BOPA-onderbouwing 2e deel - vanaf pagina 40

Het geadviseerde verkennende booronderzoek wordt als vergunningvoorschrift aan de omgevingsvergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit verbonden. Hiermee wordt geborgd dat de archeologische waarden binnen het plangebied voorafgaand aan de bodemingrepen worden onderzocht en dat eventuele noodzakelijke vervolgmaatregelen kunnen worden getroffen voordat met de uitvoering wordt gestart. Het voorschrift houdt rechtstreeks verband met de aangevraagde ontwikkeling en strekt tot bescherming van de fysieke leefomgeving. Daarmee is het passend om dit voorschrift aan de BOPA te verbinden. De verplichting tot het uitvoeren van het verkennend booronderzoek staat de uitvoerbaarheid van het initiatief niet in de weg, maar waarborgt juist dat de ontwikkeling op zorgvuldige wijze kan worden gerealiseerd met inachtneming van de aanwezige archeologische belangen. 4.12.3 Conclusie De voorgenomen ontwikkeling heeft voor wat betreft het aspect ‘landschap, cultuurhistorie en archeologie’ geen negatieve invloed op het realiseren van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving. Dit aspect draagt op zichzelf daarom bij aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.13 Duurzaamheid 4.13.1 Kader Er is geen wettelijk kader voor ruimtelijke plannen op het gebied van energie, klimaatadaptatie en circulariteit, maar er zijn wel nationale, regionale en lokale doestellingen waarmee aan de doelbijdrage kan worden getoetst. Nationaal klimaatbeleid De afgelopen jaren heeft de nationale overheid haar duurzaamheidsdoelen en de benodigde acties in verschillende documenten en afspraken vastgelegd. In 2013 zijn er afspraken gemaakt met het bedrijfsleven over onder andere besparing en meer duurzame opwekking in het Energieakkoord. In 2015 is er tijdens een VN- 74 KUIPER COMPAGNONS klimaattop in Parijs een nieuw internationaal klimaatakkoord opgesteld. Het doel hiervan is om de opwarming van de aarde te beperken tot ruim onder de 2 graden Celsius en minimaal 1,5 graden. In 2016 heeft de overheid vervolgens in de Energie-agenda vastgelegd hoe een CO2-arme energievoorziening in 2050 gerealiseerd kan worden. In 2018 zijn deze afspraken verder uitgebreid met een nationale Klimaatwet. Deze stelt dat in 2030 een COz-reductie van 49% ten opzichte van 1990 gerealiseerd moet zijn. In 2050 moet dit minimaal 95% zijn. In een nationaal klimaatakkoord worden afspraken gemaakt hoe deze doelen gehaald gaan worden. Op 28 juni 2019 heeft het kabinet het klimaatakkoord gepubliceerd.

Als onderdeel van het nationale klimaatakkoord is ook afgesproken om op regionaal niveau samen te werken aan de energietransitie. Daarbij gaat het specifiek over lokale duurzame energieopwekking, energiebesparing en de warmtetransitie. Dit resulteert in dertig regionale energiestrategieën (de RES). De regio's krijgen ondersteuning van het Nationaal Programma RES. Via de RES kan de besluitvorming omtrent de ruimtelijke inpassing van de duurzame energieopwekking en de energie-infrastructuur worden voorbereid in goed overleg met alle maatschappelijke partners en betrokkenen binnen de regio. Wet Voortgang Energie Transitie Op 1 juli 2018 is de Wet Voortgang Energie Transitie (VET) in werking getreden. Deze Wijzigingswet heeft een aantal aanpassingen doorgevoerd in de Gaswet en de Elektriciteitswet. Door de wijziging van de Gaswet mag een netbeheerder geen aardgasaansluiting meer verzorgen voor nieuwbouw. De aansluitplicht is dus vervallen, waarmee nieuwbouw niet meer aangesloten kan worden op het aardgasnet. Energiezuinig bouwen De energiezuinigheid van woningen en utiliteitsgebouwen wordt uitgedrukt in de Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Het Bouwbesluit stelt bepaalde eisen aan de energiezuinigheid van gebouwen en daarmee de EPC-waarde van een gebouw.

