BOPA-onderbouwing 1e deel - tot en met pagina 39

Noldijk 41, Ridderkerk Gemeente Ridderkerk Buitenplanse Omgevingsplan Activiteit —- onderbouwing Juli 2026 KUIPER COMPAGNONS Inhoud 1 Inleiding. nee nennneeerennenrerennnenrenvnnnererennneversnnnnveeennnseeesennsnrrnennnnrenennnverssnnneeneenn 3 1.1 Inleiding en aanduiding projectgebied ……nnnanerannnerensenneererennenrersnnneerevanneere vennen 3 2 _ Huidige situatie en nieuwe situatie …………….sennnnvereronnerreenenenreerennneerensnnverenennnesennnnseene 5 2.1 Beschrijving huidige situati® ……nnnsnsnrennnnnnenererennennnnnnesenssrersennnnnnnsnesensennnnnnnsesvnsens 5 2.2 Beschrijving nieuwe situatie nuu snnnnnsersnnnreessnnvereranneerenvenneneersnnnerrssnnnereesannnerensnnnn 5 2.3 Beschrijving strijdigheid … nanne onneeenerenneereesnenerreneeereneennenrersnneneresnnnveerennnneeeennenn 6 3 Toetsing aan beleid en regelgeving … use nnnnnenersnneereenanneersesnnneerensnnverennnnneeennnneeen: 8 3.1 Toetsing rijksbeleid- en regelgeving … …….....nnannnnnnennereenenennnnneneeereersnnnnnnnserveerennnennnnsen 8 3.1.1 Nationale omgevingsvisie (NOVI) ……….nnnanrsnnersnnersneerrennerenseerenneersnneersnverseneennneernn 8 3.2 Toetsing provinciaal beleid en regelgeving ……...unnunnersnnenenersnneneersnneneersannereevenevere vennen 9 3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland … san oannnnnennereerennnnnennenverserersnnnnnnnsersererenennensen ie) 3.2.2 Omgevingsverordening … … nn

aanneenerennnerreennnerrevenseerenenneneneennneerennnnverenenneneeennneeen: 19 3.3 Toetsing beleid en regelgeving waterschap … enen oennnennnnnneneeeeensnennnnsrereeensnnnnenven 37 3.4 Toetsing gemeentelijk beleid- en regelgeving … ……….….nnenunenrennnenreeennereeenensverenennseeennn 39 3.4.1 Omgevingsvisie (GOVI) … u annannrnnerernneersnnersnneernnerenansersnnversnneersnnersarensneerennn 39 3.4.2 Woonvisie Ridderkerk 2021 — 2026 … … en eernenenneeeneeeneernneenneernveenveenveen 42 3.4.3 Groenbeleid gemeente Ridderkerk ……………nusssonnsenersenneneneennneerersenensersnnsveernsneven: 43 4 Aspecten van de fysieke leefomgeving … uus snnnennrrennenenensnnenrrernnenerenannereennneneeerenn 46 41 Milieueffectrapportage® … nnn ennnnnnerenseereernenneersennnererenneerervenneererennenreevannseeevnnnneeeennn 46 4.2 Laddertoets … nonnen eenerenneenneeenereneeenneenneernerenveenveeenveendeenneeenveenveendeenneeeneeenn 50 4,3 Luchtkwaliteit … none eenneerenneneenserennerereneernneeeenvenvenverveneerennereeneereneerendeeenneneennn 52 44 Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen … unsere rennennneeeeree rennen 54 4.5 Geur nennen vennneee venen neevennnnreeennneerervenneerevennverevennveereenneevevennnneeeveenneerenennerenennveeevenneen.

57 4.6 Trillingen ……nnnnnvennsenrrennneneersnnverenrnnneererenaenverennnnsrenannneeevansevvereennevenrennenseesannserevannserevenn 58 4.7 Bodemkwaliteit … … neon oonnenneeenerenevenneenneeenverneeenveeeneeendeenneeenvernveendeenneeeneeenn 58 4.8 Omgevingsveiligheid ……… nnanenervennnenee verser rsennnneerensenenennannnsneeneesssnnnnnnnsessennsennann 60 4,9 Geluid door activiteiten … ennen eeenvenvennerenneeennverenveeeenvervenvenennereenneereneeennvevennevenn 63 4.10 Wateren klimaatadaptatie … nn annnenenneerrnneernneersnserennserennserenneersnnerssnerenserenneeens 64 4.11 Natuuren ecologie na nnnennnenrnnnererennserreeennenreesnnneveennnnnerenennerveennnevenennnnvenennnneeens 67 4.12 Landschap, cultuurhistorie en archeologie … ……...nnnnssenennnersesenneeerennnverenennnveeensnseens 69 413 Duurzaamheid... eneen eenverenneeeenvenenneeeenneeenneeeenvenennnenenndeeennereenneernneeennverenneeeen 74 4.14 On 75 5 Participatie … ….…....nnnnnnnnnnnenene rene nenen enn eenvennennnennnennnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnneneneneneneeensnenenenversvenneeenne 77 5.1 Verplichte participatie ……………nnnsnenrsnnnererrsnneerersnnerervenneererennneeeersnnereeevanneerensnneeee vennen 77 1 TE KUIPER COMPAGNONS 5.2 Vooroverleg... annnneernnnnerervenneneerennenseennnenrrernnnereevansnerenvnnnevvensnnenerenantserennneeeeennnenn 6 Financiële haalbaarheid.

… … nanne neneeneneneneneserverwnnnneevenssunnnneerseersenwnnnensnevsersnnnens 6.1 Kostenverhaal … … … eenen eneesnennereesvervennnnnsverersvsnnnneevervennnnnseesvsvsessnnnnsvvervensnnnn. 7 Conclusie evenwichtige toedeling van functies aan locaties … nanne snnnnen eren Bijlagen Bijlage 1. Potentiescan, Openred, juni 2026 Bijlage 2. Verkennend bodemonderzoek, RSK, oktober 2024 Bijlage 3. Ecologische quickscan, Groenteam, september 2025 Bijlage 4. AERIUS berekening (realisatiefase), Herkon B.V., mei 2026 Bijlage 5. AERIUS berekening (gebruiksfase), Herkon B.V., mei 2026 Bijlage 6. Cultuur- en bouwhistorisch onderzoek, Coup‚ 2024 Bijlage 7. Akoestisch onderzoek, KuiperCompagnons, juni 2026 Bijlage 8. Cultuurhistorisch advies, Sterrebos, februari 2026 Bijlage 9. Motivering provinciaal maatwerk Bijlage 10. Planboekje, KuiperCompagnons, juni 2026 Bijlage 11. Transformatiekader, COUP‚ maart 2024 Bijlage 12. Bouwhistorische verkenning, Bureau voor bouwhistorisch onderzoek J.A van der Hoeve, april 2026 Bijlage 13. Archeologisch bureauonderzoek, Rubicon Erfgoed, juli 2026 Bijlage 14. Participatieverslag TE KUIPER COMPAGNONS 1 Inleiding 1.1 Inleiding en aanduiding projectgebied Voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van 13 grondgebonden koopwoningen, aan de Noldijk 41 in Ridderkerk.

De ontwikkeling bestaat uit twee onderdelen: De herontwikkeling van de voormalige boerderij de Wevershoeve en een voorstel voor de invulling van het achtererf. De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen de toegestane activiteiten in het omgevingsplan van de gemeente Ridderkerk en wordt om die reden gezien als een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Artikel 5.1, lid 1, onder a van de Omgevingswet bepaalt dat het verboden is om zonder omgevingsvergunning een omgevingsplanactiviteit te verrichten. Voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) — een activiteit in strijd met het omgevingsplan die niet vergunningvrij is — waarvan het wel wenselijk wordt geacht dat deze toegestaan wordt, is daarom een vergunning vereist. Hiervoor geldt in algemene zin dat deze vergunning alleen verleend wordt met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Verder zijn op een BOPA de instructieregels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) over omgevingsplannen van toepassing. Het bevoegd gezag moet beoordelen of aan de instructieregels wordt voldaan en of sprake is van ETFAL. Het voorliggende document bevat de onderbouwing van op welke manier de BOPA voldoet aan het vereiste van een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ en hoe het initiatief past binnen de instructieregels.

