Jaarverslag Wooncompas 2020.pdf

1

INHOUD Jaarverslag ...................................................................................................................................................................... 3 Basisgegevens ................................................................................................................................................................. 3 2020 in vogelvlucht......................................................................................................................................................... 4 Voorwoord bestuurder................................................................................................................................................... 6 hoofdstuk 1 een bijzonder jaar ................................................................................................................................. 6 Volkshuisvestingsverslag .............................................................................................................................................. 10 hoofdstuk 2 we bieden een thuis ........................................................................................................................... 10 hoofdstuk 3 met ruimte om te leven ......................................................................................................................

13 hoofdstuk 4 een huis als een warme jas ................................................................................................................ 16 hoofdstuk 5 in een woonomgeving waar je samen jezelf kunt zijn ................................................................... 19 hoofdstuk 6 omdat we dat beetje extra ervaren en doen ................................................................................ 24 Bestuursverslag .............................................................................................................................................................. 31 hoofdstuk 7 hoofdlijnen governancestructuur ..................................................................................................... 31 hoofdstuk 8 verslag van de raad van commissarissen ........................................................................................ 34 hoofdstuk 9 financiële continuïteit / goed rentmeesterschap .......................................................................... 42 Jaarrekening ................................................................................................................................................................. 53 Vaststelling jaarverslag door RvC .............................................................................................................................

124 Overige gegevens...................................................................................................................................................... 125 Controleverklaring ...................................................................................................................................................... 126 Bijlagen ......................................................................................................................................................................... 135 Bijlage 1: overzicht verbindingen ............................................................................................................................. 135 Bijlage 2: overzicht VvE’s ........................................................................................................................................... 137 Bijlage 3: kengetallen ................................................................................................................................................. 138 Bijlage 4: overzicht stakeholders............................................................................................................................... 139 Bijlage 5: afkortingen- en begrippenlijst .................................................................................................................. 140

2

JAARVERSLAG BASISGEGEVENS Naam toegelaten instelling: Instellingsnummer: Statutair doel:

Stichting Wooncompas L0689 De stichting stelt zich ten doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting zoals omschreven in de Woningwet

Adres: Internet: E-mailadres: Inschrijving Handelsregister:

Koningsplein 50, 2981 EA Ridderkerk www.wooncompas.nl info@wooncompas.nl KvK 24108743

Versie: Datum opstellen bestuur: Datum vaststellen RvC:

1.0 26 april 2021 26 april 2021

3

2020 IN VOGELVLUCHT Ons bezit 8.606 1.207 761 621 102 21

sociale zelfstandige en onzelfstandige huurwoningen niet-DAEB huurwoningen overige verhuureenheden eenheden bedrijfs- en maatschappelijk onroerend goed nieuwe woningen opgeleverd woningen verkocht

Verhuren 519 317 79 74,8 85,7 592 896 2,46 0,98 1,12 10 2

huishoudens aan een sociale huurwoning geholpen reacties gemiddeld op een woningadvertentie procent toewijzing sociale huurwoningen aan mensen binnen primaire doelgroep procent van de maximale huurprijs in rekening gebracht sociale woningen procent van de maximale huurprijs in rekening gebracht vrijesectorwoningen euro netto huurprijs van onze sociale huurwoningen euro netto huurprijs van onze geliberaliseerde woningen procent is de gemiddelde huurverhoging van onze sociale huurwoningen procent is de gemiddelde huurverhoging van onze vrijesectorwoningen procent huurachterstand in gehele bezit vonnissen van de kantonrechter wegens huurachterstand huisuitzettingen op basis van huurachterstand

Kwaliteit woning 896 77 6,08 26,1 11,9

bestaande woningen voorzien van zonnepanelen procent ‘groene’ energielabels (A++, A+, A, B, C) miljoen euro geïnvesteerd in planmatig onderhoud miljoen euro geïnvesteerd in nieuwbouw woon- en niet woongelegenheden miljoen geïnvesteerd in woningverbetering

Kwaliteit dienstverlening 7,5

gemiddeld rapportcijfer voor onze dienstverlening volgens KWH

Prettige buurten 145.000 11

euro leefbaarheidsfonds om ideeën en wensen van huurders in vervulling te laten gaan huismeesters en wijkbeheerders actief in onze complexen, wijken en buurten

Participatie 1 12 1 5

overkoepelende huurdersraad bewonerscommissies waaronder 1 huurdersbelangenvereniging klankbordgroep bij renovatieproject Stadhouderslaan activiteitencommissies

Organisatie 89,8 100 3

fte medewerkers stagiaires 4

Financiële continuïteit 1.856.000 166.000 1.684.363 150.000 20,2 32,7 2,5

euro WOZ-waarde van ons hele bezit (x 1.000) euro WOZ-waarde per eenheid euro marktwaarde in verhuurde staat van ons hele bezit (x 1.000) euro marktwaarde in verhuurde staat per eenheid procent loan-to-value op basis van marktwaarde procent loan-to-value op basis van beleidswaarde rentedekkingsgraad

5

VOORWOORD BESTUURDER HOOFDSTUK 1 EEN BIJZONDER JAAR Waarschijnlijk begint elk verslag over 2020 met de constatering dat het een bijzonder jaar was. Dat geldt ook voor Wooncompas, maar gelukkig niet alleen vanuit een somber perspectief. We startten begin van het jaar voortvarend aan ons nieuwe ondernemingsplan. Ik kijk nu nog met plezier terug op onze eerste bijeenkomst begin maart met Jan Latten. Hij gaf ons, op zijn bekende ietwat uitdagende wijze, zicht op de impact van demografische ontwikkelingen. Natuurlijk herkenden wij de effecten van een groeiende maatschappij die uitmondt in de huidige wooncrisis. Maar ook voelden we de versnellende effecten van vereenzaming en verarming met name bij groepen die al in de verdrukking zitten. Onbedoeld was het een kleine vingeroefening met het woord dat we verderop in het jaar in het kader van Covid-19 nog vaak hoorden: exponentiële versnelling. Met de inspiratie van Jan Latten zijn we grotendeels digitaal met elkaar, Progressie en onze gemeenten in gesprek gegaan over wat Wooncompas kan ondernemen om die zorgelijke beelden vanuit het woonperspectief te veranderen. Ik ben er trots op dat we ons ondernemingsplan zelf hebben gemaakt. Zo goed als alle medewerkers hebben er hun steentje aan bijgedragen. We verkenden de wereld en bouwden, met onze stakeholders, aan onze ambitie.

Een ambitie die door diezelfde stakeholders is getypeerd als ambitieus en leest als een spannend jongensboek. We stelden eind van het jaar ons nieuwe ondernemingsplan Go the extra (s)mile vast en hebben scherp waar ons volkshuisvestelijk hart de komende jaren voor klopt. Terugkijkend op 2020 laat ons jaarverslag zien dat we, ondanks de coronacrisis, veel hebben bereikt. Onze nieuwbouw- en verduurzamingsprojecten gaan stevig door. Begin 2021 leveren we weer twee nieuwbouwprojecten op. We zijn meer dan normaal betrokken in de wijken en ook het versterken van onze eigen organisatie is doorgegaan. Covid-19 Medio maart raakte de coronacrisis Nederland, onze huurders en daarmee ook ons werk. We schakelden in eerste instantie over naar een crisisfase. Per direct veranderden we van een grotendeels ‘op kantoor en in de wijk-organisatie' naar een thuiswerkorganisatie met geminimaliseerde inzet op kantoor en in de wijk. Onze IT-tooling was er klaar voor, de implementatie van het nieuwe Windows365 verliep vlot en we gingen over naar de crisisstand. In die periode was er veel onzekerheid over wat kon en niet kon bij onszelf, huurders en onze partners. Vanaf het begin hebben we ervoor gekozen om onze dienstverlening aan onze huurders zoveel als mogelijk, dus binnen rijksregels, door te laten gaan. We bleven onze huizen verhuren en onze service verlenen.

