Presentatie Haalbaarheidsonderzoek zwembad De Fakkel.pdf

Haalbaarheidsonderzoek Recreatiecentrum De Fakkel Scenariostudie Raadscommissie 16 april 2024 Datum

Inhoudsopgave  Agenda A. B.

C.

D. E. F.

Korte terugblik presentatie raadscommissie 16 januari Scenariostudie:  Toegepaste uitgangspunten  Toelichting per scenario Spiegeling van de scenario’s:  Investeringskosten en kapitaallasten  Effect exploitatie  Effect gemeentebegroting en frictiekosten Advies voorkeursvariant Impressietekeningen inpassingsstudie Beoordelingsmatrix 2

A. Korte terugblik 1e onderzoeksresultaten ‐ bouwkundig  Bouwkundig – constructief:    

Betonrot in fundering geconstateerd. Niet hele fundering is bereikbaar voor onderzoek, kans op meer onzichtbare schade. Advies om het zichtbare betonrot te laten repareren. Aanzienlijk warmteverlies door matige isolatie en lekken.

3

A. Korte terugblik 1e onderzoeksresultaten ‐ bouwkundig  Stikstofdepositie:  Brengt vooralsnog geen (bouw)beperkingen met zich mee.  Na ontwerpfase exact te berekenen.  Electra‐aansluiting:  Netcongestie nu nog beperkt maar in de toekomst niet uit te sluiten.  Verwachte aansluitwaarde bij nieuwbouw (gasloos) = 1000 KvA.  Verhoogde aansluitwaarde alvast aanvragen bij netbeheerder.  Veiligheidsaspecten en wet‐ en regelgeving:  Bereikbaarheid ontsluiting installatieruimten.  Per 1‐1‐24 nieuwe wet en regelgeving: omgevingswet.

4

A. Korte terugblik 1e onderzoeksresultaten ‐ exploitatie  Bezoek en bezetting 

Prima animo‐ en bezettingscijfers. Conform benchmark combibaden (binnen‐ en buiten water).

 Financiële exploitatie 

Subsidie aan De Fakkel is afgerond € 1,4 miljoen (begroting en instandhoudingsniveau 2024).

 Inwoners enquête    

63% is tevreden tot zeer tevreden met het zwembad. Sociale veiligheid is een aandachtspunt. 62% vindt recreatief zwemwater belangrijk. 47% vindt dat bij een nieuw zwembad het prijskaartje best wat hoger mag zijn.

5

B. Scenario ontwikkeling Uitwerking van vier scenario’s – sporthal en zwembad NIEUWBOUW 1. RENOVATIE

2. BEHOUD VOLLEDIG RECREATIEF WATER

3. GEEN RECREATIEF WATER BINNEN

4. COMBI SCENARIO

 Basisconfiguratie ‐ wedstrijd en doelgroepenbad ‐ is gebaseerd op de inventarisaties en behoefte, bezoekprognoses, verhuur en bezettingscijfers.  Wensen als een vijftig meterbad, achtbanen breed wedstrijdbad, zijn in kaart gebracht en verkend met SSR, Poseidon 56 en overige gebruikers. De conclusie is dat een 25 meter bad met 6 banen voldoende is om aan alle wensen tegemoet te komen.  Recreatiewater is in de nieuwbouwscenario’s een variabele (keuze). Uit de inwonerspeiling blijkt wel een sterke behoefte aan recreatiewater. 6

B. Scenario ontwikkeling – uitgangspunten (1) 

Uitgangspunt: integraal sportcomplex inclusief sporthal.



Vier scenario’s uitgewerkt in een investeringskostenraming, inclusief: A. B. C. D. E.

Grond en infrastructurele kosten Sloop‐ en bouwkosten Legeskosten en aansluitkosten nutsvoorzieningen Vaste inventaris en losse inrichting Bijkomende kosten en onvoorzien

 Inpassingsstudie op buitenterrein:  Nieuwbouw past niet op het buitenterrein mét behoud van de buitenbaden:  Na sloop van bestaand gebouw kunnen mogelijk en indien gewenst nieuwe buitenbaden worden aangelegd.  In de investeringskostenramingen is sloop en nieuwbouw buitenbaden wél opgenomen.  Meerdere inpassingsvarianten kunnen worden uitgewerkt o.b.v. voorkeursvariant.