Voor een woning geldt een eis van 0,4 terwijl voor utiliteitsbouw een variatie aan normen wordt gehanteerd op basis van de functie. De EPC-eisen zijn vanaf 2021 vervangen door de eisen voor Bijna Energie Neutrale Gebouwen (BENG). In het Nationaal Plan voor het bevorderen van bijna-energieneutrale gebouwen wordt een strategie geschetst om te komen tot bijna-energieneutrale gebouwen, zowel bij nieuwbouw als herontwikkeling van bestaande gebouwen. Het grote verschil tussen EPC en BENG is dat bij deze nieuwe eis energiebesparing belangrijker is dan energieopwekking. Waar bij de EPC-eis het nog mogelijk was om energieverliezen met bijvoorbeeld zonnepanelen te compenseren, kan dit met de nieuwe BENG eisen niet meer. Vergunningaanvragen die na 1 januari 2021 worden ingediend moeten voldoen aan deze BENG-norm. 4.13.2 Onderzoek Het plan voldoet in ieder geval aan de wettelijke normen en vereisten op het gebied van duurzaamheid, en geeft waar mogelijk invulling aan de verschillende duurzaamheidskaders. Vanuit dit aspect is daarom sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. 4.13.3 Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is wat betreft duurzaamheid en gezondheid niet evident onuitvoerbaar en kan op aanvaardbare wijze worden gerealiseerd.

4,14 Mobiliteit 4.14.1 Kader Op basis van de Omgevingswet dient de aanvaardbaarheid van het effect van nieuwe ontwikkelingen op de verkeersafwikkeling, bereikbaarheid, leefbaarheid en verkeersveiligheid te worden onderbouwd. 4.14.2 Onderzoek Verkeersgeneratie De ontwikkeling betreft de realisatie van 13 grondgebonden woningen op het perceel Noldijk 41 in Ridderkerk. Er is gekeken naar de effecten op de verkeersgeneratie en de belasting van de bestaande infrastructuur. Voor de inschatting van de verkeersproductie is gebruik gemaakt van de CROW-publicatie 381 ("Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie", 2022). Voor grondgebonden woningen in een niet-stedelijk gebied met een gemiddeld bereikbaarheidsniveau geldt een gemiddelde verkeersgeneratie van: 75 KUIPER COMPAGNONS e 6,4 tot 8,3 voertuigbewegingen per woning per etmaal (vv-etmaal) Bij 13 woningen resulteert dit in een totale verkeersgeneratie van: e 13 woningen x gemiddeld 7,4 bewegingen = circa 96 voertuigbewegingen per etmaal Deze verkeersintensiteit is relatief beperkt en wordt verspreid over de dag, met piekmomenten in de ochtend- en avondspits. Momenteel is de locatie in gebruik als horeca (restaurant/evenementen) locatie, wat resulteert in een aanzienlijk aantal verkeersbewegingen, vooral in de avonden en weekenden.

Voor een horeca-inrichting (categorie “restaurant met volledige bediening”) geldt op basis van CROW de volgende verkeersgeneratie: . Gemiddeld 14,8 tot 23,5 voertuigbewegingen per 100 m? bvo per etmaal Bij een globale inschatting van 4300 m? bvo aan horecaruimte levert dit een verkeersgeneratie op van: . +44 tot 71 voertuigbewegingen per etmaal De verwachte verkeersgeneratie in de nieuwe situatie (ca. 96 bewegingen/etmaal) is vergelijkbaar met of zelfs iets lager dan de intensiteit in de huidige situatie, waarin horeca- en parkeergebruik pieken kunnen veroorzaken. Bovendien wordt het verkeer in de nieuwe situatie gelijkmatiger verdeeld over de dag, zonder grote pieken in de avonduren of weekenden. De bestaande infrastructuur, waaronder de Noldijk, is geschikt voor deze verkeersintensiteit. Door de vervanging van een verkeersintensieve functie (horeca) door een rustige woonfunctie is er zelfs sprake van verbetering van de verkeersstructuur en verkeersveiligheid. Verkeersstructuur en ontsluiting De ontwikkeling van 13 grondgebonden woningen aan de Noldijk 41 maakt gebruik van de bestaande verkeersstructuur en ontsluitingsroute. De huidige ontsluiting van het perceel ligt direct aan de Noldijk, een gebiedsontsluitingsweg met een gemengd karakter (landelijk en woongebied).