Eigenlijk alleen bij het dagelijks onderhoud is in de eerste periode de uitvoering deels gestagneerd. Het kostte onze uitvoerende partners enige tijd het werk in te regelen en ook huurders waren logischerwijs zeer terughoudend. Bij de realisatie van onze nieuwbouw- en renovatieprojecten zijn we, mede in belang van de economie, met sectorale protocollen doorgegaan. In de eerste periode zagen we, met name in onze complexen waar veel senioren wonen, veel eenzaamheid en bezorgdheid. Onze collega's in de wijk hebben zich met zoveel als mogelijk energie ingezet om de leefbaarheid op sommige plekken letterlijk in leven te houden. We initieerden of ondersteunden verschillende acties zoals onze belactie naar oudere huurders, de kaartjesactie ‘wij denken aan u’, de muziektrein, met de gemeente de groene hartjes onder de riem en samen-buiten of de balkonbingo op initiatief van huurders. Het is mooi dat op al die initiatieven zoveel positieve reacties zijn gekomen. Ze vormen bij wijze van spreken een voorloper op ons thema uit het ondernemingsplan ‘we bieden een thuis’. We kleurden de stap van huis naar thuis met deze vele mooie initiatieven al in en daar gaan we mee door.

Gaandeweg het jaar hebben we onze crisisstand afgeschaald naar duurzame waakzaamheid en voelt de huidige situatie deels als opmaat naar een nieuwe organisatiefase waar thuis, op kantoor en in de wijk steeds flexibeler worden.

6

In de regio 2020 is het eerste echte jaar van 'het nieuwe’ Wooncompas. We vormen sinds 2019 een corporatie van binnen en buiten de stad. We combineren onze sterke positie in de gemeenten in de zuidrand onder Rotterdam met onze inzet voor bijzondere doelgroepen en opgaven in de stad. We zijn daarmee een gezonde, ambitieuze corporatie waarbij we vanuit twee perspectieven ondernemen met hetzelfde volkshuisvestelijke doel. We werken in de Rijnmondse regio; een regio waarin we zien dat de gemeenten beter tot gemeenschappelijke afspraken weten te komen. Ook de corporaties werken regionaal samen binnen het Maaskoepelverband. Tussen de gemeenten en corporaties is een goede verbinding. Dat is goed voor onze huurders, die wonen over het algemeen graag in hun gemeente maar willen, wanneer dat nodig is, ook een stapje over de grens heen kunnen zetten. De regionale woonruimtebemiddeling en ook de nieuwbouwambities in het regioakkoord zijn een goede zaak. Om de globale ambities van de fusie verder vorm te geven, actualiseerden we ons strategisch portefeuillebeleid. Er ligt een stevige volkshuisvestelijke doelstelling op tafel. Op basis van het regioakkoord zien we in het grootste gedeelte van de zuidrand een opgave voor de gemeenten om de sociale voorraad middels nieuwbouw uit te breiden.

Samen met Patrimonium en Havensteder zetten we onze handtekening onder de intentieovereenkomst met de gemeente Barendrecht om een stevige bijdrage te leveren aan de ontwikkeling van Stationstuinen. Daarnaast gaan we verder met de eerder overeengekomen nieuwbouwtrajecten in Barendrecht. Vorig jaar uitte ik in dit bestuurlijk verslag reeds mijn zorgen over het gebrek aan daadkracht van de gemeente Albrandswaard om haar bijdrage te leveren aan de benodigde nieuwbouw van sociale woningen volgens het regioakkoord. In 2020 kwam de provincie Zuid-Holland in actie middels een proactieve aanwijzing voor locatie De Omloop. Dit lijkt een goede steen in de vijver te zijn geweest en hopelijk leidt de provinciale interventie tot een omvangrijker en socialer nieuwbouwprogramma in Albrandswaard. In de prestatieafspraken heeft Wooncompas specifiek hierover een kanttekening laten plaatsen. Met de gemeente Ridderkerk zijn we in gesprek over extra nieuwe bouwlocaties om zo de herstructurering en verduurzaming te kunnen versnellen. De herhuisvestingsketen vormt, wanneer we geen nieuwe locaties kunnen toevoegen, een steeds grotere belemmering bij de realisatie van deze doelen. In Rotterdam zijn we ons opnieuw aan het positioneren onder de noemer ‘we are back'. Eind 2020 tekenden we voor onze prestatieafspraken met de gemeente.

Voormalig WoonCompas was door haar financiële situatie al langer niet in staat om te investeren. We kijken, na de fusie, hoe we als kleine speler in Rotterdam van bijzondere waarde voor de stad kunnen zijn. Ons eerste succesvolle bijdrage was de overname van 97 woningen in Terbregge van Rondom Wonen. Een kleine, bijzondere wijk waar we de komende decennia verantwoording voor nemen. Daarnaast kijken we waar en hoe we nieuwe initiatieven zoals woonvormen voor senioren, flexwonen en huisvesting van bijzondere doelgroepen aan de stad kunnen toevoegen. Wooncompas nieuwe stijl voelt zich thuis in de stad. Van initiatief naar bouwen is een langdurig en geen eenvoudig proces, het is echt nog even wachten op ons eerste bouwbord in Rotterdam. We namen ook afscheid. Al jarenlang leverden we aan de Rotterdamse huurders van Habion naar alle tevredenheid onze verhuurdersservice. Omdat Onze Woning eind 2020 fuseerde met Habion was het logisch dat wij onze dienstverlening beëindigden en de gefuseerde organisatie dat zelf gaat doen. We nemen met enige weemoed afscheid van wat toch als onze huurders voelden en wensen Habion in Rotterdam het beste. Volkshuisvestelijk reddingswerk Samen met onze lokale collega-corporaties namen we in 2020 de woningen van Vestia in Barendrecht over. Daarmee rondden we een langjarig proces succesvol af.

De problematiek van Vestia is helder en gezamenlijk voelden we ons verantwoordelijk voor de Vestia-huurders in Barendrecht. De intentie en ambitie uitspreken is in al zijn eenvoud mooi, de uitvoering bleek een moeilijke en vooraf onvoorstelbaar hobbelige weg. Er was een stevig bestuurlijk commitment van de gemeente, de provincie en het ministerie. Dat was maar goed ook, want het bleek een traject waar iedereen vanuit zijn of haar eigen deelbelang een zegje over wilde doen. In deze dynamiek werden soms mogelijke dingen onmogelijk gemaakt en andersom. Maar uiteindelijk haalden we met elkaar de eindstreep en zetten we een deel van onze investeringscapaciteit in voor die huurders van Vestia. 7

Dat is een stevige bijdrage aan de steun voor Vestia die gelukkig in het verenigingsbesluit binnen Aedes begin 2021 een plek heeft gekregen. Betrokken huurders We proberen onze huurders op verschillende manieren te betrekken bij hun wijk en ons werk. Onze huurdersraad Progressie is daarbij een belangrijke schakel. Progressie is een actieve bewonersorganisatie die kritisch en opbouwend bijdraagt aan onze activiteiten. De coronacrisis belemmerde onze manier van overleggen, maar met de nodige creativiteit lukte het om toch een stevige agenda te behandelen. We spraken in 2020 met elkaar over het nieuwe portefeuillebeleid, betaalbaarheid en de uitwerking van het huurbeleid en vierden ook het succes van de seniorenconsulent. Progressie is als derde partij een belangrijke gesprekspartner in de driehoek met de gemeenten. Omdat we de komende jaren steeds meer verduurzamingsprojecten in bewoonde staat realiseren, groeide bij Progressie de behoefte om ook voor dit soort ingrepen een basis sociaal plan te maken. Het succes van een door Progressie gedragen basis sociaal plan bij herstructurering zorgt in de meeste projecten voor een goed fundament. We zijn ons bewust dat we bij een project direct ingrijpen in het wonen van huurders, dat is vaak een emotionele fase. Een goed startdocument helpt om tot goede gesprekken te komen.

