Taxatierapport Dillenburgplein 50 Ridderkerk.pdf
Tekst van het document
m
taxatie management instituut
n TMI-T:
zich
ten doel de
Iden de vo
kwal
axatierapporten
var
ften van TMI-Taxatierichtijn
Commerciee
n TMI-Taxatierapport trole
van
TM
e Uitr
p
1e
vanvliet |/2 Taxatierapport Dillenburgplein 50, (2983 CC) Ridderkerk
Rapport samenvatting
| Eigenaar gebruiker
Dossienummer: Complex: Adres: VMS
BDO108034_2023 Dillenburgplein 50, Ridderkerk Dillenburgplein 50, (2983 CC) Ridderkerk
taxatienummer:
71811030
Eigenaar: Type eigendom:
(geanonimiseerd) n J| Eigendom
Te taxeren belang:
Eigendom
Perceeloppervakte Energielabel:
s2m2 -1Geen
Type object:
Eigen gebruik
Oorspronkeijk bouwjaar:
Monument:
1994
Nee
Totaal BVO
m: of stuks:
Totaal VVO
m= of stuks:
53 52
Verhouding VVO / BVO:
1:1,02
Parkeerplaatsen binnen:
-
Parkeerplaatsen buiten:
-
Marktwaarde per m?:
€3767
Waardering
Kengetallen
Opdrachtgever: Contac!persoon: Doel taxatie: Uitvoerend
Gemeente Ridderkerk de heer H.Aankoop van Os J. Scheurwater
taxateur:
Waardepeildatum:
kk:
marktherz.
huur:
Netto marktherz.
€15.600
huur
€13.640
Exploitatielasten % markt/herz. huur:
12,56%
Exploitatiekosten incl. eventuele canon:
€1.960
Locatie beoordeling
Score
Ligging: Bereikbaarheid:
Goed Goed
donderdag 10 augustus 2023
Marktwaarde kosten koper: BAR | Kap.
RT
Markherz.
€195.901
huur
7,96% |126
Object beoordeling
Score
Bouwkundige staat:
Goed
‘Onderhoud
buiten:
Goed
Onderhoud
binnen:
Goed
Parkeren op openbare weg:
Goed
Parkeren (op eigen terrein)
Goed
Locatie score:
Goed
Functionaliteit:
Goed
Object score:
Goed
Gebruik beoordeling Alternatieve aanwendbaarheid:
Score
Markt beoordeling
Score
Goed
Courantheid verkoop:
Goed
Courantheid
Goed
verhuur:
Het object is per 10-08-2023 getaxeerd op:
EUR
195.000
Marktwaarde kosten koper
Waarde op: 10-08-2023 | Taxateur:
J. Scheurwater RT
Pagina: - 2
van 47 | Printdatum:
14-08-2023
vanvliet
|2222
Taxatierapport Dillenburgplein 50, (2983 CC) Ridderkerk
I
Rapport samenvatting
A
_ Opdracht
B
Taxatie
c
SWOT-analyse en beoordeling
D
Juridisch
E
Locatie
F
Object
G
Gebruik
H
_ Onderbouwing
1
Duurzaamheid
J
Algemene uitgangspunten
K
_ Waardebegrippen en definities
L
Bijlagen
Waarde op: 10-08-2023 | Taxateur: J. Scheurwater RT
Pagina: - 3
van 47 | Pintdatum: 14-08-2023
vanvliet
Taxatierapport Dillenburgplein 50, (2983 CC) Ridderkerk
u OPDRACHT A1
A2
OPDRACHTGEVER
Opdrachtgever:
Gemeente
Ter attentie van:
de
Adres:
Koningsplein 1, 2980AG te Ridderkerk
Telefoonnummer:
0180-451234
E-mailadres opdrachtgever:
M.jochims@bar-organisatie.nl
OPDRACHTNEMER
EN
UITVOEREND
Ridderkerk
heer H. van
Os
TAXATEUR
Naam organisatie:
Van Vliet Bedrijfsmakelaars B.V.
Uitvoerend
J.
taxateur:
Scheurwater
RT
Adres:
Jhr. van Karnebeekweg
Telefoonnummer:
0180-4343
E-mailadres:
scheurwater@vanvliet.net
Lid van / aangesloten bij:
NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateurs), NVM Business, VastgoedCert en TMI (Taxatie Management Instituut).
Ingeschreven in het register onder nummer:
RT533460381
Specialisatie / deskundigheid & educatie:
Gecertificeerd bij NRVT, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed - Grootzakelijk
6b, 2982 VLte Ridderkerk
43
Vastgoed A3
CONTROLEREND
TAXATEUR
Naam organisatie:
Van Vliet Bedrijfsmakelaars B.V.
Controlerend
P.R.
taxateur:
Norbruis
RT
Adres:
Jhr. van Karnebeekweg 6b, 2982 VL te Ridderkerk
Telefoonnummer:
0180-43
E-mailadres:
paul@vanvliet.net
Lid van / aangesloten b
NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateurs), NVM Business,
43 43
VastgoedCert en TMI (Taxatie Management Instituut).
A4
Ingeschreven in het register onder nummer:
RT200931854.
Specialisatie / deskundigheid en educatie:
Gecertificeerd bij NRVT, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed.
ASSISTENT
TAXATEUR
Naam organisatie:
Van Vliet Bedrijfsmakelaars B.V.
Assistent
RE. van Vugt
taxateur:
Adres:
Jhr. Van Karnebeekweg 6b, 2982VLte Ridderkerk
Telefoonnummer:
0180-43
E-mailadres:
robin@vanvliet.net
Waarde op: 10-08-2023 | Taxateur:
J. Scheurwater RT
43 43
Pagina:
-
4- van 47 | Printdatum:
14-08-2023
vanvliet
Taxatierapport Dillenburgplein 50, (2983 CC) Ridderkerk
A.5
VERKLARINGEN TAXATEURS INZAKE OPDRACHTVERSTREKKING
Opdrachtdatum:
maandag 14 augustus 2023
Toelichting opdrachtverstrekking Deze taxatie is uitgevoerd conform de op 14 augustus 2023 ondertekende opdrachtbrief. als bijlage in dit rapport.
De ondertekende opdrachtbrief
s opgenomen
Opdrachtvoorwaarden Het taxatierapport is uitsluitend bestemd voor de opdrachtgever. De opdrachtgever mag het taxatierapport uitsluitend gebruiken voor het in paragraaf doel van de taxatie genoemde doel van de taxatie. Uitsluitend tegenover de opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht wordt verantwoordeijkheid ten aanzien van de inhoud aanvaard. De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van het
taxatierapport. Voorts is iedere aansprakelijkheid beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder onze beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt uitbetaald en iedere aanspraak op ons wegens schadevergoeding vervalt na verloop van één jaar na beëindiging van de opdracht. Zonder voorafgaande toestemming van Van Vliet Bedrijfsmakelaars B.V. mag het taxatierapport niet worden gereproduceerd,
gepubliceerd of anderszins ter beschikking worden gesteld. Ook mag niet naar de taxatie of het rapport worden verwezen zonder voorafgaande toestemming van Van Viiet Bedrijfsmakelaars B.V. Dossiervorming De taxateurs hebben de opdracht ontvangen met betrekking tot de taxatie van het object aan Dillenburgplein 50 te Ridderkerk. Aansluitend hebben de taxateurs de locatie bezocht, de markt onderzocht en een vergeliking gemaakt met referenties. De gevonden informatie en aantekeningen zijn vastgelegd in het dossier.
Het taxatierapport is vervolgens aangeleverd bij de opdrachtgever.
Interne kwaliteitsborging Ten behoeve van de interne kwaliteitsborging worden taxaties binnen Van Vliet Bedrijfsmakelaars B.V.
in breder verband door meerdere
register-taxateurs bekeken en beoordeeld. Voordat het taxatierapport wordt uitgebracht worden de uitgevoerde werkzaamheden en het taxatierapport gecontroleerd door een tweede en soms derde taxateur. In het geval het object niet is geïnspecteerd door twee taxateurs wordt het taxatierapport gecontroleerd en onderworpen aan een plausibiliteitstoets van een tweede taxateur. Roulatie
Teneinde te voorkomen dat sprake is van een bedreiging van de fundamentele beginselen van onafhankelijkheid en zorguldigheid a. heeft taxateur niet meer dan zes jaar achtereenvolgend een professinele taxatiedienst verricht ten aanzien van het getaxeerde; b. heeft het taxatiebedrijf waaraan taxateur is verbonden niet meer dn negen jaar achtereenvolgend een professionele taxatiedienst
verricht ten aanzien van het getaxeerde. Onafhankelijkheid De taxateurs hebben vastgesteld geen conflicterende belangen te hebben bij de uitvoering van de taxatie. De taxateurs hebben op geen
enkele wijze directe of indîrecte betrokkenheid met de opdrachtgever en of het getaxeerde en zijn ten minste een jaar niet betrokken geweest bij een eventuele transactie, bemiddeling, beheer of financiering waarin het getaxeerde object een rol speelde. De taxateurs hebben geen financiële belangen in het object of de opdrachtgever. De taxateurs hebben geen bedreigingen kunnen identificeren voor het objectief en onafhankelijk uitvoeren van deze taxatie. van additionele maatregelen is derhalve niet noodzakelijk.
