BOPA-onderbouwing 1e deel - tot en met pagina 39

21 KUIPER COMPAGNONS Beoordeling bouwplan De schaal en positionering van de nieuwe bebouwing zijn zorgvuldig afgestemd op de bestaande situatie, waardoor de landschappelijke samenhang behouden blijft. 2. In een omgevingsplan wordt voor het waarborgen van de ruimtelijke kwaliteit rekening gehouden met: C. de relevante richtpunten, genoemd in bijlage IX, onder A. Ruimtelijke kwaliteit van de ondergrond: rivierdeltacomplex (jonge zeeklei, rivierklei / veen) e Ontwikkelingen dragen bij aan het behoud van ruimte voor dynamische natuurlijke processen en zoet- zoutovergangen in de deltawateren en natuurlijke buitendijkse gebieden. Beoordeling bouwplan De voorgenomen ontwikkeling vindt plaats op bestaand, binnendijks en reeds verhard erf en leidt niet tot ingrepen in deltawateren of natuurlijke buitendijkse gebieden. Daarmee blijft ruimte voor dynamische natuurlijke processen en zoet-zoutovergangen volledig behouden. De herontwikkeling betreft uitsluitend hergebruik en verdichting binnen de bestaande ruimtelijke structuur en veroorzaakt geen aantasting van watergebonden systemen. e Ontwikkelingen in het rivierengebied houden het verschil tussen komgronden en oeverwallen herkenbaar.

Beoordeling bouwplan Binnen het rivierengebied blijft het onderscheid tussen hogere en lagere delen van het landschap herkenbaar, doordat de historische ligging en hoofdvorm van de boerderij zorgvuldig worden gerespecteerd en behouden. De Wevershoeve is gesitueerd op een landschappelijke hoogte langs de dijk, die in cultuurhistorische zin wordt geduid als onderdeel van een oeverwalachtige structuur. Zoals beschreven in de Cultuurhistorische waardenkaart buitengebied Ridderkerk (Dorp, Stad & Land, 2022): “De Wevershoek is een buurtschapje gelegen aan de Noldijk in de bocht van de Waal tegenover Strevelshoek. ‘Nol’ kan zowel verwijzen naar een hoogte of rivierduin als naar oude oeverwallen of dijkrestanten.” Deze landschappelijke context blijft in het plan goed leesbaar. De nieuwe bebouwing op het achtererf is ondergeschikt van schaal en zorgvuldig ingepast, waardoor het reliëf en de ruimtelijke hiërarchie van het landschap behouden blijven en waar mogelijk worden versterkt. Ruimtelijke kwaliteit van cultuur- en natuurlandschappen: zeekleipolders, dijklint, polderdijk Zeekleipolders e Versterken van de kreek als herkenbare landschappelijke structuurdrager van het zeekleilandschap. Beoordeling bouwplan De ontwikkeling blijft volledig binnen de bestaande bebouwde structuren en heeft geen invloed op de Waal.

De Waal betreft een historische landschappelijke structuur, die in het bestemmingsplan Buitengebied Ridderkerk (vastgesteld op 30 juni 2016) wordt beschreven als “een vroegere getijdenkreek, die de scheiding vormde tussen de Riederwaard en de Swijndrechtse Waard en in 1332 is afgedamd.” De Waal, een vroegere getijdenkreek, was de scheiding tussen de Riederwaard en de Swijndrechtse Waard. In 1332 werd de Waal afdamt. Omdat de voorgenomen ontwikkeling geen nieuwe bebouwing toevoegt in het open poldergebied en op ruime afstand van deze structuur blijft, wordt de Waal niet aangetast. Tegelijkertijd is er ook geen sprake van een directe versterking van deze landschappelijke drager. De herkenbaarheid en het historische karakter van de Waal blijven daarmee ongewijzigd en intact. e Nieuwe bebouwing concentreert zich in of bij compacte kernen of wordt geplaatst binnen de bestaande structuren/ linten en niet in het open middengebied van de polders. Beoordeling bouwplan Nieuwe bebouwing wordt uitsluitend gerealiseerd binnen het bestaande erf en het dijklint. Er vindt geen ontwikkeling plaats in het open middengebied van de polders, waardoor het open karakter behouden blijft.

