Herbestemmingsonderzoek Huishoudschool.pdf

Gemeente Ridderkerk

Herbestemming Huishoudschool

3-12-2021

1

Samenvatting Het object waarvoor een passende invulling gevonden moet worden is de voormalige Huishoudschool gelegen in Ridderkerk. Lange tijd lag er een ruimte reservering voor het tramtracé op deze locatie. Nadat deze reservering is komen te vervallen is het gebouw aangewezen als gemeentelijk monument. In 2020 is de cultuurhistorie van de Huishoudschool onderzocht. Hierbij zijn de waarde bepalende elementen in beeld gebracht. In navolging hiervan heeft de gemeenteraad in september 2020 besloten om geld beschikbaar te stellen om het casco van de Huishoudschool te herstellen. Uit de waardenstellende notitie bleek dat het object op meerdere vlakken een hoge lokale waarde vertegenwoordigt. Herbestemming is een kans om culturele waarden als educatie en emancipatie terug te brengen op de locatie. Het is belangrijk dat het gebouw en het terrein openbaar toegankelijk blijven. Zodat bezoekers kennis kunnen maken met het gemeentelijk monument. Op basis van alle gemaakte analyses zijn concepten bedacht. Wonen, kantoorruimte voor maatschappelijk partners in combinatie met een wijkcentrum en sportzaal en als derde concept een kantoorhub. De concepten zijn getoetst op haalbaarheid waaronder de aansluiting met de hoge cultuurhistorische waarde van het object. Alle concepten zijn bouwkundig en markttechnisch haalbaar.

Alleen voor het concept wonen moet een bestemmingsplan wijziging worden aangevraagd. De investeringskosten voor de concepten zijn relatief hoog. Dit komt door de restauratie en de eisen die worden gesteld aan het verduurzamen. De hoge investering voor de ontwikkeling van een kantoorhub komt tot uitdrukking in de kostprijs dekkende duur. Deze prijs zal voor (startende) ondernemers minder interessant zijn. Ook nu zien we in de Huishoudschool een groot verloop in huurders. Het risico op leegstand is bij dit concept dan ook hoger dan bij de andere concepten. Voor het concept wonen zal de gemeente het gebouw moeten verkopen of overdragen. Dit levert een financieel voordeel op voor de gemeente. De hoge investering om het gebouw te transformeren tot een appartementen complex zullen leiden tot een hoge huur- of verkoop prijs. Indien de gemeente geen eigenaar is van het object kan niet geborgd worden dat het gebouw en het terrein openbaar toegankelijk blijven. Het concept kantoorruimte voor maatschappelijk partners met wijkcentrum en sportzaal voldoet aan de meeste wensen van de stakeholders. Hiermee kan geborgd worden dat voor een groot gedeelte het gebouw en de binnentuin openbaar blijven. Een aantal maatschappelijk partners heeft te kennen gegeven positief te zijn om gehuisvest te worden in de Huishoudschool.

Juist de combinatie van maatschappelijke functies onder één dak draagt bij aan verbinding en brengt culturele waarden als educatie en emancipatie terug op de locatie. Daarnaast wordt hiermee ook een passende invulling gevonden voor het binnenterrein. Het binnenterrein wordt een plek van ontmoeting en ontspanning.

2

Inhoud Samenvatting ........................................................................................................................................ 2 1.

Inleiding .......................................................................................................................................... 5

2.

Ontstaansgeschiedenis Huishoudschool .................................................................................. 6

3.

4.

5.

6.

2.1.

Het verhaal achter de Huishoudschool ............................................................................. 6

2.2.

Beschrijving waarde bepalende elementen ...................................................................... 6

Mogelijkheden herbestemming Huishoudschool ..................................................................... 8 3.1.

Inleiding .................................................................................................................................. 8

3.2.

Huidige situatie Huishoudschool ........................................................................................ 8

3.3.

Huidige gebruikers en omwonenden ............................................................................... 10

3.4.

Bewonersinbreng ................................................................................................................ 10

3.5.

Inbreng maatschappelijke partners en organisaties...................................................... 10

3.6.

Mogelijke functies voor de Huishoudschool ................................................................... 11

3.6.1.

Wonen .............................................................................................................................. 11

3.6.2.

Kantoren ........................................................................................................................... 12

3.6.3.

Detailhandel ..................................................................................................................... 12

3.6.4.

Horeca .............................................................................................................................. 12

3.6.5.

Maatschappelijke functie ............................................................................................... 12

3.6.6.

Conclusie ......................................................................................................................... 13

Hoe passen de mogelijke functies in het pand? .................................................................... 14 4.1.

Inleiding ................................................................................................................................ 14

4.2.

Wonen .................................................................................................................................. 14

4.3.

Kantoorhub .......................................................................................................................... 14

4.4.

Kantoorruimte Maatschappelijke Partners ...................................................................... 14

4.5.

Wijkcentrum ......................................................................................................................... 15

4.6.

Multifunctionele zaal ........................................................................................................... 15

4.7.

Buitenterrein ........................................................................................................................ 16

Financiële aspecten ................................................................................................................... 17 5.1.

Investeringslasten ............................................................................................................... 17

5.1.1.

Investeringslasten wonen (appartementen) ............................................................... 17

5.2.2.

Investeringslasten (maatschappelijke) kantoorhub ................................................... 18

5.2

Opbrengsten ........................................................................................................................ 18

5.2.1.

Kostprijs dekkende huur ................................................................................................ 18

5.2.2.

Verkoop ............................................................................................................................ 18

Haalbaarheidsanalyse ............................................................................................................... 19

3

6.1.

Draagvlak ............................................................................................................................. 19

6.2.

Bouwkundige haalbaarheid ............................................................................................... 19

6.3.

Juridische haalbaarheid ..................................................................................................... 19

6.4.

Financiële haalbaarheid..................................................................................................... 19

7.

Ons toekomstbeeld voor de Huishoudschool ......................................................................... 20

8.

Aanbevelingen en Vervolg ........................................................................................................ 21 8.1.

Aanbevelingen..................................................................................................................... 21

8.2.

Vervolgtraject....................................................................................................................... 21

8.3.

Planning ............................................................................................................................... 22

BIJLAGE A – Achtergrondinformatie Huishoudschool.................................................................. 23 Milieuhygiëne............................................................................................................................... 23 Voorzieningen ............................................................................................................................. 24 Analyse kansen en bedreigingen ................................................................................................. 25 BIJLAGE B – Programma van Eisen Maatschappelijk partners ................................................. 26

4

1. Inleiding Aanleiding voor het opstellen van deze notitie is de wens om voor de huishoudschool de mogelijkheden tot herbestemming te onderzoeken. In het onderzoek is gekeken waar de ruimtelijke mogelijkheden liggen met betrekking tot de toekomstige herbestemming. De notitie is de onderlegger voor de verdere planontwikkeling. Het gebouw is een typische dorpshuishoudschool waarvan de architectuur, nog bijna volledig intact is. Veel van dit type dorpshuishoudscholen zijn in het verleden gesloopt. De voormalig huishoudschool in Ridderkerk is dat lot bespaard gebleven en kent daardoor op regionaal en nationaal niveau een zekere zeldzaamheid. De oprichting van de huishoudscholen betekende een belangrijke onderwijskundige vernieuwing voor meisjes. Daarnaast is de Christelijke Huishoud- en Industrieschool voor Ridderkerk zelf ook van groot lokaal belang. Heel veel leerlingen genoten er onderwijs en de school is daarmee diep geworteld in de gemeenschappelijke herinnering van het dorp. Deze drie uitgangspunten vormen de basis van de herbestemming: 1. Gebouw als zeldzaam voorbeeld dorpshuishoudschool 2. Emancipatie en onderwijskundige vernieuwing voor meisjes 3. Herinnering levend houden in Ridderkerk van de voormalige huishoudschool Hoe deze drie uitgangspunten terugkomen in herbestemming wordt beschreven in deze notitie.