De ontwikkeling in onze buurten en wijken is en blijft belangrijk in ons gesprek. De diversiteit neemt toe. Praktisch gezegd, de manier van wonen van onze huurders verschilt steeds meer van elkaar. Ook groeit de groep huurders die steeds meer moeite ondervinden zichzelf te redden in de maatschappij. Dat is voelbaar. In 2020 zijn we verdergegaan met de uitrol van ons vernieuwde wijken woonbeheer. Ook onze partners in de wijk zoals Facet, de gemeente en politie verbinden we middels een samenwerkingsovereenkomst. Progressie kijkt kritisch mee, zo spraken we in 2020 over het beleid rondom tuin en tuinonderhoud, woonruimtebemiddeling en ons wijkbeheer. Door de coronacrisis kwamen sommige andere initiatieven zoals de klantpanels tijdelijk op een lager vuurtje te staan. @Work Na de fusie stond het jaarplan 2020 in het teken van verdere versterking van de organisatie. In ons plan hadden we bewust ruimte gebouwd om alle nieuwe werkmethoden en -systemen te laten landen en borgen. Ik ben er trots op dat dit zelfs in coronatijd is gelukt. Ons proceshuis staat en de cirkel van de PDCA-cyclus is rond. Ondersteunende systemen werken en de professionalisering van de organisatie gaat door. Ook onze accountant constateerde deze resultaten in de managementletter. Dat voelt goed en is een waardering voor alle collega's.

Het is ook het resultaat van een bewuste organisatiestructuur en -cultuur die we hebben gekozen. Een compacte managementstructuur combineren we met een grotere eigen verantwoordelijkheid en professionele ruimte van onze medewerkers. In ons nieuwe ondernemingsplan trekken we die lijn verder door. Helaas konden we maar weinig genieten van ons mooie kantoor. Gedwongen implementeerden we versneld het flex- en thuiswerken waarbij medewerkers alle relevante gegevens via hun mobiele device beschikbaar hebben. Onze productie is goed op orde gebleven maar we hadden ook onze problemen, zo heeft de telefonische bereikbaarheid soms onder druk gestaan. Twee keer onderzochten we het energieniveau binnen de organisatie. De resultaten waren goed, want terwijl we elkaar minder zagen is het teamgevoel en de samenwerking sterker geworden. Een bijzondere dank Er is veel gelukt in 2020. We sluiten de periode van ons ondernemingsplan Wonen anno Nu met een goed gevoel af en stappen over naar Go the extra (s)mile. 2021 wordt opnieuw een bijzonder jaar. We weten waar we heen willen, maar het is onzeker hoeveel snelheid we kunnen maken. Covid-19 waart begin 2021 nog stevig rond en de maatschappij snakt naar ruimte en even lucht voor zichzelf. Die behoefte proef ik ook binnen bij onszelf. Wooncompas kiest bewust niet voor de gemakkelijke weg.

We zien in de urgentie van de wooncrisis een uitdaging om onszelf uit te strekken. We werken tegelijk aan meer volkshuisvestelijk resultaat, hogere klantwaarde en modern werkgeverschap. In de periode van het afgelopen ondernemingsplan hebben we al veel gerealiseerd. In het visitatierapport van eind 2019 vinden we daar de waardering van onze stakeholders voor terug. We stappen met ons nieuwe 8

ondernemingsplan naar het volgende level. Weer ambitieus gaan we bouwen, zoeken naar nieuwe verbindingen met onze huurders en het versterken van onze bedrijfsvoering. Dat is mooi werk. Zoals in het begin geschreven, 2020 was een bijzonder jaar. Een jaar dat van iedereen veel energie, flexibiliteit en doorzettingskracht heeft gevraagd. Ik wil iedereen die in 2020 dat extra steentje heeft bijgedragen aan Wooncompas bijzonder bedanken. Natuurlijk onze vertegenwoordigers van huurders in Bewonersraad Progressie, alle vrijwilligers, de huurders in de klankbordgroepen, onze medewerkers, de gemeenten en organisaties waar we mee samenwerken en mijn eigen RvC. Lang niet alles kon zoals we het bedacht hadden, veel ging zoals we het ter plekke konden bedenken. Altijd was er de bereidheid om mee te werken, ook als de energie een beetje op was. Als bestuurder kijk ik daarom met een positief gevoel terug op 2020. In het bestuursverslag verantwoorden we ons over de geleverde prestaties. We laten zien dat we in 2020 op veel fronten met volle energie hebben gewerkt aan waar het om gaat: een thuis met ruimte om te leven, waar iedereen samen zichzelf kan zijn. Ik verklaar dat al onze middelen in 2020 volledig zijn aangewend in het belang van de volkshuisvesting. Veel leesplezier toegewenst.

Alfred van den Bosch, directeur-bestuurder

9

VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG HOOFDSTUK 2 WE BIEDEN EEN THUIS Een eigen thuis is de basis die iedereen nodig heeft. Deze basis is belangrijk voor mensen wiens inkomen bescheiden is of voor mensen die een bijzondere vorm van wonen nodig hebben. Dat is onze doelgroep. We richten ons op het aanbieden van voldoende en passende woningen van waaruit onze huurders verder kunnen bouwen aan hun eigen leven. Regels voor het huisvesten van onze doelgroep Om de betaalbare woningen beter bij de lage inkomens terecht te laten komen, gelden regels rond passend toewijzen en de 80-10-10-regel die voortkomt uit de staatssteunregelgeving. In 2020 verhuurden wij in totaal 634 (vrijkomende en nieuwe) woningen. Op de verhuring van ruim 90% daarvan waren beide regelingen van toepassing. Woningzoekenden, hun kansen en het verhuurproces Onze vrijkomende woningen boden we ook in 2020 aan via het woonruimtebemiddelingssysteem Woonnet Rijnmond. Daaraan doen alle corporaties in de regio Rotterdam mee. Een woningzoekende kan in dit systeem op elk moment van de dag het totale aanbod aan woningen bekijken en erop reageren. We maakten in 2020 gebruik van verschillende bemiddelingsmodellen, met een zwaartepunt bij het inschrijfduurmodel. Ruim 90% van de woningen boden we aan in het inschrijfduurmodel. De woningzoekende met de langste inschrijfduur kreeg in principe de woning aangeboden.

Daarnaast werd 7% van de woningen verhuurd op basis van wie het eerst komt wie het eerst maalt (direct kans) en op basis van loting. In Rotterdam konden de woningzoekenden ook reageren via het bemiddelingsmodel wens-en-wacht (2% van het totaal). Deze woningzoekenden hadden een heel specifieke woonwens en waren bereid lang te wachten om die te vervullen. We kregen gemiddeld ruim 300 reacties binnen op een woningadvertentie, opnieuw veel meer dan het jaar ervoor, en voor het eerst op het regionale gemiddelde. Vooral op woningen met een sociale huur werd veel gereageerd. De eengezinswoning bleef, ondanks de vergrijzing, met afstand het populairste woningtype. Als de druk op de markt toeneemt, constateren we twee bewegingen: woningzoekenden reageren vaker op een woning zonder zich in de woning en de buurt te verdiepen en hun echte keuze volgt pas bij een aanbieding. Woningzoekenden zijn zich er zeer van bewust dat zij bij het accepteren van een woning hun opgebouwde inschrijfduur verliezen. De woning moet echt passen. Deze bewegingen beïnvloeden het verhuurproces. In 2020 kostte het relatief veel moeite om de vrijkomende woningen opnieuw te verhuren. Woningen moesten geregeld meer dan vijf keer aangeboden worden. In de weigeringen van de woningzoekenden op een woningaanbieding valt op dat dat vaak gebeurde op grond van persoonlijke omstandigheden.