De locatie van het project waar de voorgenomen ontwikkeling moet plaatsvinden ligt aan de Noldijk 41 in Ridderkerk. De locatie van het project is (globaal) afgebeeld op afbeelding 1.1 en 1.2. Afbeelding 1.1: Locatie van het project. De locatie is wit omkaderd. TE KUIPER COMPAGNONS d ‚ Barendrecht | k / Eik 4 4 Z ebied in de omgeving. Het projectgebied is wit omcirkeld. Afbeelding 1.2: Globale ligging van het projectg: KUIPER COMPAGNONS 2 Huidige situatie en nieuwe situatie 2.1 Beschrijving huidige situatie De (voormalige) boerderij Wevershoeve bevindt zich op een ruim kavel van circa 3.400 m?. Aan de noordwestzijde grenst het perceel aan de Noldijk, terwijl de zuidoostzijde aansluit op een recreatielandschap met bosschages, die in verbinding staat met ’t Waaltje. De boerderij heeft twee duidelijk verschillende aanzichten. De gevels aan de zijde van de Noldijk zijn in oorspronkelijke staat behouden en hebben daardoor een monumentale waarde. Daarentegen zijn de gevels aan het achtererf in de loop der tijd aanzienlijk gewijzigd door de toevoeging van forse aanbouwen. Het achtererf wordt grotendeels gebruikt als parkeerterrein voor de horecavoorziening, die momenteel in de boerderij is gevestigd. Afbeelding 2.2 Luchtfoto bestaande situatie 2.2 Beschrijving nieuwe situatie De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit de realisatie van 13 grondgebonden woningen.

De ontwikkeling bestaat uit twee onderdelen: (1) De herontwikkeling van de boerderij en (2) de invulling van het achtererf. herontwikkeling van de boerderij Het plan omvat de herbestemming van de voormalige boerderij Wevershoeve tot acht grondgebonden woningen: zeven in het schuurgedeelte en één in het woongedeelte. De indeling volgt de bestaande draagconstructie, waardoor de kapconstructie behouden blijft. De gevel aan de Noldijk, inclusief de westelijke kopgevel, wordt zorgvuldig gerestaureerd, waarbij het monumentale karakter uitgangspunt is. In het voormalige woonhuisgedeelte worden beperkt nieuwe dakramen toegevoegd, passend binnen de bestaande structuur. Voor het overige blijft dit deel zoveel mogelijk intact en wordt aangesloten bij de oorspronkelijke gevelopbouw, met behoud en hergebruik van bestaand metselwerk en aanwezige muuropeningen waar mogelijk. Aan de achterzijde worden de latere, indifferente aanbouwen en het portaal verwijderd, zodat het oorspronkelijke bouwvolume van de boerderij weer herkenbaar wordt. Nieuwe toevoegingen aan de achterzijde zijn terughoudend vormgegeven en ondergeschikt aan de hoofdvorm. Bij de gevelopeningen wordt uitgegaan van een zorgvuldige balans tussen daglichttoetreding en behoud van het historische karakter.

KUIPER COMPAGNONS Invulling van het achtererf Het achtererf wordt heringericht van een grotendeels verhard parkeerterrein naar een meer groen en samenhangend erfensemble. Er worden twee afzonderlijke, kleinschalige schuurvolumes gerealiseerd, waarmee wordt aangesloten op de historische erfopbouw met meerdere bijgebouwen. Deze opzet versterkt de ondergeschiktheid aan de boerderij en voorkomt concurrentie in massa en schaal. De schuurwoningen krijgen een eenvoudige, heldere hoofdvorm met een zadeldak en worden parallel aan de boerderij gepositioneerd. De bouwhoogte blijft beperkt tot één bouwlaag met kap en ligt duidelijk onder de nokhoogte van de boerderij. De volumes worden iets lager in het terrein geplaatst, waardoor de hiërarchie op het erf wordt versterkt. De architectuur van de nieuwe volumes is eigentijds en terughoudend, uitgevoerd in overwegend natuurlijke en streekeigen materialen zoals (donker) hout, met subtiele kleurnuances om het geheel minder zwaar te maken. Detaillering en gevelopeningen zijn sober en ritmisch, zonder te vervallen in een seriematig woonbeeld. Afbeelding 2.3: Impressie van de ruimtelijke inrichting van het erf 2.3 Beschrijving strijdigheid Ter plaatse van het projectgebied is op 19-10-1998 het bestemmingsplan ‘Veren Ambacht’ vastgesteld.

Dit bestemmingsplan is met de inwerkingtreding van de Omgevingswet (op 1 januari 2024) onderdeel geworden van het omgevingsplan van de gemeente Ridderkerk. Volgens het bestemmingsplan heeft de locatie van de boerderij de enkelbestemming ‘horecadoeleinden', met een specifieke aanduiding die een bebouwingspercentage van 80% toestaat. Het achterterrein heeft eveneens de bestemming ‘horecadoeleinden', maar met de aanvullende aanduiding dat hier geen gebouwen zijn toegestaan. Zie afbeelding 2.4. Voorgenomen ontwikkeling is in strijd met de regels uit het bestemmingsplan/omgevingsplan. De locatie heeft de enkelbestemming horeca, wat betekent dat uitsluitend horeca activiteiten zijn toegestaan. Woningbouw past niet binnen deze bestemming en is daarom in strijd met het bestemmingsplan/omgevingsplan. Daarnaast heeft het achtererf de specifieke functieaanduiding zonder gebouwen, wat betekent dat bebouwing hier niet is toegestaan. De bouw van vijf extra woningen op dit terrein is daarmee ook in strijd met de regels uit het bestemmingsplan/omgevingsplan. KUIPER COMPAGNONS Afbeelding 2.4: Uitsnede bestemmingsplan ‘Veren Ambacht’ (bron: Omgevingsloket - Regels op de kaart — omgevingsdocumenten) Hoofdstuk 22 van het omgevingsplan Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 zijn diverse regels die voorheen op rijksniveau waren vastgelegd, overgegaan naar gemeenten.

Deze set aan regels wordt aangeduid als de ‘bruidsschat’. Gemeenten hebben de mogelijkheid om deze regels in de tijd aan te passen of te vervangen door eigen beleid. De gemeente Ridderkerk heeft voor een aantal thema’s, waaronder bodem en luchtkwaliteit, inmiddels eigen regels vastgesteld en opgenomen in hoofdstuk 4 van het omgevingsplan. Voor deze aspecten gelden de regels uit dit hoofdstuk. Voor de overige milieu- en omgevingsaspecten is de bruidsschat vooralsnog ongewijzigd van kracht. Deze regels zijn opgenomen in hoofdstuk 22 van het omgevingsplan en blijven van toepassing op de voorgenomen ontwikkeling binnen deze BOPA-procedure. Bij de beoordeling van de aanvraag wordt er daarom van uitgegaan dat: e _ voor bodem en luchtkwaliteit het gemeentelijk beleid uit hoofdstuk 4 geldt; e voor de overige aspecten de regels uit hoofdstuk 22 (de bruidsschat) van toepassing zijn. KUIPER COMPAGNONS 3 Toetsing aan beleid en regelgeving 3.1 Toetsing rijksbeleid- en regelgeving 3.1.1 Nationale omgevingsvisie (NOVI) 3.1.1.1 Kader Nederland staat voor grote ruimtelijke opgaven: het waarborgen van een gezonde en aantrekkelijke leefomgeving, het versterken van de economische vitaliteit, het realiseren van de energietransitie, het omgaan met klimaatverandering, het behoud van biodiversiteit en het beter benutten van de schaarse ruimte.

Tegelijkertijd nemen de druk op de leefomgeving, de verschillen tussen regio’s en de invloed van internationale en technologische ontwikkelingen verder toe. Deze uitdagingen vragen om integrale, samenhangende en toekomstgerichte keuzes. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vormt het strategisch kader van het Rijk voor de fysieke leefomgeving. De NOVI stelt op nationaal niveau de langetermijnvisie vast op de ontwikkeling, het gebruik, het beheer en de bescherming van de leefomgeving. Daarbij is samenhang tussen sectorale belangen — zoals water, milieu, mobiliteit, landbouw, natuur en verstedelijking — het uitgangspunt. De NOVI stuurt aan op slimme, duurzame en goed ingebedde woningbouw. De voorkeur gaat uit naar bouwen binnen bestaande steden en dorpen om verder ruimtebeslag op het landelijk gebied te beperken. Dit bevordert compacte steden, vermindert autoverkeer en maakt beter gebruik van bestaande infrastructuur. Vooral in de Randstad, Brabantstad en andere snelgroeiende regio’s moet het woningaanbod fors toenemen. Daarbij wordt de nadruk gelegd op duurzame en klimaatbestendige woonomgevingen. Niet alleen bouwen om te bouwen, maar bouwen met oog voor de leefomgeving, mobiliteit, energie, en natuur. Er is ruimte voor maatwerk per regio, maar met landelijke regie op de grote lijnen.