7

B. Scenario ontwikkeling – uitgangspunten (2)  Uitgangspunten kapitaallastenberekening bij renovatie:  Interne rekenrente 2%.  Afschrijvingstermijnen (annuïteiten):  Gebouw 30 jaar, installaties 20 jaar en inventaris 10 jaar.  Bij renovatie wordt gebouwd óp de bestaande fundering. Dit brengt risico’s en onzekerheden met zich mee. Geen bouwgaranties op fundering en hoger risicoprofiel.



Uitgangspunten kapitaallastenberekening bij nieuwbouw:  Interne rekenrente 2%.  Afschrijvingstermijnen (annuïteiten):  Gebouw 50 jaar, installaties 20 jaar en inventaris 10 jaar.  Bij nieuwbouw is sprake van gebruik van duurzame, recyclebare materialen en grondstoffen. Daardoor levensduur verlengend en wordt een afschrijvingstermijn van 50 jaar toegepast.  Installaties hebben een technische levensduur van 20 jaar en dienen dan te worden vervangen. 8

B. Scenario ontwikkeling – bassins en m2 zwemwater + sporthal Scenario 1 renovatie Bassin Binnen

Nieuwbouwscenario's Opp. m²

Bassin Binnen

2. Nieuwbouw volledig behoud recreatief

3. Nieuwbouw geen recreatief water binnen

4. Nieuwbouw combi recreatief/ doelgroepenbassin

Opp. m²

Opp. m²

Opp. m²

Wedstrijdbad 5 baans, 25x12,5

312,5

Wedstrijdbad 6 baans, 25x15

375

375

375

Doelgroepenbad (2x 8x12)

192

Doelgroepenbad 20x10 met beweegbare bodem

200

200

Recreatiebad Uitzwembad Peuterbassin, whirlpools en skimout Subtotaal recreatie binnen Totaal binnen

306 74,5 52 432 937

Recreatiebad incl m2 uitzwembad Uitzwembad Peuterbassin, whirlpools en skimout Subtotaal recreatie binnen Totaal binnen

380 0 52 432 1.007

0 0 0 0 575

0 52 442 817

Buiten Dolfijnbad Nijlpaardbad met familieglijbaan Pinguinbad Zeeleeuwenbad Totaal buiten Totaal cumulatief

375 154 53 103 685 1.622

Buiten Dolfijnbad Nijlpaardbad met familieglijbaan Pinguinbad Zeeleeuwenbad Totaal buiten Totaal cumulatief

375 154 53 103 685 1.692

375 154 53 103 685 1.260

375 154 53 103 685 1.502

Sporthal in m2 bvo

2296

Sporthal in m2 bvo

2203

2203

2203

390

9

B. Toelichting scenario 1: Renovatie De Fakkel  Huidige functionele situatie blijft behouden, maar er wordt ingrijpend gerenoveerd  Duurzaamheid zal niet op het niveau van nieuwbouw gebracht kunnen worden.  Logistieke en functionele beperkingen kunnen niet aangepast worden.  Uitdaging om aan wettelijke voorschriften te voldoen.  Renovatie heeft een kortere levensduur (in jaren) in vergelijking met nieuwbouw.  Risico op meer verborgen betonschade aan fundering blijft bestaan.  Geen of beperkte bouwgaranties.  Reële kans op onvoorziene omstandigheden tijdens de renovatie.  Het zwembad zal circa 1,5 jaar gesloten zijn.  De huidige buitenbaden (685 m2) blijven gehandhaafd.

10

B. Toelichting scenario 1: Renovatie De Fakkel

 Financieel overzicht scenario 1 renovatie Overzicht scenario's sportcomplex De Fakkel

1. renovatie

Nieuwbouw/ renovatie in m2 BVO

6.836

Investeringskosten

€

26.207.000

Kapitaallasten

€

1.380.000

Effect exploitatie Bezoek prognoses

228.800

Energiekosten, water, chemicalien

€

586.000

Exploitatietekort De Fakkel

€

2.187.000

Scenario 1 ‐ renovatie m2 zwembad m2 sporthal m2 buitenbassins* Totaal bvo

4.540 2.296 ‐ 6.836

* buitenbaden blijven gehandhaafd.

