Onderbouwing BOPA Van der Valk Hotel.pdf

Onderbouwing BOPA Van der Valk Hotel Ridderkerk Gemeente Ridderkerk

Colofon Gegevens over het project: Plannaam:

Van der Valk Hotel Ridderkerk

Datum:

9 december 2025

Projectnummer Buro SRO:

SR240387 (HvA | FZ)

Gegevens projectbetrokkenen: Opdrachtgever:

Wiegerinck

Gegevens Buro SRO: Bezoekadres:

’t Goylaan 11 3525 AA Utrecht

Telefoon:

030-2679198

E-mail:

utrecht@buro-sro.nl

Internet:

www.burosro.nl

pagina 2 van 58

Inhoudsopgave 1

2

3

4

5

Inleiding

5

1.1

Aanleiding en aanduiding projectgebied

5

1.2

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit

6

1.3

Procedure

6

1.4

Leeswijzer

7

Huidige en nieuwe situatie

8

2.1

Beschrijving huidige situatie

8

2.2

Beschrijving nieuwe situatie

10

2.3

Beschrijving strijdigheid

14

Toetsing aan beleid

16

3.1

Rijksbeleid

16

3.2

Provinciaal beleid

16

3.3

Regionaal beleid

23

3.4

Gemeentelijk beleid

23

Aspecten fysieke leefomgeving en milieu

27

4.1

M.e.r.-beoordeling

27

4.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

28

4.3

Duurzaamheid en gezondheid

29

4.4

Water

30

4.5

Verkeer en parkeren

32

4.6

Natuur

33

4.7

Luchtkwaliteit

38

4.8

Geluid

38

4.9

Geur

39

4.10

Omgevingsveiligheid

40

4.11

Trillingen

46

4.12

Welstand

46

4.13

Archeologie, Cultuurhistorie en Erfgoed

46

4.14

Bodem

48

4.15

Activiteiten en milieuzonering

49

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

53

5.1

Voortraject

53

5.2

Participatie

53

5.3

Bestuurlijk overleg

53

6

Financiële haalbaarheid

56

7

Conclusie

57

pagina 3 van 58

BIJLAGEN Bijlage 1. Masterplan Van der Valk Hotel Ridderkerk 04-07-2025 Bijlage 2. Aanmeldnotitie 08-07-2025 Bijlage 3. Parkeernotitie 20-06-2025 Bijlage 4. Quickscan Natuur Krommeweg 1 te Ridderkerk 28-01-2025 Bijlage 5. Notitie inspectie teunisbloempijlstaart 13-06-2025 Bijlage 6. Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai 07-07-2025 Bijlage 7. Beschouwing externe veiligheid 30-01-2025 Bijlage 8. Voorafgaand onderzoek bodem 14-02-2024 Bijlage 9. Activiteiten en milieuzonering 04-02-2025, aangepast 26-09-2025 Bijlage 10. Participatieplan 05-02-2025 Bijlage 11. Advies Archeologie Rotterdam 24-09-2025

pagina 4 van 58

1

Inleiding

1.1

Aanleiding en aanduiding projectgebied

Voorliggende onderbouwing heeft betrekking op het uitbreiden van het Van der Valk hotel in Ridderkerk. Het voornemen is om in verschillende fases hotelkamers, congreszalen, kantoorruimtes, bowlingbanen, een bioscoop en een theater aan het complex toe te voegen. Hiervoor is door Wiegerinck een Masterplan (d.d. 17 juli 2024) opgesteld. De uitbreiding van de hotelvoorziening is mede bestemd voor medewerkers van bedrijven op Nieuw Reijerwaard (onderdeel

van

Dutch

Fresh

Port),

die

hun

medewerkers

gedurende

een

langere

periode

overnachtingsmogelijkheden willen bieden. De uitbreiding biedt ruimte om aan de vraag uit het bedrijfsleven te kunnen voorzien en om het gewenste serviceniveau te verhogen om aan de vragen van het bedrijfsleven te voldoen. Daarnaast is deze uitbreiding ondersteunend en aanvullend op de ambities om huisvesting van arbeidsmigranten te realiseren op Nieuw Reijerwaard. De beoogde ontwikkeling past niet geheel binnen de regels van het tijdelijke omgevingsplan (omgevingsplan van rechtswege) van de gemeente Ridderkerk. Derhalve dient met een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) van het tijdelijke omgevingsplan afgeweken te worden. Het betreft een gefaseerde aanvraag, waarbij eerst de procedure wordt doorlopen voor het afwijkend gebruik. In dat kader dient inzichtelijk te worden gemaakt dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Voorliggende onderbouwing voorziet hier in. Het projectgebied betreft de locatie aan Krommeweg 1 te Ridderkerk. Het projectgebied staat kadastraal bekend onder de gemeente Ridderkerk en heeft een totale oppervlakte van circa 5 hectare. Op navolgende afbeeldingen is de globale ligging en begrenzing van het projectgebied weergegeven.

Globale ligging planlocatie, rood omkaderd (bron:)

pagina 5 van 58

Globale begrenzing planlocatie, rood omkaderd (bron:)

1.2

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit

Een buitenplanse omgevingsplanactiviteit is een activiteit die niet voldoet aan de regels van het omgevingsplan en niet vergunningvrij voor het bouwen is. Er zijn twee varianten: 1.

Een activiteit waarvoor het omgevingsplan bepaalt dat een vergunning nodig is, maar het volgens de beoordelingsregels niet mogelijk is de vergunning te verlenen.

2.

Een andere activiteit in strijd met het omgevingsplan.

Voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit gelden de beoordelingsregels uit het Bkl. Dat betekent dat de vergunning alleen wordt verleend: a.

met het oog op een evenwichtige toedeling van functies (artikel 8.0a, tweede lid van het Bkl);

b.

als daarbij voldaan wordt aan de beoordelingsregels uit artikel 8.0b tot en met 8.0e van het Bkl. Die beoordelingsregels komen overeen met de regels die gelden voor het opstellen van een omgevingsplan. Dat betekent dat ook de instructieregels uit hoofdstuk 5 van het Bkl gelden.

1.3

Procedure

In beginsel is bij een buitenplanse omgevingsplanactiviteit conform artikel 16.62 Omgevingswet de reguliere procedure van titel 4.1 Algemene wet bestuursrecht van toepassing. De beslistermijn is acht weken, die met zes weken verlengd kan worden. In sommige gevallen kan de uitgebreide procedure op basis van afdeling 3.4 van de Awb van toepassing verklaard worden. In beide gevallen bestaat de mogelijkheid voor bezwaar en beroep. Bij de uitgebreide procedure bestaat ook de mogelijkheid zienswijzen tegen het ontwerpbesluit in te dienen.

pagina 6 van 58

1.4

Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt ingegaan op de maatschappelijke uitvoerbaarheid (o.a. resultaten van de omgevingstafel, de participatie en het bestuurlijk overleg). Hoofdstuk 3 omvat een beschrijving van de huidige situatie waarbij zowel de ruimtelijke aspecten als functionele aspecten aan de orde komen. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de beoogde ontwikkeling. In hoofdstuk 5 wordt het voorgenomen plan getoetst aan het omgevingsplan van rechtswege en worden de strijdigheden in beeld gebracht. Aansluitend daarop wordt in hoofdstuk 6 het van toepassing zijnde beleidskader voor de locatie/het gebied verwoord. In hoofdstuk 7 wordt getoetst aan de aspecten met betrekking tot de fysieke leefomgeving, waarbij eveneens wordt ingegaan op de verschillende milieuaspecten. In hoofdstuk 8 komt de financiële haalbaarheid van het initiatief aan de orde. Tot slot wordt in hoofdstuk 9 een algehele conclusie getrokken.

pagina 7 van 58

2

Huidige en nieuwe situatie

2.1

Beschrijving huidige situatie

De locatie van het hotel, gelegen aan de A15, is goed bereikbaar vanuit verschillende richtingen. Het hotel ligt op een centrale plek tussen Barendrecht, Ridderkerk en Rotterdam, omringd door diverse landschappelijke structuren. Diverse landschappelijke structuren, zoals het spoor, de snelweg en een historische dijk, verdelen het landschap in verschillende deelgebieden. Rondom het projectgebied worden deze deelgebieden gekenmerkt door bedrijvigheid. Daarnaast wordt momenteel ‘Nieuw Reijerwaard’ ontwikkeld, waarvan het masterplan in 2014 is vastgelegd. Het Van der Valk Hotel in Ridderkerk onderscheidt zich door een ruime en overzichtelijke opzet. Het terrein is toegankelijk via een ingang aan de zuidzijde, met parkeerplaatsen strategisch gesitueerd aan zowel de linker- als rechterzijde. In totaal zijn thans 580 parkeerplaatsen aanwezig. Aan de zuidwestelijke kant van het terrein bevindt zich een groen gebied, waarin een historische boerderij staat die bijdraagt aan het karakter van de locatie. Deze boerderij is recent gerenoveerd, met de bedoeling om er trouwerijen e.d. te kunnen organiseren, maar daarvoor is het pand niet in gebruik genomen.

