Jaarverslag Wooncompas 2020.pdf

Ultimo 2020 heeft Wooncompas dus geen terugkoopverplichting meer voor deze negen woningen en daarom zijn zij verwijderd uit de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. Ultimo 2020 zijn er nog 48 koopgarantwoningen waarvoor een terugkoopverplichting bestaat.

86

2020 Koopgarant

2019 Koopgarant

Aantal VOV woningen per 1 januari

62

65

Verkopen boekjaar

0

0

Terugkopen boekjaar

4

2

Afkoop koopgarant boekjaar

1

1

Verlopen terugkoopverplichtingen boekjaar

9 48

0 62

Aantal VOV woningen per 31 december

1.2.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie DAEB Niet-DAEB vastgoed in vastgoed in ontwikkeling ontwikkeling bestemd bestemd voor eigen voor eigen exploitatie exploitatie

Totaal

Saldo 1 januari -Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs -Cumulatieve herwaarderingen Boekwaarde 1 januari

23.228 -10.310 12.918

11.444 -1.876 9.568

34.672 -12.186 22.486

Mutaties -Investeringen -Desinvesteringen - activa in exploitatie -Desinvesteringen - overig -Subsidies -Herwaarderingen -Terugname herwaarderingen Totaal mutaties

22.481 -5.646 -12.916 -54 -3.856 8.842 8.851

10.220 -20.447 -22 934 -9.315

32.701 -26.093 -12.916 -76 -3.856 9.776 -464

Saldo 31 december -Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs -Cumulatieve herwaarderingen Boekwaarde 31 december

27.093 -5.324 21.769

1.195 -942 253

28.288 -6.266 22.022

Gedurende 2020 zijn er 8 projecten verdeeld over één of meerdere deelprojecten in verschillende stadia van ontwikkeling waarin in 2020 voor circa 33 miljoen euro is geïnvesteerd. Met deze projecten was veelal in voorgaande jaren reeds een aanvang gemaakt, waarbij ook een voorziening voor het onrendabele gedeelte van de investering is getroffen. In 2020 heeft oplevering plaatsgevonden van de woningen van Rijsoord, Centrumplan fase 2 (26,1 miljoen euro) en de renovatie van de Vogelbuurt fase 1 (11,9 miljoen euro). Daarnaast is nog 1 miljoen euro geïnvesteerd in de verbouwing van het kantoorpand.

87

1.3 MATERIËLE VASTE ACTIVA 1.3.1. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

2020

2019

Saldo 1 januari -Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs -Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen Boekwaarde 1 januari

5.325 -2.302 3.023

6.328 -3.319 3.009

Mutaties boekjaar -Investeringen -Desinvesteringen -Correctie desinvesteringen voorgaande jaren -Afschrijvingen -Correctie afschrijvingen i.v.m. desinvesteringen Saldo

15 -83 1.496 -234 -1.496 -302

158 -1.161 -84 1.101 14

Saldo 31 december -Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs -Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen Boekwaarde 31 december

6.753 -4.032 2.721

5.325 -2.302 3.023

Op het eigendom van de activa rusten geen beperkingen. De in het boekjaar gedane investeringen hebben betrekking op kantoorinventaris en automatisering. In 2020 is er voor gekozen alle activa te verwerken in Exact. Het overzetten van oude gegevens naar de activamodule zorgt er voor dat er correcties zijn gedaan. In 2020 heeft voor het kantoorpand geen impairment toets plaatsgevonden. De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: Systematiek Terreinen

geen afschrijvingen

Termijn -

Bedrijfsgebouwen

lineair

15-25 jaar

Installaties

lineair

10 jaar

Inventaris

lineair

5-10 jaar

Vervoermiddelen

lineair

6 jaar

lineair

3-5 jaar

lineair

10-15 jaar

Automatisering Warmtemeters

88

1.4 FINANCIËLE VASTE ACTIVA 1.4.1 Aandelen, certificaten van aandelen en andere vormen van deelnemingen in groepsmaatschappijen 2020

2019

Deelneming Woonvisie Ridderkerk Vastgoed B.V. Saldo begin boekjaar

18

18

- Mutaties boekjaar

-

-

Saldo einde boekjaar

18

18

2020

2019

3.334 29 -839

3.504 -22 -

1.704

-148

4.228

3.334

In Woonvisie Ridderkerk Vastgoed B.V. zijn in 2020 geen activiteiten uitgevoerd. 1.4.2 Latente belastingvorderingen

