Nota van aandachtspunten Boezemkerk Ridderkerk.pdf

Gebiedsontwikkeling Boezemkerk Nota van Aandachtspunten Versie 25 april 2024 Deze nota van aandachtspunten is opgesteld aan de hand van het ‘Structuurontwerp Herstructurering Boezemkerk Ridderkerk naar kleinschalig woon(zorg)complex met ontmoeting’, d.d. 24 november 2023 en het daarop volgende ‘Structuurontwerp-aanvulling Herontwikkeling Boezemkerk Ridderkerk naar kleinschalig woon(zorg)complex met ontmoeting’, d.d. 12 april 2024. Dit principeplan is voortgekomen uit eerdere ambtelijke overleggen en na participatie met de buurt. Deze notitie is geen garantie dat bij de verdere uitwerking van het plan niet meer aandachtspunten aan het licht komen. Stedenbouw 1. In volume en architectuur is er veel mogelijk. Als we naar de gehele wijk kijken, zou deze plek niet als hoogteaccent gemarkeerd moeten worden, maar aansluiten op de omgeving. Zes lagen is het maximum. Let hierbij op de aansluiting op de bestaande woningen rondom het gebouw. In het voorkeursmodel is te zien dat de zes lagen te dicht op de woningen komen te staan. Er dient meer afstand te worden gecreëerd tot de eengezinswoningen in verband met privacy en bezonning. Dit is verder uitgewerkt in model 10, die is toegevoegd in de aanvulling van 12 april 2024; 2. Een getrapte gevel is voorstelbaar omdat hier ook de ruimte voor is. Het mag best iets bijzonders worden op deze locatie.

Doordat je speelt met terugliggende lagen oogt het bouwvolume minder kolossaal en massief. In dit voorkeursmodel is nog teveel rechte gevel vanaf maaiveld voorgesteld, waardoor dit heel hoog wordt in de beleving. Zie ook punt 5. Ook dit is aangepast in de aanvulling; 3. Dit is een zeer markante plek in de wijk. De kwaliteit op deze plek is op dit moment de groene zoom en de openheid op deze hoek. De openheid en het groene karakter komen terug in de voorkeursvariant (niet in de alternatieven) en uiteindelijk ook in de aanvulling. In het vervolg kijken we gezamenlijk naar de invulling; 4. In de alternatieven zijn heel veel mogelijkheden geschetst. Er mist hierbij een duidelijke basis waar vanuit ontworpen is. Net als dat de belangrijkste uitgangspunten ontbreken. Bepaalde keuzes maken is in het vervolgtraject nodig om een duidelijk verhaal te kunnen neerzetten. Het realiseren van een bouwmassa op de hoek is stedenbouwkundig gezien een mogelijkheid (zie alternatief model), maar er dient wel sprake te zijn van een verbijzondering. Daarnaast mag er geen scheiding ontstaan tussen de twee delen van de wijk. Dit is na de participatie ook verder uitgewerkt in model 10, zoals in de aanvulling van 12 april 2024 opgenomen; 5. Bij een verdere uitwerking krijgen wij graag inzichtelijk in hoe de maaiveldbeleving rondom het gebouw is.

Wanneer u op deze plek een bepaalde massa toevoegt, hoe beleef je dit dan vanaf de straat. Hoe en waar ontmoeten mensen elkaar op dit stuk; Cultuurhistorische waarden 6. De locatie heeft een hoge cultuurhistorische waarde. Dit blijkt uit de Cultuurhistorische Waardenkaart Buitengebied (d.d. februari 2022). Dit vroeg naoorlogse wederopbouw woongebied wordt gekenmerkt door een ruimere opzet dan het vooroorlogse woongebied. Er is een ensemblewaarde door samenhang bebouwing en groenstructuur, zichtbare karakteristieke stijl van de wederopbouw en bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit, gaafheid van de ensembles. Met de gekozen stedenbouwkundige invulling is de bestaande stedenbouwkundige opzet gecontinueerd; 7. In aanvulling op het bepaalde uit 6; de Boezemkerk zelf heeft een zeer hoge cultuurhistorische waarde. Ook dit blijkt uit de Cultuurhistorische Waardenkaart Buitengebied (d.d. februari 2022). U sloopt de kerk, waarna nieuwbouw wenselijk is. Het cultuurhistorisch waardevolle gebouw komt daarmee te vervallen. Voor de Boezemkerk is dat niet bezwaarlijk; 8. Het straatbeeld wordt bepaald door een groene zoom rondom. Het afwijkende bouwvolume en de typologie van het huidige kerkgebouw maakt de plek bijzonder.

