Gebiedsplan Westdonck Bolnes 27-09-2024.pdf

Westdonck Bolnes Gebiedsplan 27 september 2024

Inleiding 05 Huidige situatie - probleemstelling

06

Kansen woonprogramma

08

Gemeentelijke randvoorwaarden

09

Locatie 10 Stedenbouwkundige visie 2040

11

Visie op de openbare ruimte

12

Plankaart 13 Participatie 14 Massamodel 16 Programma 18 Moodboard park 20 Parkeerbalans 22 Fasering 24 Globale planning gebiedsplan

25

Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand en/of openbaar gemaakt worden, in enige vorm of op enige wijze, hetzij electronisch, mechanisch, door fotocopieën, opnamen of enige andere vormen, zonder voorafgaande toestemming van KOW. Aan deze uitgave kunnen geen rechten worden ontleend. © 2024KOW All rights reserved. No part of this book may be reproduced in any form, without written permission from KOW. © 2024 KOW

Opdrachtgever: Wooncompas Ridderkerkw

Stedenbouw: KOW Den Haag

Landschap: BLAU Amsterdam

Participatie: KICKSTAD Rotterdam

“Wij maken een thuis voor mensen met een bescheiden inkomen of in bijzondere situaties en we geven ze de ruimte om daar hun thuis van te maken.” - Wooncompas

5

1. Inleiding Voor u ligt het gebiedsplan Westdonck. Dit document is opgesteld naar aanleiding van een sloop- nieuwbouwopgave op een locatie die grofweg omsloten wordt door de Retiefstraat, De Wetstraat, De la Reijstwraat, Maaslaan en Vechtstraat. (hierna Westdonck geheten) De bestaande bebouwing op deze locatie voldoet niet meer aan de huidige eisen en vormt een mismatch met de omgeving. Door de huidige bebouwing te slopen ontstaat er een mogelijkheid om de buurt een kwaliteitsimpuls te geven. Niet alleen voor toekomstige bewoners, maar voor de hele buurt. Het gebiedsplan geeft inzicht in de probleemstelling, het nieuwe programma, de parkeeropgave en het proces. Gedurende het vervolgproces zal het gebiedsplan verder uitgewerkt worden in detailplannen.

De scheepsbouw heeft Bolnes groot gemaakt

6

HUIDIG SITUATIE - PROBLEEMSTELLING

VECHTSTRAAT

MAASLAAN

DE LA REIJSTRAAT

- Sfeer prettig, maar ook toenemend overlast/ onveiligheid - Geluidoverlast van buren - Staat van onderhoud matig - Binnenklimaat, winters te koud, zomers te heet - Vochtproblemen - Groen in de buurt wordt als positief ervaren De matige bouwkwaliteit van de bestaande complexen is een beperking voor de renovatieopties. De lichte constructie, aanwezigheid van asbest en de slechte geluidwering tussen de woningen maakt dat renovatie economisch niet haalbaar is. Enkel de basis verduurzamingsaanpak (no regret) kan voor een termijn van 20-25 jaar een tussenoplossing zijn voor de portiekappartementen.

DE WE

RETIEFSTRAAT

Bewoners enquête: Uit de bewonersenquete die in het najaar van 2021 is gehouden blijkt dat veel bewoners last hebben van geluidsoverlast, vocht en warmte in de woning. De sfeer in de buurt wordt over het algemeen als positief ervaren. Toch zien we wel diverse opmerkingen over het teruglopen van de leefbaarheid (minder contact met de buren, diverse incidenten)

TSTRA AT

In 2021 heeft Wooncompas diverse onderzoeken uitgevoerd naar de mogelijkheden om het gebied aan te pakken. Hierbij zijn de woningen technisch onderzocht en is ook een bewonersenquete uitgevoerd.

