Memo van SvWrR raadsbijeenkomsten - input contouren.pdf

Memo raadsbijeenkomsten Aan: Wethouders Wonen regio Rotterdam Van: Wouter en Myrthe (RIGO) Onderwerp: Input raadsbijeenkomsten m.b.t. contouren regionale huisvestingsverordeningstekst regio Rotterdam Datum: 19 juni 2024

In deze notitie wordt beschreven welke thema’s het vaakst aan de orde zijn gekomen tijdens de vijf georganiseerde (subregionale) raadsavonden. Het gaat daarbij om een samenvatting van de meest voorkomende vragen met bijbehorende antwoorden. De opbrengst van deze avonden wordt door de Werkgroep meegenomen bij het schrijven van de nieuwe tekst voor de regionale modelhuisvestingsverordening voor de regio Rotterdam. Dit document wordt ter kennisgeving ingebracht aan de Regiotafel Wonen op 27 juni en daarna gedeeld met de griffies in de regio, ter verspreiding onder de gemeenteraden. Mogelijkheden lokaal maatwerk en ‘couleur locale’ In vrijwel alle raadsbijeenkomsten kwam de vraag naar voren in hoeverre de nieuwe regionale verordeningstekst aan gemeenten de regels rondom woonruimteverdeling ‘voorschrijft’ en/of in hoeverre er ruimte is om in de gemeente zelf keuzes te maken. De nieuwe verordeningstekst bestaat net zoals de oude tekst uit een heel aantal bepalingen waar door lokale partijen (verhuurders in overleg met gemeente) het besluit over kan worden genomen om deze bepaling in te zetten of niet. Dit zijn de zogeheten ‘kan-bepalingen’. Dit borgt dat er ‘couleur locale’ kan worden toegepast, en dus dat het een lokale keuze blijft om bepaalde bepalingen wel of niet te gebruiken. Om te zorgen dat er regionaal dezelfde tekst ligt, is de verordening daarnaast modulair opgebouwd.

Daardoor kunnen gemeenten ook zelf beslissen welke woningmarktsegmenten in een verordening worden gereguleerd, waarbij geborgd is dat áls er gereguleerd wordt, dit wel op een zo gelijk mogelijke wijze gebeurt. Dit om ervoor te zorgen dat in de regio woningzoekenden zoveel mogelijk gelijk worden behandeld. De keuze om iets wel of niet te verordenen is aan de gemeenteraden (sociale corporatiehuur wordt door alle gemeenten gehanteerd), áls de keuze wordt gemaakt om iets wel te verordenen, geldt een zelfde regionale basistekst. In de verordening wordt er daarnaast, zoals nu ook al het geval is in de huidige verordening, ruimte geboden aan de lokale corporaties om invulling te geven aan de door gemeente gestelde kaders. Dit moet borgen dat de corporaties maatwerk kunnen leveren op lokaal schaalniveau, dus bijvoorbeeld op complexniveau keuzes kunnen maken die de leefbaarheid van dat complex verbeteren. Analyse van de cijfers Over de cijfermatige onderbouwing van de druk op de woningmarkt zijn slechts enkele verduidelijkende vragen gesteld tijdens de raadsavonden. Deze vragen gingen vooral over duiding van de cijfers. Er is bijvoorbeeld verduidelijkt dat actief woningzoekenden niet het