Het kan niet anders dan dat we daarin het bijzondere van 2020 terugzien. De vele reacties zorgden opnieuw voor een lage slaagkans voor woningzoekenden. De druk op de markt is groot. Woningzoekenden hadden verder gemiddeld iets meer inschrijfduur nodig om een woning naar wens te vinden. Wie een woning vond, stond gemiddeld ongeveer vier jaar ingeschreven. Zo lang ingeschreven staan, betekende zeker niet dat woningzoekenden ook zo lang zochten. Gemiddeld kostte dat tussen de twee en drie jaar. In de onderlinge verdeling van slaagkans en gemiddelde inschrijfduur veranderde weinig. Woningzoekenden uit de primaire doelgroep, senioren en lokale woningzoekenden hadden opnieuw meer kans een woning te vinden dan de andere groepen. De coronacrisis had ook gevolgen op het gebied van de woonruimtebemiddeling: er zat een duidelijke golfbeweging in de verhuisgeneigdheid van de woningzoekenden. Daarnaast moesten we natuurlijk de werkwijze voor bijvoorbeeld het bezichtigen van een woning en het uitreiken van sleutels aanpassen. Tijdens de strenge lockdown aan het eind van het jaar hielden we een korte verhuurstop.

10

Regioakkoord In het regioakkoord, gesloten in 2019, maakten de gemeenten en corporaties van de regio Rotterdam-Rijnmond afspraken over onder andere de omvang van de sociale woningvoorraad, nieuwbouw en betaalbaarheid. Voor de beschikbaarheid van voldoende betaalbare woningen voor de doelgroep geldt per gemeente de eis dat minimaal 75% van de vrijkomende woningen met een sociale huur toegewezen wordt aan de primaire doelgroep. Voor al onze verhuringen in 2020 lag dat percentage op 79%. In Ridderkerk werd 80% van de sociale woningen verhuurd aan de primaire doelgroep en in Rotterdam 76%. In Albrandswaard (72%) en Barendrecht (68%) bleven we als corporaties achter op de doelstelling, onder andere door de verhuring van nieuwbouwwoningen aan de bovenkant van het sociale segment. Passend toewijzen Passend toewijzen betekent dat minimaal 95% van de huishoudens met een bescheiden/laag inkomen een woning vindt, die qua huurprijs past bij hun inkomen. De 5% ruimte die er is om kandidaten met een laag inkomen een woning met hogere huurprijs aan te bieden, of voor foutieve inkomensberekeningen, is in 2020 twee keer gebruikt. Dit betekent dat ruim 99% van de woningen in 2020 passend is toegewezen. Wij voeren maandelijks achteraf een controle uit op toewijzingen die zijn gebaseerd op Inkomensverklaring van de Belastingdienst en bijhorende contractgegevens.

Een aanbieding op basis van berekening van het actueel inkomen wordt vooraf gecontroleerd volgens het vierogenprincipe. Dit jaar is ook het berekeningsformulier tegen het licht gehouden. Dit betreft een Excel-sjabloon. In samenwerking met de business controller is er besloten om in 2021 over te gaan op een gedigitaliseerd inkomensregistratieformulier. Dit om niet alleen de digitaliseringsslag te slaan op dit onderwerp, maar ook om de kans op fouten nog verder te minimaliseren. Gebruik maken van de ruimte Dit jaar verhuurden we 97% van de woningen met een sociale huurprijs aan huishoudens met een inkomen tot € 39.055. We voldoen hierdoor aan de minimaal voorgeschreven 80%. De 80-10-10 regeling houdt in dat er 10% van de woningen toegewezen mag worden aan huurders met een inkomen tussen € 39.056 tot € 43.574 (middeninkomens). Wij maakten dit jaar een enkele keer gebruik van deze ruimte. We verhuurden zeven woningen aan huurders die eigenlijk geen recht hadden op een sociale huurwoning. Wij boden zo senioren en herhuisvesters (bewoners die moeten vertrekken uit een sloopgebied) alsnog betaalbare woningen. De laatste 10% van de woningen mag, binnen de kaders van de huisvestingsverordening, vrij toegewezen worden. Er zijn zes toewijzingen gedaan aan huurders met een middeninkomen hoger dan € 43.575.

Urgent woningzoekenden Soms komen mensen in een persoonlijke noodsituatie waarbij snel een (andere) woning nodig is. In dat geval kan een urgentieverklaring worden aangevraagd. Een urgentieverklaring geeft voorrang bij het krijgen van een andere woning maar kent strikte regels voor het verkrijgen hiervan. Intakegesprekken en toekenning worden in de BAR-gemeenten door gemeentelijke instanties verzorgd. Men vraagt een verklaring vaak aan om medische redenen maar bijvoorbeeld ook vanwege te hoge woonlasten. Ook zien we dat de trend van een stijging als gevolg van doorstroom uit opvanginstellingen zich doorzet. In het kader van herontwikkeling worden woningen soms gesloopt. Ook hierdoor ontstaat een belangrijke urgentiegrond. Dit jaar zijn opnieuw woningzoekenden met een herhuisvestingsvergunning in Ridderkerk en Albrandswaard begeleid naar een andere woning. In totaal ging ruim 25% van de verhuringen naar een urgent woningzoekende, 5% meer dan in 2019. Bijzondere doelgroepen Soms heeft iemand extra ondersteuning nodig om deel te nemen aan onze samenleving. Die ondersteuning kan ook nodig zijn bij het wonen. Onze samenwerking met Pameijer en Stichting IJsselmonde-Oost is gericht op ondersteuning in de huisvesting van hun cliënten. Stichting IJsselmonde-Oost stoot in 2021 de meeste van de door hen gehuurde woningen af vanwege overstap naar het nieuwbouwproject Rembrandtweg.

Hier bouwt Wooncompas een woonzorggebouw met 30 appartementen en dagbesteding. Dit jaar heeft met name in het teken gestaan van de voorbereiding hierop. 11

We zijn trots op de samenwerking daarin én op de snelle oplossing die we (via directe bemiddeling van een woning aan de Heijermansstraat in Ridderkerk) konden bieden in de coronacrisis. Een aantal cliënten kreeg door verhuizing hiernaartoe uit een woongroep waar het coronavirus geconstateerd was ineens weer bewegingsvrijheid. Aan Pameijer verhuurden we dit jaar één woning aan de Hortensiastraat (Ridderkerk). Taakstelling vergunninghouders Vluchtelingen die naar Nederland komen en een verblijfsvergunning krijgen worden gekoppeld aan een gemeente. Elke gemeente draagt zo op een gelijke manier een steentje bij aan het vinden van woningen voor deze groep. Ridderkerk Ondanks alle bijzondere omstandigheden is het ons gelukt om dit jaar (zelfs met een lichte voorsprong) te voldoen aan de taakstelling. Het heeft nogal wat aanpassingen in werkafspraken gevraagd en deze gezamenlijke inspanning met partners, is iets waarop wij trots zijn. We hebben 32 personen in 14 woningen een thuis kunnen geven. Het afgelopen jaar zijn daarbij ook nog eens veel gezinnen met elkaar herenigd en in het kader van gezinshereniging in een woning getrokken. Albrandswaard In Albrandswaard hebben we 5 personen in 2 woningen geplaatst. Op een taakstelling van 18 vergunninghouders is dit bijna een derde.

We hebben hiermee een mooie bijdrage kunnen leveren, ondanks de dringende vraag naar vrijkomende woningen vanuit ons eigen renovatie- en herontwikkelingsproject in de Vogelbuurt. Rotterdam In Rotterdam leverden wij geen bijdrage aan de taakstelling. Niet alleen vanwege de omvang van ons woningbezit, maar vooral vanwege de doelgroep van onze woningen. Vergunninghouders zijn zelden senioren.