Projectlocatie - Westdonck

18W

8W 36W

18W

- Geen lift, beperkte toegankelijkheid - Energielabel Label C/D - Slechte geluidwering tussen de woningen - Optoppen niet mogelijk vanwege lichte constructie/ fundering - Aanwezigheid asbest - Beheersbaarheid binnenklimaat - Installaties en onderhoud toe aan opknapbeurt/ vernieuwing

8W 30W 18W

8W

12W 8W

18W

6

9

De la Reijstraat

7

(1) Bolnes, dorp aan de Nieuwe Maas

3

8

(2) veel voorzieningen in de buurt (scholen, winkels, etc)

Vechtstraat

Maaslaan

De W etstra at

Retiefstraat

7

4 5

2 6. Noord

straa

t

1

Afbeeldingen ©2023 Aerodata International Surveys,Maxar Technologies,Kaartgegevens ©2023

50 m

Locatie foto’s

(3) veel kijkgroen...

(4) ...veel kijkwater...

(5) maar ook veel volwassen groen

(6) veel laagbouw, maar ook hoogte accenten

(7) bestaande bebouwing: open hoek, gesloten architectuur

(8) bestaande overgangen van privé naar openbaar

(9) bestaande overgangen van privé naar semi-openbaar

8

KANSEN WOONPROGRAMMA Naar aanleiding van diverse onderzoeken is geconstateerd dat volledige sloop-nieuwbouw de grootste kwaliteitsslag kan creëren in het gebied. Daarnaast ligt er op deze manier een mogelijkheid om op de locatie te verdichten en te differentiëren. Dit draagt bij aan het oplossen van het woningtekort in Nederland en zorgt bovendien voor nieuw aanbod voor diverse doelgroepen.

verdichten en differentiëren

182 woningen

max 305 woningen

Huidige situatie: Eenzijdige voorraad voor eenzijdige doelgroep 182 sociale huurwoningen:

Toekomst: Gedifferentieerd aanbod voor diverse doelgroepen 305 woningen

• • • •

•

Portiek-etage en duplexwoningen (geen lift = slecht toegankelijkheid) Laagste huurklasse (laagste inkomensgroepen) Matige plattegronden (hokkerig, 60m2 tot ca 70 m2, enkele grotere) Slechte energetische kwaliteit

• • • • •

Minimaal 182 sociale huur (waarvan 75% < aftoppingsgrens, 25% < liberalisatiegrens) overig middenhuur en / of betaalbare koop Grotere differentiatie in prijssegment Verschillende woningtypologieën voor een betere aansluiting op de beoogde doelgroepen. (o.a. starters en ouderen) Differentiatie in gebouwvolumes, passend bij de context. Energetisch conform de laatste eisen Toegankelijk conform de laatste eisen

9

GEMEENTELIJKE RANDVOORWAARDEN

GROEN IS ONZE TOEKOMST

WOONVISIE RIDDERKERK

Integrale visie per wijk op groen in de openbare ruimte

2021-2026

hoofdgroenstructuur

1. Duurzame parkeeroplossingen in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen 1.1

Waarom nieuwe auto- en fietsparkeernormen?

Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen brengen een mobiliteits- en parkeervraagstuk met zich mee. Inwoners, werknemers en bezoekers moeten en willen zichzelf kunnen verplaatsen. De Nota parkeernormen 2024 is een belangrijk instrument om in ruimtelijke ontwikkelingen vraag en aanbod van auto- en fietsparkeren met elkaar in evenwicht te brengen en te houden. Dit draagt bij aan een goed bereikbare, gezonde, inclusieve, duurzame en leefbare openbare ruimte. De openbare ruimte is schaars en daarom willen we de bestaande (auto)infrastructuur zo efficiënt mogelijk benutten en daarnaast duurzame vormen van vervoer (lopen, fietsen, openbaar vervoer en deelmobiliteit) stimuleren.