e Herkenbaar houden van het patroon van (ronde) opwas- en (langgerekte) aanwaspolders door behouden en versterken van de (beplante) dijk als herkenbare landschappelijke structuurdrager in contrast met de grootschalige, open polder. 22 KUIPER COMPAGNONS Beoordeling bouwplan De ontwikkeling respecteert de dijk als landschappelijke drager en brengt geen bebouwing. Er wordt geen bebouwing gerealiseerd die ervoor zorgt dat het contrast met de grootschalige open polder wordt verstoord. e Behoud van het contrast tussen de binnendijkse akkerbouwpolders en buitendijkse natuur. Beoordeling bouwplan De bebouwing heeft geen invloed op buitendijkse natuur. Dijklint e Linten blijven linten als onderscheidende bebouwingsvorm in het gebied. Beoordeling bouwplan De bestaande lintstructuur langs de dijk blijft leidend. De ontwikkeling betreft een functieverandering van bestaande bebouwing en een kleinschalige erfontwikkeling, passend binnen het lint. e Waar mogelijk behouden van de doorzichten vanaf de weg op het achterliggende landschap. Beoordeling bouwplan Door de positionering en schaal van de nieuwe volumes blijven doorzichten vanaf de dijk richting het achterliggende landschap zoveel mogelijk behouden.

e Kleinschalige nieuwe ontwikkelingen langs linten zijn mogelijk indien er sprake is van de functieverandering van de bebouwing van een perceel, bijvoorbeeld van een agrarische functie naar een woonfunctie. Beoordeling bouwplan De herontwikkeling van de boerderij van horecavoorziening naar wonen past binnen de richtlijn voor kleinschalige ontwikkelingen langs linten. e Linten behouden hun lineaire karakter waarbij de achterzijde van de bebouwing een direct contact met het landschap heeft en de voorzijde aan de openbare weg of waterloop grenst. Beoordeling bouwplan De bebouwing blijft georiënteerd op de dijk, met de voorzijde aan de openbare ruimte en de achterzijde in direct contact met het landschap, waarmee het lineaire karakter van het lint behouden blijft. e _ Ontwikkelingen dienen te passen in het karakter van het lint. Dit betekent dat de ontwikkeling aansluit op het profiel van het lint, de maat en schaal van de bebouwing en de mate van transparantie van het lint. Beoordeling bouwplan Er is respect voor de historische gaafheid van het lint. De maat, schaal en architectuur sluiten aan bij de bestaande bebouwing langs het lint. De monumentale boerderij blijft het dominante volume, waarmee de historische gaafheid wordt gerespecteerd. e Bij de uitbreiding van steden of dorpen blijft het lint herkenbaar als bebouwingsvorm.

Dit betekent dat op gepaste afstand van het lint gebouwd wordt, waarbij het landschap, het lint en de nieuwe ontwikkeling bepalend zijn voor deze afstand. Het lint behoudt zijn eigen gezicht. Beoordeling bouwplan De ontwikkeling blijft ondergeschikt aan het lint en wordt op gepaste afstand gerealiseerd, zodat het lint zijn eigen identiteit behoudt. e Bij verspreide bebouwing langs (polder)wegen is het behoud van de grote afstand tussen de bebouwing uitgangspunt. 23 KUIPER COMPAGNONS Beoordeling bouwplan Er wordt geen nieuwe verspreide bebouwing langs polderwegen toegevoegd; de bestaande ruimtelijke afstand blijft intact. Polderdijk: De polderdijken* vormen het landschappelijk raamwerk van het open zeekleipolderlandschap. Om dit ruimtelijk aan te zetten kunnen de dijken worden beplant met transparante bomenrijen. Beoordeling bouwplan De Noldijk betreft geen polderdijk, maar maakt deel uit van het historische dijklint langs de Waal. Binnen de gemeente Ridderkerk worden de polderdijken onderscheiden van dergelijke dijken langs voormalige waterlopen. Volgens het rapport ‘Erfgoedbeleid Ridderkerk. Cultuurlandschap en historische stedenbouw’ (Rho, 2013, p. 58) behoren de Bolnessche Kade, het Dijkje, de Oudelandseweg, de Lagendijk en de Pieterseliedijk (Rijksstraatweg) tot de polderdijken in het gebied. _ en | Hs 1 , N \ hes 4 Lt ke e Na hes De polderdijken | Ü N X Afbeelding 2.12.