Het treffen
Het taxatiebedrif heeft geen financiële voordelen uit de taxatieopdracht anders dan het in rekening gebrachte taxatiehonorarium. Het honorarium van de taxateur is niet afhankelijk van de uitkomst van de taxatie. Taxateur eerbiedigt het 25% omzetprincipe uit 83 Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT.
Educatie en routine (Verklaring marktkennis en ervaring) De taxateurs hebben voldoende theoretische- en praktische kennis om deze professionele taxatiedienst uit e voeren en zijn ter zake professioneel geregistreerd en gekwalificeerd zoals bedoeld in hoofdstuk 4 van het Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT. De taxateurs hebben voldoende actuele lokale en nationale kennis en inzicht in de specifieke vastgoedmarkten van onderhavig vastgoed. Plausibiliteit
Bij alle professionele taxatiediensten (zowel de volledige taxatie, hertaxatie als markttechnische update) dient de geregistreerde taxateur ervoor te zorgen dat zijn taxatiewerkzaamheden alvorens het taxatierapport wordt uitgebracht worden onderworpen aan een plausibiliteitstoets door een controlerend taxateur. Deze controlerend taxateur is daarbij onverkort gehouden aan de fundamentele beginselen als neergelegd in de Algemene gedrags- en beroepsregels van het NRVT, waaronder het fundamentele beginsel van
vakbekwaamheid en vertrouwelijkheid. De plausibilteitstoets betreft een toets op aannemelijkheid en geloofwaardigheid van de professionele taxatiedienst, alsmede een toets of de gehanteerde taxatiemethodiek in overeenstemming met de daaraan gestelde eisen (EVS) is uitgevoerd. De controlerend taxateur legt een verklaring af dat h de plausibilteitstoets heeft uitgevoerd, welke verklaring bij dît taxatierapport als bilage is gevoegd. plausibilteitstoets.
De controlerend taxateur ondertekent het taxatierapport niet en is alleen verantwoordelijk voor de
Taxatiestandaarden
Deze taxatie is uitgevoerd in overeenstemming met - Het Reglement gedrags- en beroepsregels Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), vastgesteld 10 oktober 2019;
- Het Reglement kamers NRVT en, voor zover van toepassing, het Subreglement Grootzakelijk Vastgoed NRVT, vastgesteld op respectievelijk 9 december 2021 en 21 juni 2018; - De Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed (TCV). Op deze taxatie zijn de EVS 2020 van toepassing. De taxateurs zijn op de hoogte van de inhoud van deze taxatierichtljnen en hebben gehandeid overeenkomstig deze richtiijnen.
Waarde op: 10-08-2023 | Taxateur: J. Scheurwater RT
Pagina:
- 5 - van 47 | Printdatum:
14-08-2023
vanvliet
|22
Taxatierapport Dillenburgplein 50, (2983 CC) Ridderkerk Tuchtrecht
Het tuchtrecht van het NRVT is van toepassing.
Waarde op: 10-08-2023 | Taxateur: J. Scheurwater RT
Pagina:
- 6 - van 47 | Printdatum:
14-08-2023
vanvliet
Taxatierapport Dillenburgplein 50, (2983 CC) Ridderkerk
H TAXATIE B1
ALGEMEEN
Objectomschrijving Het getaxeerde, plaatselijk bekend als Dillenburgplein 50 te Ridderkerk, betreft een perceel eigen grond van 52 m2 met daarop een in 1994 gebouwde kiosk in winkelgebied Dillenburgplein in woonwijk Slikkerveer. De kiosk is gelegen op zichtocatie op de kruising van Dillenburgplein en Louise de Colignylaan naast het parkeergebied en vlakbij Albert Heijn en Blokker.
Het object betreft een vrijstaande en goed onderhouden kiosk met luifel. De kiosk is 0.a. voorzien van ruim daglichttoetreding, een pantry, een toilet, een luchtwarmtegordijn en een airco-unit
De kiosk is voorheen als bloemenwinkel en later als cadeauwinkel n gebruik geweest Opdrachtgever gemeente Ridderkerk overweegt de kiosk te verweven, om daarna ruimte te maken voor een wijziging in de infrastructuur op het plein
B.2
Adres:
Dillenburgplein 50, (2983 CC) Ridderkerk
VMS-taxatienummer:
71811030
Type eigendom:
Eigendom
Waardepeildatum:
donderdag 10 augustus 2023
Type taxati
Volledige taxatie
Keuze waardering:
NAR waarde
DOEL
VAN
DE
TAXATIE
Doel:
Aankoop
Toelichting doel van de taxatie Het vaststellen van de ‘marktwaarde vrij van huur en gebruik! ten behoeve van aankoop.
B3
WAARDERING
& BASIS
VAN
DE
WAARDE
Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een
bereidwilige koper en een bereidwilige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.
Valuta:
Alle in dit rapport genoemde bedragen zijn in euro € HET OBJECT
IS PER
10 AUGUSTUS
2023 GETAXEERD
OP
Marktwaarde kosten koper (argerond,
EUR 195.000 Zegge: honderd vijfennegentig duizend euro
Handtekening uitvoerend taxateur:
Wj‚.’ J. Scheurwater RT
*
Datum en plaats: 14 augustus 2023 | Ridderkerk
Waarde op: 10-08-2023 | Taxateur: J. Scheurwater RT
Pagina:
- 7- van 47 | Pintdatum:
14-08-2023
vanvliet
Taxatierapport Dillenburgplein 50, (2983 CC) Ridderkerk
B.4
INSPECTIE
Datum opname en inspectie:
donderdag 10 augustus 2023
Mate van inspectie:
Inpandige en externe inspectie
Inspectie uitgevoerd door:
J. Scheurwater RT en assistent taxateur R.E. van Vugt
Toelichting op inspectie (en eventueel belemmering) De opname en inspectie is uitgevoerd op 10 augustus 2023 door taxateurs J. Scheurwater RT en assistent taxateur R.E. van Vugt. De taxateurs hebben het object zowel uitwendig als inpandig feitelijk opgenomen zonder belemmeringen. B.5
UITGANGSPUNTEN
EN AFWIJKINGEN
Algemene uitgangspunten De algemene uitgangspunten bij deze taxatie zijn: - dat de installaties naar behoren functioneren en dat geen sprake is van verborgen gebreken; - dat de bodem en het grondwater niet vervuild zijn en geschikt zijn voor het huidige gebruik; - dat in het getaxeerde geen asbest aanwezig is; - dat het getaxeerde gebouwd is en gebruikt wordt conform verleende vergunningen; - dat de door opdrachtgever en kadastraal eigenaar aangeleverde informatie voliedig en correct is.
Bijzondere uitgangspunten Een bijzonder uitgangspunt is een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten die wezenlijk verschillen van de feiten die bestaan op de taxatiedatum, of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper (niet zijnde
‚een koper met een bijzonder belang) dat zou hanteren op de taxatiedatum In dit geval zijn geen bijzondere uitgangspunten van toepassing.
De waardering is gebaseerd op de feitelijke situatie op de
waardepeildatum
Afwijkingen ten opzichte van taxatiestandaarden Niet van toepassing B.6
NADERE TOELICHTING OP DE WAARDERING Toelichting op de waardering Deze taxatie is gezien de eigengebruiksituatie onderbouwd door middel van een NAR-rekenmodel (inkomstenbenadering). ‚een DCF-rekenmodel (eveneens inkomstenbenadering) als controle berekening bijgesloten en is de taxatie voorzien van referentiemateriaal (vergelijkingsmethode)
Daarnaast is
Uit het NAR-rekenmodel volgt een BAR k.k. die goed vergeleken kan worden met de BAR k.k. van de gevonden referentie-objecten. Hieronder wordt een nadere toelichting weergegeven ten aanzien van het tot stand komen van de waardering:
- de opname en inspectie is op op 10 augustus 2023 uitgevoerd door taxateur J. Scheurwater en assistent taxateur R.E. van Vugt. De taxateurs hebben het object zowel uitwendig als inpandig feiteljk opgenomen zonder belemmeringen; - de gehanteerde afmetingen van de kiosk zijn gebaseerd op eigen inmetingen ter plaatse, aangezien geen NEN2580-meetstaat voor handen is;
- relevante huurreferenties zijn in beeld gebracht om de markthuur te bepalen: - relevante koopreferenties zijn gezocht om het netto aanvangsrendement te bepalen aan de hand van de BAR k.k. die kan worden
ontleend aan de gevonden koopreferenties; - de exploitatiekosten zijn bepaald aan de hand van 'Vastgoed Taxatiewijzer 2023 uitgegeven door Koeter Vastgoed Adviseurs; - de taxateurs hebben in dit geval geen aanleiding om kapitaalcorrecties op te nemen, aangezien het getaxeerde in een goede staat van onderhoud verkeert en derhalve geen sprake is van correcties en/of renovaties; - de 'marktwaarde v.0.n.’ wordt vervolgens gecorrigeerd met overdrachtsbelasting en transactiekosten wat resulteert n de marktwaarde ki
- de disconteringsvoet is iteratief bepaald om de DCF berekening aan te laten sluiten op de NAR berekening van het hybride rekenmodel.