Deze ontsluiting is al jarenlang in gebruik voor verkeer van en naar de horecafunctie en het bijbehorende parkeerterrein. Er worden geen aanpassingen gedaan aan de infrastructuur of verkeersontsluiting. De bestaande inrit blijft gehandhaafd, en de interne verkeersafwikkeling vindt plaats op eigen terrein, zonder dat er sprake is van ingrepen in de openbare ruimte. Ook hulpdiensten en afvalinzameling kunnen op gebruikelijke wijze toegang krijgen tot het terrein. Gezien het feit dat de verkeersstructuur ongewijzigd blijft én de verwachte verkeersintensiteit vergelijkbaar is met de huidige situatie, zijn geen knelpunten of nadelige effecten op de verkeersdoorstroming, veiligheid of bereikbaarheid te verwachten. De beoogde woonfunctie zorgt bovendien voor een meer gespreide verkeersbelasting over de dag, in tegenstelling tot de piekbelasting die hoort bij horeca- en evenementengebruik. Parkeren Op basis van de parkeernota van de gemeente Ridderkerk is de parkeerbehoefte berekend. De ontwikkeling valt onder de hoofdgroep ‘wonen’ binnen het gebied dat is aangemerkt als ‘overig grondgebied Ridderkerk’. Binnen dit gebied geldt voor tussen/hoek koopwoningen een parkeernorm van 1,8. Deze norm is inclusief de geldende bezoekersparkeernorm (0,3 voor bezoekers parkeren per woning in het gebied overig grondgebied Ridderkerk).

In totaal dienen er afgerond 23 parkeerplekken te worden gerealiseerd. Onderstaande afbeelding laat zien waar deze 23 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. 76 KUIPER COMPAGNONS Afbeelding 4.14: Parkeerplaatsen situatietekeningen 4.14.3 Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is wat betreft mobiliteit niet evident onuitvoerbaar en kan op aanvaardbare wijze worden gerealiseerd. 5 Participatie 5.1 Verplichte participatie De gemeente raad van Ridderkerk heeft een lijst vastgesteld met initiatieven die participatie plichtig zijn. Voorliggende ontwikkeling betreft één van deze verplichte inactieven. Omdat de ontwikkeling gaat om meer dan 11 woningen. Een participatieverslag is een indiening vereist bij de aanvraag van een omgeving participatieverslag omvat ten minste een beschrijving van: e activiteiten die zijn verricht om belanghebbenden in de omgeving te betrekken bij de totstandkoming van de vergunningaanvraag; e informatie of aandachtspunten van belanghebbenden in de omgeving; e een omschrijving hoe in het plan wordt omgegaan met de informatie en aandachtspunten van belanghebbenden in de omgeving. Er heeft een informatieavond plaatsgevonden waarbij omwonenden en andere betrokkenen zijn geïnformeerd over de voorgenomen ontwikkeling. Tijdens deze bijeenkomst is het plan toegelicht en was er gelegenheid om vragen te stellen en reacties te geven.

5.2 Vooroverleg In het kader van een zorgvuldige voorbereiding van de voorgenomen ontwikkeling aan de Noldijk 41 heeft vooroverleg plaatsgevonden met de provincie Zuid-Holland, het waterschap Hollandse Delta en de gemeente Barendrecht. De reacties uit dit overleg zijn betrokken bij de verdere uitwerking van het plan. Provincie Zuid-Holland Met de provincie Zuid-Holland heeft zowel schriftelijk als mondeling overleg plaatsgevonden. Op 17 februari 2026 is een uitgebreide reactie ontvangen op het ingediende vooroverlegplan. Vervolgens hebben op 11 maart 2026 en 22 april 2026 nadere overleggen plaatsgevonden over met name de ruimtelijke kwaliteit en de cultuurhistorische inpassing van het plan. Dit overleg is afgesloten met een aanvullende reactie per e-mail van 28 april 2026. Erfgoed en omgeving van het monument 77 KUIPER COMPAGNONS De provincie geeft aan dat er geen provinciale erfgoedbelangen spelen vanuit de Omgevingsverordening, maar wijst nadrukkelijk op de toepassing van artikel 5.130 Bkl. Dit artikel verplicht om bij planvorming rekening te houden met de omgeving van een rijksmonument. De provincie constateert dat in de oorspronkelijke onderbouwing deze verplichting nog onvoldoende expliciet was meegenomen, met name in relatie tot het historische erfkarakter en de oorspronkelijke inrichting.

