Voorstel Onderbouwing BOPA Noldijk 41 - Wevershoeve

Raadsvoorstel Onderwerp: Onderbouwing BOPA Noldijk 41 (Wevershoeve) College van burgemeester en wethouders 1 september 2026 Zaaknummer 2026-053318 Portefeuillehouder Henk van Os Commissie Samen wonen 1 oktober 2026 Openbaar Opsteller: Hans van Berkel Gemeenteraad 15 oktober 2026 Geadviseerd besluit 1. Een positief advies te geven inzake de omgevingsvergunning (Z2026-00000594), locatie Noldijk 41, voor de verbouw van Rijksmonument de Wevershoeve in acht woningen, en voor het bijbouwen van vijf ‘schuurwoningen’ op het achtererf van de Wevershoeve. Raadsvoorstel Inleiding Op 15 juli jl. is namens Herkon BV uit Sliedrecht een aanvraag omgevingsvergunning ingediend om aan de Noldijk 41 (Rijksmonument de Wevershoeve): • | de voormalige boerderij, die van 1979 tot 2024 in gebruik is geweest als restaurant, te verbouwen tot acht grondgebonden woningen, met inachtneming van de monumentale waarden van het gebouw; • | op het achtererf nieuw te bouwen: twee woonblokken van in totaal vijf grondgebonden woningen in de vorm van ‘schuurwoningen’, met een ondergeschikte uitstraling ten opzichte van het monumentale boerderijgebouw. De beoogde ontwikkeling is in strijd met de regels van het tijdelijke omgevingsplan (omgevingsplan van rechtswege) van de gemeente Ridderkerk.

Daarom moet met een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) worden afgeweken van het tijdelijke omgevingsplan. Het betreft een gefaseerde aanvraag, waarbij eerst de procedure voor de ‘ruimtelijke’ BOPA wordt doorlopen: voor afwijking van het omgevingsplan wat betreft het toegestane gebruik en/of de bouwregels. Het afwijkend gebruik heeft in het geval van deze aanvraag betrekking op: het gebruik van het perceel Noldijk 41 voor ‘wonen’ in plaats van voor ‘horecadoeleinden’. De afwijking van de bouwregels heeft betrekking op het realiseren van woningen op het achterf, waar de aanduiding ‘z’ van toepassing is: daar zijn in het huidige omgevingsplan alleen bouwwerken geen gebouw zijnde toegestaan. De ruimtelijke BOPA gaat vooraf aan de daarop volgende BOPA's. Indien er een positief advies wordt gegeven voor de voorliggende BOPA, zal daarna op een gegeven moment de aanvraag voor de Rijksmonumentenactiviteit worden ingediend. Voorafgaand aan de aanvraag voor de Rijksmonumentenactiviteit wordt (voor)overleg gevoerd met de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed en met de gemeentelijke Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. Uiteindelijk komt er een derde aanvraag: voor de technische bouwactiviteit. Voor alle drie de vergunningaanvragen moet een omgevingsvergunning worden verleend. Alleen als de initiatiefnemer alle drie de vergunningen heeft, mag hij bouwen.

Beoogd effect Wanneer uw raad positief adviseert over deze aanvraag, kan het college de omgevingsvergunning(en) voor de verschillende BOPA’s verlenen. Op basis van deze vergunningen kan het bouwplan voor Noldijk 41 worden gerealiseerd. Relatie met beleidskaders • | Omgevingsvisie Ridderkerk, vastgesteld op 11 september 2025; • | Omgevingsplan gemeente Ridderkerk, versie 13 maart 2026 / bestemmingsplan Veren Ambacht, vastgesteld op 19 oktober 1998; • | Woonvisie Ridderkerk 2021-2026, vastgesteld op 1 juli 2021; • | Groenvisie ‘Groen is onze toekomst’, vastgesteld op 7 juli 2020; • | Nota parkeernormen 2024, vastgesteld op 26 februari 2024. Argumenten 1.1 Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) Het bevoegd gezag mag een omgevingsvergunning voor een BOPA alleen verlenen met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dit volgt uit artikel 8.0a, lid 2 Besluit kwaliteit leefomgeving. Uit de onderbouwing van de effecten op de fysieke leefomgeving (onderbouwing van de BOPA) blijkt dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. 1.2 De monumentale boerderij krijgt door de verbouwing tot woningen weer een toekomst 2/6 3/6 Dit bouwplan geeft een nieuwe invulling aan het pand en behoedt het daarmee voor verval en verloedering.

