Meerjarenprognose Grondexploitaties 2025.pdf

Meerjarenprognose Grondexploitaties Gemeente Ridderkerk 2025

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2025

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2025

Pagina 2

Begrippen en afkortingen BBV

Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten

BIE

Bouwgronden in exploitatie (projecten met een vastgestelde grondexploitatie)

Boekwaarde

De waarde van het project zoals opgenomen in de administratie. De waarde is historisch tot stand gekomen via werkelijke kostenboekingen en gerealiseerde opbrengsten

Grondexploitatie

Een begroting die wordt opgesteld om grondkosten en grondopbrengsten van een ruimtelijk ontwikkelingsplan in beeld te brengen

Eindwaarde

Ander woord voor de toekomstige waarde: het verschil van kosten en opbrengsten inclusief rente en inflatie

Netto Contante Waarde

Ander woord voor de huidige waarde van een bedrag waarover je pas na een bepaalde periode de beschikking hebt

MPG

Meerjarenprognose Grondexploitaties

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2025

Pagina 3

Samenvatting en conclusies Inleiding In deze Meerjarenprognose Grondexploitaties 2025 (MPG 2025) worden de te verwachten ontwikkelingen in de gemeentelijke grondexploitaties beschreven. De MPG 2025 is gebaseerd op de financiële stand van zaken op 1 januari 2025 en daarnaast op de te verwachten ontwikkelingen in de diverse projecten. De op basis hiervan geactualiseerde gemeentelijke grondexploitaties zijn opgenomen in deze MPG. De MPG 2025 biedt daarmee een actueel inzicht in de gang van zaken in de gemeentelijke ruimtelijke ontwikkelingsprojecten, zowel feitelijk als financieel. Doelstellingen De MPG streeft de volgende drietal doelstellingen na. 1. Het vaststellen door de gemeenteraad van de geactualiseerde grondexploitaties op basis van de in de MPG opgenomen informatie; 2. De geactualiseerde grondexploitaties zijn gebaseerd op de stand van zaken per 1 januari 2025 van de gemeentelijke grondexploitaties en de in deze MPG weergegeven vooruitzichten ten aanzien van het verloop van deze projecten, zowel feitelijk als financieel. Er worden in dit kader meerdere scenario’s per project doorgerekend. Indien nodig worden maatregelen voorgesteld om negatieve ontwikkelingen om te buigen of te beperken; 3. In de MPG wordt ingegaan op de risico’s in de projecten. De risico’s worden bovendien financieel vertaald in een risicobedrag per project, resulterend in een totaalbedrag.

Over dat totaalbedrag loopt de gemeente financieel risico in de grondexploitaties. Dit risicobedrag is onderdeel van het benodigde financiële weerstandsvermogen van de gemeente. Op basis van de gesignaleerde risico’s kunnen beheersmaatregelen worden genomen om deze risico’s te beperken. Conclusies voortgang en prognose grondexploitaties De gemeente heeft per 1 januari 2025 drie actieve gemeentelijke grondexploitaties. Dit zijn: Cornelisland, Het Zand en de Prunuslaan. In de grondexploitatie Cornelisland is in 2024 tussentijds winst genomen van € 138.000. In de grondexploitatie Het Zand is de voorziening met € 299.000 verhoogd van € 673.000 naar € 972.000. Deze verslechtering wordt grotendeels veroorzaakt door planinhoudelijke wijzigingen in de infrastructuur van het deelplan De Driehoek en de forse prijsstijging van het civieltechnisch werk. In de grondexploitatie Prunuslaan is in 2024 tussentijdse winst genomen van € 157.000. Dit project bevindt zich op dit moment in de uitvoeringsfase waarbij de aanbesteding van het bouwrijpmaken eind vorig jaar reeds heeft plaatsgevonden. De bouw is inmiddels gestart. Het Zand/Driehoek Het woonrijp maken in het Zand is op dit moment zo goed als afgerond. De fietsbrug, hellingbaan en vlonder zijn gerealiseerd en er dient alleen nog een speelvoorziening te worden gerealiseerd.

De kosten voor deze werkzaamheden zijn gunstiger aanbesteed dan begin 2024 waren geraamd. Het planonderdeel Driehoek (projectnaam Binnenrijk), wordt verder woonrijp gemaakt. Het laatste appartementencomplex is in 2024 opgeleverd. De kosten voor het woonrijpmaken zijn door de nadere planuitwerking van het ontwerp en de prijsstijgingen fors toegenomen.

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2025

Pagina 4

Cornelisland In 2024 is er een voorlopige verkoopovereenkomst ondertekend en een 10% koopsom ontvangen. De definitieve notariële overdracht zal naar verwachting begin van 2025 plaatsvinden. Dan resteert alleen nog de verkoop van het voormalige vrachtwagenparkeerterrein, dat reeds ontmanteld is. Dit kavel is nu gereserveerd als beoogde locatie voor de NV BAR. Het restant woonrijp maken wordt na realisatie van de bouw, pas in 2026, afgerond. In het laatste Besluit Begroting en Verantwoording uit 2019, is voor gemeenten vastgelegd dat een grondexploitatie kan worden afgerond op het moment dat de grondexploitatie ook fiscaal is afgerond. Echter ingeval het afsluiten van een omvangrijke grondexploitatie onevenredig lang zou gaan duren vanwege een langlopende resterende activiteit, die van beperkte waarde is voor de grondexploitatie als geheel, is het mogelijk om te werken met een restplan. Wij hanteren dan ook voor het afsluiten van de grondexploitatie Cornelisland als einddatum 2025 waarbij de resterende begroting van het woonrijpmaken wordt overgeheveld naar een nieuw restplan. Er is bij de Jaarrekening 2024 wederom tussentijds winst genomen, namelijk voor een bedrag van € 138.000. Er is nu in totaal voor € 17.578.000 tussentijdse winst genomen in deze grondexploitatie. Eind 2025 wordt bij afsluiting van de grondexploitatie nog een winstneming verwacht van € 1.378.000.

In totaal wordt derhalve een positief eindresultaat verwacht van € 18.956.000. Dit positief eindresultaat bedroeg vorig jaar nog € 18.919.000. Deze resultaatsverbetering wordt voornamelijk veroorzaakt door de verlaging van prognoses bouw- en woonrijp maken, verwerving en de verhoging van de kavelverkoop. Prunuslaan Er is bij de jaarrekening 2024 een tussentijdse winst van € 157.000 genomen. De komende jaren wordt nog een winstneming van € 268.000 verwacht waarmee de totale winst op € 425.000 uitkomt. Dit positief eindresultaat bedroeg vorig jaar nog € 401.000. Verder is het bouwrijpmaken in 2024 aanbesteed en inmiddels uitgevoerd. In Q4 2024 is tevens gestart met de bouw van de 27 sociale huurappartementen en de 36 woonzorgeenheden. De opleving van het appartementencomplex staat gepland in Q1 2026. Vennootschapsbelasting In 2018 is de Bestemmingsreserve vennootschapsbelasting ingesteld. Deze reserve is bedoeld om te kunnen voldoen aan de gemeentelijke verplichtingen voor deze belasting. De betreffende middelen komen uit de winstafdrachten uit de grondexploitaties. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties wordt de hoogte van de te betalen vennootschapsbelasting jaarlijks beoordeeld.