Aanpassingen op conceptrapportage Niet van toepassing.
Wezenlijke veranderingen voor of na taxatiedatum Geen
Taxatie onnauwkeurigheid Bij het taxeren van vastgoed is er vrijwel altijd sprake van enige vorm van schattingsonzekerheid, zo ook in onderhavig geval. Een taxatie bljft een zo zorgvuldig mogelijk theoretische berekening van de waarde van het vastgoed.
Deze schattingsonzekerheidis het gevolg van
a
- economische gevolgen voortvloeiend uit de oorlog tussen Rusland en Oekraïne, die 0.a. eventueel invloed heeft op de energiekosten
van het getaxeerde object; - juridische of politieke ingrepen die van invloed kunnen zijn of worden op commercieel vastgoed (bijvoorbeeld het verhogen van overdrachtsbelasting): - gebrekkige marktinformatie, waaronder het ontbreken van zuivere c.q. exact vergelijkbare referentietransacties zoals een kiosk (in onderhavig geval zijn voldoende huur- en koopreferenties voor handen); - bij referentietransacties van derden zijn de taxateurs afhankelijk van het correct vastleggen/afmelden van deze transactie-informatie door derden;
- eris geen NEN-2580 meetrapport voor handen; de gehanteerde metrages kunnen derhalve enigszins afwijken van de metrages volgens de NEN-2580
meetstaat.
Waarde op: 10-08-2023 | Taxateur: J. Scheurwater RT
Pagina:
- 8 - van 47 | Pintdatum:
14-08-2023
vanvliet
aa
Taxatierapport Dillenburgplein 50, (2983 CC) Ridderkerk
B.7
EERDERE
TAXATIES
Toelichting eerdere taxaties Niet van toepassing. B.8
OVERZICHT
INZAGE
Soort informatie Huurlijst Huurovereenkomsten
Ingezi Nyt NyL
Sideletters / allonges.
Nyt
Eigendomsbewijs
Ja
Erfpacht gegevens
Nyt
Splitsingsakte
Nyt
Kadastrale gegevens
a
ilieuinformatie
B.9
DOCUMENTEN
overheid
_
Dati
Bron / opmerking Niet van toepassing; marktwaarde vrj van huur en gebruik Niet van toepassing; marktwaarde wrj van huur en gebruik Niet van toepassing; marktwaarde vrj van huur en gebruik
10-08-2023 _ Kadaster Niet van toepassing: gelegen op eigen grond
Niet van toepassing: geen appartementsrecht 10-08-2023
_ Kadaster
Nee
-
Milieuvergunning Bestemmingsplan Omgevingsvergunning Gebruiksvergunning
Nee a Nee Nee
Locatie
Nee
E
Plattegronden
Nee
-
Meetcertificaat
Nyt
Niet van toepassing; geen NEN2580 meetrapport voor handen
Bouwkosten
Nee
Gegevens WE
Nyt
Niet van toepassing: geen appartementsrecht
Eigenaarslasten Onderhoudsprognose
Nee Nee
De taxateurs hebben een inschating gemaakt van de eigenaarslasten -
Inspectierapporten
Nee
E
Asbestonderzoek Bodemonderzoek Energielabel
Nee Nee Nee
Asbest is sinds 1993 verboden www.bodemloket n; niet bekend bij Bodemloker Geen registratie gevonden bij www.ep-oniine.nl
Overige gegevens
Ja
kwaliteit winkels
GEHANTEERDE
E 10-08-2023 _ wwwruimtelikeplannen.nl;bestemming detailhandel E -
10-08-2023
_
Raadsvoorste! Herinrichting Dillenburgplein
TAXATIEMETHODIEK
Gehanteerde taxatiemethodiek
Deze taxatie is gezien de eigengebruik-sítuatie in de basis onderbouwd door middel van een NAR-rekenmodel! (inkomstenbenadering) en
is hybride met het DCF-rekenmodel. De DCF geldt tevens als controle berekening bijgesloten en is de taxatie voorzien van referentiemateriaal (vergelijkingsmethode). De NAR-methode berekent de waarde van het object aan de hand van de netto huuropbrengsten. De bruto huuropbrengst wordt gecorrigeerd met de lasten die bij de exploitatie van het object periodiek gemaakt worden en voor rekening van eigenaar zijn. De exploitatiekosten bestaan uit vaste kosten, zoals onroerende zaakbelasting, opstalverzekering, waterschapslasten, rioolrechten en instandhoudingsonderhoud, etc. Aangezien het uitgangspunt als eigen gebruik, is bewust geen rekening gehouden met beheerkosten (voor beleggingsvastgoed). De netto markthuur wordt vervolgens gekapitaliseerd met een netto aanvangsrendement. Het netto
aanvangsrendement wordt bepaald aan de hand van referentietransacties van min of meer vergelijkbaar vastgoed die hebben plaatsgevonden op min of meer vergelijkbare locaties alsmede het marktgevoel van de taxateurs. Ook dient de taxateur rekening te houden met eventuele kapitaalcorrecties, zoals bijv. achterstallig onderhoud, welke contant worden gemaakt naar peildatum van taxatie. Tot slot is gecorrigeerd met de verwervingskosten (kosten koper).
Bij de DCF-berekening wordt uitgegaan van een rendementseis (disconteringsvoet) gedurende een beschouwingsperiode van 15 jaar. Het rendement wordt gerealiseerd door op de peildatum van de taxatie een investering te doen om vervolgens gedurende de beschouwingsperiode cashflows te ontvangen. Deze cashfiows bestaan uit huurinkomsten verminderd met huurderving, eventueel verkopen van individuele verhuurbare eenheden, kosten van verhuur van leegstand, achterstallig onderhoud, eventuele renovatiekosten, groot onderhoud en aan het einde van de beschouwingsperiode een eindwaarde. Op de jaarlijse inkomsten worden de exploitatiekosten in minder bericht. Gedurende de beschouwingsperiode van 1 jaar wordt rekening gehouden met infiatie, huurwaardeontwikkeling en kostenontwikkeling. De reeksen zijn weergegeven in hoofdstuk H van dit rapport en worden in dat hoofdstuk nader toegelicht. De
eindwaarde wordt bepaald op basis van de cashflow in jaar 15 en een te verwachten nettorendement begin jaar 16 (exit yield). Omdat de exit yield een voorspelling is, wordt het netto-aanvangsrendement gebruikt met een door de taxateur vast e stellen opslag in verband met veroudering. Het i ook mogelijk dat er geen opsiag voor de exit yield wordt gehanteerd in verband met een object op een bepaalde locatie waar geen waardevermindering wordt verwacht. Wanneer de DCF-berekening op deze wijze wordt uitgevoerd, resulteert hieruit een IRR (internal rate of return) over de DCF-periode van 15 jaar. Alle netto kasstromen worden met de disconteringsvoet contant gemaakt naar de peildatum en bij elkaar opgeteld. De som van deze contact gemaakte kasstromen is de marktwaarde vrij op naam. Tot
slot wordt gecorrigeerd met kosten koper. Zie voor meer informatie over de gehanteerde paramaters het onderdeel 'onderbouwing'in deze taxatie.
Waarde op: 10-08-2023 | Taxateur: J. Scheurwater RT
Pagina: -9 - van 47 | Pintdatum:
14-08-2023
vanvliet
ES
Taxatierapport Dillenburgplein 50, (2983 CC) Ridderkerk
B.10
PLAUSIBILITEIT
TAXATIE
Plausibiliteitsverklaring Ondergetekende, P.R.
Norbruis RT,
verbonden aan Van Vliet Bedrijfsmakelaars B.V. gevestigd te Ridderkerk, Jonkheer van Karnebeekweg 6b (2982 VL) ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs met het registratienummer RT200931854, Verklaart:
1. het taxatierapport met waardepeildatum 10 augustus 2023 van het vastgoedobject, plaatselijk bekend als Dillenburgplein 50 te Ridderkerk, kadastraal bekend gemeente Ridderkerk, sectie A, nummer 8593, getaxeerd door J. Scheurwater RT, verbonden aan Van Vliet Bedrijfsmakelaars B.V., gevestigd te Ridderkerk, Jonkheer van Kamebeekweg 6b (2982 VL), te hebben beoordeeld op plausibilteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde;
2. dat het complete taxatierapport met alle bijbehorende bijlagen daartoe is bekeken en beoordeeld. volledigheid van de uitgevoerde onderzoeken en de verstrekte bijlagen:
Dit houdt geen garantie in op de
3. dat hij niet zelf betrokken is of recent is geweest bij het object of de opdrachtgever op zodanige wijze dat dit aan de objectiviteit en onafhankelijkheid in de weg kan staan. 4. dat de onder 1. genoemde taxateur verantwoordelijk is voor de opname ter plaatse, het onderzoek en de analyse van de gegevens;
5. zelf geen interne en geen exteme inspectie van het object te hebben gedaan; 6. dat de in het taxatierapport opgenomen taxatiemethodiek, gegevens en conclusies zijn getoetst en is beoordeeld of de inhoud van het taxatierapport in overeenstemming is met de geldende taxatiestandaarden;
7. op basis van de beoordeelde stukken van oordeel te zijn dat de getaxeerde marktwaarde ten bedrage van € 195.000,- n het taxatierapport plausibel is en het taxatierapport voldoende navolgbaar, aannemelijk en geloofwaardig is. Handtekening controlerend taxateur:
P.R. Norbruis
RT
Datum en plaats: 14 augustus 2023
Waarde op: 10-08-2023 | Taxateur: J. Scheurwater RT
| Ridderkerk
Pagina:
- 10 - van 47 | Printdatum:
14-08-2023
vanvliet |/2 Taxatierapport Dillenburgplein 50, (2983 CC) Ridderkerk
SWOT-ANALYSE c1
SWOT
EN
BEOORDELING
ANALYSE
- Herkenbaar gelegen ten hoogte van de Albert Heijn en Blokker; - vrijstaand object; - ruime parkeergelegenheid (blauwe zone); - courante afmeting.