equivalent is van mensen die geen dak boven het hoofd hebben; het zijn de mensen die een verhuisbeweging zouden willen maken, en hebben gereageerd op een woning. Actief woningzoekenden is ook iets anders dan ingeschreven woningzoekenden. Daarnaast is opgemerkt dat er in de presentatie een globaal beeld is geschetst van de cijfers die inzicht geven in de druk op de regionale woningmarkt. Er is in de presentatie geen gespecificeerd beeld weergegeven per gemeente. Wel zijn de afgelopen periode schaarste onderbouwingen gemaakt voor alle gemeenten in de regio; deze bevestigen het beeld dat er in alle gemeenten sprake is van schaarste op de woningmarkt. Ook is dit per segment uitgesplitst, zodat gemeenten aan de hand van deze schaarste onderbouwingen kunnen bepalen op welke segmenten ze via de huisvestingsverordening zouden willen sturen. Urgentie De nieuwe verordening biedt opnieuw ruimte voor urgent woningzoekenden om via een urgentieverklaring (met spoed) een woning te krijgen. Gemeenteraadsleden vroegen om verduidelijking van hoe dit in zijn werk gaat, wie dan recht heeft op zo’n urgentieverklaring en welke woningen uiteindelijk naar deze woningzoekenden gaan. Dit ook om inzichtelijk te krijgen hoeveel woningen er overblijven voor de reguliere woningzoekenden. Momenteel gaat ongeveer een derde van het woningaanbod in de regio naar urgent woningzoekenden.

Er is in de nieuwe concept-verordeningstekst voor gekozen om de groep urgenten die uitstroomt uit instellingen (huidige artikel 5.7) op te nemen zoals die beschreven zijn in de aankomende nieuwe wetgeving Wet versterking regie op de volkshuisvesting. Deze worden in de urgentieregeling aangevuld met enkele andere (reeds in de verordening bestaande) groepen zoals stadsvernieuwingsurgenten. Per groep wordt bepaald hoe zij het beste aan een woning kunnen worden gekoppeld; soms is dat zelf zoeken via aanbodmodellen, soms is dat directe bemiddeling. Hier worden op hoofdlijnen in de nieuwe verordening kaders voor opgesteld. De verhuurder blijft de mogelijkheid hebben om maatwerk toe te passen, dus te bepalen welk aanbodmodel er wordt ingezet en welke woningen beschikbaar worden voor welke doelgroep. Statushouders vallen niet onder de urgentiegroepen, niet in de huidige verordening en ook niet in de nieuwe tekst. Voor statushouders geldt vanuit het Rijk een taakstelling per gemeente. Voorlopig is deze landelijke wetgeving nog leidend. Binnen de nieuwe verordening houden we ons aan de wetgeving die op dit moment geldt. Toewijzingsmodellen Vanuit de gemeenteraden kwam af en toe - naar aanleiding van de manier waarop urgenten gehuisvest worden - de vraag waarom de wijze van bemiddeling door de verhuurder kan worden besloten.

Verschillende raadsleden vroegen zich af hoe het systeem van woningtoewijzing eigenlijk werkt, en wie uiteindelijk bepaalt welke woning op welke manier naar welke woningzoekende gaat. Er is uitgelegd dat de uitvoering van de systemen bij de corporaties ligt, verenigd in de Maaskoepel. Aan de corporatie is in principe de keuze om bepaalde toewijzingsmodellen te gebruiken, dus te bepalen welke woning via welk model wordt aangeboden. Zij selecteren ook welke groepen woningzoekenden via welke modellen op die woningen kunnen reageren. In de praktijk worden woningen niet standaard via een bepaald model verdeeld. Corporaties houden rekening met leefbaarheid, het bevorderen van doorstroming en andere doelen. Daarbij gelden ook altijd landelijke kaders, zoals de regels rondom passend toewijzen. In de praktijk zien we dat de meeste woningen op basis van inschrijfduur worden aangeboden, maar ook loting en directe bemiddeling worden regionaal veelvuldig ingezet.

