Voorstel omgevingsvergunning Kievitsweg 134.pdf

Raadsvoorstel Onderwerp: Advies (bindend) aanvraag omgevingsvergunning Kievitsweg 134 (20 starterswoningen)

College van burgemeester en wethouders 3 september 2024

Zaaknummer 2024-061991

Portefeuillehouder C.A. van der Duijn Schouten

Commissie Samen wonen 3 oktober 2024

Openbaar

Opsteller: Rienks Mattijn

Gemeenteraad 17 oktober 2024

Geadviseerd besluit 1. Een positief (bindend) advies te geven inzake de aanvraag omgevingsvergunning met kenmerk Z2024-00000498, locatie Kievitsweg 134, voor de bouw van 20 starterswoningen.

Raadsvoorstel Inleiding Er is medewerking gevraagd door Herkon B.V. aan een plan voor 20 starterswoningen op de locatie Kievitsweg 134. Op deze locatie is nu een caravanstalling gevestigd. Door de bouw van de starterswoningen zal deze verdwijnen. Met de initiatiefnemer heeft het college in januari 2024 een intentieovereenkomst gesloten. Uw gemeenteraad is hierover geïnformeerd via een raadsinformatiebrief. Die is verstuurd op 26 januari 2024. Herkon B.V. heeft op 28 augustus 2024 een omgevingsvergunning aangevraagd om dit plan uit te kunnen voeren. Het plan past niet in het tijdelijk omgevingsplan van de gemeente. Afwijken van het omgevingsplan kan door het afgeven van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (afgekort BOPA). Op deze aanvraag voor een omgevingsvergunning voor een BOPA is (bindend) adviesrecht vanuit uw gemeenteraad van toepassing. Uw gemeenteraad heeft eerder besloten dat dit het geval is als het een plan betreft met meer dan elf woningen. Aan uw raad wordt gevraagd een positief (bindend) advies te geven. Beoogd effect Met het verlenen van de gevraagde omgevingsvergunning wordt de realisatie van 20 starterswoningen planologisch mogelijk gemaakt. Relatie met beleidskaders • Bestemmingsplan ‘Donckse Velden’, d.d. 24 maart 2011; • Groen is onze toekomst, d.d. 7 juli 2020; • Klimaatvisie Ridderkerk, d.d.

3 juni 2021; • Woonvisie Ridderkerk 2021 - 2026, d.d. 30 april 2021; • Nota parkeernormen 2024, d.d. 26 februari 2024. Argumenten 1.1 Woningen zijn een passende functie op deze plek, waardoor de ruimtelijke kwaliteit verbetert. De locatie ligt in het bestemmingsplan Donckse Velden. Het perceel heeft de bestemming Bedrijf met de nadere aanduiding 'Opslag'. Op deze bestemming mag in het bouwvlak gebouwd worden. Er is ook een bedrijfswoning toegestaan. Het bestemmingsplan biedt ruimte voor een categorie-2 bedrijf dat aan opslag doet. De locatie wordt nu gebruikt als caravanstalling. Het geheel maakt een rommelige indruk. De locatie ligt langs de toegang van het fietspad naar het recreatiegebied Donckse Velden, waardoor het in het zicht ligt. Een herontwikkeling naar wonen die de bedrijfsbestemming duurzaam verwijdert is wenselijk. Het plan voor 20 starterswoningen sluit qua opzet aan bij het vroegere agrarische karakter van het gebied. Dit is gedaan door het plan te ontwikkelen volgens de principes van een boerenerf. 1.2 Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Het bevoegd gezag (het college) mag een omgevingsvergunning voor een BOPA alleen verlenen met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dit volgt uit artikel 8.0a, lid 2 Besluit kwaliteit leefomgeving.

De afweging van activiteiten en belangen op en rond de locatie zijn opgenomen in de ingediende onderbouwing BOPA-aanvraag Kievitsweg 134 (bijlage 1 bij het voorstel). 1. Beleidskaders (rijk, proviciaal, regionaal, gemeentelijk). De toetsing is beschreven in hoofdstuk 3. 2. Aspecten Fysieke leefomgeving (milieu, geluid, lucht, natuur, archeologie etc.) De toetsing is beschreven in hoofdstuk 4. 3. Participatie. De uitvoering en reacties zijn beschreven in hoofdstuk 5 Wij onderschrijven de onderbouwing en zijn van mening dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De participatie heeft ons voldoende inzicht gegeven om uw raad dit voorstel te kunnen doen. 2/7 Klik of tik om tekst in te voeren.