De Huishoudschool is in 1952 gebouwd en wordt gerekend tot het traditionalisme. De school heeft in de loop van de tijd diverse uitbreidingen gehad. In de cultuurhistorische waardenkaart Centrum is het pand benoemd als een pand van zeer hoge cultuurhistorische waarde. Ook nadat het gebouw in 1999 de functie als Christelijke Huishoud- en Industrieschool verloor, is het pand nog een tijd lang gebruikt als schoolgebouw. Tegenwoordig wordt het gebouw door middel van leegstandbeheer gebruikt als bedrijfsverzamelgebouw. Nadat bekend werd dat de reservering ten behoeve van het tramtracé voor de locatie kwam te vervallen, werd het gebouw op 14 juli 2020 aangewezen als gemeentelijk monument. Aan de hand van het cascoherstel onderzoek heeft de raad geld beschikbaar gesteld om het casco te herstellen en noodreparaties uit te voeren. Tegelijk met het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden is gestart met een onderzoek naar welke herbestemmingsscenario’s mogelijk zijn. Een passende invulling zorgt ervoor dat de cultuurhistorische waarde van het gebouw behouden blijft en beleefd kan worden.

5

2. Ontstaansgeschiedenis Huishoudschool 2.1.

Het verhaal achter de Huishoudschool

Huishoudscholen, nog wel eens ‘spinazieacademies’ genoemd, hadden vooral in de laatste jaren van hun bestaan geen goede naam. Het huishoudonderwijs werd niet gezien als een serieus vak en kreeg het stigma van een bewaarplaats voor toekomstige huisvrouwen. Toch speelden huishoudscholen een belangrijke rol in de emancipatie van het onderwijs. De huishoudschool in Ridderkerk, een naoorlogse christelijke school, was voor veel meisjes en jonge vrouwen een logische vervolgstap na het lagere onderwijs en voor sommigen een opstap naar het hoger onderwijs. Dergelijke dorpshuishoudscholen verschenen vanaf de jaren dertig, en zeker in de naoorlogse jaren, door heel Nederland De eerste huishoudscholen werden in de tweede helft van negentiende eeuw gesticht in grote steden en kenden veelal een statige behuizing, passend bij hun leerlingen uit de hogere standen. Pas in de twintigste eeuw wordt huishoudonderwijs een gemeengoed en verspreidt het zich snel, ook naar kleinere gemeenten. Er ontstaat een type dorpshuishoudschool met lage vrijstaande gangscholen in traditionele baksteenarchitectuur. Met de intrede van het vmbo in 1999 en de daaropvolgende onderwijsfusies verdwenen kleinschalige lagere beroepsopleidingen. Veel dorpshuishoudscholen kwamen leeg te staan en er zijn er veel gesloopt. De voormalig huishoudschool in Ridderkerk is dat lot bespaard gebleven.

2.2.

Beschrijving waarde bepalende elementen

Christelijke Huishoud- en Industrieschool in Ridderkerk De Huishoudschool in Ridderkerk werd gebouwd als een typische naoorlogse dorpshuishoudschool. In Ridderkerk was in de naoorlogse jaren weinig keuze in vervolgonderwijs. Er was een gemeentelijke ambachtsschool in Slikkerveer, maar daar gingen nog geen meisjes heen. Direct na de oorlog werd daarom door het bestuur van de christelijke lagere school plannen gemaakt om een christelijke huishoud- en industrieschool in de nabije omgeving te stichten. Lange tijd was deze school de enige vorm van meisjesonderwijs in Ridderkerk en droeg bij aan de emancipatie van meisjes. Architectuurstijl De traditionalistische bouwstijl van het pand is kenmerkend voor de wederopbouwjaren, Het exterieur van de voormalig huishoudschool is nog vrij origineel en vormt een goed voorbeeld van traditionalistische wederopbouwarchitectuur. De ambachtelijkheid van het pand zien we terug in de subtiele metselwerken, de trapsgewijs uitlopende kolommen en de rollaag om de ronde vensters. De ornamenten zoals de dakruiter en de hoge schoorsteen met klok dragen bij aan het uitdrukken van de functie van het gebouw. Het pand toont een geheel maar is in fasen uitgebreid. De later aangebrachte groenvoorziening en siermetselwerken tuinmuur versterken de verzorgde, pastorale uitstraling die de architect in het gebouw toepaste.

Het interieur is in minder originele staat. Verbouwingen, doorbraken en toevoegingen zoals systeemplafonds hebben sporen achtergelaten. Wel is in hoofdlijn de oorspronkelijke functie van de school in de plattegronden terug te zien. De (naar alle waarschijnlijkheid) nog originele vloerafwerking in de gangen en de daklichten in de gang dragen hier aan bij. Het gebouw is meerdere malen uitgebreid. Toen in 1999 het VMBO tot stand kwam, werd de MAVO samengevoegd met de beroepsopleidingen. De Huishoudschool is in die tijd gefuseerd met het Farelcollege en verhuisd naar een nieuwe locatie. Hierdoor kwam het pand leeg te staan. Monumentale waarde De Huishoudschool vertegenwoordigt een cultuurhistorisch zeer hoge waarde. Dit komt omdat de architectuur nog vrijwel volledig intact is. Daarnaast is de Huishoudschool een zeldzaam gebouw,

6

omdat veel vergelijkbare panden in andere steden in het verleden zijn gesloopt bij verlies van de functie. Sinds juli 2020 is de Huishoudschool aangewezen als een gemeentelijk monument. Cultuurhistorische waarden in de omgeving De Huishoudschool vormt met de naastgelegen kerk en de school een voorzieningencluster en stedenbouwkundig ensemble aan het einde van een groenstrook langs de Koninginneweg. Het cluster vormt een centraal en structurerend element in de wijk. Het is voor de ruimtelijke beleving van de wijk van belang dat deze structuur behouden blijft en zo mogelijk versterkt wordt. In het ensemble vertegenwoordigen de naast elkaar gelegen huishoudschool en St. Joriskerk, die rond dezelfde tijd zijn gebouwd, de twee architectonische stromingen binnen de wederopbouw, respectievelijk het traditionalisme en het modernisme. Op deze wijze vormen zij als paar een interessante illustratie van de architectuurhistorische ontwikkelingen in Nederland tijdens de wederopbouw. De huishoudschool is omringd door een groene strook. Op het binnenterrein staat een monumentale boom. De afgeknotte bomen op de binnenplaats dragen bij aan de pastorale beleving van de school. Eventuele nieuwbouwuitbreiding kan plaats vinden aan de achterzijde van de school, waarbij de uvorm wordt gesloten tot een vierkant.

De uitbreiding dient qua volume met respect voor de bestaande bouw te worden uitgevoerd, dat wil zeggen een-laags. Een (respectvol en goed onderbouwd) contrast van de nieuwbouw behoort tot de mogelijkheid. Het gevelbeeld zoveel als mogelijk behouden te blijven. Wel bestaat de vrijheid om bij verduurzaming bouwelementen, zoals kozijnen, te vervangen voor een duurzame variant waarbij de profilering van het oude kozijn terugkomt in de nieuwe situatie. Het pand is een gemeentelijk monument en dat betekent dat er een omgevingsvergunning aangevraagd moet worden bij veranderingen. Het exterieur en het interieur zijn beschermd. De Erfgoedcommissie adviseert het college over de omgevingsvergunning. Er is voor de voormalige Huishoudschool een waardenstellende notitie opgesteld door Crimson, waarin de monumentale waarde van het pand is beschreven. De gemeente wil het pand zo origineel mogelijk restaureren en behouden inclusief de monumentale Kaukasische Vleugelnootboom op het binnenterrein.

7

3. Mogelijkheden herbestemming Huishoudschool 3.1.

Inleiding

In dit hoofdstuk worden alle mogelijke herbestemmingen beschreven waaronder wonen, wijkcentrum en (maatschappelijke)kantoren. Het hoofdstuk start met de huidige situatie waarna de inbreng van de huidige gebruikers en omwonenden wordt beschreven.

3.2.