Bestaande situatie (bron: nieuwreijerwaard.eu)

Het hotelgebouw heeft een opvallend ontwerp met een ovaalvormig hoofdvolume. De hotelkamers bevinden zich op de bovenste verdiepingen, terwijl de begane grond en de eerste verdieping zijn gereserveerd voor zalen, het restaurant, de ontbijtzaal en logistieke voorzieningen. De entree van het gebouw trekt de aandacht door een markante luifel en een gevel met golvende lijnen, wat het geheel een unieke en herkenbare uitstraling geeft.

pagina 8 van 58

Onderstaande afbeeldingen geven een impressie van de huidige situatie weer.

Impressie huidige situatie (bron: Google Maps)

pagina 9 van 58

2.2

Beschrijving nieuwe situatie

De toekomstige situatie van het Van der Valk Hotel Ridderkerk voorziet in een omvangrijke uitbreiding en modernisering van het bestaande complex Hiervoor is door Wiegerinck het Masterplan Van der Valk Hotel Ridderkerk (d.d. 4 juli 2025) opgesteld. Dit Masterplan is als bijlage 1 bijgevoegd.

3D-impressie toekomstige situatie (bron: Masterplan Wiegerinck, 4 juli 2025)

Aard en ambitie Van der Valk Hotel Ridderkerk Het Masterplan omvat een gefaseerde uitbreiding met 160 extra hotelkamers (van 140 naar 300) en het toevoegen van diverse functies, waaronder congreszalen, kantoorruimtes, bowlingbanen, een bioscoop en sport- en wellnessfaciliteiten. Het gaat om aan het hotel verbonden functies en niet om zelfstandige functies. Deze aanvullende functies zijn noodzakelijk om het hotel ook op lange termijn aantrekkelijk te houden voor bezoekers. Uiteraard komen er ook toeristen (met name in het weekend en de vakantieperioden), maar de basis wordt gevormd door de zakelijke gasten. De ambities die in het Masterplan zijn neergelegd komen dan ook grotendeels vanuit vragen van het bedrijfsleven. Op dit moment heeft Van der Valk al intensieve contacten met het bedrijfsleven op bedrijventerrein Nieuw Reijerwaard (onderdeel van Dutch Fresh Port) en in de regio. Deze bedrijven nemen geregeld hotelovernachtingen af, boeken congresfaciliteiten of dineren bij Van der Valk. Concreet zijn er verzoeken om cursisten en medewerkers gedurende bijvoorbeeld een maand overnachtingsmogelijkheden te kunnen bieden. Ook zijn er bedrijven die raamcontracten met Van der Valk willen afsluiten om meerdere kamers gelijktijdig af te kunnen nemen.

Van der Valk moet die aanvragen op dit moment weigeren, omdat het nu een te grote wissel trekt op de capaciteit van het huidige hotel en dus op de service van het hotel naar andere bedrijven of gasten. De uitbreidingen die in het Masterplan voorzien zijn moeten juist ruimte bieden om die vragen wel te kunnen beantwoorden én het gewenste serviceniveau te verhogen om aan de vragen en behoeften van het bedrijfsleven te voldoen. Daarbij hebben bedrijven aangegeven het een meerwaarde te vinden als Van der Valk naast hun huidige

pagina 10 van 58

aanbod meer diversiteit kan bieden op het vlak van ontspanning/leisure, zodat de medewerkers van die bedrijven ook ’s avonds ontspanning kunnen hebben in of in de directe nabijheid van het hotel. Dat is de aanleiding voor Van der Valk geweest om in het Masterplan hotel-gebonden functies toe te voegen en te werken aan de ontwikkeling van een leisuregebouw met een bioscoop, bowlingbanen etc. Daarmee vormt het initiatief geen ‘bedreiging’ voor de voorzieningenstructuur binnen de gemeente Ridderkerk, maar vormt het juist een kwalitatieve aanvulling. Overigens werd voorheen in het Masterplan in planonderdeel 05 nog gesproken van een combinatie met long stayappartementen. Er wordt thans niet meer van long stay-appartementen uitgegaan. Het gaat om een reguliere hotelfuncties, waarbij uitdrukkelijk wel sprake is van overnachtingsmogelijkheden voor arbeiders van bedrijven op bedrijventerrein Nieuw Reijerwaard en in de regio. Gemeenschappelijke regeling Nieuw Reijerwaard Nieuw Reijerwaard is een uitbreiding van 96 hectare op het bestaande agroversfood-cluster in Ridderkerk en Barendrecht. Gezamenlijk vormen zij Dutch Fresh Port, het grootste gespecialiseerde agro/vers/foodcluster in Nederland. De gemeenten Barendrecht, Ridderkerk en Rotterdam hebben gezamenlijk de ontwikkeling van Nieuw Reijerwaard op zich genomen.

Hiertoe hebben zij per 1 januari 2012 de Gemeenschappelijke Regeling Nieuw Reijerwaard (GRNR) opgericht. in een gemeenschappelijke regeling maken deelnemers afspraken over hun onderlinge samenwerking en wordt bepaald hoe taken en bevoegdheden centraal worden uitgevoerd. In dat verband zijn vanuit de GRNR bij brief van 28 augustus 2017 de contouren van een overeenkomst met Ridderster Beheer/Van der Valk Ridderkerk geschetst. Het betreft de verkoop van de gebieden waarop de wijzigingsbevoegdheid in artikel 17.3 van het inpassingsplan ‘Bedrijventerrein Nieuw Reijerwaard’ op toeziet. Vervolgens is een koopovereenkomst (OVK/00055) gesloten met GRNR, waarbij de betreffende gronden in het geheel eigendom worden van Ridderster Beheer/Van der Valk. Daarbij is aangegeven dat ten aanzien van het voornemen om de gronden een horecabestemming te geven, er een wijzigingsbevoegdheid ten aanzien van het Verkochte in het Inpassingsplan Bedrijventerrein Nieuw Reijerwaard is voorzien. Bovendien is aangegeven dat GRNR ermee bekend is dat Ridderster Beheer voornemens is om op korte termijn gebruik te maken van de wijzigingsbevoegdheid in het Inpassingsplan ‘Bedrijventerrein Nieuw Reijerwaard’ om de bestemming te wijzigen in “horeca” of daaraan ondersteunend en gelieerd. Van der Valk heeft nimmer de intentie gehad om hier bedrijven (in categorie 4.1) te realiseren.