Via Regionale Woondeals en NOVEX-gebieden wordt ervoor gezorgd dat per regio slimme keuzes worden gemaakt in afstemming met provincies en gemeenten. 3.1.1.2 Toetsing De ontwikkeling van dertien grondgebonden woningen in Ridderkerk sluit aan bij de uitgangspunten van de Nationale Omgevingsvisie (NOVI), die streeft naar een duurzame, gezonde en economisch sterke leefomgeving. De NOVI legt nadruk op slimme en integrale ruimtelijke afwegingen binnen de beschikbare ruimte. Dit plan past binnen de visie om Nederland toekomstbestendig in te richten om zo de leefomgeving te verbeteren. De ontwikkeling draagt bij aan de intensivering van het ruimtegebruik door bestaande bebouwing (de boerderij) te transformeren en het achterterrein (huidige parkeerterrein) opnieuw in te richten. Dit voorkomt verdere verstedelijking van het buitengebieden en sluit aan bij de NOVI-doelstelling om bestaande locaties optimaal te benutten. Nederland heeft een grote woningbouwopgave. Dit project draagt bij aan het verminderen van het woningtekort en sluit aan bij de NOVI-doelstelling om woningbouw te realiseren binnen bestaande structuren. De ontwikkeling biedt een gezonde woonomgeving, door de mix van woningen en het toevoegen van groen. Daarnaast wordt er gestreefd naar een goede ruimtelijke inpassing.

Het groener inrichten van het perceel aan de Noldijk 41 en de relatie met het nabijgelegen park en 't Waaltje dragen bij aan een klimaatadaptieve omgeving. De ontwikkeling houdt rekening met het bestaande karakter van de omgeving en sluit aan op de historische waarde van de boerderij. Deze ontwikkeling sluit aan bij de kernprincipes van de NOVI, waaronder intensiever ruimtegebruik, verduurzaming, en een integrale aanpak van ruimtelijke vraagstukken. Door de herontwikkeling van de boerderij en de toevoeging van nieuwe woningen op het achtererf wordt bijgedragen aan een toekomstbestendige leefomgeving, passend binnen de nationale beleidsdoelen. KUIPER COMPAGNONS 3.2 Toetsing provinciaal beleid en regelgeving 3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland 3.2.1.1 Kader De Omgevingsvisie Zuid-Holland en het Omgevingsprogramma Zuid-Holland vormen het omgevingsbeleid van de provincie Zuid-Holland. Dat omgevingsbeleid is uitgewerkt in juridische regels, die zijn opgenomen in de Zuid- Hollandse Omgevingsverordening (ZHOV). De visie schetst een langetermijnstrategie voor de fysieke leefomgeving en geeft richting aan het integrale beleid van de provincie. Zuid-Holland streeft naar een aantrekkelijke, groene en gezonde omgeving waarin mensen prettig kunnen wonen, werken en recreëren.

Om dit te realiseren, zijn zeven kernambities geformuleerd: Samenwerken aan Zuid-Holland: De provincie versterkt de samenwerking met overheden, bedrijven en inwoners om gezamenlijke doelen te bereiken. e Bereikbaar Zuid-Holland: Investeren in infrastructuur en openbaar vervoer om de mobiliteit en doorstroming te verbeteren. e Schone energie voor iedereen: Stimuleren van de overgang naar duurzame energiebronnen zoals zonne- en windenergie. e Een welvarend Zuid-Holland: Bevorderen van economische groei en innovatie, met oog voor duurzaamheid en nieuwe technologieën. e _ Balans tussen water, natuur en landbouw: Zorgen voor een evenwichtige relatie tussen waterbeheer, natuurbehoud en agrarische activiteiten. e _Sterkesteden en dorpen: Versterken van de leefbaarheid en vitaliteit van zowel stedelijke als landelijke gebieden. e Gezond en veilig Zuid-Holland: Creëren van een gezonde en veilige leefomgeving voor alle inwoners. Deze ambities vormen de leidraad voor het beleid en de ontwikkeling van de provincie in de komende jaren, met als doel een toekomstbestendig en duurzaam Zuid-Holland. Deze ambities zijn geconcretiseerd in beleidsdoelen, die omschrijven aan welke maatschappelijke opgaven de provincie werkt. De beleidsdoelen zijn uitgewerkt in beleidskeuzes. Op de planlocatie zijn de volgende beleidskeuzes van belang voor deze ontwikkeling: e Erfgoed en cultuur .

Wonen e Ruimtelijke kwaliteit en landschap Erfgoed en cultuur De provincie Zuid-Holland heeft als doel het beschermen en zichtbaar maken van archeologisch erfgoed en het behoud van rijksmonumenten en historische molens. Dit omvat zowel in-situ bescherming (waarbij archeologische vondsten in de bodem behouden blijven) als ex-situ bescherming (waarbij vondsten bewaard en toegankelijk worden gemaakt in een archeologisch depot). Archeologie De provincie is verantwoordelijk voor het beschermen van archeologische waarden, zowel binnen als buiten stedelijke gebieden. Dit gebeurt door het voorkomen van verstoring van archeologische vindplaatsen en, wanneer opgravingen noodzakelijk zijn, het zorgvuldig bewaren van de vondsten en documentatie. Archeologische vindplaatsen zoals de Romeinse Limes worden bovendien als toeristische trekpleisters gepromoot. Rijksmonumenten en Molens De provincie stimuleert de restauratie en herbestemming van rijksmonumenten. Dit gebeurt door subsidies te verstrekken, het ondersteunen van verduurzaming en het aanpakken van leegstand. De provincie ziet monumenten als belangrijke elementen van de ruimtelijke kwaliteit en identiteit van Zuid-Holland, en wil ze voor toekomstige generaties behouden, met speciale aandacht voor het combineren van monumentenbehoud met de energietransitie.

KUIPER COMPAGNONS Verduurzaming en Toekomstbestendigheid Rijksmonumenten worden ook betrokken in de verduurzamingsopgave van de provincie, waarbij gezocht wordt naar een balans tussen het behoud van cultuurhistorische waarden en het realiseren van CO2-reductie in lijn met het Klimaatakkoord van Parijs. Motivering Provinciaal Belang De provincie heeft de taak om erfgoed te beschermen, te behouden en toegankelijk te maken voor het publiek. Het behoud van archeologische vondsten en monumenten is essentieel voor de culturele identiteit van Zuid- Holland en de leefkwaliteit van haar bewoners en bezoekers. Wonen De provincie Zuid-Holland streeft naar een toekomstbestendig ingericht bebouwd gebied, waarbij de nadruk ligt op duurzaamheid, gezondheid en veiligheid. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen wordt het gebied ontworpen met de doelstellingen om energiepositief, klimaatbestendig en natuurinclusief te zijn. Dit houdt in dat de bebouwde omgeving energiebesparend is, gebruik maakt van hernieuwbare energie en bijdraagt aan het bufferen van pieken in de energievraag. Het is tevens essentieel dat het gebied bestand is tegen extreme weersomstandigheden, zoals hittestress en zware neerslag, door het toepassen van klimaatadaptieve maatregelen.

De provincie Zuid-Holland stimuleert het gebruik van circulaire en biobased bouwmaterialen die de CO2-uitstoot minimaliseren en toekomstbestendig bouwen mogelijk maken. Daarnaast wordt er ingezet op het toepassen van emissieloze oplossingen en maatregelen om drinkwater te besparen. De gezonde en veilige leefomgeving is een prioriteit, waarbij de focus ligt op een beweegvriendelijke en duurzame leefomgeving die het welzijn bevordert. De provincie werkt nauw samen met verschillende partners om deze ambitie te realiseren, onder meer door middel van provinciale programma’s die de versnelling van de woningbouw in Zuid-Holland ondersteunen. Daarnaast is er een duidelijke visie voor het bieden van voldoende en betaalbare huisvesting in de provincie. Wonen is een primaire levensbehoefte en een sociaal grondrecht, en daarom is het belangrijk om in voldoende woningen te voorzien voor verschillende doelgroepen, zoals sociale huur, middenhuur en betaalbare koopwoningen. De provincie werkt samen met gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen om woningen op de juiste plekken te bouwen, waarbij de focus ligt op het creëren van passende huisvesting voor iedereen, van gezinnen tot kwetsbare doelgroepen zoals ouderen en statushouders.