 Alle bedragen exclusief btw  Kapitaallasten (annuïteiten):  2% rekenrente.  Afschrijving gebouw: 30 jaar.  Afschrijving installaties: 20 jaar.  Afschrijving inventaris: 10 jaar. 11

B. Scenario 2: Nieuwbouw volledig behoud recreatief zwemwater  Een nieuw zwembad inclusief de recreatieve voorzieningen zoals in de huidige situatie  Een 25‐meterbad met 6‐banen inclusief tribune.  Een functioneel doelgroepenbad (20x10 meter) met beweegbare bodem.  Een recreatiebad van 380 vierkante meter.  Inclusief peuterbad, glijbaan, whirlpool en stoomcabine.  Duurzaam en gericht op energiebesparing.  Volledige vrijheid bij configuratie en ontwerp.  Huidig zwembad kan openblijven tijdens nieuwbouw.

 De buitenbaden (685 vierkante meter) worden verplaatst. 12

B. Scenario 2: Nieuwbouw volledig behoud recreatief zwemwater  Financieel overzicht scenario 2 nieuwbouw. Overzicht scenario's sportcomplex De Fakkel

2. Nieuwbouw volledig recreatief water

Nieuwbouw/ renovatie in m2 BVO

7.513

Investeringskosten

€

32.854.000

Kapitaallasten

€

1.442.000

Scenario 2 ‐ nieuwbouw met volledig recreatief zwemwater

m2 zwembad m2 sporthal totaal m2 bvo verplaatsing buitenbaden m2

4.625 2.203 6.828 685

 Alle bedragen exclusief btw

Effect exploitatie Bezoek prognoses

242.000

Energiekosten, water, chemicalien

€

210.000

Exploitatietekort De Fakkel

€

1.721.000

 Kapitaallasten (annuïteiten):  2% rekenrente  Afschrijving gebouw: 50 jaar  Afschrijving installaties: 20 jaar  Afschrijving inventaris: 10 jaar 13

B. Scenario 3: Nieuwbouw geen recreatieve voorzieningen binnen Een nieuw zwembad zonder recreatief zwemwater binnen.  Een 25‐meterbad met 6‐banen inclusief tribune.  Een functioneel doelgroepenbad (20x10 meter) met beweegbare bodem.  Geen recreatief zwemwater en geen recreatieve voorzieningen.  Duurzaam en gericht op energiebesparing.  Volledige vrijheid bij configuratie en ontwerp.  Huidig zwembad kan openblijven tijdens nieuwbouw.

 De buitenbaden (685 m2) worden verplaatst.

14

B. Scenario 3: Nieuwbouw geen recreatieve voorzieningen binnen  Financieel overzicht scenario 3 nieuwbouw geen recreatief water binnen. Overzicht scenario's sportcomplex De Fakkel

3. Nieuwbouw geen recreatief water binnen

Nieuwbouw/ renovatie in m2 BVO

‐

Investeringskosten

€

26.406.000

Kapitaallasten

€

1.162.000

Scenario 3 ‐ nieuwbouw zonder recreatief water

m2 zwembad m2 sporthal totaal m2 bvo verplaatsing buitenbaden m2

3.249 2.203 5.452 685

 Alle bedragen exclusief btw

Effect exploitatie Bezoek prognoses

158.000

Energiekosten, water, chemicalien

€

127.000

Exploitatietekort De Fakkel

€

1.400.000

 Kapitaallasten (annuïteiten):  2% rekenrente  Afschrijving gebouw: 50 jaar  Afschrijving installaties: 20 jaar  Afschrijving inventaris: 10 jaar 15

B. Scenario 4: Nieuwbouw combinatie recreatie‐ en doelgroepenbad  Een nieuw zwembad met een multifunctioneel doelgroepenbad bij het recreatiebad.  Een 25‐meterbad met 6‐banen inclusief tribune.  Het recreatie‐ en doelgroepenbad worden gecombineerd naar een meer multifunctioneel bad (390 vierkante meter) met beweegbare bodem.  Inclusief peuterbad, glijbaan, whirlpool en stoomcabine.  Duurzaam en gericht op energiebesparing.  Volledige vrijheid bij configuratie en ontwerp.  Huidig zwembad kan openblijven tijdens nieuwbouw.