Daarbij past het binnen de mogelijkheden die de provincie op dit punt biedt (zie paragraaf 3.2.2), zijn er geen belemmeringen vanuit het aspect externe veiligheid (zie paragraaf 4.10) en vormt het geen belemmering voor omliggende bedrijven (zie paragraaf 4.15). Inpassing boerderij De uitbreidingen worden rondom het bestaande hotel gerealiseerd, waarbij de recent gerenoveerde historische boerderij op het terrein een prominente en centrale positie behoudt. De boerderij wordt geïntegreerd in een groene zone die ruimte biedt voor recreatieve en ecologische functies, waarmee de historische en landschappelijke waarde behouden blijft. De boerderij zelf zal een functie gaan vervullen ten dienste van het hotel, bijvoorbeeld op het gebied van wellness. Dit wordt nog nader uitgewerkt. Ontsluiting De toegang tot het terrein bevindt zich, net als in de huidige situatie, aan de Verbindingsweg aan de zuidzijde van de locatie. Tevens wordt een logistieke route voorzien aan de noordzijde van de locatie. De parkeerfaciliteiten worden heringericht en uitgebreid om aan de toegenomen vraag te voldoen. Het ontwerp maakt gebruik van een

pagina 11 van 58

efficiënte oost-west as en zorgt voor korte loopafstanden tussen de verschillende functies. De parkeerplaatsen worden logisch ingedeeld (zie paragraaf 4.5.2), met duidelijke zichtlijnen en goed bereikbare entrees. Een nieuw ontworpen hoofdentree en lobby vervangen de bestaande entree, waarbij een deel van de huidige luifel en fietsenstalling wordt gesloopt. Hierdoor ontstaat een nieuw, open gezicht naar het formele binnenplein, dat een centraal en uitnodigend karakter krijgt. Duurzaamheid Duurzaamheid is een kernwaarde in het masterplan. Het ontwerp maakt gebruik van groene daken, oevervegetatie en diverse beplanting om bij te dragen aan het ecologische evenwicht, de vergroening van de omgeving en klimaatadaptatie. Er wordt rekening gehouden met omgevingsfactoren zoals de nabijheid van de snelweg en de bijbehorende geluidsimpact, terwijl het uitzicht van omliggende bewoners en bedrijven zorgvuldig wordt meegenomen in het ontwerp. Dit komt nader aan de orde bij de activiteit ‘bouwen’. Dat geldt ook voor de benodigde maatregelen op het gebied van klimaatadaptatie. Het Masterplan waarborgt eenheid en samenhang in de uitbreiding door middel van een beeld- en kwaliteitsdocument, waarin de architectonische en landschappelijke uitgangspunten worden vastgelegd.

Met deze ambities wordt het Van der Valk Hotel Ridderkerk niet alleen een aantrekkelijke leisure-locatie, maar ook een ecologische en economische meerwaarde voor de omgeving. Deze ontwikkeling sluit aan bij de wens om de gemeente Ridderkerk verder te vergroenen en haar positie als groenste gemeente van het eiland IJsselmonde te versterken. Navolgende afbeelding geeft een impressie van de toekomstige situatie weer.

Masterplan (bron: Masterplan Wiegerinck, 4 juli 2025)

pagina 12 van 58

Toelichting plangebied De aangegeven bouwvlakken gelden als uiterste grenzen voor de gevelpositionering van de te ontwikkelen gebouwen. Tevens hebben we een zone aangegeven waarbinnen een luifel of een luifelachtige constructie in de ontwerpen aanwezig dient te zijn ter begeleiding van de promenade. De opgegeven goot- en bouwhoogten, evenals de m² footprint, dienen gehanteerd te worden als maxima die niet overschreden mogen worden. Tevens geldt er een richtinggevend geheel ten behoeve van het aantal bouwlagen binnen deze maximumhoogtes. De arceringen geven de verschillende functies aan die de gebouwen binnen de betreffende gearceerde vlakken mogen hebben. De genoemde functies hebben een directe relatie met de door de gemeente Ridderkerk gehanteerde terminologie. De aangegeven parkeerzones kenmerken zich door een dubbele mogelijkheid. Én de optie om te parkeren op maaiveld én de optie voor een gebouwde parkeervoorziening. Het plangebied strekt zich over een aantal kadastrale percelen uit. Hiertoe hebben we zowel de kadastrale percelen aangegeven als ook de grens van het plangebied. Ontwerp openbare ruimte Door aanpassingen aan met name het aanpalende hotelvolume heeft de boerderij meer ruimte c.q. ‘lucht’ gekregen waardoor het bijzondere karakter beter tot zijn recht komt.

In het verleden is uit onderzoek gebleken dat vooral de gevels aan de zuidwestzijde (aan de Verbindingsweg) monumentale waarde hebben. Juist deze zijde van het gebouw krijgt alle ruimte in het plan. De zichtbaarheid vanuit de openbare weg is daarmee gewaarborgd. De groenzone aan de zijde van de Verbindingsweg kan in de toekomst ingezet worden voor de ontspanning van de gasten. Enerzijds vanuit een recreatieve functie, anderzijds vanuit de fitness/sport-achtige functie. Het groen dat op de situatietekening is weergegeven is nu reeds in grote mate op de locatie aanwezig. Er wordt wel kwaliteit toegevoegd aan het groen en tevens zullen de huidige waterpartijen een echt onderdeel gaan uitmaken van dat groen. De waterberging krijgt hiermee ook een impuls, al is de algemene waterberging reeds centraal op Nieuw Reijerwaard geregeld en hoeven daar op het terrein dus geen voorzieningen voor te worden getroffen. Het groen op de hoge drukgasleidingen is ook reeds nu aanwezig en betreft geen aanvullend groen. Voor de bebouwing geldt dat deze op minimaal 5m afstand van de buisleidingen gepositioneerd dient te zijn en dat is ook voorzien Groen kan op de buisleidingen geplaatst worden, mits het geen grote boompartijen zijn en dat is ook niet de intentie.. De invulling van de kavel aan de uiterste oostzijde van het terrein is gemaximeerd op de terreingrenzen.

Er zijn hierbij geen directe belangen van direct aangrenzende panden in het geding. Hiermee kunnen, ondanks de afwijkende vorm van het kavel, toch een goede ontwikkeling in het geheel van Nieuw Reijerwaard worden gewaarborgd. De promenade vormt het verbindend element ten behoeve van de entrees van de diverse gebouwen. De nieuwe hoofdentree van het hotel vormt daarbij de meest markant vormgegeven entree, zodat deze te allen tijde opvalt en prominent aanwezig is. De overige entree zijn daar ondergeschikt aan. In het nieuwe masterplan is een referentie voor deze markante entree opgenomen.

pagina 13 van 58

De verkeersstromen zijn in het Masterplan geoptimaliseerd. Het overgrote deel van het parkeerterrein is te bereiken zonder de promenade te passeren. Daar waar een passage is voorzien wordt deze ruimtelijk goed vormgegeven ten einde een veilige overgang te creëren. Dit is namelijk ook de plek waar de logistieke stroom de promenade passeert. Daarna bevindt de logistiek zich aan de achterzijde van de gebouwen om zo ook uit het zicht te zijn van de gasten. Feitelijk de zone tegen de sloot aan de noordzijde aan, waar vanuit het hotel aangevoerd wordt, het leisure/bioscoopgebouw en het kopgebouw. Het aspect verkeer en parkeren komt nader aan bod in paragraaf 4.5.

2.3

Beschrijving strijdigheid

Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden Alle voorheen geldende bestemmingsplannen maken thans onderdeel uit van het tijdelijke deel van het omgevingsplan. Voor de locatie gold het provinciaal inpassingsplan ‘Bedrijventerrein Nieuw Reijerwaard’, zoals vastgesteld door de Provinciale Staten van Zuid-Holland op 26 juni 2013. De navolgende afbeelding geeft een uitsnede van het provinciaal inpassingsplan ‘Bedrijventerrein Nieuw Reijerwaard’ weer.

