Document · PDF

HBO Museumschool Ridderkerk 20250214.pdf

Commissie Samen wonen RK 2 oktober 2025, gemeente RidderkerkBij agendapunt: 5: Herbestemming Rijksstraatweg 101 Ridderkerk25.988 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 3

SCENARIO: LOKAAL VERHAAL De herontwikkeling binnen dit scenario biedt maatschappelijke meerwaarde voor de directe omgeving, m.n. de inwoners van Rijsoord. De reikwijdte is dus meer lokaal. De herontwikkeling draagt bij aan sociale cohesie in het dorpen versterkt de leefbaarheid. Programmatisch is er een grotere diversiteit aan functies. Daarnaast creëert het ruimte om meerdere verhalen over de rijke historie van Rijsoord te vertellen, waarbij een eigentijdse tentoonstelling over de capitulatie een uitdrukkelijke centrale rol speelt. Er wordt bewust ruimte geboden voor invulling en inrichting door lokale initiatieven en bewoners, waardoor de betrokkenheid van de gemeenschap wordt vergroot. Het gebouw en de aangrenzende waterkant blijven vrij toegankelijk voor iedereen, wat bijdraagt aan de open en uitnodigende sfeer van de locatie. De ambitie is te zoeken naar een zoveel mogelijk kostenneutraal te zijn, met een kleinere eenmalige investering en een exploitatie die voor een groot deel drijft op de inzet van vrijwilligers.

5.4 Eigendomssituatie

Voor wat betreft de eigendomssituatie voor het vastgoed in het algemeen zijn er in de basis vier mogelijkheden: • • • •

Verkoop Uitgeven van zakelijk recht Verhuur Eigen gebruik

Zoals te zien op de afbeelding hiernaast impliceren bovenstaande mogelijkheden een toenemende mate van invloed én een toenemende hoogte van investering voor de eigenaar. Met deze correlatie in het achterhoofd is het van belang te bekijken in hoeverre de mate van eigenaarschap past bij het gebruik en in hoeverre de eigenaar het van belang acht om invloed uit te kunnen oefenen op de eindgebruiker, en daarmee het programma. Dit laat overigens de vraag of de vastgoedeigenaar de capaciteit en expertise heeft voor aangaande betrokkenheid nog onbesproken: ook dit maakt onderdeel uit van de afweging.

eigen gebruik te nemen. a. Ook bij ingebruikname van het gebouw door de gemeente Ridderkerk zelf ontstaat er een verkapte huursituatie, waarbij ‘broekzak-vestzak’ huurstromen van en naar de vastgoedeigenaar – afdeling Vastgoed – gaan. 2. Bij een verhuursituatie blijft het pand in volledig eigendom van de gemeente Ridderkerk. Als gevolg hiervan draagt zij tevens de kosten voor herontwikkeling en ontstaat er een huursituatie met toekomstige eindgebruikers. a. Hierbij zou het investeringsbudget gerechtvaardigd moeten worden door de huurstromen om tot een kostprijsdekkende exploitatie te komen. b. De eigenaar staat aan de lat voor wat betreft het langjarig beheer en onderhoud van de schil van het pand. 3. Een alternatief is dat de gemeente Ridderkerk de Museumschool op basis van een planvisie, inclusief heldere spelregels

en randvoorwaarden, (gedeeltelijk) in de markt zet. Het uitgeven van een zakelijk recht (erfpacht/opstalrecht) is hiertoe een passend instrument. a. Bij een erfpacht situatie staat de erfpachter aan de lat voor het beheer en onderhoud van de schil het pand. b. Tegelijkertijd biedt een zakelijk recht – in tegenstelling tot verkoop – de mogelijkheid om na afloop van de pachtperiode het volledig eigendom weer in handen te krijgen. Een pachter staat aan de lat voor investeringen en kan o.b.v. dit zakelijk recht ook een hypothecaire financiering aantrekken. c. Gedurende de erfpachtperiode blijft de gemeente bloot eigenaar van het vastgoed. Uit verschillende gesprekken en in afstemming met de gemeente Ridderkerk is ervoor gekozen om voor dit onderzoek als uitgangspunt te hanteren dat de gemeente in beide scenario’s verhuurder is.

Resumerend is de keuze tussen verkopen, verhuren of verpachten één die in hoge mate beïnvloed wordt door de gewenste mate van invloed en de bereidheid tot investeringen en langjarige commitment. Voor wat betreft de Museumschool is de gewenste rol van de gemeente Ridderkerk verkend in beide scenario’s. Omdat gedurende dit onderzoek bestuurlijk is besproken dat het uitganspunt is dat de gemeente Ridderkerk het vastgoed – de Museumschool – voor lange termijn in eigendom houdt, resteren de volgende drie mogelijkheden: 1. Nu de Museumschool vrij van eindgebruiker(s) is, behoort het in principe tot de mogelijkheden om het pand als gemeente (gedeeltelijk) in

5.5 Financiën

Voor beide scenario’s zijn overzichten opgesteld die de financiële haalbaarheid in kaart brengen. Deze financiële overzichten bestaan uit twee onderdelen: een investeringsoverzicht en een jaarlijks exploitatieoverzicht.

In relatie tot investeringen voor het programma is rekening gehouden met de mogelijkheid tot het aanspreken van fondsen en/of subsidies. Ook hiervoor wordt een kleine doorkijk gegeven.

Uitgangspunt van de financiële haalbaarheid is dat de gemeente Ridderkerk eigenaar/ verhuurder is – en daarmee aan de lat staat voor de restauratie, transformatie (casco) en verduurzaming van de Museumschool – en dat de eindgebruikers als huurders gebruik maken van de beschikbare ruimte. In het verlengde daarvan ziet de vastgoedexploitatie er op hoofdlijnen als volgt uit:

INVLOED PROGRAMMA OP FISCALE SITUATIE Grondslag voor het bepalen van de fiscale situatie is de huurder. Een btw-plichtige verhuurder mag de btw enkel verrekenen wanneer de huurder btw belast is. In beide scenario’s ontstaat er een mix tussen maatschappelijk en commercieel programma. Dit is van invloed is op de fiscale situatie: daar waar maatschappelijk programma onderdeel uitmaakt van de exploitatie (huurders vrijgesteld van btw), wordt de btw opgevoerd kostenpost (niet verrekenbaar).

• éénmalige investering t.b.v. herbestemming; • jaarlijkse kosten (vastgoed: belastingen, onderhoud, rente en aflossing); • jaarlijkse baten (vastgoed: huurinkomsten; subsidies (indien van toepassing).

INVESTERING T.B.V. PROGRAMMA EXPOSITIE De gemeente Ridderkerk heeft de Museumschool aangekocht zodat het capitulatielokaal, in minimale zin, toegankelijk en beleefblaar blijft. In beide scenario’s staat de beleefbaarheid van het capitulatieverhaal en de bange meidagen van 1940 dan ook, in meerdere of mindere mate, centraal. Om deze beleefbaarheid vorm te geven zal ook vanuit de gemeente Ridderkerk een budget, passend bij het scenario, gereserveerd moeten worden t.b.v. van de inrichting van de expositie. Voor investeringen met betrekking tot programma en inrichting wordt een doorkijk gegeven van de investeringsbehoefte. Dit betreft een éénmalige investering.

Dit is een vuistregel, in het vervolg zal deze fiscale situatie nader onderzocht moeten worden in samenspraak met een fiscalist, en op basis van een volgende stap in de concreetheid van programma en ontwerp. Het doel van de fiscale opzet in deze bussinesscases is om te laten zien dat btw een kostenpost is voor maatschappelijk programma een kostenpost met een aanzienlijke invloed op de financiële haalbaarheid. Met de gewogen percentages is getracht deze kostenpost aan de investeringskant transparant te verdelen, om zo bij benadering tot een nauwkeurige schatting te komen.

voor het Cultureel Erfgoed voor nieuwe rijksmonumenten. Dit heeft mogelijk de aanwijzing als Rijksmonument tot gevolg. De wijziging van monumentale status kent tevens haar, positieve, weerslag op de financiële haalbaarheid. Bij herontwikkeling van rijksmonumenten zijn zowel aan de investeringskant (t.b.v. restauratie en verduurzaming) als aan de exploitatiekant (t.b.v. planmatig onderhoud) rijksgelden aanspreekbaar voor instandhouding van het gebouw. Omdat de kans realistisch wordt geacht dat de Museumschool in de toekomst een rijksmonumentale status kent, is het financiële overzicht voor beide scenario’s opgesteld in tweevoud: ware het een gemeentelijk monument en ware het een rijksmonument. In hoofdstuk 6 en 7 wordt het financieel kader per scenario toegelicht.