Het monumentale gebouw, met zijn geschiedenis en zijn bijzondere karakteristieken, wordt met dit plan weer in een goede staat gebracht. 1.3 Het project wordt haalbaar door het bijbouwen van vijf woningen op het achtererf Het geschikt maken van de voormalige boerderij voor de woonfunctie is financieel alleen haalbaar met aanvullende nieuwbouw. 1.4 De woningen in de oude boerderij en de nieuwe woningen op het achtererf vormen samen een dijkerf Het dijkerf kan worden beschouwd als een streekeigen ruimtelijk patroon, dat kenmerkend is voor de dijklintstructuur van IJsselmonde. Het dijkerf vormt een herkenbare typologie waarin een hoofdgebouw en bijgebouwen in een samenhangende compositie rond een erf zijn georganiseerd. Anderzijds functioneert het dijkerf als een ruimtelijk en functioneel kader waarbinnen verandering kan plaatsvinden zonder dat de karakteristieke gebiedskenmerken worden aangetast. Juist doordat het dijkerf een bestaande, kleinschalige ensemblevorm is, kan herontwikkeling binnen deze structuur plaatsvinden op een wijze die de ruimtelijke samenhang respecteert en voortzet. Functiewijziging en vernieuwing worden daarmee ingepast binnen de bestaande erfstructuur, in plaats van dat zij een nieuwe ruimtelijke korrel of zelfstandige ontwikkeling in het landschap introduceren.

1.5 De initiatiefnemer heeft het plan gedeeld met de omgeving Het plan is gedeeld met de direct omwonenden (11 adressen). De participatieavond heeft geleid tot een open en inhoudelijke dialoog. Iedereen begreep dat er een nieuwe invulling moet worden gegeven aan het Rijksmonument. Kritiek was er op de vijf nieuwe woningen op het achterf. De opgehaalde reacties worden betrokken bij de verdere uitwerking van het plan. Het contact met de omwonenden wordt voortgezet. 1.6 Het plan is afgestemd met overlegpartners Vooroverleg heeft plaatsgevonden met de provincie Zuid-Holland, het waterschap Hollandse Delta en de gemeente Barendrecht. Ook heeft de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed onlangs een bezoek gebracht aan de Wevershoeve. De provincie Zuid-Holland heeft ambtelijk te kennen gegeven in te stemmen met de ruimtelijke kwaliteit van het plan (gelet op het ontwerp van het hele perceel) en met hoe er in het plan en in de BOPA-onderbouwing met de provinciale beschermingscategorieën is omgegaan (buitengebied, groene buffer en recreatiegebied). Wat betreft het Waterschap en de gemeente Barendrecht, zijn er geen bijzonderheden te melden. Tussen de Rijksdienst en de initiatiefnemer (en de gemeente) zal nog uitgebreid vooroverleg plaatsvinden, ter voorbereiding van de tweede aanvraag omgevingsvergunning, voor de Rijksmonumentenactiviteit.

1.7 In het geval van dit plan is er sprake van een bindend adviesrecht voor de gemeenteraad Dit is het geval omdat het plan voorziet in de bouw van meer dan 11 nieuwe woningen. Overleg gevoerd met Initiatiefnemer, provincie Zuid-Holland, Waterschap Hollandse Delta, DCMR en Archeologie Rotterdam (voorheen BOOR). Kanttekeningen 2.1 Vijf woningen op het achtererf vergroot het totale bouwvolume op het perceel Er wordt een mooi erf gecreëerd waaromheen mensen komen te wonen. De bedoeling is dat dit een ‘gezamenlijk’ erf gaat worden. De initiatiefnemer wil het aantal woningen niet verminderen, omdat het project dan financieel niet haalbaar is. De initiatiefnemer is bereid om met buren die concrete punten van zorg hebben over het bouwplan, in overleg te gaan over hoe er eventueel zaken kunnen worden aangepast aan het bouwplan. 2.2 De nieuwe provinciale omgevingsverordening staat de bouw van de 5 extra woningen niet toe Op 3 juni jl. heeft de provincie een nieuwe omgevingsverordening vastgesteld, die waarschijnlijk op 1 september 2026 in werking zal treden. Onder die nieuwe verordening is de bouw van de vijf woningen 4/6 op het achtererf van de Wevershoeve zo goed als uitgesloten. Deze aanvraag valt echter nog onder de oude omgevingsverordening (overgangsrecht).

