Meerjarenprognose Grondexploitaties 2021.pdf
Tekst van het document
Meerjarenprognose Grondexploitaties Gemeente Ridderkerk 2021
Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2021
Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2021
Pagina 2
Begrippen en afkortingen BBV
Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten
BIE
Bouwgronden in exploitatie (projecten met een vastgestelde grondexploitatie
Boekwaarde
De waarde van het project zoals opgenomen in de administratie. De waarde is historisch tot stand gekomen via werkelijke kostenboekingen en gerealiseerde opbrengsten
Grondexploitatie
Een begroting die wordt opgesteld om grondkosten en grondopbrengsten van een ruimtelijk ontwikkelingsplan (zoals een nieuw bestemmingsplan) in beeld te brengen
Eindwaarde
Ander woord voor de toekomstige waarde: het verschil van kosten en opbrengsten inclusief rente en inflatie
Netto Contante Waarde
Ander woord voor de huidige waarde van een bedrag waarover je pas na een bepaalde periode de beschikking hebt
MPG
Meerjarenprognose Grondexploitaties
Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2021
Pagina 3
Samenvatting en conclusies Inleiding In deze Meerjarenprognose Grondexploitaties 2021 (MPG 2021) worden de te verwachten ontwikkelingen in de gemeentelijke grondexploitaties beschreven. De MPG 2021 is gebaseerd op de financiële stand van zaken op 1 januari 2021 en daarnaast op de te verwachten ontwikkelingen in de diverse projecten. De op basis hiervan geactualiseerde gemeentelijke grondexploitaties zijn opgenomen in deze MPG. De MPG 2021 biedt daarmee een actueel inzicht in de gang van zaken in de gemeentelijke ruimtelijke ontwikkelingsprojecten, zowel feitelijk als financieel. Doelstellingen De MPG heeft meerdere doelstellingen. Het vaststellen door de gemeenteraad van de geactualiseerde grondexploitaties op basis van de in de MPG opgenomen informatie is het hoofddoel van de MPG. De geactualiseerde grondexploitaties zijn gebaseerd op de stand van zaken per 1 januari 2021 van de gemeentelijke grondexploitaties en de in deze MPG weergegeven vooruitzichten ten aanzien van het verloop van deze projecten, zowel feitelijk als financieel. Er worden in dit kader meerdere scenario’s per project doorgerekend. Indien nodig worden maatregelen voorgesteld om negatieve ontwikkelingen om te buigen of te beperken. Verder wordt in de MPG ingegaan op de risico’s in de projecten. De risico’s worden bovendien financieel vertaald in een risicobedrag per project, resulterend in een totaalbedrag.
Over dat totaalbedrag loopt de gemeente financieel risico in de grondexploitaties. Dit risicobedrag is onderdeel van het benodigde financiële weerstandsvermogen van de gemeente. Op basis van de gesignaleerde risico’s kunnen beheersmaatregelen worden genomen om deze risico’s te beperken. Conclusies voortgang en prognose grondexploitaties De gemeente heeft per 1 januari 2021 drie actieve gemeentelijke grondexploitaties. Dit zijn: Cornelisland, Het Zand en Anjerstraat. In totaal is in 2020 per saldo tussentijds winst genomen voor € 1.476.000. In de grondexploitatie Cornelisland is voor € 1.457.000 winst genomen en in de grondexploitatie Anjerstraat € 57.000. In de grondexploitatie Het Zand moest € 38.000 eerder genomen winst worden teruggenomen. De grondexploitatie Lagendijk is afgesloten. Alle kavels zijn verkocht en de inrichting van het openbaar gebied is voltooid. De grondexploitatie is afgesloten met een positief resultaat van € 1.703.000. Daarvan was € 1.623.000 in de jaren 2017, 2018 en 2019 al eerder tussentijds als winst genomen. Het restant van € 80.000 komt ten gunste van het saldo van de Jaarrekening 2020. Het Zand De bouw van fase 5 (50 eengezinswoningen) is in aanbouw en wordt in 2021 voltooid. Fase 6 (58 appartementen en 37 eengezinswoningen) is aanbesteed. De eengezinswoningen zijn in aanbouw. De bouw van de appartementen start in 2021.
Fase 7 moet nog worden gegund. De bouw van de “Driehoek Het Zand” start in 2021. Afsluiting van de grondexploitatie wordt eind 2024 verwacht.
Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2021
Pagina 4
In de grondexploitatie is sprake van kostenstijgingen. Voor de verkoop van fase 6 en de Driehoek Het Zand zijn koopovereenkomsten gesloten. De opbrengst ligt daarmee vast. De hogere kosten hebben geleid tot een terugname van eerder genomen winst van € 38.000. Er resteert een genomen winst van € 147.000 en een nog te realiseren winst van € 66.000, in totaal dus een positief resultaat van € 213.000. De opbrengst van fase 7 is hierbij een onzekere factor en het grootste risico in deze grondexploitatie. Cornelisland Er is in 2020 één bouwkavel verkocht voor € 1,749.000 op Cornelisland. Het bouw- en woonrijp maken wordt versneld uitgevoerd en is als totaalpakket aanbesteed. Er zijn nog zes kavels te verkopen. Op basis van de gesloten optieovereenkomsten wordt verwacht dat deze kavels alle zes in 2021 worden verkocht. In combinatie met het versneld uitvoeren van het bouw- en woonrijp maken is de verwachting, dat de grondexploitatie eind 2021 kan worden afgesloten. Er is eind 2020 opnieuw tussentijds winst genomen, namelijk voor € 1.457.000. Met de tussentijdse winstnemingen van 2017, 2018 en 2019 van in totaal € 12.289.000 is in de grondexploitatie Cornelisland nu € 13.746.000 winst genomen. De geactualiseerde grondexploitatie geeft een positief eindresultaat van € 3.939.000 (eindwaarde). Samen met de winstnemingen ad € 13.746.000 is het totaalresultaat € 17.685.000 positief.
Anjerstraat De locatie Anjerstraat is in 2020 verkocht en het verzorgingscomplex voor 21 demente mensen is in 2020 voltooid. Het openbaar gebied moet in 2021 nog worden ingericht. De grondexploitatie wordt eind 2021 afgesloten. Eind 2020 is tussentijds winst genomen voor € 57.000. Er wordt een nog te realiseren winst verwacht van € 68.000, in totaal derhalve een positief resultaat van € 125.000. Vennootschapsbelasting In 2018 is de Bestemmingsreserve vennootschapsbelasting ingesteld. Deze reserve is bedoeld om te kunnen voldoen aan de gemeentelijke verplichtingen voor deze belasting. De betreffende middelen komen uit de winstafdrachten uit de grondexploitaties. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties wordt de hoogte van de te betalen vennootschapsbelasting jaarlijks beoordeeld. Indien de bestemmingsreserve niet meer toereikend is om de verwachte vennootschapsbelasting hieruit te dekken, zal in het kader van de Jaarrekening 2020 worden voorgesteld om de bestemmingsreserve te verhogen met middelen uit de winstafdracht over 2020 uit de grondexploitaties tot een bedrag waarmee de huidige en toekomstige verplichtingen in het kader van deze belasting volledig worden afgedekt.
Doorrekening scenario’s grondexploitaties Ten aanzien van de doorgerekende scenario’s met verschillende parameters voor rente, kostenstijgingen en opbrengstenstijgingen kan het volgende worden geconcludeerd. Zolang de parameters niet te extreem worden, kunnen schommelingen in parameters behoorlijk worden opgevangen in de huidige grondexploitaties. Het Zand is het meest gevoelig voor schommelingen in parameters vanwege de hoge boekwaarde (rentekosten) en de forse kosten die hier nog gemaakt moeten worden voor bouw- en woonrijp maken in combinatie met de nog vrij lange looptijd van de grondexploitatie (kostenstijgingen).
Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2021
Pagina 5
De Ridderkerkse grondexploitaties zoals die nu zijn opgesteld geven een realistisch beeld van de gang van zaken. Resultaten risicoanalyse De uitgevoerde risicoanalyse resulteert in een bedrag van € 848.000 waarvoor Ridderkerk risico loopt in de grondexploitaties. Deze risico’s zitten hoofdzakelijk in de grondexploitaties van Cornelisland en Het Zand. Het berekende risicobedrag voor Cornelisland ad € 424.000 kan volledig worden opgevangen binnen de grondexploitatie, aangezien hier nog een aanzienlijk positief resultaat wordt verwacht. De risicobedragen voor de Anjerstraat ad € 6.000 kan ook volledig worden opgevangen binnen de grondexploitatie. Het voor Het Zand berekende een risicobedrag van € 418.000 kan voor € 213.000 worden opgevangen binnen de grondexploitatie, namelijk de terugname van € 147.000 eerder genomen winst en een nog te behalen positief resultaat van € 66.000. Er resteert derhalve een risicobedrag van € 205.000 dat niet kan worden opgevangen binnen de grondexploitatie. In 2020 is het risicobedrag vastgesteld op € 351.000. Het risicobedrag kan nu met € 146.000 naar € 205.000 worden verlaagd. Dit bedrag wordt meegenomen bij de bepaling van de totaal benodigde weerstandscapaciteit van de gemeente in de Programmabegroting 2022. Het risico in het kader van de vennootschapsbelasting is afgedekt door middel van de ingestelde reserve Vennootschapsbelasting.
Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2021
Pagina 6
Inhoudsopgave Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2021 ........................................................ 2 Begrippen en afkortingen ...................................................................................................... 3 Samenvatting en conclusies .................................................................................................. 4 Inhoudsopgave ...................................................................................................................... 7 1 Inleiding ............................................................................................................................ 8 1.1 Algemeen ........................................................................................................................ 8 1.2 Doel ................................................................................................................................. 8 1.3 Leeswijzer ....................................................................................................................... 8 1.4 Kaders ............................................................................................................................. 9 1.5 Plaats MPG in de P&C-cyclus .........................................................................................
9 2 Samenvatting resultaten .................................................................................................10 2.1 Inleiding ..........................................................................................................................10 2.2 Totale resultaat en voorziening .......................................................................................10 2.3 Resultaten ......................................................................................................................11 3 Prognose grondexploitaties ...........................................................................................12 3.1 Inleiding ..........................................................................................................................12 3.2 Het Zand ........................................................................................................................12 3.3 Cornelisland ...................................................................................................................14 3.4 Anjerstraat ......................................................................................................................16 3.5 Scenarioberekeningen grondexploitaties ........................................................................16 4 Risico’s
............................................................................................................................18 5 Algemene reserve \ weerstandsvermogen ....................................................................24 6 Woningbouwprogramma ................................................................................................25
Bijlagen 1. Toelichting betekenis risico’s in de risicoanalyse 2. Uitgangspunten berekeningen risico’s 3. Grondexploitaties en specificatie risicoanalyse per plan
Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2021
Pagina 7
1 Inleiding 1.1 Algemeen In deze Meerjarenprognose Grondexploitaties 2021 (MPG 2021) worden de te verwachten ontwikkelingen in de gemeentelijke grondexploitaties beschreven. De MPG 2021 is gebaseerd op de financiële stand van zaken op 1 januari 2021 en daarnaast op de te verwachten ontwikkelingen in de diverse projecten. De op basis hiervan geactualiseerde gemeentelijke grondexploitaties zijn opgenomen in deze MPG. De MPG 2021 biedt daarmee een actueel inzicht in de gang van zaken in de gemeentelijke ruimtelijke ontwikkelingsprojecten, zowel feitelijk als financieel.
1.2 Doel De MPG dient als sturingsinstrument voor ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente. Het belangrijkste onderdeel betreft het vaststellen door de raad van de geactualiseerde grondexploitaties die in de MPG zijn opgenomen. Tevens wordt voor de grondexploitaties een prognose gegeven over de te verwachten voortgang van het betreffende project en het te verwachten financiële verloop ervan. Daarnaast worden de risico’s in beeld gebracht van de grondexploitaties. Waar mogelijk worden maatregelen voorgesteld om de risico’s te beperken. De gesignaleerde risico’s worden vertaald naar een concreet risicobedrag, dat onderdeel is van het door de gemeente benodigde financiële weerstandsvermogen. Op basis van een actualisatie van de grondexploitaties, een beschrijving van de prognose van het verloop van de grondexploitaties en het benoemen van de risico’s, kan indien nodig tijdig worden ingegrepen om kaders bij te stellen. Er is alleen een openbare versie van de MPG 2021 opgesteld. Er is dit jaar geen noodzaak om ook een vertrouwelijke versie op te stellen.
1.3 Leeswijzer De MPG 2021 kent de volgende indeling: In hoofdstuk 2 is een samenvatting opgenomen van de resultaten van de grondexploitaties over 2020, alsmede een samenvatting van de resultaten van de thans geactualiseerde grondexploitaties. Tevens is in hoofdstuk 2 een vergelijking opgenomen van de resultaten van de grondexploitaties per 1 januari 2020 en per 1 januari 2021 inzake boekwaarde en te verwachten eindresultaat, met een toelichting. In hoofdstuk 3 is een beschrijving gegeven van de ontwikkelingen die worden geconstateerd in de grondexploitaties. Er worden voorts waar nodig en mogelijk beheersmaatregelen genoemd ter beperking van de gesignaleerde risico’s. Tenslotte wordt op basis van de beschikbare informatie een prognose gegeven voor de belangrijkste grondexploitaties. Hoofdstuk 3 wordt afgesloten met scenarioberekeningen, met verschillende varianten ten aanzien van de parameters rente, kostenstijgingen en opbrengstenstijgingen, voorzien van een toelichting. In hoofdstuk 4 wordt de methode van risicoberekening beschreven en worden de gedetailleerde resultaten van de risicoberekeningen weergegeven. Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2021
Pagina 8
In hoofdstuk 5 wordt beschreven hoe het risico wordt verantwoord ten aanzien van de algemene reserve en het financiële weerstandsvermogen van de gemeente. Hoofdstuk 6 bevat het gemeentelijke woningbouwprogramma, waarop de grondexploitaties zijn gebaseerd.
1.4 Kaders Voor de gemeentelijke grondexploitaties is het ruimtelijk beleid van de gemeente, zoals vastgelegd in de Omgevingsvisie Ridderkerk 2035, bestemmingsplannen en de woningbouwstrategie, bepalend. Daarnaast wordt ten behoeve van het bepalen van grondprijzen door de gemeenteraad jaarlijks een Nota richtlijnen grondprijzen Ridderkerk vastgesteld. Voorts kan worden vermeld dat met betrekking tot grondexploitaties rekening wordt gehouden met de richtlijnen over grondexploitaties die de commissie BBV heeft opgesteld. Het betreft daarbij richtlijnen over de te hanteren rentepercentages en het nemen van tussentijdse winst in grondexploitaties. Op basis van de genoemde regels is de rente waarmee wordt gerekend in de grondexploitaties met ingang van 1 januari 2021 verlaagd van 1,75% naar 1,70%. De discontovoet is gehandhaafd op 2%. Een andere belangrijke ontwikkeling is, dat gemeenten met ingang van 1 januari 2016 verplicht zijn om vennootschapsbelasting te betalen over winstgevende bedrijfsmatige activiteiten, waaronder grondexploitaties. Er zijn in 2019 afspraken gemaakt over de berekeningswijze van de af te dragen vennootschapsbelasting. Deze berekeningswijze is voor de gemeente gunstiger dan waarvan eerder werd uitgegaan. In 2018 is een Bestemmingsreserve vennootschapsbelasting ingesteld.
Deze is gevoed met middelen uit tussentijdse winstnemingen in de grondexploitaties in 2017 in het kader van de Jaarrekening 2017. Een eventueel noodzakelijke verhoging van deze reserve zal plaatsvinden door middelen uit tussentijdse winstnemingen in 2020, in het kader van de Jaarrekening 2020, in deze reserve te storten.