Cultuurlandschap en hisotrische stedenbouw, Efgoedbeleid Ridderkerk 2013 (nummers uit voetnoot 4 corresponderen met deze afbeelding) * Op de kwaliteitskaart van de cultuur- en natuurlandschappen is Noldijk aangeduid als een ‘polderdijk’. Dat is echter niet juist. In het rapport van Rho, ‘Erfgoedbeleid Ridderkerk. Cultuurlandschap en historische stedenbouw’, 2013, worden op pagina’s 58-61 de volgende polderdijken genoemd: (1) Bolnesse Kade, (2) Dijkje, Oudelandseweg, (3) Lagendijk en (4) Pieterseliedijk (Rijksstraatweg). De Noldijk hoort daar niet bij. De Noldijk wordt daarentegen genoemd als een van de ‘dijken van de Waal’. KUIPER 24 COMPAGNONS De dichtstbijzijnde polderdijk is de Rijksstraatweg, gelegen op circa 450 meter afstand van de Wevershoeve. Deze polderdijk wordt door de voorgenomen ontwikkeling aan de Noldijk 41 niet beïnvloed. Geconcludeerd wordt dan ook dat de ontwikkeling geen effect heeft op de structuur, herkenbaarheid en landschappelijke betekenis van polderdijken binnen Ridderkerk. e De polderdijken vormen een ecologisch netwerk dat verder ontwikkeld wordt. Beoordeling bouwplan De bestaande dijkstructuur en beplanting blijven behouden, waardoor de ecologische functie en het recreatieve netwerk niet worden aangetast. e Behoud en versterking van de landschappelijke diversiteit en het afwisselende karakter van de oudelandsdijken.

Beoordeling bouwplan Er kunnen vele soorten beplanting worden toegepast op en aan de dijk, in rijen, groepen of solitair (fruitbomen, notenbomen, knotwilgen, meidoorn, struweel etc.) Door behoud van bestaande beplanting en het vermijden van grootschalige ingrepen blijft het afwisselende karakter van de oudelandsdijk behouden. e De oudelandsdijken in het stedelijk gebied benutten als groenblauwe dooradering en (recreatieve) route tussen stedelijk gebied en het omliggende landschap. Beoordeling bouwplan De dijk blijft functioneren als groene en recreatieve verbinding tussen het stedelijk gebied en het omliggende landschap, zonder verstoring door de ontwikkeling. Ruimtelijke kwaliteit van de stedelijke occupatie: groene buffer, recreatiegebied, dorps- en stadsranden (indicatief) Groene buffer e Er vinden geen grootschalige (stedelijke) ontwikkelingen plaats in de groene buffer. Beoordeling bouwplan De ontwikkeling betreft een kleinschalige herbestemming en inpassing binnen een bestaand dijkerf. Er is geen sprake van grootschalige of stedelijke uitbreiding in de groene buffer. e Nieuwe ontwikkelingen dragen bij aan de groenblauwe structuur, de recreatieve gebruikswaarde en de contrastkwaliteit met het stedelijk gebied. Beoordeling bouwplan Door de herinrichting van het erf volgens het principe van het dijkerf wordt de groenblauwe structuur op een gebiedseigen manier versterkt.

Het erf wordt groener en samenhangender ingericht, met streekeigen beplanting zoals hagen en een open, geleidelijke overgang naar het aangrenzende parkgebied. Hiermee wordt aangesloten op de traditionele opbouw van erven langs de dijk, waarbij de bebouwing als ensemble onderdeel uitmaakt van het landschap en niet als losstaande ontwikkeling wordt ervaren. Kenmerkend voor het dijkerf is de relatie tussen de hoger gelegen dijk, de boerderij en het lager gelegen achtererf. Deze ruimtelijke opbouw blijft behouden en wordt versterkt door het terugdringen van verharding en het toevoegen van groenstructuren op het erf zelf. De nadruk ligt daarbij niet op het introduceren van formele voortuinen, die historisch juist aan de dijkzijde voorkomen, maar op het versterken van een landschappelijk en informeel ingericht erf aan de voet van de dijk. Hierdoor blijft het groene karakter van de locatie behouden en wordt het contrast met het meer verstedelijkte gebied in de omgeving versterkt, terwijl tegelijkertijd de cultuurhistorisch passende erfstructuur beter tot uitdrukking komt. Recreatiegebied e Ontwikkelingen vergroten de diversiteit in ruimtelijke inrichting en programma tussen de verschillende recreatiegebieden, waardoor het gebied beter aansluit op de recreatieve behoefte van de diverse doelgroepen.

25 KUIPER COMPAGNONS Beoordeling bouwplan De ontwikkeling voegt een kleinschalig woonmilieu toe dat past bij de landschappelijke context en bijdraagt aan een meer gevarieerd gebruik van het gebied, zonder de recreatieve functie te verdringen. e Ontwikkelingen dragen bij aan een grotere samenhang tussen de recreatiegebieden onderling en met de stedelijke groen- en waterstructuur. Beoordeling bouwplan De nieuwe woningen grenzen aan het parkgebied, waarbij de bestaande groen- en waterstructuren onaangetast blijven. De ontwikkeling heeft geen directe invloed op deze structuren en respecteert de huidige landschappelijke opzet. De overgang tussen de achtertuinen en het recreatiegebied wordt vormgegeven met robuuste, groenblijvende hagen van streekeigen soorten, waarin waar nodig een (niet zichtbaar) hekwerk wordt opgenomen. Hierdoor ontstaat een duidelijke maar landschappelijk ingepaste scheiding tussen privé en openbaar gebied. Vanuit de tuinen blijft het groen beleefbaar door zicht op de boomkronen, terwijl vanuit het recreatiegebied het zicht op de tuinen en woningen juist wordt gefilterd. Deze inrichting waarborgt dat het groene en open karakter van het recreatiegebied behouden blijft en voorkomt dat de achtertuinen visueel of functioneel een inbreuk vormen op de beleving van het gebied.

