. 28 november 2013; • Prestatieafspraken 2020 - 2024, d.d. 9 januari 2020; • Groen is onze toekomst, d.d. 7 juli 2020; • Klimaatvisie Ridderkerk, d.d. 3 juni 2021; • Woonvisie Ridderkerk 2021 - 2026, d.d. 30 april 2021; • Afwegingskader Marktinitiatieven Wonen, Welzijn en Zorg, d.d.

10 oktober 2023; • Nota parkeernormen 2024, d.d. 26 februari 2024. Argumenten 1.1 Het plan sluit aan op de Prestatieafspraken 2020 - 2024 We bieden met dit plan namelijk meer kans op een betaalbare woning, doordat meer sociale woningen op de markt komen. Ook ontstaat een leefbaardere wijk met een goede sociale samenhang, mede door het woonconcept waarin wonen en zorg gecombineerd zijn. 1.2 Het plan sluit aan op de Woonvisie Ridderkerk 2021 - 2026 In de woonvisie is namelijk opgenomen dat we een goede balans moeten vinden tussen zorgbehoevenden en ‘andere’ inwoners. Met dit plan is er aandacht voor zowel woningbouw voor zorgbehoevenden als voor de bouw van sociale woningbouw, met oog voor de leefkwaliteit. Bovendien neemt het aantal woningen op een binnenstedelijke locatie toe van 131 (106 zorgplekken en 25 sociale huurwoningen) naar 180 (120 zorgwoningen (en plekken) en 60 sociale woningen), met verbetering van de leefkwaliteit (vergroening openbare ruimte en klimaatadaptatie). Tot slot bouwt 2/7

Wooncompas kleinere levensloopbestendige woningen voor een- en tweepersoonshuishoudens, waar vraag naar is. 1.3 De toename aan zorgwoningen is afgewogen Dit hebben we gedaan via het 'Afwegingskader marktinitiatieven Wonen, Welzijn, Zorg’, dat op 10 oktober 2023 door het college is vastgesteld. Een onderbouwing is opgenomen in de plantoelichting van het bestemmingsplan. 1.4 Parkeren is gewaarborgd in het plan Het programma zorgt voor een groot aantal benodigde parkeerplaatsen, waarbij is getoetst aan de Nota parkeernormen 2024. Initiatiefnemers hebben een mobiliteitsonderzoek door Mobycon laten uitvoeren om het aantal parkeerplaatsen voor de zorgwoningen gemotiveerd lager te laten uitvallen. Aangezien deelmobiliteit nog niet is toe te passen (Amendement 2024 - 9) zijn drie extra parkeerplaatsen in het plan opgenomen, waar in het ontwerpbestemmingsplan al ruimte voor was gereserveerd. In totaal bedraagt de parkeerbehoefte voor het totale plan 121 parkeerplaatsen. 1.5 Er is aandacht voor groen in het plan Zoals in argument 1.4 al aangegeven, is ruimte gereserveerd voor parkeren, wat half verhard plaatsvindt. In de huidige situatie is sprake van ongeveer 3.000 m2 aan groen, daar waar dit met de nieuwe plannen ongeveer 3.400 m2 bedraagt. Het aandeel half verharding daalt daarbij van 1.100 m² naar 600 m² om zo ruimte te maken voor volledig groen.