Door de rooilijn terug te leggen en in bouwhoogte te variëren (maximaal 6 bouwlagen tot 21 meter), onderscheidt deze plek zich van haar omgeving en behoudt deze beeldbepalende hoek aan betekenis en karakter. Groen komt terug op de hoek, waarbij de hoek nog steeds bijzonder en karaktervol moet zijn; 9. Aandachtspunt is de door de gemeente op te stellen hoogbouwvisie, die deel uit gaat maken van de te actualiseren omgevingsvisie. De raad denkt mee over deze hoogbouwvisie en heeft nog geen uitspraken gedaan over de maximaal toelaatbare hoogte op deze locatie; 10. Een alternatieve opzet is stedenbouwkundig gezien mogelijk. De medewerking hangt af van de uiteindelijke vormgeving en van de materialisatie. Om deze hoek te mogen bebouwen dient de 1

horizontale open groene hoek minimaal vertaald te worden naar verticaal groen. Daarnaast dient er een verbinding te komen met het achterliggende gedeelte van de wijk. In model 10 van de aanvulling is hier al verder invulling aan gegeven, mede naar aanleiding van de reacties op de participatieavond. Groen en klimaat 11. De groenstructuur rondom de singel is onderdeel van de hoofdgroenstructuur in de wijk (zie ook punt 8) en dient kwalitatief en waar mogelijk kwantitatief versterkt te worden. In het principeplan gebeurt dat op eigen terrein, op ongeveer dezelfde plek als in de bestaande situatie. Uiteraard volgt later nog een uitwerking. Ook is aandacht besteed aan het ontwerp en de architectuur van het gebouw (natuurinclusiviteit). Minimaal moet het aantal m 2 aan groen terugkomen; 12. Vergroening van de openbare ruimte is een optie, waarbij de gemeente graag meedenkt over de invulling daarvan; 13. Belangrijk is om aandacht te besteden aan natuurinclusief bouwen (zie ook punt 11), klimaatadaptatie en duurzame energie (zonnepanelen). We toetsen daarbij aan ons eigen beleid, waaronder onze ‘Groenvisie’ en de ‘Woonvisie Ridderkerk 2021-2026’. Ook is de Strategie Klimaatadaptatie van belang. Natuurinclusiviteit zien wij terug in uw plannen en werken we graag verder uit; 14. Voor Bolnes zijn we in voorbereiding op een wijkplan in het kader van de energietransitie.

Deze voorbereiding staat nog in de kinderschoenen; Wonen en Zorg 15. In Bolnes is op basis van de Woonvisie Ridderkerk 2021 – 2026 behoefte aan een mix van sociale huur (mag), betaalbare koop voor jongeren, levensloopgeschikte woningen voor senioren en dure koopwoningen. Dit is richtinggevend; 16. Echter, voor deze locatie is specifiek gekeken naar de behoefte. Onze eis is dat alle woningen nultrede-woningen zijn. Omdat het de wens is in het gebouw maatschappelijke ontmoetingsruimten te realiseren, is dit bij uitstek een plek voor geclusterd wonen (ook dit is een eis). Dit geclusterd wonen mag gemengd zijn (geclusterd wonen en ‘overig’ wonen). Voor de doelgroep geclusterd wonen is sociale huur akkoord, maar sociale huur hoeft niet persé in de rest van het gebouw te worden gerealiseerd; 17. U bent in gesprek met het initiatief Trotsenburg. Geclusterde woon/zorg is mogelijk voor deze locatie. Wij gaan toetsen aan het door het college vastgestelde Afwegingskader Marktinitiatieven Wonen, Welzijn en Zorg. Daarbij toetsen wij aan de behoefte en aan de kwalitatieve toets. Om te kunnen toetsen dient u bij het verder onderzoeken van de plannen, de plannen concreter uit te werken; Parkeren en verkeer 18.