Tegelijkertijd blijft sprake van een zorgvuldige ruimtelijke inpassing, waarbij de samenhang tussen bebouwing en landschap wordt gerespecteerd. Daarmee wordt invulling gegeven aan het provinciale uitgangspunt dat de beleving van het groene uitloopgebied behouden moet blijven. e Bij doorontwikkeling van recreatiegebieden word de identiteit van de gebieden versterkt door uit te gaan van de landschappelijke, cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten en potenties. Beoordeling bouwplan De herbestemming van de Wevershoeve draagt in de eerste plaats bij aan het behoud en de versterking van een cultuurhistorisch waardevol rijksmonument, dat een herkenbaar en beeldbepalend onderdeel vormt van het dijklint langs de Noldijk. Door het gebouw een duurzame nieuwe functie te geven, blijft deze historische plek behouden voor de toekomst en blijft de cultuurhistorische betekenis zichtbaar en beleefbaar. Deze waarde is niet alleen van betekenis voor bewoners, maar ook voor een breder publiek. De Wevershoeve ligt namelijk aan meerdere recreatieve routes, waaronder het regionaal fietsnetwerk van de Stadsregio Rotterdam, het wandelnetwerk van de Provincie Zuid-Holland en de Rolf Route Barendrecht (voor zowel fietsers als wandelaars).

Hierdoor maakt de boerderij onderdeel uit van de recreatieve beleving van het gebied en fungeert zij als een visueel aantrekkelijk en cultuurhistorisch interessant element langs deze routes. De ontwikkeling zorgt ervoor dat deze kwaliteit behouden blijft en zelfs wordt versterkt: het gebouw wordt opgewaardeerd en beter ingepast in zijn landschappelijke context, terwijl verrommeling op het erf wordt teruggedrongen. Daarmee wordt niet alleen het monument zelf veiliggesteld, maar ook de belevingswaarde voor gebruikers van de omliggende recreatieve netwerken vergroot. e Ontwikkelingen behouden of versterken de openbaarheid van recreatiegebieden. Beoordeling bouwplan De overgang tussen privé en openbaar wordt niet open en transparant vormgegeven, maar juist helder en zorgvuldig begrensd. Door het toepassen van groenblijvende erfafscheidingen wordt een duidelijke scheiding aangebracht tussen de achtertuinen en het recreatiegebied. Deze afscherming is landschappelijk ingepast, maar functioneert zowel visueel als fysiek als een duidelijke grens. Deze aanpak waarborgt dat het recreatiegebied zijn openbare karakter behoudt en voorkomt dat sprake kan zijn van geleidelijke privatisering of toe-eigening van delen van het park door bewoners.

Tegelijkertijd blijft het groene beeld intact, doordat de erfafscheidingen bestaan uit streekeigen beplanting die aansluit bij de landschappelijke context. Hiermee wordt de 26 KUIPER COMPAGNONS toegankelijkheid en sociale veiligheid van het recreatiegebied op een andere manier geborgd: niet door openheid, maar juist door een heldere en consequente scheiding tussen privé en openbaar gebied. Dorps- en stadsranden (indicatief) e Ontwikkelingen in stads- en dorpsranden moeten bijdragen aan een goede overgang maken tussen stad en buitengebied, met aandacht voor doorgaande landschappelijke ontwerp van de stads- en dorpsrand zelf. Beoordeling bouwplan De ontwikkeling draagt bij aan een geleidelijke overgang tussen bebouwing en landschap. Door de schaal, positionering en groene inrichting van de erfafscheidingen wordt de dorpsrand landschappelijk ingepast en versterkt. — Landelijke Fietsroutes (1) Olandelijke fietsroutes = Regionale Fietsnetwerken (1/2) Ofietsknooppunten Fietsnetwerken lengte_m 2 provincie Zund-Helland regio Stadsregio Rotterdam wandel + Landelijke Wandelroutes (5) — Regionale Wandelnetwerken (1/2) OWandelknooppunten ElWandelnetwerken 224058 Zuid-Holland perl Afbeelding 2.14.