Indien de bestemmingsreserve niet meer toereikend is om de verwachte vennootschapsbelasting hieruit te dekken, zal in het kader van de Jaarrekening 2024 worden voorgesteld om de bestemmingsreserve te verhogen met middelen uit de winstafdracht over 2024 uit de grondexploitaties tot een bedrag waarmee de huidige en toekomstige verplichtingen in het kader van deze belasting volledig worden afgedekt. Doorrekening scenario’s grondexploitaties Ten aanzien van de doorgerekende scenario’s met verschillende parameters voor rente, kostenstijgingen en opbrengstenstijgingen kan het volgende worden geconcludeerd. Zolang de parameters niet te extreem worden, kunnen schommelingen in parameters behoorlijk worden opgevangen in de huidige grondexploitaties. Het Zand is het meest gevoelig voor schommelingen in parameters vanwege de boekwaarde (rentekosten) en de kosten die hier

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2025

Pagina 5

nog gemaakt moeten worden voor bouw- en woonrijp maken in combinatie met de resterende looptijd van de grondexploitatie (kostenstijgingen). De Ridderkerkse grondexploitaties zoals die nu zijn opgesteld geven een realistisch beeld. Resultaten risicoanalyse De uitgevoerde risicoanalyse resulteert in een bedrag van € 264.000 waarvoor Ridderkerk risico loopt in de grondexploitaties. Het berekende risicobedrag voor Cornelisland van € 123.000 kan volledig worden opgevangen binnen de grondexploitatie, aangezien hier nog een aanzienlijk positief resultaat wordt verwacht. Het risicobedrag voor de Prunuslaan van € 38.000 kan volledig worden opgevangen binnen de grondexploitatie, aangezien ook hier een aanzienlijk positief resultaat wordt verwacht. Het voor Het Zand berekende risicobedrag van € 103.000 kan niet worden opgevangen binnen de grondexploitatie, aangezien er een verlies wordt verwacht in deze grondexploitatie. In 2023 is het risicobedrag vastgesteld op € 256.000. Het risicobedrag dient nu met € 153.000 naar € 103.000 te worden verlaagd. Dit bedrag wordt meegenomen bij de bepaling van de totaal benodigde weerstandscapaciteit van de gemeente in de Programmabegroting 2025. Het risico in het kader van de vennootschapsbelasting is afgedekt door middel van de ingestelde reserve Vennootschapsbelasting.

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2025

Pagina 6

Inhoudsopgave Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2024 ........................................................ 2 Begrippen en afkortingen ...................................................................................................... 3 Samenvatting en conclusies .................................................................................................. 4 Inhoudsopgave ...................................................................................................................... 7 1 Inleiding .............................................................................................................................. 8 1.1 Algemeen ........................................................................................................................ 8 1.2 Doel ................................................................................................................................. 8 1.3 Leeswijzer ....................................................................................................................... 8 1.4 Kaders ............................................................................................................................. 9 1.5 Plaats MPG in de P&C-cyclus .........................................................................................

9 2 Samenvatting resultaten ....................................................................................................10 2.1 Inleiding ..........................................................................................................................10 2.2 Totale resultaat en voorziening .......................................................................................10 2.3 Resultaten ......................................................................................................................11 3 Prognose grondexploitaties ...............................................................................................12 3.1 Inleiding ..........................................................................................................................12 3.2 Het Zand ........................................................................................................................12 3.3 Cornelisland ...................................................................................................................14 3.4 Scenarioberekeningen grondexploitaties ........................................................................15 4 Risico’s ..............................................................................................................................17 5 Algemene reserve \

weerstandsvermogen.........................................................................21 6 Woningbouwprogramma ...................................................................................................21

Bijlagen 1. Toelichting betekenis risico’s in de risicoanalyse 2. Uitgangspunten berekeningen risico’s 3. Grondexploitaties en specificatie risicoanalyse per plan

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2025

Pagina 7

1 Inleiding 1.1 Algemeen In deze Meerjarenprognose Grondexploitaties 2025 (MPG 2025) worden de te verwachten ontwikkelingen in de gemeentelijke grondexploitaties beschreven. De MPG 2025 is gebaseerd op de financiële stand van zaken op 1 januari 2025 en daarnaast op de te verwachten ontwikkelingen in de diverse projecten. De op basis hiervan geactualiseerde gemeentelijke grondexploitaties zijn opgenomen in deze MPG. De MPG 2025 biedt daarmee een actueel inzicht in de gemeentelijke ruimtelijke ontwikkelingsprojecten, zowel feitelijk als financieel.

1.2 Doel De MPG dient als sturingsinstrument voor ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente. Het belangrijkste onderdeel betreft het vaststellen door de raad van de geactualiseerde grondexploitaties die in de MPG zijn opgenomen. Tevens wordt voor de grondexploitaties een prognose gegeven over de te verwachten voortgang van het betreffende project en het te verwachten financiële verloop ervan. Daarnaast worden de risico’s in beeld gebracht van de grondexploitaties. Waar mogelijk worden maatregelen voorgesteld om de risico’s te beperken. De gesignaleerde risico’s worden vertaald naar een concreet risicobedrag, dat onderdeel is van het door de gemeente benodigde financiële weerstandsvermogen. Op basis van een actualisatie van de grondexploitaties, een beschrijving van de prognose van het verloop van de grondexploitaties en het benoemen van de risico’s, kan indien nodig tijdig worden ingegrepen om kaders bij te stellen. Er is alleen een openbare versie van de MPG 2025 opgesteld. Er is geen noodzaak om ook een vertrouwelijke versie op te stellen.

1.3 Leeswijzer De MPG 2025 kent de volgende indeling: In hoofdstuk 2 is een samenvatting opgenomen van de resultaten van de grondexploitaties over 2024, alsmede een samenvatting van de resultaten van de thans geactualiseerde grondexploitaties. Tevens is in hoofdstuk 2 een vergelijking opgenomen van de resultaten van de grondexploitaties per 1 januari 2024 en per 1 januari 2025 inzake boekwaarde en te verwachten eindresultaat, met een toelichting. In hoofdstuk 3 is een beschrijving gegeven van de ontwikkelingen die worden geconstateerd in de grondexploitaties. Er worden voorts waar nodig en mogelijk beheersmaatregelen genoemd ter beperking van de gesignaleerde risico’s. Tenslotte wordt op basis van de beschikbare informatie een prognose gegeven voor de belangrijkste grondexploitaties. Hoofdstuk 3 wordt afgesloten met scenarioberekeningen, met verschillende varianten ten aanzien van de parameters rente, kostenstijgingen en opbrengstenstijgingen, voorzien van een toelichting. In hoofdstuk 4 wordt de methode van risicoberekening beschreven en worden de gedetailleerde resultaten van de risicoberekeningen weergegeven.

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2025

Pagina 8

In hoofdstuk 5 wordt beschreven hoe het risico wordt verantwoord ten aanzien van de algemene reserve en het financiële weerstandsvermogen van de gemeente. Hoofdstuk 6 bevat het gemeentelijke woningbouwprogramma, waarop de grondexploitaties zijn gebaseerd.

1.4 Kaders Voor de gemeentelijke grondexploitaties is het ruimtelijk beleid van de gemeente, zoals op 14 september 2017 door de gemeenteraad is vastgelegd in de Omgevingsvisie Ridderkerk 2035, het omgevingsplan en de woningbouwstrategie, bepalend. Daarnaast wordt indien nodig ten behoeve van het bepalen van grondprijzen door de gemeenteraad een Nota richtlijnen grondprijzen Ridderkerk vastgesteld. Voorts kan worden vermeld dat met betrekking tot grondexploitaties rekening wordt gehouden met de richtlijnen over grondexploitaties die de commissie BBV heeft opgesteld. Het betreft daarbij richtlijnen over de te hanteren rentepercentages en het nemen van tussentijdse winst in grondexploitaties. Op basis van de genoemde regels is de rente waarmee wordt gerekend in de grondexploitaties met ingang van 1 januari 2025 verlaagd van 1,7 % naar 1,5%. De discontovoet is gehandhaafd op 2%. Een andere belangrijke ontwikkeling is, dat gemeenten met ingang van 1 januari 2016 verplicht zijn om vennootschapsbelasting te betalen over winstgevende bedrijfsmatige activiteiten, waaronder grondexploitaties. In 2018 is een Bestemmingsreserve vennootschapsbelasting ingesteld. Deze is gevoed met middelen uit tussentijdse winstnemingen uit de grondexploitaties in 2017 in het kader van de Jaarrekening 2017.

Een eventueel noodzakelijke verhoging van deze reserve zal plaatsvinden door middelen uit tussentijdse winstnemingen in 2024, in het kader van de Jaarrekening 2024, in deze reserve te storten.