Nota parkeernormen 2024 Gemeente Ridderkerk

Ridderkerk wil projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties medeverantwoordelijk maken voor de bereikbaarheid en leefbaarheid van het gebied waar de nieuwe (woon)functies worden gerealiseerd. De parkeernormen voor auto en fiets zoals opgenomen in deze nota zijn gebaseerd op de richtlijnen van CROW, het kenniscentrum voor mobiliteit, verkeer en parkeren. Deze nota biedt de mogelijkheid tot het toepassen van een reductie op de autoparkeernormen als een ruimtelijke ontwikkeling is gelegen nabij een halte voor hoogwaardig openbaar vervoer en/of als deelauto’s worden aangeboden. Uiteindelijk leidt dit tot een minimaal benodigd aantal parkeerplaatsen dat de initiatiefnemer moet realiseren voor zijn bouwplan. Doel is om te voldoen aan de parkeerbehoefte van de nieuwe functies en te voorkomen dat de openbare ruimte onevenredig wordt belast met geparkeerde auto’s. Op die manier waarborgen we de leefbaarheid voor zowel de nieuwe gebruikers als de bestaande omwonenden.

1.2

Opzet van deze nota parkeernormen

In deze nota parkeernormen is het beleid van de gemeente Ridderkerk uitgewerkt ten aanzien van auto- en fietsparkeren in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Deze nota is uitgewerkt in de vorm van artikelsgewijze beleidsregels. In hoofdstuk 2 zijn deze artikelen opgenomen. Hierna is in hoofdstuk 3 een toelichting per beleidsregel opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt met behulp van rekenvoorbeelden

10

LOCATIE Bolnes door de jaren heen

1958

1963

1977

1985

2000

2020

11 Rotterdam

STEDENBOUWKUNDIGE VISIE 2040 140 23

Legenda Buurten met een eigen karakter

140

markt

park

142,144

Bolnes kenmerkt zich door de vele uitbreidingen die gedaan zijn tijdens de bloeiperiode van de scheepsbouw en daarna. Zo is als het ware een lappendeken ontstaan van verschillende buurten, elk met een geheel eigen karakter. Die diversiteit aan karakters is typisch voor Bolnes en omarmen we als basis voor de ontwikkeling van Westdonck. We willen de eigenheid en samenhang versterken in zowel de openbare ruimte als in de uitstraling van de nieuwbouw. De nieuwe ontwikkelingen in Westdonck geven ook kansen voor het versterken van Bolnes als geheel. De verschillende buurten kennen een eigen karakter, maar vormen samen niet altijd een logisch geheel. Zo ontbreekt er op dit moment een kwalitatief hoogwaardige groene ontmoetingsplek in het dorp. De positie van Westdonck - vlak naast het winkelhart van Bolnes- is hier een zeer geschikte locatie voor. Door het verbeteren van met name langzaamverkeersroutes liggen er veel mogelijkheden om een noord-zuidverbinding en een oost-westverbinding te realiseren die (sport)voorzieningen, OV, parken en de groenzone rondom Bolnes met elkaar te verbinden. De toekomstige aanpak van Noordhave biedt mogelijkheden tot het verbinden van Westdonck met het centrum. Zo maken we van Westdonck het groene hart van Bolnes. Rotterdam

Ridderkerk

sport

140, 142,144

volkstuinen 142,143,144,145,489

12

VISIE OP DE OPENBARE RUIMTE

Nu

2030

2040

Nu

2030

Landschap bestaat nu uit een lappendeken van verschillende soorten groen en gebruik. Openbare ruimte in het gedrang.

Meer openbare ruimte.

Nieuwe verbinding naar het zuiden via herontwikkelling Noordhave en oostelijk naar het winkelcentrum.

Zicht op de openbare ruimte minimaal, door diepe tuinen en slechte woning oriëntatie.

Betere woning oriëntatie en ondiepere tuinen zorgen voor meer sociale controle op de openbare ruimte.

Meer groen in de openbare ruimte!

Ontmoeten in het groen

Behouden van landschappelijk waardevolle elementen (bomen en water)!

Een openbare ruimte voor iedereen! Met verschillende soorten ontmoetingsplekken.