Het wandelnetwerk van de Provincie Zuid-Holland 27 KUIPER COMPAGNONS Rolf Route Barendrecht hd De Kanonnenschans langs de Noldijk Dee Malek wars van de Rlederwaard de vostelijke dijk Aan de bacht In de Heidijk zouden in de Tachtigjarige Oorlog kanonnen hebben gestaan, Er was daar een d de rivier. De die plek ‘De maare Mat er rhe, BOO A heerge Baraczdar Keiji, ng A mar Baten Verg rde | are gemaild empelia Pesrein hat matt, tied eeh: Afbeelding 2.15 De Rolf Route Barendrecht (zowel voor fietsers als wandelaars) Ruimtelijke kwaliteit van de cultuurhistorie Wegens het niet op de ruimtelijke-kwaliteitskaart voorkomen van de locatie Noldijk 41 gelden er geen richtpunten ruimtelijke kwaliteit in verband met cultuurhistorie voor deze locatie. Artikel 7.43d: Locatiekeuze 1. Voor zover een omgevingsplan een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat deze een zorgvuldige afweging over de locatiekeuze. De motivering gaat in op de beschreven kenmerken en warden van de locatie en de effecten van de ontwikkeling daarop. 2. Het eerste lid is alleen van toepassing als: a. Er sprake is van een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling van het soort aanpassen of transmeren: of b. Één of meer richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit als bedoeld in bijlage IX onder A in het geding zijn. Toetsing van het bouwplan aan artikel 7.43d 1.

Voor zover een omgevingsplan een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat deze een zorgvuldige afweging over de locatiekeuze. De motivering gaat in op de beschreven kenmerken en warden van de locatie en de effecten van de ontwikkeling daarop. Het omgevingsplan maakt de realisatie van 13 grondgebonden woningen aan de Noldijk 41 mogelijk en voorziet daarmee in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling. Conform artikel 7.43d, eerste lid, van de Omgevingsverordening Zuid-Holland is een zorgvuldige afweging van de locatiekeuze gemaakt, waarbij expliciet is gekeken naar de kenmerken en waarden van de locatie en naar de effecten van de ontwikkeling daarop. De locatie is gelegen aan de Noldijk 41, aan de rand van het dorp Rijsoord, binnen het rivierdeltacomplex en het zeekleipolderlandschap. Kenmerkend voor deze plek zijn de ligging op een oeverwal, het historische dijklint, de aanwezigheid van de monumentale boerderij De Wevershoeve en de directe relatie tussen de dijk, het erf en het 28 KUIPER COMPAGNONS achterliggende open polder- en parklandschap. Daarnaast maakt de locatie deel uit van de groene buffer en ligt zij aan de rand van een recreatiegebied, waardoor het functioneren als overgangsgebied tussen bebouwing en landschap een belangrijke ruimtelijke waarde vormt. Deze kenmerken en waarden zijn leidend geweest bij de planvorming.

De ontwikkeling is bewust gesitueerd binnen het bestaande erf en het dijklint, waardoor het open middengebied van de polders onaangetast blijft. De monumentale boerderij blijft behouden en wordt herbestemd, waarbij de oorspronkelijke hoofdvorm wordt hersteld door het verwijderen van latere aanbouwen. Daarmee blijven de cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteiten van het dijklint behouden en wordt het beeldbepalende karakter van de locatie versterkt. De nieuwe bebouwing op het achtererf is ondergeschikt in schaal, zorgvuldig gepositioneerd en landschappelijk ingepast. Hierdoor blijft het onderscheid tussen de hoger gelegen oeverwal en de lager gelegen gronden leesbaar en wordt het lineaire karakter van het dijklint gerespecteerd. Door het verwijderen van bestaande verharding, het toepassen van streekeigen beplanting en het realiseren van open erfafscheidingen ontstaat een groen en samenhangend erf dat aansluit op het aangrenzende parkgebied. De effecten van de ontwikkeling op de locatie zijn daarmee beperkt en grotendeels positief. De functiewijziging van horeca naar wonen leidt tot een rustiger gebruik, minder verkeersbewegingen in de avonduren en een verbetering van de leefkwaliteit. Tegelijkertijd draagt de ontwikkeling bij aan het versterken van de landschappelijke overgang tussen dorp en buitengebied en aan de kwaliteit van de groene buffer en het recreatiegebied.