- Enigszins gedateerd object; - beperkte mogelijkheden binnen het bestemmingsplan, enkel detailhandel.
m
C.2
- Beperkt soortgelijk aanbod in de omgeving:
- Oplopende rente;
- door de hoge bouw- en grondprijzen is bestaande bouw veelal elatief goedkoper dan nieuwbouw; - de vraag naar kleinschalige winkelruimte i momenteel hoog en het aanbod is beperkt.
- de economische gevolgen voortvioeiend uit de oorlog tussen Rusland en Oekraïne; - teruggelopen consumentenvertrouwen; - hoge inflatie.
BEOORDELING
Courantheid
verhuur:
Goed
Verhuurbaarheid
Het vrijstaand object kent een gangbaar metrage en is gelegen op zichtocatie op de kruising van de Dillenburgplein en Louise de Colignylaan naast een strook parkeervakken en ter hoogte van Albert Heijn en Blokker. Momenteel kent Dillenburgplein weinig leegstand. Het getaxeerde is gezien de afmeting en het huidige bestemmingsplan (detailhandel) geschikt voor bijvoorbeeld een kapperszaak, een bloemist, een cadeauwinkel, horeca afhaal (zonder zitgelegenheid), etc. Samenvattend kan de courantheid ten aanzien voor verhuur als goed worden omschreven Verhuurtijd (maanden):
3 maand(en)
Courantheid verkoop:
Goed
Verkoopbaarheid Hetgeen vermeld onder de courantheid ten aanzien van verhuur geldt eveneens voor de courantheid voor verkoop. Daarnaast kan worden opgemerkt dat koopaanbod zeer beperkt s en de vraag naar het kopen van een eigen winkel of belleging hoog is. De courantheid ten aanzien van verkoop kan als goed worden omschreven. Verkooptijd (maanden):
3 maand(en)
Courantheid algemeen:
Goed
Waarde op: 10-08-2023 | Taxateur: J. Scheurwater RT
Pagina:
- 11 - van 47 | Printdatum:
14-08-2023
vanvliet
22
Taxatierapport Dillenburgplein 50, (2983 CC) Ridderkerk
JURIDISCH D1
PRIVAATRECHTELIJKE
ASPECTEN
Eigena:
(geanonimiseerd) e /|
Type eigendom:
Eigendom
Te taxeren belang:
Eigendom
Kad:
percelen
Gemeente
CR kadaster
Sectie
Perceelnum mer
Eigenaar
Ridderkerk
RDKO!
A
8593
" N
Totaal
J1
(geanonimiseerd)
52
Aantekeningen kadastraal object Er zijn geen publiekrechtelijke beperkingen bekend in de Basisregistratie Kadaster of in de Landelijke voorziening WKPB. Bijzondere privaatrechtelijke bepalingen In de akte van levering van 30-05-1994 is onder 'erfdienstbaarheid van overbouw’ beschreven dat een erfdienstbaarheid is gevestigd voor het hebben en houden van overbouw voor de luifel op gemeentelijke grond. Voor dit recht is geen tegenprestatie verschuldigd. Voor meer informatie wordt verwezen naar de
Voldoet de VVE aan de wet verbetering functioneren VVE's
bijgevoegde bijlage 'Eigendomsbewijs’
N
e
VVE en invloed op de waardering Niet van toepassing, geen appartementsrecht. D.2
PUBLIEKRECHTELIJKE
ASPECTEN
Gebruik conform bestemmingsplan:
Ja
Bestemmingsplan - Plannaam: Woongebied Ridderkerk; - vastgesteld op 6 juni 2023; - bestemming: detailhandel; - maximum goothoogte: 4 meter. Voor meer informatie wordt verwezen naar de bijgevoegde bijlage 'Samenvatting bestemmingsplan'
Monument: Niet van toepassing.
Nee
Wet voorkeursrecht gemeenten:
Nee
Opmerking wet voorkeursrecht gemeenten Niet van toepassing.
Vestigingseisen Bij de taxateurs zijn geen vestigingseisen bekend anders dan het vigerend bestemmingsplan. Fiscale aspecten Alle n dit rapport genoemde bedragen zijn exclusief BTW, tenzij anders vermeld en/of wettelik niet belast met BTW. Bijzondere publiekrechtelijke bepalingen Er zijn geen bijzondere publiekrechtelijke bepalingen bekend in de kadastrale registratie.
Waarde op: 10-08-2023 | Taxateur: J. Scheurwater RT
Pagina:
- 12
van 47 | Printdatum:
14-08-2023
vanvliet
22
Taxatierapport Dillenburgplein 50, (2983 CC) Ridderkerk
= LOCATIE E.1
LOCATIEOVERZICHT
Waarde op: 10-08-2023 | Taxateur J. Scheurwater RT
Pagina:
- 18- van 47 | Printdatum:
14-08-2023
vanvliet
Taxatierapport Dillenburgplein 50, (2983 CC) Ridderkerk
E.2
LOCATIE INFORMATIE Locatie omschrijving, stand en ligging:
Goed
De winkelruimte is gelegen aan Dillenburgplein in Ridderkerk, dit betreft een buurtwinkelcentrum in de wijk Slikkerveer. Het plein bestaat uit ca. 19 winkels met een totaal winkeloppervlak van ca. 3.500 m2. De kiosk is gelegen op zichtocatie op de kruising van Dillenburgplein
‚en Louise de Colignylaan naast een strook parkeervakken en ten hoogte van de Albert Heijn en Blokker. Dillenburgplein is via de Rotterdamseweg, de Randweg en de Johan Sebastian Bachstraat goed te bereiken vanaf de rijkswegen A15 en A16. ‘Omgeving en belendingen Dillenburgplein biedt een gevarieerd winkelaanbod en 0.a. de volgende winkels zijn hier gehuisvest:
- Albert Heijn; - Blokker;
- Verschoor Groentespeciaalzaak & Traiteur; - Kruidvat
Toelichting bereikbaarheid:
Goed
Dillenburgplein is via de Rotterdamseweg, de Randweg en de Johan Sebastian Bachstraat goed te bereiken vanaf de rijkswegen A15 (Europoort-Rotterdam-Barendrecht en A16 (Rotterdam-Dordrecht-Breda). Beschikbaarheid openbaar vervoer Bushalte Dillenburgplein en bushalte Reijerweg op steenworpafstand gelegen.
Voorzieningen Diverse winkelvoorzieningen aan Dillenburgplein zoals Kruidvat, Blokker, een groenteboer, alsmede Albert Heijn.
Parkeren op openbare weg:
Goed
Voldoende gratis parkeervoorzieningen aan het Dillenburgplein (blauwe zone).
Verwachte ontwikkelingen in de omgeving In opdracht van de Stichting BIZ Dillenburgplein en de gemeente heeft branchevereniging
De Nieuwe Winkelstraat (DNWS) in 2018
onderzoek gedaan naar mogelijkheden ter verbetering en versterking van Dillenburgplein als wijkwinkelcentrum en onderdeel van het kernwinkelgebied van Ridderkerk. Het advies uit dit onderzoek is om de verblijfsfunctie en de fysieke buitenruimte te versterken (groen, uimte voor evenementen), de parkeerfunctie te optimaliseren, de verkeersinrichting en — routing te verbeteren, de fysieke relatie met de
school en het wijkcentrum te optimaliseren en de verlichting aan e pakken. De inrichting van Dillenburgplein is al tientallen jaren in grote lijnen gelijk gebleven. Tegelijkertijd is Ridderkerk gegroeid en is de samenleving sterk veranderd. Er zijn bijvoorbeeld veel meer auto's bijgekomen. Als gevolg daarvan kent de inrichting van Dillenburgplein steeds meer knelpunten. Er zijn vijf belangrijke redenen voor de reconstructie van Dillenburgplein en omgeving1. Economie: Het Dillenburgplein is met zijn wijkwinkelcentrum onderdeel van het kernwinkelgebied (Visie Detailhandel Ridderkerk). Het
consumentengedrag verandert sne! en om de aantrekkelijkheid van de functie van wijkwinkelcentrum te versterken en behouden zijn fysieke aanpassingen gewenst. 2. Sociale functie: Het Dillenburgplein is het middelpunt van de wijk Slikkerveer, maar nog onvoldoende een aantrekkelijke ontmoetingsplek voor de inwoners. Met ingrepen in de fysieke ruimte kan de verblifskwaiteit en de sociale functie van het plein versterkt worden, bijvoorbeeld door het beter faciliteren van wijkgerichte evenementen, het verbreden van het verblifsgebied, maar ook door het toevoegen van groen.