Huidige situatie Huishoudschool

De Huishoudschool vormt met de twee naastgelegen kerken en de school een voorzieningencluster en stedenbouwkundig ensemble aan het einde van een groenstrook langs de Koninginneweg. Samen met de groenstrook vormt het cluster zo een centraal en structurerend element in de wijk. Het is voor de ruimtelijke beleving van de wijk van belang dat deze structuur behouden blijft en zo mogelijk versterkt wordt. Op dit moment wordt de Huishoudschool tijdelijk beheerd en verhuurd door Villex Vastgoedbescherming. De huidige gebruikers bestaan uit ondernemers en maatschappelijke stichtingen waaronder de Voedselbank Ridderkerk en de fietsenbank. De huidige bestemming volgens het bestemmingsplan is Gemengd-1. Het pand mag gebruikt worden als kantoor, maatschappelijke voorziening en bij de bestemming behorende voorzieningen zoals nutsvoorzieningen, verkeersvoorzieningen, parkeervoorzieningen, groen en water. Afhankelijk van de nieuwe bestemming moet worden bepaald of het huidige bestemmingsplan moet worden gewijzigd. In 2018 heeft BOEi in opdracht van de gemeente Ridderkerk een onderzoek gedaan naar de huidige bouwtechnische staat van de voormalige Huishoudschool. Onder andere op basis van dit rapport is dit jaar gestart met de herstelwerkzaamheden van het casco en het uitvoeren van noodreparaties. Zodra de herbestemming bekend is, kan er een renovatieplan worden opgesteld.

In bijlage A is meer informatie opgenomen over het pand en de omgeving. Hieronder vindt u afbeeldingen van het pand aan de buiten- en binnenkant.

8

Afbeelding 3.1. Exterieur

Afbeelding 3.2. Interieur

9

3.3.

Huidige gebruikers en omwonenden

De huidige gebruikers maken momenteel tijdelijk gebruik van de ruimtes in de Huishoudschool via een tijdelijke gebruikersovereenkomst met Villex vastgoedbescherming. Dit betekend dat wanneer de Huishoudschool een nieuwe bestemming krijgt, zij het pand zullen moeten verlaten om elders huisvesting te zoeken. De huidige gebruikers wensen grotendeels om in de toekomst gebruik te kunnen blijven maken van de ruimtes in de Huishoudschool. De huidige (commerciële) partijen geven aan een huurstijging te verwachten door de ontwikkelingen. Wanneer deze stijging te groot wordt geven sommige partijen aan dat de locatie voor hun onderneming onrendabel wordt. Een directe relatie met een gedeelte van de huidige gebruikers is het burgerinitiatief Meedoen Onder Een Dak (MOED). MOED heeft als doel om door middel van het exploiteren van de Huishoudschool ruimte te bieden voor ondernemingen, het creëren van een ontmoetingsplek en ruimte te bieden voor vrijwilligerswerk. Daarnaast wil MOED zorgdragen voor het wijkcentrum. Voor omwonenden is het belangrijk dat het bouwproces zo min mogelijk overlast en hinder gaat veroorzaken. Wanneer de Huishoudschool een passende invulling krijgt zal dit de leefomgeving verbeteren.

3.4.

Bewonersinbreng

Via een publicatie in de Blauwkai en op sociale media hebben we bewoners gevraagd om met ideeën te komen. De onderstaande diagram geeft het resultaat weer (figuur 3.4). In totaal ontvingen we 157 reacties. Van de reacties ziet 32% starterswoningen als goede invulling. Huisvesting van de bibliotheek werd door 29% als passend gezien in het gebouw. De functie bibliotheek is uiteindelijk niet meegenomen in het herbestemmingsonderzoek, omdat de bibliotheek inmiddels is gevestigd in het gemeentehuis. Andere functies die als passend worden gezien zijn: kantoorruimte voor startende ondernemers en huidige gebruikers (26%), een wijkcentrum (14%) en of een cultureel/multicultureel centrum (7%). Zie verder afbeelding hieronder.

7

4

Starterswoningen / sociale woningbouw

3 32

7

Bibliotheek Huidige gebruikers/creative gebruikers/startende ondernemers Wijkcentrum

14

Cultureel centrum (multicultureel) Ouderenhuisvesting 26

29

Sportaanbieders Ouderen/verzorgingshuis/jongeren met een beperking

Figuur 3.4 Respons bewonersparticipatie

3.5.

Inbreng maatschappelijke partners en organisaties.

Een aantal maatschappelijke partners staat positief tegenover huisvesting in de Huishoudschool. De Programma’s van Eisen zijn opgenomen in bijlage B onderdeel “Programma van Eisen Maatschappelijk Partners”.

10

Facet Ridderkerk heeft aangegeven de Huishoudschool als passende locatie te zien voor huisvesting. Zij zien ook mogelijkheden voor gebruik van de grote multifunctionele zaal en een gedeelte van de binnentuin. Het huisvesten van meerdere maatschappelijke partners in een pand ziet Facet als bevordering van de samenwerking. Ook het creëren van een wijkcentrum wordt positief ontvangen. Op dit moment zijn de Fietsenbank en de Speelgoedbank gevestigd in de Huishoudschool. Foodcompany en de Kledingbank zijn in de directe omgeving van de Huishoudschool gehuisvest aan de Doctor Colijnstraat. Eén van de wensen is om de vier organisaties te huisvesten op één locatie. De Huishoudschool zou een geschikte locatie kunnen zijn. Foodcompany ziet gezamenlijke huisvesting met het wijkteam, stichting Facet, kringloop organisaties, schuldhulpmaatje, wijkcentrum en stichting Present als kansrijk samen in de Huishoudschool. Per 1 januari 2022 neemt Foodcompany de taak van de Voedselbank over. De uitgifte van producten gaat via een supermarkt concept. De Voedselbank blijft tot 1 januari 2022 gehuisvest in de Huishoudschool. Natuurvereniging IJsselmonde heeft ook gereageerd. En ziet met name kansen in de ontwikkeling van de binnentuin voor een Tiny Forest. Hiermee krijgt de Huishoudschool ook weer een gedeeltelijke educatie functie.

Goed is om te onderzoeken hoe een Tiny Forest zich verhoudt tot de cultuurhistorische waarde. Het Centrum Jeugd en Gezin (CJG) is op dit moment gehuisvest aan de Jan Luykenstraat. Zij hebben aangegeven dat deze locatie voldoet aan hun wensen. De kringloopwinkel Snuffelpand incl. Meubelshowroom zijn ook geïnteresseerd in een ruimte in de Huishoudschool. Middels het gevraagde voorbereidingskrediet willen we met nog meer maatschappelijk partners in gesprek om te kijken hoe we tot een optimale invulling van het gebouw kunnen komen.

3.6.

Mogelijke functies voor de Huishoudschool

3.6.1. Wonen Uit de Woonvisie 2021-2016 blijkt voor het Centrum onder andere dat het belangrijk is om de variatie in de woningvoorraad te vergroten en om kansen voor uitbreiding van de woningvoorraad te benutten, met een gevarieerd programma voor senioren, starters en duurdere woningen voor draagkrachtige doelgroep. Het object leent zich voor de realisatie van meerdere woningen. De functie is ook passend binnen de omgeving wegens het hoge voorzieningenniveau en de omliggende wooncomplexen. Daarnaast is de bereikbaarheid goed. De functie woningen is niet passend binnen het huidige bestemmingsplan. Hier dient een wijziging voor te worden aangevraagd. De functie wonen zou ook kunnen passen bij de cultuurhistorie van het pand. De Huishoudschool staat symboliek voor de emancipatie van het onderwijs. Met name de steeds populairdere wordende woongemeenschappen waarbij duurzaam wordt omgegaan met middelen en ruimte sluiten aan op de cultuurhistorie van het gebouw. Binnen het scenario wonen kan aan meerdere doelgroepen worden gedacht. Binnen het onderzoek hebben we gekeken naar starterswoningen en ouderenhuisvesting omdat hier de meeste vraag naar is. Woningen voor ouderen zouden zeer passend zijn omdat het pand gelijkvloers is en de verkeersruimte ruim is opgezet, waardoor er voldoende ruimte is voor bijvoorbeeld scootmobielen.