INVLOED MONUMENTALE STATUS Op moment van schrijven heeft de Museumschool de status van gemeentelijk monument. Zoals in hoofdstuk 3 besproken maakt het voormalig schoolgebouw deel uit van het aanwijzingsprogramma van de Rijksdienst

6. scenario 1: Op de (militaire) kaart

6.1 Op de (militaire) kaart, het concept

De bange meidagen van 1940 en de ondertekening van de Nederlandse capitulatie op 15 mei 1940 staan aan de basis van dit scenario. De Museumschool trok voorheen circa 5.000 tot 10.000 bezoekers per jaar met dit relatief onbekende verhaal. Dit laat zien dat er belangstelling voor is, en tegelijktijdig vraagt dit verhaal om vergrote zichtbaar- en beleefbaarheid. Het is een verhaal van nationaal betekenis dat door ongemak over het onderwerp tot op heden nog zeer onderbelicht is in Nederland. Wel komt er meer aandacht voor de bevlekte geschiedenis en gevoelige onderwerpen die daarmee samenhangen. Zo onderzoekt de RCE mogelijke nieuwe rijksmonumenten die verband houden met militair erfgoed uit de periode van de Belgische Opstand, Eerste Wereldoorlog, Tweede Wereldoorlog en Koude Oorlog (de Museumschool staat ook op de lijst). Ook is het sinds januari 2025 mogelijk om in het Centraal Archief Bijzondere Rechtspleging te zoeken naar dossiers van personen die werden verdacht van collaboratie. De huidige, dynamische situatie in de wereld onderstreept de maatschappelijke relevantie van het vertellen van dit verhaal. Bovendien biedt het kansen om samenwerkingen te ontwikkelen met musea, universiteiten, opleidingsinstituten en overheden voor programma’s die zich richten op onderwijs, onderzoek, maatschappelijk debat en reflectie.

Op zichzelf staand is de locatie te afgelegen met te weinig parkeercapaciteit om zelfstandig te opereren. De gedachte binnen dit scenario is dat de expositie aansluiting zoekt op het bestaande militair erfgoed netwerk en bij voorkeur een dependance wordt van een bestaand museum. Het verdient de aanbeveling om nader te onderzoeken of het een museum wordt volgens de officiële definitie van de Museumvereniging. Daarvoor moet het namelijk aan bepaalde eisen voldoen, onder meer rondom collectiebeheer. In het verlengde van diverse partnerschappen verbreedt ook de doelgroep: recreatieve, educatieve en zakelijke bezoekers vinden hun weg naar de Museumschool.

Baken voor Rijsoord

Op dit moment is de Museumschool een verborgen plek, een plek met geringe intrinsieke (architectonische) uitstraling: de Museumschool ligt enigszins verscholen achter de schoolmeesterswoning onder aan de dijk, en het schoolgebouw is op zichzelf niet van uitzonderlijke architectonische waarde. Deze verborgenheid wordt in dit scenario gecultiveerd: Van Verborgen plek naar Baken van Rijsoord. Daarvoor is het nodig om de plek nieuwe elan te geven, met als het motto: ‘Als je het doet, doe het dan goed’. Het huidige achterste deel van het gebouw maakt plaats voor een nieuwe aanbouw die qua uitstraling en architectuur zowel onderscheidend als uitnodigend is voor de bezoeker. Deze nieuwe aanbouw biedt huisvesting voor horeca die niet alleen verschillende functies in het gebouw met elkaar verbindt, maar ook een trefpunt (onder genot van een goede kop koffie) is voor Resoorders. De transformatie heeft een kwalitatief hoogwaardig karakter. Zowel de expositieruimten als de horeca worden professioneel uitgebaat.

GEEN HEKWERK

GEDENKTEKEN

REN

ERD

I JE

TERRAS

HET WATER IS OPENBAAR TOEGANKELIJK

Complementair programma De begane grond wordt voor een groot deel ingericht als expositieruimte die interactief, eigentijds en educatief van karakter is en niet alleen het historische verhaal vertelt, maar ook de verbinding legt met de actualiteit in de wereld en de lessen die we kunnen trekken uit het verleden over bijvoorbeeld tactiek en onderhandeling. In aanvulling hierop worden lespakketten voor scholen ontwikkeld die aansluiten op het curriculum van diverse niveaus en leeftijden. De geschiedenis wordt voor leerlingen tastbaar door een bezoek aan de plek waar het zich allemaal heeft afgespeeld. Uit de ervaringen van de voormalige Museumschool weten we dat dit diepe indruk maakt. Daarnaast wordt hiermee het jaarlijkse bezoekersaantal van de school in zekere mate bestendigd. Op de eerste verdieping ontstaat door een bouwkundige aanpassing (d.w.z. het doortrekken van de twee bestaande kapconstructies naar één grote) ruimte in het aantal bruikbare (verhuurbare) vierkante meters. Er ontstaat op deze manier een kwalitatief hoogwaardige ruimte die kan worden ingevuld met een kostendragende functie. Het zal gebruikt worden als werkruimte. Hierbij zijn verschillende vormen denkbaar: kantoorruimten, co-working en flexibele werkplekken en multi-inzetbare ruimte.

Anderzijds is het gebouw potentieel een aantrekkelijke bedrijfslocatie door de goede bereikbaarheid per auto vanaf de snelweg. Het doel zou dan zijn om bureaus en organisaties aan te trekken die eraan bijdragen dat er een dynamische omgeving en wisselwerking ontstaat en inhoudelijk aansluiting vinden op het verhaal van de plek en aanverwante thema’s als communicatie, onderhandeling, etc.

MULTI-INZETBARE RUIMTE STUDIO

MUSEUM EDUCATIEVE RUIMTE

HORECA

Gekeken naar het concept van ‘Op de (militaire) kaart’ ligt het in het verlengde van

het programma om de werkruimte in te richten als kenniscentrum, waarbij naast kantoorruimte voor het museum er ruimte is voor archief, onderzoek en kleine symposia. Dit heeft conceptueel een verstekend effect. De behoefte en haalbaarheid hiervan zal nader onderzocht moeten worden. De expositieruimten enerzijds en de horeca en werkruimte anderzijds krijgen aparte ingangen maar zijn intern wel met elkaar verbonden. De horeca brengt de verschillende programmaonderdelen bij elkaar: de horeca is ondersteunend aan de expositieruimten op de begane grond en aan het werkconcept op de verdiepingsvloer. De wisselwerking tussen de expositieruimten, de werkruimten en de hoogwaardige horeca, biedt mogelijkheden in de programmering van activiteiten en maatschappelijke en zakelijke bijeenkomsten. Tegelijk trekt de horeca door de uitstraling, de kwaliteit van het eten en het terras aan het Waaltje tevens unieke bezoekers (passanten en recreatieve bezoekers). Zo krijgt de Museumschool door een divers programma betekenis op zowel nationale als regionale en lokale schaal.

(GEDEELTELIJKE) PARKEEROPLOSSING OP EIGEN TERREIN Bezoekers komen per openbaar vervoer of de auto naar deze plek. Mensen die werken in de Museumschool zullen zoveel mogelijk per fiets moeten komen. Door de sloop van de schuur ontstaat er ruimte voor 12 parkeerplekken op eigen terrein. Doordeweeks is er ruimte voor 6 auto’s van vergaderende bezoekers van de werkfunctie op de eerste verdieping en 6 voor de museumfunctie. In het weekend zijn er 12 parkeerplekken voor het museum. Dat dekt naar verwachting voor een deel de parkeerbehoefte van het museum. Het museum zal zich in de eerste plaats met name moeten richten op groepen (scholen, arrangementen vanuit het samenwerkende museum) die met georganiseerd vervoer (bus) naar de Museumschool worden vervoerd en hier worden afgezet. In overleg met de gemeente Ridderkerk moet nader afgestemd worden waar bussen tijdelijk kunnen parkeren.