Uitvoering/vervolgstappen Indien uw raad positief op het bouwplan adviseert, kunnen de (opvolgende) vergunningen door het college worden verleend. Die moeten dan wel passen binnen de gestelde kaders in deze ruimtelijke BOPA. Bij een eventueel negatief raadsadvies wordt de vergunning geweigerd. Evaluatie/monitoring Niet van toepassing. Financiën De plankosten worden verhaald op basis van een anterieure overeenkomst. Voor de aanvraag van de opvolgende BOPA's heffen we ook leges. De gemeentelijke medewerking aan dit plan heeft dus geen effect op de gemeentelijke begroting. Juridische zaken Onder de Omgevingswet is het college bevoegd om bij buitenplanse omgevingsplanactiviteiten een vergunning te verlenen. De artikelen 16.15a en 16.15b van de Omgevingswet maken het echter mogelijk dat deze aanvragen in het kader van bindend adviesrecht moeten worden voorgelegd aan de raad. Op 24 november 2022 is door uw raad een lijst vastgesteld van gevallen waarin het bindend adviesrecht van toepassing is. In deze gevallen zal het college zich moeten houden aan het advies dat door uw raad gegeven wordt. Het bevoegd gezag mag een omgevingsvergunning voor een BOPA alleen verlenen met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Dit volgt uit artikel 8.0a, lid 2 Besluit kwaliteit leefomgeving.

Als uw raad besluit negatief te adviseren op de omgevingsvergunning, dan zal het college de aanvraag moeten weigeren. Een negatief advies van uw raad moet wel voorzien zijn van een goede motivering waarom er geen sprake is van een goede ETFAL. Na het verlenen (of weigeren als gevolg van een negatief bindend advies) van de vergunning door het college kan gedurende 6 weken bezwaar tegen dit besluit worden ingesteld door belanghebbenden. Hierna volgt nog de mogelijkheid voor beroep en hoger beroep. Duurzaamheid en Ecologie Herontwikkeling van bestaande gebouwen is bij uitstek duurzaam. De nieuwe woningen (zowel de acht woningen in de voormalige boerderij als de vijf schuurwoningen op het achterf) zijn all-electric (gasloos). Inclusiviteitstoets De woningen zijn op zich goed toegankelijk, maar hebben wel verdiepingen. Buiten bevindt zich het ‘gezamenlijke erf’, een vlakke, toegankelijke ruimte waar ontmoetingen kunnen plaatsvinden tussen de bewoners. Ook is er voldoende parkeergelegenheid. Communicatie/participatie na besluitvorming Niet van toepassing. Burgemeester en wethouders van Ridderkerk, de secretaris, de burgemeester, mw. M. Kitselar dhr. C.A. Oosterwijk Bijlagen 1. BOPA-onderbouwing 1e deel - tot en met pagina 39.pdf 5/6 2. BOPA-onderbouwing 2e deel - vanaf pagina 40.pdf 3. BOPA-ond.-bijlage 1. Potentiescan.pdf 4. BOPA-ond.-bijlage 2. Verkennend bodemonderzoek.pdf 5.

BOPA-ond.-bijlage 3. Quick Scan flora fauna.pdf 6. BOPA-ond.-bijlage 4-5. AERIUS-berekening gebruiksfase.pdf 7. BOPA-ond.-bijlage 4-5. AERIUS-berekening realisatiefase.pdf 8. BOPA-ond.-bijlage 6. Cultuur- en bouwhistorisch onderzoek.pdf 9. BOPA-ond.-bijlage 7. Akoestisch onderzoek weg- en railverkeerslawaai.pdf 10. BOPA-ond.-bijlage 7. Bijlagen bij het akoestisch onderzoek.pdf 11. BOPA-ond.-bijlage 8. Cultuurhistorisch advies.pdf 12. BOPA-ond.-bijlage 9. Motivering provinciaal maatwerk.pdf 13. BOPA-ond.-bijlage 10. Planboekje Noldijk 41.pdf 14. BOPA-ond.-bijlage 11. Transformatiekader.pdf 15. BOPA-ond.-bijlage 12. Bouwhistorische verkenning.pdf 16. BOPA-ond.-bijlage 13. Archeologisch bureauonderzoek.pdf 17. BOPA-ond.-bijlage 14. Participatieverslag incl. participatieplan.pdf 6/6 CONCEPT RAADSBESLUIT Gemeenteraad: 15 oktober 2026 Zaaknummer:Onderwerp: Onderbouwing BOPA Noldijk 41 (Wevershoeve) Commissie samen wonen 1 oktober 2026 De raad van de gemeente Ridderkerk, gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders op 1 september 2026, gelet op artikel 16.15a van de Omgevingswet. BESLUIT: 1. Een positief advies te geven inzake de omgevingsvergunning (Z2026-00000594), locatie Noldijk 41, voor de verbouw van Rijksmonument de Wevershoeve in acht woningen, en voor het bijbouwen van vijf ‘schuurwoningen’ op het achtererf van de Wevershoeve.