Het pand is goed bereikbaar en zijn er veel voorzieningen in de buurt welke het pand aantrekkelijk maken voor ouderen. Veel starters beginnen ook in een gelijkvloerse woning. Dit komt mede doordat deze vaak wat kleiner zijn en hierdoor goedkoper. Over het algemeen hebben starters nog geen kinderen en is er dus geen noodzaak voor een zeer grote woning. Deze doelgroep beschikt nog niet altijd over een eigen auto, waardoor de goede bereikbaarheid en het voorzieningenaanbod in de omgeving aantrekkelijk is. Er is tevens een lagere toename in verkeersdruk dan bij doelgroepen in een

11

hoger segment. Het is hoogstwaarschijnlijk niet mogelijk om elke woning aan te laten sluiten op een tuin. Wel zou er een gezamenlijke tuin gecreëerd kunnen worden. Doordat er sprake is van een drukke weg kan in de woningen mogelijk geluidsoverlast ervaren worden, hierdoor is tijdens de renovatie extra aandacht nodig voor geluidsisolatie. 3.6.2. Kantoren De huidige tijdelijke invulling van de Huishoudschool is bedrijfsruimte. Vanuit inbreng van de bewoners en maatschappelijke partners en organisaties kwam naar voren dat er behoefte is aan kleinschalige bedrijfsruimten en kantoorruimten voor startups, verder genoemd kantoorhub. Er is in Ridderkerk weinig ruimte waar voor een lagere huurprijs kantoorruimte gehuurd kan worden. Vanuit het participatie traject is er ook draagvlak voor met name kantoor-, studio- of cursusruimte voor maatschappelijke en creatieve ondernemers. Het burgerinitiatief MOED sluit hier op aan. Elke startende, of kleinere, ondernemer kan geïnteresseerd zijn in het huren van flexibele kantoorruimte voor een redelijke prijs. Het is een meerwaarde wanneer het karakter van het bedrijf aansluit bij de cultuurhistorie van het object. Hierbij valt te denken aan bedrijven met een innovatief, geëmancipeerd en/of educatief karakter.

Branches waarbij veel gebruik gemaakt wordt van dit type kantoor zijn bijvoorbeeld mensen in de creatieve sector, de IT- en de zakelijke sector. Een andere passende doelgroep zijn de huidige gebruikers. Deze gebruikers zijn veelal werkzaam in de creatieve sector en enkele ondernemers maken ook gebruik van de zaal in het pand. Deze bedrijven zouden graag blijven huren in de voormalige Huishoudschool. Wanneer er een kantoorhub wordt gecreëerd voor startende of kleinschalige ondernemers, kunnen de huidige gebruikers mogelijk een ruimte huren. We vinden het belangrijk dat in de huishoudschool start-ups worden gehuisvest, die kunnen doorgroeien naar een andere bedrijfslocatie. We willen het terrein zoveel mogelijk openbaar toegankelijk houden voor inwoners van Ridderkerk. Wanneer het pand wordt verhuurd aan commerciële bedrijven is de kans dat het pand openbaar toegankelijk blijft een stuk kleiner. Wel kan gedacht worden aan een combinatie van functies waardoor het pand toch openbaar toegankelijk blijft. 3.6.3. Detailhandel In de Toekomstvisie Detailhandel Ridderkerk 2015 wordt aangegeven dat er vooral ingezet wordt op behouden en versterken van de hoofdstructuur van het kernwinkelgebied in het Centrum en de drie wijkwinkelcentra. Het toevoegen van winkelruimte buiten deze kernlocaties wordt in principe ontmoedigd.

De functie detailhandel is daarom niet passend binnen de Huishoudschool. 3.6.4. Horeca Horeca is passend binnen het pand en het ruime perceel biedt mogelijkheden voor een terras. De bereikbaarheid is goed waardoor gasten er makkelijk kunnen komen. De vraag naar horeca is minder groot. Daarnaast is de toekomst van de horeca onzeker wegens de coronacrisis. Voor een horecafunctie dient een bestemmingsplanwijziging te worden aangevraagd. Met een horeca functie is het gemeentelijk monument wel openbaar toegankelijk. Bezoekers van het pand of mensen uit de omgeving kunnen hier dan gebruik van maken. Wel zal gedacht kunnen worden aan een ondersteunende horecafunctie waar bewoners uit de buurt elkaar kunnen ontmoeten, zoals bijvoorbeeld een wijkrestaurant waar ook workshops worden gegeven. Dit vinden we passend bij de drie uitgangspunten van de herbestemming voor het gebouw. 3.6.5. Maatschappelijke functie In het ontwikkelplan voor de wijk ‘Centrum’ is de wens van de gemeente het contact tussen verschillende leeftijdscategorieën en verschillende culturen te stimuleren in bijvoorbeeld een wijkcentrum. Het object leent zich voor verschillende sociaal maatschappelijke functies. Het pand is goed bereikbaar, met name voor bewoners van Ridderkerk. Vanuit de verschillende analyses is naar voren

12

gekomen dat er vraag is naar meerdere typen maatschappelijk vastgoed. De functie is tevens passend binnen het huidige bestemmingsplan. Vanuit bewoners is er draagvlak voor een maatschappelijke invulling van het gebouw. De meest kansrijke maatschappelijke functies zijn kantoorruimtes voor maatschappelijke partijen, een wijkcentrum en een multifunctionele zaal voor groepsbijeenkomsten. In vervolgonderzoek moet inzichtelijk gemaakt worden of de maatschappelijke partijen zorgen voor meer verkeer- en parkeerdruk. Met een wijkcentrum blijft het pand openbaar toegankelijk voor bewoners van Ridderkerk. Vanuit het bewoners participatie traject is ook naar voren gekomen dat deze functie momenteel wordt gemist in de wijk. Het openbaar toegankelijk van het gebouw draagt ook bij aan het levend houden van de cultuurhistorie van het pand. De Huishoudschool beschikt over een multifunctionele zaal. De huidige gebruiker heeft aangegeven graag gebruik te willen blijven maken van de zaal voor yoga en tai chi. Ook Facet ziet kansen voor gebruik van de multifunctionele zaal. Kantoorruimte voor creatieve, maatschappelijke en innovatieve partners draagt bij aan het levend houden van de cultuurhistorie van het pand. Zij sluiten aan op de oorspronkelijke maatschappelijke bestemming, vernieuwend onderwijs voor meisjes. 3.6.6.

Conclusie De meest kansrijke functies voor het pand zijn woningen, kantoor of maatschappelijke functie. Voor woningen zijn de doelgroepen starters en ouderen het meest passend. Voor kantoren kan het beste worden gefocust op kleinere ondernemingen, die gezamenlijk gebruik maken van verschillende voorzieningen in het pand. Hierbij kan worden gedacht aan kantoorruimte voor maatschappelijke partijen of aan een kantoorhub. Wanneer wordt gekeken naar maatschappelijke functies is een wijkcentrum zeer kansrijk. Deze functie wordt gemist in de wijk. De functie wijkcentrum zou gecombineerd kunnen worden met andere functies, zoals kantoorruimte en sportruimte om zo het pand openbaar toegankelijk te houden voor de bewoners van Ridderkerk en om het financieel aantrekkelijk te houden. Kleinschalige horeca past bij de functies kantoorruimte of wijkcentrum.

13

4. Hoe passen de mogelijke functies in het pand? 4.1.

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan hoe de verschillende functies passen in het pand.

4.2.