3. Verkeersveiligheid: Het Dillenburgplein is een route van doorgaand verkeer. Als gevolg van het rechte wegprofiel wordt er vaak harder gereden dan wenselijk. Daarnaast laat de overzichtelijkheid van kruisingen te wensen over. Met dat in het achterhoofd en de nabijheid van de school is er voldoende aanleiding om de verkeersveiligheid te verbeteren. 4. Ruimte voor de fiets en voetgangers: În het Mobileitsplan is aandacht en ruimte gevraagd voor fiets en voetgangers, met de herinrichting van het Dillenburgplein kan hier gehoor en gerichte aandacht aan gegeven worden. 5. Parkeren: Het parkeren op het Dillenburgplein legt een fors beslag op de ruimte en is op dit moment weinig overzichtelijk ingericht. In
het schetsontwerp is er meer ruimte voor andere functies dan enkel parkeren en wordt de resterende parkeergelegenheid overzichtelijker. In het ontwerp i tevens meer parkeercapacíteit aan de randen van het plein voorzien. In opdracht van de BIZ heeft een Iokale architect hier een eerste vertaling van gemaakt. Deze impressie is door de gemeente aan de hand van meerdere stakeholdersessies in meerdere stappen vertaald naar het huidige schetsontwerp. de basis van uitvoering.
Dit ontwerp vormt op hoofdlijnen
Met de aanpak van de fysieke ruimte wil de burgemeester van Ridderkerk Dillenburgplein versterken en toekomstbestendig maken. Waarbij het plein ook de door de beoogde ‘huiskamer van Slikkerveer’ wordt. Daarnaast wil de burgemeester laten zien dat we bereid zijn te investeren in het kernwinkelgebied van Ridderkerk zoals dat beschreven is in de Detailhandelsvisie en waar Dillenburgplein onderdeel van uit maakt. Tegelikertjd geven we in de openbare ruimte uitvoering aan de uitgangspunten van het Mobiliteitsplan en de Groenvisie Met deze ingreep wordt Dillenburgplein in economisch, sociaal en verkeerskundig opzicht klaar voor de toekomst.
De raad van de gemeente Ridderkerk heeft bovenstaand voorstel van gelezen en besloten om het Dillenburgplein en zijn directe omgeving opnieuw in te richten. Het reeds n de programmabegroting opgenomen krediet van € 2.000.000,- voor de reconstructie van het Dillenburgplein en omgeving voor het voorgesteide plan in te zetten. Bron:
Voorste! herinrichting Dillenburgplein, Raad Ridderkerk 2022.
Locatiescore: Goed De winkelruimte is gelegen aan Dillenburgplein in Ridderkerk, dit betreft een buurtwinkelcentrum in de wijk Slikkerveer. De kiosk is gelegen op zichtocatie op de kruising van de Dillenburgplein en Louise de Colignylaan naast een strook parkeervakken en ten hoogte van de Albert Heijn. Dillenburgplein is via de Rotterdamseweg, de Randweg en de Johan Sebastian Bachstraat goed te bereiken vanaf de rijkswegen A15 en A16. Bushate Dillenburgplein en bushalte Reijerweg op steenworpafstand gelegen. Voldoende gratis parkeervoorzieningen aan Dillenburgplein (blauwe zone). Daarnaast heeft de gemeente Ridderkerk besloten om Dillenburgplein en zijn directe omgeving opnieuw in te richten en te verbeteren. Samenvattend kan de locatie als goed worden beoordeeld. Waarde op: 10-08-2023 | Taxateur: J. Scheurwater RT
Pagina:
- 14
van 47 | Printdatum:
14-08-2023
Taxatierapport Dillenburgplein 50, (2983 CC) Ridderkerk
OBJECT F1
OBJECTINFORMATIE
Objectomschrijving Het getaxeerde, plaatselijk bekend als Dilenburgplein 50 te Ridderkerk, betreft een perceel eigen grond van 52 m? met daarop een in
1994 gebouwde kiosk in winkelgebied Dillenburgplein in woonwijk Slikkerveer. De kiosk is gelegen op zichtocatie op de kruising van Dillenburgplein en Louise de Colignylaan naast het parkeergebied en vlakbij Albert Heijn en Blokker. Het object betreft een vrijstaande en goed onderhouden kiosk met luifel. De kiosk is 0.a. voorzien van ruim dagichttoetreding, een pantry, een toilet, een luchtwarmtegordijn en een airco-unit. De kiosk is voorheen als bloemenwinkel en later als cadeauwinkel in gebruik geweest.
Opdrachtgever gemeente Ridderkerk overweegt de kiosk te verweven, om daarna ruimte te maken voor een wijziging in de infrastructuur op het plein.
Bouwjaar:
1994
Bouwaard, materialen en constructie Bouwaard:
- onderheide fundering; - onderheide betonvloer;
- opbouw staalconstructie; - houten verdiepingsvioer (vliering met vizotrap)};
- gevel metselwerk; - hardhouten kozijnen met trespa borstwering en isolerende beglazing; - houten dak afgewerkt met zink en bitumineuze dakbedekking:; - luifel op onderheide staalconstructie; - ov-ketel (volgens eigenaar 2 tot 3 jaar oud); - meterkast met aansluiting voor gas, elektra en water.
Voorzieningen/specificaties: - dubbele hardhouten deuren met isolerende beglazing (entree); - houten deur aan de achterzijde (vluchtdeur); - tegelvloer; - plafond afgewerkt met houten en kunststof;
- vrije hoogte onder houten beplating ca. 2,38 meter; - vrije hoogte onder kunststof beplating ca. 2,65 meter; - vrije hoogte onder |uife| ca. 4,93 meter (buiten); - pantry; - toïletruimte;
- warme luchtgordijn; - airco unit;
- vlizotrap naar opbergruimte op de zolder; - ledverlichting Bouwkundige staat:
Goed
Staat van onderhoud
buiten:
Goed
Staat van onderhoud
binnen:
Goed
Toelichting onderhoud Het object verkeert in een goede staat van onderhoud. Volgens de eigenaar is de C.v.-ketel 2 tot 3 jaar oud en dient de de achterdeur te worden vervangen. De installaties en het dak worden periodiek onderhouden en volgens kadastraal eigenaar doen zich geen lekkages voor.
De onderhoudsinspectie van gebouwde onroerende zaken, gebouwgebonden installaties en infrastructuur geschiedt globaal en uitsluitend in het kader van een waardeoordeel en beoogt niet te zijn een bouwkundig en/of installatietechnisch onderzoek.
Bij deze taxatie is er van uit gegaan (tenzij anders vermeld) da de installaties naar behoren functioneren en in een zodanige staat verkeren dat vereiste goedkeuringen, waaronder die van overheidswege, zonder investeringen kunnen worden verkregen. Deze installaties zijn bijvoorbeeld centrale verwarmings-, klimaatbeheersings- en elektrische installaties en voorzieningen, liften, en installaties en voorzieningen overeenkomstig de voorschriften van de plaatselijke brandweer.
Bij de waardering zijn niet gebouwgebonden installaties buiten beschouwing gelaten Vastgoed Taxatiewijzer:
2023
Normonderhoud type:
wint 07 - Kiosk
Toelichting parkeren Niet van toepassing.
Voldoende gratis parkeervoorzieningen aan Dillenburgplein (blauwe zone).
Functionaliteit:
Goed
Toelichting functionalitei Het betreft een vrijstaande winkelruimte met een een gangbare afmetingen op zichtlocatie ten hoogte van de Albert Heijn en Blokker. Kleinschalig functioneel object.
Waarde op: 10-08-2023 | Taxateur: J. Scheurwater RT
Pagina:
- 15
van 47 | Printdatum:
14-08-2023
vanvliet
|22
Taxatierapport Dillenburgplein 50, (2983 CC) Ridderkerk
F.2
OPPERVLAKTE
Overzicht ruimtetypes commercieel
Winkelruimte Eigenaar gebruiker Subtotaal C Winkel
F.3
E
5304 5304
5200 52,00
RENOVATIE Laatste renovatie
Niet van toepassing.
F.4
MILIEUASPECTEN
EN BEOORDELING
Omschrijving milieuaspecten Binnen het kader van dit taxatierapport is beperkt onderzoek verricht naar de aanwezigheid van stoffen in de bodem van het getaxeerde ‚en de toegepaste materialen die schadelijk kunnen zijn voor mens, milieu of gebouwen die de waarde van het getaxeerde object (kunnen) beïnvloeden. Bij het bodemloket is geen informatie voor deze locatie beschikbaar over bodemonderzoek en/of sanering. Bij de taxatie wordt rdan ook vanuit gegaan dat er geen sprake is van verontreiniging en/of andere vormen van vervuiling, waardoor het gebruik conform de bestemming en/of verkrijging van een bouwvergunning wordt belemmerd
Object beoordeling Vrijstaand en goed onderhouden kiosk voorzien van verwarming en koeling gelegen op een zichtocatie tegenover de Albert Heijn; derhalve kan het object al goed worden omschreven.