1.5 Plaats MPG in de P&C-cyclus De MPG wordt jaarlijks gelijktijdig opgesteld met de jaarrekening, inclusief een actualisering van de grondexploitaties. Dit uitgangspunt komt overeen met de plaats van de MPG in de P&C-cyclus, zoals beschreven in de Nota Grondbeleid. Op deze wijze beschikt de gemeenteraad tijdig over actuele informatie, die weer gebruikt kan worden bij het opstellen van de begroting voor het volgende jaar. De in de MPG opgenomen gegevens zijn gebaseerd op de gegevens van de jaarrekening van het daaraan voorafgaande jaar en zijn daarop in feite een toelichting. De MPG kijkt, in tegenstelling tot de jaarrekening, vooruit en geeft inzicht in het meerjarige perspectief van de ontwikkelingsprojecten. De MPG geeft inzicht in de meest actuele stand van zaken, de voorziene ontwikkelingen en de risico’s die zich per ontwikkelingsproject kunnen voordoen. Op basis daarvan kan bepaald worden, of en, zo ja, welke maatregelen nodig zijn om de risico’s van de ontwikkelingsprojecten te dekken.
Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2021
Pagina 9
2 Samenvatting resultaten 2.1 Inleiding In de MPG worden de gemeentelijke grondexploitaties financieel verantwoord. In onderstaand hoofdstuk worden de resultaten van de verschillende projecten weergegeven. Daarbij gaat het om de boekwaarde per 31 december 2020, de Netto Contante Waarde (NCW) per 1 januari 2021 en het resultaat op eindwaarde. Bedrijventerrein Nieuw Reijerwaard is het enige samenwerkingsverband op het gebied van stedelijke ontwikkeling (gemeenschappelijke regeling) waarin Ridderkerk deelneemt. Dit project wordt in de MPG niet meegenomen. De eindresultaten van de grondexploitaties worden bepaald op Netto Contante Waarde (NCW) en op eindwaarde. De bedragen op NCW zijn onderling vergelijkbaar. De bedragen op eindwaarde zijn niet vergelijkbaar, omdat de einddatum per project verschilt.
2.2 Totale resultaat en voorziening Onderstaande tabel toont de boekwaarde van de bouwgronden in exploitatie per 31 december 2020, alsmede het totaalresultaat op NCW per 1 januari 2021 en op eindwaarde. Resultaten MPG 2021 op netto contante waarde per 1 januari 2021 en op eindwaarde Project
Boekwaarde per 31 december 2020
Contante waarde per 1 januari 2021 Positief Negatief
Eindwaarde
Grondexploitaties
€
661.000 €
3.990.000
€
4.073.000
TOTAAL
€
661.000 €
3.990.000
€
4.073.000
De boekwaarde per 31 december 2020 van de gemeentelijke grondexploitaties bedraagt € 661.000. Dat is € 341.000 lager dan eind 2019. De daling wordt veroorzaakt door grondverkopen in de grondexploitaties Het Zand, Cornelisland en Anjerstraat. De gerealiseerde kosten waren lager dan de inkomsten. Wijzigingen in voorzieningen per 1 januari 2021 Project
Getroffen per 1 januari 2020
Benodigd per 1 januari 2021
Wijziging
Grondexploitaties
€
- €
- €
-
TOTAAL
€
- €
- €
-
Per 1 januari 2020 waren er geen grondexploitaties met een negatief eindresultaat. Hierdoor waren er ook geen verliesvoorzieningen getroffen. Dit geldt ook voor de stand van zaken per 1 januari 2021.
Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2021
Pagina 10
2.3 Resultaten In de onderstaande tabel staan de resultaten van de gemeentelijke grondexploitaties op netto contante waarde en eindwaarde. Resultaten grondexploitaties na actualisatie 2021, op netto contante waarde per 1 januari 2021 en op eindwaarde Project
Boekwaarde per 31 december 2020
Contante waarde per 1 januari 2021 Positief Negatief
Het Zand Cornelisland Anjerstraat
€ € €
4.681.000 € -3.842.000 € -178.000 €
TOTAAL
€
661.000 €
Eindwaarde Resultaat Jaartal
61.000 3.862.000 67.000 3.990.000 €
-
€ € €
66.000 3.939.000 68.000
€
4.073.000
2024 2021 2021
Op basis van de actualisatie van de gemeentelijke grondexploitaties wordt verwacht, dat uiteindelijk per saldo een positief resultaat wordt behaald op de gemeentelijke grondexploitaties. Op contante waarde bedraagt het resultaat per saldo € 3,99 mln. positief en op eindwaarde ruim € 4,07 mln. positief. Op dit resultaat zijn tussentijdse winstnemingen van ruim € 13,95 mln. in mindering gebracht. In de onderstaande tabel is een vergelijking opgenomen van de resultaten van de grondexploitaties tussen de MPG 2020 en de MPG 2021. De resultaatverwachting voor Het Zand is verslechterd. Er wordt nu een winst verwacht van € 66.000 tegenover een in 2020 verwacht positief resultaat van € 147.000. Daarnaast is nog € 38.000 eerder genomen winst teruggenomen vanwege een slechter dan verwacht resultaat ten opzichte van 2020. In de grondexploitatie van 2020 was er een genomen winst van €185.000 en een naar verwachting nog te realiseren winst van € 147.000, in totaal derhalve € 332.000. Nu is er sprake van een genomen winst van € 147.000 (€ 185.000 - € 38.000) en een nog te realiseren winst van € 66.000, in totaal derhalve € 213.000. Per saldo is er dus nog wel sprake van een positief resultaat. De resultaatverwachting voor Cornelisland is verslechterd. Dit wordt grotendeels veroorzaakt door een tussentijdse winstneming van bijna € 1,46 mln. Zonder winstneming zou het resultaat zijn verbeterd.
Project
Boekwaarde 31-12-2019 31-12-2020
Contante waarde 1-1-2020 1-1-2021
Eindwaarde 2020 2021
Het Zand Cornelisland Anjerstraat
€ 6.299.000 € 4.681.000 € 133.000 € 61.000 € 147.000 € 66.000 € -5.287.000 € -3.842.000 € 4.539.000 € 3.862.000 € 4.722.000 € 3.939.000 € 16.000 € -178.000 € 112.000 € 67.000 € 117.000 € 68.000
Totaal
€ 1.028.000 €
661.000 € 4.784.000 € 3.990.000 € 4.986.000 € 4.073.000
Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2021
Pagina 11
3 Prognose grondexploitaties 3.1 Inleiding Uitgangspunt voor deze MPG zijn de door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitaties in de MPG 2020. Deze zijn vervolgens geactualiseerd in het kader van het opstellen van de Jaarrekening 2020. In deze MPG zijn de gegevens van de Jaarrekening 2020 dus opgenomen, evenals alle geactualiseerde gemeentelijke grondexploitaties. Dit is gebeurd op basis van de huidige stand van zaken van de grondexploitaties en de ontwikkelingen die daarin worden voorzien. In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de prognoses voor de afzonderlijke grondexploitaties. Dit gebeurt op basis van een beschrijving van de actuele ontwikkelingen, zoals die in het betreffende project worden waargenomen. Daarbij worden ook de risico’s aangegeven die momenteel nog in het project worden gesignaleerd. Ook wordt ingegaan op mogelijke maatregelen ter beheersing van de gesignaleerde risico’s. Tenslotte wordt een prognose gegeven ten aanzien van het te verwachten verloop van het project. De geactualiseerde grondexploitaties van alle projecten, zoals opgenomen in bijlage 3 van deze nota, zijn daarbij het uitgangspunt. In paragraaf 3.5 is een overzicht opgenomen met de resultaten van een doorrekening van alle grondexploitaties met verschillende scenario’s ten aanzien van de parameters voor rente, kostenstijgingen en opbrengstenstijgingen.
3.2 Het Zand 3.2.1 Ontwikkelingen in project Sinds 2014 zijn er 126 eengezinswoningen opgeleverd in Het Zand (eerste fase 34, tweede fase 30, derde fase 39, vierde fase 23). De vijfde fase (50 eengezinswoningen) is in aanbouw en zal in 2021 worden opgeleverd. De zesde fase (37 eengezinswoningen en 58 appartementen) is aanbesteed. De bouw van de eengezinswoningen is in 2020 gestart. De bouw van de appartementen start in 2021. De zevende fase moet nog worden gegund.