6.2 Ruimtelijk ontwerp

Belangrijke ingrepen en vernieuwingen: • Verbinden van de twee kapstructuren, wat zorgt voor een ruimtelijkere en meer samenhangende architectuur. • Door de uitbreiding op de eerste verdieping ontstaat er meer functionele ruimte. • Vergroten van de verhuurbare ruimte, wat de exploitatiemogelijkheden van het gebouw verbetert. • Sloop en nieuwbouw aan de waterkant, inclusief een aantrekkelijke, moderne gevel die een open en uitnodigende uitstraling krijgt. • Zelfstandige commerciële horecagelegenheid aan de waterkant, gerealiseerd door middel van sloop en nieuwbouw. • Aanleg van een terras rondom de horeca, waardoor bezoekers optimaal kunnen genieten van de waterrijke omgeving. • Expositieruimten en horeca- en werkruimte twee gescheiden bouwdelen met eigen entree. • Nieuwe zijentree, op de plek van de huidige toiletruimte, om de toegankelijkheid en routing in het gebouw te verbeteren. • Herpositionering van de toiletruimten voor een efficiëntere indeling. • Lokaal dat nu is ingericht als historisch klaslokaal wordt benut voor ticketverkoop en garderobe voor betere afwikkeling van bezoekersstromen. • Behoud van de huidige indeling van klaslokalen en herinrichten als expositieruimten. • Aanvullend een multifunctionele educatieve ruimte, geschikt voor uiteenlopende activiteiten en doelgroepen.

• Herindeling van de openbare ruimte, waarbij deels parkeerplaatsen worden behouden voor een goede bereikbaarheid. • Bestendiging van de herdenkingsplek op het plein, zodat deze een blijvende, respectvolle invulling krijgt.

Op de (militaire) kaart

45% 55%

maatschappelijk

Ruimtegebruik (GO)

commercieel

Voor wat betreft het ruimtegebruik spreekt de taartgrafiek tot de verbeelding; dit geeft om de verhouding tussen commerciële metrages (btw belast) en maatschappelijke metrages (vrijgesteld van btw) weer.

Museumschool begane grond BVO 664.5m²

horeca GO 128.8m²

Museumschool eerste verdieping BVO 571.2m²

horeca balkon GO 36.5m²

toilet GO 25.0m²

gang GO 35.7m²

Entree gemengd horeca / werken

toilet GO 18.8m²

gang GO 29.3m²

multi-inzetbare ruimte GO 23.6m² educatieve ruimte GO 45.4m²

gang GO 47.4m²

expostieruimte GO 53.4m²

multi-inzetbare ruimte GO 324.6m²

expostieruimte GO 48.6m²

expostieruimte GO 53.2m²

entree GO 16.3m²

expostieruimte GO 40.2m²

mk toilet 20.1m²

ontvangst GO 53.1m²

ontvangsbalie expostie opslag GO 27.8m²

Entree gemengd expositie / werken

MIVA

multi-inzetbare ruimte GO 45.3m²

garderobe & kluisjes

deur tussen woonhuis en school van historisch belang

10m

schaalbalk 1:200

Museum

Op deze pagina staan referentieafbeeldingen die als voorbeeld dienen voor een mogelijke invulling van het functionele gebruik. De routing van en naar de functie in het gebouw wordt hieronder weergegeven met de pijlen.

CAPITULAIE

Educatieve ruimte

Horeca

Multi-inzetbare ruimte

6.3 Governance & organisatie

Zoals in hoofdstuk 5 besproken is voor dit onderzoek het uitgangspunt dat de gemeente Ridderkerk de Museumschool in eigendom houdt. Voor het scenario ‘Op de (militaire) kaart’ is door de oogharen heen gekeken hoe de beoogde exploitatie, binnen dit uitgangspunt, door en in samenwerking met entiteiten het meest passend vormgeven kan worden. Gezien inhoudelijke uitvoering van het concept als ook mogelijkheid tot een ruimtelijke tweedeling van het schoolgebouw (zie vlekkenplan) sluit in navolging hierop een tweedeling in huurders goed aan, zie de afbeelding hiernaast. Maatschappelijke verhuur door één stichting • t.b.v. de exploitatie van de expositie en programma van het capitulatieverhaal op de begane grond; Commerciële verhuur door één B.V. • t.b.v. de exploitatie van de horeca en de werkruimte op de verdiepingsvloer. De stichting staat aan de lat voor de exploitatie van de expositieruimte waarin zowel het capitulatieverhaal als de meidagen verteld worden. Vanuit het perspectief van de gemeente Ridderkerk is het meest passend en/of logisch om te zoeken naar een samenwerking met een bestaand museum (stichting). Een dependance rondom het thema ‘de meidagen en capitulatie van 1940’, welke in het verlengde ligt van een bestaande tentoonstelling, lijkt kansrijk. De gemeente zelf biedt ruimte, maar is niet de geëigende partij om de exploitatie daadwerkelijk op zich te nemen.

In het licht van de exploitatie van de commerciële metrages is het logisch om de

horeca (BG) en werkruimte (1e) uit één hand te exploiteren. De betreffende ondernemer heeft hiermee meer vrijheid in de bedrijfsvoering om daarmee een succesvolle exploitatie te realiseren. Bij inrichting van de verdiepingsvloer als kenniscentrum wordt de exploitatie hiervan toegeschreven aan de stichting. Dit is ook van invloed op de financiële haalbaarheid en vraagt nader onderzoek.

gemeente Ridderkerk van inkomsten. Indien deze constructie in een volgende fase gewenst blijkt, is nadere uitwerking nodig, o.a. om de hoogte van de canon vast te stellen. Tegelijkertijd vraagt gedeeltelijke erfpacht wel om extra afstemming als het gaat om uitvoering van het onderhoud, waarbij het voor het concept noodzakelijk is om eenzelfde kwaliteitsniveau te waarborgen.

Zoals zichtbaar in de afbeelding kent deze constructies slechts twee eindgebruikers, wat in principe leidt tot een lagere administratieve last voor de gemeente als verhuurder. Tegelijkertijd is de risicospreiding in het licht van leegstand laag. Afwezigheid van één van beide programma’s beperkt en drukt de exploitatie van het andere programma. In het verlengde daarvan zou het in dit scenario denkbaar zijn om een zakelijk recht uit te geven voor wat betreft het commercieel programma (B.V.) – hiermee wordt een deel van de verantwoordelijkheid (pachter staat aan de lat voor instandhouding en aanvangsinvesteringen gebouw (het gepachte deel)), en daarmee een deel risico, ontnomen van de eigenaar. Dit kan vormgegeven worden door middel van een appartementsrecht of een kadastrale splitsing van het persceel. De architectonische kenmerken van de Museumschool maken een juridische splitsing van de gebouwdelen relatief goed mogelijk, o.a. door de eigen ingang. Een erfpachtcontract en/of een recht van opstal is over het algemeen langjarig en kan bezwaard worden met een recht van hypotheek. Dit betekent dat het makkelijker wordt voor een ondernemer om zelf ook investeringen te doen in het gebouw. Middels een canon, over het algemeen lager dan de huur, geniet de

6.4 Financieel kader

OPZET VAN HET FINANCIEEL MODEL Om de financiële haarbaarheid van dit scenario in kaart te brengen is een eerste raming van de herontwikkelingskosten gemaakt. Ook is de opbrengstpotentie in beeld gebracht, zodat hieruit een eerste beeld van de financiële haalbaarheid ontstaat. Leeswijzer Voor wat betreft de investering zijn de bouwkosten voor het betreffende scenario weergegeven ingrepen geraamd en onderverdeeld in restauratie, transformatie en verduurzaming. Er is rekening gehouden met een opslag (percentage) van de bouwkosten voor de zogenaamde Staartkosten, de Bijkomende Kosten en de Algemene Kosten. De Staartkosten bestaan uit Bouwplaatskosten, Algemene Kosten (AK) voor de aannemer, Winst en Risico (WR) voor de aannemer en de door de aannemer te sluiten CAR verzekering. De Bijkomende kosten betreffen alle kosten die te maken hebben met de honoraria van experts (denk aan een architect, constructeur, etc). De Algemene Kosten betreffen de kosten voor planontwikkeling en bouwbegeleiding vanuit de opdrachtgever. Voor al deze kosten is een marktconform percentage van de bouwkosten opgenomen. Hiernaast is in alle gevallen een post onvoorzien van 10% opgenomen. Wanneer van toepassing is er rekening gehouden met een eventuele restauratie- of verduurzamingsubsidie (opbrengst). De som van deze kosten maakt de totale investering.