1

Het gepresenteerde ‘huis’ van de woonruimteverdeling kan doorgaans rekenen op begrip in de raden, bijvoorbeeld het idee dat er zuiver wordt geloot en dat urgenten dus geen voorrang meer krijgen in de lotingsmodellen. Wel blijft het een spanningsveld of regulier woningzoekenden er nog ‘tussen’ komen met de vele urgente groepen. Verdelen van de schaarste blijft hierin een lastige kwestie. Verder is er door meerdere raadsleden een blijvende zorg uitgesproken over de toegang tot de woningmarkt voor jongeren en spoedzoekers. De geïnitieerde zuivere loting zou hier verandering in kunnen brengen. Wel is de oproep gedaan om ook specifieke woningen te labelen met jongerenvoorrang. In de nieuwe verordeningstekst zal een duidelijke keuze worden gemaakt om geen percentages per model voor specifieke groepen woningzoekenden te bepalen, want dit levert een struikelblok op voor de uitvoering. Het is onzeker welke woningen er vrijkomen en dit type woningen bepaald welk maatwerk geboden kan worden. Deze uitvoering wordt dus aan de lokale corporaties gelaten. Zij stemmen beleid af in Maaskoepel verband. Daarnaast blijft woningruil ook mogelijk, dat blijft een grond voor directe bemiddeling in de nieuwe verordening.

Transparantie Gedurende de raadsavonden bleek er een oproep vanuit diverse raadsleden te zijn om aan woningzoekenden meer transparantie en duidelijkheid te geven waarom bepaalde keuzes worden gemaakt. Het zou bijvoorbeeld voor meer begrip in de samenleving kunnen zorgen als er helder is wie uiteindelijk een woning heeft gekregen, en op welke grond. Maaskoepel werkt hier al hard aan, al zijn er altijd verbeterpunten denkbaar. Welke woningen er direct bemiddeld wordt is echter wel iets waar meer transparantie over mogelijk is. Maaskoepel kijkt continue naar mogelijkheden om voor woningzoekenden zo simpel en duidelijk mogelijk te maken wanneer zij wel of niet voor een woning in aanmerking komen. Leefbaarheid Raadsleden wilden graag verduidelijking waarom er via een huisvestingsverordening niet direct gestuurd kan worden op leefbaarheid in wijken. Als je als gemeente hierop wil sturen, kan dat via een aparte verordening in het kader van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (ook wel Rotterdamwet). Dat mag alleen in zeer specifieke gevallen. Wel kan een corporatie zelf (niet gedwongen door gemeentelijke regels in een verordening) in de woningtoewijzing rekening houden met maatschappelijke doelen, waaronder de leefbaarheid. Dit is echter iets wat het lokale maatwerk van corporaties betreft en expliciet niet iets voor in een huisvestingsverordening.

Daarnaast zijn er enkele vragen gekomen over malafide verhuurderschap, en of gemeenten daar niet meer op kunnen sturen. Dit is echter een onderwerp buiten de woonruimteverdeling om, dus geen materiaal voor in deze huisvestingsverordening. De Wet goed verhuurderschap biedt de gemeente bijvoorbeeld mogelijkheden hierop te sturen. Doorstroming Werken aan doorstroming kwam regelmatig aan de orde op de raadsavonden: meer mensen passend laten wonen lijkt hierin een gedeeld uitgangspunt te zijn. Voorrang voor doorstromers lijkt iets te zijn waar doorgaans positief op wordt gereageerd. Behoud inschrijfduur is spannender, zeker in de uitvoeringssfeer, vooral omdat er ergens een grens moet worden getrokken waar dan de grens ligt als deze regeling van kracht wordt. Daarnaast heeft behoud inschrijfduur ook wat neveneffecten; de plussen en minnen moeten zorgvuldig worden afgewogen.