Uitsnede inpassingsplan ‘Bedrijventerrein Nieuw Reijerwaard’ (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Het projectgebied heeft in de enkelbestemmingen ‘Horeca’, ‘Bedrijventerrein’, ‘Groen’, ‘Verkeer’ en ‘Water’. De gronden ter plaatse van het bestaande hotel zijn voorzien van ‘Horeca’, op grond waarvan een hotel- annex horecabedrijf met de daarbij behorende voorzieningen is toegelaten. Nagenoeg het gehele betreffende perceel is voorzien van een bouwvlak waar een maximum bouwhoogte geldt van 23 meter (westelijk deel) en 17 meter (oostelijk deel). De historische boerderij is voorzien van een eigen bouwvlak waarin de bestaande situatie is vervat. Hier geldt een maximum goot- en bouwhoogte van resp. 4 en 9 meter. Dat bouwvlak is voorzien van de functieaanduiding ‘cultuurhistorische waarden’. ter bescherming en behoud van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing.

pagina 14 van 58

Het oostelijke en zuidelijke deel van het onderhavige projectgebied is voorzien van ‘Bedrijventerrein’. Hier worden mogelijkheden geboden voor met name agrologistiek, agro- en foodgerelateerde bedrijven, bedrijven op het gebied van be- of verwerkende agrologistiek en bedrijven uit de voedings- en genotsmiddelenindustrie met ondergeschikte kantoorfuncties, maar ook aan glastuinbouwbedrijven en een bedrijfsactiviteit voor de productie van energie uit de vergisting, verbranding en/of vergassing van biomassa. Tevens is het oostelijke deel voorzien van de functieaanduiding ‘bedrijf tot en met categorie 4.2, terwijl het zuidelijke deel is voorzien van de functieaanduiding ‘bedrijf tot en met categorie 4.1, alsmede van de functieaanduiding ‘parkeerterrein uitgesloten’. De beide bestemmingsvlakken zijn volledig aangeduid als bouwvlak die 100% bebouwd mogen worden, met een maximum bouwhoogte van 20 meter. Tevens zijn de beide delen voorzien van de gebiedsaanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 1'’. Op grond hiervan waren burgemeester en wethouders bevoegd om de bestemming 'Bedrijventerrein', onder voorwaarden, te wijzigen in de bestemming 'Horeca'. Onder de omgevingswet komt het dan in aanmerking voor een binnenplanse omgevingsplanactiviteit (OPA).

Nu er een verbreding van de hotelfunctie beoogd wordt en het voorgenomen initiatief niet op alle punten voldoet aan de gestelde bouwregels, past het initiatief niet geheel binnen de mogelijkheden voor een dergelijke procedure en is gekozen voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Tevens geldt ter plaatse het ‘Wijzigingsplan archeologie bedrijventerrein Nieuw Reijerwaard’ (vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Ridderkerk, d.d. 20 februari 2018). Het onderhavige perceel is hierin niet voorzien van ‘Waarde – Archeologie’. Strijdigheden initiatief in relatie tot omgevingsplan Het beoogde gebruik past niet volledig binnen de mogelijkheden van ‘Horeca’ en ‘Bedrijventerrein’ en is daarmee strijdig met het tijdelijk deel van het omgevingsplan:

pagina 15 van 58

3

Toetsing aan beleid

3.1

Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: 1.

ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;

2.

duurzaam economisch groeipotentieel;

3.

sterke en gezonde steden en regio's;

4.

toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond.

Planspecifiek Onderhavig initiatief past binnen de derde prioriteit, waarmee het initiatief passend is binnen de intenties van dit rijksbeleid. Gezien de aard en omvang van het initiatief is de NOVI verder niet specifiek van toepassing op het projectgebied.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie provincie Zuid-Holland De meeste recente versie van de Omgevingsvisie van de provincie Zuid-Holland is in werking getreden op 1 mei 2024. De Omgevingsvisie bestaat uit vier onderdelen: 1.

Ruimtelijke hoofdstructuur

De ruimtelijke hoofdstructuur toont de essentie en de samenhang van verschillende ruimtelijke beleidskeuzes uit de Omgevingsvisie. Het integrale kaartbeeld van de ruimtelijke hoofdstructuur is opgebouwd uit de volgende kaartbeelden:

▪

het dagelijks stedelijk systeem, dat bestaat uit de stedelijke agglomeratie en de daarmee via hov (hoogwaardig openbaar vervoer) verbonden regiokernen;

▪

de hoogstedelijke zone tussen Leiden en Dordrecht;

▪

het logistiek-industriële systeem van mainport, greenports langs vaarwegen en zware infrastructuur;

▪

de samenhang van grote landschappelijke eenheden met de stedelijke agglomeratie;

▪

de groene ruimte en de groenblauwe structuur;

▪

het bodem- en watersysteem;

▪

energie.

pagina 16 van 58

2.

Ambities en sturing

De provincie wil meer vertrouwen geven aan maatschappelijke initiatieven. De provincie werkt daarom vanuit een aantal sturingsprincipes: opgavegericht, provinciaal belang en maatwerk. De provincie heeft zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving. Deze ambities zijn geworteld in de historie, ligging en economische structuur van Zuid-Holland en zijn gekoppeld aan de strategische uitdagingen waar de regio voor staat. De provincie heeft de volgende ambities:

▪

naar een klimaatbestendige delta;

▪

naar een nieuwe economie: the next level;

▪

naar een levendig meerkernige metropool;

▪

energievernieuwing;

▪

best bereikbare provincie;

▪

gezonde en aantrekkelijke leefomgeving.

3.

Omgevingskwaliteit

Onder 'omgevingskwaliteit' wordt verstaan: het geheel aan kwaliteiten die de waarde van de fysieke leefomgeving bepalen. De volgende onderdelen vormen de basis van de omgevingskwaliteit:

▪

een beschrijving van de unieke kwaliteiten van Zuid-Holland: de drie deltalandschappen, de ZuidHollandse steden en de strategische ligging in internationale netwerken;

▪

een beschrijving van de bestaande omgevingskwaliteit op basis van de leefomgevingstoets, met aandacht voor aspecten van milieukwaliteit. Hiertoe implementeert de provincie de beleidscyclus en monitor Omgevingskwaliteit;

▪

een nadere uitwerking van het provinciale beleid voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit, op basis van de 'kwaliteitskaart' en de 'richtpunten ruimtelijke kwaliteit'.

4.

Beleidskeuzes

De provincie heeft in de Omgevingsvisie een overzicht gemaakt van samenhangende beleidskeuzes (zie Omgevingsvisie Zuid Holland).

Planspecifiek 1.

Ruimtelijke hoofdstructuur

De ruimtelijke hoofdstructuur is voor het beoogde initiatief niet specifiek van belang gezien de beperkte aard en omvang van het initiatief. 2.

Ambities en sturing

De ambities van de provincie zijn niet specifiek van toepassing voor het initiatief, maar vormen tevens geen belemmering voor de ontwikkeling. 3.

Omgevingskwaliteit

Voor de beoogde ontwikkeling is de omgevingskwaliteit wel van belang. Hiervoor zullende de relevante kaartlagen van de kwaliteitskaart en de bijbehorende richtpunten nader worden omschreven.

pagina 17 van 58

Laag van de ondergrond Zoals in heel Zuid-Holland hebben water en menselijke activiteiten grote invloed gehad op de geomorfologie van dit deel van de provincie. Het land in de delta is uitgebreid door de aanleg van dijken rond droogvallende gronden. Deze gronden bestaan voornamelijk uit klei, die voedselrijk en draagkrachtig is. De deltawateren maken deel uit van het deltacomplex, waar de estuariën dynamiek een belangrijk natuurlijk kenmerk is. Nauw verbonden met de deltawateren zijn de niet-ingepolderde, buitendijkse kleigronden, zoals slikken, (bekade) gorzen, grienden, wilgenbossen en uiterwaarden langs de rivieren. Dit zijn natuurlijke landschappen waar ruimte is voor dynamische processen. Ontwikkelingen op deze gronden dienen bij te dragen aan het behoud van ruimte voor de dynamische natuurlijke processen en zoet-zoutovergangen in de deltawateren en natuurlijke buitendijkse gebieden. Het initiatief voorziet in het uitbreiden van het hotel met verschillende functies. Hier zijn de dynamische natuurlijke processen van het landschap maar beperkt waarneembaar. Verder heeft het initiatief geen invloed op de zoet-zout overgang in de deltawateren. Geconcludeerd kan worden dat het initiatief binnen de richtlijnen van deze kaartlaag.