In de huidige situatie bevindt het groen zich bovendien grotendeels op een ombouwde binnenplaats. In de toekomstige situatie is sprake van openheid, waarbij verbindingen zijn te maken met het Erasmuspark en het Binnenrijk. Dat gebied zal dan ook openbaar toegankelijk zijn, waardoor het groen dat men realiseert, ook beleefbaarder is dan nu. 1.6 De toekomstige ontwikkeling draagt bij aan een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit Het huidige gebouw is te klein om te voldoen aan de zorgvraag. Aan de Hugo de Groothof is daarom al een tijdelijk gebouw gerealiseerd, om zorgbehoevende mensen te kunnen blijven huisvesten. De tijdelijke bebouwing is dicht op de Hugo de Groothof gerealiseerd, wat zorgt voor een onaantrekkelijke uitstraling. In de nieuwe situatie is sprake van bebouwing met gevels die de lijn van de Hugo de Groothof volgen. Het zorgcomplex is daarbij drie en vier bouwlagen hoog. Daarnaast vindt hoogbouw in zes lagen plaats voor de sociale huurwoningen. Op die manier is sprake van een trapsgewijze verlaging van gebouwen. 1.7 Drie bestemmingen zijn opgenomen Onderscheid is te maken in een woonbestemming (Wooncompas) en een gemengde bestemming (bedoeld voor zorgwoningen van Aafje en het kinderdagverblijf). Ook nemen we een tuinbestemming op, om te waarborgen dat het gebied tussen de bebouwing en de Hugo de Grootlaan vrij blijft van bebouwing.

Het woongebouw van Wooncompas is alleen bedoeld om in te wonen. De zorgwoningen zijn uitsluitend bedoeld voor zorg. In het nu nog geldende bestemmingsplan ‘Het Zand en de Gorzen’ is dat onderscheid er niet, aangezien daar een gemengde bestemming is opgenomen. De bouwvlakken die zijn opgenomen, sluiten aan bij de gewenste ontwikkeling, daar waar in het geldende bestemmingsplan sprake is van een ruim bouwvlak voor het gehele perceel. Tot slot zijn maximale hoogtes opgenomen en het maximum aantal te realiseren (zorg)woningen. Door vrij gedetailleerd te bestemmen, geven we aan omwonenden duidelijkheid over de toekomstige functies, waar bebouwing is gewenst en hoe hoog deze maximaal mag zijn. Het woongebouw mag daarbij maximaal 20 meter hoog zijn en het zorggebouw 15 meter (noord) en 12 meter (zuid). 1.8 Aanpassingen zijn gedaan op basis van Amendement 2024 - 13 Het op 13 juni 2024 door uw raad aangenomen Amendement 2024 - 13 is verwerkt in het vast te stellen bestemmingsplan. De bouwhoogte is verlaagd van zeven (23 meter) naar zes bouwlagen (20 meter). Dit is verwerkt op de planverbeelding. Het bouwvlak is ook aangepast, zodat nog steeds 60 woningen kunnen worden gerealiseerd, waarbij een grotere afstand is aangehouden naar het Binnenrijk (oostzijde). In het ontwerpbestemmingsplan bedroeg die afstand ongeveer 37 meter en in het vast te stellen bestemmingsplan ongeveer 42 meter.

De afstand naar Palladio is gelijk gebleven. 3/7

Het bouwvlak is in dit geval naar het noorden en het zuiden opgerekt. Daarnaast zijn de wijzigingen informerend voorgelegd aan omwonenden en andere belanghebbenden, op 2 oktober 2024. Een verslag van die participatieavond is opgenomen als bijlage 9d bij de plantoelichting van het bestemmingsplan. De reacties die op de participatieavond zijn achtergelaten hebben geen nieuwe wijziging opgeleverd, aangezien is voldaan aan het amendement. Ook is medegedeeld aan omwonenden en belanghebbenden dat de ingediende reactie tijdens de laatste inloopavond op 2 oktober 2024 geen nieuwe zienswijze is. Dat is juridisch gezien niet mogelijk, aangezien het ontwerpbestemmingsplan niet opnieuw ter inzage heeft gelegen. 2.1 Het vaststellen van een exploitatieplan is niet nodig omdat de kosten anderszins verzekerd zijn Het opnemen van kostenverhaal is wettelijk verplicht op basis van de Wet ruimtelijke ordening. De gemeente regelt dit kostenverhaal via een anterieure overeenkomst, waardoor de kosten ‘anderszins verzekerd’ zijn. Voor de omgevingsvergunning worden apart leges berekend. Overleg gevoerd met Aafje, Wooncompas, (toekomstig) omwonenden. Kanttekeningen 1.1 In totaal zijn 26 zienswijzen ingediend Die zienswijzen hebben geleid tot wijzigingen van het initiatief. Die zienswijzen waren veelal gelijk aan de inspraakreacties.