2

Los van de knoppen waar in een nieuwe huisvestingsverordening aan kan worden gedraaid om dit te bevorderen, lijkt het er ook op dat meerdere gemeenteraden heil zien in opties rondom woningvoorraadbeheer (optoppen/spitsen/woningdelen) om passendere huisvesting voor de doorstroming te bewerkstelligen. Tevens is er interesse vanuit de raden in het bekijken van andere zaken buiten een verordening om die doorstroming kunnen bevorderen. Door gemeenten en corporaties zijn in de regio al divers initiatieven ontplooid op dit punt (inzet verhuiscoaches etc.) Betaalbaarheid Door enkele raadsleden werd een punt gemaakt van de woonlasten, en de huren die omhooggaan, waardoor voor de meest kwetsbare huurders het steeds lastiger wordt om rond te komen. Daarnaast wordt er ook geconstateerd door enkele raadsleden dat mensen de sociale huur binnenkomen en vervolgens een inkomensstijging doormaken waardoor ze eigenlijk niet meer thuishoren binnen dit segment (‘scheefwoners’). Huurprijsbeleid is echter niet iets wat binnen een huisvestingsverordening kan worden geregeld, maar iets wat aan de corporaties is. Daarbij gaat een verordening over het toewijzingsbeleid, en niet over hoe er na de toewijzing met huurders wordt omgegaan (bijvoorbeeld na inkomensstijging).

Wel is erop gewezen dat de corporaties bijvoorbeeld in hun vrije sector verhuur voorrang geven aan personen die een sociale huurwoning achterlaten (juist om de doorstroming van zij die wat meer kunnen betalen, te bevorderen). Woningen weigeren Een van de uitgangspunten waar raadsleden ook vervolgvragen over stelden was het weigeren van woningen door mensen. In de beoogde verordening is het uitgangspunt echter niet om mensen te straffen die kritisch zijn op waar ze ‘ja’ tegen zeggen, maar om te kijken hoe we het systeem kunnen verbeteren om te voorkomen dat mensen een keuze moeten baseren op weinig informatie of het gevoel krijgen ‘alle opgebouwde tijd weg te gooien’ waardoor het weigeren van woningen voorkomt. Binding Over wat gemeenten kunnen doen op het gebied van ‘voorrang voor lokaal woningzoekenden’ kwamen een aantal verduidelijkende vragen. Gemeenteraden kunnen desgewenst meer sturen op voorrang voor woningzoekenden die gebonden zijn aan de regio of delen van) de gemeente, dat wil zeggen wonen of werken in de regio. Hier is landelijke wetgeving voor. Binding van urgenten is in de meeste gevallen regionale (of subregionale) binding, in gevallen van het verlenen van voorrang kan er ook specifiek gebruik worden gemaakt van lokale binding, bijvoorbeeld voorrang binnen een complex of wijk of voorrang voor lokale inwoners op nieuwbouwprojecten.

Binnen de 50% die met voorrang kan worden toegewezen aan personen die binding hebben, en daarbinnen ook aan vitale beroepsgroepen. De inzet van bindingsbepalingen is een lokale keuze, uiteraard wel met het wettelijke maximum als plafond. Wel wordt de definitie in gezamenlijkheid afgestemd om te zorgen dat deze regionaal dezelfde is: het zou raar zijn als een leraar in Rhoon wel als vitaal beroep wordt gezien, en in Barendrecht niet – beide zijn gelegen in dezelfde arbeidsmarkt. Aan de raden is meegegeven dat het percentage dat met lokale binding met voorrang aan lokaal woningzoekenden kan worden toegewezen, iets anders is dan het totale percentage woningen dat naar lokaal woningzoekenden gaat. Binding gaat over voorrang verlenen, en voorrang is in de praktijk al snel ook toewijzing. Van de 50% waar geen voorrang kan worden gegeven, zal ook een deel naar lokaal woningzoekenden gaan.