Wonen

Door de lokalenstructuur en de centrale hal is herbestemming als een wooncomplex passend. De woningen waar de meeste vraag naar is zijn ouderenwoningen, starterswoningen en zorgwoningen. Wanneer er in de Huishoudschool gewoond wordt dan kan de openbaarheid van het gebouw niet gewaarborgd worden. En dit is wel een belangrijke bestuurlijke wens. Het openbaar toegankelijk maken van het gebouw zorgt voor verbinding en bezoekers kunnen het monument beleven. Vanuit de cultuurhistorie kiezen we er voor om het pand zo origineel mogelijk te houden. Omvangrijke uitbreidingen op de binnenplaats zijn niet gewenst omdat dit de ruimtelijke hoofdstructuur ondermijnt. Een uiterst kleinschalig paviljoen met voldoende afstand tot het hoofdgebouw is wel denkbaar, uiteraard met behoud van de monumentale boom. Dit betekent dat het hoofdgebouw getransformeerd zou kunnen worden naar woningen. Het binnenterrein is aantrekkelijk en openbaar. Een gemeenschappelijke binnentuin is passend bij innovatieve woonvormen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan geclusterde woonvormen waar men met elkaar samenleeft en woont (zoals bijv. Knarrenhof). Voor (zorg)woningen is een openbaar buitenterrein ook kansrijk omdat verbinding met buurtbewoners en bezoekers hierdoor wordt gestimuleerd.

4.3.

Kantoorhub

Een Kantoorhub is een verzameling van bedrijven, die op een creatieve en innovatieve manier werken en samen gebruik maken van bedrijfsruimten. Ze delen de voorzieningen en bijvoorbeeld de facilitaire diensten zoals een gastvrouw of –heer. Dit lijkt een beetje op wat er nu al in het gebouw is. Door de indeling van het pand met de klaslokalen is het makkelijk om verschillende kantoor- of werkruimtes te verhuren. Uit de bewonersinbreng is gebleken dat de bewoners van Ridderkerk graag een dergelijk concept zien in het dorp, maar dit momenteel beperkt te vinden is. Gebruikers delen functies als toiletruimten en vergaderruimten. Dit concept kan ook worden gecombineerd met een wijkcentrum, om zo de openbaarheid voor alle Ridderkerkers te waarborgen. De ondernemers kunnen samenwerken met het wijkcentrum en op die manier bijvoorbeeld cursussen creëren. Daarnaast kan de ruimte in het wijkcentrum fungeren als lunchruimte voor de medewerkers van de verschillende bedrijven. Hierdoor is er de mogelijkheid om elkaar te ontmoeten, van elkaar te leren en elkaar te helpen daar waar mogelijk. De binnentuin zal, evenals bij het kantoorconcept voor Maatschappelijke Partners, openbaar zijn. Hier kunnen de bezoekers van het wijkcentrum, evenals de medewerkers van de Kantoorhub gebruik van maken. Het terrein zal over voldoende parkeerplaatsen moeten beschikken.

Aandachtspunt is dat de huren relatief laag blijven. Veel van de huidige ondernemers in de Huishoudschool hebben aangegeven dat een stijging van de huur reëel is maar dat een te grote stijging onrendabel is. Uitgangspunt voor de gemeente is om een kostprijs dekkende huur in rekening te brengen. De verwachting is dat gezien de investeringen die moeten worden gedaan om de duurzaamheidsdoelstellingen te halen de huurprijzen flink zullen stijgen.

4.4.

Kantoorruimte Maatschappelijke Partners

Het pand leent zich goed voor kantoor- of werkruimtes voor verschillende partijen. Er zijn momenteel meerdere mogelijkheden tot ontsluiting. Het is dus mogelijk om bepaalde bouwdelen af te sluiten van 14

elkaar om de privacy te waarborgen. Ook de huidige klaslokaalstructuur zorgt ervoor dat het pand makkelijk in te delen is in verschillende kantoorunits. Naast dat de verschillende partijen eigen kantoorruimtes hebben, zijn er ook gemeenschappelijke ruimtes in het pand. Zo is het niet nodig om voor elk bedrijf eigen vergaderruimten te creëren, deze kunnen gedeeld worden binnen het pand. Ook de receptie wordt gedeeld. Daarnaast zal het wijkcentrum fungeren als lunchruimte. Zo wordt tevens samenwerking binnen de verschillende maatschappelijke partijen gestimuleerd. De openbare binnentuin kan gebruikt worden door de bezoekers van het wijkcentrum en de medewerkers van de bedrijven. We kijken bij het bepalen van het aantal parkeerplekken en fietsenstalling goed naar de verkeersstromen die we hier wensen. Zoveel mogelijk op de fiets of te voet heeft onze voorkeur.

4.5.

Wijkcentrum

Het gehele pand is te groot om alleen een wijkcentrum te zijn. Het wijkcentrum is te combineren met zowel woonruimte als kantoorruimte voor maatschappelijk partners. Voor de combinatie wijkcentrum met wonen zal een Vereniging van Eigenaren worden opgericht. Deze vereniging maakt een spaarpot voor het onderhoud dat het pand met zich meebrengt. Bij de combinatie wijkcentrum met kantoorruimte voor maatschappelijk partners blijft het gebouw in bezit van de gemeente. Deze combinatie is kansrijk volgens maatschappelijke partners en bewoners. Uit eerdere analyses is gebleken dat bewoners van Ridderkerk een wijkcentrum missen in de wijk. Een wijkcentrum is goed in te passen in het gebouw. Ook is er ruimte voor ondersteunende horeca, zoals een wijkrestaurant. Stichting MOED heeft aangegeven graag zorg te willen dragen voor het wijkcentrum. Een wijkcentrum drijft vooral op de inzet van vrijwilligers. Gezien de ligging in de woonwijk en de reacties uit het bewonersparticipatie traject is de kans groot dat bewoners mee willen doen. Het binnenterrein is een toegevoegde waarde voor het wijkcentrum met ruimte voor activiteiten en ontmoeten, zoals een terras met een buiten leslokaal voor cursussen.

4.6.

Multifunctionele zaal

In de voormalige huishoudschool is een gedateerde gymzaal aanwezig. Hier worden nu verschillende sportactiviteiten georganiseerd. De zaal is 180 m2 groot. Er zijn kleedruimtes, toilet en douches aanwezig. In de directe omgeving van de Huishoudschool liggen een aantal scholen, gymzalen en sporthallen. Het aantal bewegingsuren per leerling is de afgelopen jaren gestegen tot 2 uur per week. Daarnaast is met de invoering van het continu rooster de druk op bestaande gymzalen gestegen. Het zou dan ook een logische keuze zijn om de gymzaal weer in gebruik te stellen. Met 180 m2 is de zaal echter te klein om te voldoen aan het minimaal vereiste vloeroppervlakte van 260 m2 voor een gymzaal. Per leerling moet rekening worden gehouden met tenminste 10m2 aan vloeroppervlakte. De gymzaal kan alleen vergroot worden door de hoofdvorm van de monumentale gevels aan te passen. Indien dit gewenst is dan moeten we hiervoor in overleg. De zaal is met zijn huidige oppervlakte geschikt voor sport gerelateerde activiteiten, maar ook voor grotere groepsbijeenkomsten zoals kerkdiensten en culturele bijeenkomsten. De zaal is geschikt te maken voor meerdere doeleinden. We zullen dan ook in gesprek gaan met nabijgelegen kerken of zij gebruik willen maken van de multifunctionele zaal.

15

4.7.

Buitenterrein

De Huishoudschool beschikt over een groot buitenterrein van ca. 2.820m2. Op dit terrein worden ook de parkeerplaatsen gerealiseerd. Daarnaast kan in het ontwerp ruimte gereserveerd worden voor de stalling van fietsen en laadpunten voor elektrische fietsen. De visie voor het buitenterrein van de Huishoudschool is om een openbare plek voor bewoners van Ridderkerk en werknemers/bezoekers van de Huishoudschool te creëren. Een plek waar mensen elkaar kunnen ontmoeten, recreëren en ontspannen. Een sympathiek idee is het creëren van een Tiny Forest. In Ridderkerk is door diverse scholen het initiatief genomen om een Tiny Forest te planten. De naastgelegen Dr. Schaepmanschool zou dit ook graag willen realiseren. Het buitenterrein van de Huishoudschool zou zich prima lenen voor het plaatsen van een Tiny Forest met een buitenleslokaal waar ongeveer 30 kinderen kunnen leren over de natuur. Voor omwonenden is het ook een meerwaarde. Een gemeenschappelijke moestuin zou ook een optie kunnen zijn. Deze moestuin kan onder andere door de Dr. Schaepmanschool in samenwerking met buurtbewoners worden onderhouden als onderdeel van het lesprogramma. Er zijn meerdere mogelijkheden om het terrein in te delen. Figuur 4.2 geeft een impressie hoe het buitenterrein ingedeeld kan worden.

