Meerjarenprognose Grondexploitaties 2026.pdf

MPG 2026 Meerjarenprognose Grondexploitaties Gemeente Ridderkerk 2026

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2026

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2026

Pagina 2

Begrippen en afkortingen BBV

Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten

BIE

Bouwgronden in exploitatie (projecten met een vastgestelde grondexploitatie)

Boekwaarde

De waarde van het project zoals opgenomen in de administratie. De waarde is historisch tot stand gekomen via werkelijke kostenboekingen en gerealiseerde opbrengsten

Grondexploitatie

Een begroting die wordt opgesteld om grondkosten en grondopbrengsten van een ruimtelijk ontwikkelingsplan in beeld te brengen

Eindwaarde

Ander woord voor de toekomstige waarde: het verschil van kosten en opbrengsten inclusief rente en inflatie

Netto Contante Waarde

Ander woord voor de huidige waarde van een bedrag waarover je pas na een bepaalde periode de beschikking hebt

MPG

Meerjarenprognose Grondexploitaties

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2026

Pagina 3

Samenvatting en conclusies Inleiding In deze Meerjarenprognose Grondexploitaties 2026 (MPG 2026) worden de te verwachten ontwikkelingen in de gemeentelijke grondexploitaties beschreven. De MPG 2026 is gebaseerd op de financiële stand van zaken op 1 januari 2026 en daarnaast op de te verwachten ontwikkelingen in de diverse projecten. De op basis hiervan geactualiseerde gemeentelijke grondexploitaties zijn opgenomen in deze MPG. De MPG 2026 biedt daarmee een actueel inzicht in de gang van zaken in de gemeentelijke ruimtelijke ontwikkelingsprojecten, zowel feitelijk als financieel. De getoonde bedragen in de rapportage zijn afgerond op duizendtallen. Doelstellingen De MPG streeft de volgende drietal doelstellingen na. 1. Het vaststellen door de gemeenteraad van de geactualiseerde grondexploitaties op basis van de in de MPG opgenomen informatie; 2. De geactualiseerde grondexploitaties zijn gebaseerd op de stand van zaken per 1 januari 2026 van de gemeentelijke grondexploitaties en de in deze MPG weergegeven vooruitzichten ten aanzien van het verloop van deze projecten, zowel feitelijk als financieel. Er worden in dit kader meerdere scenario’s per project doorgerekend. Indien nodig worden maatregelen voorgesteld om negatieve ontwikkelingen om te buigen of te beperken; 3. In de MPG wordt ingegaan op de risico’s in de projecten.

De risico’s worden bovendien financieel vertaald in een risicobedrag per project, resulterend in een totaalbedrag. Over dat totaalbedrag loopt de gemeente financieel risico in de grondexploitaties. Dit risicobedrag is onderdeel van het benodigde financiële weerstandsvermogen van de gemeente. Op basis van de gesignaleerde risico’s kunnen beheersmaatregelen worden genomen om deze risico’s te beperken. Conclusies voortgang en prognose grondexploitaties De gemeente heeft per 1 januari 2026 drie actieve gemeentelijke grondexploitaties. Dit zijn: Cornelisland, Het Zand en de Prunuslaan. In de grondexploitatie Cornelisland is in 2025 tussentijds winst genomen van €1.177.000. In de grondexploitatie Het Zand is de voorziening met € 50.000 verhoogd van € 972.000 naar € 1.022.000. Deze verslechtering wordt grotendeels veroorzaakt door vertraging in de vergunning verstrekking voor aanleg van waterpartijen in het deelplan de Driehoek, waardoor meer (plan)kosten zijn gemaakt. Anderzijds zijn de kosten in het deelplan Het Zand lager uitgevallen dan geraamd, waardoor middelen zijn vrijgevallen. Daarnaast is een aanvullende opbrengst geraamd uit de verkoop van een bestaande woning. In de grondexploitatie Prunuslaan is in 2025 tussentijdse winst genomen van €70.000. Dit project bevindt zich in de afrondende fase van de uitvoering.

De aanbesteding van het bouwrijpmaken heeft reeds plaatsgevonden en de bouw is in volle gang. Conform planning wordt het appartementencomplex in mei 2026 opgeleverd. Het woonrijp maken van het openbaar gebied vindt plaats in april en mei 2026. Aansluitend start de nazorgfase.

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2026

Pagina 4

Het Zand/Driehoek Het woonrijpmaken in het Zand is afgerond, hierdoor konden restantramingen op onderdelen vrijvallen. Verder is in 2025 de aansluiting van de fietsbrug met de Donkerslootweg, die het Zand verbindt, afgerond en zijn de beplantingen aangebracht. Daarnaast is de speeltuin in 2025 aangepast. Resteert nog dat in 2026 in fase 5 de tijdelijke dam en tijdelijke speeltuin ontmanteld en verwijderd dienen te worden. De kostenraming in het deelplan Het Zand is met € 70.000 naar beneden bijgesteld. De Driehoek (Binnenrijk) wordt verder woonrijp gemaakt. De kosten woonrijpmaken zijn door vertraging in vergunningverlening en nadere planuitwerking van het ontwerp verder toegenomen met € 315.000. De plankosten zijn met € 110.000 toegenomen. Dit komt voor een deel door de hogere kosten woonrijpmaken (Driehoek) en dus meer kosten voor voorbereiding en toezicht. Voor een ander deel door vertraging van het project waardoor meer uren gemaakt moeten worden. Tenslotte zorgt de verkoop van een bestaande woning voor een voordelig resultaat van circa € 300.000. De voorziening is hierdoor per saldo met € 50.000 gestegen van € 972.000 naar € 1.022.000. Cornelisland In 2025 heeft de notariële overdracht van het één na laatste perceel plaatsgevonden. Resteert alleen nog de uitgifte van het voormalige vrachtwagenparkeerterrein, dat ontmanteld is.

De gemeenteraad van Ridderkerk heeft op 16 oktober besloten een investeringskrediet beschikbaar te stellen ten behoeve van de nieuwbouw van de NV BAR afvalbeheer op het voormalige vrachtwagenparkeerterrein op Cornelisland. De grondtransactie en de administratieve verwerking van dit laatste perceel zal in 2026 worden gerealiseerd. Hierdoor vervalt de mogelijkheid om in 2025 een restplan vast te stellen, gecombineerd met het afsluiten van de grondexploitatie. Er is namelijk geen sprake meer van uitsluitend resterende beheersmatige werkzaamheden met beperkte geldstromen, wat volgens de BBV-wetgeving een essentiële voorwaarde is voor het eerder afsluiten van de grondexploitatie. Het kavel waarop de NV BAR wordt gerealiseerd, heeft een incourante vorm, hierdoor kunnen niet alle gronden met de bestemming bedrijfsdoeleinden daadwerkelijk worden uitgegeven. Als gevolg hiervan is de prognose voor de grondverkoop in de GREX van Cornelisland met € 150.000 verlaagd naar € 1.950.000 (conform het beschikbaar gestelde krediet). Daarnaast wordt verwacht dat niet alle ondernemers op Cornelisland in 2026 gebruik zullen maken van de beschikbare subsidie van € 1.731K, waardoor het restant in 2026 kan vrijvallen. Bij de vorige actualisatie werd nog uitgegaan dat deze subsidie in 2025 zou worden uitgekeerd.