Aan de exploitatiekant zijn de jaarlijks te verwachten kosten in beeld gebracht op basis van kengetallen. Aanvullend is uitgegaan van een financiering middels het gemeentelijk financieringsdepot. Hierbij is op basis van huidige

marktconforme uitgangspunten gerekend met een rente en aflossing over een periode van 35 jaar, gezien het maatschappelijk programma dat aanleiding is van herbestemming. Daarnaast zijn de jaarlijks te verwachten opbrengsten geraamd – deze opbrengstenraming is gedaan op basis van aannames en uitgangspunten. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen de programma’s behorend tot het scenario. Voor wat betreft huurinkomsten wordt onderscheid gemaakt tussen maatschappelijk en commercieel programma. Het resulterende saldo geeft meer inzicht in de opbrengstpotentie van de scenario’s. In de financiële overzichten zijn de bedragen afgerond op honderdtallen, om te voorkomen dat de indruk ontstaat dat de genoemde bedragen tot in detail exact zijn. Aanvullende overwegingen De berekeningen die in dit hoofdstuk gepresenteerd worden zijn hoofdzakelijk gericht op de exploitatie van het gebouw. Dit wil zeggen dat er gekeken is of de benodigde investeringen in verhouding staan tot de opbrengstpotentie.

FINANCIEEL OVERZICHT Berekening voor huidige status als gemeentelijk monument De herontwikkeling van de Museumschool vraagt in dit scenario om een totale investering van ca. €3.258.900, waarbij de bouwkosten met ca. €1.853.800 het grootste deel van het budget vormen. Andere significante posten zijn de staartkosten, die ca. €422.800 bedragen, en de bijkomende kosten van €309.600 als ook de algemene kosten à €284.500. Ook wordt rekening gehouden met ca. €211.900 aan nietverrekenbare btw.

Beoogde opbrengsten per programmaonderdeel

26%

52%

22%

Opbrengsten uit expositieruimten

Opbrengsten uit horeca

Opbrengsten uit werkruimte

Jaarlijks zijn de exploitatiekosten berekend op €185.000. Hiervan zijn de kapitaallasten met €130.400 de grootste kostenpost, gevolgd door een dotatie voor groot onderhoud à €24.400 en planmatig onderhoud van €23.200. Energielasten worden doorberekend aan de huurder. Aan de opbrengstenkant levert de Museumschool jaarlijks ca. €163.700 aan huurinkomsten op, waarvan 52% uit verhuur van de werkruimte, 26% uit verhuur expositieruimten en 22% uit verhuur van de horeca. Het nettoresultaat van de exploitatie is een jaarlijks tekort van €21.800. Rekening houdend met een exploitatietermijn van 35 jaar komt dit tekort, exclusief indexatie, uit op een totaal van ca. €763.300. Zoals in hoofdstuk 5 vermeld wordt is de btw in dit scenario gedeeltelijk opgevoerd als kostenpost. Over 35% van de totale investering - een gewogen gemiddelde o.b.v. bouwkosten ten opzichte van niet-btw-belast programma - wordt btw als kostenpost opgevoerd. Ook voor wat betreft het Planmatig onderhoud en dagelijks beheer als onderdeel van de exploitatie wordt btw als kostenpost opgevoerd, namelijk voor 45% van de kosten (in lijn met de verhouding maatschappelijk-commercieel programma, zie de afbeelding).

Op de (militaire) kaart | Gemeentelijk monument Opsteller Datum Versie BTW Prijspeil

Dewi Kuen 12-2-2025 Concept 21% 2024

* bedragen excl. tenzij anders vermeld ** fiscale situatie BTW dient nader onderzocht te worden

Ruimtelijke uitgangspunten

1. Expositieruimte 2. Horeca 3. Werkruimte

BG BG 1e

INVESTERING Huidige situatie Buitenruimte Footprint BVO TOTAAL(bruto vloeroppervlak) BVO BG BVO 1e GO (gebruiksoppervlak) GO BG GO 1e Historische plankosten Verwerving Museumschool Overdrachtsbelasting Verwerving inventaris Notaris

€

m² 141 m² 531 m²

€ € € € €

750.000 495.000 5.000 1.250.000

Restauratie

m² 150 m² 531 m²

Transformatie

m² 513 m² 0 m²

m² 513 m² 531 m²

125 100 Subtotaal

per bvo per m2

€ € €

88.900 87.400 176.300

meest recente aanbouw; kapconstructie; planetarium; schuur stelpost t.b.v. buitenruimte zoals in 3D model: parkeerplaatsen en herdenkingsmonument

€ €

2.175 475

per bvo per bvo

€ €

327.200 243.800

aanbouw achterzijde t.b.v. horeca schatting o.b.v. ervaringsgetal

€ €

400 1.050

per bvo per bvo

€ €

205.300 557.000

schatting o.b.v. ervaringsgetal inschatting nieuwe kapconstructie

€ €

575 425 Subtotaal

per bvo per bvo

€ € €

295.100 225.500 1.853.800

over bwk over bwk + bwpk over bwk + bwpk + AK over bwk over bwk + bwpk + AK + W

€ € € € € €

172.600 110.100 92.500 9.100 38.400 422.800

marktconform marktconform marktconform marktconform marktconform

23%

8,5% 5% 4% 0,45% 10% Subtotaal

over bwk + strtk over transformatie over bwk + strtk

€ € € € €

136.600 159.400 13.700 309.600

marktconform n.v.t. (interieur expo inrichtingskosten) marktconform marktconform

17%

6% 0% 7% 10% Subtotaal

over bwk + strtk over bwk + strtk

€ € € €

206.900 51.700 25.900 284.500

marktconform marktconform marktconform

15%

8% 2% 10% Subtotaal 0%

€ €

21% Subtotaal

€ €

211.900 211.900

€

3.258.900 3.258.900 -

18% 13% 11% 30% 16% 12%

Algemene kosten Planontwikkeling Bouwbegeleiding Onvoorzien

Totale investering (excl. Verwerving) waarvan t.b.v. vastgoed waarvan t.b.v. collectie

100% € 0% €

Totale investering (excl. Incl verwerving vastgoed en collectie) waarvan t.b.v. vastgoed waarvan t.b.v. programma

89% € 11% €

€

Verduurzaming

m² 513 m² 531 m²

Toelichting reeds gedaan gemeente is vrijgesteld van OVB schatting o.b.v. ervaringsgetal marktconform

€ €

Bijkomende kosten Architect/constructeur Interieurarchitect Overig advies/onderzoek Onvoorzien

Niet verrekenbare BTW BTW: investering vastgoed

per bvo over aankoopbedrag

Nieuwbouw/ wijziging kapconstructie

post

Staartkosten Bouwplaatskosten AK aannemer WR aannemer CAR Onvoorzien

Subsidies Subsidies algemeen

1.130 0%

Sloop

1 Subtotaal

Grondkosten Sloop bestaande bouw Inrichting buitenruimte

Bouwkosten Nieuwbouw Restauratie Transformatie (casco) BG 1e verieping Verduurzaming BG 1e verieping

Toekomstige situatie 874,3 m² m² m² 664 m² 531 m² m² 568 m² 448 m²

m² m² m² 664 m² 531 m² m² 591 m² 377 m²

schatting o.b.v. ervaringsgetal schatting o.b.v. ervaringsgetal, installaties na nieuwe kapconstructie

t.b.v. restauratie en verduurzaming (excl. transformatie)

btw is kostenpost bij maatschappelijk invulling

4.508.900 4.008.900 500.000

EXPLOITATIE Kosten jaarlijks (vastgoed) Belastingen & verzekeringen Dagelijks beheer Onderhoud planmatig / MJOP Dotatie groot onderhoud Energielasten Kapitaallasten

21% 21%

€ € €

2,75 € 3,25 € 17,75 €

€

2,0% €

€

Subtotaal Opbrengsten jaarlijks (vastgoed) Opbrengsten uit expositieruimten Opbrengsten uit horeca Opbrengsten uit werkruimte SIM-Subsidie (percentage van MJOP)