De provincie streeft naar een evenwichtige verdeling van sociale huurwoningen over de regio en heeft afspraken gemaakt over het aantal te bouwen woningen in de komende jaren. Er wordt gestreefd naar minimaal twee derde betaalbare woningbouw in het regionale woningbouwprogramma, met een focus op het bouwen van sociale huurwoningen, vooral in de gemeenten die momenteel achterlopen op de opgave om te groeien naar 30% sociale huur in de bestaande voorraad. Ruimtelijke kwaliteit en landschap De provincie Zuid-Holland streeft naar behoud en versterking van ruimtelijke kwaliteit in zowel stedelijke als landelijke gebieden. Dit betekent dat ruimtelijke ontwikkelingen niet alleen functioneel, maar ook duurzaam en esthetisch verantwoord moeten zijn. e Doelen van de provincie: e Behoud en versterking van historische kenmerken binnen nieuwe ontwikkelingen. e _Weloverwogen locatiekeuze en ontwerp bij ruimtelijke projecten. e Vergroting van de diversiteit en belevingswaarde van het landschap en stedelijke gebieden. Om deze doelen te realiseren, is ruimtelijke kwaliteit een integraal onderdeel van de provinciale regelgeving. Initiatiefnemers worden gestimuleerd om plannen te ontwikkelen die bijdragen aan een hoogwaardige leefomgeving. De provincie staat voor grote opgaven zoals waterbeheer, woningbouw, duurzame energie en infrastructuurontwikkeling.

Om negatieve effecten op de ruimtelijke kwaliteit te voorkomen, wordt ingezet op 10 KUIPER COMPAGNONS verbindingen tussen bestaande en nieuwe gebiedskwaliteiten, met een focus op integrale en duurzame ruimtelijke ontwerpen. Kwaliteitskaart De kwaliteitskaarten zijn een instrument om ruimtelijke ontwikkelingen zodanig te sturen dat ze een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit. De kaart geeft een beschrijving van de gebiedskenmerken en kwaliteiten van Zuid-Holland met richtpunten waar rekening mee gehouden dient te worden. De planlocatie komt op drie van de vier kwaliteitskaarten voor: -__Ruimtelijke kwaliteit van de ondergrond; -__Ruimtelijke kwaliteit van cultuur- en natuurlandschappen; -__Ruimtelijke kwaliteit van de stedelijke occupatie. Op de volgende kwaliteitskaart komt de planlocatie niet voor: -__ Ruimtelijke kwaliteit van de cultuurhistorie. Hieronder worden de vier genoemde ruimtelijke-kwaliteitskaarten achtereenvolgend besproken.

Ruimtelijke kwaliteit van de ondergrond: rivierdeltacomplex (jonge zeeklei, rivierklei / veen) Ruimtelijke kwaliteit van de ondergrond Legenda Watersysteem Bijzonder reliëf Ei Bazonder rebäf - donk Bijzonder relaf - rivserdun Bijzonder reliëf - jonge stroomgerdels an geulafzettingen | Bijzonder rar - oude stroomgerdels en geulafzettingen Kustcomplex Kustcomplex - zeezandatzettingen E | Kustcomplex - strandwallen en oude duinen Veencomplex Veancompiex » veen TTT | Veancomglex - oude zeeklei Í Rivierdeltacomplex Î Arverdertacomster - jonge zelden | Rivierdellacomgdex - nvierkal / vaan is! CT Provincegrens 5 Peminca Zeit boiland Afbeelding 2.5: kaart ruimtelijke kwaliteit van de ondergrond op het perceel Noldijk 41: Rivierdeltacomplex (jonge zeeklei, rivierklei/ veen)* Water en menselijk handelen hebben een grote invloed gehad op de geomorfologie van Zuid-Holland. Door landaanwinning en de aanleg van dijken is het landoppervlak in de delta vergroot en is het landschap gevormd door de wisselwerking tussen natuurlijke processen en menselijke ingrepen. Het deltacomplex bestaat voornamelijk uit kleigronden, die voedselrijk en draagkrachtig zijn.

De deltawateren en de bijbehorende buitendijkse gronden — zoals slikken, gorzen, grienden, geulen en uiterwaarden — vormen De bron van de ruimtelijke-kwaliteitskaarten die zijn afgebeeld in deze BOPA-onderbouwing, is: de digitale ‘Kwaliteitskaart Zuid-Holland’ op de bestandslocatie http://experience.arcgis.com/experience/f15db2c5c1da46eb8975d7ch2ed84065 11 KUIPER COMPAGNONS dynamische landschappen waar water- en windprocessen en natuurlijke flora en fauna een belangrijke rol spelen. Aan de randen van het veenweidelandschap liggen de komgronden en oeverwallen van het rivierengebied, opgebouwd uit rivierklei en vermengd met veen. De oeverwallen vormen lokaal hogere en drogere delen, wat zichtbaar is in het reliëf, de bewoning en het landgebruik. Een groot deel van Zuid-Holland bestaat uit veengronden met een hoge waterstand en lage draagkracht. Dit veen is ontstaan door langdurige ophoping van plantenresten en ligt afhankelijk van de regio op zeeklei of rivierklei. Deze veengebieden zijn van grote waarde, maar ook gevoelig voor bodemdaling. Tot het veencomplex behoren ook droogmakerijen: voormalige plassen die zijn drooggemalen. In sommige van deze gebieden neemt verzilting toe en wordt het waterbeheer complexer, waardoor zorgvuldige omgang met waterkwaliteit, waterkwantiteit en waterveiligheid noodzakelijk is.

Richtpunten ruimtelijke kwaliteit van de ondergrond: rivierdeltacomplex (jonge zeeklei, rivierklei/ veen): © Ontwikkelingen dragen bij aan het behoud van ruimte voor dynamische natuurlijke processen en zoet- zoutovergangen in de deltawateren en natuurlijke buitendijkse gebieden. © Ontwikkelingen in het rivierengebied houden het verschil tussen komgronden en oeverwallen herkenbaar. Ruimtelijke kwaliteit van cultuur- en natuurlandschappen: zeekleipolders, dijklint, polderdijk? Ruimtelijke kwaliteit van de cultuur- en natuurlandschappen Legenda Daltalandschap Buitendijks natuur%andschap Zoekle Zaekleigolders met veankern Dijken Fi Dam Dijk aan innarwaart Karraatdijk Veenlandschap Broogmakerj (veen) Plaasenlandschan Omvervaarde bovenkanden Veenkade vaanweidelandschap Pe Bregmakarn (lei) Slanaatt op vean Kustlandschag Bellanlandschep Í Landgeaderenländechap Schurvalingenlan Slraad- en dumlardschap Bebouwingelinten i P id Boezemtvaartint Plint aant —— Zandt P, Overig ed iik’ > 5 Re Blaslandschan 5 \ \ \ Stedlan an dorpen | Water een _ 4 ee [__} Prewinciegrans he md / _—_— 5 Prem Zurt-Helamd he Afbeelding 2.6: Ruimtelijke kwaliteit van cultuur- en natuurlandschappen waartoe het perceel Noldijk 41 behoort: zeekleipolders, dijklint, polderdijk? ? Op de kwaliteitskaart van de cultuur- en natuurlandschappen is Noldijk aangeduid als een ‘polderdijk’. Dat is echter niet juist.