Ook deze ontwikkeling heeft ervoor gezorgd dat deze grondexploitatie pas in 2026 zal worden afgesloten. Er is bij de Jaarrekening 2025 wederom tussentijds winst genomen, namelijk voor een bedrag van € 1.177.000. Er is nu in totaal voor € 18.757.000 aan tussentijdse winst genomen in deze grondexploitatie. Eind 2026 wordt bij afsluiting van de grondexploitatie nog een winstneming verwacht van € 938.000. In totaal wordt derhalve een positief eindresultaat verwacht van €19.695.000. Dit positief eindresultaat bedroeg vorig jaar nog €18.956.000. Deze resultaatsverbetering wordt voornamelijk veroorzaakt door de vrijval van een deel van het subsidiebedrag, plankosten en kosten woonrijpmaken. Prunuslaan

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2026

Pagina 5

Er is bij de jaarrekening 2025 een tussentijdse winst van € 70.000 genomen waarmee de totale tussentijdse winst op € 227.000 uitkomt. De komende jaren wordt nog een winstneming van € 181.000 verwacht waarmee de totale winst op € 408.000 uitkomt. Dit positieve eindresultaat bedroeg vorig jaar nog € 425.000. Deze resultaatsverslechtering van € 17.000 wordt enerzijds veroorzaakt doordat de rioolbijdrage is komen te vervallen en anderzijds door gestegen plankosten. Deze laatste stijging is veroorzaakt doordat de vaststelling van het omgevingsplan langer heeft geduurd dan verwacht. Anderzijds bleken de kosten bouwrijpmaken lager uit te vallen dan geraamd. Vennootschapsbelasting In 2018 is de Bestemmingsreserve vennootschapsbelasting ingesteld. Deze reserve is bedoeld om te kunnen voldoen aan de gemeentelijke verplichtingen voor deze belasting. De betreffende middelen komen uit de winstafdrachten van de grondexploitaties. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties wordt de hoogte van de te betalen vennootschapsbelasting jaarlijks beoordeeld.

Indien de bestemmingsreserve niet meer toereikend is om de verwachte vennootschapsbelasting hieruit te dekken, zal in het kader van de Jaarrekening 2025 worden voorgesteld om de bestemmingsreserve te verhogen met middelen uit de winstafdracht over 2025 uit de grondexploitaties tot een bedrag waarmee de huidige en toekomstige verplichtingen in het kader van deze belasting volledig worden afgedekt. Doorrekening scenario’s grondexploitaties Ten aanzien van de doorgerekende scenario’s met verschillende parameters voor rente, kostenstijgingen en opbrengstenstijgingen kan het volgende worden geconcludeerd. Zolang de parameters niet te extreem worden, kunnen schommelingen in parameters worden opgevangen in de huidige grondexploitaties. Het Zand is het meest gevoelig voor schommelingen in parameters vanwege de boekwaarde (rentekosten) en de kosten die hier nog gemaakt moeten worden voor bouw- en woonrijp maken in combinatie met de resterende looptijd van de grondexploitatie (kostenstijgingen). De Ridderkerkse grondexploitaties zoals die nu zijn opgesteld geven een realistisch beeld. Resultaten risicoanalyse De uitgevoerde risicoanalyse resulteert in een bedrag van € 139.000 waarvoor Ridderkerk risico loopt in de grondexploitaties.

Het berekende risicobedrag voor Cornelisland van € 27.000 kan volledig worden opgevangen binnen de grondexploitatie, aangezien hier nog een aanzienlijk positief resultaat wordt verwacht. Het risicobedrag voor de Prunuslaan van € 21.000 kan ook volledig worden opgevangen binnen de grondexploitatie, aangezien ook hier een aanzienlijk positief resultaat wordt verwacht. Het voor het Zand berekende risicobedrag van € 91.000 kan niet worden opgevangen binnen de grondexploitatie, aangezien er een verlies wordt verwacht in deze grondexploitatie. In 2024 is het risicobedrag vastgesteld op € 103.000. Het risicobedrag dient nu met € 12.000 naar € 91.000 te worden verlaagd. Dit bedrag wordt meegenomen bij de bepaling van de totaal benodigde weerstandscapaciteit van de gemeente in de Programmabegroting 2026. Het risico in het kader van de vennootschapsbelasting is afgedekt door middel van de ingestelde reserve Vennootschapsbelasting.

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2026

Pagina 6

Inhoudsopgave

Begrippen en afkortingen ................................................................................................... 3 Samenvatting en conclusies .............................................................................................. 4 1 Inleiding ............................................................................................................................ 8 1.1 Algemeen ........................................................................................................................ 8 1.2 Doel ................................................................................................................................. 8 1.3 Leeswijzer ....................................................................................................................... 8 1.4 Kaders ............................................................................................................................. 9 1.5 Plaats MPG in de P&C-cyclus .........................................................................................

9 2 Samenvatting resultaten .................................................................................................11 2.1 Inleiding ..........................................................................................................................11 2.2 Totale resultaat en voorziening .......................................................................................11 2.3 Resultaten ......................................................................................................................12 3 Prognose grondexploitaties ...........................................................................................13 3.1 Inleiding ..........................................................................................................................13 3.2 Het Zand ........................................................................................................................13 3.3 Cornelisland ...................................................................................................................16 3.4 Prunuslaan .....................................................................................................................16 3.5 Scenarioberekeningen grondexploitaties ........................................................................17 4.

Risico’s ...........................................................................................................................19 4.1 Inleiding ..........................................................................................................................19 4.2 Methode van de risicoanalyse ........................................................................................19 4.3 Inhoud van de risicoanalyse ...........................................................................................21 4.4 De risicoanalyse .............................................................................................................22 5 Algemene reserve \ weerstandsvermogen ....................................................................23

Bijlagen 1. Toelichting betekenis risico’s in de risicoanalyse 2. Uitgangspunten berekeningen risico’s 3. Grondexploitaties en specificatie risicoanalyse per plan

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2026

Pagina 7

1 Inleiding 1.1 Algemeen In deze Meerjarenprognose Grondexploitaties 2026 (MPG 2026) worden de te verwachten ontwikkelingen in de gemeentelijke grondexploitaties beschreven. De MPG 2026 is gebaseerd op de financiële stand van zaken op 1 januari 2026 en daarnaast op de te verwachten ontwikkelingen in de diverse projecten. De op basis hiervan geactualiseerde gemeentelijke grondexploitaties zijn opgenomen in deze MPG. De MPG 2026 biedt daarmee een actueel inzicht in de gemeentelijke ruimtelijke ontwikkelingsprojecten, zowel feitelijk als financieel.

1.2 Doel De MPG dient als sturingsinstrument voor ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente. Het belangrijkste onderdeel betreft het vaststellen door de raad van de geactualiseerde grondexploitaties die in de MPG zijn opgenomen. Tevens wordt voor de grondexploitaties een prognose gegeven over de te verwachten voortgang van het betreffende project en het te verwachten financiële verloop ervan. Daarnaast worden de risico’s in beeld gebracht van de grondexploitaties. Waar mogelijk worden maatregelen voorgesteld om de risico’s te beperken. De gesignaleerde risico’s worden vertaald naar een concreet risicobedrag, dat onderdeel is van het door de gemeente benodigde financiële weerstandsvermogen. Op basis van een actualisatie van de grondexploitaties, een beschrijving van de prognose van het verloop van de grondexploitaties en het benoemen van de risico’s, kan indien nodig tijdig worden ingegrepen om kaders bij te stellen. Er is alleen een openbare versie van de MPG 2026 opgesteld. Er is geen noodzaak om ook een vertrouwelijke versie op te stellen omdat er geen specifieke financiële en juridische beschermde informatie in is opgenomen.

1.3 Leeswijzer De MPG 2026 kent de volgende indeling: In hoofdstuk 2 is een samenvatting opgenomen van de resultaten van de grondexploitaties over 2025, alsmede een samenvatting van de resultaten van de thans geactualiseerde grondexploitaties. Tevens is in hoofdstuk 2 een vergelijking opgenomen van de resultaten van de grondexploitaties per 1 januari 2025 en per 1 januari 2026 inzake boekwaarde en te verwachten eindresultaat, met een toelichting. In hoofdstuk 3 is een beschrijving gegeven van de ontwikkelingen die worden geconstateerd in de grondexploitaties. Er worden voorts waar nodig mogelijke beheersmaatregelen genoemd ter beperking van de gesignaleerde risico’s. Tenslotte wordt op basis van de beschikbare informatie een prognose gegeven voor de grondexploitaties. Hoofdstuk 3 wordt afgesloten met scenarioberekeningen, met verschillende varianten ten aanzien van de parameters rente, kostenstijgingen en opbrengstenstijgingen, voorzien van een toelichting. In hoofdstuk 4 wordt de methode van risicoberekening beschreven en worden de gedetailleerde resultaten van de risicoberekeningen weergegeven. Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2026

Pagina 8

In hoofdstuk 5 wordt beschreven hoe het risico wordt verantwoord ten aanzien van de algemene reserve en het financiële weerstandsvermogen van de gemeente. Hoofdstuk 6 bevat het gemeentelijke woningbouwprogramma, waarop de grondexploitaties zijn gebaseerd.