12

HOOFDSTUK 3 MET RUIMTE OM TE LEVEN Wat betaalbaar wonen is, verschilt per huurder. Betaalbaar wonen is meer dan de huur kunnen betalen. Het is het zoeken naar een balans tussen woonlasten en leefruimte, oftewel: verantwoord wonen. Aan de inkomenssituatie van onze huurders kunnen wij niets veranderen. We zetten daarom in op betaalbare woningen én een goede match tussen huurder en woning. Betaalbaarheid De betaalbaarheid van wonen bleef ook in 2020 een belangrijk uitgangspunt in ons huurbeleid, de portefeuillesamenstelling en duurzaamheidsinvesteringen. We meten de betaalbaarheid van onze woningen deels af aan de passendheid van woningtoewijzingen. We hanteren daarvoor de eigen norm Nibud-oranje: een huurprijs past bij het inkomen en de situatie van een huishouden als dat huishouden net voldoende budgetruimte overhoudt om andere essentiële uitgaven te doen (zoals voeding, onderwijs, kleding en maatschappelijke deelname). Bij Nibud-groen blijft er na alle normale uitgaven geld over en zou er dus ruimte zijn voor een hogere huur. Bij Nibud-rood heeft een huishouden geld tekort en is de huur dus niet passend. In 2020 verhuurden we 80% van onze woningen Nibud-oranje of Nibud-groen. Jaarlijkse huuraanpassing We trots op ons gematigde huurbeleid. Ook in 2020 zetten we dit voort. We gebruikten bij de jaarlijkse huuraanpassing niet alle ruimte.

Dat deden we in nauw overleg met Bewonersraad Progressie, dat ons opnieuw scherp hield op de betaalbaarheid van het wonen voor de verschillende huurdersgroepen. De gemiddelde huurverhoging voor de huurders van onze sociale huurwoningen was 2,2% (maximaal toegestaan was 2,6%). De hogere inkomensgroep kreeg in de sociale huur een hogere huuraanpassing, de zogenoemde inkomensafhankelijke huurverhoging. De opbrengst hiervan staken we in verduurzaming, vernieuwing en betaalbaarheid. We pasten een inkomensafhankelijke huurverhoging van 5,2% toe voor de huishoudens die hiervoor in aanmerking kwamen. Ook daarmee bleven we onder het toegestane maximale percentage. Deze groep had een huurverhoging van 6,6% kunnen krijgen. AOWgerechtigden en huishoudens van vier of meer personen, waren vrijgesteld van deze extra huurverhoging. Zij kregen in principe een huurverhoging van 2,6%. Huursombenadering Sinds een aantal jaar wordt de huurontwikkeling niet alleen beperkt door maximale individuele huurverhogingspercentages, maar ook door de huursombenadering. De huursombenadering biedt ons de mogelijkheid om op prijs-/kwaliteitverhouding of op de betaalbaarheid voor een bepaalde doelgroep te sturen. De maximale huursomstijging was in 2020 2,6%. Wij bleven daar met 2,1% ruim onder. Streefhuren Een aantal jaar geleden stelden we per woning de gewenste huurprijsklasse vast.

Daaruit volgt de streefhuur van de woning. De huurprijsklassen zijn gekoppeld aan de huurtoeslaggrenzen. Als een huurprijs door de jaarlijkse huurverhoging of door een woningverbetering tot boven de grens van de huurprijsklasse stijgt, toppen we af. Vrijkomende woningen bieden we steeds vaker aan op de grens van de toegewezen huurklasse. In 2020, overlopend in 2021, actualiseerden we onze streefhuren. Verkoop, terugkoop en aankoop Evaluatie van de prijsafspraken die wij marktconform hebben vastgesteld voor externe ondersteuning van een makelaar in ons verkoopproces, heeft geleid tot een consolidering van het huidige prijsniveau. Ook dit jaar is de doelstelling voor verkoop van woningen vastgesteld op minimaal achttien woningen. Met de verkoop van in totaal 21 woningen hebben wij de doelstelling behaald. Van de 21 verkochte woningenwoningen zijn 5 woningen verkocht aan de zittende huurder. De overige woningen zijn vrij verkocht. Daarnaast verkochten wij ook één bedrijfspand in Rotterdam aan de gemeente. Wij kochten in 2020 vier voormalige Koopgarantwoningen terug aan de Willem Landréstraat, de Hollandsestraat, de Nassaustraat en aan de Graaf Janstraat (alle in Ridderkerk). De woning aan de 13

Hollandsestraat werd, volgens herzien besluit, nu weer te huur aangeboden. We kochten voor één woning de Koopgarantbepaling af op voorstel van de eigenaar. De terugkoopoptie is hiermee vervallen. Bedrijfs- en maatschappelijk onroerend goed (BOG en MOG) Wooncompas heeft 79 eenheden bedrijfs- en maatschappelijk onroerend goed in eigendom in Ridderkerk. Vanuit ons bezit in Rotterdam en Bleiswijk komen daar nog eens 53 eenheden bij. Per november heeft de Rabobank een klein deel van ons huidige kantoorpand in Ridderkerk in gebruik genomen. Deze ruimte is als nieuwe eenheid toegevoegd aan ons bezit. Huurderving en huurachterstand De beïnvloedbare leegstand is dit jaar toegenomen. Grotendeels heeft dit te maken met de gevolgen van het coronavirus en de bijbehorende keuzes binnen het verhuisproces. Veiligheid van de mens en de kwaliteit van de woningen zijn hierin het uitgangspunt geweest. Groepsbezichtigingen zijn vanaf maart afgeschaft waardoor verhuringen vertragen. De eerste opname, waarin de staat van de woning wordt opgenomen, werd niet meer fysiek in de woning gedaan met de bewoner, maar telefonisch. Hierdoor werd pas aan het eind van de maand een goede indruk verkregen over de staat van de woning. De aannemer kon hierdoor ook op dat moment pas zijn planning (grotendeels) maken. Een aantal woningen was moeilijk verhuurbaar.

Bij de Groshansstraat is de speciale doelgroep hiervan de reden. Ook hebben dit jaar ongeveer 50 verschillende woningen voor langere tijd, verdeeld over het jaar, gereserveerd/leeg gestaan voor directe bemiddeling vanwege herhuisvesting. Huurachterstand huurwoningen Gebied

Zittend

Vertrokken

Totaal 2020

Totaal 2019

Ridderkerk

0,59

0,45

1,04

1,06

Albrandswaard

0,49

0,39

0,93

0,76

Rotterdam

1,59

0,03

1,81

2,54

1,12

1,09

Eindtotaal

We hebben de huurachterstand in 2020 ongeveer op gelijk niveau kunnen afsluiten als in 2019, namelijk op 1,12%. Gedurende het jaar hebben we hierin wel pieken gezien. Vooral in de huurachterstand bij BOG was het effect van de eerste en tweede lockdown goed zichtbaar in de cijfers. We hebben met het team woonbeheer dat in het najaar is uitgebreid met 1 fte er hard aan getrokken om aan het eind van het jaar de huurachterstand weer op het gewenste niveau te krijgen. Dit hebben we bereikt door bij huurachterstand direct contact te leggen en afspraken te maken. Hiermee zorgden we ervoor dat een achterstand niet te ver oploopt en daarmee problematischer wordt.

14

Betalingsregeling 2021

Zittend

Vertrokken

Ridderkerk

123

11

Albrandswaard

21

4

Rotterdam

17

3

Totaal

161

18

Eindtotaal

179

36

Het aantal zaken dat bij de deurwaarder in behandeling is, is licht gedaald, het totaalbedrag is licht gestegen ten opzichte van 2019. Met name de aandacht voor de zittende huurder heeft effect gesorteerd. Hier zien we een lichte daling. Eind 2020 is voor € 95.914 aan betalingsregelingen afgesloten. Met de gemeente kwamen we het Convenant Vroegsignalering en voorkoming huisuitzetting overeen. Doel van het convenant is door betere samenwerking met onze partners, waaronder schulddienstverlening, te voorkomen dat huurachterstanden voor onze huurders problematisch hoog oplopen. Bedrag

Aantal zaken

Vertrokken huurder

€ 212.997

75

Zittende huurder

€ 253.359

162

Totaal

€ 466.356

237

Deurwaarder

Ontruimingen Met de gemeentes hebben we afgesproken dat er tijdens de coronacrisis geen woningontruimingen wegens huurachterstand plaatsvinden. Wel hebben we 10 ontruimingsvonnissen gehaald. In twee gevallen zijn we wel tot ontruiming op huurachterstand overgegaan. Een betrof een zeer hardleerse huurder die ondanks het ontruimingsvonnis de afspraken negeerde. De andere ontruiming betrof een huurder die met de noorderzon is vertrokken.