Figuur 4.2. Mogelijke indeling Buitenterrein

16

5. Financiële aspecten 5.1. Investeringslasten In dit hoofdstuk wordt een eerste indicatie gegeven van de investeringslasten voor de scenario’s wonen en kantoren. 5.1.1. Investeringslasten wonen (appartementen) In onderstaand overzicht is een eerste indicatie van de investeringslasten voor de transformatie van het gebouw naar een appartementencomplex. Bij dit concept zal de gemeente het gebouw verkopen. Op dit moment is de waarde van het pand 1.500.000,- euro. Volgens tabel 5.1 zal de investering voor de transformatie naar een appartementencomplex uitkomen op 10.463.922,-euro. Deze raming is gemaakt door een externe bouwkostendeskundige. A: Constructieve onderbouw B: Constructieve bovenbouw C: Afbouw gevel D: Afbouw daken en plafonds E: Inbouw F: Afwerking Installaties G: W-installaties H: E-installaties I: Transportinstallaties Overig J: Vaste inrichting Terrein Totaal (excl. BTW)

€

886.529,62

€ €

1.404.985,27 2.090.892,04

€

1.004.163,92

€ € €

1.487.167,12 441.629,29 51.540,60

€

443.444,27 € 7.810.352,13

TOTALE HONORARIA Subtotaal

€ €

738.141,79 8.548.493,92

rente (50% bouwtijd)

€

99.375,59

TOTALE KOSTEN EXCL BTW BTW

€ €

8.647.869,51 1.816.052,60

TOTALE KOSTEN INCL BTW

€

10.463.922,11

Tabel 5.1. Investeringslasten Woningen

17

5.2.2. Investeringslasten (maatschappelijke) kantoorhub In onderstaand overzicht is een eerste indicatie van de investeringslasten gegeven. Deze investeringslasten zijn voor renovatie naar kantoorfunctie. Hierbij kan het zowel gaan om kantoorruimte voor de maatschappelijke partners als voor een kantoorhub. Volgens tabel 5.2. zal de investering uitkomen op 9.025.834,- euro. Dit is exclusief inrichtings- en verhuiskosten. Deze raming is gemaakt door een externe bouwkostendeskundige. A: Constructieve onderbouw B: Constructieve bovenbouw C: Afbouw gevel D: Afbouw daken en plafonds E: Inbouw F: Afwerking Installaties G: W-installaties H: E-installaties I: Transportinstallaties Overig J: Vaste inrichting Terrein Totaal (excl. BTW)

€

663.363,78

€ €

1.263.677,31 1.960.211,29

€

617.399,93

€ € €

1.413.428,17 417.340,78 48.319,31

€

314.405,79 € 6.698.146,36

TOTALE HONORARIA Subtotaal

€ €

671.000,67 7.369.147,03

rente (50% bouwtijd)

€

90.219,98

TOTALE KOSTEN EXCL BTW BTW

€ €

7.459.367,00 1.566.467,07

TOTALE KOSTEN INCL BTW

€

9.025.834,08

Tabel 5.2 Investeringslasten Kantoorfunctie

5.2

Opbrengsten

5.2.1. Kostprijs dekkende huur Bij het scenario Kantoorhub zal er een kostprijs dekkende huur in rekening worden gebracht. Maatschappelijk partners kunnen eventueel aanspraak maken op huisvestingssubsidie. Voor de beheerkosten is nu een kengetal gehanteerd. Het Programma van Eisen van de toekomstige gebruikers heeft invloed op de hoogte van de beheerkosten. Vervolgstudie zou duidelijkheid geven hoeveel de structurele lasten worden. 5.2.2. Verkoop Wanneer er wordt gekozen voor de invulling van woningen zal de Huishoudschool verkocht moeten worden. De gemeente zou het pand kunnen verkopen aan een projectontwikkelaar, waarbij de monumentale randvoorwaarden worden meegegeven. Voor de gemeente is dit een financieel haalbare oplossing, omdat met de verkoop eenmalig een geldsom wordt ontvangen. Hoe hoog dit bedrag is, is afhankelijk van de randvoorwaarden die worden meegegeven en de financiële haalbaarheid/berekening van de ontwikkelaar. 18

6.

Haalbaarheidsanalyse

In dit hoofdstuk is gekeken naar de haalbaarheid op draagvlak, bouwkundig, juridisch en financieel vlak. Om de haalbaarheid te kunnen toetsen is gebruik gemaakt van de input van voorgaande informatie.

6.1.

Draagvlak

Alle drie de concepten zijn haalbaar op het aspect draagvlak. Hoewel in Ridderkerk minder vraag is naar kantoorruimte, is er voldoende animo voor zowel de Kantoorhub als de Maatschappelijke Partners. Er is gebleken uit de bewonersinbreng dat er vraag is naar flexibele kantoorruimte, waar kleine ondernemers gehuisvest kunnen worden. Ook hebben Maatschappelijke Partners aangegeven een ruimte te willen huren in de Huishoudschool. Het woonconcept is passend omdat er een groot tekort aan woningen is. De verwachting is dat de woningen goed verkoopbaar zijn. Ook voor het wijkcentrum is draagvlak en de combinatie met andere maatschappelijke functies maakt dit kansrijk.

6.2.

Bouwkundige haalbaarheid

Ook de bouwkundige haalbaarheid is bekeken. Bij de transformatie vallen de bedachte concepten binnen de contouren van het gebouw. Het gebouw beschikt over monumentale waarde. De verwachting is dat alle drie de concepten bouwkundig haalbaar zijn, vanwege de klaslokaal structuur en de tracering in de gevels. Gezien het beschikbare oppervlakte en de vraag is er nog geen aanleiding om een aanbouw te realiseren.

6.3.

Juridische haalbaarheid

De concepten zijn ook getoetst aan de juridische haalbaarheid. Het is van belang om te voldoen aan de juridische wensen en eisen, om zo een vergunning te kunnen krijgen voor de realisatie van de herontwikkeling. Met de verschillende concepten is rekening te houden met de waarde-bepalende aspecten. Vanwege het ruime binnenterrein en de beschikbare ruimte rondom het gebouw kan bij alle concepten voldoende ruimte worden gecreëerd voor parkeren en groen. Daarnaast worden er geen problemen verwacht op basis van de Wet Natuurbescherming. Op basis van het bestemmingsplan zijn woningen nog niet haalbaar. Hiervoor dient een bestemmingsplanwijziging aangevraagd te worden. De andere concepten zijn wel passend binnen het bestemmingsplan.

6.4.

Financiële haalbaarheid

Het concept met kantoren voor maatschappelijk partners is voor de gemeente in theorie financieel haalbaar. Dit komt doordat de gemeente een kostprijs dekkende huur zal vragen aan de huurders. Wanneer gekozen wordt voor de maatschappelijke invulling zal ook goed moeten worden uitgezocht wat dit structureel betekent voor de te verstrekken huisvestings- en exploitatiesubsidies. Bij het concept kantoorhub zal de gemeente ook een kostprijs dekkende huur vragen. Verkoop aan een projectontwikkelaar of stichting is financieel haalbaar omdat dit direct incidenteel geld oplevert. De hoogte van het verkoop bedrag zal echter afhangen van de herbestemmingskaders en randvoorwaarden, die de gemeente dan nog moet opstellen. De te verwachte investeringslasten van het concept wonen bedragen 10.4 miljoen Euro. Een eerste inschatting geeft aan dat er circa 17 appartementen kunnen worden gerealiseerd met verschillende oppervlaktes. Het pand zal dan ook moeten worden overgedragen aan een ontwikkelende partij. De hoge investering zal tot uitdrukking komen in de aanschafprijzen en/of huurprijzen van de woningen.