 De buitenbaden (685 m2) worden verplaatst. 16

B. Scenario 4: Nieuwbouw combinatie recreatie‐ en doelgroepenbad  Financieel overzicht scenario 4 nieuwbouw combiscenario. Overzicht scenario's sportcomplex De Fakkel

4. Nieuwbouw combi recreatief/ doelgroepenbassin

Nieuwbouw/ renovatie in m2 BVO

‐

Investeringskosten

€

30.626.000

Kapitaallasten

€

1.347.000

Scenario 4 ‐ nieuwbouw combi(recreatief)water

m2 zwembad m2 sporthal totaal m2 bvo verplaatsing buitenbaden m2

4.134 2.203 6.337 685

 Alle bedragen exclusief btw

Effect exploitatie Bezoek prognoses

235.000

Energiekosten, water, chemicalien

€

176.000

Exploitatietekort De Fakkel

€

1.540.000

 Kapitaallasten (annuïteiten):  2% rekenrente  Afschrijving gebouw: 50 jaar  Afschrijving installaties: 20 jaar  Afschrijving inventaris: 10 jaar

17

C. Spiegeling scenario’s renovatie en nieuwbouw

18

C. Spiegeling scenario’s – investeringskosten en kapitaallasten

Overzicht scenario's sportcomplex De Fakkel

Nieuwbouw/ renovatie in m2 BVO

2024

1. renovatie

6.836

Investeringskosten Kapitaallasten

205.600

2. Nieuwbouw volledig recreatief water

3. Nieuwbouw geen recreatief water binnen

4. Nieuwbouw combi recreatief/ doelgroepenbassin

7.513

6.137

7.022

6.836 €

26.207.000

€

32.854.000

€

26.406.000

€

30.626.000

€

1.380.000

€

1.442.000

€

1.162.000

€

1.347.000

 Alle bedragen zijn indicatief, exclusief btw en prijspeil 2024.  Investeringsramingen nieuwbouw op buitenterrein inclusief sloop en nieuwbouw buitenbaden: ca € 3,2 miljoen.

19

C. Spiegeling scenario’s – effect in exploitatie Overzicht scenario's sportcomplex De Fakkel

2024

Nieuwbouw/ renovatie in m2 BVO

1. renovatie

6.836

Investeringskosten Kapitaallasten

205.600

2. Nieuwbouw volledig recreatief water

3. Nieuwbouw geen recreatief water binnen

4. Nieuwbouw combi recreatief/ doelgroepenbassin

6.828

5.452

6.337

6.836 €

26.207.000

€

32.854.000

€

26.406.000

€

30.626.000

€

1.380.000

€

1.442.000

€

1.162.000

€

1.347.000

Effect exploitatie Bezoek prognoses

228.000

228.800

242.000

158.000

235.000

Energiekosten, water, chemicalien

€

738.000

€

586.000

€

210.000

€

127.000

€

176.000

Exploitatietekort De Fakkel

€

1.380.600

€

2.187.000

€

1.721.000

€

1.400.000

€

1.540.000

 Alle bedragen zijn indicatief en exclusief btw.  Bezoekprognoses fluctueren naar rato aanbod (recreatief) zwemwater en multifunctionaliteit.  Door duurzaamheidsmaatregelen dalen de energiekosten sterk bij nieuwbouw.  Onderhoud is langjarig gemiddelde. 20

C. Spiegeling scenario’s ‐ Effect gemeentebegroting Sportcomplex De Fakkel ‐ baten en lasten gemeentebegroting

begroot 2024

begroting 'geen renovatie of nieuwbouw'

1. renovatie

2. Nieuwbouw behoud recreatief water

3. Nieuwbouw geen recreatief water binnen

4. Nieuwbouw combi recreatief/ doelgroepenbassin

Huuropbrengsten

‐503.200

‐503.200

‐1.508.000

‐1.442.000

‐1.162.000

‐1.347.000

Kapitaallasten bestaand Kapitaalasten nieuw Verhuurdersonderhoud (gemeente) Subsidie aan De Fakkel Totaal De Fakkel in gemeentebegroting