Saldo 1 januari -Mutatie inzake waarderingsverschil leningen o/g en u/g -Mutatie inzake waarderingsverschil vastgoedbeleggingen in exploitatie - True up 2019 -Mutatie inzake waarderingsverschil vastgoedbeleggingen in exploitatie Saldo 31 december

Het saldo per 31-12-2020 betreft de latentie op de leningen o/g (agio en disagio) ter hoogte van 466.000 euro en de latentie waarderingsverschillen vastgoedbeleggingen in exploitatie ter hoogte van 3,8 miljoen euro. Ultimo 2020 is de commerciële waardering van het vastgoed (1.684 miljoen euro) per saldo 269 miljoen euro hoger dan de fiscale waardering (1.415 miljoen euro). Een nadere toelichting op de mutaties in de latenties is opgenomen bij 2.9. 1.4.3 Leningen u/g

Saldo 1 januari Verstrekking Aflossing regulier Boekwaarde 31 december

Rieder borgh 2020 934 -144 790

Aarhof 2020 265 -104 161

Centrum v Fysioplus Logopedie 2020 2020 103 25 -9 -7 94 18

Totaal 2020 1.326 -263 1.063

De lening u/g ‘Riederborgh’ betreft een uitgestelde huurbetalingsverplichting van Zorgorganisatie Riederborgh in verband met de bekostigingssystematiek vanuit de zorg. De rente bedraagt 5,5 procent en de regeling loopt tot 2029. De overige leningen u/g hebben betrekking op voorfinancieringen van aanpassingen aan het gehuurde met drie zorg verlenende partijen. Deze regelingen hebben een gemiddelde resterende looptijd van 4,9 jaren. 1.5 VOORRADEN 1.5.1. Vastgoed bestemd voor verkoop

Voorraad VOV-woningen Voorraad reguliere koopwoningen Saldo einde boekjaar

31-12-2020

31-12-2019

226 226

323 195 518

89

Voorraad ex-koopgarant woningen In het verleden heeft Wooncompas woningen verkocht met een terugkoopgarantie. Deze regeling is na 2012 beëindigd. Wel resteert tot op heden de verplichting om de verkochte woningen terug te kopen. Deze woningen worden verantwoord op de balans onder onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. De woningen worden niet opnieuw met een terugkoopgarantie verkocht, maar verkocht in de vrije verkoop of in exploitatie genomen. Teruggekochte woningen worden verantwoord onder vastgoed bestemd voor verkoop. Per 31-12-2020 staat er 1 (2019: 2) ex-Koopgarantwoning op de voorraad. Deze wordt gewaardeerd tegen de aankoopprijs. Voorraad voormalig huurwoningen De totale verkoopportefeuille bevat woningen die de komende tien jaar aangeboden worden aan de zittende huurder of bij mutatie verkocht. Deze woningen zijn verantwoord onder de activa in exploitatie zolang ze op balansdatum nog zijn verhuurd. Woningen die per balansdatum leeg staan en gereed zijn voor verkoop worden gepresenteerd als voorraad vastgoed bestemd voor verkoop. Deze woningen worden gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat of lagere opbrengstwaarde. Per 31-12-2020 is geen (2019: 1) woning aangemerkt als voorraad bestemd voor verkoop. 1.6 VORDERINGEN 1.6.1 Huurdebiteuren

Huurdebiteuren Voorziening dubieuze debiteuren Saldo einde boekjaar

31-12-2020 821 -276 545

31-12-2019 745 -401 344

De huurachterstand uitgedrukt in een percentage van het totaal van de huren en vergoedingen bedraagt ultimo 2020 1,12 (ultimo 2019: 1,09) procent. De voorziening dubieuze debiteuren is op statische wijze bepaald. De vorderingen zijn beoordeeld op de mogelijkheden deze nog te kunnen incasseren. 1.6.2 Overheid Gemeenten: Diverse vorderingen Voorziening dubieuze vordering Saldo einde boekjaar

31-12-2020

31-12-2019

17 17

51 51

Deze vorderingen betreffen voor het merendeel huurverplichtingen van de Gemeente Rotterdam (12.000 euro) en de Gemeente Ridderkerk (5.000 euro). 1.6.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen Vennootschapsbelasting Saldo einde boekjaar

31-12-2020 2.919 2.919

31-12-2019 -

De vordering voor vennootschapsbelasting heeft betrekking op de verslagjaar 2017, 2018, 2019 en 2020.