1.4 Kaders Voor de gemeentelijke grondexploitaties is het ruimtelijk beleid van de gemeente, zoals op 11 september 2025 door de gemeenteraad is vastgelegd in de Omgevingsvisie Ridderkerk, het omgevingsplan en de woningbouwstrategie, bepalend. Daarnaast wordt indien nodig ten behoeve van het bepalen van grondprijzen door de gemeenteraad een Nota richtlijnen grondprijzen Ridderkerk vastgesteld. Voorts kan worden vermeld dat met betrekking tot grondexploitaties rekening wordt gehouden met de richtlijnen over grondexploitaties die de commissie BBV heeft opgesteld. Het betreft daarbij richtlijnen over de te hanteren rentepercentages en het nemen van tussentijdse winst in grondexploitaties. Op basis van de genoemde regels is de rente waarmee wordt gerekend in de grondexploitaties met ingang van 1 januari 2026 verlaagd van 1,5 % naar 1,1%. Dit percentage is in december opgevraagd bij De BedrijfsvoeringsPartner De discontovoet is gehandhaafd op 2%. Een andere belangrijke ontwikkeling is, dat gemeenten met ingang van 1 januari 2016 verplicht zijn om vennootschapsbelasting te betalen over winstgevende bedrijfsmatige activiteiten, waaronder grondexploitaties. In 2018 is een Bestemmingsreserve vennootschapsbelasting ingesteld. Deze is gevoed met middelen uit tussentijdse winstnemingen uit de grondexploitaties in 2017 in het kader van de Jaarrekening 2017.

Een eventueel noodzakelijke verhoging van deze reserve zal plaatsvinden door middelen uit tussentijdse winstnemingen in 2025, in het kader van de Jaarrekening 2025, in deze reserve te storten.

1.5 Plaats MPG in de P&C-cyclus De MPG wordt jaarlijks gelijktijdig opgesteld met de jaarrekening, inclusief een actualisering van de grondexploitaties. Dit uitgangspunt komt overeen met de plaats van de MPG in de P&C-cyclus, zoals beschreven in de Nota Grondbeleid. Op deze wijze beschikt de gemeenteraad tijdig over actuele informatie, die weer gebruikt kan worden bij het opstellen van de begroting voor het volgende jaar. De in de MPG opgenomen gegevens zijn gebaseerd op de gegevens van de jaarrekening van het daaraan voorafgaande jaar en zijn daarop in feite een toelichting. De MPG kijkt, in tegenstelling tot de jaarrekening, vooruit en geeft inzicht in de meerjarige prognose van de ontwikkelingsprojecten. De MPG geeft inzicht in de meest actuele stand van zaken, de voorziene ontwikkelingen en de risico’s die zich per ontwikkelingsproject kunnen voordoen. Op basis daarvan kan bepaald worden, of en, zo ja, welke maatregelen nodig zijn om de risico’s van de ontwikkelingsprojecten te dekken.

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2026

Pagina 9

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2026

Pagina 10

2 Samenvatting resultaten 2.1 Inleiding In de MPG worden de gemeentelijke grondexploitaties financieel verantwoord. In onderstaand hoofdstuk worden de resultaten van de verschillende projecten weergegeven. Daarbij gaat het om de boekwaarde per 31 december 2025, de Netto Contante Waarde (NCW) per 1 januari 2026 en het resultaat op eindwaarde. De eindresultaten van de grondexploitaties worden bepaald op Netto Contante Waarde (NCW) en op eindwaarde. De bedragen op NCW zijn onderling vergelijkbaar.

2.2 Totale resultaat en voorziening Onderstaande tabel toont de boekwaarde van de bouwgronden in exploitatie per 31 december 2025, alsmede het totaalresultaat op NCW per 1 januari 2026 en op eindwaarde. Project

Boekwaarde per Contante waarde per 1 januari 2026 31 december 2025 Positief Negatief

Eindwaarde

Grondexploitaties

€

12.000 €

1.097.000 €

1.002.000 €

96.000

TOTAAL

€

12.000 €

1.097.000 €

1.002.000 €

96.000

(Afgerond naar veelvoud)

De boekwaarde per 31 december 2025 van de gemeentelijke grondexploitaties bedraagt positief € 12.000. Dit betekent dat er meer is uitgegeven dan is ontvangen in de nog actieve grondexploitaties. De totale eindwaarde van alle drie grondexploitaties bij elkaar opgeteld bedraagt € 96.000 positief. Project

Getroffen per 1 januari 2025

Benodigd per 1 januari 2026

Wijziging

Grondexploitaties

€

972.000 €

1.022.000 €

50.000

TOTAAL

€

972.000 €

1.022.000 €

50.000

Per 1 januari 2025 is voor de grondexploitatie Het Zand/Driehoek een voorziening gevormd van € 972.000 groot voor het afdekken van het negatief resultaat. Per 1 januari 2026 bedraagt de benodigde voorziening € 1.022.000. De toename van deze voorziening, van per saldo € 50.000, is veroorzaakt door de toename in de kosten woonrijpmaken en de vertraging in vergunningverlening en nadere planuitwerking van het ontwerp. Anderzijds veroorzaakt de vrijval van resterende kostenramingen in het deelgebied Het Zand en de verkoop van een bestaand pand ervoor dat per saldo de toename van de voorziening beperkt is gebleven.

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2026

Pagina 11

2.3 Resultaten In de onderstaande tabel staan de resultaten van de gemeentelijke grondexploitaties op netto contante waarde en eindwaarde. Project

Boekwaarde per Contante waarde per 1 januari 2026 31 december 2025 Positief Negatief

Eindwaarde Resultaat Jaartal

Het Zand Cornelisland Prunuslaan

€ € €

335.000 81.000 € -404.000 €

€ 920.000 177.000

1.002.000 € € €

-1.022.000 938.000 181.000

TOTAAL

€

12.000 €

1.097.000 €

1.002.000 €

97.000

2026 2026 2026

Op basis van de actualisatie van de gemeentelijke grondexploitaties wordt verwacht, dat uiteindelijk per saldo een positief resultaat wordt behaald op de gemeentelijke grondexploitaties. Op contante waarde bedraagt het resultaat per saldo € 95.000 positief en op eindwaarde € 97.000 positief. Daarnaast zijn in de grondexploitaties Cornelisland en Prunuslaan tussentijds winsten genomen van respectievelijk € 18.757.000 en € 227.000. In de onderstaande tabel is een vergelijking opgenomen van de resultaten van de grondexploitaties tussen de MPG 2025 en de MPG 2026 Project

Boekwaarde 31-12-2024 31-12-2025

Het Zand Cornelisland Prunuslaan

€ € €

Totaal

€ -1.611.000 €

-254.000 € -803.000 € -554.000 €

Contante waarde 1-1-2025 1-1-2026

Eindwaarde 1-1-2025 1-1-2026

335.000 € -954.000 € -1.002.000 € -972.000 € -1.022.000 81.000 € 1.352.000 € 920.000 € 1.378.000 € 938.000 -404.000 € 257.000 € 177.000 € 267.000 € 181.000

12.000 €

655.000 €

95.000 €

673.000 €

97.000

De boekwaarde eind 2025 is € 1.623.000 lager dan eind 2024. Deze afname van de voordelige boekwaarde wordt per saldo voornamelijk veroorzaakt door de tussentijdse winstnemingen in de grondexploitatie Prunuslaan en Cornelisland van € 1.247.000 (nadelig), de gemaakte kosten 2025 van € 670.000 (nadelig) in de grondexploitatie Prunuslaan en Het Zand en de grondverkoop in Cornelisland van € 290.000 (voordelig). De resultaatverwachting op eindwaarde van Het Zand/Driehoek is verslechterd. Er wordt nu een nadelig resultaat verwacht van € 1.022.000 tegenover het nadelig resultaat van € 972.000 uit die de laatst vastgestelde grondexploitatie. De resultaatverwachting voor Cornelisland bedraagt per 1 januari 2026 938.000 en is ten opzichte van 1 januari 2025 met € 440.000 verslechterd. Hierbij dient te worden aangetekend dat in 2025 er een tussentijdse winstuitname van € 1.177.000 heeft plaatsgevonden. Tenslotte bedraagt de resultaatverwachting op eindwaarde voor de Prunuslaan € 181.000, waarbij er in 2025 voor € 70.000 aan tussentijdse winstneming heeft plaatsgevonden.