205.600

205.600

100.000 1.380.600 1.183.000

€

412.000 1.380.600 1.495.000

€

128.000 1.380.000 223.000 2.187.000 2.410.000

€

0 1.442.000 223.000 1.721.000 1.944.000

€

0 1.162.000 176.000 1.400.000 1.576.000

€

0 1.347.000 207.000 1.540.000 1.747.000

€

312.000

€

1.227.000

€

761.000

€

393.000

€

564.000

€

Aanvullende dekking t.o.v. huidige situatie 2024

 Alle bedragen zijn indicatief en exclusief btw.  Bij ‘uitstel renovatie of nieuwbouw’ neemt het verhuurdersonderhoud toe. Huidige kosten verhuurdersonderhoud is € 100.000,‐. Conform MJOP zou dit € 412.000 per jaar moeten zijn:  Uitvoering MJOP aangehouden in afwachting van besluit renovatie/nieuwbouw.  Onderhoudskosten MJOP dienen wel uitgevoerd te worden bij geen renovatie/nieuwbouw of uitstel daarvan.  Zwembad voldoet niet volledig aan nieuwe wet‐ en regelgeving.

 In renovatievariant is verhuurdersonderhoud gelijk aan nieuwbouwniveau. Bij de kapitaallasten is al uitgegaan van een kortere afschrijvingstermijn (30 i.p.v. 50 jaar).  Laatste tabelrij geeft aan welke aanvullende dekking bij elk scenario nodig is t.o.v. huidige boekjaar 2024.

21

C. Spiegeling scenario’s ‐ Frictiekosten 1. renovatie Frictiekosten

713.000 950.000 ‐ 1.597.000

Sluiting bij renovatie ca. 1,5 jaar doorlopende kosten (minus reguliere subsidie) Tijdelijke sporthal bij renovatie Desinvestering/afboeking boekwaarde buitenbad (peildatum 2027) Desinvestering/afboeking boekwaarde binnenbad en kantoren (peildatum 2027)

Totaal frictiekosten

2. Nieuwbouw volledig recreatief water

€

3.260.000

3. Nieuwbouw geen recreatief water binnen

‐ ‐ 1.117.000 1.597.000 €

2.714.000

4. Nieuwbouw combi recreatief/ doelgroepenbassin

‐ ‐ 1.117.000 1.597.000 €

2.714.000

‐ ‐ 1.117.000 1.597.000 €

2.714.000

 Alle bedragen indicatief en exclusief btw.  Bij renovatie dient rekening te worden gehouden met een sluiting van ca. 1,5 jaar.  Naast de reguliere subsidie € 713.000 aan doorlopende kosten (personeel‐ en vaste bedrijfsvoeringskosten, geen inkomsten).  Tijdelijke sporthal: € 950.000,‐.

 Bij renovatie en nieuwbouw afboeking van de boekwaarde binnenbad en kantoren (boekwaarde 2027).  Bij nieuwbouw op buitenterrein met vervanging buitenbaden: afboeking van de boekwaarde buitenbad. 22

D. Afwegingen en advies voorkeursvariant  Scenario 1. renovatie wordt ontraden:  Risico’s bij bouw op bestaande fundering.  Geen bouwgaranties en ook op termijn blijvende risico’s.  Geen duurzaamheid op niveau nieuwbouw. Daardoor hogere energiekosten.  Kortere afschrijvingstermijn noodzakelijk. Daardoor hoge(re) kapitaallasten per jaar.  Sluitingsperiode van ca. 1,5 jaar brengt extra frictiekosten met zich mee en verlies van klanten, geen zwemlessen en geen verenigingsactiviteiten.

 Scenario 3. nieuwbouw zonder recreatief water wordt ontraden:  Weliswaar ‘goedkoopste’ variant maar geen recreatief zwemwater.  Geen multifunctionaliteit, geen gezinszwemmen en verlies van bezoekers ( ca. 85.000 minder bezoek).  Verschil met nieuwbouw inclusief recreatief water is overbrugbaar. Verschil met scenario 4 (combi) is € 171.000 per jaar. Een verhoging van bijvoorbeeld de (recreatieve) entreetarieven met gemiddeld € 1,‐ overbrugt het verschil.