Verbonden met de omgeving.

13

PLANKAART

Legenda Nieuwe bebouwing Bestaande bebouwing

14

PARTICIPATIE BEWONERS EN OMWONENDEN

De impact van deze planontwikkeling met verdichtingsopgave is groot. Wooncompas hecht er waarde aan om een prettig thuis te maken voor onze huurders alsook een prettige leefomgeving. Het betrekken van huurders, omwonenden en andere stakeholders bij de planvorming kan bijdragen tot meer draagvlak en een beter plan. Het participatietraject is eind 2021 gestart met een eerste verkenning van de woonwensen onder onze huurders. Dit heeft ons informatie opgeleverd die gebruikt is bij de initiële planvorming en het programma.

Na behandeling van het principeverzoek zomer 2022 zijn de voorbereidingen in overleg met Gemeente getroffen voor het vervolg van het participatietraject. Op 31 januari en 7 februari 2023 zijn inloopavonden georganiseerd voor het project Westdonck. Het doel van de bijeenkomsten was tweeledig: huurders van Wooncompas en omwonenden informeren over de plannen én de eerste reacties ophalen. Voor de bijeenkomst van 31 januari waren de huurders van Wooncompas binnen het projectgebied uitgenodigd. Op 7 februari waren de omwonenden van het projectgebied uitgenodigd. Op beide avonden heerste een positieve sfeer en was er een goede opkomst. Er is veel informatie gedeeld en meningen van huurders/ omwonenden opgehaald. De reacties op de plannen liepen uiteen van “daar gaat mijn uitzicht” tot “wat goed dat het gebied nu eindelijk wordt aangepakt”. Naast de inloopavonden is er ook overleg geweest met vve-besturen van aangrenzende complexen. Voor het project is een website gelanceerd: https://wooncompas.nl/westdonck Via de website kunnen mensen op de hoogte gehouden worden via een nieuwbrief en er is een enquete met specifiekere vragen gehouden. Met de opgehaalde informatie is kritisch gekeken naar de gehoorde zorgen over bouwhoogten en afstanden. Samen met het passend maken van de parkeerbalans heeft dit geleid tot enkele aanpassingen van het plan.

Het aangepaste en verder uitgewerkte plan is begin 2024 opnieuw aan bewoners en omwonenden gepresenteerd. De meeste bezoekers waren enthousiast en de aanpassingen zijn positief beoordeeld.

15

PARTICIPATIE BEWONERS EN OMWONENDEN

Participatie 12 maart 2024

Participatie mobiliteit 8 juni 2023

Omwonendenavond 9 februari 2023

16

UITKOMST PARTICIPATIE: MASSAMODEL 305 WONINGEN Naar aanleiding van de bewoners- en omwonendenavonden, het diversifiëren van het woonprogramma en een verder uitwerking van de parkeeropgave, zijn er een aantal aanpassingen doorgevoerd ten opzichte van het plan zoals gepresenteerd aan bewoners en omwonenden begin 2023.

aanpassing hoogte van 7 lagen naar 6 lagen

Maaslaan: parkeren ingepast conform voorstel gemeente

doorgang door het blok (deels voor fietsen en voetgangers)

blok 2A een setback op de bovenste verdieping gemaakt zodat er een betere aansluiting ontstaat met het tegenoverliggende blok

Blok 2B grotere afstand tot naastgelegen bebouwing

aansluiten op naastgelegen hoogte en typologie fase 3 aangepast door wijziging in programma (aantal woningen en parkeren) zie de studies verderop in deze presentatie.

appartementenblok op de hoek aangepast zodat er een betere aansluiting ontstaat met de rijwoningen in de Wetstraat. Ritmiek van de rijwongen aan de rechterzijde doorgezet in de linkerzijde