e In reactie hierop is de cultuurhistorische onderbouwing van het plan aangescherpt, waarbij: e nadrukkelijk aandacht is besteed aan de historische erfstructuur en ensemblewaarde; e de relatie met het omliggende landschap en het tegenovergelegen perceel is uitgewerkt; e _en ontwerpkeuzes (zoals de inrichting van het erf en de positionering van bebouwing) beter zijn afgestemd op deze waarden. Ruimtelijke kwaliteit De provincie merkt op dat het woningprogramma als relatief intensief wordt ervaren en dat het plan in eerdere versie en huidige versie vergelijkbare dichtheid kent. Daarbij wordt aandacht gevraagd voor de effecten van verkaveling, erfafscheidingen en privétuinen op de ruimtelijke kwaliteit. Tegelijkertijd wordt erkend dat sprake is van ruimtelijke kwaliteitsverbetering, doordat bestaand verhard oppervlak (parkeerterrein) wordt herontwikkeld en een meer groene invulling krijgt. Tevens wordt aangegeven dat de locatie — gelegen aan een kruising en binnen een niet eenduidig lint — ruimte biedt voor ontwikkeling. Aandachtspunten die door de provincie zijn benoemd betreffen onder meer: e het voorkomen van visueel storende erfafscheidingen richting het recreatiegebied; e het behoud van bestaande bomen en groenstructuren, met name bij de kopgevel; e de ruimtelijke kwaliteit van de entree en inrichting van het erf; e ende kwaliteit en functie van het centrale groen op het erf.

Deze aandachtspunten zijn betrokken bij de verdere uitwerking van het plan, waarbij onder meer wordt ingezet op: e _een zorgvuldige landschappelijke overgang naar het recreatiegebied; e behoud van waardevolle beplanting; e eneen groen ingerichte, samenhangende erfopzet. Recreatiegebied De provincie wijst erop dat, ondanks voorgenomen beleidswijzigingen, in de huidige situatie nog rekening moet worden gehouden met de ligging nabij een recreatiegebied. In dat kader wordt gevraagd om in de onderbouwing expliciet te motiveren hoe de ontwikkeling zich verhoudt tot en bijdraagt aan de kwaliteit en beleefbaarheid van dit gebied. Deze relatie is nader uitgewerkt, onder andere door aandacht te besteden aan: e de overgang tussen privé en openbaar gebied; e het behoud van de open en groene uitstraling van het recreatiegebied; e ende ruimtelijke samenhang tussen Noldijk en het aangrenzende groen. Herbestemming monument Tot slot wordt vanuit de provincie aandacht gevraagd voor de zorgvuldige omgang met het monument zelf, met name: e het behoud van de kapconstructie; e het beperken en zorgvuldig vormgeven van dakopeningen; e en het respecteren van de historische relatie tussen boerderij en water. 78 KUIPER COMPAGNONS Deze aandachtspunten sluiten aan bij de reeds betrokken adviezen van erfgoedspecialisten en zijn verwerkt in het ontwerp.

Conclusie provincie De provincie heeft geen principiële bezwaren tegen de ontwikkeling, maar heeft diverse inhoudelijke aandachtspunten meegegeven. Deze hebben geleid tot een nadere uitwerking en versterking van de ruimtelijke en cultuurhistorische onderbouwing van het plan. Waterschap Hollandse Delta Met het waterschap is overleg gevoerd over de waterhuishouding, riolering en de ligging van de ontwikkeling binnen de invloedssfeer van de primaire waterkering. Het waterschap heeft aangegeven dat: e de ontwikkeling in beginsel uitvoerbaar is; e maar dat nadere uitwerking nodig is op het gebied van de scheiding van afvalwater en hemelwater; e de verwerking van regenwater conform klimaatadaptieve principes; e ende technische uitwerking van het rioolstelsel en de aansluiting op bestaande voorzieningen. Daarnaast gelden specifieke voorwaarden voor bouwen binnen de kern- en beschermingszone van de waterkering, die bij de verdere vergunningverlening nader worden onderbouwd. De reactie van het waterschap heeft geleid tot een verdere uitwerking van de waterparagraaf en de technische onderbouwing van het plan. Gemeente Barendrecht Op 14 april 2026 heeft de gemeente Barendrecht een formele overlegreactie gegeven op het plan.