Het ontwerpbestemmingsplan was daar al op aangepast, door het zorggebouw verder naar het oosten te schuiven. Het woongebouw van Wooncompas is daarbij verlaagd van 32 (10 lagen) naar 23 meter (7 lagen). Amendement 2024 - 13 heeft uiteindelijk geleid tot het nog verder verlagen van het woongebouw, van 23 naar 20 meter, met een aanpassing van het bouwvlak als gevolg. In hoofdstuk 5 van de nota zienswijzen (zie bijlage) zijn alle wijzigingen opgenomen. Daarnaast zijn in de bijlage van de nota zienswijzen de verschillen inzichtelijk gemaakt die op de verbeelding zijn doorgevoerd vanaf het voorontwerp naar de vaststelling. Op de verbeelding heeft een wijziging plaatsgevonden van het ontwerp naar de vaststelling. 1.2 De provincie Zuid-Holland heeft vastgelegd dat er per sociale woning maximaal 0,7 parkeerplaats mag komen Dat is vastgelegd in de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening. Daar wijken we gemeentelijk vanaf (1,2 parkeerplaats per sociale huurwoning, 1e aftoppingsgrens) omdat we beschikken over een eigen gemeentelijke parkeernota, de Nota parkeernormen 2024. Afwijken kan op basis van lid 2 van artikel 7.45f van de provinciale verordening. De zienswijze van de provincie (zie de Nota zienswijzen) is dan ook op deze manier weerlegd.

1.3 Het woningbouwprogramma neemt toe van 131 naar 180 Herontwikkeling is alleen mogelijk voor Aafje en Wooncompas als ze het gewenste woningaantal (120 zorgwoningen en 60 sociale huurwoningen) kunnen realiseren. Kunnen zij dit woningbouwaantal niet realiseren, dan is het project niet kostendekkend. Dat heeft onder andere te maken met de afschrijving van de nog redelijk ‘jonge’ bebouwing (1995) die nu nog op ’t Ronde Sant staat. Daarnaast geeft Aafje aan dat zij met de uitbreiding van 90 naar 120 zorgplekken voorziet in de groeiende marktbehoefte. De 16 zorgeenheden van Pameijer komen op deze locatie te vervallen. Ook geeft Wooncompas aan te willen bouwen voor een- en twee persoonshuishoudens (senioren), waar volgens de woonvisie (zie argument 1.3) vraag naar is. Doordat het woongebouw is verlaagd van zeven naar zes bouwlagen, is een aanpassing van het bouwvlak nodig geweest om nog steeds de gewenste 60 woningen te kunnen realiseren. 1.4 Het gewenste woongebouw van zes woonlagen is maximaal 20 meter hoog In het voorontwerpbestemmingsplan was deze toren nog maximaal 32 meter hoog. In het ontwerpbestemmingsplan bedroeg de hoogte 23 meter. In de voorliggende vast te stellen bestemmingsplan is die hoogte verder teruggebracht naar 20 meter.

Op dit moment beschikken we nog niet over een visie op bouwhoogte, waarop locaties staan waar die hoogbouw is toegestaan en hoe hoog die hoogbouw mag zijn. Rondom het Erasmuspark zijn al drie gebouwen gerealiseerd die zijn aan te merken als midden- en hoogbouw. Ten noordoosten en ten noorden van het gewenste woongebouw van Wooncompas zijn twee woontorens gebouwd die tien 4/7