€

130.400 185.500

€ € € € €

43.000 35.500 85.300 163.700

€ €

21.800-763.300

inschatting o.b.v. ervaringsgetal inschatting o.b.v. ervaringsgetal inschatting o.b.v. ervaringsgetal, MJOP wordt nog gemaakt 15% van investering in jaar 20 Deels voor rekening eindgebruiker per jaar o.b.v. rente & aflossing (35 jaar; 2%) | gemeentelijk financieringsdepot

huur per maand 26% 22% 52% 0%

Subtotaal SALDO EXPLOITATIE saldo VEX over looptijd exploitatie - 35 jaar, exclusief indexatie

3.300 4.300 23.200 24.400

Maatschappelijke huur: €120/m2 Commerciele huur: €200/m2 + facilitaire ruimte: €120/m2 Commerciele huur: €200/m2 + facilitaire ruimte: €120/m2 60% van onderhoudskosten o.b.v. MJOP

€ 3.582 € 2.959 € 7.104 € 13.645

BEREKENING POTENTIËLE STATUS ALS RIJKSMONUMENT Omdat een rijksmonumentale status voor de Museumschool goed denkbaar is, is het concept ook doorgerekend als ware deze status is toegekend. In de bussinesscase hiernaast markeren de oranje cellen veranderingen die optreden als gevolg van de wijziging van monumentale status. Aan de investeringskant behoren subsidies t.b.v. restauratie en verduurzaming vanuit het rijk tot de mogelijkheid, waardoor ca. €187.700 in mindering wordt gebracht op de investering. De verkleining van de investering is vervolgens van invloed op de jaarlijkse kosten, gezien de kapitaallasten (rente en aflossing) als gevolg hiervan afnemen naar ca. €122.900. Ook aan de opbrengstenkant van de exploitatie ontstaat er een extra bron van inkomsten doordat er als gevolg van de rijksmonumentale status aanspraak gemaakt kan worden op de SIM-subsidie. Met deze subsidie van ca. €13.900 wordt ongeveer 60% van de kosten voor planmatig onderhoud, op basis van een MJOP. Door toevoeging van deze aanvullende inkomstenbron verandert tevens de verhouding tussen inkomsten, zie ook onderstaande grafiek. De verminderde investering, in combinatie met lagere jaarlijkse kosten en verhoogde opbrengsten, resulteert in een voorzichtig positief exploitatiesaldo van ca. €1.000.

Bij een exploitatietermijn van 35 jaar leidt dit, exclusief indexatie, tot een gecumuleerd totaal van circa €36.200. Beoogde opbrengsten per programmaonderdeel 8% 24%

Op de (militaire) kaart | Rijksmonument Opsteller Datum Versie BTW Prijspeil

Dewi Kuen 12-2-2025 Concept 21% 2024

* bedragen excl. tenzij anders vermeld ** fiscale situatie BTW dient nader onderzocht te worden

Ruimtelijke uitgangspunten

1. Expositieruimte 2. Horeca 3. Werkruimte

BG BG 1e

€

20%

Opbrengsten uit horeca

Opbrengsten uit werkruimte

SIM-Subsidie (percentage van MJOP)

750.000 495.000 5.000 1.250.000

m² 513 m² 0 m²

m² 513 m² 531 m²

€ € €

88.900 87.400 176.300

meest recente aanbouw; kapconstructie; planetarium; schuur stelpost t.b.v. buitenruimte zoals in 3D model: parkeerplaatsen en herdenkingsmonument

€ €

2.175 475

per bvo per bvo

€ €

327.200 243.800

aanbouw achterzijde t.b.v. horeca schatting o.b.v. ervaringsgetal

€ €

400 1.050

per bvo per bvo

€ €

205.300 557.000

schatting o.b.v. ervaringsgetal inschatting nieuwe kapconstructie

€ €

575 425 Subtotaal

per bvo per bvo

€ € €

295.100 225.500 1.853.800

over bwk over bwk + bwpk over bwk + bwpk + AK over bwk over bwk + bwpk + AK + W

€ € € € € €

172.600 110.100 92.500 9.100 38.400 422.800

marktconform marktconform marktconform marktconform marktconform

23%

8,5% 5% 4% 0,45% 10% Subtotaal

over bwk + strtk over transformatie over bwk + strtk

€ € € € €

136.600 159.400 13.700 309.600

marktconform n.v.t. (interieur expo inrichtingskosten) marktconform marktconform

17%

6% 0% 7% 10% Subtotaal

over bwk + strtk over bwk + strtk

€ € € €

206.900 51.700 25.900 284.500

marktconform marktconform marktconform

15%

8% 2% 10% Subtotaal 20%

€ €

187.700 187.700

t.b.v. restauratie en verduurzaming (excl. transformatie)

21% Subtotaal

€ €

211.900 211.900

btw is kostenpost bij maatschappelijk invulling

€

3.071.200 3.071.200 -

18% 13% 11% 30% 16% 12%

Algemene kosten Planontwikkeling Bouwbegeleiding Onvoorzien

Totale investering (excl. Verwerving) waarvan t.b.v. vastgoed waarvan t.b.v. collectie

100% € 0% €

Totale investering (excl. Incl verwerving vastgoed en collectie) waarvan t.b.v. vastgoed waarvan t.b.v. programma

88% € 12% €

€

Verduurzaming

m² 513 m² 531 m²

Toelichting reeds gedaan gemeente is vrijgesteld van OVB schatting o.b.v. ervaringsgetal marktconform

per bvo per m2

schatting o.b.v. ervaringsgetal schatting o.b.v. ervaringsgetal, installaties na nieuwe kapconstructie

4.321.200 3.821.200 500.000

EXPLOITATIE Kosten jaarlijks (vastgoed) Belastingen & verzekeringen Dagelijks beheer Onderhoud planmatig / MJOP Dotatie groot onderhoud Energielasten Kapitaallasten

21% 21%

€ € €

2,75 € 3,25 € 17,75 €

€

2,0% €

€

Opbrengsten jaarlijks (vastgoed) Opbrengsten uit expositieruimten Opbrengsten uit horeca Opbrengsten uit werkruimte SIM-Subsidie (percentage van MJOP)

SALDO EXPLOITATIE saldo VEX over looptijd exploitatie - 35 jaar, exclusief indexatie

3.300 4.300 23.200 23.000

€

122.900 176.600

€ € € € €

43.000 35.500 85.300 13.900 177.700

€ €

1.000 36.200

huur per maand 24% 20% 48% 8%

Subtotaal

Opbrengsten uit expositieruimten

€ € € € €

m² 150 m² 531 m²

Transformatie

125 100 Subtotaal

Subtotaal

48%

m² 141 m² 531 m²

Restauratie

€ €

Bijkomende kosten Architect/constructeur Interieurarchitect Overig advies/onderzoek Onvoorzien

Niet verrekenbare BTW BTW: investering vastgoed

per bvo over aankoopbedrag

Nieuwbouw/ wijziging kapconstructie

post

Staartkosten Bouwplaatskosten AK aannemer WR aannemer CAR Onvoorzien

Subsidies Subsidies algemeen

1.130 0%

Sloop

1 Subtotaal

Grondkosten Sloop bestaande bouw Inrichting buitenruimte

Bouwkosten Nieuwbouw Restauratie Transformatie (casco) BG 1e verieping Verduurzaming BG 1e verieping

Toekomstige situatie 874,3 m² m² m² 664 m² 531 m² m² 568 m² 448 m²

m² m² m² 664 m² 531 m² m² 591 m² 377 m²

Maatschappelijke huur: €120/m2 Commerciele huur: €200/m2 + facilitaire ruimte: €120/m2 Commerciele huur: €200/m2 + facilitaire ruimte: €120/m2 60% van onderhoudskosten o.b.v. MJOP

€ 3.582 € 2.959 € 7.104 € 13.645

CONCLUSIE De tabel hiernaast (rechts) geeft de samenvattingen van de businesscases voor het scenario ‘Op de (militaire) kaart’, respectievelijk voor de Museumschool als gemeentelijk en als rijksmonument, zoals op de voorgaande pagina’s getoond. Rechts van de samenvattingen is het financiële voordeel door het verkrijgen van de rijksmonumentale status inzichtelijk gemaakt. Het verkrijgen van de rijksmonumentale status levert aanzienlijke voordelen op, zowel in de eenmalige investeringen (-€ 187.700) als in de jaarlijkse exploitatie. Voor wat betreft de exploitatie snijdt het mes aan twee kanten; zowel de kosten gaan omlaag als de opbrengsten omhoog, met als gevolg dat het exploitatiesaldo positief wordt.