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2026

Pagina 12

3 Prognose grondexploitaties 3.1 Inleiding Uitgangspunt voor deze MPG zijn de door de gemeenteraad op 10 juli 2025 vastgestelde grondexploitaties in de MPG 2025. Deze zijn vervolgens geactualiseerd in het kader van het opstellen van de Jaarrekening 2025. In deze MPG 2026 zijn de gegevens van de Jaarrekening 2025 opgenomen, evenals alle geactualiseerde gemeentelijke grondexploitaties. Dit is gebeurd op basis van de huidige stand van zaken van de grondexploitaties en de ontwikkelingen die daarin worden voorzien. In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de prognoses voor de afzonderlijke grondexploitaties. Dit gebeurt op basis van een beschrijving van de actuele ontwikkelingen, zoals die in het betreffende project worden waargenomen. Daarbij worden ook de risico’s aangegeven die momenteel nog in het project worden gesignaleerd. Ook wordt ingegaan op mogelijke maatregelen ter beheersing van de gesignaleerde risico’s. Tenslotte wordt een prognose gegeven ten aanzien van het te verwachten verloop van het project. De geactualiseerde grondexploitaties van alle projecten, zoals opgenomen in bijlage 3 van deze nota, zijn daarbij het uitgangspunt. In paragraaf 3.4 is een overzicht opgenomen met de resultaten van een doorrekening van de alle grondexploitaties met verschillende scenario’s ten aanzien van de parameters voor rente, kostenstijgingen en opbrengstenstijgingen.

3.2 Het Zand 3.2.1 Ontwikkelingen in project Sinds 2014 zijn er 298 woningen opgeleverd in Het Zand (eerste fase 34, tweede fase 30, derde fase 39, vierde fase 23, vijfde fase 50, zesde fase 95 en de zevende fase met 27 seniorenwoningen waarvan 8 woningen in de sociale huur). Hiermee is het volledige woningbouwprogramma binnen Het Zand gerealiseerd. Het woonrijpmaken in het deelproject Het Zand is afgerond wat inhoud dat de woonstraten voltooid zijn. In 2025 is de aansluiting van de fietsbrug met de Donkerslootweg die het Zand verbindt afgerond en zijn de beplantingen aangebracht. Daarnaast is er nog een geplande speeltuin aangepast en in gebruik genomen. Resteert nog dat in 2026 in fase 5 de tijdelijke dam en tijdelijke speeltuin ontmanteld en verwijderd dienen te worden. Bij het deelproject Driehoek Het Zand (projectnaam Binnenrijk) zijn alle bouwblokken en de toegang tot de woonblokken in 2024 opgeleverd. Het openbaar gebied van dit project (Asserpark) is nog niet gereed. Door gewijzigd beleid bij het Waterschap heeft de gemeente uitvoerig overleg gevoerd over de vergunning voor de te graven waterpartij in het Asserpark. Dit heeft voor een aanzienlijke vertraging in de uitvoering gezorgd en hogere (plan)kosten. Om deze reden is het woonrijp maken van het Asserpark gefaseerd uitgevoerd en kon het kostenvoordeel van 1 grote aanbesteding daardoor niet worden behaald.

Fase 1 is eind 2025 uitgevoerd. De tweede fase (graven van de waterpartij en het beplanten van het gehele Asserpark) volgt in 2026. Een deel van de toename in kosten kan gedekt worden uit de verkoop van een woning. Dit zal naar verwachting in 2026 plaatsvinden. Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2026

Pagina 13

In het deelplan Zand is de aangepaste speeltuin in zomer 2025 afgerond.

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2026

Pagina 14

In het deelplan de Driehoek wordt in 2026 hier het Asserpark aangelegd.

3.2.2 Risicobeheersing Het woonrijpmaken in het Zand is afgerond. Verder is in 2025 de aansluiting van de fietsbrug met de Donkerslootweg, die het Zand verbindt, afgerond en zijn de beplantingen aangebracht. In 2026 vindt alleen de ontmanteling van de oude speelvoorziening en verwijdering van een dam plaats. In de Driehoek wordt verder woonrijp gemaakt. De kosten zijn door vertraging in vergunningverlening en nadere planuitwerking van het ontwerp verder toegenomen. Er wordt aan de kostenkant alleen nog risico gelopen over het woonrijp maken en over de plankosten. Een nadere specificatie van de risicoanalyse is in bijlage 3 uitgewerkt. De opbrengsten uit de grondverkoop in de “Driehoek Het Zand” zijn reeds grotendeels in 2023 gerealiseerd. Er resteert alleen nog een risico van de verkoop van een woning aan de Middenmolendijk.

3.2.3 Prognose grondexploitatie De grondexploitatie voor Het Zand is gewijzigd op grond van de hiervoor beschreven ontwikkelingen. Eind 2024 werd er nog een verlies van € 972.000 verwacht. Per 1 januari 2026 bedraagt de benodigde voorziening € 1.022.000. Voor een nadere onderbouwing van deze toename van de voorziening van € 50.000 wordt verwezen naar bijlage 1 van dit MPG.

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2026

Pagina 15

3.3 Cornelisland 3.3.1 Ontwikkelingen in project Op dit moment zijn bijna alle grondverkopen gerealiseerd. In 2026 zal de overdracht van het voormalige vrachtwagenparkeerplaats plaatsvinden. Behoudens het voormalige vrachtwagenparkeerterrein is Cornelisland bouw- en woonrijp gemaakt. Er resulteert een voordelig resultaat.

3.3.2 Risicobeheersing Het belangrijkste risico in de grondexploitatie Cornelisland was de verkoop van bouwgrond. In 2026 vindt de laatste verkoop van het voormalige vrachtwagenparkeerplaats plaats aan de NV BAR Afvalbeheer. Hiervoor is in de raad van oktober krediet gereserveerd waardoor het risico hiermee komt te vervallen. De kostenraming is geactualiseerd en geeft een realistisch beeld. De lopende risico’s worden volledig gedekt uit het voordelig resultaat van deze grondexploitatie.

3.3.3 Prognose grondexploitatie In totaal wordt een winst verwacht van €19.706.000. Hiervan is in de jaren 2017 tot met 2024 een bedrag van € 17.578.000 tussentijds al gerealiseerd. De winstneming van eind 2025 van € 1.177.000 is verwerkt in de grondexploitatie voor 2026. De totale tussentijdse winstneming komt hiermee uit op € 18.755.000. Eind 2026 wordt bij afsluiting van de grondexploitatie nog een winstneming verwacht van € 937.000. In 2025 is geen subsidie verleend voor duurzame maatregelen. Er worden nog 3 aanvragen voor subsidie verwacht van bedrijven voor de stimulering van gebruik van duurzame maatregelen. De overige helft aan subsidiekosten is komen vrij te vallen en maakt daarmee onderdeel uit van de hierboven genoemde afsluitende winstneming. Het perceel dat voorheen dienst deed als tijdelijk vrachtwagenparkeerterrein zal worden gebruikt als nieuwe locatie voor de NV BAR Afvalbeheer. De grond blijft in eigendom bij de gemeente Ridderkerk en wordt verhuurd aan de NV BAR Afvalbeheer.

3.4 Prunuslaan 3.4.1 Ontwikkelingen in project Het appartementencomplex wordt conform planning opgeleverd in mei 2026. Het woonrijp maken van het openbaar gebied vindt plaats in april 2026 en heeft een doorlooptijd tot en met mei 2026. Aansluitend start in mei 2026 de nazorgfase. De financiële afronding van het project vindt plaats na afronding van de nazorg en het verwerken van eventuele restant verplichtingen.

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2026

Pagina 16

Realisatie appartementencomplex met zorg en sociale woningbouw

3.4.2 Risicobeheersing Het woonrijpmaken zal in Q1 2026 worden aanbesteed waardoor hiervoor nog een aanbestedingsrisico aanwezig is. Verder bestaat er het risico dat door vertraging extra plankosten worden gemaakt. In de risicosystematiek is hiervoor een risicobedrag van € 21.000 opgenomen. Een nadere specificatie van de risicoanalyse is in bijlage 3 uitgewerkt. Het risico kan volledig worden opgevangen uit het voordelig resultaat van de grondexploitatie.