Hierin wordt geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling, gelet op aard en schaal, geen ruimtelijke, verkeerskundige, milieukundige of andere relevante effecten heeft op het grondgebied van de gemeente Barendrecht. Op basis hiervan ziet de gemeente Barendrecht geen aanleiding om inhoudelijke opmerkingen te maken en wordt geen nadere reactie ingediend. 79 KUIPER COMPAGNONS 6 Financiële haalbaarheid In dit hoofdstuk wordt de wijze van bekostiging van het initiatief beschreven. Uitgangspunt is dat de kosten die gemaakt worden voor het opstellen van een buitenplanse omgevingsplan activiteit voor rekening komen van de initiatiefnemer. 6.1 Kostenverhaal De kosten die voortvloeien uit de planologische medewerking aan de ontwikkeling van 13 grondgebonden woningen aan de Noldijk Alte Ridderkerk worden verhaald via een anterieure overeenkomst. Deze overeenkomst is gesloten tussen de gemeente Ridderkerk en Herkon (de initiatiefnemer van het plan). In de anterieure overeenkomst zijn afspraken vastgelegd over het volledig verhalen van de gemeentelijke kosten die direct of indirect samenhangen met de planologische medewerking aan de ontwikkeling. Het betreft onder andere kosten voor: . Het opstellen en in procedure brengen van het ruimtelijk plan; . Begeleiding en beoordeling van onderzoeken (o.a.

verkeer, ecologie, bodem, geluid); Interne uren van de gemeente en externe inhuur; Juridische kosten en communicatie; Eventuele planschade (voor zover voorzienbaar); . Toezicht en handhaving in de uitvoeringsfase; . Bijdragen aan bovenwijkse voorzieningen (indien van toepassing). De overeenkomst voorziet in een volledige kostenverhaalverplichting, inclusief eventuele bijdragen aan kwaliteitsverbetering van de openbare ruimte, aansluiting op bestaande infrastructuur en groenstructuren. Hiermee is het kostenverhaal volledig en rechtmatig gewaarborgd. De gemeente heeft beoordeeld dat de afspraken uit de anterieure overeenkomst toereikend zijn voor een sluitende financiële dekking van alle verhaalbare kosten, conform het gemeentelijk kostenverhaalbeleid. 80 KUIPER COMPAGNONS 7 Conclusie evenwichtige toedeling van functies aan locaties Het initiatief betreft de herontwikkeling van Noldijk 41 in Ridderkerk, waarbij de rijksmonumentale boerderij De Wevershoeve wordt getransformeerd tot acht woningen en vijf nieuwe grondgebonden woningen worden toegevoegd, in totaal 13 woningen. De locatie ligt aan de rand van Rijsoord, in een gebied met agrarisch en cultuurhistorisch karakter. De historische kapconstructie en gevels van De Wevershoeve blijven grotendeels behouden, terwijl latere aanbouwen worden verwijderd. De nieuwe bebouwing op het achtererf is kleinschalig en zorgvuldig ingepast.