19

7. Ons toekomstbeeld voor de Huishoudschool De gemeente Ridderkerk vindt het van belang dat de Huishoudschool behouden blijft om zo de cultuurhistorische waarde voor Ridderkerk te behouden. Eén van de bestuurlijke wensen is om onderzoek te doen of de Huishoudschool een geschikte locatie is om maatschappelijke partners te huisvesten waarbij de gemeente het pand in eigendom houdt. Daarnaast moet onderzocht worden of het gebouw geschikt is om er woningen in te realiseren. Andere wensen van de gemeente zijn dat de nieuwe functie een zo laag mogelijke aanzuigende functie heeft voor parkeren en verkeer en dat het gebouw en binnentuin, gedeeltelijk, openbaar toegankelijk wordt. Het concept kantoorruimte voor maatschappelijk partners met wijkcentrum en sportzaal voldoet aan de meeste wensen van de stakeholders. Hiermee kan geborgd worden dat voor een groot gedeelte het gebouw en de binnentuin openbaar blijven. Een aantal maatschappelijk partners heeft te kennen gegeven positief te zijn om gehuisvest te worden in de Huishoudschool. Juist de combinatie van maatschappelijke functies onder één dak draagt bij aan verbinding en brengt culturele waarden als educatie en emancipatie terug op de locatie. Daarnaast wordt hiermee ook een passende invulling gevonden voor het binnenterrein. Het binnenterrein wordt een plek van ontmoeting en ontspanning.

Bij de herbestemming van de huishoudschool geeft het een meerwaarde om de bijzondere ontstaansgeschiedenis terug te laten komen in de nieuwe functies van het pand. De drie uitgangspunten voor de herbestemming welke voortkomend uit het cultuurhistorisch onderzoek: 1. Gebouw als zeldzaam voorbeeld dorpshuishoudschool. 2. Emancipatie en onderwijskundige vernieuwing voor meisjes. En 3. De herinnering levend houden in Ridderkerk van de voormalige huishoudschool. Het dorpse karakter en gemeenschapsgevoel . Emancipatie van maatschappelijke organisaties. Broedplaats van nieuwe initiatieven voor het gemeenschapsgevoel in een Wijkcentrum. Verhalen ophalen over de huishoudschool: de herinnering levend houden.

20

8. Aanbevelingen en Vervolg 8.1.

Aanbevelingen

Op basis van de verschillende analyses, haalbaarheidsstudies, wensen en de uitkomsten van het bewoners participatie traject is het concept kantoorruimtes voor Maatschappelijk partners in combinatie met een wijkcentrum en sportzaal het meest passend. Op deze manier blijft het gebouw in eigendom van de gemeente, wordt het onderhoud geborgd en krijgt het object weer zijn kernwaarde voor de samenleving terug. Ook blijft het gebouw en de centrale binnentuin voor een groot gedeelte openbaar toegankelijk. Het wijkcentrum en de sportzaal zullen hieraan bijdragen. De binnentuin kan ontwikkeld worden tot een plaats van ontmoeten voor buurtbewoners en bezoekers van de Huishoudschool. Met het creëren van een Tiny Forest, en moestuin voor de buurt krijgt de school weer iets van zijn educatiefunctie terug. Met het burgerinitiatief MOED is er ook een enthousiaste partij gevonden die zorg willen dragen voor het wijkcentrum. De ruime gangen van het gebouw zullen gebruikt worden voor exposities. Mogelijk zal dit ook aantrekkelijk zijn voor de kunstroute. Het weer in gebruik stellen van de gymzaal is ook een pré voor de huidige gebruikers. Zij zullen geen onderdak hoeven te zoeken in andere sportaccommodaties.

Indien er gekozen wordt voor dit concept zal er gesproken moeten worden met de diverse geïnteresseerde maatschappelijke partijen, om zo tot een definitieve bezetting van het gebouw te komen. Hierna kan de planvorming worden opgestart.

8.2.

Vervolgtraject

Met de keuze voor het scenario Maatschappelijk partners, een wijkcentrum en een multifunctionele zaal wordt richting gegeven aan de nieuwe bestemming. In de vervolgfase willen we onderzoeken hoe we tot een optimale bezetting kunnen komen van het gebouw. Hiervoor wordt een architect geselecteerd. Samen met de betrokkenen zal een PvE worden opgesteld. Aan de hand hiervan wordt de investeringsraming aangepast. De PvE van de toekomstige gebruikers zullen vertaald worden in een vlekkenplan en sfeer impressies. Zo ontstaat een beeld hoe het gebouw eruit komt te zien. In deze fase kan ook een eerste indicatie gegeven worden wat de Kostprijs dekkende huur per m2 wordt. Voor het wijkcentrum moet een business case worden opgesteld. Hieruit blijkt welke activiteiten worden georganiseerd en hoe het wijkcentrum wordt gefinancieerd. We zullen onderzoeken hoe we tot een ideale bezetting komen van de multifunctionele zaal. Hiervoor wordt met verschillende Maatschappelijk partners gesproken. De wensen en eisen worden vertaald in een PvE. Voor het vervolgonderzoek zijn externe deskundige nodig, tijd, capaciteit en budget. Naar verwachting is het vervolgonderzoek Q2 2022 klaar. Om het vervolgtraject te kunnen bekostigen is een voorbereidingskrediet van 100.000 euro nodig.

21

8.3.

Planning

We verwachten dat het vervolgonderzoek Q2 gereed is. Daarna zal de bestuurlijke besluitvorming over het renovatiekrediet worden gevolgd. Wanneer het vervolgonderzoek is afgerond wordt gestart met de ontwerpfase. Na afronding van het ontwerp wordt het project aanbesteed. We verwachten dat er begin 2024 gestart kan worden met de restauratie en verbouwing.

22

BIJLAGE A – Achtergrondinformatie Huishoudschool De Huishoudschool bestaat uit drie vleugels, die te zien zijn in afbeelding A1. Vleugel C is later bijgebouwd. Het pand bestaat bijna volledig uit één verdieping. Alleen een deel van vleugel C heeft een tweede verdieping. De indeling bestaat uit meerdere kleine klaslokalen, doordat het gebouw voorheen fungeerde als schoolgebouw. Momenteel wordt het pand gebruikt als bedrijfsverzamelgebouw en zijn de klaslokalen ingericht als kantoor- of werkruimte. De totale oppervlakte van het pand is ongeveer 2170 m2. De bouwhoogtes zijn in de lokalen 3,4 meter, in de gangen 3 meter en in de gymzaal 5 meter. De voormalige Huishoudschool heeft de kadastrale aanduiding: 5864 A te Ridderkerk. De oppervlakte van het perceel bedraagt 6262 m2. De WOZ-waarde voor de voormalige huishoudschool is vastgesteld op €1.579.000.

Afbeelding A1 Luchtfoto

Afbeelding A2 Plattegronden

Milieuhygiëne De luchtkwaliteit valt, volgens metingen, binnen de normen. Hierdoor kan worden gesproken van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Er zijn dus geen beperkingen wegens de luchtkwaliteit. Omdat in de nabijheid van de projectlocatie woningen zijn en er bedrijvigheid is, is de verwachting dat er geen belemmeringen omtrent geur zullen zijn. De drempelwaarde voor een geluidsgevoelig object ligt op 63 dB. De geluidsbelasting op de kavel schommelt tussen de 50 en de 70 dB. Op de plek van de bebouwing wordt de drempelwaarde niet overschreden. Voor niet geluidsgevoelige objecten zijn er geen beperkingen. Het advies is om, wanneer er een geluidsgevoelige bestemming op de projectlocatie komt, een contourkaart voor het wegverkeer te laten maken. Voorafgaand aan het aanvragen van de omgevingsvergunning dient een akoestisch onderzoek plaats te vinden.