Laag van de cultuur- en natuurlandschappen De kreken in deze polders (herkenbaar door microreliëf en een kronkelige loop) en beplante dijken zijn belangrijke structurerende elementen. Er is een grote mate van openheid met contrasten tussen buitendijkse natuur en strak verkavelde agrarische polders. De dorpen liggen als compacte kernen in het landschap, veelal op het kruispunt van een dijk en een kreek aan de rand van een polder. Overige bebouwing ligt langs de dijken en spaarzaam in de polders zelf. Kenmerkende contrasten tussen de regelmatige patronen in de polder van wegen en verkaveling en de kronkelige kreken. Havenkanalen vormen plaatselijk bijzondere elementen, waarbij ontwikkelingen langs de kanalen de ruimtelijke en recreatieve relatie tussen dorp en open water versterken. Een belangrijk uitgangspunt voor dit gebied is dat de bebouwing wordt geconcentreerd in of nabij compacte kernen en niet in het open middengebied van de polders. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in een uitbreiding van het huidige Van der Valk hotel met onder andere congreszalen, kantoorruimtes, een bioscoop en aanvullende voorzieningen. Er wordt gebruik gemaakt van bestaande bouwmogelijkheden en er wordt alleen afgeweken van de toegestane functies. Tegelijkertijd wordt ingezet op een groene inrichting van het projectgebied. Het open karakter van het middengebied van de polders blijft behouden.

Hieruit kan worden geconcludeerd dat het initiatief in overeenstemming is met de richtlijnen van deze kaartlaag. Laag van de stedelijke occupatie De stads- en dorpsrand is de zone op de grens van bebouwd gebied en landschap. Het is het deel van stad of dorp met potentie voor een hoogwaardig en geliefd woonmilieu, doordat hier de genoegens van stedelijk en buiten wonen bij elkaar komen; de nabijheid van voorzieningen gecombineerd met het vrije zicht en het directe contact met het buitengebied. De relatie tussen bebouwd gebied en landschap is afhankelijk van de karakteristieken van de bebouwingsrand en die van het aangrenzende landschap. Ontwikkelingen aan de stads- of dorpsrand dragen bij aan het realiseren van een rand met passende overgangskwaliteit. Het projectgebied ligt langs de snelweg en in de directe omgeving zijn voornamelijk andere bedrijven aanwezig. Daarnaast is in de omgeving veel groen aanwezig, wat met de voorgenomen ontwikkeling blijft behouden. Er wordt ingespeeld op een groene inrichting. herschrijf Ontwikkelingen aan de stads- of dorpsrand dragen bij aan het creëren van een overgangszone met een passende ruimtelijke kwaliteit. Het projectgebied bevindt zich langs de snelweg en in de omgeving is voornamelijk

pagina 18 van 58

bedrijvigheid aanwezig. Daarnaast kenmerkt de omgeving zich door een aanzienlijke aanwezigheid van groen, dat met de voorgenomen ontwikkeling behouden blijft. De plannen sluiten aan bij deze context door een groene inrichting van het gebied te integreren. 4.

Beleidskeuzes

Herkenbaar open zeekleipolderlandschap Na de grote stormvloeden in de 14e eeuw is IJsselmonde in de loop van honderden jaren door bedijking van opwassen en aanwassen ontstaan. De op- een aanwaspolders zijn moeilijk van elkaar te onderscheiden door de grote mate van verstedelijking die op het eiland heeft plaatsgevonden. Grote delen van en soms gehele polders zijn bebouwd. Eén van de ambities voor dit gebied is het versterken van de polders als onderscheidende ruimtelijke eenheden met een eigen karakter. Bij (nieuwe) ontwikkelingen (recreatie, natuur, verbreden landbouw) uitgaan van een sterke en eigen identiteit per polder. Eenheid en herkenbaarheid gaan voor absolute openheid. Aangezien het projectgebied reeds voor een groot deel verhard is, wordt geen grote afbreuk gedaan aan de openheid van de polders. En met de groene invulling wordt het plan ingepast in de huidige groene omgeving. Herschrijf formeel Conclusie Geconcludeerd wordt dat het initiatief past binnen de Omgevingsvisie van de provincie Zuid-Holland.

3.2.2 Zuid-Hollandse Omgevingsverordening Op 1 mei 2024 is de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening in werking getreden. In de verordening stelt de provincie regels aan ruimtelijke ontwikkelingen. De Omgevingsverordening draagt bij aan het realiseren van de provinciaal ruimtelijke beleid zoals dat benoemd is in de Omgevingsverordening. De verordening omvat in aanvulling op de Omgevingsvisie toetsbare criteria waaraan planvorming moet voldoen. Ruimtelijke kwaliteit In artikel 7.43 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat een omgevingsplan bepalingen in acht neemt ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit. Onder de volgende voorwaarden kan ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit worden voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling: a.

de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en houdt rekening met de relevante richtpunten (inpassen);

b.

als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze alleen toegelaten mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft;

c.

als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze alleen toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd.

Ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit is sprake van een vorm van inpassen (sub a), omdat de ontwikkeling zich afspeelt op het niveau van een kavel en past bij de aard en de schaal van het gebied. Met de stedenbouwkundige invulling van de beoogde nieuwbouw is zoveel mogelijk rekening gehouden met de bestaande gebiedsidentiteit. De relevante richtpunten van de kwaliteitskaart en gebiedsprofielen zijn reeds onder ‘Omgevingsvisie Zuid-Holland’ toegelicht. Hieruit blijkt dat het plan aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart en gebiedsprofielen voldoet.

pagina 19 van 58

Risico's van klimaatverandering In artikel 7.41a van de Omgevingsverordening is opgenomen dat rekening gehouden moet worden met de gevolgen van de risico’s van klimaatverandering, tenminste voor zover het betreft de risico’s ten aanzien van: a.

wateroverlast door overvloedige neerslag;

b.

overstroming;

c.

hitte;

d.

droogte.

alsmede de effecten van de gevolgen op het risico van bodemdaling. Wateroverlast Uit de Klimaatatlas van de provincie Zuid-Holland blijkt dat het onderhavige gebied niet gevoelig is voor extreme neerslag. Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt rekening gehouden met de waterhuishouding en zullen de richtlijnen vanuit het waterschap in acht genomen worden. Overstroming Uit raadpleging van de overstromingskaart van de Klimaatatlas van Zuid-Holland blijkt dat ter plaatse van het projectgebied voor de primaire waterkeringen een kleine overstromingskans van toepassing is (1/300 tot 1/3.000 per jaar). Specifieke maatregelen met betrekking tot overstroming worden daarom niet noodzakelijk geacht. Hitte Het stedelijk hitte eiland effect kan een significant effect hebben op de gezondheid van de bewoners indien deze groot genoeg wordt. Voor het projectgebied ligt de gemiddelde hiervan op 1,3 graden Celsius boven het buitengebied. Het initiatief voorziet in een toename van de hoeveelheid verharding en bebouwing, maar voorziet ook in het toevoegen van groen in de toekomstige situatie. De verwachting daarom is dat het stedelijk hitte eiland effect beperkt zal toenemen. Droogte In extreem droge jaren bestaat het risico dat het grondwater zal verzouten als gevolg van de natuurlijke deltaprocessen.