In het rapport van Rho, ‘Erfgoedbeleid Ridderkerk. Cultuurlandschap en historische stedenbouw’, 2013, worden op pagina’s 58-61 de volgende polderdijken genoemd: (1) Bolnesse Kade, (1) Dijkje, (2) Oudelandseweg, (3) Lagendijk en (4) Pieterseliedijk (Rijksstraatweg). 3 De richtpunten ruimtelijke kwaliteit die worden genoemd in deze BOPA-onderbouwing, zijn afkomstig van: de digitale ‘Kwaliteitskaart Zuid-Holland’ op de bestandslocatie http://experience.arcgis.com/experience/f15db2c5c1da46eb8975d7ch2ed84065 12 KUIPER COMPAGNONS De polderdijken bestaan uit opwasdijken, aanwasdijken en oudelandsdijken en vormen samen het landschappelijk raamwerk van de Delta. De meeste dijken zijn onbebouwd, met hier en daar een boerderij aan de voet van de dijk. Op veel plekken zijn de dijken beplant met bomenrijen en lanen, of hebben zich waardevolle bloemrijke graslanden ontwikkeld. Waar infrastructuur domineert, is het tracé van de dijk soms minder goed herkenbaar. Veel dorpen zijn ontstaan als lintbebouwing langs de opwasringdijk of oudelandsdijk. Deze dijklinten zijn tegenwoordig vaak aan weerszijden dicht bebouwd en vormen het historische hart van het dorp. Zodra een buitendijk door aanwassen een binnendijk werd en zijn waterkerende functie verloor, werd bebouwing toegestaan. Vooral het flauw hellende buitentalud van voormalige zeedijken bleek hiervoor geschikt.

Zo ontstonden dijklinten die variëren van open tot sterk verdicht. Door de verstedelijking zijn sommige dijklinten ingesloten geraakt. De oorspronkelijke doorzichten naar het omliggende landschap zijn daarbij verdwenen en de bebouwing langs de dijk is intensiever geworden. De achterzijden van deze dijken vormen vaak een informele, soms rommelige overgang naar aangrenzende buurten, groengebieden of landschap. Desondanks blijven de dijken een belangrijke verbinding tussen stad en land. De zeekleipolders bestaan uit ingedijkte, aangeslibde gronden uit voormalige getijdengebieden en worden gekenmerkt door een open agrarisch landschap met rechte verkaveling, beplante dijken en kronkelende kreken. Dorpen liggen compact op kruispunten van dijken en kreken, terwijl verspreide bebouwing vooral langs de dijken voorkomt. De tegenstelling tussen deze strak ingerichte polders en de meer natuurlijke buitendijkse gebieden is een belangrijk ruimtelijk kenmerk. In sommige zeekleipolders zijn nog veenresten aanwezig. Deze zijn herkenbaar aan een kleinschaliger dijkenpatroon en een onregelmatige verkaveling, als overblijfsel van het oudere veenlandschap. Richtpunten ruimtelijke kwaliteit van cultuur- en natuurlandschappen: zeekleipolders e Versterken van de kreek als herkenbare landschappelijke structuurdrager van het zeekleilandschap.

e Nieuwe bebouwing concentreert zich in of bij compacte kernen of wordt geplaatst binnen de bestaande structuren/ linten en niet in het open middengebied van de polders. e Herkenbaar houden van het patroon van (ronde) opwas- en (langgerekte) aanwaspolders door behouden en versterken van de (beplante) dijk als herkenbare landschappelijke structuurdrager in contrast met de grootschalige, open polder. e Behoud van het contrast tussen de binnendijkse akkerbouwpolders en buitendijkse natuur. Richtpunten ruimtelijke kwaliteit van cultuur- en natuurlandschappen: dijklint e Linten blijven linten als onderscheidende bebouwingsvorm in het gebied. e Waar mogelijk behouden van de doorzichten vanaf de weg op het achterliggende landschap. e _ Kleinschalige nieuwe ontwikkelingen langs linten zijn mogelijk indien er sprake is van de functieverandering van de bebouwing van een perceel, bijvoorbeeld van een agrarische functie naar een woonfunctie. e _ Linten behouden hun lineaire karakter waarbij de achterzijde van de bebouwing een direct contact met het landschap heeft en de voorzijde aan de openbare weg of waterloop grenst. e Ontwikkelingen dienen te passen in het karakter van het lint. Dit betekent dat de ontwikkeling aansluit op het profiel van het lint, de maat en schaal van de bebouwing en de mate van transparantie van het lint. Er is respect voor de historische gaafheid van het lint.

e Bij de uitbreiding van steden of dorpen blijft het lint herkenbaar als bebouwingsvorm. Dit betekent dat op gepaste afstand van het lint gebouwd wordt, waarbij het landschap, het lint en de nieuwe ontwikkeling bepalend zijn voor deze afstand. Het lint behoudt zijn eigen gezicht. e Bij verspreide bebouwing langs (polder)wegen is het behoud van de grote afstand tussen de bebouwing uitgangspunt. Richtpunten ruimtelijke kwaliteit van cultuur- en natuurlandschappen : polderdijk e De polderdijken vormen het landschappelijk raamwerk van het open zeekleipolderlandschap. Om dit ruimtelijk aan te zetten kunnen de dijken worden beplant met transparante bomenrijen. e De polderdijken vormen een ecologisch netwerk dat verder ontwikkeld wordt. 13 KUIPER COMPAGNONS e De polderdijken benutten voor het ontwikkelen van een samenhangend recreatief netwerk door deze toegankelijk te maken. De routes liggen bij voorkeur op de kruin van de dijk, zodat mensen aan weerszijden goed zicht hebben op het omringende polderlandschap. e Behoud en versterking van de landschappelijke diversiteit en het afwisselende karakter van de oudelandsdijken. Er kunnen vele soorten beplanting worden toegepast op en aan de dijk, in rijen, groepen of solitair (fruitbomen, notenbomen, knotwilgen, meidoorn, struweel etc).

e De oudelandsdijken in het stedelijk gebied benutten als groenblauwe dooradering en (recreatieve) route tussen stedelijk gebied en het omliggende landschap. Ruimtelijke kwaliteit van de stedelijke occupatie: groene buffer, recreatiegebied, dorps- en stadsranden (indicatief) Ruimtelijke kwaliteit van de stedelijke occupatie Legenda Stads- en dorpsrand Historische kem il mm / Hoogstedelijk (centrum gebied Staden en dorpen Vaarwegen Recreatieloervaartnel Provinciaal wandaelroutenatwerk Frovinciaal hootdfietsnetwerk Spaarlijn Provinciale weg Rijksweg FS Stedelijke waterstructuur indicatief Í P Stedelijke groenstructuar indicatief | verblijtsrecreategark Hi Watergebonden bedrijventerrein } Badrijventerrein É uwgebied Recreatiegebied Groene buffer Overig Water pen Provinciegrens Zedil-Hebarre Afbeelding 2.7: Ruimtelijke kwaliteit van de stedelijke occupatie waarvan het perceel Noldijk 41 deel uitmaakt: groene buffer, recreatiegebied, dorps en stadsranden De groene buffer is een niet-verstedelijkt landschap tussen of grenzend aan steden, waarin het groene karakter en het contrast met de dichtbebouwde stedelijke omgeving centraal staan. Het doel van deze buffers is het voorkomen van het aaneengroeien van steden in het dichtbevolkte deel van de provincie. In het verleden is veel geïnvesteerd in het versterken van de recreatieve waarde en de uitloopmogelijkheden voor stedelingen.

De huidige opgave ligt in de doorontwikkeling tot multifunctionele landschapsparken, waarin natuur, recreatie, duurzame landbouw en nieuwe opgaven zoals klimaatadaptatie met elkaar worden verbonden. De groene buffers verschillen sterk van karakter, afhankelijk van ondergrond, landschappelijke opbouw, ligging ten opzichte van de steden en de aanwezigheid van infrastructuur. Tot deze buffers behoren onder andere het Hollands Plassengebied, Duin, Horst en Weide, Midden-Delfland, Rotte, IJsselmonde en het Eiland van Dordrecht. Recreatiegebieden liggen vaak op de overgang van stedelijke dynamiek naar het rustiger buitengebied en grenzen aan woonwijken, infrastructuur en bedrijventerreinen. Binnen deze gebieden bevinden zich regelmatig intensieve recreatieve voorzieningen, zoals sportcomplexen. Buiten deze voorzieningen is het groene, openbare karakter een belangrijk kenmerk. De inrichting van recreatiegebieden is vaak vergelijkbaar, met een combinatie van bos, water en weide, waardoor ze onderling weinig onderscheidend zijn. 14 KUIPER COMPAGNONS De diversiteit en kwaliteit van recreatiegebieden kunnen worden vergroot door bij verdere ontwikkeling sterker in te zetten op de aanwezige landschappelijke, cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten en door het programma beter af te stemmen op verschillende doelgroepen.