90

1.6.4 Overige vorderingen Overige Saldo einde boekjaar

31-12-2020 187 187

31-12-2019 166 166

Het saldo van de overige vorderingen bestaat ultimo 2020 bijna volledig uit overige debiteuren. De verwachting is dat deze bedragen in 2021 worden ontvangen. 1.6.5 Overlopende activa Deze post is als volgt samengesteld: Te ontvangen overig Nog te factureren bedragen Vooruitbetaalde kosten Vooruitbetaalde rente en aflossing Vorderingen uit crediteuren Overige overlopende activa Saldo einde boekjaar

31-12-2020 451 12 203 195 22 883

31-12-2019 471 195 42 946 884 9 2.547

De post ‘Vooruitbetaalde rente en aflossing’ heeft betrekking op eind december 2019 betaalde rente en aflossing van een drietal leningen met vervaldatum begin januari 2020. De post ‘Vorderingen uit crediteuren’ zijn debetposten uit de post kortlopende schulden of heeft betrekking op facturen welke in 2020 zijn ontvangen en waarvan de kosten in het boekjaar 2021 worden verantwoord. 1.7 LIQUIDE MIDDELEN Kas Rekening-courant banken Gelden onderweg Spaarrekeningen (direct opeisbaar) Totaal liquide middelen

31-12-2020 1 956 2.250 3.207

31-12-2019 6 833 465 0 1.304

De totale liquide middelen staan ter vrije beschikking van Wooncompas. 1.8 EIGEN VERMOGEN Het eigen vermogen van Wooncompas is als volgt onder te verdelen: Overige reserves Herwaarderingsreserve Saldo einde boekjaar

31-12-2020 332.782 999.313 1.332.095

31-12-2019 312.935 908.926 1.221.861

1.8.1 Overige reserves Het verloop van de post overige reserves is als volgt: Saldo 1 januari Resultaat boekjaar Toevoeging/Onttrekking aan Herwaarderingsreserve Boekwaarde 31 december

2020 312.935 110.234 -90.387 332.782

De overige reserve is binnen de doelstelling van toegelaten instellingen vrij beschikbaar. Jaarlijks wordt het resultaat, na goedkeuring door de Raad van Commissarissen, aan deze post toegevoegd of onttrokken. In de jaarrekening is het resultaat boekjaar, vooruitlopend op goedkeuring door de Raad van Commissarissen, al verwerkt. 91

Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2019 De jaarrekening 2019 is vastgesteld in de vergadering van de Raad van Commissarissen gehouden op 29-06-2020. De vergadering heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane voorstel. 1.8.2 Herwaarderingsreserve Het verloop van de post herwaarderingsreserve is als volgt:

Saldo 1 januari 2019 -Realisatie uit hoofde van verkoop -Realisatie uit hoofde van sloop -Toename uit hoofde van stijging van de marktwaarde -afname uit hoofde van daling van de marktwaarde -Herclassificatie naar voorraad -Toename uit hoofde van nieuwbouw -Toename uit hoofde van aankopen Boekwaarde 31 december 2019

Herwaarderingsreserve DAEBVastgoed in exploitatie 686.075 -198 -1.885 97.276 -7.431 1.950 3 775.790

Herwaarderingsreserve niet-DAEBVastgoed in exploitatie 115.327 -1.144 17.043 -266 -122 130.838

Herwaarderingsreserve onroerende zaken verkocht onder voorwaarde 1.353 -34 979 2.298

Totaal 802.755 -1.376 -1.885 115.298 -7.697 -122 1.950 3 908.926

Saldo 1 januari 2020 -Realisatie uit hoofde van verkoop -Realisatie uit hoofde van sloop -Toename uit hoofde van stijging van de marktwaarde -afname uit hoofde van daling van de marktwaarde -Herclassificatie DAEB naar niet-DAEB -Toename uit hoofde van nieuwbouw -Toename uit hoofde van aankopen Boekwaarde 31 december 2020

775.790 -257 15 79.307 -11.342 38 1.806 7.290 852.647

130.838 -1.945 14.318 -723 -608 1.854 238 143.972

2.298 -615 1.011 2.694

908.926 -2.817 15 94.636 -12.065 -570 3.660 7.528 999.313

De herwaarderingsreserve wordt voor het vastgoed in exploitatie op complexniveau bepaald aan de hand van de positieve verschillen per complex op basis van marktwaarde ten opzichte van de boekwaarde op basis van historische kostprijs. De toename uit hoofde van stijging van de marktwaarde betreft de mutatie in de herwaarderingsreserve van de activa in exploitatie en de VOV-woningen ten opzichte van voorgaand jaar en bedraagt 90,4 miljoen euro. Uitgaande van waardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een bedrag van 644 miljoen euro in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van de corporatie niet kan worden gerealiseerd. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Wooncompas. De mogelijkheden voor Wooncompas om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen, zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van Wooncompas is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden.

Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerslasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie. Voorstel resultaatbestemming In de statuten van Wooncompas zijn geen bepalingen opgenomen inzake de resultaatbestemming. Het bestuur stelt aan de Raad van Commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2020 ten bedrage van 110.234.000 euro geheel ten gunste van de overige reserves te brengen. De resultaatbestemming is, vooruitlopend op goedkeuring door de Raad van Commissarissen, in de jaarrekening verwerkt. Het resultaat over het boekjaar 2020 ten bedrage van 110.234.000 euro betreft 16.468.000 euro gerealiseerd resultaat en euro 93.766.000 niet-gerealiseerde waardeveranderingen voor de 92

projecten, VOV-woningen en vastgoed in exploitatie. Van de niet-gerealiseerde waardeveranderingen is 90.387.000 euro herwaarderingsreserve. De niet-gerealiseerde waardeveranderingen zijn weer onder te verdelen in 93.763.000 euro nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoed in exploitatie en 3.000 euro niet-gerealiseerde waardeveranderingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. Het niet-gerealiseerde vermogen is ten gunste van de herwaarderingsreserve verantwoord in de toelichting bij het eigen vermogen (1.8). 1.9 VOORZIENINGEN 1.9.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 2020 Saldo 1 januari 4.617 Dotaties 15.664 Onttrekkingen -5.441 Boekwaarde 31 december 14.840

2019 12.110 4.285 -11.778 4.617

Dotaties Op de regel Dotaties wordt het bedrag van nieuw gevormde voorzieningen verantwoord. De dotaties 2020 bestaan uit de projecten Stadhouderslaan SL-NB (9,8 miljoen euro), Stadhouderslaan NOM (2,1 miljoen euro) en Blaak (3,7 miljoen euro). Onttrekkingen Op de regel Onttrekkingen worden enerzijds de in 2020 gemaakte kosten die aan de voorziening zijn onttrokken (-/- 3,7 miljoen euro) en anderzijds de vrijval van de resterende voorziening van het project Aarhof (-/- 1,7 miljoen euro) verantwoord. Ultimo 2020 resteert er nog een voorziening op de projecten Blaak, Stadhouderslaan sloopnieuwbouw (SL-NB) en Stadhouderslaan NOM. Deze voorzieningen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde gezien de verwachte doorlooptijd van de voorzieningen korter is dan 1 jaar. 1.9.2 Latente belastingverplichtingen

Saldo 1 januari -Mutatie inzake waarderingsverschil leningen o/g en u/g -Mutatie inzake waarderingsverschil onderhoudslasten Saldo 31 december

2020

2019

337 4 341

439 -29 -74 337

Het saldo per 31-12-2020 betreft de latentie op de voorzienig onderhoudslasten. Voor een nadere toelichting zie onderdeel 2.9 Latente belastingen. 1.9.3 Overige voorzieningen De Vier Jaargetijden Saldo 1 januari Dotatie Vrijval Besteding Boekwaarde 31 december