Terwijl dit geen direct negatief effect heeft op het beoogde gebruik, is het wel mogelijk dat de verzilting mogelijk negatief effect zal hebben op de buitenruimte. Gezien de beperkte omvang van het initiatief zijn maatregelen om verzilting tegen te gaan niet van toepassing. Bodemdaling Onder bepaalde omstandigheden kan de ondergrond waarop gebouwen gerealiseerd worden inklinken, zoals bij het oxideren van veen, het verlagen van de grondwaterspiegel, het ophogen van de bodem en het overbelasten van de bodem. De verwachting voor het projectgebied is dat tot het jaar 2100 het projectgebied met 5 centimeter zal dalen ten opzichte van het huidige peil. Bij de technische uitwerking van het initiatief moet hiermee rekening worden gehouden om zo negatieve effecten te voorkomen. Bedrijven Artikel 7.52 (bedrijven) lid 1 en 2 bepaalt dat een omgevingsplan voor een bedrijventerrein bedrijven de maximaal mogelijke milieugebruiksruimte dient te bieden voor geluid en geur, passend bij de omgeving van het terrein, waarbij tevens rekening moet worden gehouden met vastgestelde en toekomstige ontwikkelingen. Voor een deel van het

pagina 20 van 58

onderhavige initiatief geldt dat er al een horecabestemming geldt, waardoor dit deel van de beoogde uitbreiding past binnen het provinciaal omgevingsbeleid. Het andere deel van de beoogde uitbreiding doet zich voor op gronden met de bestemming ‘Bedrijventerrein’. Van belang is dat het initiatief niet ten koste gaat van de bruikbaarheid van de percelen voor omliggende bedrijven waar bedrijven tot en met categorie 4.2 zijn toegelaten. Met het oog hierop is een specifiek onderzoek uitgevoerd naar de milieuzonering en de aard van de activiteiten van de omliggende bedrijven (zie paragraaf 4.15). Dit onderzoek richtte zich op de vraag of de voorgenomen ontwikkeling beperkingen zou opleggen aan de bestaande en vergunde bedrijfsvoering van deze bedrijven. Uit de resultaten blijkt dat de milieuruimte van de omliggende bedrijven, waaronder hun mogelijkheden op het gebied van geluid- en geuremissies, volledig behouden blijven en dat de voorgenomen

uitbreiding

van

het

hotel

geen

negatieve

invloed

heeft

op

hun

bedrijfsvoering

of

uitbreidingsmogelijkheden van nabijgelegen bedrijven. Daarmee is ook dit deel van de beoogde uitbreiding van het hotel ruimtelijk aanvaardbaar en passend binnen de omgevingsverordening. Tevens dient benadrukt te worden dat de betreffende gronden in het provinciale inpassingsplan voorzien zijn van een wijzigingsbevoegdheid om 'Bedrijventerrein' te wijzigen in 'Horeca'. Wijzigingsbevoegdheden zijn onder de Omgevingswet evengoed onderdeel van het tijdelijk deel van het omgevingsplan. Tevens zijn met het oog op die wijzigingsbevoegdheid de gronden ook aangekocht van de Gemeenschappelijke Regeling Nieuw Reijerwaard (GRNR). Daarnaast maakt lid 3 van artikel 7.52 expliciet mogelijk dat bedrijven of functies uit milieucategorie 1 en 2, waaronder een hotel valt, toch kunnen worden toegelaten indien dit noodzakelijk is voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Gesteld kan worden dat het hotel een belangrijke ondersteunende rol vervult voor onder andere de omliggende bedrijvigheid, door het bieden van verblijfsmogelijkheden voor zakelijke bezoekers en werknemers, het versterken van de vestigingsvoorwaarden voor bedrijven in de regio en het verbeteren van de uitstraling van het terrein.

Tevens wordt ten zuiden van de onderhavige locatie, in ‘De Stationstuinen’ in Barendrecht, circa 3.500 woningen gerealiseerd, wat ook gepaard gaat met een behoefte aan voorzieningen, zoals een hotel met bijbehorende functies wat met het voorliggende initiatief mogelijk wordt gemaakt. Gesteld kan worden dat er hiermee sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Balansregeling De voorgenomen uitbreiding van het hotel betreft een ontwikkeling die voor wat betreft de planonderdelen 1 en 2 uit het Masterplan binnen de bestaande planologische functie ‘Horeca’ past, maar waarvan de planonderdelen 3, 4 en 5 uit het Masterplan zich tevens uitstrekken over gronden met de functie ‘Bedrijventerrein’. Daarbij is er de bevoegd om 'Bedrijventerrein', onder voorwaarden, te wijzigen in 'Horeca'. Op grond van artikel 7.86 van de ZuidHollandse Omgevingsverordening kan van de regels worden afgeweken, mits voldoende wordt gemotiveerd dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en dat geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de doelstellingen van de provinciale bepalingen. Hoewel het om een aanzienlijke uitbreiding van het hotel gaat, blijft de kern van de ontwikkeling het versterken van een bestaande functie die al planologisch is toegestaan. Het hotel is nu legaal aanwezig en maakt deel uit van de ruimtelijke structuur van het gebied.

De uitbreiding sluit aan bij deze bestaande functie en introduceert geen nieuwe of afwijkende activiteit die niet past binnen het gebied. Dat een deel van de uitbreiding plaatsvindt op gronden met

pagina 21 van 58

de bestemming “Bedrijventerrein” verandert dit niet wezenlijk, zeker ook gelet op de aan deze gronden toegekende wijzigingsbevoegdheid. Daarbij vervult het hotel juist een belangrijke ondersteunende functie voor bedrijven op bedrijventerrein Nieuw Reijerwaard, als onderdeel van Dutch Fresh Port, en de regio. De bedrijven nemen geregeld hotelovernachtingen af, boeken congresfaciliteiten of dineren bij Van der Valk. Concreet zijn er verzoeken om cursisten en arbeiders gedurende bijvoorbeeld een maand overnachtingsmogelijkheden te kunnen bieden. Ook zijn er bedrijven die raamcontracten met Van der Valk willen afsluiten om meerdere kamers gelijktijdig af te kunnen nemen. Van der Valk moet die aanvragen op dit moment weigeren, omdat het nu een te grote wissel trekt op de huidige capaciteit van het hotel en dus op de service van het hotel naar andere bedrijven of gasten. Om die reden is een uitbreiding beoogd van 140 naar 300 kamers, waarmee meer overnachtingsmogelijkheden voor met name arbeiders van bedrijven op bedrijventerrein Nieuw Reijerwaard en in de regio kan worden geboden. Daarbij is de uitbreiding ondersteunend en aanvullend op de ambities om huisvesting van arbeidsmigranten te realiseren op Nieuw Reijerwaard.

Bedrijven hebben bovendien aangegeven dat het een meerwaarde is als Van der Valk meer diversiteit kan bieden op het vlak van ontspanning/leisure, zodat de medewerkers van die bedrijven ook ’s avonds ontspanning kunnen hebben in of in de directe nabijheid van het hotel. Dat is de aanleiding voor Van der Valk geweest om in het Masterplan hotel-gebonden functies toe te voegen: congreszalen, bowlingbanen, een bioscoop en sport- en wellnessfaciliteiten. De uitbreidingen die in het Masterplan voorzien zijn biedt de mogelijkheid om het gewenste serviceniveau te verhogen en om daarmee aan de vragen en behoeften van het bedrijfsleven te kunnen voldoen. Belangrijk is dat de provinciale belangen die zijn vastgelegd in afdeling 7.3 van de Omgevingsverordening, zoals het beschermen van de milieuruimte voor omliggende bedrijven en het voorkomen dat bedrijventerreinen in planologische waarde worden beperkt, niet onevenredig worden geraakt. Uit de onderzoeken blijkt dat de omliggende bedrijven, waaronder Van Gelder, in hun gebruiks- en uitbreidingsmogelijkheden niet worden beperkt. Een hotel wordt op grond van het Besluit kwaliteit leefomgeving niet aangemerkt als geluidgevoelig gebouw. Daardoor worden er geen strengere milieunormen van toepassing en blijft de milieuruimte van omliggende bedrijven ongewijzigd.