1.5 Plaats MPG in de P&C-cyclus De MPG wordt jaarlijks gelijktijdig opgesteld met de jaarrekening, inclusief een actualisering van de grondexploitaties. Dit uitgangspunt komt overeen met de plaats van de MPG in de P&C-cyclus, zoals beschreven in de Nota Grondbeleid. Op deze wijze beschikt de gemeenteraad tijdig over actuele informatie, die weer gebruikt kan worden bij het opstellen van de begroting voor het volgende jaar. De in de MPG opgenomen gegevens zijn gebaseerd op de gegevens van de jaarrekening van het daaraan voorafgaande jaar en zijn daarop in feite een toelichting. De MPG kijkt, in tegenstelling tot de jaarrekening, vooruit en geeft inzicht in de meerjarige prognose van de ontwikkelingsprojecten. De MPG geeft inzicht in de meest actuele stand van zaken, de voorziene ontwikkelingen en de risico’s die zich per ontwikkelingsproject kunnen voordoen. Op basis daarvan kan bepaald worden, of en, zo ja, welke maatregelen nodig zijn om de risico’s van de ontwikkelingsprojecten te dekken.

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2025

Pagina 9

2 Samenvatting resultaten 2.1 Inleiding In de MPG worden de gemeentelijke grondexploitaties financieel verantwoord. In onderstaand hoofdstuk worden de resultaten van de verschillende projecten weergegeven. Daarbij gaat het om de boekwaarde per 31 december 2024, de Netto Contante Waarde (NCW) per 1 januari 2025 en het resultaat op eindwaarde. Bedrijventerrein Nieuw Reijerwaard is het enige samenwerkingsverband op het gebied van stedelijke ontwikkeling (gemeenschappelijke regeling) waarin Ridderkerk deelneemt. Dit samenwerkingsverband is geen gemeentelijke grondexploitatie en maakt derhalve geen onderdeel uit van deze MPG. De eindresultaten van de grondexploitaties worden bepaald op Netto Contante Waarde (NCW) en op eindwaarde. De bedragen op NCW zijn onderling vergelijkbaar. De bedragen op eindwaarde zijn niet vergelijkbaar, omdat de einddatum per project verschilt.

2.2 Totale resultaat en voorziening Onderstaande tabel toont de boekwaarde van de bouwgronden in exploitatie per 31 december 2024, alsmede het totaalresultaat op NCW per 1 januari 2025 en op eindwaarde. (Afgerond naar veelvoud)

Project

Boekwaarde per Contante waarde per 1 januari 2025 31 december 2024 Positief Negatief

Eindwaarde

Grondexploitaties

€

-1.611.000 €

1.609.000 €

-954.000 €

672.000

TOTAAL

€

-1.611.000 €

1.609.000 €

-954.000 €

672.000

De boekwaarde per 31 december 2024 van de gemeentelijke grondexploitaties bedraagt negatief € 1.611.000. Dit betekent dat er meer is ontvangen dan is uitgegeven in de nog actieve grondexploitaties. De totale eindwaarde van alle drie grondexploitaties bij elkaar opgeteld bedraagt € 672.000 positief.

Project

Getroffen per 1 januari 2024

Benodigd per 1 januari 2025

Wijziging

Grondexploitaties

€

674.000 €

973.000 €

299.000

TOTAAL

€

674.000 €

973.000 €

299.000

Per 1 januari 2024 is voor de grondexploitatie Het Zand/Driehoek een voorziening gevormd van € 674.000 groot voor het afdekken van het negatief resultaat. Per 1 januari 2025 bedraagt de benodigde voorziening € 973.000. De toename van deze voorziening, van per saldo € 299.000, wordt enerzijds veroorzaakt door het opnemen van extra planelementen in het deelgebied De Driehoek. Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2025

Pagina 10

Anderzijds veroorzaakt de vrijval van resterende kostenramingen in het deelgebied Het Zand voor een voordelig calculatieverschil.

2.3 Resultaten In de onderstaande tabel staan de resultaten van de gemeentelijke grondexploitaties op netto contante waarde en eindwaarde. Project

Boekwaarde per Contante waarde per 1 januari 2025 31 december 2024 Positief Negatief

Het Zand Cornelisland Prunuslaan

€ € €

-254.000 -803.000 € -554.000 €

TOTAAL

€

-1.611.000 €

Eindwaarde Resultaat Jaartal

€ 1.352.000 257.000

954.000 € € €

-973.000 1.378.000 267.000

1.609.000 €

954.000 €

672.000

2025 2025 2026

Op basis van de actualisatie van de gemeentelijke grondexploitaties wordt verwacht, dat uiteindelijk per saldo een positief resultaat wordt behaald op de gemeentelijke grondexploitaties. Op contante waarde bedraagt het resultaat per saldo € 655.000 positief en op eindwaarde € 672.000 positief. Daarnaast zijn in de grondexploitaties Cornelisland en Prunuslaan al respectievelijk tussentijds winsten genomen van een bedrag van € 17.578.000 en € 157.000 In de onderstaande tabel is een vergelijking opgenomen van de resultaten van de grondexploitaties tussen de MPG 2024 en de MPG 2025. Project

Boekwaarde 31-12-2023 31-12-2024

Contante waarde 1-1-2024 1-1-2025

Het Zand Cornelisland Prunuslaan

€ -1.712.000 € € -1.322.000 € €

Totaal

€ -3.034.000 € -1.611.000 € 1.153.000 €

Eindwaarde 1-1-2024 1-1-2025

-254.000 € -647.000 € -954.000 € -673.000 € -972.000 -803.000 € 1.422.000 € 1.352.000 € 1.479.000 € 1.378.000 -554.000 € 378.000 € 257.000 € 401.000 € 267.000

655.000 € 1.207.000 €

673.000

De boekwaarde eind 2024 is € 1.422.000 hoger dan eind 2023. Deze afname van de voordelige boekwaarde wordt voornamelijk veroorzaakt doordat de gerealiseerde opbrengsten van € 948.000 achterbleven bij de gerealiseerde kosten inclusief de uitname van de winstneming van € 2.370.000. De resultaatverwachting van Het Zand/Driehoek is verslechterd. Er wordt nu een nadelig resultaat verwacht van € 972.000 tegenover een in 2023 verwacht nadelig resultaat van € 673.000. De resultaatverwachting voor Cornelisland bedraagt per 1 januari 2025 € 1.378.000 en is ten opzichte van 1 januari 2024 met € 96.000 verslechterd. Hierbij dient te worden aangetekend dat in 2024 er een tussentijdse winstuitname van € 138.000 heeft plaatsgevonden.

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2025

Pagina 11

3 Prognose grondexploitaties 3.1 Inleiding Uitgangspunt voor deze MPG zijn de door de gemeenteraad op 4 juli 2024 vastgestelde grondexploitaties in de MPG 2024. Deze zijn vervolgens geactualiseerd in het kader van het opstellen van de Jaarrekening 2024. In deze MPG 2025 zijn de gegevens van de Jaarrekening 2024 opgenomen, evenals alle geactualiseerde gemeentelijke grondexploitaties. Dit is gebeurd op basis van de huidige stand van zaken van de grondexploitaties en de ontwikkelingen die daarin worden voorzien. In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de prognoses voor de afzonderlijke grondexploitaties. Dit gebeurt op basis van een beschrijving van de actuele ontwikkelingen, zoals die in het betreffende project worden waargenomen. Daarbij worden ook de risico’s aangegeven die momenteel nog in het project worden gesignaleerd. Ook wordt ingegaan op mogelijke maatregelen ter beheersing van de gesignaleerde risico’s. Tenslotte wordt een prognose gegeven ten aanzien van het te verwachten verloop van het project. De geactualiseerde grondexploitaties van alle projecten, zoals opgenomen in bijlage 3 van deze nota, zijn daarbij het uitgangspunt. In paragraaf 3.4 is een overzicht opgenomen met de resultaten van een doorrekening van de alle grondexploitaties met verschillende scenario’s ten aanzien van de parameters voor rente, kostenstijgingen en opbrengstenstijgingen.

3.2 Het Zand 3.2.1 Ontwikkelingen in project Sinds 2014 zijn er 298 woningen opgeleverd in Het Zand (eerste fase 34, tweede fase 30, derde fase 39, vierde fase 23, vijfde fase 50, zesde fase 95 en de zevende fase met 27 seniorenwoningen waarvan 8 woningen in de sociale huur). Hiermee is het volledige woningbouwprogramma binnen Het Zand gerealiseerd. Het woonrijp maken in het Zand is op dit moment zo goed als afgerond. De fietsbrug, hellingbaan en vlonder zijn gerealiseerd en er dient alleen nog een speelvoorziening te worden gerealiseerd. Ook het planonderdeel Driehoek Het Zand (projectnaam Binnenrijk), wordt verder woonrijp gemaakt. Het laatste appartementencomplex is afgerond.