2020 238 45 -97 -186 -

2019 618 500 -880 238

DIGH 2020 55 -4 -51 -

Voormalig personeel 2019 30 25 55

2020 89 -89 -

2019 359 -245 -25 89

Totaal overige voorzieningen 2020 2019 382 1.007 45 525 -190 -245 -237 -905 382

93

Voorziening claim De Vier Jaargetijden In 2007 is het nieuwbouwproject De Vier Jaargetijden opgeleverd. Sindsdien is een aantal gebreken vastgesteld bij de opgeleverde complexen. In 2016 en 2017 zijn voorzieningen getroffen voor herstel van de tot dan toe bekende problemen. Eind 2019 resteerde van deze voorziening nog een bedrag van 238.000 euro. In 2020 is 45.000 euro gedoteerd aan de voorziening als gevolg van aan de betrokken verenigingen van eigenaren doorbelaste eigen bijdragen. De werkzaamheden zijn in 2020 afgerond en hebben geleid tot een onttrekking van een bedrag van 186.000 euro aan de voorziening. Het restant van de voorziening met een omvang van 97.000 euro is ultimo 2020 vrijgevallen ten gunste van het resultaat. Voorziening DIGH Deze voorziening is gevormd voor de garantstelling met betrekking tot First Metro Housing Company in Durban, Zuid-Afrika, de afgegeven garantstelling bedroeg maximaal 60.000 euro. Ultimo 2018 is een voorziening gevormd, die ultimo 2019 is verhoogd naar 55.000 euro met het oog op de in 2020 afwikkeling. Met FMHC Rental SA NPC is ultimo 2020 een overeenkomst tot definitieve afwikkeling gesloten, waarbij de afgegeven garantstelling ten dele noodzakelijk is gebleken en daarmee met een bedrag van 51.000 euro een beroep is gedaan op deze voorziening. Het resterende gedeelte van de voorziening van 4.000 euro valt vrij in het resultaat.

Voorziening personeel In 2017 is een plan opgesteld voor een wijk- en woonbeheer dat klaar is voor de toekomst. Voor de kosten die gepaard gaan met deze reorganisatie is eind 2017 een voorziening getroffen van 359.000 euro. Eind 2019 is de voorziening opnieuw beoordeeld en is een lagere kostenraming bepaald, waardoor in 2019 een deel van de voorziening is vrijgevallen. Begin 2021 is de voorziening opnieuw beoordeeld en is de conclusie getrokken dat hij met terugwerkende kracht ultimo 2020 mag vrijvallen ten gunste van het resultaat. Alle overige voorzieningen zijn gewaardeerd op nominale waarde. 1.10 LANGLOPENDE SCHULDEN 1.10.1 Schulden aan banken Het verloop van de leningen is als volgt:

Saldo begin boekjaar Nieuwe leningen Reguliere aflossingen Vervroegde aflossingen Saldo langlopende leningen Aflossingsverplichting <1 jaar Saldo einde boekjaar

Nominaal 267.486 77.277 -4.424 340.339 -10.929 329.410

2020 Agio 27.279 27.279 27.279

Totaal 267.486 104.556 -4.424 367.618 -10.929 356.689

Nominaal 258.796 16.000 -7.310 267.486 -4.424 263.062

2019 Agio -

Totaal 258.796 16.000 -7.310 267.486 -4.424 263.062

Op 31 december 2020 heeft een activa/passiva transactie met Vestia plaatsgevonden. De aankoop van het vastgoed financieren wij niet zelf, maar hiervoor in de plaats zijn leningen van Vestia tegen marktwaarde overgenomen. Aan het einde van het leningcontract dienen de leningen te worden afgelost tegen nominale waarde. Het verschil tussen de nominale waarde en de marktwaarde van de leningen is als agio verantwoord in de verloopstaat. Het totale aflossingsbestanddeel voor de komende 5 jaar bedraagt circa 50,1 miljoen euro. Het aflossingsbestanddeel van de leningen voor 2021, inclusief de contracten die geheel vervallen, bedraagt circa 10,9 miljoen euro en is opgenomen onder de kortlopende schulden. De gemiddelde restant looptijd van de langlopende leningen per 31 december 2020 bedraagt circa 21 jaar. De gewogen gemiddelde rentevoet van de langlopende leningen o/g op 31 december 2020 bedraagt exclusief de flexlening (lening met variabele hoofdsom en variabele rente) circa 3,14 procent (2019: 3,29 procent). Al deze leningen zijn geborgd door het WSW (circa 290,2 miljoen euro) of de gemeente (circa 50,2 miljoen euro). Voor overige informatie betreffende langlopende schulden wordt verwezen naar de paragraaf financiële instrumenten en risicobeheersing in de grondslagen. 94