Daarmee is verzekerd dat de belangen van de provincie, zoals de bescherming van de bedrijvigheid, behouden blijven. Daarnaast wordt door de ligging van het plangebied nabij de rijksweg A15 en de aanwezigheid van een goede regionale ontsluitingsstructuur gewaarborgd dat de intensivering van de verkeersgeneratie kan worden opgevangen zonder dat de bereikbaarheid van omliggende bedrijven onevenredig in het gedrang komt. Ook vanuit ruimtelijk en landschappelijk oogpunt is geen sprake van een onevenredige aantasting van provinciale waarden. Gelet op het vorenstaande kan worden geconcludeerd dat de toepassing van artikel 7.86 van de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening hier gerechtvaardigd is. Hoewel sprake is van een aanzienlijke uitbreiding, betreft het een voortzetting en versterking van een reeds planologisch toegestane horecafunctie. De afwijking van de bepalingen van de Omgevingsverordening leidt niet tot onevenredige afbreuk aan de provinciale belangen en voorziet bovendien in een betere balans tussen provinciale en gemeentelijke doelstellingen. Conclusie Gezien het voorgaande dient er geconcludeerd te worden dat er geen belemmeringen zijn voor het voorgenomen plan vanuit de Omgevingsverordening.

pagina 22 van 58

3.3

Regionaal beleid

Strategie Bedrijventerreinen MRDH 2023-2030 De Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH) heeft in de ‘Strategie Bedrijventerreinen MRDH 2023-2030’ (vastgesteld d.d. 11 september 2023) de visie tot 2030 en de regionale afspraken over bedrijventerreinen in de metropoolregio vastgelegd. Het gaat daarbij ondermeer om kwalitatieve afspraken met betrekking tot beter benutten van de bestaande voorraad, de mogelijkheden die functiemenging biedt en op welke manier de MRDH-gemeenten werken aan toekomstbestendige bedrijventerreinen. Daarbij draagt diversiteit aan bedrijventerreinen (werkmilieus) bij aan een robuuste regionale economie en een aantrekkelijk vestigingsklimaat. In de strategie zijn diverse transformatielocaties zijn benoemd, waarbij het vooral gaat om transformaties naar wonen.

Planspecifiek De locatie van Van der Valk maakt in de ‘Strategie Bedrijventerreinen MRDH 2023-2030’ geen onderdeel uit van Bedrijventerrein Nieuw Reijerwaard (zie onderstaande uitsnede). Daarmee valt het initiatief niet onder het regime van de betreffende 'Strategie Bedrijventerreinen MRDH 2023-2030'. Dit houdt in dat de onderhavige locatie niet geldt als te transformeren gebied en dat compensatie van bedrijven op deze locatie niet aan de orde is. Het initiatief is dan ook niet strijdig met de strategie van de metropoolregio. Uit een oogpunt van zorgvuldigheid stemt de gemeente Ridderkerk de onderhavige ontwikkeling nog regionaal af in relatie tot het planaanbod in de Strategie Bedrijventerreinen MRDH.

Uitsnede afbeelding 'Werkmilieus en aanbod metropoolregio Rotterdam Den Haag, plangebied in rode cirkel

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1 Omgevingsvisie Ridderkerk De Omgevingsvisie Ridderkerk, zoals vastgesteld op 11 september 2025, heeft betrekking op het gehele grondgebied van de gemeente Ridderkerk. In de omgevingsvisie staan de gemeentelijke ambities voor de lange termijn (2050).

pagina 23 van 58

Ridderkerk wil een prettige gemeente zijn om in te wonen, werken en recreëren. De omgevingsvisie werkt met de volgende vijf leidende principes: 1.

Ontwikkelingen gaan uit van water- en bodemsturend werken;

2.

Ontwikkelingen hebben oog voor een prettige fysieke leefomgeving;

3.

Ontwikkelingen dragen bij aan brede welvaart;

4.

Ontwikkelingen dragen bij aan de uitvoering van transities, zoals de energietransitie;

5.

Ontwikkelingen zijn afgestemd op inclusieve en toegankelijke mobiliteit.

De gemeente wil de volgende drie kernwaarden behouden en waar mogelijk versterken:

▪

Sterke wijken, goed verbonden;

▪

Groenblauwe oase;

▪

Kloppend hart.

Voor elk van de kernwaarden geldt dat deze voor verschillende opgaven staan en dat opgaven kunnen verschillen per gebied in Ridderkerk. Om die reden is een gebiedsgerichte uitwerking gemaakt, waarbij is aangegeven welke strategische keuzes de gemeente hiervoor maakt en welke sturingsrol de gemeente bij deze strategische keuze kiest. Hierbij wordt de volgende visiekaart gehanteerd.

Visiekaart behorende bij de Omgevingsvisie Ridderkerk

pagina 24 van 58

Planspecifiek Op de Visiekaart van de Omgevingsvisie maakt het onderhavige locatie onderdeel uit van ‘Bedrijventerrein’, als onderdeel van Dutch Fresh Port, een innovatief en duurzaam bedrijventerrein van regionaal en nationaal belang. Het bestaande hotel wordt in het kader van dit initiatief uitgebreid met 160 hotelkamers en met diverse ondersteunende functies, zoals congreszalen, kantoorruimtes, bowlingbanen, een bioscoop en sport- en wellnessfaciliteiten. Hiermee is het hotel in staat om ook op wat langere termijn een belangrijke rol te vervullen voor onder andere de omliggende bedrijvigheid, door het bieden van verblijfsmogelijkheden voor zakelijke bezoekers en werknemers, het versterken van de vestigingsvoorwaarden voor bedrijven in de regio en het verbeteren van de uitstraling van het bedrijventerrein. De voorgenomen ontwikkeling heeft daarmee raakvlakken met kernwaarde 1 van de omgevingsvisie en met het 3e leidende principe. Daarnaast wordt een groene invulling van het projectgebied nagestreefd, met aandacht voor de lokale biodiversiteit. Onder meer schuilmogelijkheden voor fauna, groene daken, insectenhotels, oevervegetatie en een diverse beplanting maken deel uit van het plan. Hiermee draagt het initiatief ook bij aan de realisatie van kernwaarde 2, zoals gedefinieerd in de omgevingsvisie.

Gesteld kan worden dat het initiatief in lijn is met de Omgevingsvisie Ridderkerk.

3.4.2 Groenvisie ‘Groen is onze toekomst’ De Ridderkerkse Groenvisie 'Groen is onze toekomst' beschrijft hoe de gemeente Ridderkerk wil omgaan met het groen binnen de gemeente. De Groenvisie is vastgesteld door de raad van de gemeente Ridderkerk op 18 juni 2020. De ambitie van de gemeente is om de groenste gemeente van het eiland IJsselmonde te worden. Het meeste groen van de gemeente bevindt zich vooral aan de randen van de wijken. In de wijken zelf is weinig groen aanwezig, terwijl juist dit groen in de straat en het plantsoen voor de deur sfeerbepalend is voor de directe omgeving. De Omgevingsvisie van Ridderkerk vormt het belangrijkste kader voor het opstellen van deze visie. In de Omgevingsvisie ligt de nadruk op de betekenis van een aaneengesloten netwerk van groenblauwe verbindingen voor wandelaars en fietsers. Deze Visie op Groen zoomt verder in op de mogelijkheden en doet hierin voorstellen tot op het niveau van de wijk. In de Groenvisie zijn de volgende ambities en doelstellingen benoemd:

▪

Ridderkerk: de groenste gemeente van IJsselmonde;

▪

de grote variatie aan samenhangende natuur in de gemeente zorgt voor een rijke biodiversiteit;

▪

het groen in de gemeente beschermt de gezondheid en stimuleert gezond gedrag;

▪

in 2050 is de gemeente waterrobuust en klimaatbestendig;

▪

de energietransitie heeft geleid tot een verbetering van het openbaar groen;

▪

de gemeente schat (potentiële) groene ruimte letterlijk op waarde.

Planspecifiek In het kader van het Masterplan (zie bijlage 1) is aangegeven hoe groen wordt toegepast in het voorliggende projectgebied. Bij de beoogde ontwikkeling is nadrukkelijk rekening gehouden met de ambitie om bij te dragen aan de verdere vergroening van de gemeente Ridderkerk. Deze ambitie sluit aan bij het streven van de gemeente om

pagina 25 van 58

de groenste gemeente van het eiland IJsselmonde te worden. Het plan is daarom zorgvuldig vormgegeven met een aandacht voor het versterken van de ecologische betekenis en van de biodiversiteit.