Fase 5, dijkwoningen in aanbouw (februari 2021)
Fase 5, eengezinswoningen (februari 2021)
Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2021
Pagina 12
Fase 6, patiowoningen in aanbouw (februari 2021)
Het planonderdeel “Driehoek Het Zand” is aanbesteed en er is een koopovereenkomst gesloten. Het project is nu gereed voor uitvoering. Er loopt nog wel een beroepsprocedure tegen de omgevingsvergunning. Na planwijzigingen, onder andere het vervallen van de gymzaal vanwege het handhaven van sporthal Drievliet, wordt nu uitgegaan van de bouw van 91 appartementen en 42 eengezinswoningen. De bouw van de eerste fase (36 appartementen en 15 eengezinswoningen) zal in 2021 starten en de bouw van de tweede en derde fase (55 appartementen en 27 eengezinswoningen) in 2022. De grondexploitatie wordt naar verwachting eind 2024 afgesloten.
Bouwrijp maken Driehoek Het Zand (februari 2021)
Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2021
Pagina 13
3.2.2 Risicobeheersing De kostencalculatie voor het bouw- en woonrijp maken van het westelijke deel van Het Zand en de “Driehoek Het Zand” is eind 2020 opnieuw geactualiseerd. Dit leidt tot solide onderbouwing van de nog te maken kosten en vermindering van het risico in de uitgaven. Ten opzichte van de raming van vorig jaar zijn de kosten gestegen als gevolg van toevoegingen en wijzigingen van enkele kleinere projectonderdelen. De opbrengsten uit grondverkopen zijn bijna volledig bekend. Voor fase 6 en de Driehoek Het Zand zijn koopovereenkomsten gesloten. De opbrengsten zijn daarmee bekend. Alleen fase 7 moet nog worden gegund. Voor deze fase worden momenteel gesprekken gevoerd met een gegadigde. Hierover is aan de gemeenteraad informatie verstrekt bij raadsinformatiebrief van 18 december 2020. Zodra er meer bekend is over de verkoop van fase 7, zal de gemeenteraad worden geïnformeerd over de gevolgen daarvan voor de grondexploitatie Het Zand.
3.2.3 Prognose grondexploitatie De grondexploitatie voor Het Zand is gewijzigd op grond van de hiervoor beschreven ontwikkelingen. Deze ontwikkelingen leiden tot hogere kosten. Op grond hiervan is eind 2020 een bedrag van € 38.000 van eerder genomen tussentijdse winst teruggenomen. Er resteert nu nog een tussentijdse winstneming van € 147.000. Daarnaast wordt vanaf 2021 nog een positief resultaat verwacht van € 66.000. In totaal wordt er dus een positief resultaat verwacht van € 213.000 (€ 147.000 + € 66.000).
3.3 Cornelisland 3.3.1 Ontwikkelingen in project In 2020 is een kavel bouwgrond verkocht voor ruim € 1,7 mln. Er zijn nog zes kavels te verkopen. Voor alle zes kavels zijn optieovereenkomsten of gegadigden. Verwacht wordt, dat alle zes kavels in 2021 worden verkocht. In verband met bovengenoemde verkoopverwachtingen is het bouw- en woonrijp maken versneld. Het bouw- en woonrijp maken wordt als één project aanbesteed, zodat dit eind 2021 kan zijn voltooid en de grondexploitatie kan worden afgesloten.
3.3.2 Risicobeheersing Het belangrijkste risico in de grondexploitatie Cornelisland was de verkoop van bouwgrond. In 2018 en 2019 is de boekwaarde als gevolg van grondverkopen fors gedaald. Per 31 december 2019 is de boekwaarde negatief. Dat wil zeggen dat de opbrengsten hoger zijn dan de kosten, ondanks winstnemingen. De kostenraming is geactualiseerd en geeft een realistisch beeld. Er zijn op dit moment vrijwel geen risico’s meer in deze grondexploitatie.
Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2021
Pagina 14
Vestiging Bob Autowas op Cornelisland (februari 2021)
3.3.3 Prognose grondexploitatie Eind 2020 is tussentijds winst genomen in de grondexploitatie Cornelisland voor een bedrag van € 1.457.000. In 2017, 2018 en 2019 is in totaal al € 12.289.000 winst genomen, waarmee het totaalbedrag van de tussentijdse winstnemingen op € 13.746.000 komt. De winstneming van eind 2020 is verwerkt in de grondexploitatie voor 2021. Ook de geactualiseerde kostencalculaties en de meest actuele ramingen inzake opbrengsten uit grondverkopen zijn verwerkt in de nieuwe grondexploitatie. Dit leidt tot een nog te behalen positief eindresultaat (na winstneming) van € 3.939.000. In totaal wordt derhalve een positief eindresultaat verwacht van € 17.685.000 (tussentijdse winstnemingen van € 13.746.000 plus nog te behalen positief resultaat van € 3.939.000).
Vestiging G.A. van der Waal Tuin- en Parkmachines (februari 2021)
Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2021
Pagina 15
3.4 Anjerstraat 3.4.1 Ontwikkelingen in project In de Anjerstraat stonden twee kleine schoolgebouwen. Deze schoolgebouwen zijn gesloopt. Voor deze locatie, met de bestemming maatschappelijke doeleinden, heeft een ontwikkelaar een zorgcomplex voor inwoners met dementie gerealiseerd. De bouw van dit zorgcomplex is in 2020 gestart en ook in 2020 voltooid. De buitenruimte zal in 2021 worden ingericht. Eind 2021 wordt het project afgerond.
Zorgcomplex “Het Anjerhuis” met verplaatst en heringericht speelterrein (februari 2021)
3.4.2 Risicobeheersing De bouwgrond is in 2020 verkocht aan de ontwikkelaar. De opbrengst is dus gerealiseerd. daarmee verzekerd. De bouw is voltooid. Alleen de buitenruimte moet nog worden ingericht in 2021. Op basis daarvan zijn er geen risico’s meer in dit kleinschalige project.
3.4.3 Prognose grondexploitatie Eind 2020 is tussentijds winst genomen voor € 57.000. Er wordt nog een positief resultaat verwacht van € 68.000. In totaal bedraagt het positieve resultaat derhalve € 125.000.
3.5 Scenarioberekeningen grondexploitaties Om een beeld te krijgen van de gevolgen van de gehanteerde parameters in de grondexploitaties (rente, kostenstijgingen en opbrengstenstijgingen) zijn voor alle grondexploitaties meerdere varianten doorgerekend. Daarbij is een onderverdeling gemaakt in meerdere varianten. Dit heeft geleid tot het onderstaande overzicht. Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2021
Pagina 16
Doorrekeningen grondexploitaties met verschillende parameters
RENTE (% per jaar) KOSTENSTIJGING (% per jaar) OPBRENGSTSTIJGING (% per jaar) PROJECT
Hoge rente \ hoge kostenstijging Opbrengstdaling 5 4,5 4 3,5 3,5 3 2,5 2 -2 -1,5 -1 -0,5
huidige parameters 1,7 2,5 0
Het Zand Cornelisland Anjerstraat
-182.000 4.066.000 74.000
-117.000 4.047.000 73.000
-53.000 4.028.000 72.000
10.000 4.008.000 71.000
66.000 3.939.000 68.000
TOTAAL
3.958.000
4.003.000
4.047.000
4.089.000
4.073.000
RENTE (% per jaar) KOSTENSTIJGING (% per jaar) OPBRENGSTSTIJGING (% per jaar) PROJECT
Lage rente \ lage kostenstijging Opbrengststijging 2,5 2 1,5 1 2 1,5 1 0,5 0,5 1 1,5 2
huidige parameters 1,7 2,5 0
Het Zand Cornelisland Anjerstraat
82.000 3.970.000 70.000
141.000 3.951.000 69.000
198.000 3.932.000 68.000
254.000 3.912.000 66.000
66.000 3.939.000 68.000
TOTAAL
4.122.000
4.161.000
4.198.000
4.232.000
4.073.000
1,5 1 0,5
huidige parameters 1,7 2,5 0
RENTE (% per jaar) KOSTENSTIJGING (% per jaar) OPBRENGSTSTIJGING (% per jaar) PROJECT
3 2,5 -1
Combinatievarianten 2,5 2 2 1,5 -0,5 0
Het Zand Cornelisland Anjerstraat
-14.000 3.989.000 70.000
46.000 3.970.000 70.000
105.000 3.951.000 69.000
163.000 3.932.000 68.000
66.000 3.939.000 68.000
TOTAAL
4.045.000
4.086.000
4.125.000
4.163.000
4.073.000
Bovenstaande doorrekeningen zijn theoretisch van aard. Bovendien zijn de uitkomsten voor langlopende complexen ingrijpender dan voor kortlopende. Een daling van grondprijzen met 2% per jaar in combinatie met een hoge rente en forse kostenstijgingen heeft voor de grondexploitatie Het Zand nog wel aanzienlijke gevolgen, vanwege de hoge boekwaarde (rentekosten) en de kosten (met jaarlijkse kostenstijgingen) die hier nog gemaakt moeten worden. De andere grondexploitaties zijn kortlopend. Hier zijn de gevolgen van wijzigingen in de parameters minder ingrijpend. Tenslotte wordt nog opgemerkt dat de risico’s die zijn verbonden aan een langere looptijd van projecten, als gevolg van een slechte markt (afzetrisico en bouwrisico), zijn meegenomen in de risico’s die in hoofdstuk 4 worden behandeld. Dit risico is opgenomen in de benodigde financiële weerstandscapaciteit van de gemeente.
Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2021
Pagina 17
4. Risico’s 4.1 Inleiding Geraamde saldi van grondexploitaties zijn altijd gebaseerd op aannames en schattingen over een langere periode vol onzekerheden. Daarom is het van belang de geprognosticeerde saldi altijd binnen een bepaalde bandbreedte te zien, afhankelijk van externe factoren. Naar gelang de planvorming en realisatie voortschrijdt, neemt over het algemeen deze bandbreedte en de omvang van de risico’s af. Dit hoofdstuk levert de onderbouwing van de marktscenario’s die zullen worden gehanteerd voor de berekening van het benodigd weerstandsvermogen. Tevens wordt aangegeven hoe de projectrisico’s worden geanalyseerd en worden meegenomen binnen de berekening van het benodigd weerstandsvermogen.
4.2 Methode van de risicoanalyse Om te komen tot een zo objectief mogelijke analyse van de risico’s in de grondexploitaties, is het van belang om de aanwezige risico’s zo neutraal en objectief mogelijk te beschrijven. De volgende stap is dan het analyseren van de risico’s en het wegen van de risico’s. Dit blijft voor een aanzienlijk deel een subjectief proces. Het model van de risicoanalyse ziet er als volgt uit.
OMSCHRIJVING RISICO (WELK RISICO WORDT ER GELOPEN)
DE OORZAAK VAN HET RISICO
BASIS RISICOBEDRAG
NEUTRALE BESCHRIJVING
BEÏNVLOEDBAAR JA \ NEE
RISICOPERCENTAGE VAN DE BASIS (IN %)
BEHEERSMAATREGEL
RISICOKANS (IN %)
BESCHRIJVING VAN WAT ER MET DE RISICO'S SAMENHANGT
CUMULATIEF PERCENTAGE
FINANCIËLE UITWERKING VAN DE RISICO'S
Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2021
Pagina 18
De uitwerking van de financiële risico’s wordt vertaald in parameters en vindt als volgt plaats.
Het basisrisicobedrag is het bedrag waarover het risico wordt gelopen. Dat zijn meestal de nog te maken kosten volgens de grondexploitatie. Als bijvoorbeeld wordt aangegeven dat de post bouwrijp maken een risico heeft, dan is het risicobedrag de post “nog te maken kosten van bouwrijp maken”. De nog te maken kosten van bouwrijp maken zijn bijvoorbeeld € 10.000.000.
Het risicopercentage van de basis is het percentage van het basisbedrag waarover het risico wordt gelopen, Als in het voorbeeld bouwrijp maken het risicopercentage 50% is, betekent het dat er circa 50% risico over de basis gelopen wordt.
De risicokans geeft aan hoe hoog de kans wordt ingeschat dat een risico zich inderdaad gaat voordoen. In het voorbeeld bouwrijp maken betekent een risicokans van 10% dat er een risico is van 10% over het risicopercentage van 50%.
Het cumulatieve percentage is het totaal van risicopercentage x risicokans. Samenvatting: Het basisbedrag waar het risico over gelopen wordt is: € 10.000.000 Het risicopercentage van de basis: 50% De kans dat het risico zich voordoet is: 10% Het cumulatieve percentage is dan: 5% Het risicobedrag dat wordt opgenomen in de risicoanalyse is dan: € 500.000
Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2021
Pagina 19
4.3 Inhoud van de risicoanalyse De risico’s bestaan – in grote lijnen – uit inschattingen op de volgende gebieden: •
•
•
uitgaven: o hogere verwervingskosten als gevolg van marktontwikkelingen, instappen van nieuwe eigenaren en onderhandelingen; o toepassing van de noodzaak van onteigening als minnelijke verwerving geen kans van slagen heeft en tijdige uitvoering van de plannen onteigening noodzakelijk maakt; o hogere kosten van bouwrijp en woonrijp maken als gevolg van tegenvallers bij de verdere uitwerking c.q. lagere kosten van bouwrijp en woonrijp maken als gevolg van meevallers bij de verdere uitwerking; o planvoorbereidingskosten die niet tot planontwikkeling leiden; inkomsten: o daling c.q. stijging van inkomsten uit de verkoop bouwrijpe grond ten behoeve van woningen of bedrijfsterrein als gevolg van marktwerking; o daling c.q. stijging van inkomsten uit exploitatiebijdragen als gevolg van marktwerking; looptijd: o extra rentekosten / plankosten als gevolg van vertraging, bijvoorbeeld als gevolg van procedures of stagnerende onderhandelingen over de realisatie van bouwplannen; o verlenging looptijd als gevolg van marktontwikkeling (kredietcrisis, stagnerende woningmarkt); o vertraging in planuitvoering als gevolg van het naar voren halen van andere (private) planontwikkelingen (andere prioritering projecten).
De verbetering van de woningmarkt in de afgelopen jaren, heeft in Het Zand geleid tot hogere grondprijzen dan geraamd bij de aanbesteding van fase 5, fase 6 en de Driehoek Het Zand. Deze zijn verwerkt in de grondexploitaties. Daarnaast is de grondexploitatie Lagendijk afgesloten, omdat alle kavels zijn verkocht. De gunstige ontwikkeling op de woningmarkt heeft daarom geleid tot een afname van de risico’s. Faillissementsrisico’s zijn nog steeds een reëel risico. Het risico op faillissementen is niet als afzonderlijk risico opgenomen in het overzicht, omdat de effecten daarvan vaak buiten de grondexploitatie liggen. Bij gemeentelijke grondexploitaties blijft de gemeente eigenaar van de grond als een projectontwikkelaar voorafgaand aan de afname van de grond failliet gaat. Gaat de ontwikkelaar daarna failliet, dan is de grondopbrengst gerealiseerd. Uiteraard heeft een en ander wel gevolgen voor het betreffende bouwproject. Bij een marktinitiatief wordt vooraf met de ontwikkelaar een overeenkomst gesloten. Hierin worden garanties opgenomen inzake het nakomen van verplichtingen. Onderdeel hiervan is het verstrekken van een bankgarantie ter hoogte van de kosten van het aanleggen van het openbaar gebied. Gaat de ontwikkelaar failliet, dan kan de gemeente met een beroep op de bankgarantie het openbaar gebied aanleggen, Zodoende wordt het risico voor de gemeente beperkt.
Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2021
Pagina 20
In geval van faillissement van de ontwikkelaar is er wel sprake van een afgeleid effect, namelijk dat van planvertraging. Dit is wel als risico opgenomen. Het kan voorkomen dat een specifiek plan specifieke risico’s met zich mee brengt. Dit komt dan naar voren in de risicoberekening van dat plan. Er is nog een aantal risico’s dat voort kan vloeien uit gebiedsontwikkeling. Deze staan echter los van de grondexploitatie. Als voorbeeld kan worden gedacht aan de toekomstige onderhouds- en beheerskosten van het openbaar gebied. De kwaliteit van de inrichting van het openbaar gebied in een gebiedsontwikkeling heeft een grote invloed op de toekomstige onderhouds- en beheerskosten. De eerste inrichting van het openbaar gebied wordt betaald uit de grondexploitatie. Na voltooiing van het project worden de kosten van onderhoud en beheer van het openbaar gebied betaald uit de gemeentebegroting. Het is daarom zaak om de inrichting van de openbare ruimte zodanig vorm te geven, dat de kosten in de grondexploitatie acceptabel blijven en tegelijkertijd het toekomstig onderhoud en beheer op een kwalitatief goed peil kan worden uitgevoerd. In bijlage 1 worden de risico’s in de grondexploitaties beschreven en voorzien van een toelichting van de betekenis van het betreffende risico in de risicoanalyse. In bijlage 2 is een specificatie opgenomen van de berekening van de parameters per risico.