lagen hoog zijn (hoogbouw). Ten westen van het park, aan het water, staat een gebouw van vijf bouwlagen hoog (middenbouw). Ook in Driehoek het Zand is sprake van middenbouw, met name aan de Vlietlaan (vijf bouwlagen). Het gewenste woongebouw van Wooncompas sluit stedenbouwkundig dan ook aan op haar omgeving. 1.5 De gewenste 60 sociale woningen binnen zes bouwlagen zijn alleen mogelijk als Wooncompas ruimtes op de begane grond schrapt Om 60 twee- en driekamerwoningen in het gebouw te behouden, binnen zes bouwlagen, zijn de volgende aanpassingen gedaan. De/een algemene-ontmoetingsruimte op de begane grond komt te vervallen. Daarnaast komen er geen of veel minder individuele (fietsen)bergingen op de begane grond. Voorgaande betekent dat er op de begane grond woningen kunnen worden toegevoegd. 1.6 Wooncompas en Aafje willen extra grond overnemen van de gemeente De verlaging van het woongebouw zorgt ervoor dat het grondoppervlak van de gebouwen toeneemt. Daarnaast is het zorggebouw opgeschoven. Dat laatste kan alleen als er nog steeds voldoende buitenruimte is. Die buitenruimte kan men realiseren als we een klein gedeelte van perceel B3177 verkopen. Overigens is een voorwaarde dat deze gronden dan vrij blijven van bebouwing. Ook mag er niet worden geparkeerd. De gronden willen we verkopen via een verkoopovereenkomst.

In het kader van het Didam-arrest is een publicatie in De Combinatie geplaatst, om aan te geven dat we voornemens zijn de gronden te verkopen. In de overeenkomst, die geen deel uitmaakt van dit voorstel, zit overigens een clausule die regelt dat als het bestemmingsplan niet onherroepelijk is, de grond in eigendom van de gemeente blijft. 1.7 De tijdelijke bebouwing voor zorgbehoevenden blijft tot uiterlijk 31 december 2028 staan Dit is nodig omdat men gefaseerd gaat uitvoeren, waarbij sprake is van drie fases. Allereerst het woonzorg- gebouw van vier bouwlagen, gevolgd door het woonzorg-gebouw van drie bouwlagen. Zodra alle zorgwoningen zijn gerealiseerd, kan men de tijdelijke bebouwing voor zorgbehoevenden slopen, waardoor fase 3 (sociale woningen) kan starten. Fase drie is pas voorzien na 2026, waardoor we een tijdelijke bestemming ‘Gemengd – Voorlopig’ hebben opgenomen voor de tijdelijke zorgwoningen. Dat komt omdat de tijdelijke bebouwing is gerealiseerd met een tijdelijke vergunning, die we maar voor maximaal 10 jaar kunnen verlenen. De vergunning is in 2016 verleend. In de regels is daarom geregeld dat de werkingsduur van deze bestemming tot uiterlijk 31 december 2028 geldt. Daarna wijzigt de bestemming van rechtswege naar ‘Gemengd’, ‘Tuin’ en ‘Wonen’, zoals opgenomen in de bijlage bij de regels.

Uitvoering/vervolgstappen Na besluitvorming door uw raad wordt het bestemmingsplan voor zes weken ter inzage gelegd (beroepstermijn). Belanghebbenden kunnen hierna in de beroepstermijn beroep aantekenen bij de Raad van State. Evaluatie/monitoring Niet van toepassing. Financiën Door het aangaan van de anterieure overeenkomst is de financiële uitvoerbaarheid van dit project gegarandeerd. Juridische zaken Na besluitvorming door uw gemeenteraad is de bouw van 120 zorgwoningen, 60 sociale woningen en een kinderdagverblijf mogelijk. Duurzaamheid en Ecologie Binnen de ambitie om met het gebouw aan BENG (bijna-energieneutrale gebouwen) te voldoen, past men zonnepanelen toe. Als de ruimte op het dak het toelaat, hebben Wooncompas en Aafje de ambitie uitgesproken om meer dan het benodigde aantal zonnepanelen te plaatsen. Daarnaast nemen de initiatiefnemers zoveel mogelijk klimaatadaptieve maatregelen, waaronder - indien mogelijk - het realiseren van daken en terrassen met plantenbakken en/of sedum. Aafje en Wooncompas onderzoeken daarnaast de mogelijkheden om natuurinclusief te bouwen. Vanuit landschappelijk oogpunt treffen zij, in lijn met aanwezige flora en fauna, voorzieningen om 5/7