Daarnaast kan de samenhang worden versterkt door recreatiegebieden onderling te verbinden tot één groenstructuur die aansluit op de groen- en waterstructuren in zowel stedelijk als landelijk gebied. Dorpen maken van oorsprong deel uit van agrarische cultuurlandschappen. Vanuit deze nederzettingen zijn de omliggende gronden ontgonnen en eeuwenlang bewerkt. Door verschillen in ondergrond, natuurlijke omstandigheden en ligging binnen ruimtelijke netwerken is een divers palet aan dorpen ontstaan, ieder met een eigen karakter en ruimtelijke kwaliteit. Richtpunten ruimtelijke kwaliteit van de stedelijke occupatie: groene buffer e Er vinden geen grootschalige (stedelijke) ontwikkelingen plaats in de groene buffer. e Nieuwe ontwikkelingen dragen bij aan de groenblauwe structuur, de recreatieve gebruikswaarde en de contrastkwaliteit met het stedelijk gebied. Richtpunten ruimtelijke kwaliteit van de stedelijke occupatie: recreatiegebied e Ontwikkelingen vergroten de diversiteit in ruimtelijke inrichting en programma tussen de verschillende recreatiegebieden, waardoor het gebied beter aansluit op de recreatieve behoefte van de diverse doelgroepen. e Ontwikkelingen dragen bij aan een grotere samenhang tussen de recreatiegebieden onderling en met de stedelijke groen- en waterstructuur.

e _ Bij doorontwikkeling van recreatiegebieden word de identiteit van de gebieden versterkt door uit te gaan van de landschappelijke, cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten en potenties. e Ontwikkelingen behouden of versterken de openbaarheid van recreatiegebieden. Richtpunten ruimtelijke kwaliteit van de stedelijke occupatie: dorps- en stadsranden (indicatief) e Ontwikkelingen in stads- en dorpsranden moeten bijdragen aan een goede overgang maken tussen stad en buitengebied, met aandacht voor doorgaande landschappelijke structuren, toegankelijkheid, recreatieve verbindingen tussen stad en land en het ontwerp van de stads- en dorpsrand zelf. Ruimtelijke kwaliteit van de cultuurhistorie Ruimtelijke kwaliteit van de cultuurhistorie Legenda de Afbeelding 2.8: Kaart ruimtelijke kwaliteit van de cultuurhistorie De vierde laag gaat over het zorgvuldig omgaan met voor de provincie belangrijke cultuurhistorische kenmerken. Door deze kenmerken goed te beschermen, te benutten en te kunnen beleven leveren deze een blijvende bijdrage aan de culturele identiteit van Zuid-Holland. Het vormen bakens in de tijd, aan de hand waarvan de geschiedenis van Zuid-Holland kan worden verteld. Ze bieden inspiratie voor het omgaan met nieuwe 15 KUIPER COMPAGNONS ontwikkelingen en verbinden historie met de toekomstige tijd. Belangrijke provinciale landschappen zijn de Kroonjuwelen.

Doorgaande lijnvormige structuren zijn de historische vaarwegen, de Atlantic Wall, de landgoederenzone. Belangrijke objecten voor Zuid-Holland zijn de molens en de locaties van vroegere kastelen. Ook meer eigentijdse objecten zoals de Deltawerken zijn bepalen in belangrijke mate de identiteit van Zuid- Holland. De locatie Noldijk 41 staat niet vermeld op de ruimtelijke-kwaliteitskaart…. Er gelden dus geen richtpunten ruimtelijke kwaliteit voor cultuurhistorie. Typering van ruimtelijke ontwikkelingen (passendheid) De provincie beoordeelt de passendheid van ruimtelijke ontwikkelingen op basis van hun ruimtelijke impact en de wisselwerking met gebiedskwaliteiten. Er zijn drie typen ontwikkelingen: . Inpassen: Kleine aanpassingen die aansluiten bij de bestaande gebiedsidentiteit zonder structuurniveau te wijzigen, zoals de uitbreiding van een boerderij. De provinciale betrokkenheid is beperkt. . Aanpassen: Wijzigingen die landschappelijke structuren beïnvloeden, zoals wegen of waterwegen, en de omgeving merkbaar veranderen. Dit vereist zorgvuldige inpassing om de ruimtelijke kwaliteit te behouden of verbeteren . Transformeren: Grote veranderingen die een nieuw landschap of stedelijk gebied creëren, zoals woningbouwlocaties. Hierbij is een integraal ontwerp vereist en de provincie speelt een actieve rol.

Beschermingscategorieën Daarnaast zijn er beschermingscategorieën voor kwetsbare gebieden, zoals natuur- en recreatiegebieden. Ontwikkelingen blijven mogelijk, maar moeten passen binnen de beschermingsstatus. Beschermingscategorie 2 Binnen deze beschermingscategorie vallen onder andere recreatiegebieden. De ambitie voor deze gebieden is om de recreatieve kwaliteit te behouden en te versterken. Dit betekent dat het gebied aantrekkelijk moet blijven voor diverse doelgroepen, dat de identiteit en openbaarheid van het gebied behouden blijven, en dat ontwikkelingen alleen mogelijk zijn als ze bijdragen aan deze doelen. Voorwaarden zijn onder meer dat de openbare toegankelijkheid behouden blijft of wordt vergroot, dat wordt ingespeeld op recreatieve behoeften, dat landschappelijke en cultuurhistorische kenmerken versterkt worden, en dat recreatieve verbindingen en de aansluiting op groenblauwe structuren worden behouden of uitgebreid. Ook moet de ontwikkeling bijdragen aan de samenhang en diversiteit tussen verschillende recreatiegebieden. Daarnaast worden ook groene buffers en landschapsparken beschermd. Deze zones vormen het groen-blauwe netwerk tussen stedelijke gebieden in de Zuidvleugel van Zuid-Holland. De ambitie is om deze buffers te ontwikkelen tot multifunctionele landschapsparken, waarin natuur, recreatie en duurzame landbouw samenkomen.

Door hun ligging aan de randen van steden staan deze gebieden onder stedelijke druk. Grootschalige stedelijke ontwikkeling en transformatie zijn daarom uitgesloten. Ruimtelijke ontwikkeling is alleen toegestaan als deze de groen-blauwe structuur versterkt, bijdraagt aan de samenhang van het geheel, de waarde voor natuur, landbouw en recreatie verhoogt, en bijdraagt aan het behoud van cultuurhistorische kenmerken. Daarnaast moet er sprake zijn van een zorgvuldige overgang tussen stad/dorp en buffergebied en van versterking van groenblauwe verbindingen. Wanneer toch sprake is van stedelijke ontwikkeling (zonder transformatie), gelden aanvullende voorwaarden. Zo moet de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan de ontwikkeling zijn aangetoond in een vastgesteld regionaal programma voor wonen of werken. Ook moet goed onderbouwd worden waarom deze ontwikkeling niet binnen het bestaande stads- of dorpsgebied gerealiseerd kan worden, en moet de locatiekeuze logisch en verantwoord zijn. 3.2.1.1 Toetsing Erfgoed en cultuur Het plan om de Wevershoeve te transformeren naar acht grondgebonden woningen past binnen de provinciale doelstelling om rijksmonumenten te herbestemmen, wat helpt om leegstand te voorkomen en het erfgoed toekomstbestendig te maken.

Door het pand opnieuw een functie te geven, wordt het monument behouden en 16 KUIPER COMPAGNONS tegelijkertijd aangepast aan de moderne behoeften van bewoners, waarbij de cultuurhistorische waarden gewaarborgd blijven. De provincie stimuleert verduurzaming van monumenten. Met de ontwikkeling worden verduurzamingsmaatregelen aan het monument getroffen die bijdragen aan CO2-reductie, wat past binnen de bredere provinciale doelstellingen rondom het verduurzamen van erfgoed. De provincie stimuleert de restauratie en herbestemming van rijksmonumenten. Dit gebeurt door subsidies te verstrekken, het ondersteunen van verduurzaming en het aanpakken van leegstand. De provincie ziet monumenten als belangrijke elementen van de ruimtelijke kwaliteit en identiteit van Zuid-Holland, en wil ze voor toekomstige generaties behouden, met speciale aandacht voor het combineren van monumentenbehoud met de energietransitie. De voorgenomen ontwikkeling aan de Noldijk 41 past goed binnen de provinciale beleidsdoelen met betrekking tot erfgoed en cultuur, en voldoet aan de uitgangspunten van de provincie Zuid-Holland voor het behoud van historische en culturele waarden, evenals de bescherming van archeologisch erfgoed.