Onder juridische zaken is meer uitleg opgenomen over de ETFAL en de BOPA. 1.3 Voor dit plan is sprake van (bindend) adviesrecht voor de gemeenteraad. Dit is het geval omdat het plan voorziet in de bouw van meer dan 11 woningen. Van toepassing is artikel 1 lid 1 van de lijst met de door de gemeenteraad op 24 november 2022 aangewezen gevallen waarop bindend adviesrecht van toepassing is. Onder juridische zaken is opgenomen welke juridische aspecten gelden bij het (bindend) adviesrecht. 1.4 Het plan voorziet in een segment woningen waar vraag naar is. Er is in Ridderkerk grote behoefte aan starterswoningen. Daar wordt met dit plan in voorzien. In de Woonvisie is onder de wijk Bolnes opgenomen als gewenste ontwikkeling: "Kansen pakken voor transformatie van bedrijfspanden naar woningen voor jongeren en ouderen;". Dit plan draagt daaraan bij. Met de initiatiefnemer is afgesproken in de anterieure overeenkomst dat de woningen op de markt gebracht worden als betaalbare koopwoningen. De maximale grens voor betaalbare koopwoningen is € 390.000. Dit is gelijk aan de grens die het Rijk hanteert voor betaalbaarheid. Met de kopers van de woningen worden afspraken gemaakt over zelfbewoningsplicht en wordt een anti-speculatiebeding opgenomen. Met de initiatiefnemer is tevens afgesproken in de anterieure overeenkomst dat het eerder in Ridderkerk gebruikte toewijzingssysteem wordt toegepast.

Dit zorgt ervoor dat Ridderkerkse inwoners meer kans op de toewijzing van een woning krijgen, conform motie 2023-41. 1.5 Participatie met de omwonenden heeft geen reacties opgeleverd. Het plan is gedeeld met de directe buren, Kievitsweg 128 en 130. Een van de bewoners gaat verhuizen en zal de informatie delen met de nieuwe bewoners. De andere bewoners hebben niet gereageerd. Het plan is ook gedeeld per brief met de bewoners van de flat aan de Spuistraat die uitkijken op de locatie. Op de gestuurde brief heeft de ontwikkelaar geen reacties gehad. Het college heeft daarna de omwonenden per brief geïnformeerd dat het college besloten heeft om mee te werken aan dit initiatief. Op deze brief heeft de gemeente geen reacties ontvangen. 1.6 Het plan is besproken met de provincie. De locatie ligt buiten het bestaand stads- en dorpsgebied. In de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening maakt het plangebied onderdeel uit van een "groene buffer". In dergelijke gebieden zijn enkel ontwikkelingen mogelijk die gezien kunnen worden als inpassen en aanpassen. De provincie geeft aan dat hier sprake is van aanpassen. Daarnaast heeft de provincie gevraagd om de grens van betaalbare koopwoningen aan te houden, conform de norm die het Rijk hanteert voor betaalbaarheid. Deze afspraak is vastgelegd in de anterieure overeenkomst (zie ook 1.4). Overleg gevoerd met Ontwikkelaar, Provincie, VRR, DCMR.

Kanttekeningen 1.1 Aandachtspunt is de ontsluiting die loopt via de Kievitsweg richting de Rijnsingel. De Rijnsingel heeft een capaciteitsprobleem. Hier is onderzoek naar gedaan. Conclusie is dat er al een probleem is en dat dit steeds groter wordt. Er worden nu maatregelen voorgesteld om de situatie voor nu en in de toekomst te verbeteren. De gemeenteraad heeft op 15 februari 2024 ingestemd om onderzoek te doen naar de herinrichting van de Rijnsingel naar een gebiedsontsluitingsweg van 30 km per uur, onderzoek te doen naar een andere routering voor vrachtwagens, onderzoek te doen naar een onderdoorgang van de Rijnsingel voor fietsers in het kader van de Metropolitane Fiets Route en het verbeteren van de verkeersveiligheid op de kruising Rijnsingel / Kievitsweg. In de ETFAL is in paragraaf 4.10 - mobiliteit onderzoek gedaan naar de verkeersgeneratie van het plan (hoeveel vervoersbewegingen het veroorzaakt). In de huidige situatie staat er een woning en een schuurvolume op het perceel, het achtererf is in gebruik als camper- en caravanstalling. De precieze 3/7 Klik of tik om tekst in te voeren.