Op de (militaire) kaart | GM Vastgoedexploitatie (VEX)

Prijspeil 2025 | Q1

Op de (militaire) kaart | RM Vastgoedexploitatie (VEX)

Prijspeil 2025 | Q1

Investering - Grondkosten - Bouwkosten - Staartkosten - Bijkomende kosten - Algemene kosten + Subsidies - Niet-verrekenbare btw Totaal investering

éenmalig € 176.300 € 1.853.800 € 422.800 € 309.600 € 284.500 € € 211.900 € 3.258.900

Investering - Grondkosten - Bouwkosten - Staartkosten - Bijkomende kosten - Algemene kosten + Subsidies - Niet-verrekenbare btw Totaal investering

éenmalig € 176.300 € 1.853.800 € 422.800 € 309.600 € 284.500 € 187.700 € 211.900 € 3.071.200

Voordeel door rijksmonumentale status Investering € € € € € € 187.700€ € 187.700

Exploitatie - Kosten + Opbrengsten SALDO EXPLOITATIE (jaarlijks) o.b.v. 35 jarige exploitatie

jaarlijks € 185.500 € 163.700 € 21.800€ 763.300-

Exploitatie - Kosten + Opbrengsten SALDO EXPLOITATIE o.b.v. 35 jarige exploitatie

jaarlijks € 176.600 € 177.700 € 1.000 € 36.200

exploitatie € € € €

8.900 14.000 22.800 799.500

Door de oogharen heen is dit scenario financieel haalbaar, mits de rijksmonumentale status is toegekend. Het feit dat btw een kostenpost is drukt flink op het behalen van een minimaal neutraal exploitatiesaldo. Dat de toekenning van rijksmonumentale status enigszins in lijn der verwachting ligt maakt, goede timing van de herontwikkeling van belang.

INVESTERINGSOVERZICHT EXPOSITIEPROGRAMMA Om het expositieprogramma mogelijk te maken, is een overzicht van de benodigde investeringen op hoofdlijnen opgesteld (zie tabel rechts onder). Naast de inrichtingskosten zijn opbrengsten uit fondsen voor conceptontwikkeling en uitvoering bij benadering inzichtelijk gemaakt. De inrichtingskosten t.b.v. het programma vormen de grootste kostenpost. Voor de inrichting van de expositieruimte is een budget van € 1.988.000 beschikbaar, gebaseerd op een vast bedrag van € 8.000 per gebruiksoppervlak (gbo). Hierin zijn ook de kosten voor ontwerp en projectmanagement door een extern bureau inbegrepen. Daarnaast is een bedrag van €91.000 gereserveerd voor de educatieruimte, gebaseerd op een bedrag van € 2.000 per gbo. Kosten voor horeca en buitenruimte horeca zijn niet gespecificeerd, omdat deze onder de verantwoordelijkheid van de ondernemer vallen.

De fondsen voor de expositieruimte richten zich specifiek op conceptontwikkeling en uitvoering. Hiervoor is een bedrag van € 415.800 gereserveerd. Dit betreft 20% van de éénmalige investering, wat gezien de aard en karakter van de tentoonstelling, een realistische doch conservatieve schatting lijkt. De verwachting is overigens wel dat een rijksmonumentale status ook bijdraagt aan de mogelijkheden voor wat betreft fondsenwerving. In een volgende fase zullen de mogelijkheden voor fondsenwerving nader in beeld gebracht moeten worden.

In totaal bedraagt de eenmalige investering € 1.663.200, waarmee de basis van het expositieprogramma staat. Deze investering is vastgesteld met het oog op duurzame en functionele inrichtingsmogelijkheden, waarbij zowel de educatieve als de commerciële aspecten van het programma centraal staan. Jaarlijkse aanvullende kosten en/of opbrengsten maken geen onderdeel uit van dit overzicht en zullen op basis van een exploitatiebegroting nader moeten worden bepaald.

7. scenario 2: Lokaal verhaal

7.1 Lokaal verhaal, het concept

RIJSOORD TOEN EN NU CENTRAAL In de uitwerking van dit scenario wegen de resultaten van de inwonersparticipatie zwaarder mee. Uit de participatie blijkt dat er behoefte is aan een centraal ontmoetingspunt in Rijsoord dat fungeert als buurthuis. Laagdrempelige horeca en drie zogenaamde ‘buurtkamers’ vormen in dit scenario een belangrijke basis. De buurtkamers en horeca zijn onderdeel van een z.g.n. ‘Dorpshuis’. De horeca biedt inwoners de mogelijkheid elkaar te ontmoeten en samen te komen voor activiteiten en speciale gelegenheden. De buurtkamers kunnen flexibel ingezet kunnen worden, afhankelijk van de behoeften van de gemeenschap – er wordt ook ruimte gelaten voor invulling en inrichting door de omgeving. De buurtkamers hebben een multifunctioneel karakter en kunnen worden gebruikt voor creatieve workshops, bijeenkomsten en vergaderingen van verenigingen, streekproducten verkoop, een buurtbioscoop, of andere maatschappelijke activiteiten. Tegelijkertijd is er op de begane grond ruimte om het verhaal van Rijsoord breder te vertellen, naast de nadruk op de meidagen van 1940 en de capitulatie. Hierdoor wordt de culturele identiteit van Rijsoord verder versterkt. De invulling zoekt aansluiting bij de ruimtelijke kenmerken van het gebouw: elk lokaal vertegenwoordigt één thema.

Zo komt er een diverse expositie tot stand die verschillende verhalen uit de historie van Rijsoord voor het voetlicht brengt met een capitulatie-lokaal, schildersdorp-lokaal, vlasindustrie-lokaal en wisselexpositie-lokaal. De inrichting zaal meer de vorm aannemen van stijlkamers. Het zou passen bij het concept om ruimte te bieden voor participatief cureren: in samenspraak met bijvoorbeeld lokale historici, ervaringsdeskundigen en inwoners met verbinding met de eigen familiegeschiedenis bepalen welke stukken van de huidige collectie benut wordt, welke aanvullende stukken getoond worden en welke thema’s worden aangegrepen. Op die manier wordt het een nog meer lokaal gedragen expositie. Als gevolg hiervan is het denkbaar dat een deel van de huidige collectie (op een meer modernere wijze) benut wordt in de tentoonstelling. De exposities zijn vrij toegankelijk, maar op beperkte openingstijden te bezoeken (bijvoorbeeld op woensdag, vrijdag en zondag).

(Speel) park aan het water Nu dit scenario een lokale reikwijdte heeft en zich richt op inwoners van Rijsoord, passanten en dagrecreatie, is de verwachting dat bezoekers met de fiets komen. De buitenruimte wordt betrokken bij de openbare ruimte, vergroend en deels ingericht als speelplek en terras. Er is hier alleen plek voor fietsparkeren. Bezoeker die met de auto komen zullen op een van de twee parkeerterreinen of in de openbare ruimte moeten parkeren.

GEEN HEKWERK

GEDENKTEKEN

FIETS PARKEREN

DORPSTUIN TERRAS SPEELTUIN

HET WATER IS OPENBAAR TOEGANKELIJK

Divers programma Om de maatschappelijke functie op de begane grond financieel te ondersteunen, wordt op de verdiepingsvloer gezocht naar een kostendragend programma. Binnen de huidige beschikbare ruimte worden vier short-stay studio’s ontwikkeld. Deze bieden tijdelijke woonruimte aan een artist-in-residence, economisch daklozen, of worden verhuurd als bed & breakfast. De artist-in-residence brengt het verhaal van het Schildersdorp Rijsoord weer tot leven en zorgt voor artistieke content (kunstwerken) voor wisselende tentoonstellingen en kansen voor programmering in de vorm van lezingen en workshops. In combinatie met een museaal programma en een commerciële functie op de verdieping, ontstaat er een divers programma. Het programma leunt voor een groter deel op incidenteel gebruik en verhuur van lokalen en studio’s. Vrijwilligers staan aan de basis van de exploitatie, zowel voor het museale deel als voor het buurthuis. Deze combinatie van ontmoeting, historie, cultuur en praktische functionaliteit is een waardevolle toevoeging in Rijsoord.