Op basis van deze afweging kan worden geconcludeerd dat de locatiekeuze zorgvuldig is gemaakt, dat de kernkwaliteiten van de locatie worden behouden en dat de effecten van de ontwikkeling passen binnen de landschappelijke en ruimtelijke context. Daarmee wordt voldaan aan artikel 7.43d, eerste lid, van de Omgevingsverordening Zuid-Holland. 2. Het eerste lid is alleen van toepassing als: a. Er sprake is van een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling van het soort aanpassen of transmeren: of; De ontwikkeling wordt aangemerkt als een ruimtelijke ontwikkeling van het type aanpassen, aangezien de bestaande bebouwing grotendeels behouden blijft en de functie wijzigt van horeca naar wonen. Daarmee is artikel 7.43d van toepassing. b. Één of meer richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit als bedoeld in bijlage IX onder A in het geding zijn. De planlocatie is opgenomen in drie van de vier kwaliteitskaarten van de provincie, daardoor zijn meerdere richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit, zoals opgenomen in bijlage IX onder A, van toepassing. Deze richtpunten zijn expliciet betrokken bij de planvorming en vormen mede de basis voor de gekozen situering, schaal en inrichting van de ontwikkeling.

Artikel 7.43e: Randvoorwaarden bij ‘aanpassen’ Om de ruimtelijke kwaliteit per saldo gelijk te houden of te waarborgen kan het nodig zijn om aanvullende maatregelen te nemen bij een ruimtelijke ontwikkeling van het soort aanpassen en transformeren. Aanvullende ruimtelijke maatregelen kunnen bestaan uit (een combinatie van): a. duurzame sanering van bestaande bebouwing, kassen en boom- en sierteelt; b. wegnemen van verharding; c. toevoegen of herstellen van kenmerkende landschapselementen; d. andere maatregelen waardoor de ruimtelijke kwaliteit verbetert, waarbij: 1°. aanvullende maatregelen worden getroffen binnen de locatie van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling, tenzij kan worden gemotiveerd dat dat onmogelijk is. In dat geval kunnen ook ruimtelijke maatregelen buiten de locatie worden betrokken in de motivering; 2°. als aanvullende maatregelen niet volstaan, financiële compensatie wordt toegepast. Toetsing van het bouwplan aan artikel 7.43e 29 KUIPER COMPAGNONS Artikel 7.43e van de Omgevingsverordening Zuid-Holland bepaalt dat, om de ruimtelijke kwaliteit per saldo gelijk te houden of te waarborgen, het nodig kan zijn om aanvullende maatregelen te treffen bij ruimtelijke ontwikkelingen van het type ‘aanpassen’ of ‘transformeren’. Deze aanvullende ruimtelijke maatregelen kunnen bestaan uit één of meer van de volgende acties: .

duurzame sanering van bestaande bebouwing, kassen of boom- en sierteelt; . het wegnemen van verharding; . het toevoegen of herstellen van kenmerkende landschapselementen; of . andere maatregelen die de ruimtelijke kwaliteit verbeteren. Het artikel schrijft verder voor dat deze maatregelen in principe binnen de locatie van de ontwikkeling worden getroffen, tenzij dat aantoonbaar onmogelijk is. Alleen dan kunnen maatregelen buiten de locatie worden betrokken, of — als uiterste optie — kan financiële compensatie plaatsvinden. De voorgenomen ontwikkeling wordt aangemerkt als een aanpassing binnen beschermingscategorie 2. De bestaande bebouwing blijft grotendeels behouden, maar de functie wijzigt van horeca naar wonen. Hoewel de ruimtelijke inpassing grotendeels op orde is, worden in het kader van artikel 7.43e van de Omgevingsverordening Zuid-Holland aanvullende maatregelen getroffen om de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen en waar mogelijk verder te verbeteren. Binnen de projectlocatie worden verschillende maatregelen uitgevoerd die bijdragen aan behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Allereerst wordt een deel van de bestaande verharding op het erf, waaronder parkeerplaatsen en terrastegels, verwijderd. Hiermee neemt het verharde oppervlak af en wordt de afstroming van hemelwater verbeterd.

De vrijgekomen ruimte krijgt een groene inrichting met halfverharding en beplanting, passend bij het landelijke karakter van de omgeving. Daarnaast worden kenmerkende landschapselementen toegevoegd en hersteld. Het erf wordt landschappelijk ingepast door aanplant van streekeigen beplanting, zoals knotwilgen en hagen, die aansluiten bij het karakter van de Noldijk. De bestaande erfafscheidingen worden vervangen door natuurlijke elementen, waardoor de landschappelijke samenhang wordt versterkt. Deze inrichting vergroot de herkenbaarheid van het historische dijklint en draagt bij aan de ruimtelijke identiteit van het gebied. Enkele bijgebouwen van beperkte ruimtelijke kwaliteit worden verwijderd, waardoor een rustiger erfbeeld ontstaat en de openheid richting het achterliggende landschap wordt vergroot. Bij de herinrichting wordt bovendien gebruikgemaakt van natuurlijke materialen en kleuren die aansluiten bij de directe omgeving, zodat het geheel zich op een zorgvuldige wijze voegt in het bestaande landschap. Door deze maatregelen blijft de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk, en in verschillende opzichten — onder meer door vermindering van verharding en versterking van landschappelijke elementen — wordt zelfs sprake van een verbetering ten opzichte van de huidige situatie met een horecafunctie.