verkeersbewegingen van de bestaande situatie zijn niet bekend, maar de extra verkeersbewegingen ten opzichte van de bestaande verkeersbewegingen zullen verwaarloosbaar zijn ten opzichte van de bestaande verkeersintensiteit op de omliggende wegen. 1.2 Er wordt afgeweken van de norm voor fietsparkeren in de nota parkeernormen Voor wat betreft het aantal fietsparkeerplaatsen stelt de ‘Nota parkeernomen 2024’ dat er voor woningen van 61 t/m 100 m2 vier fietsparkeerplaatsen per woning dienen te worden gerealiseerd. Dit resulteert in een parkeereis van 80 fietsparkeerplaatsen. Daarnaast geldt een bezoekersparkeernorm van 0,5 per woning, wat resulteert in 10 fietsparkeerplaatsen. Deze normatieve parkeervraag voor de fiets is vrij hoog. Dit komt doordat er geen aparte categorie is voor starterswoningen. Voor de categorie ‘woning, kleiner of gelijk aan 60 m2’ wordt in de Nota parkeernormen een parkeernorm van drie fietsparkeerplaatsen gehanteerd. Deze categorie sluit beter aan bij de typologie starterswoningen. Ook de ‘Leidraad fietsparkeren 2023’ vanuit het CROW hanteert voor appartementen met fietsenberging een kencijfer van 2,0-3,0 per woning. Deze normatie resulteert in een totale parkeereis van 60 fietsparkeerplaatsen voor de bewoners. In de gemeenschappelijke fietsenberging is plek voor 50 fietsparkeerplaatsen.

Voor de overige 20 plekken (10 voor bewoners en 10 voor bezoekers) zullen fietsenbeugels op het maaiveld worden geplaatst. Op grond van artikel 4.1 - Nota parkeernormen heeft het bevoegd gezag (het college) discretionaire bevoegdheid om bij het verlenen van een omgevingsvergunning af te wijken van de parkeernorm. Uitvoering/vervolgstappen Indien uw raad positief adviseert zal de vergunning worden verleend. Bij een eventueel negatief advies wordt de vergunning geweigerd. De initiatiefnemer kan tegen deze eventuele weigering bezwaar maken, en uiteindelijk beroep en hoger beroep instellen. Evaluatie/monitoring Niet van toepassing. Financiën De plankosten worden verhaald op basis van de anterieure overeenkomst, die met de initiatiefnemer is aangegaan. Juridische zaken Bindend adviesrecht Onder de Omgevingswet is het college bevoegd om bij buitenplanse omgevingsplanactiviteiten een vergunning te verlenen. De artikelen 16.15a en 16.15b van de Omgevingswet maken het echter mogelijk dat deze aanvragen in het kader van bindend adviesrecht moeten worden voorgelegd aan de gemeenteraad. Op 24 november 2022 is door de gemeenteraad een lijst vastgesteld van gevallen waarin het bindend adviesrecht van toepassing is. In deze gevallen zal het college zich moeten houden aan het advies dat door de gemeenteraad gegeven wordt.

Het bevoegd gezag mag een omgevingsvergunning voor een BOPA alleen verlenen met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Dit volgt uit artikel 8.0a, lid 2 Besluit kwaliteit leefomgeving. Als uw raad besluit negatief te adviseren op de aanvraag omgevingsvergunning, dan zal het college de aanvraag moeten weigeren. Gelet op de bezwaar- en beroepsmogelijkheden zal een negatief advies van de gemeenteraad voorzien moeten zijn van een deugdelijke belangenafweging en een goede motivering waarom er geen sprake is van een goede ETFAL. Na het verlenen (of weigeren als gevolg van een negatief (bindend) advies) van de vergunning door het college kan gedurende 6 weken bezwaar tegen dit besluit worden ingesteld door belanghebbenden. Hierna volgt nog de mogelijkheid van beroep, en hoger beroep. Evenwichtige toedeling van functies aan locaties Artikel 4.2 van de Omgevingswet bevat een minimumeis als het gaat om de regels in het omgevingsplan: alle regels samen moeten in elk geval zorgen voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De memorie van toelichting stelt uitdrukkelijk dat het niet uitmaakt hoe, met welke regels, die evenwichtige toedeling wordt bereikt. 4/7 Klik of tik om tekst in te voeren.