3.4.3 Prognose grondexploitatie In totaal wordt een winstneming verwacht van € 408.000,-. Tot en met 2024 was er sprake van een tussentijdse winstneming van € 157.000,- In 2025 is er sprake van een aanvullende tussentijdse winstneming van € 70.000,-. De totale tussentijdse winstneming komt hiermee uit op € 227.000,-. Bij de afsluiting eind 2026 wordt nog een winst van € 180.000 verwacht.

3.5 Scenarioberekeningen grondexploitaties Om een beeld te krijgen van de gevolgen van de gehanteerde parameters in de grondexploitaties (rente, kostenstijgingen en opbrengstenstijgingen) zijn voor alle grondexploitaties meerdere varianten doorgerekend. Dit heeft geleid tot het volgende overzicht.

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2026

Pagina 17

RENTE (% per jaar) KOSTENSTIJGING CIVIEL (% per jaar) KOSTENSTIJGING PLANKST. (% per jaar) OPBRENGSTSTIJGING (% per jaar) PROJECT Het Zand Cornelisland Prunuslaan TOTAAL

RENTE (% per jaar) KOSTENSTIJGING CIVIEL (% per jaar) KOSTENSTIJGING PLANKST. (% per jaar) OPBRENGSTSTIJGING (% per jaar) PROJECT Het Zand Cornelisland Prunuslaan TOTAAL

RENTE (% per jaar) KOSTENSTIJGING CIVIEL (% per jaar) KOSTENSTIJGING PLANKST. (% per jaar) OPBRENGSTSTIJGING (% per jaar) PROJECT Het Zand Cornelisland Prunuslaan TOTAAL

Hoge rente \ hoge kostenstijging Opbrengstdaling 3 2,5 2 1,5 5,5 5 4,5 4 6,5 6 5,5 5 0 0 0 0

huidige parameters 1,1 3,5 4,5 0

-1.038.233 -1.034.204 -1.030.170 -1.026.130 -1.022.420 935.891 936.451 937.012 937.572 938.052 186.415 184.841 183.269 181.698 180.532 84.073 87.088 90.111 93.140 96.164 4 3 2 1 Lage rente \ lage kostenstijging Opbrengststijging 0,5 0 -0,5 -1 3 2,5 2 1,5 4 3,5 3 2,5 0 0 0 0

huidige parameters 1,1 3,5 4,5 0

-1.018.034 -1.013.977 -1.009.915 -1.005.846 -1.022.420 938.695 939.257 938.414 940.382 938.052 178.558 176.990 175.423 173.857 180.532 99.219 102.270 103.922 108.393 96.164 8 7 6 5

1,75 4,25 5,25 0

Combinatievarianten 1,25 0,75 3,75 3,25 4,75 4,25 0 0

0,25 2,75 3,75 0

huidige parameters 1,1 3,5 4,5 0

-1.028.151 -1.024.109 -1.020.060 -1.016.006 -1.022.420 937.292 937.853 938.414 938.976 938.052 182.483 180.912 179.342 177.774 180.532 91.624 94.656 97.696 100.744 96.164 12 11 10 9

Bovenstaande doorrekeningen zijn theoretisch van aard. Bovendien zijn de uitkomsten voor langlopende complexen ingrijpender dan voor kortlopende. Aangezien de nog lopende grondexploitaties binnen afzienbare tijd zullen worden afgesloten, zijn de gevolgen van wijzigingen van de parameters momenteel beperkt. Verder zijn alle grondopbrengsten in de grexen Het Zand en de Prunuslaan in voorgaande jaren allemaal gerealiseerd. Er worden in 2026 alleen nog in de grex Cornelisland een bedrijfsperceel en in de grex Het Zand een woonhuis geleverd, waarvan de kavelopbrengsten al grotendeels vastliggen. Er is om die reden voor 2026 niet meer uitgegaan van een opbrengstenstijging cq opbrengstendaling Tenslotte wordt nog opgemerkt dat de projectrisico’s die zijn verbonden aan een langere looptijd van projecten, als gevolg van een slechte markt (afzetrisico en bouwrisico), zijn meegenomen in de risico’s die in hoofdstuk 4 worden behandeld en buiten deze Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2026

Pagina 18

scenarioberekeningen zijn gehouden. Dit risico is opgenomen in de benodigde financiële weerstandscapaciteit van de gemeente.

4. Risico’s 4.1 Inleiding Geraamde saldi van grondexploitaties zijn altijd gebaseerd op aannames en schattingen over een langere periode vol onzekerheden. Daarom is het van belang de geprognosticeerde saldi altijd binnen een bepaalde bandbreedte te zien, afhankelijk van externe factoren. Naar gelang de planvorming en realisatie voortschrijdt, neemt over het algemeen deze bandbreedte en de omvang van de risico’s af. Dit hoofdstuk levert de onderbouwing van de marktscenario’s die zullen worden gehanteerd voor de berekening van het benodigd weerstandsvermogen. Tevens wordt aangegeven hoe de projectrisico’s worden geanalyseerd en worden meegenomen binnen de berekening van het benodigd weerstandsvermogen.

4.2 Methode van de risicoanalyse Om te komen tot een zo objectief mogelijke analyse van de risico’s in de grondexploitaties, is het van belang om de aanwezige risico’s zo neutraal en objectief mogelijk te beschrijven. De volgende stap is dan het analyseren van de risico’s en het wegen van de risico’s. Dit blijft voor een aanzienlijk deel een subjectief proces. Het model van de risicoanalyse ziet er als volgt uit.

OMSCHRIJVING RISICO (WELK RISICO WORDT ER GELOPEN)

NEUTRALE BESCHRIJVING

DE OORZAAK VAN HET RISICO

BEÏNVLOEDBAAR JA \ NEE

BASIS RISICOBEDRAG

RISICOPERCENTAGE VAN DE BASIS (IN %)

BEHEERSMAATREGEL

RISICOKANS (IN %)

BESCHRIJVING VAN WAT ER MET DE RISICO'S SAMENHANGT

CUMULATIEF PERCENTAGE

FINANCIËLE UITWERKING VAN DE RISICO'S

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2026

Pagina 19

De uitwerking van de financiële risico’s wordt vertaald in parameters en vindt als volgt plaats.

Het basis risicobedrag is het bedrag waarover het risico wordt gelopen. Dat zijn meestal de nog te maken kosten volgens de grondexploitatie.

Het risicopercentage van de basis is het percentage van het basisbedrag waarover het risico wordt gelopen.

De risicokans geeft aan hoe hoog de kans wordt ingeschat dat een risico zich inderdaad gaat voordoen.

Het cumulatieve percentage is het totaal van risicopercentage x risicokans.

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2026

Pagina 20

4.3 Inhoud van de risicoanalyse De risico’s bestaan – in grote lijnen – uit inschattingen op de volgende gebieden: •

•

•

uitgaven: o hogere verwervingskosten als gevolg van marktontwikkelingen, instappen van nieuwe eigenaren en onderhandelingen; o toepassing van de noodzaak van onteigening als minnelijke verwerving geen kans van slagen heeft en tijdige uitvoering van de plannen onteigening noodzakelijk maakt; o hogere kosten van bouwrijp en woonrijp maken als gevolg van tegenvallers bij de verdere uitwerking c.q. lagere kosten van bouwrijp en woonrijp maken als gevolg van meevallers bij de verdere uitwerking; o planvoorbereidingskosten die niet tot planontwikkeling leiden; inkomsten: o daling c.q. stijging van inkomsten uit de verkoop bouwrijpe grond ten behoeve van woningen of bedrijfsterrein als gevolg van marktwerking; o daling c.q. stijging van inkomsten uit exploitatiebijdragen als gevolg van marktwerking; looptijd: o extra rentekosten / plankosten als gevolg van vertraging, bijvoorbeeld als gevolg van procedures of stagnerende onderhandelingen over de realisatie van bouwplannen; o verlenging looptijd als gevolg van marktontwikkeling (kredietcrisis, stagnerende woningmarkt); o vertraging in planuitvoering als gevolg van het naar voren halen van andere (private) planontwikkelingen (andere prioritering projecten).