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2025

Pagina 12

Fietsbrug Het Zand in uitvoering

Gerealiseerde bouwblokken in Driehoek Het Zand eind 2024

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2025

Pagina 13

3.2.2 Risicobeheersing De kostencalculatie voor het woonrijp maken van het westelijke deel van Het Zand en de “Driehoek Het Zand” is eind 2024 opnieuw geactualiseerd. Dit heeft geleid tot een toename van de bestaande kostenramingen vanwege planinhoudelijke wijzigingen in de infrastructuur van het deelplan De Driehoek en de forse prijsstijging van het civieltechnisch werk. Het woonrijp maken van fase 7 Het Zand en de “Driehoek Het Zand” is in uitvoering. Er wordt alleen nog risico gelopen over het woonrijp maken en over de plankosten. Een nadere specificatie van de risicoanalyse is in bijlage 3 uitgewerkt. De opbrengsten uit de grondverkoop in de “Driehoek Het Zand” zijn reeds in 2023 volledig gerealiseerd. Er is hiervoor geen risicobedrag meer opgenomen.

3.2.3 Prognose grondexploitatie De grondexploitatie voor Het Zand is gewijzigd op grond van de hiervoor beschreven ontwikkelingen. Eind 2023 werd er nog een verlies van € 673.000 verwacht. Per 1 januari 2025 bedraagt de benodigde voorziening € 973.000. De oorzaak van de toename van deze voorziening met € 299.000 is in het onderdeel 3.2.2 Risicobeheersing nader toegelicht.

3.3 Cornelisland 3.3.1 Ontwikkelingen in project Momenteel is nog 1 perceel in optie en resteert alleen nog het tijdelijke vrachtwagen parkeerterrein, dat inmiddels is ontmanteld. Dit perceel is gereserveerd als beoogde locatie voor de NV BAR en wordt te zijner tijd aan de gemeente Ridderkerk uitgegeven tegen de beoogde grondwaarde zoals opgenomen in de Grex Cornelisland. De grondprijzen zijn in 2023 opnieuw getaxeerd en verwerkt in de laatste vastgestelde grondexploitatie. Behoudens het voormalige vrachtwagenparkeerterrein is Cornelisland bouw- en woonrijp gemaakt. De verwervingen zijn afgerond en er resulteert een voordelig resultaat.

3.3.2 Risicobeheersing Het belangrijkste risico in de grondexploitatie Cornelisland was de verkoop van bouwgrond. Intussen is vrijwel alle grond verkocht. De boekwaarde is nu al geruime tijd negatief. Dat wil zeggen dat de opbrengsten hoger zijn dan de kosten, ondanks de tussentijdse winstnemingen. De kostenraming is geactualiseerd en geeft een realistisch beeld. De lopende risico’s worden volledig gedekt uit het voordelig resultaat van deze grondexploitatie.

3.3.3 Prognose grondexploitatie In totaal wordt een winst verwacht van € 18.919.000. Hiervan is in de jaren 2017 tot met 2023 een bedrag van € 17.440.000 tussentijds al gerealiseerd. De winstneming van eind 2024 van € 138.000 is verwerkt in de grondexploitatie voor 2024. De totale tussentijdse winstneming komt hiermee uit op € 17.578.000. Eind 2025 wordt bij afsluiting van de grondexploitatie nog een winstneming verwacht van € 1.378.000.

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2025

Pagina 14

In 2024 is voor € 35.200 aan subsidie verleend voor duurzame maatregelen. Er is nog ruim €1.731.000,- beschikbaar voor bedrijven voor de stimulering van gebruik van duurzame maatregelen.

3.4 Prunuslaan 3.4.1 Ontwikkelingen in project Het bouwrijpmaken is in 2024 aanbesteed en uitgevoerd. In Q4 2024 is gestart met de bouw van de 27 sociale huurappartementen en de 36 woonzorgeenheden. De oplevering van het appartementencomplex staat gepland in Q1 2026.

Bouwwerkzaamheden Prunuslaan

3.4.2 Risicobeheersing Het woonrijpmaken zal in Q4 2025 worden aanbesteed waardoor hiervoor nog een aanbestedingsrisico aanwezig is. Verder bestaat er het risico dat door vertraging extra plankosten worden gemaakt. In de risicosystematiek is hiervoor een risicobedrag van € 38.000 opgenomen. Een nadere specificatie van de risicoanalyse is in bijlage 3 uitgewerkt.

3.4.3 Prognose grondexploitatie In 2024 zijn de planontwikkelingskosten vanuit het voorbereidingskrediet uit voorgaande jaren overgeheveld naar de grondexploitatie Prunuslaan. Verder heeft in 2024 de grondverkoop aan de initiatiefnemer plaatsgevonden en heeft er een tussentijdse winstneming van € 158.000 plaatsgevonden. De komende jaren wordt nog een winstneming van € 268.000 verwacht waarmee de totale winst op € 426.000 uitkomt.

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2025

Pagina 15

3.5 Scenarioberekeningen grondexploitaties Om een beeld te krijgen van de gevolgen van de gehanteerde parameters in de grondexploitaties (rente, kostenstijgingen en opbrengstenstijgingen) zijn voor alle grondexploitaties meerdere varianten doorgerekend. Dit heeft geleid tot het volgende overzicht.

RENTE (% per jaar) KOSTENSTIJGING CIVIEL (% per jaar) KOSTENSTIJGING PLANKST. (% per jaar) OPBRENGSTSTIJGING (% per jaar) PROJECT Het Zand Cornelisland Prunuslaan TOTAAL

RENTE (% per jaar) KOSTENSTIJGING CIVIEL (% per jaar) KOSTENSTIJGING PLANKST. (% per jaar) OPBRENGSTSTIJGING (% per jaar) PROJECT Het Zand Cornelisland Prunuslaan TOTAAL

RENTE (% per jaar) KOSTENSTIJGING CIVIEL (% per jaar) KOSTENSTIJGING PLANKST. (% per jaar) OPBRENGSTSTIJGING (% per jaar) PROJECT Het Zand Cornelisland Prunuslaan TOTAAL

Hoge rente \ hoge kostenstijging Opbrengstdaling 3,5 3 2,5 2 7 6,5 6 5,5 8 7,5 7 6,5 -1 -0,5 0 0,5

huidige parameters 1,5 5 6 1

-978.815 -977.213 -975.568 -973.916 -972.257 1.369.555 1.371.801 1.374.032 1.376.248 1.378.451 284.094 279.980 275.891 271.827 267.789 674.834 674.568 674.355 674.159 673.983 4 3 2 1 Lage rente \ lage kostenstijging Opbrengststijging 1 0,5 0 -0,5 4,5 4 3,5 3 5,5 5 4,5 4 1,5 2 2,5 3

huidige parameters 1,5 5 6 1

-970.591 -968.918 -967.238 -965.551 -972.257 1.390.517 1.392.799 1.395.066 1.397.320 1.378.451 263.777 259.789 255.828 251.892 268.505 683.703 683.670 683.656 683.661 674.699 8 7 6 5

2,25 5,75 6,75 0,25

Combinatievarianten 1,75 1,25 5,25 4,75 6,25 5,75 0,75 1,25

0,75 4,25 5,25 1,75

huidige parameters 1,5 5 6 1

-974.743 -973.087 -971.425 -969.755 -972.257 1.384.750 1.387.067 1.389.370 1.391.659 1.378.451 273.856 269.805 265.780 261.780 268.505 683.863 683.785 683.725 683.684 674.699 12 11 10 9

Bovenstaande doorrekeningen zijn theoretisch van aard. Bovendien zijn de uitkomsten voor langlopende complexen ingrijpender dan voor kortlopende. Aangezien de nog lopende grondexploitaties binnen afzienbare tijd zullen worden afgesloten, zijn de gevolgen van wijzigingen van de parameters momenteel beperkt. Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2025

Pagina 16

Tenslotte wordt nog opgemerkt dat de risico’s die zijn verbonden aan een langere looptijd van projecten, als gevolg van een slechte markt (afzetrisico en bouwrisico), zijn meegenomen in de risico’s die in hoofdstuk 4 worden behandeld en buiten deze scenarioberekeningen zijn gehouden. Dit risico is opgenomen in de benodigde financiële weerstandscapaciteit van de gemeente.