Het voorgaande leidt tot een vertaling van de risico’s per plan in concrete bedragen. Deze zijn opgenomen in bijlage 3. Incidenteel kan het voorkomen dat in een plan wordt afgeweken van de normering van de risico’s. Met name geldt dit voor plannen met een niet-woningbouw bestemming. De afwijkingen worden per plan vermeld.
4.4 De risicoanalyse De risicoanalyse bestaat uit de volgende onderdelen: • een overzicht per plan; • een totaaloverzicht van alle grondexploitaties naar hoofdgroepen van de risico’s; • een totaaloverzicht van alle grondexploitaties naar kosten- en opbrengstensoorten. 4.4.1 Overzicht per plan De overzichten per plan geven de specifieke risico’s die voor het betreffende plan zijn geïnventariseerd met de daarbij behorende beheersmaatregelen. In het standaardmodel per plan worden de – in dat plan voorkomende – risico’s gekwantificeerd en wordt een totaalindicatie van het risiconiveau gegeven. In bijlage 3 zijn alle overzichten per plan opgenomen. Hieronder zijn twee totaaloverzichten van alle plannen opgenomen.
Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2021
Pagina 21
4.4.2 Totaaloverzicht van alle grondexploitaties naar hoofdgroepen van de risico’s Het totaaloverzicht van alle grondexploitaties naar hoofdgroepen geeft het volgende beeld:
VAST TE STELLEN RISICO'S GRONDEXPLOITATIES IN HOOFDGROEPEN PROJECT
UITGAVEN INKOMSTEN LOOPTIJD
TOTAAL
Het Zand Cornelisland Anjerstraat
€ 127.000 € € 162.000 € € 3.000 €
192.000 € 169.000 € €
99.000 € 93.000 € 3.000 €
418.000 424.000 6.000
TOTAAL
€ 292.000 €
361.000 € 195.000 €
848.000
De meeste risico’s worden gelopen in de inkomstengroep. Dit wordt met name veroorzaakt door de hoge opbrengsten die de komende jaren nog gerealiseerd moeten worden in Het Zand en Cornelisland. 4.4.3 Totaaloverzicht van alle grondexploitaties naar kosten- en opbrengstensoorten Om meer inzicht te geven in de risico’s is een totaaloverzicht toegevoegd waarin alle risico’s naar kosten- en opbrengstensoorten zijn aangegeven. VAST TE STELLEN RISICO'S GRONDEXPLOITATIES IN KOSTEN- EN OPBRENGSTENSOORTEN project
verwerving bouw-\woonrijp maken
overige uitgaven
gronduitgifte
rente en plankosten
totaal
Het Zand Cornelisland Anjerstraat
€ € €
€ 15.000 € €
127.000 € 100.000 € 3.000 €
€ 47.000 € €
192.000 € 169.000 € €
99.000 € 93.000 € 3.000 €
418.000 424.000 6.000
TOTAAL
€
15.000 €
230.000 €
47.000 €
361.000 € 195.000 €
848.000
Van het totaalbedrag van de risico’s (€ 848.000) is het risico van Cornelisland en Anjerstraat (totaal € 430.000) op te vangen binnen de grondexploitatie. Het risico van Het Zand is voor een bedrag van € 213.000 op te vangen binnen de grondexploitatie, namelijk het bedrag van de tot nu toe genomen winst (€ 147.000) plus de nog te behalen winst (€ 66.000). Een bedrag van € 205.000 (€ 418.000 minus € 213.000) is dus niet op te vangen binnen de grondexploitatie. Dit bedrag is het werkelijke risico en is volledig onderdeel van de door de gemeente benodigde financiële weerstandscapaciteit. In hoofdstuk 5 wordt uitgewerkt wat dit betekent voor de financiële positie van de gemeente.
Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2021
Pagina 22
Een specifiek risico is hierbij niet meegenomen, namelijk het risico van de nog te realiseren opbrengst van de grondverkoop van fase 7 van Het Zand. In paragraaf 3.2.2 is hierop ingegaan. De huidige en toekomstige verplichtingen in het kader van de Vennootschapsbelasting zijn afgedekt via de Reserve vennootschapsbelasting. Deze vormen daarom geen risico meer in de grondexploitaties.
Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2021
Pagina 23
5 Algemene reserve \ weerstandsvermogen Op basis van het in hoofdstuk 4 bepaalde risicobedrag van alle grondexploitaties, dient het risicobedrag voor de grondexploitaties te worden verlaagd met € 146.000, van € 351.000 naar een bedrag van € 205.000. Dit bedrag wordt meegenomen bij het eerstvolgende moment waarop de totaal benodigde weerstandscapaciteit van de gemeente wordt bepaald, namelijk de Programmabegroting 2022.
Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2021
Pagina 24
6 Woningbouwprogramma Ridderkerk maakt jaarlijks in regionaal verband afspraken over het te realiseren woningbouwprogramma. Ook in 2020 is weer een opgave gedaan voor de zogenoemde Planmonitor Wonen. Deze woningbouwplanning is in regionaal verband geaccordeerd. Deze opgave ziet er voor de gemeentelijke grondexploitaties waarin sprake is van woningbouw als volgt uit: Projecten
Aantal woningen totaal
Periode (start bouw) 2021 2022-2023 2024 en later
Het Zand (Driehoek 133) Lagendijk
210 1
109 1
101 0
0 0
TOTAAL
211
110
101
0
Op basis van deze opgave kunnen alle woningen worden gerealiseerd binnen de planning die in de grondexploitaties van de genoemde projecten is opgenomen.
Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2021
Pagina 25
Bijlage 1 Toelichting betekenis risico’s in de risicoanalyse
Inhoud risicoanalyse Voor de risicoanalyse zijn de wegingsfactoren zoveel mogelijk geobjectiveerd. Per risico wordt de wegingsfactor opgenomen. Voor zover deze risico’s voorkomen worden ze per plan opgenomen. RISICO UITGAVEN Hogere verwervingskosten als gevolg van marktontwikkelingen, instappen van nieuwe eigenaren en onderhandlingen
Toepassing van de noodzaak van onteigening als minnelijke verwerving geen kans van slagen heeft en tijdige uitvoering van de plannen onteigening noodzakelijk maakt
Hogere kosten van bouwrijp- en woonrijpmaken als gevolg van tegenvallers bij de verdere uitwerking c.q. lagere kosten van bouwrijp- en woonrijpmaken als gevolg van meevallers bij de verdere uitwerking
Tijdelijk beheer van onroerend goed
Parameters
Parameters
WEGINGSFACTOR Het risico komt niet zo veel voor; in feite alleen bij grotere plannen met een langere looptijd. De aanpassing van de verwervingskosten wordt zoveel mogelijk direct meegenomen in de GREX zelf. De wegingsfactor wordt vastgesteld aan de hand van de ontwikkeling van de vastgoedprijzen van bestaande woningen. De basis voor het mee te nemen risico zijn de nog te maken kosten voor verwervingen. In de huidige marktomstandigheden wordt het risico gesteld op maximaal 10% van de nog te maken kosten van grondverwerving. De kans dat het risico zich voordoet wordt in de huidige marktomstandigheden op 25% gesteld. Ook hier geldt, dat het risico in feite alleen bij grotere plannen met een langere looptijd optreedt. De toepassing van de onteigening met als gevolg aanpassing van de verwervingskosten wordt zoveel mogelijk direct meegenomen in de GREX zelf. De wegingsfactor wordt vastgesteld aan de hand van de ontwikkeling van de vastgoedprijzen van bestaande woningen en inflatieontwikkeling gezinsconsumptie. Basis voor het mee te nemen risico zijn de nog te maken kosten van grondverwerving. In de huidige marktomstandigheden wordt het risico gesteld op maximaal 5% van de nog te maken kosten van grondverwerving. De kans dat het risico zich voordoet wordt in de huidige marktomstandigheden op 10% gesteld.