Het kan voorkomen dat een specifiek plan specifieke risico’s met zich mee brengt. Dit komt dan naar voren in de risicoberekening van dat plan. Er is nog een aantal risico’s dat voort kan vloeien uit gebiedsontwikkeling. Deze staan echter los van de grondexploitatie. Als voorbeeld kan worden gedacht aan de toekomstige onderhouds- en beheerskosten van het openbaar gebied. De kwaliteit van de inrichting van het openbaar gebied in een gebiedsontwikkeling heeft een grote invloed op de toekomstige onderhouds- en beheerskosten. De eerste inrichting van het openbaar gebied wordt betaald uit de grondexploitatie. Na voltooiing van het project worden de kosten van onderhoud en beheer van het openbaar gebied betaald uit de gemeentebegroting. Het is daarom zaak om de inrichting van de openbare ruimte zodanig vorm te geven, dat de kosten in de grondexploitatie acceptabel blijven en tegelijkertijd het toekomstig onderhoud en beheer op een kwalitatief goed peil kan worden uitgevoerd. In bijlage 1 worden de risico’s in de grondexploitaties beschreven en voorzien van een toelichting van de betekenis van het betreffende risico in de risicoanalyse. In bijlage 2 is een specificatie opgenomen van de berekening van de parameters per risico. Het voorgaande leidt tot een vertaling van de risico’s per plan in concrete bedragen. Deze zijn opgenomen in bijlage 3.

Incidenteel kan het voorkomen dat in een plan wordt afgeweken van de normering van de risico’s. Met name geldt dit voor plannen met een niet-woningbouw bestemming. De afwijkingen worden per plan vermeld.

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2026

Pagina 21

4.4 De risicoanalyse De risicoanalyse bestaat uit de volgende onderdelen: • een overzicht per plan; • een totaaloverzicht van alle grondexploitaties naar hoofdgroepen van de risico’s; • een totaaloverzicht van alle grondexploitaties naar kosten- en opbrengstensoorten. 4.4.1 Overzicht per plan De overzichten per plan geven de specifieke risico’s die voor het betreffende plan zijn geïnventariseerd met de daarbij behorende beheersmaatregelen. In het standaardmodel per plan worden de – in dat plan voorkomende – risico’s gekwantificeerd en wordt een totaalindicatie van het risiconiveau gegeven. In bijlage 3 zijn alle overzichten per plan opgenomen. Hieronder zijn twee totaaloverzichten van alle plannen opgenomen. 4.4.2 Totaaloverzicht van alle grondexploitaties naar hoofdgroepen van de risico’s Het totaaloverzicht van alle grondexploitaties naar hoofdgroepen geeft het volgende beeld: VAST TE STELLEN RISICO'S GRONDEXPLOITATIES IN HOOFDGROEPEN PROJECT

UITGAVEN

Het Zand Cornelisland Prunuslaan TOTAAL

€ € € €

INKOMSTEN

20.000 € 23.000 5.000 48.000 €

LOOPTIJD

8.000 € € € 8.000 €

63.000 4.000 16.000 83.000

TOTAAL

€ € € €

91.000 27.000 21.000 139.000

4.4.3 Totaaloverzicht van alle grondexploitaties naar kosten- en opbrengstensoorten Om meer inzicht te geven in de risico’s is een totaaloverzicht toegevoegd waarin alle risico’s naar kosten- en opbrengstensoorten zijn aangegeven. VAST TE STELLEN RISICO'S GRONDEXPLOITATIES IN KOSTEN- EN OPBRENGSTENSOORTEN project

Het Zand Cornelisland Prunuslaan TOTAAL

verwerving

€ €

-

€

-

bouw-\woonrijp maken € € € €

20.000 € 1.000 € 5.000 26.000 €

overige uitgaven € 22.000 22.000 €

gronduitgifte

rente en plankosten

8.000 € € € 8.000 €

63.000 4.000 16.000 83.000

totaal

€ € € €

91.000 27.000 21.000 139.000

Van het totaalbedrag van de risico’s van € 139.000 zijn de risico’s van Cornelisland € 27.000 en de Prunuslaan € 21.000 op te vangen binnen de grondexploitaties. Het risico van Het Zand van € 91.000 is niet op te vangen binnen de grondexploitatie, aangezien deze grondexploitatie verliesgevend is.

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2026

Pagina 22

Dit bedrag van € 91.000 is het werkelijke risico en is volledig onderdeel van de door de gemeente benodigde financiële weerstandscapaciteit. In hoofdstuk 5 wordt uitgewerkt wat dit betekent voor de financiële positie van de gemeente. De huidige en toekomstige verplichtingen in het kader van de Vennootschapsbelasting zijn afgedekt via de Reserve vennootschapsbelasting. Deze vormen daarom geen risico meer in de grondexploitaties.

5 Algemene reserve \ weerstandsvermogen Op basis van het in hoofdstuk 4 bepaalde risicobedrag van alle grondexploitaties, dient het risicobedrag voor de grondexploitaties te worden verlaagd met € 12.000, van €103.000 naar een bedrag van € 91.000. Dit bedrag wordt meegenomen bij het eerstvolgende moment waarop de totaal benodigde weerstandscapaciteit van de gemeente wordt bepaald, namelijk de Programmabegroting 2026.

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2026

Pagina 23

Bijlage 1 Toelichting betekenis risico’s in de risicoanalyse Inhoud risicoanalyse Voor de risicoanalyse zijn de wegingsfactoren zoveel mogelijk geobjectiveerd. Per risico wordt de wegingsfactor opgenomen. Voor zover deze risico’s voorkomen worden ze per plan opgenomen. RISICO UITGAVEN Hogere verwervingskosten als gevolg van marktontwikkelingen, instappen van nieuwe eigenaren en onderhandelingen

Toepassing van de noodzaak van onteigening als minnelijke verwerving geen kans van slagen heeft en tijdige uitvoering van de plannen onteigening noodzakelijk maakt

Hogere kosten van bouwrijp- en woonrijpmaken als gevolg van tegenvallers bij de verdere uitwerking c.q. lagere kosten van bouwrijp- en woonrijpmaken als gevolg van meevallers bij de verdere uitwerking

Tijdelijk beheer van onroerend goed

Parameters

Parameters

WEGINGSFACTOR Het risico komt niet zo veel voor; in feite alleen bij grotere plannen met een langere looptijd. De aanpassing van de verwervingskosten wordt zoveel mogelijk direct meegenomen in de GREX zelf. De wegingsfactor wordt vastgesteld aan de hand van de ontwikkeling van de vastgoedprijzen van bestaande woningen. De basis voor het mee te nemen risico zijn de nog te maken kosten voor verwervingen. In de huidige marktomstandigheden wordt het risico gesteld op maximaal 10% van de nog te maken kosten van grondverwerving. De kans dat het risico zich voordoet wordt in de huidige marktomstandigheden op 25% gesteld. Ook hier geldt, dat het risico in feite alleen bij grotere plannen met een langere looptijd optreedt. De toepassing van de onteigening met als gevolg aanpassing van de verwervingskosten wordt zoveel mogelijk direct meegenomen in de GREX zelf. De wegingsfactor wordt vastgesteld aan de hand van de ontwikkeling van de vastgoedprijzen van bestaande woningen en inflatieontwikkeling gezinsconsumptie. Basis voor het mee te nemen risico zijn de nog te maken kosten van grondverwerving. In de huidige marktomstandigheden wordt het risico gesteld op maximaal 5% van de nog te maken kosten van grondverwerving. De kans dat het risico zich voordoet wordt in de huidige marktomstandigheden op 10% gesteld.