Object score:
Waarde op: 10-08-2023 | Taxateur: J. Scheurwater RT
Goed
Pagina:
- 16
van 47 | Printdatum:
14-08-2023
vanvliet |: Taxatierapport Dillenburgplein 50, (2983 CC) Ridderkerk
GEBRUIK G.1
GEBRUIK
VAN
HET OBJECT
Huidig gebruik De kiosk is ten tijden van opname vrij van huur en gebruik en is voorheen als bloemenwinkel en als cadeauwinkel in gebruik geweest. Voorgenomen gebruik De taxateurs verwachten dat het huidig gebruik als detailhandel zal worden voortgezet in de toekomst. De huidige eigenaar stopt diens actviteit (cadeauwinkel) en zoekt een geschikte koper voor de kiosk. G.2
ALTERNATIEVE
AANWENDBAARHEID
Alternatieve aanwendbaarheid:
Goed
Optimale aanwending (scenario analyse) Het getaxeerde is gezien de afmeting en de bestemming (detailhandel) geschikt voor 0.a. een snackbar (zonder zitgelegenheid), een kapperszaak, een bloemist, etc.
Waarde op: 10-08-2023 | Taxateur: J. Scheurwater RT
Pagina:
- 17 - van 47 | Printdatum:
14-08-2023
vanvliet |/2 Taxatierapport Dillenburgplein 50, (2983 CC) Ridderkerk
n ONDERBOUWING H.1
MARKTVISIE Marktbeeld
De winkelmarkt kikt terug op een goed kwartaal. Hoewel het opnamevolume 6% lager ligt dan in Q1 2022 is het aantal winkels (673) dat in gebruik is genomen 6%% hoger. We registreerden dan ook veel opnames van kleinere winkelopperviakten tot 100 m? en tussen 100 m? en 200 m:. De vraag naar grotere oppervlakten boven 1.000 m? zakte weg Na drie relatief stabiele kwartalen is het aanbod van winkelruimte afgenomen. Vergeleken met het vorige kwartaal ligt het aanbod 4% lager. Het aantal aangeboden winkels (4.157) is met 3% afgenomen, maar is nog altijd 4% hoger dan een jaar geleden. Steeds meer winkelpanden krijgen een andere functie. Het aantal winkelpanden (in winkelgebieden) is met een recordaantal van bijna 2.500 gedaald. Ondanks de verbeterde balans in de winkelmarkt staan huurprijzen onder druk. Door hogere kosten voor huurders (0.a. energie en medewerkers) kunnen zij minder huur opbrengen. Meer huurders zetten in op verlaging van de huurkosten. In Q1 lag de mediaan van de gerealiseerde huurprijs op €116,- p/m? per jaar. Dit niveau daalt omdat we relatief meer transacties registreren buiten de hoofdwinkelstraten. Bovendien dalen de gerealiseerde huren in de betere winkelgebieden. Amsterdam was goed voor 9.000 m? aan winkelopnames verdeeld over 38 transacties. In Utrecht (28 transacties), Den Haag (24) en Rotterdam (20) registreerden we hoofdzakelijk kleinschalige opnames.
Grote winkelketens hebben weinig winkels in gebruik genomen. In verschillende provincies is het aanbod van winkelruimte fors gedaald in een jaar tjd. Vooral in Noord-Brabant (-15%), Groningen (-25%) en Gelderiand (-14) zagen we een finke afname. In Overijssel was sprake van een substantiële stiging van het aanbod (+6%4) door toevoeging van
enkele grote winkelunits. Bron: Ontwikkelingen commercieel vastgoed 2023 Q1, NVM Business april 2023.
Verwachtingen indices commercieel ode1
|
Periode
ode3
Periode4
|
Periode 5
6 |
Pe
Periode8
|
Perlode9
Periode10
_
3,20%
220%
200%
200%
200%
200%
2004
2004
200%
4,00%
Infiatie verwachting
290%
Kosten verwachting
363%
275%
260%
2604
260%
2804
2804
2604
25604
Markthuur verwachting
050% _ 0,80% _ 050%
0,50%
080%
0504
0804
0604
0804
0504
Marktsituatie
De vraag naar winkelruimte in Zuid-Holland blijft over het algemeen hoog, vooral in druk bezochte winkelcentrums. De sterke economische groei en het gunstige ondernemersklimaat in de provincie dragen bij aan deze vraag. Het aanbod aan winkelruimte in ZuidHolland is in Q1 2023 met 8 procent gedaald ten opzichte van Q1 2022. Als gekeken wordt naar opname in Q1 2023 is dit relatief gedaald ten opzicht van Q4 2022. Bron:
Ontwikkelingen commerciee! vastgoed 2023 Q1, NVM Business, april 2023 en Business Vastgoedmonttor, Brainbay, juni 2023.
Daarnaast kan worden opgemerkt dat de Dillenburgplein weinig leegstand kent. H.2
HUURREFERENTIES
EN
OVERZICHT
RUIMTES
EN
MARKTHUUR
Algemene toelichting op de huurreferenties De huurprijzen betreffen een gemiddelde huurprijs per m? van de totale oppervlakte van de winkelreferenties. De getaxeerde marktwaarde is deels gebaseerd op recente transacties die hebben plaatsgevonden op min op meer vergelikbare locaties en van min of meer vergelijkbaar vastgoed. Daarbij moet worden opgemerkt da de gemiddelde m-prijs mede afhankelij s van de verhouding tussen het metrage winke!- en opslagruimte. Een in verhouding groter winkelmetrage resulteert doorgaans in een hogere gemiddelde m=-pris. De ingeschatte markthuurwaarde en marktwaarde zijn gebaseerd op een combinatie van bovenstaande referenties en het marktgevoel van de taxateurs.
Huurreferenties
commercieel
Transactiedatum | Adres 30122022 idderhof 88 2772022 Middonbaan 102 832022 idderhof 40 472023 Middenbaan 112 19.92022 Middenbaan 30 Waarde op: 10-08-2023 | Taxateur: J. Scheurwater RT
Plaats Ridderkerk Barendrecht Ridderkerk Barendrecht Barendrecht
PD type Winkel Winkel Winkel Winkel Wikel
Ä
Totaal m? of
e
t | Huuropbrengst
e 125 % 45 7
€19:500 €28800 €28:500 €98:500 €10750
Pagina:
- 18- van 47 | Printdatum:
c300 20 297 €27 €2
14-08-2023
vanvliet
Taxatierapport Dillenburgplein 50, (2983 CC) Ridderkerk
Individuele referenties nader gespecificeerd | totaal aantal referenties: 5 - Referentie Type: huurtransactie
Transactiedatum: Straat: Plaats: Bouwiaar Bron: PD type:
Totaal
m? of stuks:
27-07-2022 Middenbaan 102 Barendrecht 1997 Van Vliet Database
Totaal
m?of stuks:
Totaal
m2 of stuks:
PD type:
Totaal
?
of stuks:
Totaal
m?of stuks:
Waarde op: 10-08-2023 | Taxateur:
Huuropbrengst perjaar: Huuropbrengst per jaar m Looptijd contract n r Vergelijkbaarheid: Energielabe!:
€28.:500
€296,88 5
Vergelijkbaar -1Geen
E
| Ridderhof
86 - 2981
30-12-2022 Ridderhof 86 Ridderkerk Winkel 1991 Van Vliet Database
ET Ridderkerk
Huuropbrengst per jaar: Huuropbrengst per jaar m? Looptijd contract in r Vergelijkbaarheid Energielabe!:
€19.500
€300,00 10
Vergelijkbaar -1Geen
E
| Middenbaan
04-07-2023 Middenbaan 112 Barendrecht 1997 Van Vliet Database Winkel
112-2991
CT Barendrecht
Huuropbrengst perjaar: Huuropbrengst per jaar ? Looptijd contract in r Energielabe!:
Vergelikbaarheid
€98.500
€29735 10
Slechter -1Geen
15
5 Referentie Type: huurtransactie
Transactiedatum: Straat: Plaats: PD type: Bouwiaar Bron:
n
| Ridderhof 40 - 2981 ET Ridderkerk
08-03-2022 Ridderhof 40 Ridderkerk Winkel 1991 Van Vliet Bedrijfsruimte
- Referentie Type: huurtransactie
Transactiedatum: Straat: Plaats: Bouwiaar Bron:
Vergelikbaarheid
125
3- Referentie Type: huurtransactie
Transactiedatum: Straat: Plaats: PD type: Bouwiaar Bron:
Huuropbrengst perjaar: Huuropbrengst per jaar ? Looptijd contract in r Energielabe!:
Winkel
2- Referentie Type: huurtransactie
Transactiedatum: Straat: Plaats: PD type: Bouwiaar Bron:
| Middenbaan 102 - 2991 CT Barendrecht
| Middenbaan
19-09-2022 Middenbaan 30 Barendrecht Winkel 1996 Brainbay
30 - 2991 CT Barendrecht
Huuropbrengst perjaar: Huuropbrengst per jaar m Looptijd contract n r Vergelijkbaarheid: Energielabe!:
€19-750
€256,49 2
Vergelijkbaar -1Geen
7
J. Scheurwater RT
Pagina:
- 19- van 47 [ Printaatum:
14-08-2023
vanvliet |: Taxatierapport Dillenburgplein 50, (2983 CC) Ridderkerk
Overzicht ruimtetypes
Winkel
Totaal
Winkeluimte
53
52
Subtotaal of gemiddelde
53
52
53
52
E
€300,00
€ 15600
1000%
€300,00
€15.600
100,0%
€15.600
1000%
Verklaring gehanteerde markthuur Binnen de regio van het getaxeerde variëren de m?-prijzen voor winkelruimte tussen de ca. € 230,- en € 300,- per m? per jaar. De prijzen zijn met name sterk afhankelijk van de ligging en metrage, voor de rest spelen de parkeervoorzieningen in de nabije omgeving, uitstraling en functionaliteit een belangrijke rol in de vierkante meter prijzen voor winkelruimten. De getaxeerde kiosk verschilt van de referenties aangezien die objecten aanzienlijk groter zijn. De zeer herkenbare ligging en kleinschaigheid van de kiosk zorgen ervoor dat in verhouding een hoge markthuurprijs kan worden behaald, namelijk 52 m? x € 300,15.600,-/ 12 = € 1.300,- per maand excl. BTW.