15

HOOFDSTUK 4 EEN HUIS ALS EEN WARME JAS Wij investeren in duurzaam bouwen en slopen met als doel woningen die uitgerust zijn voor de toekomst en die voelen als een warme jas. Ook als wij woningen onderhouden dan kiezen we voor energetische maatregelen waarmee wij energiekosten reduceren. Bij het realiseren van onze klimaatdoelstellingen doen wij ook een beroep op onze partners in hun visie op energie-inrichting. Want alleen als we gemeenschappelijk oog hebben voor onze ecologische voetafdruk, kunnen we dat verschil maken. Duurzaam, gevarieerd en betaalbaar woningaanbod Met trots hebben we in 2020 ons nieuwe portefeuillebeleid vastgesteld. Het nieuwe portefeuillebeleid sluit aan op de wensen van onze huidige en toekomstige huurders. Ook geeft het ons richting en focus voor onze investeringen en ingrepen voor de komende 10 jaar. De komende jaren werken we aan een duurzaam, gevarieerd en betaalbaar woningaanbod. In dit kader leverden we in 2020 102 woningen op. Dit is zijn er meer dan in 2019 (70 nieuwe woningen). In 2020 stegen de bouwkosten verder. De uitdaging om projecten haalbaar te maken is daarmee onverminderd groot. Vernieuwen en verduurzamen In Ridderkerk-Rijsoord leverden we 16 nul-op-de-meter-eengezinswoningen (NOM) op. De herstructurering aan de Gerard Alewijnszstraat en Ds. Sleeswijk Visserstraat is daarmee afgerond.

In het Centrumplan Ridderkerk realiseerden we het afgelopen jaar 86 gasloze en zeer duurzame woningen. In 2020 zijn we daarnaast vergevorderd met de herontwikkeling aan de voormalige Rembrandtweg, nu Coosje Ayalstraat. De bouw van 60 appartementen en het woonzorggebouw voor Stichting IJsselmonde-Oost wordt begin 2021 afgerond. In dezelfde periode gaan we ook de nieuwbouw in het gebied Stationstuin in Barendrecht opleveren. Naast nieuwbouw hebben we ook een grote verbeteropgave in onze bestaande voorraad. In 2020 werkten we daarom aan de verduurzaming van bestaande woningen aan de Tarwestraat in Rijsoord. Deze woningen worden opgeleverd in 2021. De eengezinswoningen worden hierbij in verhuurde staat gerenoveerd tot NOM-woningen. De gevels van deze woningen zijn aan de buitenkant geïsoleerd en voorzien van nieuwe kozijnen met HR++ glas. Verder krijgen de woningen een nieuw dak, waarbij de dakbedekking geheel bestaat uit zonnepanelen. De installaties zijn vervangen en de woningen zijn losgekoppeld van het gas. Planmatig Onderhoud In 2020 is € 6.080.000 besteed aan planmatig onderhoud en € 429.891 aan energiebesparende werkzaamheden. De energiebesparende maatregelen beperkten zich in 2020 tot het aanbrengen van PV-panelen op bestaand bezit.

De geplande verbeteringen en verduurzaming van 38 woningen in complex 340 (laagbouw Helga) in Rotterdam is als gevolg van de lange voorbereidingstijd niet in 2020 uitgevoerd. De opdracht is inmiddels gegeven en de uitvoering vindt plaats in 2021. We hebben in 8 complexen buitenschilderwerkzaamheden uitgevoerd. Deze zijn volgens prestatieovereenkomsten, met een cyclus van 7 jaar, gerealiseerd. In woningen waar schilderwerk is uitgevoerd, hebben we ook inbraakwerende voorzieningen aangebracht of geoptimaliseerd. In totaal zijn 4.515 woningen voorzien van het certificaat Veilig Wonen, en zijn ook nog 2.600 woningen voorzien van inbraakwerende voorzieningen maar niet voorzien van een certificaat. Dit zijn woningen waarvan de geldigheid van het certificaat na 10 jaar verlopen is, woningen die niet volledig aan de voorwaarden voldoen of woningen die nog niet gecontroleerd zijn (oorzaak coronacrisis). In 2 complexen hebben we de AGPO cv-ketels vervroegd vervangen. Deze ketels waren veel in het nieuws vanwege het verhoogd risico op brand en koolmonoxide. Gelijktijdig hebben we de warmteterugwininstallatie en de rookgasafvoeren moeten vervangen. Contractonderhoud In 2017 hebben we de onderhoudscontracten voor individuele cv-ketels verbeterd en opnieuw aanbesteed. De verantwoording voor een werkende installatie is bij de uitvoerende partij gelegd.

Dit moest zorgen voor een betere en snellere afhandeling van storingen en minder discussie tussen toenmalig Woonvisie en de opdrachtnemer. Eind 2019 werden we verrast door het faillissement van één van onze contractpartijen. Deze werkzaamheden hebben we onder kunnen brengen bij drie bestaande contractpartijen. Met deze drie partijen is de afspraak gemaakt te starten met een 16

nulbeurt alvorens de contracten in te laten gaan. Uit deze nulbeurt zijn de nodige mankementen naar voren gekomen waarbij de veiligheid van de gebruikers in het geding kwam. Dit heeft geleid tot hogere kosten voor het contractonderhoud. In totaal hebben we in 2020 € 2.418.000 aan contractonderhoud voor installaties besteed. KBT-beleid In 2019 zijn we gestart met het KBT-beleid: het vernieuwen van keukens, badkamers en toiletten op verzoek van de klant. De kern van ons nieuwe beleid is een klantgestuurde aanpak waarbij we vaste afschrijvingstermijnen hanteren. Keukens, badkamers en toiletten worden op verzoek van huurders individueel vervangen. De eerste jaren zien we als een pilot. Begin 2021 evalueren we de werkzaamheden. In 2020 zien we, net als in 2019, dat het aantal uitgevoerde vernieuwingen aan de woningen, met name bij mutatie, groter is dan verwacht. In complex Hortensiastraat is ook fase 2 uitgevoerd en zijn de projectmatige werkzaamheden in afgerond. In totaal hebben we € 1.660.000 besteed aan het vernieuwen van 158 keukens, 102 badkamers en 104 toiletten. Reparatieonderhoud De stijgende lijn in reparatiekosten is ook dit jaar terug te zien. Dit heeft een aantal redenen. We hebben dit jaar vanaf juni een nieuw meerjarig contract gesloten met onze onderhoudspartners in het dagelijks onderhoud.

De prijsvorming is opnieuw vastgesteld en extern op marktconformiteit getoetst. De eindafrekening van de rendementsgarantie (een bepaling in het aflopend contract) is een tweede reden geweest van de kostenstijging. Contractpartijen zijn deels gecompenseerd vanuit deze risicodekking, die is bepaald in samenhang met de introductie van een afkoopvariant en met zicht op een duurzame meerjarige samenwerking. Dit heeft een direct verband met de aanzienlijke stijging van de reparatiegraad. We hebben meer opdrachten verstrekt en daarbij is vaker gekozen voor vervangen in plaats van repareren. Tot slot is een deel van de kosten van het vervangen van afgeschreven bouwdelen als badkamer, keuken en toilet onterecht op reparatieonderhoud geboekt. In de uitvoering is Covid-19 een belangrijke factor geweest. Behalve tijdens operationeel overleg is, ook tijdens de periodieke evaluatiegesprekken, telkens gekeken naar consequenties van te nemen maatregelen. Veiligheid van klant en interne- en externe medewerkers stond hierbij voorop waarbij gezocht is naar de juiste balans met instandhouding van de dienstverlening. Wij zijn dan ook gematigd tevreden met een kleine stijging van onze klantwaardering (7.3 naar 7.4) voor het afhandelen van reparatieverzoeken. Ook in de benchmark zien we die positieve ontwikkeling terug.