Dit is een lager percentage dan bij verwerving omdat minnelijke verwerving het uitgangspunt is en onteigening dus minder vaak voor zal komen. Hogere kosten van bouwrijpmaken kennen twee oorzaken: tegenvallers in de verdere uitvoering en stijging van de kosten van energie en andere grondstoffen. Zodra de economie herstelt, moet er rekening mee worden gehouden dat de grondstofprijzen stijgen. Op dit moment worden twee percentages aangehouden: 10% in uitbreidingsgebieden en 15% in inbreidingsgebieden. Het risico in inbreidingsgebieden wordt vanwege de gecompliceerde ondergrond hoger geacht dan in uitbreidingsgebieden. Het risicopercentage wordt toegepast op de nog te maken kosten. De kans dat het risico zich voordoet wordt in de huidige marktomstandigheden op 25% gesteld. Met name in herontwikkelingsgebieden kan tijdelijk beheer van gekocht onroerend goed aan de orde zijn. Naarmate het bezit groter wordt, zal deze kostenpost ook toenemen. In een grondexploitatie worden deze kosten meegenomen. Indien reeds aankopen lopen zonder dat er een grondexploitatie is opgesteld, wordt er voor tijdelijk beheer een post van € 7.500 per pand opgenomen onder de post Algemene risico's. De kans dat het risico zich voordoet wordt in de huidige marktomstandigheden op 75% gesteld. Jaarlijks worden de parameters voor de grondexploitaties herzien. Er blijft altijd enig risico dat inflatie c.q.

kostenontwikkeling afwijkt van de herziene parameters. Dit risico wordt op 25% van de kostenstijging gesteld. De kans dat het risico zich voordoet wordt in de huidige marktomstandigheden op 10% gesteld. Jaarlijks worden de parameters voor de grondexploitaties herzien. Gezien de huidige markt is het mogelijk dat de geraamde opbrengstenstijging (0%) niet gehaald kan worden en er dus sprake is van een opbrengstendaling. Dit risico is voor woningbouw uitgewerkt in de hieronder opgenomen tabel "Risico inkomsten". Voor bedrijfsterreinen is het risico op 2,5% gesteld.

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2026

Pagina 24

Sloop \ ruimen van onroerend goed

Bijdragen

Nadeelcompensatie (Ow)

RISICO INKOMSTEN Daling van inkomsten bij de verkoop van woningen als gevolg van marktwerking

Daling van inkomsten uit de reeds gesloten overeenkomsten

Stijging inkomsten uit verkoop (als gevolg van mogelijke herontwikkeling en van marktwerking)

Met name in herontwikkelingsgebieden kan sloop een tegenvallende kostenpost zijn. Het gaat dan om sloop van gekocht onroerend goed maar ook om tegenvallende sloopkosten vanwege onbekendheid van de staat van de ondergrond. De risicokans wordt op 50% gesteld. Indien reeds aankopen worden gedaan zonder dat er een grondexploitatie is opgesteld, wordt er voor het slooprisico een post van € 10.000 per pand opgenomen onder de post Algemene risico's. De kans dat het risico zich voordoet wordt in de huidige marktomstandigheden op 25% gesteld. De inhoud hiervan varieert. Vaak heeft het betrekking op civiele werken. Daarom wordt voor bijdragen het percentage van de hogere kosten van bouwrijpmaken aangehouden. Nadeelcompensatie kan het gevolg zijn van de planontwikkeling. Gebruikelijk is dat de schadekans wordt gelegd bij een private ontwikkelaar. Bij actieve gemeentelijke grondexploitaties loopt de gemeente zelf dit risico. Op basis van een taxatierapport voor de schade kan het risico beperkt worden. Voor het risico over de pm-kosten wordt 10% van de totale schadekans aangehouden. De kans dat het risico zich voordoet in de huidige marktomstandigheden wordt op 25% gesteld.

WEGINGSFACTOR De invloeden op de prijsontwikkeling van de grondkosten voor nieuwbouwprojecten zijn niet dezelfde als de invloeden op de prijsontwikkeling voor bestaande woningen. Desondanks zijn er wel parallelen te trekken. Als er - zoals nu - sprake is van prijsdaling van de bestaande koopwoningmarkt, heeft dat invloed op de koopmarkt voor (gronden van) nieuwbouwwoningen. Bij stagnerende vraag naar nieuwbouwwoningen dalen de prijzen van de woningen en ook van de onderliggende grond. Een andere invloedsfactor op de residuele grondkosten is de ontwikkeling van de bouwkosten. Het risico wordt berekend over de nog te ontvangen inkomsten uit grondverkoop, dat wil zeggen de grondverkopen waarvoor nog geen contracten zijn gesloten. De risicokans wordt als volgt ingeschat, uitgaande van de huidige marktomstandigheden: * sociale huurwoningen: 0% * sociale koopwoningen (von-prijs < € 181.000) 5% * middeldure koopwoningen (von-prijs 181.000 - 200.000) 10% * middeldure koopwoningen (von-prijs 200.000 - 252.850) 15% * dure koopwoningen (von-prijs 252.850 - 300.000) 20% * dure koopwoningen (von-prijs > 300.000) 25% De kans dat het risico zich voordoet wordt in de huidige marktomstandigheden op 10% gesteld. Dit percentage is aangehouden omdat de grondprijzen jaarlijks worden getoetst en verwerkt in de grondexploitaties.

De marktomstandigheden zijn momenteel zodanig dat ook plannen waarvoor reeds overeenkomsten zijn gesloten, het risico lopen op vertraging en\of planwijziging. Ook bestaat de kans dat plannen helemaal niet doorgaan. Het risico wordt geschat op 25% tot 75% van de reeds gesloten overeenkomsten. De kans dat het risico zich voordoet wordt - gezien de inhoud van de contracten - in de huidige marktomstandigheden op 10% tot 50% gesteld. Per plan wordt naar de specifieke situatie gekeken. Voor alle duidelijkheid wordt opgemerkt dat het hier gaat om risico's binnen grondexploitaties. De risico's op reeds gesloten overeenkomsten op basis van de Ow. komen ten laste van de Algemene Dienst. Voor lopende plannen is dit risico op dit moment een niet bestaand (plausibel) risico: binnen lopende plannen komt dit niet voor. Het is wel een positief risico bij eventuele herontwikkelingen. Het moet dan gaan om herontwikkelingen van in bezit zijnde gronden waarvoor reeds raadsuitspraken zijn gedaan, maar die nog niet geleid hebben tot het vaststellen van een grondexploitatie. Het risico wordt om dit moment geschat op 0% van mogelijke herontwikkeling. De kans dat het risico zich voordoet wordt in de huidige marktomstandigheden op 0% gesteld.

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2026

Pagina 25

RISICO LOOPTIJD Extra rentekosten/plankosten als gevolg van vertraging in procedure, onderhandelingen over realisatie en marktontwikkelingen

Vertraging in planuitvoering als gevolg van het naar voren trekken van andere (private) planontwikkelingen

WEGINGSFACTOR De risico's vertraging als gevolg van procedures / onderhandelingen en als gevolg van marktwerking zijn samengevoegd om te voorkomen dat er een onnodige optelsom van risico's ontstaat. Naarmate een plan groter is en langer duurt, worden de genoemde risico's groter. Voor vertragingen als gevolg van proecedures / onderhandelingen / marktwerking wordt aangehouden 2/5 van de resterende looptijd van het plan met een maximum van 3 jaar. Een plan met een looptijd van nog 5 jaar krijgt dus 2 jaar risico voor extra looptijd (2/5 x 5 jaar). De kans dat het risico zich voordoet wordt in de huidige marktomstandigheden op 25% gesteld. Gezien de werking van de Ow kunnen private ontwikkelaars vragen om hun gebied via omgevingsplanwijziging in ontwikkeling te laten komen. Echter de markt kan slechts een bepaald aantal woningen opnemen. Dat betekent, dat er concurrentie kan gaan ontstaan tussen de verschillende plannen. Er zal dus een keuze moeten worden gemaakt in het voorrang geven aan ontwikkelingen boven andere ontwikkelingen. Voor deze keuze is een beleidsuitspraak van de gemeenteraad nodig om sterk te staan in eventuele procedures. Dit beleid moet nog ontwikkeld worden. Zolang dat beleid er niet is, wordt - op basis van voorzichtig financieel beleid - standaard 0,5 jaar planvertraging in de risicoanalyse opgenomen.

De kans dat het risico zich voordoet wordt in de huidige marktomstandigheden op 10% gesteld.