Omdat alle maatregelen binnen de projectlocatie worden uitgevoerd, is er geen noodzaak om maatregelen buiten het plangebied te treffen of financiële compensatie toe te passen. Daarmee voldoet de ontwikkeling aan artikel 7.43e ZHOV. Artikel 7.43h: Beschermingscategorie 3: Buitengebied 1. Een omgevingsplan voor een locatie in het buitengebied als bedoeld in artikel 7.42, zesde lid, kan voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling mits de gebiedskenmerken en het groene karakter van het landschap niet onevenredig worden aangetast, zoals blijkt uit een afdoende motivering die ook ingaat op de keuze voor een locatie buiten bestaand stads- en dorpsgebied. In de motivering worden de volgende kwaliteiten betrokken: de kenmerkende maat, schaal en het groene karakter van het landschap; de relatie tussen stad en buitengebied en het onderscheid daartussen; het groene karakter, het type functies en de kenmerkende verschijningsvormen van het landschap; de herkenbaarheid van de ontstaansgeschiedenis van het landschap. Het eerste lid is niet van toepassing op grote buitenstedelijke bouwlocaties als bedoeld in artikel 7.46. waono® Nn 30 KUIPER COMPAGNONS Toetsing van het bouwplan aan artikel 7.43h De planlocatie ligt buiten het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD) en valt daarmee onder het regime voor het buitengebied.

Artikel 7.43h bepaalt dat ontwikkelingen in het buitengebied de gebiedskenmerken en het groene karakter van het landschap niet onevenredig mogen aantasten. De provincie Zuid-Holland hecht grote waarde aan het behoud van open, onbebouwde landschappen, mede omdat bebouwing in deze gebieden doorgaans een onomkeerbaar proces is. Ontwikkelingen in het buitengebied dienen daarom met grote zorgvuldigheid te worden afgewogen, waarbij de beleefbare waarde, het landschappelijk karakter en de herkenbaarheid van het gebied behouden blijven. De voorgenomen herontwikkeling van de Wevershoeve is kleinschalig en zorgvuldig ingepast binnen de bestaande erfstructuur. Het plan heeft geen verstorende invloed op het landschap, maar draagt juist bij aan het behoud en de versterking van de ruimtelijke kwaliteit. In de motivering worden de volgende kwaliteiten betrokken: a. De kenmerkende maat, schaal en het groene karakter van het landschap De ontwikkeling sluit aan bij de bestaande maat en schaal van de bebouwing in het buitengebied. De Wevershoeve en de nieuwe schuurwoningen blijven laag en bescheiden van omvang, passend binnen de kleinschalige, agrarische context van de Noldijk. Door gebruik te maken van natuurlijke materialen, ingetogen architectuur en groene erfafscheidingen (lage hagen, beplanting) wordt het groene en open karakter van het landschap behouden.

Er vindt geen verdichting of verstedelijking plaats, waardoor de landschappelijke maat en schaal herkenbaar blijven. b. De relatie tussen stad en buitengebied en het onderscheid daartussen Het project versterkt de overgang tussen het stedelijke en het landelijke gebied. De Wevershoeve ligt aan de rand van de Groene Buffer en vormt een natuurlijke schakel tussen de bebouwing van Ridderkerk en het omliggende agrarisch en recreatief landschap. Door het herstel van de boerderij en de sobere inpassing van de nieuwe bebouwing blijft het onderscheid tussen stad en buitengebied duidelijk herkenbaar. Er ontstaat geen verstedelijkt beeld, maar juist een versterking van de landschappelijke overgangszone, in overeenstemming met de provinciale ambitie voor de Groene Buffer. c. Het groene karakter, het type functies en de kenmerkende verschijningsvormen van het landschap Het plan versterkt het bestaande groene karakter door middel van landschappelijke inrichting en behoud van open zichtlijnen. De nieuwe woningen worden vormgegeven als schuurvolumes, wat aansluit bij het agrarische verleden en de kenmerkende bebouwingsvormen van het gebied. De functies op het erf blijven beperkt tot wonen en erfgerelateerde functies, passend binnen de schaal van het buitengebied. Er worden geen grootschalige stedelijke of commerciële functies toegevoegd.