4. Risico’s 4.1 Inleiding Geraamde saldi van grondexploitaties zijn altijd gebaseerd op aannames en schattingen over een langere periode vol onzekerheden. Daarom is het van belang de geprognosticeerde saldi altijd binnen een bepaalde bandbreedte te zien, afhankelijk van externe factoren. Naar gelang de planvorming en realisatie voortschrijdt, neemt over het algemeen deze bandbreedte en de omvang van de risico’s af. Dit hoofdstuk levert de onderbouwing van de marktscenario’s die zullen worden gehanteerd voor de berekening van het benodigd weerstandsvermogen. Tevens wordt aangegeven hoe de projectrisico’s worden geanalyseerd en worden meegenomen binnen de berekening van het benodigd weerstandsvermogen.

4.2 Methode van de risicoanalyse Om te komen tot een zo objectief mogelijke analyse van de risico’s in de grondexploitaties, is het van belang om de aanwezige risico’s zo neutraal en objectief mogelijk te beschrijven. De volgende stap is dan het analyseren van de risico’s en het wegen van de risico’s. Dit blijft voor een aanzienlijk deel een subjectief proces. Het model van de risicoanalyse ziet er als volgt uit.

OMSCHRIJVING RISICO (WELK RISICO WORDT ER GELOPEN)

NEUTRALE BESCHRIJVING

DE OORZAAK VAN HET RISICO

BEÏNVLOEDBAAR JA \ NEE

BASIS RISICOBEDRAG

RISICOPERCENTAGE VAN DE BASIS (IN %)

BEHEERSMAATREGEL

RISICOKANS (IN %)

BESCHRIJVING VAN WAT ER MET DE RISICO'S SAMENHANGT

CUMULATIEF PERCENTAGE

FINANCIËLE UITWERKING VAN DE RISICO'S

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2025

Pagina 17

De uitwerking van de financiële risico’s wordt vertaald in parameters en vindt als volgt plaats.

Het basis risicobedrag is het bedrag waarover het risico wordt gelopen. Dat zijn meestal de nog te maken kosten volgens de grondexploitatie. Als bijvoorbeeld wordt aangegeven dat de post bouwrijp maken een risico heeft, dan is het risicobedrag de post “nog te maken kosten van bouwrijp maken”. De nog te maken kosten van bouwrijp maken zijn bijvoorbeeld € 10.000.000.

Het risicopercentage van de basis is het percentage van het basisbedrag waarover het risico wordt gelopen, Als in het voorbeeld bouwrijp maken het risicopercentage 50% is, betekent het dat er circa 50% risico over de basis gelopen wordt.

De risicokans geeft aan hoe hoog de kans wordt ingeschat dat een risico zich inderdaad gaat voordoen. In het voorbeeld bouwrijp maken betekent een risicokans van 10% dat er een risico is van 10% over het risicopercentage van 50%.

Het cumulatieve percentage is het totaal van risicopercentage x risicokans.

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2025

Pagina 18

Samenvatting: Het basisbedrag waar het risico over gelopen wordt is: € 10.000.000 Het risicopercentage van de basis: 50% De kans dat het risico zich voordoet is: 10% Het cumulatieve percentage is dan: 5% Het risicobedrag dat wordt opgenomen in de risicoanalyse is dan: € 500.000

4.3 Inhoud van de risicoanalyse De risico’s bestaan – in grote lijnen – uit inschattingen op de volgende gebieden: 





uitgaven: o hogere verwervingskosten als gevolg van marktontwikkelingen, instappen van nieuwe eigenaren en onderhandelingen; o toepassing van de noodzaak van onteigening als minnelijke verwerving geen kans van slagen heeft en tijdige uitvoering van de plannen onteigening noodzakelijk maakt; o hogere kosten van bouwrijp en woonrijp maken als gevolg van tegenvallers bij de verdere uitwerking c.q. lagere kosten van bouwrijp en woonrijp maken als gevolg van meevallers bij de verdere uitwerking; o planvoorbereidingskosten die niet tot planontwikkeling leiden; inkomsten: o daling c.q. stijging van inkomsten uit de verkoop bouwrijpe grond ten behoeve van woningen of bedrijfsterrein als gevolg van marktwerking; o daling c.q. stijging van inkomsten uit exploitatiebijdragen als gevolg van marktwerking; looptijd: o extra rentekosten / plankosten als gevolg van vertraging, bijvoorbeeld als gevolg van procedures of stagnerende onderhandelingen over de realisatie van bouwplannen; o verlenging looptijd als gevolg van marktontwikkeling (kredietcrisis, stagnerende woningmarkt); o vertraging in planuitvoering als gevolg van het naar voren halen van andere (private) planontwikkelingen (andere prioritering projecten).

Faillissementsrisico’s zijn nog steeds een reëel risico. Het risico op faillissementen is niet als afzonderlijk risico opgenomen in het overzicht, omdat de effecten daarvan vaak buiten de grondexploitatie liggen. Bij gemeentelijke grondexploitaties blijft de gemeente eigenaar van de grond als een projectontwikkelaar voorafgaand aan de afname van de grond failliet gaat. Gaat de ontwikkelaar daarna failliet, dan is de grondopbrengst gerealiseerd. Uiteraard heeft een en ander wel gevolgen voor het betreffende bouwproject. Bij een marktinitiatief wordt vooraf met de ontwikkelaar een overeenkomst gesloten. Hierin worden garanties opgenomen inzake het nakomen van verplichtingen. Onderdeel hiervan is het verstrekken van een bankgarantie ter hoogte van de kosten van het aanleggen van het openbaar gebied. Gaat de ontwikkelaar failliet, dan kan de gemeente met een beroep op de bankgarantie het openbaar gebied aanleggen. Zodoende wordt het risico voor de gemeente beperkt. In geval van faillissement van de ontwikkelaar is er wel sprake van een afgeleid effect, namelijk dat van planvertraging. Dit is wel als risico opgenomen. Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2025

Pagina 19

Het kan voorkomen dat een specifiek plan specifieke risico’s met zich mee brengt. Dit komt dan naar voren in de risicoberekening van dat plan. Er is nog een aantal risico’s dat voort kan vloeien uit gebiedsontwikkeling. Deze staan echter los van de grondexploitatie. Als voorbeeld kan worden gedacht aan de toekomstige onderhouds- en beheerskosten van het openbaar gebied. De kwaliteit van de inrichting van het openbaar gebied in een gebiedsontwikkeling heeft een grote invloed op de toekomstige onderhouds- en beheerskosten. De eerste inrichting van het openbaar gebied wordt betaald uit de grondexploitatie. Na voltooiing van het project worden de kosten van onderhoud en beheer van het openbaar gebied betaald uit de gemeentebegroting. Het is daarom zaak om de inrichting van de openbare ruimte zodanig vorm te geven, dat de kosten in de grondexploitatie acceptabel blijven en tegelijkertijd het toekomstig onderhoud en beheer op een kwalitatief goed peil kan worden uitgevoerd. In bijlage 1 worden de risico’s in de grondexploitaties beschreven en voorzien van een toelichting van de betekenis van het betreffende risico in de risicoanalyse. In bijlage 2 is een specificatie opgenomen van de berekening van de parameters per risico. Het voorgaande leidt tot een vertaling van de risico’s per plan in concrete bedragen. Deze zijn opgenomen in bijlage 3.

Incidenteel kan het voorkomen dat in een plan wordt afgeweken van de normering van de risico’s. Met name geldt dit voor plannen met een niet-woningbouw bestemming. De afwijkingen worden per plan vermeld.