Met de kanttekening dat wij vanaf het vierde kwartaal technische problemen hebben gehad met het versturen van de opdrachtbonnen naar de contractpartijen, wat het eindresultaat nadelig heeft beïnvloed, constateren wij ook nog niet op het niveau te zijn dat wij nastreven. In de nieuwe contracten dagelijks onderhoud zijn de targets op de verschillende bemeten onderdelen (melden, plannen en uitvoeren) dan ook zeer scherp gesteld. Dit vraagt veel van onze partners maar ook van onze interne organisatie. Voor de intake van reparatieverzoeken hebben wij daarom de wijziging aangebracht binnen ons team Klant & Service. Enkele medewerkers zijn nu als specialist op de intake ingewerkt en hebben nauw contact met uitvoerende partijen. De nauwkeurigheid van verstrekte opdrachten is verbeterd en daarmee is ook de kans vergroot dat een reparatie in één huisbezoek kan worden afgerond. Onze klanten stellen dit zeer op prijs. In 2020 zijn 13.190 reparatieopdrachten verstrekt. Het aantal reparaties per eenheid is ca. 8 % gestegen. De gemiddelde reparatiekosten per VHE bedragen € 318. Mutatieonderhoud Ook in het proces ‘uitvoeren mutatieonderhoud’ heeft Covid-19 een opmerkelijke rol gespeeld. De procesgang kent een ander verloop omdat inspectiebezoeken veelal vervangen zijn door telefonische opnames.

Pas bij het leegkomen van de woning kan de omvang van het mutatiewerk worden bepaald en in opdracht worden gegeven. De vertraging die dit heeft opgeleverd, zowel in uitvoering als in facturatie, is de belangrijkste reden dat wij ruim binnen het begrote budget zijn gebleven. Binnen de nieuwe contracten is behalve naar marktconformiteit op inkoop, ook apart aandacht geweest voor de samenstelling van de mutatiepakketten. Vanuit het LEAN-principe is een wijziging 17

aangebracht bij het vaststellen van de leegstandperiode om mutatiewerk uit te voeren. De balans tussen kosten en het efficiënt kunnen inzetten van vaste mutatieteams (t.b.v. een gegarandeerde kwaliteit) is hiermee verbeterd. Fysieke controles op het uitgevoerde werk zijn geïntensiveerd en resultaten zijn periodiek met de contractpartners besproken. De rol van verhuurmakelaar is geïmplementeerd. Daarmee krijgt ons streven om zowel vertrekkende klanten als nieuwe klanten in contact te brengen met dezelfde medewerker vorm. Deze medewerkers vormen de spil in de klantreis, wat een verhuizing uiteindelijk is. Onze contractpartijen hebben zo’n 86% van het mutatiewerk uitgevoerd. Aan asbestonderzoek en sanering is 13% van de uitgaven besteed. De gemiddelde mutatiekosten bedragen € 236 per VHE dit is exclusief het vervangen van BKT-bouwdelen tijdens mutatie, dit bedraagt € 148. Woningverbetering We hebben 54 woningverbeteringsaanvragen ontvangen. Hiervan zijn er 17 afgewezen. Bijna altijd was dit om reden van streefhuuroverschrijding. De overige aanvragen betroffen geen woningverbetering, maar mochten bewoners zelf uitvoeren volgens ons ZAV-beleid. Ook dit jaar zijn wij ondanks streefhuuroverschrijding wel akkoord gegaan met aanvragen voor energiebesparende maatregelen. De soorten aanvragen zijn herkenbaar uit voorgaande jaren.

Het gaat hierbij voornamelijk om aanvragen voor een (groter) dakraam/dakkapel, isolerende beglazing en cvinstallaties. Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) Dit jaar hebben wij onze doelstelling gehaald om een verbetering aan te brengen in het proces ‘aanvraag zelf aan te brengen voorzieningen’. Een verandering die onze klant direct inzage geeft in de voorwaarden die wij stellen aan het zelf klussen in de woning. Wij vertalen dit in een aantal spelregels die in principe veel ruimte geven aan onze klant om naar eigen wens aan de slag te gaan. Uiteraard kijken wij daarbij wel naar zaken die te maken hebben met veiligheidseisen voor gas en elektra of de bouwkundige constructie. Ook geven wij, indien van toepassing, vooraf aan of er een mogelijkheid is voor een vergoeding als men gaat verhuizen. De meest gangbare ZAV’s hebben wij middels beslisbomen in de aanvraagroute uitgewerkt. Komend jaar kijken wij naar een verfijning voor complexere aanvragen. Wij hebben ongeveer 250 verzoeken gekregen van klanten die informeerden naar onze spelregels. Het aanbrengen van laminaat blijft daarbij populair maar enkele klanten hebben uitgebreider geklust en bijvoorbeeld een eigen keuken geplaatst of laten plaatsen in hun opdracht. Calamiteiten Het aantal schademeldingen die wij hebben gekregen als gevolg van vuurwerk is ook dit jaar beperkt gebleven.

Wel hebben wij in een enkel geval een aanzienlijke kostenpost verrekend met onze verzekeraar omdat er als gevolg ook brand is ontstaan. Een andere calamiteit betreft een blikseminslag in de schoorsteen van een woning in Ridderkerk Centrum. Behalve schade aan de woning zelf, is hier door rondvliegende stukken puin ook schade ontstaan aan geparkeerde auto’s. Ook hebben wij een aantal lekkagemeldingen gekregen waarvan de oorzaak niet direct te achterhalen was. Hoewel lekkages niet direct zijn aan te merken als een calamiteit, beseffen wij dat dit voor bewoners vaak anders voelt. Samen met onze onderhoudspartners hebben wij getracht de overlast zoveel mogelijk te beperken.

18

HOOFDSTUK 5 IN EEN WOONOMGEVING WAAR JE SAMEN JEZELF KUNT ZIJN Een fijne en leefbare buurt is niet vanzelfsprekend in een samenleving die verandert en verhardt. Daarbij komt ook dat steeds meer mensen ondersteuning nodig hebben om zelfstandig te wonen. En juist die veilige en prettige leefomgeving is zo belangrijk voor onze huurders om zich thuis te voelen. Daarom streven we naar een woonomgeving die schoon, heel en veilig is. We zoeken daarin actief de samenwerking met partners en met huurders om de buurt prettig en leefbaar te houden. Overleg met Progressie en de bewonerscommissies Overleg met Progressie We overleggen regelmatig met de Bewonersraad Progressie. In 2020 hebben we vier keer formeel met de Bewonersraad Progressie overlegd. Door Covid-19 was dit niet altijd mogelijk met de gehele commissie en is dit in een kleiner verband gebeurd. In 2020 adviseerde Progressie ons onder andere over de aankoop van het bezit Vestia en Rondom Wonen, het portefeuillebeleid, het huurbeleid 2020, de begroting, het tuinenbeleid en het participatiereglement. Op al deze onderwerpen is de inbreng van Progressie erg waardevol geweest en daar zijn we ook erg blij mee. De discussies over deze onderwerpen zijn bijzonder nuttig en vergroten ons inzicht in onze klant en houden ons daarmee ook scherp. Progressie speelt ook een waardevolle rol bij de herstructureringsprojecten.

In de verschillende klankbordgroepen ondersteunen zij de huurders gedurende het gehele traject. Ook bewaakten zij de afspraken die we hebben gemaakt in het basis sociaal plan. Mede na hun inbreng wordt er een sociaal plan bij renovatie gemaakt. Ook hierbij denkt Progressie actief mee. Overleg met de bewonerscommissies Ook het overleg met de bewonerscommissies dat we normaal gesproken hebben is dit jaar anders verlopen. In een aantal gevallen is nog fysiek overlegd maar grotendeels zijn deze overleggen niet doorgegaan. Wel hebben de consulenten wijken contact gehouden met de voorzitters van de commissies. In 2020 waren er 12 bewonerscommissies en 5 activiteitencommissies. We zijn erg blij met de inzet van bewoners- en activiteitencommissieleden maar uiteraard ook met de inzet van andere vrijwilligers. Als dank voor hun inzet hebben wij ze verrast met een kerstattentie en een handgeschreven kaartje van onze medewerkers. Deze blijk van waardering is erg gewaardeerd. Leefbaarheid De samenstelling van de Ridderkerkse samenleving is aan verandering onderhevig. In iets mindere mate geldt dit ook voor Albrandswaard. Extramuralisering van de zorg, langer zelfstandig wonen en instroom vanuit Rotterdam, bepalen nog steeds voor een belangrijk deel onze opgave.