De herontwikkeling van de boerderij Wevershoeve houdt rekening met de monumentale waarde van het pand door de gevel aan de Noldijk 41, inclusief de westelijke kopgevel, te restaureren enk enkel een aantal dakramen toe te voegen. Verder blijft dit deel onaangetast. Dit respecteert de wens van de provincie om erfgoed te beschermen en zichtbaar te maken, wat bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit en identiteit van het gebied. Het behoud van de historische kapconstructie versterkt de beschermde status van het pand als rijksmonument. De ontwikkeling draagt bij aan het behoud en de versterking van de historische en culturele identiteit van Noldijk 41, met name door het zorgvuldig restaureren van de karakteristieke boerderij en het herstellen van de ruimtelijke samenhang met het omliggende landschap. De inrichting van het erf, met groene erfafscheidingen in de vorm van lage hagen, sluit aan bij het landelijke karakter van de omgeving, zonder expliciet te refereren aan de traditionele voortuinen langs de dijk. De kenmerkende voortuinen aan de Noldijk bevinden zich van oudsher juist aan de dijkzijde en maken onderdeel uit van het specifieke dijkprofiel. De nieuwe inrichting bij de Wevershoeve ligt onderaan de dijk en wijkt daarmee af van deze oorspronkelijke typologie.

Om die reden wordt hier niet ingezet op een letterlijke interpretatie van voortuinen, maar op een groen en samenhangend erfbeeld dat past binnen de landschappelijke context. Door het herstellen van de relatie tussen de boerderij en het achterliggende open (park)gebied wordt de cultuurhistorische betekenis van de Wevershoeve versterkt en beter beleefbaar gemaakt. Wonen De provincie Zuid-Holland streeft naar een woningvoorraad die zowel kwantitatief als kwalitatief aansluit op de behoeften van verschillende doelgroepen, met nadruk op een gezonde, duurzame en evenwichtige ontwikkeling van de leefomgeving. Voor de regio Rotterdam, waaronder Ridderkerk, is deze ambitie concreet gemaakt in het op 3 maart 2026 vastgestelde woningbouwprogramma 2026-2035. Uit dit programma blijkt dat Ridderkerk op dit moment ruimschoots voldoet aan de provinciale doelstellingen voor sociale woningbouw. Circa 40 tot 41 procent van de bestaande woningvoorraad behoort tot het sociale segment, waar de provincie minimaal 30 procent nastreeft. Ook in de gemeentelijke programmering wordt sterk ingezet op betaalbare woningbouw: ongeveer 70 procent van de geplande woningen valt binnen het betaalbare segment. Tegen deze achtergrond leidt het toevoegen van woningen in een hoger segment op een specifieke locatie niet tot een onevenwichtige woningvoorraad op gemeentelijk of regionaal niveau.

De ontwikkeling van de Wevershoeve is opgenomen in het door de provincie vastgestelde woningbouwprogramma 2026-2035 van de regio Rotterdam (inclusief Ridderkerk), dat op 3 maart 2026 is vastgesteld. Het project omvat 13 woningen, waarvan geen sociale of betaalbare woningen. Aan het project is de kwalificatie ‘Ja, onder voorwaarden’ toegekend. De provincie licht dit als volgt toe: “Er heeft een pre-toets plaatsgevonden en het plan lijkt te (kunnen gaan) passen binnen het huidige Provinciale Omgevingsbeleid of bevat voldoende elementen om na afstemming en aanpassing daarbinnen te gaan passen.” Daarnaast is bij het project aangetekend dat het mogelijk strijdig is met de nog vast te stellen nieuwe ZHOV. Daarbij is vermeld dat de nieuwe ZHOV naar verwachting in de zomer van 2026 wordt vastgesteld. 17 KUIPER COMPAGNONS Inhoudelijk doet het ontbreken van sociale en betaalbare woningen binnen dit specifieke project geen afbreuk aan de provinciale en regionale opgaven. Gezien het ruime aandeel sociale en betaalbare woningen in zowel de bestaande voorraad als de gemeentelijke programmering, is er voldoende ruimte voor differentiatie. Juist kleinschalige projecten zoals de Wevershoeve dragen bij aan de variatie in woningtypen en woonmilieus, wat de doorstroming op de woningmarkt bevordert.

Daarnaast sluit de ontwikkeling nauw aan bij een andere belangrijke provinciale doelstelling: het zorgvuldig benutten van de bestaande bebouwde omgeving. De herontwikkeling van de Wevershoeve, een rijksmonument waarvan de horecafunctie is beëindigd, voorkomt leegstand, verval en verloedering en geeft het gebouw een duurzame, toekomstbestendige invulling. Wonen is hierbij de enige realistische en economisch haalbare functie gebleken. Door het monument te transformeren met respect voor de cultuurhistorische waarden en tegelijkertijd te investeren in verduurzaming, gezondheid en klimaatadaptatie, wordt direct invulling gegeven aan meerdere provinciale beleidsdoelen. Ook in programmatische zin vormt de ontwikkeling een logische bouwsteen binnen de regionale woningbouwopgave. In samenhang met andere projecten in Ridderkerk draagt het plan bij aan een gedifferentieerd woningaanbod, zonder dat sprake is van negatieve cumulatieve effecten op bereikbaarheid, leefkwaliteit of voorzieningen. Samengevat sluit de ontwikkeling aan de Noldijk 41 slechts ten dele aan op de provinciale doelstellingen. Hoewel Ridderkerk beschikt over een stevige sociale woningvoorraad, staat met name de opgave voor het realiseren van voldoende betaalbare woningen onder druk. De provincie benadrukt daarom dat ook in nieuwe woningbouwprojecten een bijdrage aan het betaalbare segment gewenst is.

Voor de locatie Wevershoeve geldt echter dat het realiseren van sociale of betaalbare woningen in de praktijk niet haalbaar is. Dit hangt samen met de specifieke kenmerken van het project: het betreft de herontwikkeling van een rijksmonument met hoge restauratie- en transformatiekosten, waarbij het behoud van cultuurhistorische waarden leidend is. Deze kosten, in combinatie met de kleinschaligheid van het project en de complexe bouwkundige ingrepen die nodig zijn om het monument geschikt te maken voor bewoning, maken dat realisatie binnen het sociale of betaalbare segment financieel niet uitvoerbaar is. Daarbij komt dat de ontwikkelmogelijkheden planologisch en ruimtelijk sterk begrensd zijn, waardoor optimalisatie van het programma nauwelijks mogelijk is zonder afbreuk te doen aan de monumentale waarde en ruimtelijke kwaliteit. Binnen deze randvoorwaarden is gekozen voor een invulling die het behoud van het erfgoed waarborgt en tegelijkertijd een hoogwaardige woonomgeving creëert. Tegen deze achtergrond moet de ontwikkeling worden gezien als een locatie-specifieke uitzondering, waarbij de nadruk ligt op herbestemming en kwaliteitsverbetering.

De bijdrage aan de bredere woningbouwopgave van Ridderkerk ligt hier vooral in differentiatie van het woningaanbod en het mogelijk maken van doorstroming, terwijl de opgave voor betaalbare woningbouw primair op andere, meer geschikte locaties wordt ingevuld. Ruimtelijke kwaliteit en landschap Kwaliteitskaart — Ruimtelijke kwaliteit en provinciale doelen De voorgenomen ontwikkeling sluit aan bij de ambities van de provincie Zuid-Holland voor behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit. De herontwikkeling van de Wevershoeve draagt bij aan: e het behoud van cultuurhistorische waarden, . een zorgvuldige landschappelijke inpassing, en . de versterking van de groen-blauwe structuur. Hiermee wordt voldaan aan de provinciale doelstellingen om ruimtelijke ontwikkelingen duurzaam, functioneel en esthetisch verantwoord vorm te geven. 18 KUIPER COMPAGNONS 3.2.1.2 Conclusie De herontwikkeling van de Wevershoeve aan de Noldijk 41: voldoet aan de richtpunten van de Kwaliteitskaart van Zuid-Holland in hoge mate, binnen de beleidsmatige randvoorwaarden van de Groene Buffer en het recreatiegebied, respecteert de cultuurhistorische waarden, en versterkt de ruimtelijke kwaliteit door zorgvuldige landschappelijke inpassing.