4.4 De risicoanalyse De risicoanalyse bestaat uit de volgende onderdelen:  een overzicht per plan;  een totaaloverzicht van alle grondexploitaties naar hoofdgroepen van de risico’s;  een totaaloverzicht van alle grondexploitaties naar kosten- en opbrengstensoorten. 4.4.1 Overzicht per plan De overzichten per plan geven de specifieke risico’s die voor het betreffende plan zijn geïnventariseerd met de daarbij behorende beheersmaatregelen. In het standaardmodel per plan worden de – in dat plan voorkomende – risico’s gekwantificeerd en wordt een totaalindicatie van het risiconiveau gegeven. In bijlage 3 zijn alle overzichten per plan opgenomen. Hieronder zijn twee totaaloverzichten van alle plannen opgenomen. 4.4.2 Totaaloverzicht van alle grondexploitaties naar hoofdgroepen van de risico’s Het totaaloverzicht van alle grondexploitaties naar hoofdgroepen geeft het volgende beeld: VAST TE STELLEN RISICO'S GRONDEXPLOITATIES IN HOOFDGROEPEN PROJECT

Het Zand Cornelisland Prunuslaan TOTAAL

UITGAVEN

€ € € €

INKOMSTEN

26.000 € 45.000 € 6.000 77.000 €

LOOPTIJD

€ 61.000 € € 61.000 €

77.000 17.000 32.000 126.000

TOTAAL

€ € € €

103.000 123.000 38.000 264.000

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2025

Pagina 20

. 4.4.3 Totaaloverzicht van alle grondexploitaties naar kosten- en opbrengstensoorten Om meer inzicht te geven in de risico’s is een totaaloverzicht toegevoegd waarin alle risico’s naar kosten- en opbrengstensoorten zijn aangegeven. VAST TE STELLEN RISICO'S GRONDEXPLOITATIES IN KOSTEN- EN OPBRENGSTENSOORTEN project

Het Zand Cornelisland Prunuslaan TOTAAL

verwerving

€ €

-

€

-

bouw-\woonrijp maken € € € €

25.000 € 2.000 € 6.000 33.000 €

overige uitgaven

gronduitgifte

1.000 € 43.000 € 44.000 €

rente en plankosten

€ 61.000 € € 61.000 €

77.000 17.000 32.000 126.000

totaal

€ € € €

103.000 123.000 38.000 264.000

Van het totaalbedrag van de risico’s van € 264.000 zijn de risico’s van Cornelisland € 123.000 en de Prunuslaan € 38.000 op te vangen binnen de grondexploitaties. Het risico van Het Zand van € 103.000 is niet op te vangen binnen de grondexploitatie, aangezien deze grondexploitatie verliesgevend is. Dit bedrag van € 103.000 is het werkelijke risico en is volledig onderdeel van de door de gemeente benodigde financiële weerstandscapaciteit. In hoofdstuk 5 wordt uitgewerkt wat dit betekent voor de financiële positie van de gemeente. De huidige en toekomstige verplichtingen in het kader van de Vennootschapsbelasting zijn afgedekt via de Reserve vennootschapsbelasting. Deze vormen daarom geen risico meer in de grondexploitaties.

5 Algemene reserve \ weerstandsvermogen Op basis van het in hoofdstuk 4 bepaalde risicobedrag van alle grondexploitaties, dient het risicobedrag voor de grondexploitaties te worden verlaagd met € 153.000, van € 256.000 naar een bedrag van € 103.000. Dit bedrag wordt meegenomen bij het eerstvolgende moment waarop de totaal benodigde weerstandscapaciteit van de gemeente wordt bepaald, namelijk de Programmabegroting 2025.

6 Woningbouwprogramma Ridderkerk maakt jaarlijks in regionaal verband afspraken over het te realiseren woningbouwprogramma. Ook in 2024 is weer een opgave gedaan voor de zogenoemde Planmonitor Wonen. In de MPG is alleen het woningbouwprogramma van de grondexploitaties opgenomen. . In Q4 2024 is gestart met de bouw van de 27 sociale huurappartementen en de 36 woonzorgeenheden. De oplevering van het appartementencomplex staat gepland in Q1 2026. Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2025

Pagina 21

De woningbouwplanning is in regionaal verband geaccordeerd. Deze opgave ziet er voor de gemeentelijke grondexploitaties waarin sprake is van woningbouw als volgt uit:

Projecten

Aantal woningen totaal

Periode (start bouw) 2024-2025 2026 en later

Prunuslaan

63

63

0

TOTAAL

63

63

0

Op basis van deze opgave kunnen alle woningen worden gerealiseerd binnen de planning die in de grondexploitatie van het genoemde project is opgenomen.

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2025

Pagina 22

Bijlage 1 Toelichting betekenis risico’s in de risicoanalyse Inhoud risicoanalyse Voor de risicoanalyse zijn de wegingsfactoren zoveel mogelijk geobjectiveerd. Per risico wordt de wegingsfactor opgenomen. Voor zover deze risico’s voorkomen worden ze per plan opgenomen.

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2025

Pagina 23

RISICO UITGAVEN Hogere verwervingskosten als gevolg van marktontwikkelingen, instappen van nieuwe eigenaren en onderhandelingen

Toepassing van de noodzaak van onteigening als minnelijke verwerving geen kans van slagen heeft en tijdige uitvoering van de plannen onteigening noodzakelijk maakt

Hogere kosten van bouwrijp- en woonrijpmaken als gevolg van tegenvallers bij de verdere uitwerking c.q. lagere kosten van bouwrijp- en woonrijpmaken als gevolg van meevallers bij de verdere uitwerking

Tijdelijk beheer van onroerend goed

Parameters

Parameters

WEGINGSFACTOR Het risico komt niet zo veel voor; in feite alleen bij grotere plannen met een langere looptijd. De aanpassing van de verwervingskosten wordt zoveel mogelijk direct meegenomen in de GREX zelf. De wegingsfactor wordt vastgesteld aan de hand van de ontwikkeling van de vastgoedprijzen van bestaande woningen. De basis voor het mee te nemen risico zijn de nog te maken kosten voor verwervingen. In de huidige marktomstandigheden wordt het risico gesteld op maximaal 10% van de nog te maken kosten van grondverwerving. De kans dat het risico zich voordoet wordt in de huidige marktomstandigheden op 25% gesteld. Ook hier geldt, dat het risico in feite alleen bij grotere plannen met een langere looptijd optreedt. De toepassing van de onteigening met als gevolg aanpassing van de verwervingskosten wordt zoveel mogelijk direct meegenomen in de GREX zelf. De wegingsfactor wordt vastgesteld aan de hand van de ontwikkeling van de vastgoedprijzen van bestaande woningen en inflatieontwikkeling gezinsconsumptie. Basis voor het mee te nemen risico zijn de nog te maken kosten van grondverwerving. In de huidige marktomstandigheden wordt het risico gesteld op maximaal 5% van de nog te maken kosten van grondverwerving. De kans dat het risico zich voordoet wordt in de huidige marktomstandigheden op 10% gesteld.

Dit is een lager percentage dan bij verwerving omdat minnelijke verwerving het uitgangspunt is en onteigening dus minder vaak voor zal komen. Hogere kosten van bouwrijpmaken kennen twee oorzaken: tegenvallers in de verdere uitvoering en stijging van de kosten van energie en andere grondstoffen. Zodra de economie herstelt, moet er rekening mee worden gehouden dat de grondstofprijzen stijgen. Op dit moment worden twee percentages aangehouden: 10% in uitbreidingsgebieden en 15% in inbreidingsgebieden. Het risico in inbreidingsgebieden wordt vanwege de gecompliceerde ondergrond hoger geacht dan in uitbreidingsgebieden. Het risicopercentage wordt toegepast op de nog te maken kosten. De kans dat het risico zich voordoet wordt in de huidige marktomstandigheden op 25% gesteld. Met name in herontwikkelingsgebieden kan tijdelijk beheer van gekocht onroerend goed aan de orde zijn. Naarmate het bezit groter wordt, zal deze kostenpost ook toenemen. In een grondexploitatie worden deze kosten meegenomen. Indien reeds aankopen lopen zonder dat er een grondexploitatie is opgesteld, wordt er voor tijdelijk beheer een post van € 7.500 per pand opgenomen onder de post Algemene risico's. De kans dat het risico zich voordoet wordt in de huidige marktomstandigheden op 75% gesteld. Jaarlijks worden de parameters voor de grondexploitaties herzien. Er blijft altijd enig risico dat inflatie c.q.

kostenontwikkeling afwijkt van de herziene parameters. Dit risico wordt op 25% van de kostenstijging gesteld. De kans dat het risico zich voordoet wordt in de huidige marktomstandigheden op 10% gesteld. Jaarlijks worden de parameters voor de grondexploitaties herzien. Gezien de huidige markt is het mogelijk dat de geraamde opbrengstenstijging (0%) niet gehaald kan worden en er dus sprake is van een opbrengstendaling. Dit risico is voor woningbouw uitgewerkt in de hieronder opgenomen tabel "Risico inkomsten". Voor bedrijfsterreinen is het risico op 2,5% gesteld.