3

Reikwijdte In de ronde langs de gemeenteraden werden er meerdere vragen gesteld over de mogelijkheid om de reikwijdte uit te breiden naar particulier huur en betaalbare koop. Het is meerdere malen benadrukt dat dit segmenten zijn waar mandatering van het verlenen van een huisvestingsvergunning niet even makkelijk is gedaan als nu binnen het sociale segment (wordt nu door corporaties verzorgd: ondertekenen huurcontract = verlenen huisvestingsvergunning namens college B&W). Bij de gemeenten zou inzet op de niet-corporatie segmenten dit extra middelen en capaciteit gaan kosten. Het is een gemeentelijke afweging om de reikwijdte te verruimen, maar dit heeft dus wel consequenties voor de gemeentelijke organisatie. Wel kan het voor sommige gemeenten een kans zijn om meer segmenten te reguleren, en zo de druk op bijvoorbeeld de sociale voorraad enigszins te verlichten. Over de prijs voor betaalbare koop kwamen vragen of gemeenten niet zelf een grens voor wat betaalbaar is konden bepalen. In de beoogde verordening wordt voorgesteld om uniform met de landelijke grens mee te gaan van 390.000 euro (deze wordt jaarlijks geïndexeerd). Best practices? In diverse rondes langs de raden kwam de vraag of er ‘best practices’ of andere voorbeelden zijn in den lande waar het Rotterdamse woonruimteverdeelsysteem door zou kunnen verbeterd. Onder andere het Amsterdamse model werd aangehaald.

In de gesprekken is toegelicht dat er door Maaskoepel regelmatig contact is met andere vergelijkbare regio’s, zoals regio Haaglanden. In het maken van de nieuwe verordeningstekst kijkt de werkgroep naar voorbeelden uit het hele land. Het Amsterdamse model is bekeken, maar ook bijvoorbeeld de ervaringen met behoud inschrijfduur in regio’s zoals Utrecht en Amersfoort. De werkgroep heeft geconcludeerd dat sommige zaken interessant zijn om te implementeren of aan te passen aan de huidige verordening, of verder te verkennen. Een heel nieuw systeem optuigen zoals het Amsterdamse model is vooralsnog niet aan de orde, vooral omdat het inhoudelijk niet veel toevoegt (ook in Amsterdam bepalen urgentie en inschrijftijd in grote mate de positie van de woningzoekende). Hierbij staat als paal boven water dat de keuzevrijheid van gemeenteraden in de regio Rotterdam als groot goed wordt gezien. De regionale verordening zal daarom ‘kan-bepalingen’ bevatten, waardoor een gemeenteraad mogelijkheden heeft om iets toe te passen indien gewenst. Maatregelen buiten de woonruimteverdeling en de huisvestingsverordening om Veel raadsleden hadden vragen over zaken die buiten de woonruimteverdeling om van belang zijn om de schaarste aan woningen terug te dringen en de toegankelijkheid van de woningmarkt te verbeteren.

Zo hebben we het meerdere malen gehad over de mogelijkheden om de bestaande voorraad beter te benutten (optoppen, splitsen, woningdelen), het betaalbaar maken van koopwoningen voor starters en het maatregelenpakket rondom doorstroming wat getroffen kan worden. Hanteren van een regionaal systeem Momenteel is het systeem waarin alle regels worden uitgewerkt in een regionaal aanbodplatform belegd in Woonnet Rijnmond, wat door Maaskoepel wordt onderhouden. Door een enkel raadslid werd er gevraagd waarom er ooit gekozen is voor dit regionale systeem. Door een van de raadsleden werd ook expliciet benoemd dat er twijfels zijn over het regionale systeem en er een voorkeur is om te kijken naar de mogelijkheden voor een eigen (lokaal) woonruimteverdeelsysteem.

4

Er is uitgelegd aan de raadsleden dat Maaskoepel de organisatie is die de door de raden vastgestelde regels uit de huisvestingsverordening, maar ook het overkoepelende beleid van de corporaties bundelt in één systeem: Woonnet Rijnmond. Het systeem is als regionaal aanbodplatform ontstaan vanuit de wens om via één platform als woningzoekende het overzicht te hebben over het aanbod in de regio. Transparantie, gelijke behandeling, aansluiting bij woningmarkbewegingen en efficiëntie/kosten zijn hierbij belangrijke overwegingen geweest.

5