De ontwikkeling is daarom te typeren als een ‘aanpassing’ die bijdraagt aan een hoogwaardige, duurzame en herkenbare leefomgeving binnen de ruimtelijke en landschappelijke kaders van de provincie Zuid-Holland. 3.2.2 Omgevingsverordening HOOFDSTUK 7 INSTRUCTIEREGELS Afdeling 7.3 Omgevingsplannen 8 7.3.7 Ruimtelijke kwaliteit Artikel 7.43: Definities soorten ruimtelijke ontwikkeling Voor de toepassing van deze paragraaf wordt verstaan onder: a. Inpassen: de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied; b. Aanpassen: de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar veroorzaakt wijziging op structuurniveau; c. Transformeren: De ruimtelijke ontwikkeling past niet binnen de bestaande gebiedsidentiteit. Artikel 7.43a: Het borgen van ruimtelijke kwaliteit 1. Een omgevingsplan laat een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling alleen toe als de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. 2. Ineen omgevingsplan wordt voor het waarborgen van de ruimtelijke kwaliteit rekening gehouden met: A. de beschermingscategorie en het gebiedstype; B. het soort en de mate van ingrijpendheid van de ruimtelijke ontwikkeling: inpassen, aanpassen en transformeren; C. de relevante richtpunten, genoemd in bijlage IX, onder A. 3.

Voorde gebiedstypen, bedoeld in artikel 7.42, vierde, vijfde en zesde lid, zijn de artikelen 7.43h, 7.43i, 7.43j, 7.43k, 7.431, 7.43m en 7.43n van toepassing tenzij een zwaarwegend algemeen belang aan de toepassing van die artikelen, uitgezonderd artikel 7.431, in de weg staat. Toetsing van het bouwplan aan artikel 7.43a 1. Een omgevingsplan laat een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling alleen toe als de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. De voorgenomen ontwikkeling wordt aangemerkt als een aanpassing binnen beschermingscategorie 2, waarbij de bestaande bebouwing grotendeels behouden blijft en de functie wijzigt van horeca naar wonen. Hoewel de ruimtelijke inpassing van de ontwikkeling op zichzelf passend is binnen de bestaande structuur, worden aanvullend verschillende ruimtelijke kwaliteitsmaatregelen getroffen binnen de projectlocatie. Een belangrijk onderdeel hiervan is beperken van verharding op het erf. Hierdoor neemt het verharde oppervlak af, verbetert de waterhuishouding en ontstaat ruimte voor een groenere inrichting. De vrijgekomen ruimte wordt zorgvuldig landschappelijk ingericht met halfverharding en beplanting die nauw aansluit bij het landelijke karakter van de Noldijk. In het aangepaste ontwerp, dat in 2026 aanzienlijk is verbeterd, is nadrukkelijk ingezet op het herstellen en versterken van kenmerkende landschapselementen.

Daarbij wordt gebruikgemaakt van streekeigen beplanting, zoals hagen en knotwilgen, waarmee het oorspronkelijke karakter van het dijklint beter tot zijn recht komt. Daarnaast worden bestaande, harde erfafscheidingen vervangen door natuurlijke en groene elementen. Hierdoor ontstaat een zachter, samenhangender erfbeeld en wordt de relatie tussen erf en landschap aanzienlijk versterkt. Het historische dijklint wordt hierdoor niet alleen beter herkenbaar, maar ook ruimtelijk beleefbaarder. 19 KUIPER COMPAGNONS Verder worden enkele bijgebouwen met een beperkte ruimtelijke en beeldkwaliteit gesloopt. Dit draagt in belangrijke mate bij aan het terugbrengen van rust en overzicht op het erf en vergroot de openheid richting het achterliggende landschap. De herinrichting is gebaseerd op een sobere en zorgvuldige vormentaal, met toepassing van natuurlijke materialen die passen binnen de landschappelijke context. Ten opzichte van de bestaande situatie betekent het aangepaste ontwerp een duidelijke kwaliteitsverbetering. Waar voorheen sprake was van verharding en versnippering, ontstaat nu een samenhangend, groen en landschappelijk ingepast geheel waarin cultuurhistorie, ruimtelijke kwaliteit en gebruikswaarde in balans zijn.

Daarmee blijft de ruimtelijke kwaliteit niet alleen behouden, maar wordt deze aantoonbaar versterkt, geheel in lijn met de vereisten van artikel 7.43a lid 1 van de Omgevingsverordening Zuid-Holland. 2. In een omgevingsplan wordt voor het waarborgen van de ruimtelijke kwaliteit rekening gehouden met: A. de beschermingscategorie en het gebiedstype; Voorgenomen ontwikkeling valt binnen beschermingscategorie 2: De groene buffer. In het Omgevingsbeleid van de Provincie Zuid-Holland wordt binnen paragraaf 6.2.1 ingezet op het behouden en versterken van de ruimtelijke kwaliteit en het landschap. Voor gebieden met beschermingscategorie 2 geldt dat hun specifieke ruimtelijke en landschappelijke waarden beschermd worden. Ruimtelijke ontwikkelingen mogen deze waarden niet aantasten. Transformatie is uitgesloten, terwijl aanpassing of inpassing alleen onder strikte voorwaarden mogelijk is. 2 Ve Le Se 4 hk / s p k 7 Legenda A 3 Pad Koef LN gebieden met s en $ eschermingscategarie 2 NS beschermingscategorie 2 groene buffer % Ea t 8 ee an / | «a :À A en Dd an, ES 5 in Vlammen ee 4 ri dn Me Le) EN / + | È Afbeelding 2.9: kaart beschermingscategorie 2: groene buffer Daarnaast valt de locatie binnen beschermingscategorie 2 (recreatiegebied), welke gebieden van groot belang zijn voor de leef- en vestigingskwaliteit in zowel stedelijk als landelijk gebied.

Voor dit type gebieden geldt dat ruimtelijke ontwikkelingen geen afbreuk mogen doen aan de recreatieve waarden en het openbaar toegankelijke karakter. De voorgenomen herontwikkeling van de Wevershoeve leidt echter niet tot een afname van de recreatieve waarden, maar draagt per saldo juist bij aan een kwaliteitsverbetering van het gebied. Door het verwijderen van verharding en verrommeling, het toevoegen van streekeigen groenstructuren en het versterken van de landschappelijke samenhang, ontstaat een aantrekkelijker en beter beleefbaar recreatief landschap. De relatie met het achterliggende parkgebied wordt versterkt en visueel opener gemaakt, wat de recreatieve beleving ten goede komt. Daarmee kan worden geconcludeerd dat de ontwikkeling in overeenstemming is met de uitgangspunten van beschermingscategorie 2: de recreatieve waarden blijven niet alleen behouden, maar worden op onderdelen ook versterkt. Aanvullende compenserende maatregelen zijn daarom niet noodzakelijk. 20 KUIPER COMPAGNONS Legenda A gebieden met ze Pl MmIngscategorne £, 4 ri 2 Zi | El rn % Ln N \ RES Afbeelding 2.10: kaart beschermingscategorie 2 recreatiegebied De locatie valt daarnaast binnen de beschermingscategorie 3, het buitengebied. De Provincie hecht waarde aan onbebouwde groene landschappen mede omdat het bebouwen van landschappen in de regel een onomkeerbaar proces is.

De provincie wil de zichtbare en dus beleefbare waarde van de verschillende landschappen behouden en beschermen. De druk van de verstedelijking op het landschap is groot en dit betekent dat zorgvuldig moet worden afgewogen welke ontwikkelingen in welk landschap wenselijk zijn. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van beschermingscategorie 3. Door de herontwikkeling van een bestaand erf, het verwijderen van verrommeling en het versterken van de landschappelijke kwaliteit, blijft de openheid en beleefbaarheid van het buitengebied behouden en wordt deze op onderdelen zelfs verbeterd. Legenda ” Ka eu Buitengebied gebieden met beschermingscategorie 3 ra ENE E Afbeelding 2.11: kaart beschermingscategorie 3: buitengebied 2. In een omgevingsplan wordt voor het waarborgen van de ruimtelijke kwaliteit rekening gehouden met: B. het soort en de mate van ingrijpendheid van de ruimtelijke ontwikkeling: inpassen, aanpassen en transformeren; De ontwikkeling valt onder de categorie “aanpassen”, omdat: . de bestaande identiteit en structuur van het gebied grotendeels behouden blijven; . er wel sprake is van veranderingen op structuurniveau (toevoeging van vijf schuurwoningen op het achtererf); . de ingrepen gericht zijn op versterking van de ruimtelijke kwaliteit en niet op volledige herstructurering (geen transformatie).