STUDIO

OPSLAG STUDIO

EXPO BUURT HORECA

7.2 Ruimtelijk ontwerp

Bij de herontwikkeling van het gebouw staat het behoud van de bouwkundige structuur centraal. De ingrepen richten zich met name op restauratie en verduurzaming. Belangrijke ingrepen en vernieuwingen: • De bestaande bouwkundige structuur blijft behouden, met zorg voor de historische waarde van het pand. • Nieuwe zijentree op de huidige plek van de toiletgroep, wat de toegankelijkheid en routing verbetert. • Mogelijkheid tot splitsing in twee zelfstandig functionerende bouwdelen, waardoor flexibel gebruik mogelijk is. • Verplaatsing van de toiletruimten voor een efficiëntere en logische indeling. • Buurthoreca met uitzicht op het water, een ontmoetingsplek voor de gemeenschap. • Herstel van het doorzicht van de Rijksstraatweg naar het Waaltje, waardoor de relatie tussen gebouw en omgeving wordt versterkt. • Vergroening van de buitenruimte, die wordt ingericht als een aantrekkelijke en toegankelijke openbare ruimte. • Speelplek en terras, waarbij de buitenruimte wordt betrokken bij het gebouw en er alleen ruimte is voor fietsparkeren. Voor wat betreft het ruimtegebruik spreekt onderstaande taartgrafieken tot de verbeelding; dit geeft om de verhouding tussen commerciële metrages (btw belast) en maatschappelijke metrages (vrijgesteld van btw) weer.

Lokaal Verhaal 12%

88%

maatschappelijk

commercieel

MIVA GO 8.9m²

Buurt horeca GO 51.9m²

Museumschool begane grond BVO 630.6m²

Museumschool eerste verdieping BVO 530.5m²

Studio GO 46.8m²

gang GO 4.7m² nieuwe dakramen tbv daglicht toetreding

opslag GO 7.7m² cv

Buurt gang GO 82.4m²

toiletten GO 25.0m²

Entree buurthuis gang GO 28.8m²

Algemeen opslag GO 151.5m²

Buurt multifunctionele ruimte GO 53.4m²

Buurt multifunctionele ruimte GO 45.4m²

Studio GO 48.0m²

keuze waar af te sluiten

Buurt / Expositie multifunctionele ruimte GO 48.6m²

expositieruimte capitulatie GO 53.2m² spanten in de ruimte maken gebruik lastig

gang GO 20.8m²

entree GO 16.3m² expositieruimte vlas GO 40.2m²

Entree expositie

Studio GO 42.3m²

gang GO 14.8m²

mk toilet 20.1m² expositieruimte schildersdorp GO 53.1m²

expositie opslag GO 27.8m²

Studio GO 42.2m²

MIVA

deur tussen woonhuis en school van historisch belang

10m

schaalbalk 1:200

Multifunctioneel buurtlokaal

Expositieruimte: capitulatie, schildersdorp, vlas

Thema: vlas

Thema: schildersdorp

Thema: capitulatie

Horeca (daghoreca / buurthoreca)

Studios

7.3 Governance & organisatie

Zoals in hoofdstuk 6 besproken is voor dit onderzoek het uitganspunt dat de gemeente Ridderkerk de Museumschool in eigendom houdt. Voor het scenario ‘Lokaal’ is door de oogharen heen gekeken hoe de beoogde exploitatie, binnen dit uitgangspunt, door en in samenwerking met entiteiten het meest passend vormgeven kan worden. Gezien het lokale en laagdrempelige karakter van dit scenario past het om in het verlengde hiervan aansluiting te vinden bij lokale stichtingen en/of initiatieven. De diversiteit van het in de Museumschool aanwezige programma is terug te zien in het aantal huurders:

vormgegeven kan worden. De drie stichtingen werken collectief samen aan het verhuren van minimaal één artist-in-residence studio.

huurinkomsten, wordt voor de helft van de studio’s (2) ingezet op verhuur als bed & breakfast om de inkomsten uit verhuur te vergroten.

Daarnaast nemen twee andere stichtingen hun intrek in de Museumschool: één als exploitant van het dorpshuis (Facet) en één voor de verhuur van de studio voor economisch daklozen. Gezien de non-profit aard van deze entiteiten en de daarmee samenhangende beperkte

De studio’s op de bovenverdieping zijn qua programma in principe inwisselbaar. Hierdoor kunnen de studio’s flexibel ingezet worden, wat bijdraagt aan een optimale bezettingsgraad en een efficiënte benutting van de beschikbare ruimten.

Maatschappelijke verhuur door een vijftal stichtingen: • één t.b.v. de exploitatie van de expositie en programma van het capitulatieverhaal op de begane grond; • één t.b.v. de exploitatie van de expositie en programma van Schildersdorp Rijsoord op de begane grond; • één t.b.v. de exploitatie van de expositie en programma van de vlasindustrie in Rijsoord op de begane grond; • één t.b.v. de exploitatie van de horeca en buurtkamers; het dorpshuis (bijv. Facet) op de begane grond; • één t.b.v. de exploitatie van de studio voor economisch daklozen op de verdiepingsvloer. Commerciële verhuur door een B.V. • t.b.v. de exploitatie van twee B&B’s op de verdiepingsvloer. Elke stichting is afzonderlijk verantwoordelijk voor exploitatie (d.w.z. de exposities, programmering en inkomsten) van het betreffende thema, waardoor de exploitatie doelgericht

afzonderlijk verantwoordelijk voor

7.4 Financieel kader

marktconforme uitgangspunten gerekend met een rente en aflossing over een periode van 35 jaar, gezien het maatschappelijk programma dat aanleiding is van herbestemming. Daarnaast zijn de jaarlijks te verwachten opbrengsten geraamd - deze opbrengstenraming is gedaan op basis van aannames en uitgangspunten. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen de programma’s behorend tot het scenario. Voor wat betreft huurinkomsten wordt onderscheid gemaakt tussen maatschappelijk en commercieel programma. Het resulterende saldo geeft inzicht in de opbrengstpotentie van de scenario’s. In de financiële overzichten zijn de bedragen afgerond op honderdtallen, om te voorkomen dat de indruk ontstaat dat de genoemde bedragen tot in detail exact zijn. Aanvullende overwegingen De berekeningen die in dit hoofdstuk gepresenteerd worden zijn hoofdzakelijk gericht op de exploitatie van het gebouw, ook wel de vastgoedexploitatie (VEX) genoemd. Dit wil zeggen dat er gekeken is of de benodigde investeringen logischerwijs in balans zijn met de opbrengstpotentie.

FINANCIEEL OVERZICHT De herontwikkeling van de Museumschool vraagt in dit scenario om een totale investering van ca. €2.712.500, waarbij de bouwkosten met ca. €1.478.700 het grootste deel van het budget vormen. Andere significante posten zijn de staartkosten, die ca. €321.200 bedragen, en de bijkomende kosten van €218.400 als ook de algemene kosten à €222.000. Ook wordt rekening gehouden met ca. €408.400 aan nietverrekenbare btw.

Beoogde opbrengsten per programma | GM

22%

27%

38%

Opbrengsten uit expositieruimten

Opbrengsten uit dorpshuis

Opbrengsten uit studio's

Jaarlijks zijn de exploitatiekosten berekend op 65

ca. €160.100. Hiervan zijn de kapitaallasten met ca. €108.500 de grootste kostenpost, gevolgd door een reservering voor groot onderhoud à ca. €20.300 en planmatig onderhoud van ca. €24.300. Energielasten worden doorberekend aan de huurder. Aan de opbrengstenkant levert de Museumschool jaarlijks ca. €109.000 aan huurinkomsten op, waarvan 43% uit verhuur van het dorpshuis, 25% uit verhuur expositieruimten en 31% uit verhuur van de studio’s. Het nettoresultaat van de exploitatie is een jaarlijks tekort van ca. €51.100. Rekening houdend met een exploitatietermijn van 35 jaar komt dit tekort, exclusief indexatie, uit op een totaal van ca. €1.788.600. Zoals in hoofdstuk 5 vermeld wordt is de btw in dit scenario gedeeltelijk opgevoerd als kostenpost. Over 87% van de totale investering - een gewogen gemiddelde o.b.v. bouwkosten ten opzichte van niet-btw-belast programma wordt btw als kostenpost opgevoerd. Ook voor wat betreft het Planmatig onderhoud en dagelijks beheer als onderdeel van de exploitatie wordt btw als kostenpost opgevoerd, namelijk voor 88% van de kosten (in lijn met de verhouding maatschappelijk-commercieel programma).