De locatie is goed bereikbaar en ligt nabij voorzieningen en recreatiegebied 't Waaltje, wat de woonkwaliteit versterkt. De bouw van 13 woningen wordt beschouwd als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Uit de potentiescan van Openred (2025) blijkt dat er in de wijk en regio sprake is van een duidelijke woningbehoefte, vooral voor rijwoningen en grondgebonden koopwoningen. Het plan sluit aan op deze kwantitatieve en kwalitatieve vraag en voorziet in zowel betaalbare als duurdere woningen. Het is daarmee in lijn met gemeentelijk en provinciaal beleid, dat nadruk legt op kwaliteitsverbetering van bestaande woongebieden. Hoewel de locatie is gelegen buiten bestaand stedelijk gebied, is de locatiekeuze goed gemotiveerd. De schaal van het plan is beperkt, de groene en agrarische uitstraling blijft behouden en de erfstructuur wordt versterkt. De ligging nabij voorzieningen en recreatie, gecombineerd met een open, groene inrichting van voortuinen en halfverharde zones, draagt bij aan leefbaarheid en sociale cohesie. Bij de afweging van belangen is gekeken naar de effecten op gezondheid, milieu, veiligheid, leefbaarheid, cultuurhistorie en verkeersveiligheid. Gezondheid en milieu: Luchtkwaliteit, geluid, geur en trillingen zijn onderzocht. De effecten zijn allen beperkt en binnen de geldende normeringen.

Luchtverontreiniging blijft ver onder grenswaarden, geluid van verkeer en nabijgelegen activiteiten is acceptabel en de omgeving kent geen bronnen van geur- of trillingshinder. Bodemverontreiniging is lokaal aanwezig, maar beheersbaar met basishygiëne en meldingsplicht bij graafwerkzaamheden. Waterhuishouding en klimaatadaptatie worden versterkt door afname van verhard oppervlak en betere infiltratie. De woonomgeving biedt een gezonde, veilige leefomgeving voor toekomstige bewoners. Veiligheid: Het plangebied ligt in het gifwolkaandachtsgebied van enkele industriële inrichtingen, maar door afstand en beheersmaatregelen wordt het groepsrisico niet verhoogd. Zelfredzaamheid van bewoners is mogelijk door afsluitbare ventilatie en communicatie via NL-Alert. Ook bij toekomstige energievoorzieningen (EOS, zonnepanelen, elektrisch parkeren) zijn veiligheidsrisico’s beheersbaar via afstemming met de Veiligheidsregio. Leefbaarheid: De ruimtelijke inpassing versterkt de kwaliteit van de wijk. De locatie grenst aan recreatiegebied, zonder dat dit nadelige effecten oplevert. Natuur en ecologie: Beschermde soorten zijn afwezig, algemene soorten en broedvogels vallen onder wettelijke zorgplicht. Lichtverstoring en fysieke obstakels voor foeragerende vleermuizen worden vermeden. Stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden is verwaarloosbaar, zowel in realisatie- als gebruiksfase.

Cultuurhistorie en landschap: De monumentale waarden van De Wevershoeve worden behouden en versterkt. Latere aanbouwen worden verwijderd, de hoofdvorm wordt hersteld en de nieuwe bebouwing op het achtererf blijft ondergeschikt. Erfstructuur, historische uitstraling en ensemblewaarde worden gerespecteerd. Het plangebied heeft een archeologische verwachting, waardoor voorafgaand aan de werkzaamheden een verkennend booronderzoek conform het Programma van Eisen van Archeologie Rotterdam als vergunningvoorschrift wordt opgenomen om eventuele archeologische waarden te beschermen. Mobiliteit: De verkeersgeneratie is relatief beperkt, met circa 96 voertuigbewegingen per etmaal, vergelijkbaar met de huidige functie. Bestaande ontsluiting en parkeervoorzieningen zijn toereikend. Door vervanging van een verkeersintensieve horecaactiviteit door een rustige woonfunctie verbetert de verkeersveiligheid en spreiding. Duurzaamheid: Het plan voldoet aan wettelijke duurzaamheidseisen en draagt bij aan een energiezuinige, klimaatadaptieve woonomgeving. 81 KUIPER COMPAGNONS De ontwikkeling van 13 woningen is kleinschalig, zorgvuldig ingepast en versterkt de ruimtelijke, ecologische, culturele en sociale kwaliteit van het gebied.

De effecten op milieu, veiligheid, gezondheid en verkeer zijn beperkt en beheersbaar, terwijl de ontwikkeling tegemoetkomt aan woningbehoefte en beleidsdoelen van gemeente, regio en provincie. Ondanks de locatie buiten bestaand stedelijk gebied, is de ontwikkeling ruimtelijk, functioneel en maatschappelijk aanvaardbaar. 82 KUIPER COMPAGNONS