Dit is een lager percentage dan bij verwerving omdat minnelijke verwerving het uitgangspunt is en onteigening dus minder vaak voor zal komen. Hogere kosten van bouwrijpmaken kennen twee oorzaken: tegenvallers in de verdere uitvoering en stijging van de kosten van energie en andere grondstoffen. Zodra de economie herstelt, moet er rekening mee worden gehouden dat de grondstofprijzen stijgen. Op dit moment worden twee percentages aangehouden: 10% in uitbreidingsgebieden en 15% in inbreidingsgebieden. Het risico in inbreidingsgebieden wordt vanwege de gecompliceerde ondergrond hoger geacht dan in uitbreidingsgebieden. Het risicopercentage wordt toegepast op de nog te maken kosten. De kans dat het risico zich voordoet wordt in de huidige marktomstandigheden op 25% gesteld. Met name in herontwikkelingsgebieden kan tijdelijk beheer van gekocht onroerend goed aan de orde zijn. Naarmate het bezit groter wordt, zal deze kostenpost ook toenemen. In een grondexploitatie worden deze kosten meegenomen. Indien reeds aankopen lopen zonder dat er een grondexploitatie is opgesteld, wordt er voor tijdelijk beheer een post van € 7.500 per pand opgenomen onder de post Algemene risico's. De kans dat het risico zich voordoet wordt in de huidige marktomstandigheden op 75% gesteld. Jaarlijks worden de parameters voor de grondexploitaties herzien. Er blijft altijd enig risico dat inflatie c.q.
kostenontwikkeling afwijkt van de herziene parameters. Dit risico wordt op 25% van de kostenstijging gesteld. De kans dat het risico zich voordoet wordt in de huidige marktomstandigheden op 10% gesteld. Jaarlijks worden de parameters voor de grondexploitaties herzien. Gezien de huidige markt is het mogelijk dat de geraamde opbrengstenstijging (0%) niet gehaald kan worden en er dus sprake is van een opbrengstendaling. Dit risico is voor woningbouw uitgewerkt in de hieronder opgenomen tabel "Risico inkomsten". Voor bedrijfsterreinen is het risico op 2,5% gesteld.
Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2021
Pagina 26
Sloop \ ruimen van onroerend goed
Bijdragen
Planschade
RISICO INKOMSTEN Daling van inkomsten bij de verkoop van woningen als gevolg van marktwerking
Daling van inkomsten uit de reeds gesloten overeenkomsten
Stijging inkomsten uit verkoop (als gevolg van mogelijke herontwikkeling en van marktwerking)
Met name in herontwikkelingsgebieden kan sloop een tegenvallende kostenpost zijn. Het gaat dan om sloop van gekocht onroerend goed maar ook om tegenvallende sloopkosten vanwege onbekendheid van de staat van de ondergrond. De risicokans wordt op 50% gesteld. Indien reeds aankopen worden gedaan zonder dat er een grondexploitatie is opgesteld, wordt er voor het slooprisico een post van € 10.000 per pand opgenomen onder de post Algemene risico's. De kans dat het risico zich voordoet wordt in de huidige marktomstandigheden op 25% gesteld. De inhoud hiervan varieert. Vaak heeft het betrekking op civiele werken. Daarom wordt voor bijdragen het percentage van de hogere kosten van bouwrijpmaken aangehouden. Planschade kan het gevolg zijn van de planontwikkeling. Gebruikelijk is, dat de schadekans wordt gelegd bij een private ontwikkelaar. Bij actieve gemeentelijke grondexploitaties loopt de gemeente zelf dit risico. Op basis van een taxatierapport voor de schade kan het risico beperkt worden. Voor het risico over de pm-kosten wordt 10% van de totale schadekans aangehouden. De kans dat het risico zich voordoet in de huidige marktomstandigheden wordt op 25% gesteld.
WEGINGSFACTOR De invloeden op de prijsontwikkeling van de grondkosten voor nieuwbouwprojecten zijn niet dezelfde als de invloeden op de prijsontwikkeling voor bestaande woningen. Desondanks zijn er wel parallelen te trekken. Als er - zoals nu - sprake is van prijsdaling van op de bestaande koopwoningmarkt, heeft dat invloed op de koopmarkt voor (gronden van) nieuwbouwwoningen. Bij stagnerende vraag naar nieuwbouwwoningen dalen de prijzen van de woningen en ook van de onderliggende grond. Een andere invloedsfactor op de residuele grondkosten is de ontwikkeling van de bouwkosten. Het risico wordt berekend over de nog te ontvangen inkomsten uit grondverkoop, dat wil zeggen de grondverkopen waarvoor nog geen contracten zijn gesloten. De risicokans wordt als volgt ingeschat, uitgaande van de huidige marktomstandigheden: * sociale huurwoningen: 0% * sociale koopwoningen (von-prijs < € 181.000) 5% * middeldure koopwoningen (von-prijs 181.000 - 200.000) 10% * middeldure koopwoningen (von-prijs 200.000 - 252.850) 15% * dure koopwoningen (von-prijs 252.850 - 300.000) 20% * dure koopwoningen (von-prijs > 300.000) 25% De kans dat het risico zich voordoet wordt in de huidige marktomstandigheden op 10% gesteld. Dit percentage is aangehouden omdat de grondprijzen jaarlijks worden getoetst en verwerkt in de grondexploitaties.
De marktomstandigheden zijn momenteel zodanig dat ook plannen waarvoor reeds overeenkomsten zijn gesloten, het risico lopen op vertraging en\of planwijziging. Ook bestaat de kans dat plannen helemaal niet doorgaan. Het risico wordt geschat op 25% tot 75% van de reeds gesloten overeenkomsten. De kans dat het risico zich voordoet wrodt - gezien de inhoud van de contracten - in de huidige marktomstandigheden op 10% tot 50% gesteld. Per plan wordt naar de specifieke situatie gekeken. Voor alle duidelijkheid wordt opgemerkt dat het hier gaat om risico's binnen grondexploitaties. De risico's op reeds gesloten overeenkomsten op basis van de Wro / exploitatieplan komen ten laste van de Algemene Dienst. Voor lopende plannen is dit risico op dit moment een niet bestaand (plausibel) risico: binnen lopende plannen komt dit niet voor. Het is wel een positief risico bij eventuele herontwikkelingen. Het moet dan gaan om herontwikkelingen van in bezit zijnde gronden waarvoor reeds raadsuitspraken zijn gedaan, maar die nog niet geleid hebben tot het vaststellen van een grondexploitatie. Het risico wordt om dit moment geschat op 0% van mogelijke herontwikkeling. De kans dat het risico zich voordoet wordt in de huidige marktomstandigheden op 0% gesteld.
Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2021
Pagina 27
RISICO LOOPTIJD Extra rentekosten/plankosten als gevolg van vertraging in procedure, onderhandelingen over realisatie en marktontwikkelingen
Vertraging in planuitvoering als gevolg van het naar voren trekken van andere (private) planontwikkelingen
WEGINGSFACTOR De risico's vertraging als gevolg van procedures / onderhandelingen en als gevolg van marktwerking zijn samengevoegd om te voorkomen dat er een onnodige optelsom van risico's ontstaat. Naarmate een plan groter is en langer duurt, worden de genoemde risico's groter. Voor vertragingen als gevolg van proecedures / onderhandelingen / marktwerking wordt aangehouden 2/5 van de resterende looptijd van het plan met een maximum van 3 jaar. Een plan met een looptijd van nog 5 jaar krijgt dus 2 jaar risico voor extra looptijd (2/5 x 5 jaar). De kans dat het risico zich voordoet wordt in de huidige marktomstandigheden op 25% gesteld. Gezien de werking van de Wro kunnen private ontwikkelaars vragen om hun gebied via een bestemmingsplanwijziging in ontwikkeling te laten komen. Echter de markt kan slechts een bepaald aantal woningen opnemen. Dat betekent, dat er concurrentie kan gaan ontstaan tussen de verschillende plannen. Er zal dus een keuze moeten worden gemaakt in het voorrang geven aan ontwikkelingen boven andere ontwikkelingen. Voor deze keuze is een beleidsuitspraak van de gemeenteraad nodig om sterk te staan in eventuele procedures. Dit beleid moet nog ontwikkeld worden. Zolang dat beleid er niet is, wordt - op basis van voorizichtig financieel beleid - standaard 0,5 jaar planvertraging in de risicoanalyse opgenomen.