23

Voorzieningen De voorzieningen in de nabijheid van de projectlocatie zijn inzichtelijk gemaakt in figuur A3. Te zien is dat de Huishoudschool is omringt door twee kerken en drie scholen. Het gaat hier om twee basisscholen, een school voor praktijkonderwijs, een katholieke kerk en een gereformeerde kerk. Ook is er een kapper en een tandarts nabij de Huishoudschool gelegen. De Huishoudschool wordt tevens omringd door diverse type woningen, waarvan een groot deel in de sociale huursector valt. Doordat de voormalige Huishoudschool nabij het winkelcentrum van Ridderkerk gelegen is, zijn er veel voorzieningen in de directe nabijheid te vinden. Winkelcentrum de Ridderhof ligt op slechts 10 minuten loopafstand. Daarnaast zijn er diverse supermarkten en groenvoorzieningen (figuur A4) in de omgeving te vinden.

Figuur A3 Voorzieningen

Figuur A4 Groenvoorzieningen

24

Analyse kansen en bedreigingen In onderstaande tabel geven we aan welke kansen en bedreigingen we signaleren als het gaat om het pand. Tabel A5. Sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen Sterktes  Zeer hoge cultuurhistorische waarde  Goede bereikbaarheid  Goed voorzieningenaanbod  Ruim perceel  Ruim vloeroppervlak  Ruime plafondhoogtes  Geen beperkingen omtrent geur- & lucht Kansen  Wijzigen bestemmingsplan mogelijk  Open insteek gemeente  Draagvlak stakeholders  Mogelijkheid tot uitbreiding (rekening houdend met de omgeving)  Toenemende vergrijzing  Community vormen door ruimte voor ontmoeting  Veel vraag naar woningen  Met de Sint Joriskerk een samenhangende herbestemming ontwikkelen

Zwaktes  Matige bouwkundige staat  Sprake van verkeer- & parkeerdruk  Gelegen aan drukke weg  Slechte isolatie  Vochtig buitenterrein Bedreigingen  Bezwaren van omwonenden  Mogelijke beperkingen Natuurwet  Mogelijk geluidshinder door verkeer  Effecten Coronacrisis

25

BIJLAGE B – Programma van Eisen Maatschappelijk partners 1. Snuffelpand & meubelshowroom De Meubelshowroom is momenteel gevestigd aan de PC Hoofdstraat en het snuffelpand aan het Dillenburgplein. Graag zouden het snuffelpand en de meubelshowroom samenvoegen op 1 locatie. Nu de locatie aan de PC Hoofdstraat op de schop gaat wordt gezocht naar een andere geschikte locatie. Het aanbod bestaat uit meubels en kleiner goed. Ouderen zijn de voornaamste doelgroep. Het is belangrijk dat de nieuwe locatie beschikt over een laad en los plek. Daarnaast moeten ruimtes en doorgangen voldoende hoogte hebben zodat meubels makkelijk van de ene naar de andere ruimte te verplaatsen zijn. De organisatie werkt met alleen vrijwilligers. De organisatie heeft aangegeven hogere huurlasten niet te kunnen dragen. PVE Huisvesting Meubelshowroom Snuffelshop Pantry (mag gedeeld worden)

Oppervlakte Aantal 330 m2 275 m2

Sanitair (mag gedeeld worden) TOTAAL:

Totaal 1 1

330 m2 275 m2

605 m2

2. Foodcompany, Fietsenbank, Speelgoedbank, Kledingbank, Voedselbank Op dit moment zijn de fietsenbank en de kledingbank gevestigd in de Huishoudschool. Foodcompany en de kledingbank zijn in de directe omgeving van de Huishoudschool gehuisvest aan de Doctor Colijnstraat. Ondanks dat de huidige locaties goed bevallen zien de organisaties dat de huisvesting te klein is geworden wat mede wordt veroorzaakt door het stijgende aantal klanten. Eén van de wensen is om de vier organisaties te huisvesten op één locatie. De Huishoudschool zou hiervoor een geschikte locatie kunnen zijn. De organisaties zien gezamenlijke huisvesting en samenwerking met het wijkteam, stichting Facet, kringloop organisaties, schuldhulpmaatje en stichting Present als kansrijk. Voor alle vier de organisaties is het belangrijk dat zij hun eigen ruimtes krijgen dit ook in verband met hygiëneregels voor Foodcompany. Voor Foodcompany zijn voldoende elektra aansluitpunten belangrijk voor koeling. Voor de kledingbank is etalage ruimte een pré. De ruimte moet flexibel in te delen zijn. Ruimtelijke eisen

Oppervlakte Aantal

Totaal

Winkelruimte Foodcompany/Voedselbank Opslagruimte (inclusief koeling) Foodcompany

150 m2 60 m2

1 1

150 m2 60 m2

Werkkamer Vergaderruimte Personeelskantine Pantry personeel (mag gedeeld worden) Sanitair personeel (mag gedeeld worden) TOTAAL:

12 m2 25 m2 30 m2

1 1 1

12 m2 25 m2 30 m2

Winkelruimte kledingbank Opslagruimte baby kleding

200 m2 30 m2

287 m2 1 1

200 m2 30 m2

26

TOTAAL:

230 m2

Winkelruimte fietsenbank Reparatie ruimte fietsenbank TOTAAL:

60 m2 60 m2

1 1

60 m2 60 m2 120 m2

Opslag / Uitgifte lokaal speelgoedbank TOTAAL:

60 m2

1

60 m2 60 m2

TOTAAL:

697 m2

3. Natuurvereniging IJsselmonde De Natuurvereniging IJsselmonde is nu gevestigd in het gebouw de Groene Draak. In het gebouw dat gedeeld wordt met de dierenbescherming en de hondenvereniging maken zij gebruik van 1 ruimte van 30 m2. De ruimte wordt enerzijds gebruikt voor exposities en daarnaast als cursus- en vergaderruimte. De vereniging is op zoek naar een andere locatie doordat de ruimte in de Groene Draak te beperkt is. Het liefst zitten ze dicht bij een natuurgebied zoals het Oosterpark of Reijerpark. Mocht dit geen optie zijn dan is de Huishoudschool een geschikt alternatief. De vereniging is geen fulltime gebruiker van de ruimte. Het is dan ook mogelijk de ruimte te delen met andere partijen. Graag zou de vereniging een buitenopslagruimte hebben voor materieel als scheppen, laarzen, enz. Op de eerste woensdagmiddag van de maand is de ruimte vrij toegankelijk voor bezoekers, op donderdag avonden vinden er cursussen plaats en op de derde woensdag van de maand is de ruimte speciaal geopend voor de jeugd. Verder is het belangrijk dat er ruimte is voor vitrine kasten en bij voorkeur een buitenberging voor materieel. De natuurvereniging ziet kansen in het gebruik van de buitenruimte. Te denken valt aan het realiseren van een waterpartij en/of een Tiny Forest.

Ruimtelijke eisen Flexibele cursus/expositie ruimte Pantry (mag gedeeld worden) Sanitair (mag gedeeld worden) Buitenbergging TOTAAL:

Oppervlakte Aantal Totaal 30 m2 1 30 m2

30 m2

4. Facet Ridderkerk Facet Ridderkerk is een stichting die zich richt op het aanbieden van zorg en beweging. In Ridderkerk exploiteren zij diverse accommodaties. Het kantoor van Facet is nu gevestigd op twee locaties (Schoutstraat 5 en 1c). Facet heeft aangegeven graag kantoor te houden op 1 locatie en ziet de Huishoudschool als een geschikte locatie. Naast dat de Huishoudschool geschikt is voor kantoren zien zij ook mogelijkheden om de voormalige gymzaal aan te passen aan de huidige eisen en deze te gebruiken voor onder andere senioren sport activiteiten. Hier is momenteel veel vraag naar in de wijk. Facet ziet ook kansen in het exploiteren van het gebouw en het huisvesten van maatschappelijk partners van de gemeente als; een wijkcentrum, de Voedselbank, de kledingbank en stichting Present.