17

UITKOMST PARTICIPATIE: MASSAMODEL 305 WONINGEN Gezien vanaf de De la Reijstraat

FASE 2B 4&6 BOUWLAGEN FASE 3B 4&5 BOUWLAGEN

FASE 3C 2 LAGEN MET KAP

FASE 2A 5&6 BOUWLAGEN

FASE 3A 4 BOUWLAGEN

FASE 1A 6 BOUWLAGEN

FASE 1B 4&5 BOUWLAGEN

18

PROGRAMMA Met de sloop-nieuwbouw van Westdonck ontstaat er een mogelijkheid om extra woningen toe te voegen. Het huidige aantal van 182 sociale huur appartementen keert terug in de nieuwbouw. Verder worden er nog 123 woningen gerealiseerd voor diverse doelgroepen. Let op: het telmodel is onder voorbehoud

3C 3A 3B verdichten en differentiëren

2B 2A 182 woningen

max 305 woningen

1B sociale huur

1A middenhuur

middenhuur en / of betaalbare koop

19

SFEERIMPRESSIE VANAF NELSON MANDELASTRAAT

20

MOODBOARD PARK Een moodboard van mogelijke functies ter bevordering van de sociale cohesie en activatie van het park. De intentie is om samen met de gemeente en bewoners een invulling aan het park te geven.

21

SFEERIMPRESSIE PARK RICHTING VECHTSTRAAT

22

PARKEREN BESTAANDE SITUATIE Binnen het plangebied zijn 137 parkeerplaatsen aanwezig.

36pp

9pp De la Reijstraat

19pp

Maaslaan

17pp

18pp

50% wordt meegenomen in de nieuwe parkeerbalans

Vechtstraat

26pp

De Wets traat

Retiefstraat

21pp

23

PARKEREN NIEUWE SITUATIE Met de vaststelling van het aantal woningen (305) is ook de parkeerbalans uitgewerkt. In het plan zijn 324 parkeerplaatsen nodig waarvan 19 parkeerplaatsen als reservering zijn opgenomen in het plan.

19PP 66PP

Van de 324 parkeerplaatsen worden 305 parkeerplaatsen direct aangelegd. De overige 19 parkeerplaatsen worden als reservering opgenomen in het plan. Reservecapaciteit wordt ingezet als dat noodzakelijk blijkt, conform de parkeernota. Voor meer informatie zie de parkeernota van maart 2024.

19PP

Maaslaan

2P

trafo

9PP

De la Reijstraat

52 P

trafo trafo

42PP

24PP

27PP

trafo

Vechtstraat

26PP

De We tstraa t

Retiefstraat

33PP

2PP trafo

4 PP

openbaar eigen terrein (toegankelijk voor bewoners en bezoek) eigen terrein (reservecapaciteit)

6 PP

24

FASERING De huidige bewoners en omwonenden van Westdonck wachten al lang op verandering in hun buurt. Het geduld raakt zo langzamerhand op en de buurt gaat ook zichtbaar achteruit. De urgentie om nu door te pakken is dan ook zeer aanwezig. We willen dan ook graag samenwerken met de gemeente om een zo soepel mogelijk proces onder de nieuwe omgevingswet te doorlopen. Westdonck zal gefaseerd worden uitgevoerd met als uitgangspunt het zo veel mogelijk beperken van verhuisbewegingen. Door te starten met nieuwbouw in fase 1A wordt er een sloop-nieuwbouw cyclus opgezet en kan snel worden begonnen met het doorverhuizen van de eerste bewoners. Zo geven we perspectief aan bewoners en zorgen we voor een goede start richting een sociale, duurzame en prettige buurt.

Fase 1B Fase 1A Fase 2A

Bouw fase 1A 2025-2026

Bouw fase 1B en 2A 2026-2027

Bouw fase 2B 2027-2028

Bouw fase 3 2028-2029

Fase 3 Fase 2B

Eindresultaat 2030 fasen 1 t/m 3

25

GLOBALE PLANNING GEBIEDSPLAN

In stappen naar een duurzame, sociale en prettige buurt