bestaande diersoorten te beschermen en in de nieuwe situatie bij te dragen aan verbetering van de biodiversiteit. Inclusiviteitstoets Zowel Aafje als Wooncompas willen voor een bepaalde doelgroep bouwen. Aafje wil zorgwoningen realiseren voor zorgbehoevenden (ouderen), om te voldoen aan de vraag naar meer zorgwoningen. Daarnaast is er wetgeving waarin is verankerd aan welke eisen een zorgwoning moet voldoen. Wooncompas wil levensloopbestendige, sociale huurwoningen realiseren, waarbij zij zich vooralsnog richt op senioren. Tot slot komt ook het kinderdagverblijf terug, zodat ook de vraag naar kinderdagopvang gewaarborgd is. Communicatie/participatie na besluitvorming Na besluitvorming door uw raad legt het college het bestemmingsplan voor zes weken ter inzage (beroepstermijn). Dit wordt bekendgemaakt via een kennisgeving in het Gemeenteblad, De Blauwkai en op de gemeentelijke website.

Burgemeester en wethouders van Ridderkerk, de secretaris,

de burgemeester,

mw. M. Kitselar

dhr. C.A. Oosterwijk

Bijlagen 1. Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan ‘t Ronde Sant 2. Toelichting 3. Bijlagen 1 tm 7 bij de toelichting.pdf 4. Bijlagen 8 tm 13 bij de toelichting 5. Regels 6. Bijlage 1 bij de regels 7. Verbeelding 8. Antwoorden PvdA bestemmingsplan t Ronde Sant 9. Antwoorden Bo1 bestemmingsplan t Ronde Sant.pdf 10. amendement 13-2024 CDA Bestemmingsplan t Ronde Sant aangenomen.pdf

6/7

CONCEPT RAADSBESLUIT Onderwerp: Vaststelling bestemmingsplan 't Ronde Sant

Gemeenteraad: 21 november 2024

Zaaknummer:

Commissie samen wonen 14 november 2024

De raad van de gemeente Ridderkerk, gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders op 15 oktober 2024, overwegende, dat • • • • • • • • •

•

het ontwerpbestemmingsplan 't Ronde Sant vanaf 8 december 2023 tot en met 18 januari 2024 ter inzage heeft gelegen; iedereen gedurende deze periode zienswijzen op deze stukken bij de gemeenteraad naar voren kon brengen; 26 zienswijzen zijn ingediend; die zienswijzen hebben geleid tot aanpassingen van het vast te stellen bestemmingsplan; invulling is gegeven aan Amendement 2024 - 13, zoals aangenomen in de raadsvergadering van 13 juni 2024; de verbeelding is gewijzigd ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan; de wijzigingen die zijn doorgevoerd, zijn opgenomen in de Nota zienswijzen, die als bijlage 13 bij de plantoelichting is opgenomen; het ontwerpbestemmingsplan ten opzichte van het voorontwerpbestemmingsplan ook al was gewijzigd, mede op basis van de inspraakreacties; zes keer gelegenheid is geboden om te participeren, waarvan drie keer door Wooncompas en Aafje en twee keer door de gemeente. Verslagen van de avonden die door Wooncompas en Aafje zijn georganiseerd, zijn toegevoegd als bijlagen aan de plantoelichting (bijlagen 9a, 9b, 9c en 9d) van het bestemmingsplan; er geen exploitatieplan vastgesteld hoeft te worden omdat de kosten anderszins verzekerd zijn.

BESLUIT: 1. Het bestemmingsplan 't Ronde Sant vast te stellen overeenkomstig de bij dit besluit behorende toelichting, regels en verbeelding met identificatiecode NL.IMRO.0597.BP2023Hdegroothof1-VG01 en deze zes weken ter inzage te leggen.

2. Geen exploitatieplan vast te stellen omdat de kosten anderszins verzekerd zijn.

7/7