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2025

Pagina 24

Sloop \ ruimen van onroerend goed

Bijdragen

Nadeelcompensatie (Ow)

RISICO INKOMSTEN Daling van inkomsten bij de verkoop van woningen als gevolg van marktwerking

Daling van inkomsten uit de reeds gesloten overeenkomsten

Stijging inkomsten uit verkoop (als gevolg van mogelijke herontwikkeling en van marktwerking)

Met name in herontwikkelingsgebieden kan sloop een tegenvallende kostenpost zijn. Het gaat dan om sloop van gekocht onroerend goed maar ook om tegenvallende sloopkosten vanwege onbekendheid van de staat van de ondergrond. De risicokans wordt op 50% gesteld. Indien reeds aankopen worden gedaan zonder dat er een grondexploitatie is opgesteld, wordt er voor het slooprisico een post van € 10.000 per pand opgenomen onder de post Algemene risico's. De kans dat het risico zich voordoet wordt in de huidige marktomstandigheden op 25% gesteld. De inhoud hiervan varieert. Vaak heeft het betrekking op civiele werken. Daarom wordt voor bijdragen het percentage van de hogere kosten van bouwrijpmaken aangehouden. Nadeelcompensatie kan het gevolg zijn van de planontwikkeling. Gebruikeling is dat de schadekans wordt gelegd bij een private ontwikkelaar. Bij actieve gemeentelijke grondexploitaties loopt de gemeente zelf dit risico. Op basis van een taxatierapport voor de schade kan het risico beperkt worden. Voor het risico over de pm-kosten wordt 10% van de totale schadekans aangehouden. De kans dat het risico zich voordoet in de huidige marktomstandigheden wordt op 25% gesteld. WEGINGSFACTOR De invloeden op de prijsontwikkeling van de grondkosten voor nieuwbouwprojecten zijn niet dezelfde als de invloeden op de prijsontwikkeling voor bestaande woningen.

Desondanks zijn er wel parallelen te trekken. Als er - zoals nu - sprake is van prijsdaling van de bestaande koopwoningmarkt, heeft dat invloed op de koopmarkt voor (gronden van) nieuwbouwwoningen. Bij stagnerende vraag naar nieuwbouwwoningen dalen de prijzen van de woningen en ook van de onderliggende grond. Een andere invloedsfactor op de residuele grondkosten is de ontwikkeling van de bouwkosten. Het risico wordt berekend over de nog te ontvangen inkomsten uit grondverkoop, dat wil zeggen de grondverkopen waarvoor nog geen contracten zijn gesloten. De risicokans wordt als volgt ingeschat, uitgaande van de huidige marktomstandigheden: * sociale huurwoningen: 0% * sociale koopwoningen (von-prijs < € 181.000) 5% * middeldure koopwoningen (von-prijs 181.000 - 200.000) 10% * middeldure koopwoningen (von-prijs 200.000 - 252.850) 15% * dure koopwoningen (von-prijs 252.850 - 300.000) 20% * dure koopwoningen (von-prijs > 300.000) 25% De kans dat het risico zich voordoet wordt in de huidige marktomstandigheden op 10% gesteld. Dit percentage is aangehouden omdat de grondprijzen jaarlijks worden getoetst en verwerkt in de grondexploitaties. De marktomstandigheden zijn momenteel zodanig dat ook plannen waarvoor reeds overeenkomsten zijn gesloten, het risico lopen op vertraging en\of planwijziging. Ook bestaat de kans dat plannen helemaal niet doorgaan.

Het risico wordt geschat op 25% tot 75% van de reeds gesloten overeenkomsten. De kans dat het risico zich voordoet wordt - gezien de inhoud van de contracten - in de huidige marktomstandigheden op 10% tot 50% gesteld. Per plan wordt naar de specifieke situatie gekeken. Voor alle duidelijkheid wordt opgemerkt dat het hier gaat om risico's binnen grondexploitaties. De risico's op reeds gesloten overeenkomsten op basis van de Ow. komen ten laste van de Algemene Dienst. Voor lopende plannen is dit risico op dit moment een niet bestaand (plausibel) risico: binnen lopende plannen komt dit niet voor. Het is wel een positief risico bij eventuele herontwikkelingen. Het moet dan gaan om herontwikkelingen van in bezit zijnde gronden waarvoor reeds raadsuitspraken zijn gedaan, maar die nog niet geleid hebben tot het vaststellen van een grondexploitatie. Het risico wordt om dit moment geschat op 0% van mogelijke herontwikkeling. De kans dat het risico zich voordoet wordt in de huidige marktomstandigheden op 0% gesteld.

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2025

Pagina 25

RISICO LOOPTIJD Extra rentekosten/plankosten als gevolg van vertraging in procedure, onderhandelingen over realisatie en marktontwikkelingen

Vertraging in planuitvoering als gevolg van het naar voren trekken van andere (private) planontwikkelingen

WEGINGSFACTOR De risico's vertraging als gevolg van procedures / onderhandelingen en als gevolg van marktwerking zijn samengevoegd om te voorkomen dat er een onnodige optelsom van risico's ontstaat. Naarmate een plan groter is en langer duurt, worden de genoemde risico's groter. Voor vertragingen als gevolg van proecedures / onderhandelingen / marktwerking wordt aangehouden 2/5 van de resterende looptijd van het plan met een maximum van 3 jaar. Een plan met een looptijd van nog 5 jaar krijgt dus 2 jaar risico voor extra looptijd (2/5 x 5 jaar). De kans dat het risico zich voordoet wordt in de huidige marktomstandigheden op 25% gesteld. Gezien de werking van de Ow kunnen private ontwikkelaars vragen om hun gebied via omgevingsplanwijziging in ontwikkeling te laten komen. Echter de markt kan slechts een bepaald aantal woningen opnemen. Dat betekent, dat er concurrentie kan gaan ontstaan tussen de verschillende plannen. Er zal dus een keuze moeten worden gemaakt in het voorrang geven aan ontwikkelingen boven andere ontwikkelingen. Voor deze keuze is een beleidsuitspraak van de gemeenteraad nodig om sterk te staan in eventuele procedures. Dit beleid moet nog ontwikkeld worden. Zolang dat beleid er niet is, wordt - op basis van voorzichtig financieel beleid - standaard 0,5 jaar planvertraging in de risicoanalyse opgenomen.

De kans dat het risico zich voordoet wordt in de huidige marktomstandigheden op 10% gesteld.

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2025

Pagina 26

Bijlage 2 Uitgangspunten berekeningen risico's Risicoinschatting volgens nota basis risicobedrag risicoanalyse Verwervingskosten Onteigening Hogere kosten van bouw- en woonrijpmaken Hogere kosten van bouw- en woonrijpmaken Tijdelijk beheer van onroerend goed Parameters Parameters Sloop en ruimen onroerend goed Planschade

de nog te maken kosten van grondverwerving de nog te maken kosten van grondverwerving de nog te maken kosten van bouw- en woonrijpmaken uitbreidingsgebieden de nog te maken kosten van bouw- en woonrijpmaken inbreidingsgebieden tijdelijk beheer € 7.500 per pand

ricicopercentage risicokans cumulatief van de basis percentage 10,00% 5,00% 10,00%

25,00% 10,00% 25,00%

2,50% 0,50% 2,50%

15,00%

25,00%

3,75%

100,00%

75,00%

75,00%

de berekende kostenstijging de berekende opbrengstenstijging kosten € 10.000 per pand

25,00% 50,00% 50,00%

10,00% 25,00% 25,00%

2,50% 12,50% 12,50%

het totaal van het schaderapport voor de nog te maken pm-kosten

10,00%

25,00%

2,50%

Lagere opbrengst verkoop woningen c.q. kavels Lagere opbrengst verkoop woningen c.q. kavels Lagere opbrengst verkoop woningen c.q. kavels Lagere opbrengst verkoop woningen c.q. kavels Lagere opbrengst verkoop woningen c.q. kavels Lagere opbrengst verkoop woningen c.q. kavels

nog te ontvangen opbrengsten gronduitgifte * sociale huurwoningen nog te ontvangen opbrengsten gronduitgifte * sociale koopwoningen (von < € 181.000) nog te ontvangen opbrengsten gronduitgifte * middeldure koop (von € 181.000 - € 200.001) nog te ontvangen opbrengsten gronduitgifte * middeldure koop (von € 200.001 - € 252.850) nog te ontvangen opbrengsten gronduitgifte * dure koop (von € 252.850 < € 300.000) nog te ontvangen opbrengsten gronduitgifte * dure koop (von > € 300.000)