Op 31-12-2020 bedraagt de marktwaarde (NCW) van de leningen 498,1 miljoen euro (2019: 352,8 miljoen euro). Onder de langlopende schulden is een basisrentelening, met een hoofdsom van 10 miljoen euro, opgenomen onder de volgende voorwaarden: - Het rentepercentage was in 2020 opgebouwd uit een basisrente van 3,12 procent vermeerderd met een kredietopslag van 0,20 procent. De totale rente kwam hiermee op 3,32 procent. De vervaldatum van de huidige kredietopslag is 21 december 2025. - Marktwaarde van de basisrentelening is circa 10,4 miljoen euro. - Gehele of gedeeltelijke extra aflossing van de lening is toegestaan, indien geldgever en geldnemer hierover gezamenlijk overeenstemming hebben bereikt. - Liquiditeitsrisico: "Wanneer geldgever en geldnemer geen overeenstemming bereiken over de aanpassing van de kredietopslag zal de leningsovereenkomst worden beëindigd en zal op de herzieningsdatum van de kredietopslag het restant van de hoofdsom met rente, kosten en eventueel verschuldigde vergoedingen in zijn geheel worden afgelost. In geval van vervroegde aflossing wordt aanvullend, op de herzieningsdatum van de kredietopslag, de marktwaarde van de renteafspraken inzake de basisrente over de resterende looptijd van de leningsovereenkomst afgerekend".

- De basisrentelening hoeft niet te worden gesplitst vanwege het feit dat de herziening van de kredietopslag nauw verbonden is met het basiscontract. Op het moment van de renteherziening wordt eventueel afgerekend op basis van marktconforme voorwaarden. De leningen in de portefeuille van Wooncompas bevatten geen rentederivaten en geen embedded derivaten welke zijn afgescheiden van het basiscontract. 1.10.2 Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 2020

2019

Saldo 1 januari -Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht -Vermeerderingen/verminderingen Boekwaarde 1 januari

9.369 1.581 10.950

9.677 906 10.583

Mutaties -Opwaarderingen -Afwaarderingen Totaal mutaties

741 -2.539 -1.798

674 -307 367

Saldo 31 december -Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht -Vermeerderingen/verminderingen Boekwaarde 31 december

7.178 1.974 9.152

9.369 1.581 10.950

Gedurende 2020 zijn 4 woningen (2019: 2) onder een VOV-regeling teruggekocht door Wooncompas. Daarnaast is voor 1 woning de terugkoopverplichting afgekocht op verzoek van de koper (2019: 1). De met deze mutaties samenhangende afwaardering van de terugkoopverplichting bedraagt 796.000 euro (2019: 307.000 euro). Voor 9 woningen aan de Waterland te Ridderkerk is het tussen Wooncompas en de gemeente Ridderkerk overeengekomen antispeculatiebeding vervallen. Ultimo 2020 heeft Wooncompas dus geen terugkoopverplichting meer voor deze 9 woningen en daarom zijn zij verwijderd uit de verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden voor een bedrag van 1.743.000 euro. Als gevolg van een gemiddelde leegwaardestijging van de onroerende zaken van 11,4 procent (2019: 9,2 procent), stijgt de terugkoopverplichting in 2020 met 741.000 euro.

95

1.10.3 Overige langlopende schulden Overige langlopende schulden Waarborgsommen Saldo einde boekjaar

31-12-2020 163 163

31-12-2019 130 130

De onder overige langlopende schulden verantwoorde waarborgsommen hebben betrekking op contracten BOG/MOG. 1.11 KORTLOPENDE SCHULDEN Alle kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan één jaar. 1.11.1 Schulden aan banken Aflossingsverplichting leningen komend boekjaar Saldo einde boekjaar

31-12-2020 10.929 10.929

31-12-2019 4.424 4.424

De aflossingsverplichting voor het komend boekjaar betreft de reguliere aflossingen die binnen een jaar moeten worden betaald op de betreffende valutadata inclusief leningen die binnen een jaar in zijn geheel dienen te worden afgelost. 1.11.2 Schulden aan leveranciers en handelskredieten Crediteuren Saldo einde boekjaar

31-12-2020 1.645 1.645

31-12-2019 1.932 1.932

Het saldo einde boekjaar betreft de per balansdatum openstaande crediteuren. Het debetsaldo in de crediteuren is apart verantwoord onder de overlopende activa. 1.11.3 Schulden ter zake van belastingen en premies sociale verzekeringen en pensioenen

Vennootschapsbelasting Loonheffing en sociale verzekeringspremie Af te dragen omzetbelasting Nog af te dragen pensioenpremie Saldo einde boekjaar