Waarde op: 10-08-2023 | Taxateur: J. Scheurwater RT
Pagina:
- 20 - van 47 | Printdatum:
14-08-2023
vanvliet
|22
Taxatierapport Dillenburgplein 50, (2983 CC) Ridderkerk H.3
KOOPREFERENTIES
EN
ONDERBOUWING
YIELDS
Algemene toelichting op de beleggings- of koopreferenties De koopreferenties betreffen recente transacties die hebben plaatsgevonden op min op meer vergelijkbare locaties en van min of meer vergelijkbaar vastgoed. De marktwaarde van het getaxeerde is deeis gebaseerd op recente transacties die hebben plaatsgevonden op min op meer vergelijkbare locaties en van min of meer vergelijkbaar vastgoed Daarbij moet worden opgemerkt da de gemiddelde m-prijs mede afhankelij s van de verhouding tussen het metrage winke!- en opslagruimte. Een in verhouding groter winkelmetrage resulteert doorgaans in een hogere gemiddelde m?-prijs. De aanwezigheid van veel opslagruimte heeft doorgaans een drukkend effect op de gemiddelde huur- en koopprijs per m De BAR k.k. van 7,96% van het getaxeerde, bevindt zich tussen de bandbreedte van de gevonden referenties (7,119% tot 9,09%) en ligt deze in ljn met de referenties. De 'marktwaarde per m= van het getaxeerde bedraagt € 3.767,-. Dit s fors hoger dan de 'de koopsom per m” van de hieronder genoemde referenties. Dit heeft te maken met het feit dat de getaxeerde kiosk kleiner is dan de genoemde referenties en vrjstaand midden op het plein een bijzonder goede locatie betreft. Deze bijzondere Iocatie en de kleinschaligheid rechtvaardigen een in verhouding hogere waarde, hetgeen resulteert n een verhoudingsgewijze hogere 'marktwaarde per m?.
De ingeschatte markthuurwaarde en marktwaarde zijn gebaseerd op een combinatie van bovenstaande referenties en het marktgevoel van de taxateurs.
Koopreferenties commercieel
Transactiedatum | Adres
Plaats
\P type
3172023
Middenbaan 45
Barerdrech
Wikel
“
T%
e262800
€279285
1062023
Molendik 90
OueBeierans
Wikel
z
909
E16s000
€220000
12422022 0372022
PoarBucken75 Voorstraat 210
Dordreert Dorrecht
Winkel Winkel
® D
G27% et2%
eIs0on ES
24195 24620
7222
Wikeleenrum deSchoot 128
Herdrkio Ambacht
kg
m
7o
Waarde op: 10-08-2023 | Taxateur: J. Scheurwater RT
_
wm
BaR | Koopsomkk | KOOpsomper
Pagina:
|
zm
|
- 21 - van 47 | Printdatum:
e2am74
14-08-2023
vanvliet
Taxatierapport Dillenburgplein 50, (2983 CC) Ridderkerk
Individuele referenties nader gespecificeerd | otaal aantal referenties: $ Referentie type: koop
| Adres: Pearl Buck-erf 75 - 3315 DA Dordrecht
Transactiedatum: Adres: Plaats:
1242-2022 Pearl Buckeerf 75 Dordrecht
PD type:
Koopsom kk:
€150.000
Koopsom p/m? of p'stuk:
€241935
BAR:
827%
Winkel
Vergelijkbaarheid:
Slechter
Bouwjaar
1987
Eigendom:
WO
62
Energielabel:
(m?) / stuks:
i
-/ Geen
Bron:
Referentie type: : koop
| Adres: Molendijk
Transactiedatum:
19-06-2023
Adres:
Molendijk
Plaats:
Oud-Bei
PD type:
39 - 3262 AH Oud-Beijerland Koopsom kk:
€165.000
39
Koopsom p/m? of p'stuk:
€2.200,00
rland
BAR:
9,09%
Winkel
Vergelikbaarheid:
Slechter
Bouwjaar
1909
Eigendom:
WO
75
Energielabe!:
(m?) / stuks:
Bron:
Brainbay
Referentie type: : koop
| Adres: Middenbaan 45 - 2991 CS Barendrecht
Transactiedatum:
31-07-2023
Adres:
Middenbaan
Plaats:
-/ Geen
Koopsom Kk:
€262.500
Koopsom p/m? of p'stuk:
€2.792,55
Barendrecht
BAR:
741%
PD type:
Winkel
Vergelikbaarheid
Vergelijkbaar
Bouwjaar
1971
Eigendom:
WO
o
Energielabel:
(m?) / stuks:
45
Bron:
Brainbay
Referentie type: : koop
| Adres: Voorstraat
Transactiedatum:
03-07-2022
Adres:
Voorstraat
Plaats:
-J Geen
210 - 3311 ET Dordrecht Koopsom Kk:
€172.500
Koopsom p/m? of p'stuk:
€246429
Dordrecht
BAR:
812%
PD type:
Winkel
Vergelikbaarheid
Vergelijkbaar
Bouwjaar
1902
Eigendom:
70
Energielabel:
WO
(m
stus:
210
Bron:
Brainaby
Referentie type: : koop
| Adres: Winkelcentrum de Schoof
Transactiedatum:
07-02-2022
Adres:
Winkelcentrum 128
de Schoof
Plaats:
Hendrik-ldo-Ambacht
PD type:
Winkel
Bouwjaar
1963
WO
95
(m?) / stuks:
Bron:
Waarde op: 10-08-2023 | Taxateur:
-1 Geen
128 - 3341 EB Hendrik-do-Ambacht
Koopsom Kk:
€275.000
Koopsom p/m? of p'stuk:
€2894,74
BAR:
7,83%
Vergelijkbaarheid
Vergelijkbaar
Eigendom:
Energielabel:
-/Geen
Brainbay
J. Scheurwater RT
Pagina:
- 22 - van 47 [ Printaatum:
14-08-2023
vanvliet |/2 Taxatierapport Dillenburgplein 50, (2983 CC) Ridderkerk
Gebruikte input- en berekende outputyields Input yield
Yield
Output yield / factor
Yield / factor
Disconteringsvoet
590%
BAR theoretische huur kk
786%
NAR vrij op naam
625%
BAR markherz.
796%
Exit yield
675%
huur kk
Verklaring gehanteerde rendementen De rendementen zijn bepaald aan de hand van referentietransacties van min of meer vergelijkbaar vastgoed die hebben plaatsgevonden op min of meer vergelijkbare locaties alsmede het marktgevoel van de taxateurs. Daarbij s met name de functionaliteit, de uitvoering, de ligging, de locatie, de gebruiksmogelijkheden, de onderhoudsstaat en de omvang van het object afgewogen ten opzichte van de referenties en beleggingstransacties. Het netto aanvangsrendement is bepaald op 6,25%, hetgeen resulteert in BAR k.k. van 7,96%%. De BAR k.k. kan vervolgens vergeleken worden met de referentietransacties en ligt daarmee in ljn. Dit rendement is gebaseerd op een beoordeling van de markt, de locatie, de bereikbaarheid en de onroerende zaak en reflecteert risico en opbrengsten bij investering in de
onroerende zaak. De berekening betreft een hybride taxatiemodel waarbij de NAR berekening in relatie staat met de DCF berekening. De disconteringsvoet is iteratief bepaald op 5,90% om de DCF berekening aan te laten sluiten op de NAR berekening van dît hybride rekenmodei en en ligtin ljn met de Internal Rate of Return (IRR) van 5,95%. H.4
ONDERBOUWING
CORRECTIES
De achterdeur is verouderd en dient volgens de huidige eigenaar te worden vernieuwd. Derhalve is in jaar 1 van de beschouwingsperiode een stelpost opgenomen voor het vervangen van de achterdeur, De stelpost voor het vervangen van de achterdeur is geschat op € 1.000,- excl.