Uw plan gaat uit van verschillende functies (kerk, woningen, kringloop, ontmoeting en zorgwoningen), dat uitgaat van ongeveer 55 woningen van 50 m 2 GBO en een plint op de begane grond van ongeveer 1.100 m 2 GBO. De Nota parkeernormen 2024 is inmiddels door de gemeenteraad vastgesteld (d.d. 26-2-2024). Wij hanteren de normen zoals die in die nota zijn opgenomen; 19. Als het college akkoord is met het principeplan, gaan we de plannen verder onderzoeken. Ook parkeren maakt daar deel van uit, waarbij we, in overeenstemming met de Nota parkeernormen, wellicht ook kunnen salderen. Uitgangspunt blijft dat parkeren op eigen terrein moet worden opgelost. In het principeplan komt een parkeergarage terug, iets wat als positief wordt ervaren. Wij zien in ieder geval graag zo min mogelijk parkeerplaatsen op maaiveldniveau en bij voorkeur niet in groene ‘achtertuinen’; 20. In de Nota parkeernormen is ook deelmobiliteit opgenomen. U gaat daar in de aanpassing ook verder op in. Deelmobiliteit is echter nu nog niet mogelijk, omdat er een motie is aangenomen dat we deelmobiliteit nog niet toepassen, zolang er geen verder uitgewerkt beleid ligt over de financiële consequenties (wie betaalt wat) daarvan. De verwachting is dat die uitwerking in 2025 volgt; 21.

In de plannen is iets opgenomen over het parkeren van fietsen of de mogelijkheden daartoe voor bewoners en bezoekers (van de kerk, ontmoetingsruimten en bewoners). Dit werken we graag verder uit. De normen die daarvoor gelden, zijn ook opgenomen in de Nota Parkeernormen; 22. Een gebouwde parkeeroplossing is van belang voor deze omvang van het aantal woningen. Ook is er een deel opgelost in de openbare ruimte rondom het gebouw (zie voorkeursmodel), maar ook op het plot aan de Nelson Mandelastraat. Omdat dit een toegang is tot het erf voor de 2

eengezinswoningen (en dit nu veelal een groene uitstraling heeft) is dit niet wenselijk. Deze parkeerplaatsen dienen of ondergronds, of ergens anders terug te komen; 23. Er is onderzoek gedaan naar de Rijnsingel in Bolnes. Uit dat verkeers- en milieuonderzoek (Uitvoeringsnota Mobiliteit Bolnes) is gebleken dat nieuwbouwontwikkelingen in dit gebied geen extra negatieve gevolgen hebben voor het verkeer op de Rijnsingel. Wel moet er bij nieuwe ontwikkelingen goed worden gekeken naar doelgroepen (met minder autogebruik) en gebruik worden gemaakt van mogelijkheden voor bijvoorbeeld deelmobiliteit; Participatie 24. Naar aanleiding van de participatie in de buurt (d.d. 19 september 2023), is het plan aangepast. Een participatieverslag is als bijlage toegevoegd aan het principeplan; 25. Daarnaast heeft u op basis van de participatieavond enkele alternatieve opzetten (9 modellen) toegevoegd, die afwijken van de voorkeursvariant. Bij die alternatieven gaat u uit van een draaiing van het gebouw, met een groene binnentuin, die toegankelijk is vanaf de Nelson Mandelastraat. Ambtelijk is aangegeven dat dit voorstelbaar is. Een verdere uitwerking is ook al verwerkt in model 10, dat als aanvulling op het principeplan is aangeleverd; 26. Participatie blijft noodzakelijk. Wij adviseren om de participatie die u heeft ingezet, voort te zetten.

Niet alleen bij het verder onderzoeken van het plan, maar ook bij een eventuele latere uitvoering; Vervolgproces 27. Bij de te volgen ruimtelijke procedure gaan wij uit van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA); een van de instrumenten van de Omgevingswet. Bij die procedure hoort ook een onderzoeksverplichting voor de verschillende milieuaspecten, net als dat participatie belangrijk blijft. Aangezien sprake is van meer dan 11 woningen, geldt er in de gemeente Ridderkerk een bindend adviesrecht van de gemeenteraad. Voor de gemeenteraad is en blijft participatie een belangrijk aandachtspunt; 28. De kosten voor het indienen van een principeplan bedragen € 2.416,10. Daarnaast sluiten we een intentieovereenkomst af. In bijgevoegd stappenplan vindt een overzicht van de doorlopen stappen met bijbehorende kosten indien het college akkoord is; 29. Als het college positief heeft besloten, zorgen wij ambtelijk voor een opdrachtformulier. Dit opdrachtformulier zorgt ervoor dat er een projectleider komt die het proces verder brengt en zorg draagt voor een anterieure overeenkomst. Over een eventuele planning kunnen wij nu nog geen mededelingen doen. Wij zijn hierbij afhankelijk van onze ambtelijke capaciteit en prioriteiten van het college.

Bovenstaande lijst van aandachtspunten is op basis van een ambtelijke overlegronde. Bij verdere uitwerking van het plan kunnen mogelijk andere aandachtspunten aan het licht komen.

3