Hoewel de samenleving niet geheel maakbaar is, proberen we met een gerichte aanpak de negatieve effecten zoveel mogelijk te dempen. Dat doen we samen met onze huurders, partners en collega’s van de afdeling Wijk- en woonbeheer. Deze aanpak bestaat uit een aantal onderdelen: Aanpassing interne organisatie In 2019 is het ontwikkeltraject van de wijkbeheerders gestart en dit heeft een vervolg gekregen in 2020. Het ontwikkeltraject richtte zich op het opdoen van kennis en vaardigheden om de rol van wijkbeheerder goed vorm te geven. We zouden dit traject in juni 2020 afronden. De uitbraak van Covid-19 heeft hier geleid tot een vertraging. Vanaf 1 februari 2021 zijn de wijkbeheerders volledig actief in hun nieuwe wijk(en) en in hun nieuwe rol. Samenwerking met stakeholders intensiveren Onze belangrijkste samenwerkingspartners zijn de gemeente Ridderkerk en Albrandswaard, Facet en de politie. Om deze samenwerking krachtiger vorm te geven zijn samenwerkingsafspraken gemaakt in een convenant dat we in 2020 hebben ondertekend. In dit convenant verbinden we partners, huurders en opgave en maken we de resultaten inzichtelijk door de leefbaarheid te meten. De leefbaarheidsteams (bestaande uit professionals) stellen samen met het wijkoverleg (bestaande uit inwoners) een jaarplan op met aandachtspunten voor die specifieke wijk.

De input hiervoor komt uit eigen waarneming en data vanuit de leefbaarheidsmonitor. Zo maken we de inzet van professionals resultaatgerichter en betrekken we de inwoners meer bij de opgaven in hun wijk. Daarmee verbreden we tevens de participatie. Naast de klassieke participatie vanuit de Overlegwet ontstaat een nieuwe vorm die geconcentreerd is rond verschillende onderwerpen. 19

Participatie Initiatieven voor huurders door coronacisis Door de coronacrisis zijn veel ouderen maar ook andere kwetsbare huurders in een isolement geraakt. We hebben vanuit Wooncompas verschillende initiatieven ontwikkeld (ook voor onze andere huurders) om een beetje verlichting te brengen en te laten weten dat we ze niet vergeten zijn. Zo hebben we in Drievliet samen met onze netwerkpartners de actie ‘Samen tegen eenzaamheid bij ouderen’ gedaan. Alle huurders in de hoogbouw in Drievliet en Het Zand kregen persoonlijk een mooi balkonplantje overhandigd. We hebben een muziektrein langs verschillende complexen in Rotterdam, Albrandswaard en Rhoon laten rijden. Dit werd zeer gewaardeerd en op verschillende locaties gingen dan ook de voetjes van de vloer. De bewonerscommissie Vondelpark deed er nog een schepje bovenop door zelf een zanger uit te nodigen. We hebben het project gestart om kwetsbare ouderen in de coronatijd te bellen om te vragen hoe het gaat en/of wij iets voor hen konden betekenen. Het feit dat wij telefonisch contact opnamen werd erg gewaardeerd. Vooral het sociale praatje viel in goede aarde. Andere initiatieven die we in dit kader hebben ondernomen zijn een kaartjesactie, geef een bloemetje aan iemand die het verdient, ondersteuning bij de balkonbingo in Rijsoord en een extra coronaeditie van ons magazine Kijk op Wonen.

Andere leefbaarheidsinitiatieven We hebben twee noodtrappenhuizen bij de appartementen G. Alewijnszstraat en Ds. Sleeswijk Visserstraat aangepast. De reden hiervoor was dat met enige regelmaat jeugdoverlast op de galerijen en in de liften was doordat de jeugd zich toegang verschafte d.m.v. klimwerk via de noodtrappenhuizen. Dit tastte de leefbaarheid en het gevoel van veiligheid in het complex en bij onze huurders aan. We hebben de noodtrappenhuizen dusdanig aangepast dat toegang van buitenaf niet meer mogelijk is. Vervuilde achterpaden zijn een doorn in het oog van veel huurders maar ook van onze wijkbeheerders. We hebben dan ook alle achterpaden in geheel Ridderkerk dit jaar twee keer laten schoonmaken Deze actie is dit jaar voor het eerst opgezet door de wijkbeheerders. Het kostte wel enig uitzoekwerk maar had wel een mooi schoon eindresultaat. In veel complexen worden kerstbomen opgetuigd. Echter is dit wegens brandgevaar niet meer mogelijk. We hebben een alternatieve vorm van kerstbomen aangeboden waardoor de algemene ruimten van onze complexen met kerst toch in feeststemming gebracht konden worden. In een van de hofjes in Drievliet zijn we naar aanleiding van een klacht samen met ruim 15 bewoners begonnen met het opknappen van het hofje. De plannen zijn gereed en in het voorjaar zal met de uitvoering worden gestart.

De bewoners van de Torenmolen hebben een partytent gekregen om toch af en toe samen te zijn. Dit om de cohesie onderling te bevorderen en tegelijkertijd zijn de tuinperkjes in samenspraak met de bewoners opgeknapt. In samenwerking met Present hebben we moestuinen-adoptiebakken opgezet. Er was veel animo bij bewoners maar ook hebben we de jeugd erbij betrokken. De veiligheid in de achterpaden verdient bij sommige complexen aandacht. We krijgen van Buurtpreventie regelmatig het verzoek om verlichting aan te brengen om zo de veiligheid van onze huurders te verhogen. Onze wijkbeheerders in de wijk Oost hebben dit verzoek opgepakt en zo zijn de achterpaden in de Heijermansstraat en Van Eedenstraat en omgeving Van Alphenstraat van verlichting voorzien. Een ander veiligheidsproject hebben we in de Torenmolen gedraaid. We zijn samen met de brandweer bij elke bewoner langs geweest om de vluchtweg te controleren. Bij het Dillenburgplein was er enorm veel overlast en vernielingen door jeugd. We hebben aangepaste verlichting en mosquito's aangebracht om dit tegen te gaan.

20

In het laatste kwartaal hebben we een start gemaakt met de aanpak van het verwaarloosde gebied tussen de Geerlaan en de Burg. Kruiffstraat. De (volks)tuinen die daar werden al langere tijd niet meer onderhouden. Dit project krijgt in 2021 zijn vervolg. Participatietool in ontwikkeling Achter de schermen hebben we verder gewerkt aan een participatietool die gestoeld is op het bewonersinitiatief ‘Ede doet’. Met de inzet van deze tool willen we bewonersinitiatieven aanjagen. Iedere huurder krijgt bijvoorbeeld twee keer per jaar een cheque. Huurders kunnen met deze cheque zelf iets in de buurt realiseren of initiatieven van buurtgenoten steunen. Het gaat hierbij om een project in de openbare ruimte of een sociale activiteit. We gaan deze tool in 2021 als pilot in een (of meerdere) van onze wijken draaien. Overlast Sociale meldingen worden aangemaakt wanneer huurders Wooncompas vragen om actie te ondernemen, vaak gaat het dan om ervaren overlast van buren. In 2020 ontvingen we 163 sociale meldingen, een groter aantal dan het jaar ervoor. Het feit dat veel mensen thuis moeten werken, heeft tot extra meldingen van geluidsoverlast en burenruzies geleid. Ook zagen we het aantal meldingen van (grof)afvaldumping in de wijken toenemen. Sociale Projectbegeleiding Sloop/nieuwbouwprojecten In 2020 zijn we geen nieuwe sloop/nieuwbouwtrajecten gestart. Alle projecten waren uitlopers van 2019.