BTW.
Dit bedrag i terug te vinden onder de post
'Tenovaties' in het rekenmodel.
Voornoemd bedragen wordt in het rekenmodel geïndexeerd met de bouwkostenindex naar jaar 1 van de beschouwingsperiode. Vervolgens wordt dit bedrag contant gemaakt met de disconteringsvoet naar waardepeiidatum, hetgeen resulteert in een correctiepost € 989 onder de post renovatie'in het NAR-rekenmodel. Correctie verwervingskosten:
De getaxeerde marktwaarde is gecorrigeerd met de verwervingskosten. Met betrekking tot de overdrachtsbelasting is 10,4% gehanteerd. De transactiekosten zijn bepaald op 0,50%. Deze kosten, tezamen 10,90%, bedragen de verwervingskosten oftewel de kosten koper.
ijzondere waardecomponenten Niet van toepassing.
Waarde op: 10-08-2023 | Taxateur: J. Scheurwater RT
Pagina:
- 28
van 47 | Printdatum:
14-08-2023
vanvliet |/2 Taxatierapport Dillenburgplein 50, (2983 CC) Ridderkerk
- DUURZAAMHEID Duurzaamheidsparagraaf
Object wordt gebruikt als kantoor
Nee
Ruimte indeling en installaties zijn eenvoudig aanpasbaar aan veranderende vraag
Nee
Materialen zjn overwegend demontabel en herbruikbaar
Nee
Nadrukkelijk en overwegend duurzame materialen gebruik
Nee
Ecologische voorzieningen
Nee
Verbruik gas, water en energie
Onbekend
Licht en ventilatie
Gebruikers kunnen ramen openen
Nee
Gebruikers kunnen de mechanische ventilatie aanpassen
:Nee
Gebruikers kunnen de temperatuur aanpassen
Nee
Overwegend LED verlichting
Ja
Overwegend lichaamsdetectie
Nee
Hergebruik water
Nee
Warmte opwekking Gasketel Dak
Warm water Electrische boiler
Luchtbehandeling Aïrconditioning
:Onbekend
Gevels Vioer
Verwarmingsafgifte Hete lucht
_ _
Glas
:Onbekend : Onbekend
: Dubbelglas
Duurzame energiebronnen
_
Type
Zonnepanelen
:Nee
Overig
:Geen
/ aanwezig
Nominale opbrengst (KWh p;
Toelichting voorgestelde maatregelen verduurzaming Bij verkoop of verhuur dient dit object over een energielabel te beschikken. Toekomstbestendigheid object Hoewel er geen gedefinieerde term is, omvat duurzaamheid een uitgebreide reeks fysieke, sociale, milieugerelateerde en economische factoren die van invloed kunnen zijn op de waarde en waarmee taxateurs rekening moeten houden. Van sommige duurzaamheidseigenschappen is (nog) niet te bepalen welke invioed deze hebben op de waarde van het getaxeerde object. Enkele duurzaamheidseigenschappen, bijvoorbeeld energiezuinigheid, verstrekken soms een groter direct voordeel aan de gebruiker dan aan de gebouweigenaar. Verder laat (inter)nationaal onderzoek zien dat duurzame eigenschappen zich vertalen in een hogere waarde door een hogere markthuurwaarde, hogere verkoopprijs, toegenomen bezettingsgraad, lagere operationele lasten, kortere verkoop(verhuur|tjden, hogere netto huuropbrengsten, lagere kapitalisatie factoren en verhoging productiviteit werknemers. Echter, wanneer
is geïnvesteerd in duurzaamheid wil it niet
zeggen dat dit de directe gevolgen zijn.
De locatie en het type gebouw
(kantoor-, bedrifs- of winkelruimte} speelt hierbij een belangrijke factor. Het getaxeerde object heeft de volgende maatregelen getroffen die de duurzaamheid van het object bevorderen: - led verlichting. De taxateur verwacht dat de volgende quick wins (snelle resultaten) van positieve invloed zij
op de duurzaamheid van het object:
- tochtstrips;
- HR+++ beglazing. Energielabel Waarde op: 10-08-2023 | Taxateur: J. Scheurwater RT
-/Geen
Onbekend Pagina:
- 24
van 47 | Printdatum:
14-08-2023
Taxatierapport Dillenburgplein 50, (2983 CC) Ridderkerk
BREEAM:
Unclassified
Uitleg energielabe! Voor het getaxeerde object is nog geen energielabel opgemaakt.
Per 1 januari 2023 wordt een energielabel C verplicht gesteld voor
kantoren. Dit is afgesproken om de doelstellingen uit het Energieakkoord te halen. Kantoren met een slechter label (D t/m G) mogen dan niet meer gebruikt worden. De maatregel komt bovenop de al bestaande verplichting in de Wet Milieubeheer om energiebesparende maatregelen te nemen die binnen 5 jaar kunnen worden terugverdiend. De verplichting geldt voor alle gebouwen waarvan het oppervlakte meer dan 50% een gebruiksfunctie kantoor heeft. Het getaxeerde object betreft een winkelruimte en dient alleen over een geldig energielabel te beschikken bij verkoop of verhuur.
Verwacht energielabel na investeringen:
_
-/Geen
Gevolgen duurzaamheid voor gekozen input parameters waardering Het getaxeerde object betreft een winkelruimte en dient alleen over een geldig energielabel te beschikken bij verkoop of verhuur.
Waarde op: 10-08-2023 | Taxateur: J. Scheurwater RT
Pagina:
- 25
van 47 | Printdatum:
14-08-2023
vanvliet
Taxatierapport Dillenburgplein 50, (2983 CC) Ridderkerk
ALGEMENE
UITGANGSPUNTEN
Onderstaande algemene uitgangspunten zijn op deze waardering van toepassing tenzij uitdrukkelijk anders vermeld in deze rapportage. Bouwkundige en technische staat 1 Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud, hebben wij voor zover wij n staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. 2 Bij de beoordeling van het onderhoud is een relatie gelegd met de ouderdom van het gebouw. Technische en/of functionele veroudering van de onderdelen is daarbij i relatie gebracht tot de ouderdom, type gebruik en de (muit-) functionaliteit van het gehele gebouw.
3
De beoordeling van het onderhoud is geen bouwkundig rapport en gesft slechts een indicatief inzicht. Voor meer gedetaileerde informatie adviseren wij een bouwkundig onderzoek
De onderhoudstoestand van het dak is uitsluitend vanaf de begane grond beoordeeld. Bij de waardering is ervan uitgegaan, dat de in het getaxeerde aanwezige technische installaties in functionerende staat van onderhoud verkeren voor het huidige gebruik, zodat eventuele van overheidswege vereiste periodieke goedkeuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen. De aanwezige apparatuur /installaties is/ zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan.
De taxateurs aanvaarden geen aansprakelijkheid met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf of mogelijke verborgen gebreken.
8 9
Ten behoeve van een taxatie waarin de opstallen, nog gerealiseerd dan wel verbouwd en opgeleverd dienen te worden, wordt ervan uitgegaan dat eventuele (verbouwings-) werkzaamheden naar de eisen van goed en deugdelijk werk door een erkende aannemer worden uitgevoerd, gebruikmakend van duurzame materialen en onder voorbehoud van inspectie achteraf. Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van opperviakten wordt er door ondergetekende van uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn. De bruto opperviakte is, tenzij anders opgegeven, gedefineerd door het Nederlands Normalisatie-instituut in NEN 2580 en de verhuurbare oppervlakte in bilage B van NEN 2580. Voor de gebruikte termen, definities en bepalingsmethoden wordt verwezen naar de NEN 2580 oppervlakten en inhouden van gebouwen
10
Wij hebben geen rekening gehouden met verschillen die eventueel
n opgetreden tussen inspectiedatum en de waardepeildatum
of tussen waardepeiidatum en datum taxatierapport Milieu
1
Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de grond en de opstallen vri zijn van giftige stoffen c.q. stoffen welke gevaarlijk zijn
voor de volksgezondheid en/of het milieu, dan wel de functionaliteit van het perceel aantasten. Wij hebben geen onderzoek verricht of laten verrichten naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden. 3 Bij de inspectie van het pand is globaal onderzocht of bij de bouw gebruik werd gemaakt van materialen die naar de huidige inzichten gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/ of de gezondheid van de mens, zoals in het bijzonder asbest. 4 _ Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altjd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn. Voor zover er in dit rapport melding wordt gemaakt van (mogelijke) verontreiniging is 2
lid 1 van deze paragraaf “Milieu" onverminderd van toepassing. 5
Tenzij uit de rapportage anders blijkt zijn we bij de taxatie ervan uitgegaan dat er geen materialen in het gebouw zijn verwerkt die
6
_ Wijhebben aangenomen dat het gehele complex vrij is van legionella en dat adeguate maatregelen zijn getroffen om het ontstaan
belastend zijn voor het milieu en/ of de volksgezondheid. van legionella te voorkomen. 7
Bij de bouw, verkoop en verhuur van een gebouw dient er een energieprestatiecertificaat aanwezig te zijn. Indien in het rapport