31-12-2020 291 290 581

31-12-2019 1.728 264 266 142 2.400

Ultimo 2020 is de vennootschapsbelasting een vordering (zie paragraaf 1.6.3.) ten opzichte van een schuld ultimo 2019. Het pensioenfonds brengt gedurende het jaar voorschotten in rekening met betrekking tot te betalen pensioenpremies. Na afloop van een boekjaar komt er een afrekening over het betreffende jaar. Het openstaande saldo betreft nog te ontvangen (correcties op de) afrekeningen over de afgelopen jaren en is in de jaarrekening gereclassificeerd onder de overlopende activa. 1.11.4 Overige schulden RC Riederborgh Gas en elektra Eerste verhuurnota's Overige Saldo einde boekjaar

31-12-2020 48 4 41 93

31-12-2019 4 1 7 62 74

96

1.11.5 Overlopende passiva Niet vervallen rente van geldleningen Nog te betalen kosten Stook-/servicekosten Vooruitontvangen huur Saldo einde boekjaar

31-12-2020 4.044 1.016 322 1.375 6.757

31-12-2019 4.098 3.330 5 1.120 8.553

De schuld uit hoofde van Stook- en servicekosten heeft betrekking op de nog met huurders af te rekenen kosten. De Stook- en servicekosten worden maandelijks bij huurders in rekening gebracht middels voorschotten en worden aan het einde van het jaar afgerekend op basis van de werkelijke kosten. De post Nog te betalen kosten heeft betrekking op in 2020 verantwoorde kosten die in 2021 worden betaald.

97

NIET IN DE BALANS OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGEN Bedragen x € 1.000

Leaseverplichtingen Ultimo boekjaar zijn de verplichtingen uit hoofde van operationele leases als volgt te specificeren:

Overzicht leaseverplichtingen (incl. BTW) Leasecontract printers (24) Leasecontract couverteermachine (1) Leasecontract koffieautomaten (4) Leasecontracten auto's (7) Totaal leaseverplichtingen

2020

2019 111 2 5 234 352

12 5 8 240 265

Alle verplichtingen hebben een looptijd korter dan vijf jaar. De verplichtingen voor het komende jaar bedragen 133.300 euro (2019: 82.400 euro). Obligoverplichting WSW De totale leningensom onder WSW-garantie ultimo 2020 bedraagt 290,2 miljoen euro. Conform de voorwaarden van het WSW moet rekening worden gehouden met een mogelijke toekomstige obligoverplichting van 11,1 miljoen euro. Het obligotarief is vastgesteld op 3,85 procent. De grondslag waarover WSW het obligotarief berekent is het schuldrestant van de geborgde lening met uitzondering van de lening typen variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Bij het type lening met variabele hoofdsom geldt een obligoverplichting over 75 procent van de maximale hoofdsom. Collegiale financieringen zijn niet van toepassing bij Wooncompas. Aangegane verplichtingen projecten De aangegane verplichtingen met betrekking tot lopende projecten worden niet op de balans vermeld. Zij geven het volgende beeld: ultimo 2020 is voor circa 6,4 miljoen euro aan verplichtingen aangegaan voor projecten in voorbereiding en in uitvoering (2019: 32,6 miljoen euro). Voorzieningen voor pensioenen De Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) is een sector pensioenfonds. Er zijn geen verplichtingen op corporatieniveau beschikbaar.

Het is daarom niet mogelijk om eventuele rechten en verplichtingen met betrekking tot dit pensioenfonds in de balans op te nemen. Een overschot of tekort in het bedrijfstakpensioenfonds SPW kan invloed hebben op toekomstige premies. Het saldo van betaalde en verhaalde premies is in de resultatenrekening verwerkt. De zogenaamde 'beleidsdekkingsgraad' bij pensioenmaatschappijen is bepalend voor de uitkeringen en premievaststelling. Deze 'beleidsdekkingsgraad' bedraagt ultimo 2020: 103,1 procent (2019: 110,7 procent). De ontwikkelingen op de financiële markten blijven onzeker. Het is daarom niet te zeggen hoe de beleidsdekkingsgraad van het fonds zich het komende jaar zal ontwikkelen. Een mogelijke reservering heeft in deze jaarrekening niet plaatsgevonden. Juridische zaken Op 31 december 2020 heeft Wooncompas geen lopende rechtszaken. Beklemmingen aangaande vastgoed in exploitatie In diverse exploitatieovereenkomsten tussen Wooncompas en de gemeente Ridderkerk zijn afspraken opgenomen betreffende de realisatie van woningen in vooraf benoemde marktsegmenten/prijsklassen. Dezelfde exploitatieovereenkomsten stellen geen eisen aan de duur van de periode na oplevering waarin de initiële marktsegmenten/prijsklassen gehandhaafd moeten worden. Daar zijn wel mondelinge afspraken over gemaakt. De geldigheidsduur en einddatum variëren per project.