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2026

Pagina 26

Bijlage 2 Uitgangspunten berekeningen risico's Risicoinschatting volgens nota basis risicobedrag risicoanalyse Verwervingskosten Onteigening Hogere kosten van bouw- en woonrijpmaken Hogere kosten van bouw- en woonrijpmaken Tijdelijk beheer van onroerend goed Parameters Parameters Sloop en ruimen onroerend goed Planschade

de nog te maken kosten van grondverwerving de nog te maken kosten van grondverwerving de nog te maken kosten van bouw- en woonrijpmaken uitbreidingsgebieden de nog te maken kosten van bouw- en woonrijpmaken inbreidingsgebieden tijdelijk beheer € 7.500 per pand

ricicopercentage risicokans cumulatief van de basis percentage 10,00% 5,00% 10,00%

25,00% 10,00% 25,00%

2,50% 0,50% 2,50%

15,00%

25,00%

3,75%

100,00%

75,00%

75,00%

de berekende kostenstijging de berekende opbrengstenstijging kosten € 10.000 per pand

25,00% 50,00% 50,00%

10,00% 25,00% 25,00%

2,50% 12,50% 12,50%

het totaal van het schaderapport voor de nog te maken pm-kosten

10,00%

25,00%

2,50%

Lagere opbrengst verkoop woningen c.q. kavels Lagere opbrengst verkoop woningen c.q. kavels Lagere opbrengst verkoop woningen c.q. kavels Lagere opbrengst verkoop woningen c.q. kavels Lagere opbrengst verkoop woningen c.q. kavels Lagere opbrengst verkoop woningen c.q. kavels

nog te ontvangen opbrengsten gronduitgifte * sociale huurwoningen nog te ontvangen opbrengsten gronduitgifte * sociale koopwoningen (von < € 181.000) nog te ontvangen opbrengsten gronduitgifte * middeldure koop (von € 181.000 - € 200.001) nog te ontvangen opbrengsten gronduitgifte * middeldure koop (von € 200.001 - € 252.850) nog te ontvangen opbrengsten gronduitgifte * dure koop (von € 252.850 < € 300.000) nog te ontvangen opbrengsten gronduitgifte * dure koop (von > € 300.000)

0,00%

10,00%

0,00%

5,00%

10,00%

0,50%

10,00%

10,00%

1,00%

15,00%

10,00%

1,50%

20,00%

10,00%

2,00%

25,00%

10,00%

2,50%

Daling van de inkomsten uit grondopbrengsten op basis van reeds gesloten overeenkomsten Daling van de inkomsten uit grondopbrengsten op basis van reeds gesloten overeenkomsten

de nog te ontvangen opbrengsten gronduitgifte overeenkomsten: minimaal risico:

25,00%

10,00%

2,50%

de nog te ontvangen opbrengsten gronduitgifte voereenkomsten: maximaal risico:

75,00%

50,00%

37,50%

Extra rentekosten / plankosten als gevolg van vertraging in procedure, onderhandelingen over realisatie en marktontwikkeling

Voor vertragingen is de basis 2/5 van de resterende looptijd van het plan met een maximum van 3 jaar. Dus maximaal 3 jaar extra plankosten en 3 jaar extra rente

100,00%

25,00%

25,00%

100,00%

10,00%

10,00%

Vertraging in planuitvoering Voor vertraging wordt 0,5 jaar planvertraging als gevolg van het naar voren meegenomen trekken van andere (private) planontwikkelingen

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2026

Pagina 27

Bijlage 3 Grondexploitaties en specificatie risicoanalyse per plan

VAST TE STELLEN GRONDEXPLOITATIE EN RISICOANALYSE

HET ZAND Stand van zaken van het plan De bouw van alle fasen zijn gerealiseerd. Hierover wordt geen risico meer gelopen. Er wordt alleen nog risico gelopen over het woonrijp maken, over de plankosten en verkoop van bestaande woning. Net als voor Het Zand worden voor de Driehoek alleen nog risico’s verwacht voor het woonrijp maken en de plankosten. Het woonrijpmaken in het Zand is afgerond en er moeten alleen nog kosten van de ontmanteling van een speelplaats worden gemaakt. Een deel van restantramingen voor een bedrag van € 70.000 komt hiermee te vervallen. Verder is in 2025 de aansluiting van de fietsbrug met de Donkerslootweg, die het Zand verbindt, afgerond en zijn de beplantingen aangebracht. Daarnaast is de speelvoorziening in 2025 aangepast. In de Driehoek wordt verder woonrijp gemaakt. Bij de vaststelling van het MPG 2025 werd nog uitgegaan van een kostenraming van € 580.000 voor het woonrijpmaken. In 2025 zijn hiervan € 147.000 uitgegeven. In deze geactualiseerde grondexploitatie bedraagt de resterende raming € 747.000. Het nadelig ongerealiseerde calculatieverschil komt daarmee uit op € 315.000. Tenslotte zorgt de verkoop van een bestaande woning in 2026 voor een voordelig ongerealiseerde calculatieverschil circa € 300.000. De voorziening is door bovengenoemde ontwikkeling per saldo met € 50.000 gestegen van € 973.000 naar € 1022.000.

BEREKENING RISICOANALYSE Rekengegevens Boekwaarde per 31-12-2024 Boekwaarde per 31-12-2025 Looptijd plan tot eind De looptijd in jaren is Vertragingsjaren (2/5 van de jaren, max 2 jr) Extra plankosten per jaar

€ €

€

-254.057 335.278 2026 1 0,4 157.015

Berekening risicobedrag

nog te maken kosten c.q. te ontvangen opbrengsten GREX 2026

Grondverwerving Kosten van bouw- en woonrijp maken Bijdragen te betalen Opbrengsten woningen c.q. kavels Opbrengsten gesloten overeenkomsten Plankosten \ VTU Rente Kostenstijging

€ €

Saldo eindwaarde GREX Totaal risicobedrag

Beïnvloedbaar risicobedrag Niet beïnvloedbaar risicobedrag

nog te maken kosten c.q. te ontvangen opbrengsten GREX 2025 1.010.910 -

€ € €

- € 808.912 € € -300.000 € 157.015 € 3.688 € 17.528 €

€

1.022.421 €

972.258

€

-3.500 192.073 -3.811 30.643

risicopercentage volgens parameters risicoanalyse

risicobedrag

beïnvloedbaar ja/nee

2,50% € 2,50% € 2,50% € 2,50% € 0,00% € 0,40 € 1,60% € 2,50% €

20.000 8.000 63.000 -

€

91.000

€ €

in % van het risicobedrag 20.000 22,0% 71.000 78,0%

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2026

ja ja ja nee nee nee nee ja

Pagina 28

VAST TE STELLEN GRONDEXPLOITATIE EN RISICOANALYSE

CORNELISLAND Stand van zaken van het plan In 2025 heeft de notariële overdracht van een levering van de één na laatste perceel plaatsgevonden. Resteert alleen nog de verkoop van het voormalige vrachtwagenparkeerterrein, dat ontmanteld is. De gemeenteraad van Ridderkerk heeft op 16 oktober besloten een investeringskrediet beschikbaar te stellen ten behoeve van de nieuwbouw van het afvalbrengstation en de benodigde vierkante meters bedrijfsterrein. Uit het voorlopige ontwerp blijkt dat er minder vierkante meters grond zullen worden gebruikt dan oorspronkelijk was aangenomen. Als gevolg hiervan is de prognose voor de grondverkoop met € 150K verlaagd naar € 1.950.000. De verkoop van dit laatste perceel verschuift door bovengenoemde ontwikkelingen door naar 2026. Er is bij de Jaarrekening 2025 wederom tussentijds winst genomen, namelijk voor een bedrag van € 1.177.000. Er is nu in totaal voor € 18.757.000 aan tussentijdse winst genomen in deze grondexploitatie. Eind 2026 wordt bij afsluiting van de grondexploitatie nog een winstneming verwacht van € 938.000. In totaal wordt derhalve een positief eindresultaat verwacht van € 19.695.000. Dit positieve eindresultaat bedroeg vorig jaar nog € 18.956.000. Deze resultaatsverbetering wordt voornamelijk veroorzaakt door de vrijval van het subsidiebedrag, plankosten en kosten woonrijpmaken.

BEREKENING RISICOANALYSE Rekengegevens Boekwaarde per 31-12-2024 Boekwaarde per 31-12-2025 Looptijd plan tot eind De looptijd in jaren is Vertragingsjaren (2/5 van de jaren, max 3 jr) Extra plankosten per jaar