De kans dat het risico zich voordoet wordt in de huidige marktomstandigheden op 10% gesteld.
Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2021
Pagina 28
Bijlage 2 Uitgangspunten berekeningen risico's Risicoinschatting volgens nota basis risicobedrag risicoanalyse Verwervingskosten Onteigening Hogere kosten van bouw- en woonrijpmaken Hogere kosten van bouw- en woonrijpmaken Tijdelijk beheer van onroerend goed Parameters Parameters Sloop en ruimen onroerend goed Planschade
de nog te maken kosten van grondverwerving de nog te maken kosten van grondverwerving de nog te maken kosten van bouw- en woonrijpmaken uitbreidingsgebieden de nog te maken kosten van bouw- en woonrijpmaken inbreidingsgebieden tijdelijk beheer € 7.500 per pand
ricicopercentage risicokans cumulatief van de basis percentage 10,00% 5,00% 10,00%
25,00% 10,00% 25,00%
2,50% 0,50% 2,50%
15,00%
25,00%
3,75%
100,00%
75,00%
75,00%
de berekende kostenstijging de berekende opbrengstenstijging kosten € 10.000 per pand
25,00% 50,00% 50,00%
10,00% 25,00% 25,00%
2,50% 12,50% 12,50%
het totaal van het schaderapport voor de nog te maken pm-kosten
10,00%
25,00%
2,50%
Lagere opbrengst verkoop woningen c.q. kavels Lagere opbrengst verkoop woningen c.q. kavels Lagere opbrengst verkoop woningen c.q. kavels Lagere opbrengst verkoop woningen c.q. kavels Lagere opbrengst verkoop woningen c.q. kavels Lagere opbrengst verkoop woningen c.q. kavels
nog te ontvangen opbrengsten gronduitgifte * sociale huurwoningen nog te ontvangen opbrengsten gronduitgifte * sociale koopwoningen (von < € 181.000) nog te ontvangen opbrengsten gronduitgifte * middeldure koop (von € 181.000 - € 200.001) nog te ontvangen opbrengsten gronduitgifte * middeldure koop (von € 200.001 - € 252.850) nog te ontvangen opbrengsten gronduitgifte * dure koop (von € 252.850 < € 300.000) nog te ontvangen opbrengsten gronduitgifte * dure koop (von > € 300.000)
0,00%
10,00%
0,00%
5,00%
10,00%
0,50%
10,00%
10,00%
1,00%
15,00%
10,00%
1,50%
20,00%
10,00%
2,00%
25,00%
10,00%
2,50%
Daling van de inkomsten uit grondopbrengsten op basis van reeds gesloten overeenkomsten Daling van de inkomsten uit grondopbrengsten op basis van reeds gesloten overeenkomsten
de nog te ontvangen opbrengsten gronduitgifte overeenkomsten: minimaal risico:
25,00%
10,00%
2,50%
de nog te ontvangen opbrengsten gronduitgifte voereenkomsten: maximaal risico:
75,00%
50,00%
37,50%
Extra rentekosten / plankosten als gevolg van vertraging in procedure, onderhandelingen over realisatie en marktontwikkeling
Voor vertragingen is de basis 2/5 van de resterende looptijd van het plan met een maximum van 3 jaar. Dus maximaal 3 jaar extra plankosten en 3 jaar extra rente
100,00%
25,00%
25,00%
100,00%
10,00%
10,00%
Vertraging in planuitvoering Voor vertraging wordt 0,5 jaar planvertraging als gevolg van het naar voren meegenomen trekken van andere (private) planontwikkelingen
Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2021
Pagina 29
Bijlage 3 Grondexploitaties en specificatie risicoanalyse per plan
VAST TE STELLEN GRONDEXPLOITATIE EN RISICOANALYSE
HET ZAND Stand van zaken van het plan De eerste vier fasen (136 woningen) zijn voltooid. De bouw van de vijfde fase (50 woningen) is gestart. Fase 6 is aanbesteed (58 appartementen en 37 eengezinswoningen). De eengezinswoningen zijn aanbouw. De bouw van de appartementen start in 2021. Fase 7 moet nog worden gegund. Er vinden gesprekken plaats met een ontwikkelaar. De Driehoek Het Zand is verdeeld in drie deelprojecten. De bouw van het eerste deel (36 appartementen en 15 eengezinswoningen) start in 2021. De bouw van het tweede en derde deel (55 appartementen en 27 eengezinswoningen) start naar verwachting in 2022. Er is een koopovereenkomst gesloten voor dit project. Op basis van de geactualiseerde kostenraming wordt rekening gehouden met hogere kosten voor bouw- en woonrijp maken. In 2020 is voor € 38.000 winst teruggenomen. Er resteert nog een tussentijdse winstneming van € 147.000. Er wordt vanaf 2021 nog een winst verwacht van € 66.000. In totaal dus een positief resultaat van € 213.000. De grondopbrengst van fase 7 is het grootste risico in deze grondexploitatie.
BEREKENING RISICOANALYSE Rekengegevens Boekwaarde per 31-12-2019 Boekwaarde per 31-12-2020 Looptijd plan tot eind De looptijd in jaren is Vertragingsjaren (2/5 van de jaren, max 3 jr) Extra plankosten per jaar
€ €
€
6.299.000 4.681.000 2024 4 1,6 60.000
Berekening risicobedrag
nog te maken kosten c.q. te ontvangen opbrengsten GREX 2021
nog te maken kosten c.q. te ontvangen opbrengsten GREX 2020
Grondverwerving Kosten van bouw- en woonrijp maken Bijdragen te betalen Opbrengsten woningen c.q. kavels Opbrengsten gesloten overeenkomsten Plankosten \ VTU Rente Kostenstijging
€ € 4.956.000 € € -10.113.000 € € 240.000 € 51.000 € 119.000
€ € 5.512.000 € € -12.560.000 € € 245.000 € 130.000 € 227.000
Saldo eindwaarde GREX Totaal risicobedrag
€
Beïnvloedbaar risicobedrag Niet beïnvloedbaar risicobedrag
-66.000 €
risicopercentage volgens parameters risicoanalyse
risicobedrag
2,50% € 2,50% € 124.000 2,50% € 1,90% € 192.000 0,00% € 1,60 € 96.000 6,40% € 3.000 2,50% € 3.000
beïnvloedbaar ja/nee
ja ja ja nee nee nee nee ja
-147.000 € 418.000 in % van het risicobedrag € 127.000 30,4% € 291.000 69,6%
Meerjarenprognose Grondexploitaties Ridderkerk 2021
Pagina 30
VAST TE STELLEN GRONDEXPLOITATIE EN RISICOANALYSE
CORNELISLAND Stand van zaken van het plan Verwacht wordt, dat alle zes resterende bouwkavels eind 2021 zijn verkocht. Het bouw- en woonrijp maken wordt nu versneld uitgevoerd, om de grondexploitatie eind 2021 te kunnen afsluiten. Het bouw- en woonrijp maken wordt als totaalpakket aanbesteed. In 2017, 2018 en 2019 is tussentijds winst genomen voor in totaal € 12.289.000. Eind 2020 is wederom winst genomen, namelijk € 1.457.000. In totaal is nu tussentijds dus € 13.746.000 tussentijds winst genomen. Er wordt nog een winst verwacht van € 3.939.000. Daarmee zou het totaalresultaat 17.685.000 positief bedragen. Er zijn nu vrijwel geen risico’s meer verbonden aan de grondexploitatie Cornelisland.
BEREKENING RISICOANALYSE Rekengegevens Boekwaarde per 31-12-2019 Boekwaarde per 31-12-2020 Looptijd plan tot eind De looptijd in jaren is Vertragingsjaren (2/5 van de jaren, max 3 jr) Extra plankosten per jaar
€ €
€
-5.287.000 -3.842.000 2021 1 0,4 234.000
Berekening risicobedrag
nog te maken kosten c.q. te ontvangen opbrengsten GREX 2021
Grondverwerving Kosten van bouw- en woonrijp maken Bijdragen te betalen Opbrengsten woningen c.q. kavels Opbrengsten gesloten overeenkomsten Plankosten \ VTU Rente Kostenstijging