In de waardering van de complexen (zijnde kasstroom genererende eenheden) die vallen onder dergelijke exploitatieovereenkomsten is geen rekening gehouden met een dergelijke aftopping van de markthuur, gezien de zeer geringe impact hiervan, zowel in de tijd als in de financiële waardering. 98

Volmacht WSW Wooncompas heeft een onvoorwaardelijke en onherroepelijke volmacht verstrekt aan het WSW, waarmee het WSW de mogelijkheid heeft over te gaan tot het vestigen hypotheek op een deel van het bezit van Wooncompas. DIGH Met een aantal corporaties uit de stadsregio Rotterdam en de Gemeente Rotterdam heeft Wooncompas in het verleden middels een geldlening bijgedragen aan de ontwikkeling van sociale woningbouw in Durban Zuid Afrika. De lening u/g bedroeg 114.000 euro en was renteloos verstrekt aan de stichting Durban Rotterdam Housing Project. In 2014 is deze lening geheel terugbetaald onder de voorwaarden dat in de plaats daarvan een garantie werd afgegeven. Deze regeling is geëffectueerd en de geldelijke lening is omgezet in een ‘papieren’ garantieverstrekking waarbij Wooncompas een deel garandeerde tot max. 60.000 euro. Op de verstrekte garantie is in de balans ultimo 2019 een bedrag van 55.000 euro voorzien. Ultimo 2020 is een overeenkomst tot definitieve afwikkeling gesloten, waarbij de voorziening gedeeltelijk is aangewend (paragraaf 1.9.3) en er verder geen verplichtingen resteren voor de deelnemende corporaties, waaronder Wooncompas. Andersom staat nog wel een (beperkte) claim open richting de Zuid-Afrikaanse sociale woningbouwer, FMHC Rental SA NPC.

99

TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING Bedragen x € 1.000

2.1 EXPLOITATIE VASTGOEDPORTEFEUILLE 2.1.1 Huuropbrengsten 2020 Netto huur woningen Netto huur niet-woningen

DAEB niet-DAEB DAEB niet-DAEB

Af: huurderving leegstand Af: huurderving sloop Af: dotatie voorziening dubieuze debiteuren Totaal huuropbrengsten

55.938 10.737 3.015 2.943 -1.119 25 84 71.623

2019 55.845 10.219 2.467 2.659 -756 -196 -361 69.877

De totale huuropbrengsten zijn ten opzichte van 2019 met 2,5 procent (1,7 miljoen euro) gestegen. Deze stijging wordt veroorzaakt door de jaarlijkse huurverhoging (1,2 miljoen euro). In 2020 bedroeg de gemiddelde huurverhoging 2,29 procent (2019: 1,36 procent). De overige redenen voor mutatie van de totale huuropbrengsten zijn: -

hogere huurderving (-/- 0,1 miljoen euro); lagere dotatie voorziening dubieuze debiteuren (0,4 miljoen euro); woningen in exploitatie (0,8 miljoen euro); woningen uit exploitatie (-/- 0,7 miljoen euro); overige mutaties (0,1 miljoen euro).

In de overige mutaties zijn de ook de mutaties huurharmonisatie, verkopen en de huuraanpassingen met zorginstellingen begrepen. 2.1.2 Opbrengsten servicecontracten 2020 Vergoedingen leveringen en diensten (stook- en servicekosten, glasverzekering) Doorbelaste administratiekosten Af: leeg voor verhuur Af: te verrekenen (vooruitbetaalde bedragen) met huurders Totaal opbrengsten servicecontracten

2019

4.194

4.020

123 -51 -280 3.986

-105 -23 -197 3.695

De opbrengsten servicecontracten bestaan uit de in rekening gebrachte voorschotten minus de nog met bewoners af te rekenen kosten over 2020 en voorgaande jaren. 2.1.3 Lasten servicecontracten 2020 Lasten leveringen en diensten (service- en stookkosten, glasverzekering) Administratiekosten Toerekening indirecte kosten Totaal lasten servicecontracten

2019

4.138

3.787

123 -62 4.199

-122 183 3.849

De lasten servicecontracten bestaan uit de door leveranciers in rekening gebrachte kosten in het verslagjaar, administratiekosten en de toerekening van onze indirecte kosten.

100