Lokaal Verhaal | Gemeentelijk monument Opsteller Datum Versie BTW Prijspeil

Dewi Kuen 12-2-2025 Concept 21% 2024

Ruimtelijke uitgangspunten

1. Dorpshuis 2. Exporuimtes a. Meidagen b. Schildersdorp c. Vlas 3. Studio´s

* bedragen incl. btw tenzij anders vermeld ** fiscale situatie BTW dient nader onderzocht te worden BG BG

m² 35 m² m²

€ €

125 60 Subtotaal

per bvo per m2

€ € €

€ € € € € € € 9.394 € 54.474 € 63.868 €

€ €

475

per bvo per bvo

€ €

550.499

€ €

550.500

n.v.t. schatting o.b.v. ervaringsgetal, btw naar rato

€ €

250 400

per bvo per bvo

€ €

157.111 € 212.200 €

157.100 212.200

schatting o.b.v. ervaringsgetal, btw naar rato schatting o.b.v. ervaringsgetal, btw naar rato

€ €

425 550 Subtotaal

per bvo per bvo

€ € €

267.089 € 291.775 € 1.478.675 €

267.100 291.800 1.478.700

schatting o.b.v. ervaringsgetal, btw naar rato schatting o.b.v. ervaringsgetal, btw naar rato

over bwk over bwk + bwpk over bwk + bwpk + AK over bwk over bwk + bwpk + AK + W

€ € € € € €

131.116 83.683 70.294 6.941 29.203 321.238

€ € € € € €

131.100 83.700 70.300 6.900 29.200 321.200

marktconform marktconform marktconform marktconform marktconform

22%

8,5% 5% 4% 0,45% 10% Subtotaal

over bwk + strtk over transformatie over bwk + strtk

€ € € € €

89.996 10.332 107.995 10.033 218.355

€ € € € €

90.000 10.300 108.000 10.000 218.400

marktconform transformatie van 2x B&B marktconform marktconform

15%

5% 4% 6% 10% Subtotaal

over bwk + strtk over bwk + strtk

€ € € €

161.461 40.365 20.183 222.009

€ € € €

161.500 40.400 20.200 222.000

marktconform marktconform marktconform

15%

8% 2,0% 10% Subtotaal 0% Subtotaal

€ €

21% Subtotaal

€ €

408.351 € 408.351 €

11% 14% 18% 20%

Algemene kosten Planontwikkeling Bouwbegeleiding Onvoorzien

Totale investering (excl. Verwerving) waarvan t.b.v. vastgoed waarvan t.b.v. collectie

100% € 0% €

€

Totale investering (excl. Incl verwerving vastgoed en collectie) waarvan t.b.v. vastgoed waarvan t.b.v. collectie

87% € 13% €

750.000 495.000 5.000 1.250.000 9.400 54.500 63.900

408.400 408.400

2.712.497 2.712.497 -

€ € €

2.712.500 2.712.500 -

3.962.497 3.462.497 500.000

€ € €

3.962.500 3.462.500 500.000

€ € € €

2.500 4.500 24.300 20.300

€

2.492 4.453 24.320 20.344 108.506 160.114

€ €

108.500 160.100

€ € € € €

27.780 47.325 33.906 109.011

€ € € € €

27.800 47.300 33.900 109.000

€ €

51.104- € -1.788.625 €

51.100-1.788.600

€

Restauratie

m² m² m²

Transformatie

m² 628 m² 531 m²

Verduurzaming

m² 628 m² 531 m²

Toelichting daadwerkelijke aankoopsom gemeente is vrijgesteld van OVB schatting o.b.v. ervaringsgetal daadwerkelijke aankoopsom

€ € € € €

37%

750.000 495.000 5.000 1.250.000

Nieuwbouw

per bvo over aankoopbedrag post post

Bijkomende kosten Architect/constructeur Interieurarchitect Overig advies/onderzoek Onvoorzien

Niet verrekenbare BTW BTW: investering vastgoed

m² m² m² m² m² m² m² m²

1.130 0% 1 1 Subtotaal

Staartkosten Bouwplaatskosten AK aannemer WR aannemer CAR Onvoorzien

Subsidies Subsidies algemeen

Sloop

m² m² m² 628 m² 531 m² m² 560 m² 377 m²

€

Grondkosten sloop bestaande bouw inrichting buitenruimte

Bouwkosten Nieuwbouw Restauratie Transformatie (casco) BG 1e verdieping Verduurzaming BG 1e verieping

Toekomstige situatie

m² m² m² 664 m² 531 m² m² 591 m² 377 m²

planetarium; schuur (ca. 40 extra m2) stelpost t.b.v. buitenruimte zoals in 3D model; deels voor rekening OR

geen rijksmonumentale status

btw is kostenpost bij maatschappelijk invulling

EXPLOITATIE Kosten jaarlijks (vastgoed) Belastingen & verzekeringen Dagelijks beheer Onderhoud planmatig / MJOP Dotatie groot onderhoud Energielasten Kapitaallasten

21% 21%

€ € €

2,15 € 3,25 € 17,75 €

€

€ 2,0% €

€

Subtotaal Opbrengsten jaarlijks (vastgoed) Opbrengsten uit expositieruimten Opbrengsten uit dorpshuis Opbrengsten uit studio's SIM-Subsidie (percentage van MJOP)

per jaar huur per maand

25% 43% 31% 0%

Subtotaal SALDO EXPLOITATIE saldo VEX over looptijd exploitatie - 35 jaar, exclusief indexatie

inschatting o.b.v. ervaringsgetal inschatting o.b.v. ervaringsgetal, btw naar rato inschatting o.b.v. ervaringsgetal, MJOP wordt nog gemaakt, btw naar rato 15% van investering in jaar 20 Voor rekening eindgebruiker per jaar o.b.v. rente & aflossing (35 jaar; 2%) | gemeentelijk financieringsdepot

€ 771,67 per lokaal per maand, excl. btw (€934,- incl. btw) stucturele exploitatiebijdrage t.b.v. Dorpshuis (gem. huur bestaande locaties) 1x AiR, 2x B&B, tijdelijke woning geen rijksmonumentale status

€ 2.315

per jaar

€ 9.084

€ 3.944 € 2.826

BEREKENING POTENTIËLE STATUS ALS RIJKSMONUMENT Omdat een rijksmonumentale status voor de Museumschool goed denkbaar is, is het concept ook doorgerekend als ware deze status is toegekend. In de bussinesscase op hiernaast markeren de oranje cellen veranderingen die optreden als gevolg van de wijziging van monumentale status. Aan de investeringskant behoren subsidies t.b.v. restauratie en verduurzaming vanuit het rijk tot de mogelijkheid, waardoor ca. €270.100 in mindering wordt gebracht op de investering. De verkleining van de investering is vervolgens van invloed op de jaarlijkse kosten, gezien de kapitaallasten (rente en aflossing) als gevolg hiervan afnemen naar ca. €97.700. Ook aan de opbrengstenkant van de exploitatie ontstaat er een extra bron van inkomsten doordat er als gevolg van de rijksmonumentale status aanspraak gemaakt kan worden op de SIM-subsidie. Met deze subsidie van ca. €14.600 wordt ongeveer 60% van de kosten voor planmatig onderhoud, op basis van een MJOP. Door toevoeging van deze aanvullende inkomstenbron verandert tevens de verhouding tussen inkomsten, zie ook onderstaande grafiek. De verminderde investering, in combinatie met lagere jaarlijkse kosten en verhoogde opbrengsten, brengen het exploitatiesaldo terug tot een tekort van ca. €23.700.

Bij een exploitatietermijn van 35 jaar leidt dit, exclusief indexatie, tot een gecumuleerd totaal tekort van circa €828.900. Beoogde opbrengsten per programma | RM

12%

22%

27%

Lokaal Verhaal | Rijksmonument Opsteller Datum Versie BTW Prijspeil

Dewi Kuen 12-2-2025 Concept 21% 2024

Ruimtelijke uitgangspunten

1. Dorpshuis 2. Exporuimtes a. Meidagen b. Schildersdorp c. Vlas 3. Studio´s

* bedragen incl. btw tenzij anders vermeld ** fiscale situatie BTW dient nader onderzocht te worden BG BG

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://raad.ridderkerk.nl/api/v1/meetings/1176/documents/41593