Hoofdopzet groen (bron: Masterplan, 4 juli 2025)

Binnen de planlocatie wordt ingezet op een groene invulling. Zo wordt beoogd om de westelijke rand, ook rondom de monumentale boerderij ‘West-Einde’, ecologisch waardevolle natuur te ontwikkelen. In het zuidelijke deel ligt de nadruk op natte natuur, met natuurvriendelijke oevers. Daarnaast wordt diverse beplanting aangebracht, waarmee de groene uitstraling van de locatie aanzienlijk wordt versterkt en aansluiting wordt gezocht bij de omliggende natuurlijke elementen. In het vervolgtraject zal dit verder worden uitgewerkt in de vorm van een inrichtingsplan. Voor wat betreft de nieuwe bebouwing wordt ingezet op groene daken, die een positief effect hebben op de opvang van regenwater. Verder worden insectenhotels en nestgelegenheden toegevoegd, wat bijdraagt aan het bevorderen van de biodiversiteit in het gebied. Dit wordt nader uitgewerkt in het kader van de activiteit ‘bouwen’. Gesteld kan worden dat de beoogde ontwikkeling in lijn is met de Groenvisie van de gemeente Ridderkerk.

pagina 26 van 58

4

Aspecten fysieke leefomgeving en milieu

4.1

M.e.r.-beoordeling

De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De wetgeving omtrent de milieueffectrapportage (m.e.r) is opgenomen in afdeling 16.4 van de Omgevingswet en in hoofdstuk 11 en bijlage V bij het Omgevingsbesluit. In artikel 16.34, tweede lid van de Omgevingswet is aangegeven dat onder een plan of programma, als bedoeld in artikel 2, onder a, van de SMB-richtlijn (richtlijn 2001/42/EG (Strategische milieubeoordeling), in ieder geval wordt verstaan een omgevingsvisie, een programma, een omgevingsplan en een voorkeursbeslissing. Er zal niet meer getoetst worden aan de limitatieve lijst van m.e.r.-plichtige plannen en programma’s uit de bijlage bij het Besluit m.e.r. Het bevoegd gezag zal per specifiek geval na moeten gaan of er sprake is van een plan of programma in de zin van de SMB-richtlijn. Er wordt onder de Omgevingswet geen onderscheid meer gemaakt tussen een formele en vormvrije m.e.r.beoordeling op grond van aangewezen drempelwaarden. Er is dus nog maar één m.e.r.-beoordelingsprocedure.

In bijlage V bij het Omgevingsbesluit worden de projecten en de daarvoor benodigde besluiten waarvoor een m.e.r.(beoordelings)plicht geldt aangewezen. Als het project voldoet aan de voorwaarden van kolom 2, dan is er een m.e.r.-plicht. Als het project voldoet aan de voorwaarden in kolom 3, dan is er een m.e.r.-beoordelingsplicht. Een m.e.r.-beoordeling bestaat uit twee verplichte stappen.

▪

Stap 1: Mededeling van de initiatiefnemer aan het bevoegd gezag.

▪

Stap 2: Beslissing bevoegd gezag over wel of geen milieueffectrapportage.

De initiatiefnemer van een m.e.r.-beoordelingsplichtig project moet zijn voornemen schriftelijk mededelen aan het bevoegd gezag. De mededeling is vormvrij, wel zijn er eisen aan de inhoud zoals opgenomen in artikel 11.10 van het Omgevingsbesluit. Dit kan een aparte aanmeldnotitie zijn.

Planspecifiek Onderhavig plan is aan te merken als een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in J11 van bijlage V van het Omgevingsbesluit. Artikel 16.43 van het Omgevingsbesluit beschrijft wanneer er sprake is van mer(beoordelings)plichtige projecten en besluiten. Artikel 16.43 lid 1 luidt als volgt: Bij algemene maatregel van bestuur worden de projecten en de daarvoor benodigde besluiten aangewezen: a.

die aanzienlijke milieueffecten kunnen hebben en waarvoor bij de voorbereiding van het besluit een milieueffectrapport moet worden gemaakt; en

b.

waarvoor moet worden beoordeeld of die aanzienlijke milieueffecten kunnen hebben, en, als dat het geval is, waarvoor bij de voorbereiding van het besluit een milieueffectrapport moet worden gemaakt.

Om dit inzichtelijk te maken is een aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling opgesteld (Buro SRO, bijlage 2). Het bevoegd gezag kan op basis van deze aanmeldnotitie besluiten of er een m.e.r.-beoordeling nodig is.

pagina 27 van 58

4.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. De instructieregel in artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Artikel 8.0b Bkl regelt dat deze instructieregel ook geldt voor een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit. In artikel 5.129g is bepaald dat Ladder voor duurzame verstedelijking van toepassing is voor een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is. Tevens is aangegeven dat bij een plan dat voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand, rekening gehouden moet worden met: a.

de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en

b.

als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.

Beoordeling Stedelijke ontwikkeling Artikel 5.129g Bkl geeft geen ondergrens aan voor een stedelijke ontwikkeling. Met de beoogde ontwikkeling heeft een aanzienlijke uitbreiding plaats van een stedelijke functie. Er is hiermee sprake van een stedelijke ontwikkeling. Behoefte Het betreft een uitbreiding van een bestaande horecavoorziening. Op basis van de huidige, jarenlange ervaring op deze locatie en de structurele groei van de bezetting in zowel de kamers, de zalen, als het restaurant komt Van der Valk nu al capaciteit tekort. De verwachting is dat dit in de komende jaren zal doorzetten. Om dit goed te kunnen faciliteren is gekozen voor de nu voorgestelde uitbreiding én de gefaseerde opzet daarvan. De aanvullende functies zoals wellness, bioscoop en bowling zijn noodzakelijk om deze buitenstedelijke locatie ook op lange termijn aantrekkelijk te houden voor bezoekers. Hier wordt nu al veel om gevraagd door de gasten.

Bestaand stedelijk gebied In bijlage I van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) is bestaand stedelijk gebied als volgt omschreven: ‘op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit toegelaten stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel en horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen en infrastructuur, met uitzondering van stedelijk groen aan de rand van die bebouwing en lintbebouwing langs wegen, waterwegen of waterkeringen.’ Rondom het projectgebied zijn reeds voornamelijk bedrijfsgebouwen aanwezig. Het projectgebied is onderdeel van het bedrijventerrein Nieuw Reijerwaard en sluit aan op het bedrijventerrein Barendrecht Noordoost en Cornelisland aan de overzijde van rijksweg A15. Uitgaande van de definitie als omschreven in het Bkl kan het projectgebied dan ook aangemerkt worden als stedelijk gebied.

Conclusie Geconcludeerd wordt dat voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

pagina 28 van 58

4.3

Duurzaamheid en gezondheid

De aspecten duurzaamheid en de gezondheid van mensen zijn steeds belangrijkere thema’s geworden. Om die reden zijn duurzaamheid en gezondheid in de Omgevingswet verankerd. In artikel 1.3 sub a van de Omgevingswet is het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit als een belangrijk maatschappelijk doel opgenomen. In een omgeving die gezond gedrag stimuleert, zijn de bewoners over het algemeen gezonder dan in een omgeving die daar niet op is ingericht. Toetsing aan de aspecten duurzaamheid en gezondheid is sterk afhankelijk van het gemeentelijk beleid op deze thema’s. Het gemeentelijk beleid ten aanzien van duurzaamheid en/of gezondheid in het omgevingsplan, zijn vastgelegd in de vorm van omgevingswaarden. De Rijksoverheid stimuleert duurzaam bouwen vooral op het aspect energie. Sinds 1995 worden in het Bouwbesluit eisen gesteld ten aanzien van de energiezuinigheid van een gebouw, die nu zijn opgenomen in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Voor alle nieuwbouw, zowel woningbouw als utiliteitsbouw, geldt dat de vergunningaanvragen vanaf 1 januari 2021 moeten voldoen aan de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). De eisen houden in dat de nieuwe bebouwing (bijna) energieneutraal gebouwd moeten worden.