0,00%

10,00%

0,00%

5,00%

10,00%

0,50%

10,00%

10,00%

1,00%

15,00%

10,00%

1,50%

20,00%

10,00%

2,00%

25,00%

10,00%

2,50%

Daling van de inkomsten uit grondopbrengsten op basis van reeds gesloten overeenkomsten Daling van de inkomsten uit grondopbrengsten op basis van reeds gesloten overeenkomsten

de nog te ontvangen opbrengsten gronduitgifte overeenkomsten: minimaal risico:

25,00%

10,00%

2,50%

de nog te ontvangen opbrengsten gronduitgifte voereenkomsten: maximaal risico:

75,00%

50,00%

37,50%

Extra rentekosten / plankosten als gevolg van vertraging in procedure, onderhandelingen over realisatie en marktontwikkeling

Voor vertragingen is de basis 2/5 van de resterende looptijd van het plan met een maximum van 3 jaar. Dus maximaal 3 jaar extra plankosten en 3 jaar extra rente

100,00%

25,00%

25,00%

100,00%

10,00%

10,00%

Vertraging in planuitvoering Voor vertraging wordt 0,5 jaar planvertraging als gevolg van het naar voren meegenomen trekken van andere (private) planontwikkelingen

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2025

Pagina 27

Bijlage 3 Grondexploitaties en specificatie risicoanalyse per plan

VAST TE STELLEN GRONDEXPLOITATIE EN RISICOANALYSE

HET ZAND Stand van zaken van het plan De bouw van alle fasen is gerealiseerd. Hierover wordt geen risico meer gelopen. Er wordt alleen nog risico gelopen over het woonrijp maken en over de plankosten. Net als voor Het Zand worden voor de Driehoek alleen nog risico’s verwacht voor het woonrijp maken en de plankosten Eind 2023 werd er nog een verlies verwacht van € 674.000. Per 1 januari 2025 bedraagt de benodigde voorziening € 973.000. De toename van deze voorziening met € 299.000 wordt grotendeels veroorzaakt door veranderde keuzes in ontwerp (met name materiaalkeuze), is er ook meer uitgegeven aan bestrating en de civiele prijzen in 2024 fors zijn toegenomen.

BEREKENING RISICOANALYSE Rekengegevens Boekwaarde per 31-12-2023 Boekwaarde per 31-12-2024 Looptijd plan tot eind De looptijd in jaren is Vertragingsjaren (2/5 van de jaren, max 2 jr) Extra plankosten per jaar

€ €

€

-1.712.067 -254.057 2025 1 0,4 192.073

Berekening risicobedrag

nog te maken kosten c.q. te ontvangen opbrengsten GREX 2025

Grondverwerving Kosten van bouw- en woonrijp maken Bijdragen te betalen Opbrengsten woningen c.q. kavels Opbrengsten gesloten overeenkomsten Plankosten \ VTU Rente Kostenstijging

€ € €

- € 1.010.910 € - €

1.817.588 -

€ € € €

-3.500 192.073 -3.811 30.643

€ € € €

-16.000 523.518 -38.438 98.703

Saldo eindwaarde GREX Totaal risicobedrag

€

972.258 €

673.304

Beïnvloedbaar risicobedrag Niet beïnvloedbaar risicobedrag

nog te maken kosten c.q. te ontvangen opbrengsten GREX 2024

risicopercentage volgens parameters risicoanalyse

risicobedrag

beïnvloedbaar ja/nee

2,50% € 2,50% € 2,50% € € 2,50% € 0,40 € 1,60% € 2,50% €

25.000 77.000 1.000

€

103.000

€ €

in % van het risicobedrag 26.000 25,2% 77.000 74,8%

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2025

ja ja ja nee nee nee nee ja

Pagina 28

VAST TE STELLEN GRONDEXPLOITATIE EN RISICOANALYSE

CORNELISLAND Stand van zaken van het plan Verwacht wordt dat de twee resterende bouwkavels in 2025 zijn verkocht en het restant woonrijpmaken pas na de realisatie van de bouw, in 2026, wordt afgerond. In het laatste Besluit Begroting en Verantwoording uit 2019, is voor gemeenten vastgelegd dat een grondexploitatie kan worden afgerond op het moment dat de grondexploitatie ook fiscaal is afgerond. Echter ingeval het afsluiten van een omvangrijke grondexploitatie onevenredig lang zou gaan duren vanwege een langlopende resterende activiteit, die van beperkte waarde is voor de grondexploitatie als geheel, is het mogelijk om te werken met een restplan. Hierbij kan de grondexploitatie alsnog eind 2025 worden afgesloten en de resterende begroting woonrijpmaken worden overgeheveld naar een nieuw restplan. Een restplan wordt aangemaakt als een operationele grondexploitatie wordt afgesloten. De resterende begrotingen in de grondexploitatie worden daarbij overgeheveld naar een nieuw restplan. In 2017 tot en met 2023 is tussentijds winst genomen voor in totaal 17.440.000. Eind 2024 is wederom winst genomen, namelijk € 138.000. In totaal is nu € 17.578.000 aan tussentijds winst genomen. Er wordt nog een winst verwacht van € 1.378.000. Daarmee zou het totaalresultaat € 18.960.000 positief bedragen. Er zijn alleen nog risico’s verbonden aan het bouw- en woonrijp maken en plankosten.

BEREKENING RISICOANALYSE Rekengegevens Boekwaarde per 31-12-2023 Boekwaarde per 31-12-2024 Looptijd plan tot eind De looptijd in jaren is Vertragingsjaren (2/5 van de jaren, max 3 jr) Extra plankosten per jaar

€ €

€

-1.321.835 -803.288 2025 1 0,4 42.350

Berekening risicobedrag

nog te maken kosten c.q. te ontvangen opbrengsten GREX 2025

nog te maken kosten c.q. te ontvangen opbrengsten GREX 2024

Grondverwerving Kosten van bouw- en woonrijp maken Bijdragen te betalen Opbrengsten woningen c.q. kavels Opbrengsten gesloten overeenkomsten Plankosten \ VTU Rente Kostenstijging Opbrengststijging

€ € € €

65.000 1.730.660 -2.392.050

€ € € €

11.000 421.000 1.766.000 -2.430.000

€ € € €

42.350 -12.049 2.857 -11.930

€ € € €

134.000 -49.000 24.000 -34.000

Saldo eindwaarde GREX Totaal risicobedrag

€

-1.378.451 €

-1.478.835

Beïnvloedbaar risicobedrag Niet beïnvloedbaar risicobedrag

risicopercentage volgens parameters risicoanalyse

risicobedrag

beïnvloedbaar ja/nee

2,50% € 2,50% € 2,50% € 2,50% € 0,00% € 0,40 € 1,60% € 2,50% € 12,50% €

2.000 43.000 60.000 17.000 1.000

€

123.000

€ €

in % van het risicobedrag 45.000 36,6% 78.000 63,4%

Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2025

ja ja ja nee nee nee nee ja nee

Pagina 29

VAST TE STELLEN GRONDEXPLOITATIE EN RISICOANALYSE

Prunuslaan Stand van zaken van het plan Er is bij de jaarrekening 2024 een tussentijdse winst van € 157.000 genomen. Er resulteert voor de komende jaren nog een winstneming van € 268.000 waarmee de totale winst op € 425.000 uitkomt. In Q4 2024 is tevens gestart met de bouw van de 27 sociale huurappartementen en de 36 woonzorgeenheden. De opleving van het appartementencomplex staat gepland in Q1 2026.

BEREKENING RISICOANALYSE Rekengegevens Boekwaarde per 31-12-2023 Boekwaarde per 31-12-2024 Looptijd plan tot eind De looptijd in jaren is Vertragingsjaren (2/5 van de jaren, max 3 jr) Extra plankosten per jaar

€ €

€

-554.222 2026 2 0,8 39.577

Berekening risicobedrag