Met andere woorden: het omgevingsplan bevat regels over de fysieke leefomgeving, waaronder regels over activiteiten, en de regels in het omgevingsplan moeten samen in elk geval leiden tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Uit het hiervoor genoemde artikel 8.0a van het Bkl volgt dat dezelfde eis geldt voor de BOPA. Het kader waarbinnen een BOPA kan worden verleend is hetzelfde als die van het specifieke oogmerk van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, waar het omgevingsplan in moet voorzien. Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties houdt in dat de activiteiten die op grond van een BOPA of een omgevingsplan kunnen worden verricht zich zodanig tot elkaar verhouden, dat ze elkaar niet in de weg zitten. Hoe dit evenwicht er precies uitziet, hangt af van de wijze waarop de betrokken belangen worden gewogen. Net als bij de beoordeling van een goede ruimtelijke ordening heeft het bevoegd gezag beleidsruimte bij het bepalen welke belangen bij botsing prevaleren. Het bevoegd gezag heeft bij het wegen van de relevante belangen niet de volledige vrijheid. De speelruimte is – net als nu – beperkt door nationale en provinciale regelgeving. Deze regels zijn instructieregels. Bovendien is de gemeente verplicht om een omgevingsvisie vast te stellen. In een omgevingsvisie wordt richting gegeven aan het beleid over de fysieke leefomgeving.

Ook andere beleidsdocumenten dragen bij aan het invullen van de weging van belangen en daarmee aan de uitkomst van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Opvolgende BOPA In de overgangsfase van het omgevingsplan (tot 1 januari 2032) is het mogelijk om een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) gefaseerd, met afzonderlijke aanvragen, aan te vragen. Artikel 12.27a Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) bevat een beoordelingsregel voor opvolgende BOPA-vergunningverlening. Dit artikel bepaalt dat bij het toepassen van artikel 8.0a, lid 2 Bkl, in ieder geval sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties voor zover de activiteit niet in strijd is met een eerder verleende omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit. Dit maakt het mogelijk om eerst een 'planologisch' basisbesluit te nemen in de vorm van een omgevingsvergunning voor een BOPA. Als de initiatiefnemer op een later moment een vergunning voor een omgevingsplanactiviteit voor het feitelijk verrichten van de bouwactiviteit aanvraagt, die in strijd is met het omgevingsplan, maar in lijn met de eerder verleende vergunning, kan het bevoegd gezag (het college) een BOPAomgevingsvergunning verlenen voor deze (nader uitgewerkte) bouwactiviteit, zonder uw raad opnieuw om advies te moeten vragen.

Voor wat bij de eerste vergunning al uitdrukkelijk is toegestaan (zoals het bouwblok en de bouwhoogte) hoeft het bevoegd gezag (het college) bij de tweede vergunningaanvraag niet opnieuw af te wegen of hiermee wordt voldaan aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Het college is dan bevoegd om de opvolgende BOPA's af te geven. Duurzaamheid en Ecologie De woningen voldoen aan de eisen van bijna energieneutrale gebouwen (BENG). Op het gebied van duurzaamheid moet de strategie klimaatadaptatie gemeente Ridderkerk (24 februari 2022) gevolgd worden. Ook is er aandacht voor circulair bouwen. Inclusiviteitstoets Door het toevoegen van starterswoningen krijgen jongeren de kans om een huis in Ridderkerk te kopen. Communicatie/participatie na besluitvorming Verleende vergunningen worden gepubliceerd in de Blauwkai en in het Gemeenteblad.

Burgemeester en wethouders van Ridderkerk, de secretaris,

de burgemeester,

5/7 Klik of tik om tekst in te voeren.

mw. M. Kitselar

dhr. C.A. Oosterwijk

Bijlagen 1. Onderbouwing aanvraag BOPA Kievitsweg 134, Ridderkerk [6-8-2024].pdf 2. Overzichtskaart BOPA Kievitsweg 134, Ridderkerk (6-8-2024).pdf 3. Bijlagenboek behorende bij aanvraag BOPA.pdf

6/7 Klik of tik om tekst in te voeren.

CONCEPT RAADSBESLUIT Onderwerp: Advies (bindend) aanvraag omgevingsvergunning Kievitsweg 134 (20 starterswoningen)

Gemeenteraad: 17 oktober 2024

Zaaknummer:

Commissie samen wonen 3 oktober 2024

De raad van de gemeente Ridderkerk, gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders op 3 september 2024, gelet op Omgevingswet overwegende, dat • • • • •

het bouwplan voorziet in 20 starterswoningen waar volgens de Woonvisie Ridderkerk behoefte aan is; met de initiatiefnemer afspraken zijn gemaakt om de woningen ook als betaalbare woningen aan bij voorkeur Ridderkerkers te verkopen; het bouwplan landschappelijk goed is ingepast en past in de omgeving; het plan is gedeeld met de omgeving, en er vanuit de omgeving geen reacties zijn gekomen; er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, zoals onderbouwd in de ETFAL.

BESLUIT: 1. Een positief (bindend) advies te geven inzake de aanvraag omgevingsvergunning met kenmerk Z2024-00000498, locatie Kievitsweg 134, voor de bouw van 20 starterswoningen.

7/7 Klik of tik om tekst in te voeren.