 Scenario 2 en 4 nieuwbouw met recreatief zwemwater zijn beide passend. De scenario’s vergeleken:  In scenario 2 ruimere openstellingstijden recreatief zwemwater. Ook op daluren. In scenario 4 worden de bassins namelijk ook gebruikt voor doelgroep‐ en instructiezwemmen.  Bij de combivariant – scenario 4 ‐ hogere bezettingsgraad per m2 zwemwater, efficiënt bezettingsrooster en lagere kosten.

 Advies: scenario 4 ‐ combivariant 23

E. Inpassing op de buitenbaden

24

F. Samenvatting Scenario 1 ‐ renovatie

Scenario 2 ‐ nieuwbouw

Scenario 3 ‐ nieuwbouw

Scenario 4 ‐ nieuwbouw

Renovatie en verduurzaming huidige accommodatie

Nieuwbouw behoud recreatieve voorzieningen binnen en buiten (voorzieningen als bestaand)

Nieuwbouw geen recreatieve voorzieningen binnen, behoud buitenwater

Nieuwbouw combinatie recreatie‐ en doelgroepenbad binnen, behoud buitenwater

Voorzieningen: M2 Voorzieningen: ‐ Wedstrijdbad met 5 banen 313 ‐ Wedstrijdbad met 6 banen ‐ Doelgroepenbad 192 ‐ Doelgroepenbad ‐ Recreatiebad + uitzwembad 380 ‐ Recreatiebad ‐ Recreatieve elementen Ja ‐ Recreatieve elementen ‐ Peuterbassin 52 ‐ Peuterbassin ‐ Buitenbad handhaven 685 ‐ Buitenbad nieuwbouw ‐ BVO huidige sporthal 2300 ‐ BVO nieuwe sporthal Investeringskosten Frictiekosten desinvestering Frictiekosten sluiting en tijdelijke sporthal Totaal onderhoudskosten jaarlijks Energiekosten jaarlijks Kapitaalslasten jaarlijks

€ € € € € €

26.207.000 1.597.000 1.663.000 401.000 586.000 1.380.000

Aantal bezoekers Exploitatieopbrengsten Exploitielasten Exploitatietekort/ ‐bijdrage Recreatie en ontspanning Effect op omgeving Duurzaamheid Veiligheid en risico's Multifunctioneel zwemwater Voldoet aan behoefte Locatie/bereikbaarheid

€ € € € € €

32.854.000 2.714.000 ‐ 401.000 210.000 1.442.000

228.800 € € €

2.206.000 4.393.000 2.187.000

++ + ‐ ‐‐ + ‐ ++

M2 Voorzieningen: 375 ‐ Wedstrijdbad met 6 banen 200 ‐ Doelgroepenbad 380 ‐ Recreatiebad Ja ‐ Recreatieve elementen 52 ‐ Peuterbassin 685 ‐ Buitenbad nieuwbouw 2203 ‐ BVO nieuwe sporthal € € € € € €

26.406.000 2.714.000 ‐ 318.000 127.000 1.162.000

242.000 € € €

2.332.000 4.053.000 1.721.000

++ ++ ++ ++ + ++ ++

M2 Voorzieningen: M2 375 ‐ Wedstrijdbad met 6 banen 375 200 ‐ Combinatie doelgroepen‐ en Geen recreatiebad 390 Nee ‐ Recreatieve elementen Ja Geen ‐ Peuterbassin 52 685 ‐ Buitenbad nieuwbouw 685 2203 ‐ BVO nieuwe sporthal 2203 € € € € € €

30.626.000 2.714.000 ‐ 372.000 176.000 1.347.000

158.000 € € €

1.634.000 3.034.000 1.400.000

‐‐ + ++ ++ ‐‐ ‐‐ ++

235.000 € € €

2.275.000 3.815.000 1.540.000

++ ++ ++ ++ ++ ++ ++

25

Vragen