De inrichting met voortuinen en hagen draagt bij aan de groenblauwe structuur en verhoogt de belevingswaarde van het landschap. d. De herkenbaarheid van de ontstaansgeschiedenis van het landschap De herontwikkeling sluit aan bij de historische gelaagdheid van het landschap rond de Noldijk. De boerderij Wevershoeve, met haar oorsprong in het agrarische gebruik van de zeekleipolders, blijft het centrale en beeldbepalende element op het erf. Door behoud van de historische gevels en de oorspronkelijke kapconstructie blijft de ontstaansgeschiedenis van het cultuurlandschap goed afleesbaar. De nieuwe schuurwoningen refereren in vorm en materiaal aan de vroegere agrarische bebouwing, waardoor het historische verhaal van het gebied niet wordt verstoord, maar juist versterkt. De herontwikkeling van de Wevershoeve houdt rekening met de kenmerkende maat, schaal en openheid van het buitengebied, versterkt de overgang tussen stad en land, respecteert het groene en agrarische karakter en behoudt de herkenbare historische gelaagdheid van het landschap. Hierdoor past de ontwikkeling binnen de provinciale beleidsdoelen voor het buitengebied en levert zij een positieve bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit en landschappelijke identiteit van Zuid-Holland. 31 KUIPER COMPAGNONS Artikel 7.43i: Beschermingscategorie 2: Recreatiegebied 1.

Een omgevingsplan voor een recreatiegebied als bedoeld in artikel 7.42, vijfde lid, kan voorzien in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen, waarbij zo nodig aanvullende maatregelen worden getroffen als bedoeld in artikel 7.43e, voor zover: a. de oppervlakte openbaar toegankelijk recreatiegebied en de potentiële recreatieve waarden per saldo ten minste gelijk blijven, indien nodig door aanvullende maatregelen te treffen; b. de ontwikkeling bijdraagt aan de recreatieve behoefte van diverse doelgroepen, de kwaliteit van het recreatiegebied en de recreatieve waarde van het gebied; c. de ontwikkeling past bij de uitstraling en het recreatieve gebruik van het gebied; d. de ontwikkeling aansluit bij en zo mogelijk bijdraagt aan de samenhang tussen binnenstedelijke en buitenstedelijke groen- en waterstructuren; e. de ontwikkeling zo mogelijk gekoppeld wordt aan recreatieve routes en cultuurhistorisch erfgoed. 2. De aanvullende maatregelen, bedoeld in het eerste lid, aanhef en onderdeel a, voldoen aan de volgende voorwaarden: a. de maatregelen worden bij voorkeur gerealiseerd aansluitend of nabij het recreatiegebied; b. als het redelijkerwijs niet mogelijk is om de oppervlakte openbaar toegankelijk recreatiegebied per saldo gelijk te houden, vergroten de aanvullende maatregelen de opvangcapaciteit in het gebied en de recreatieve waarden, bedoeld in het eerste lid, onder b tot en met e.

Toetsing van het bouwplan aan artikel 7.43i De Noldijk en omgeving hebben een recreatief karakter door nabijgelegen fiets- en wandelroutes. Artikel 7.43i schrijft voor dat ontwikkelingen in recreatiegebieden moeten bijdragen aan de versterking van de recreatieve of cultuurhistorische waarden. De ontwikkeling voldoet aan de bijbehorende voorwaarden: . Er is geen afname van openbaar toegankelijk recreatiegebied; . De recreatieve waarden blijven behouden en worden versterkt door een groene inrichting; . De ruimtelijke openheid en belevingskwaliteit blijven behouden. Hierdoor blijft de recreatieve gebruikswaarde van het gebied per saldo gelijk of verbetert zelfs licht. Artikel 7.43k: Beschermingscategorie 2: Groene buffer 1. Een omgevingsplan voor locaties binnen groene buffers als bedoeld in artikel 7.42, vijfde lid, kan voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling voor zover dit geen grootschalige ontwikkelingen behelst en de bufferfunctie blijkens een afdoende motivering niet onevenredig wordt verstoord. 2. In de motivering worden de volgende kwaliteiten betrokken: a.

de functie van het gebied als tegenhanger van de stedelijke verdichting en stedelijke dynamiek; de identiteit die het gebied verleent aan de nabij gelegen stedelijke omgeving; de bescherming die het gebied biedt tegen grootschalige stedelijke ontwikkeling; de recreatieve gebruiks- en belevingswaarde en de contrastkwaliteit met het stedelijk gebied; de natuurwaarde van het gebied; het agrarische karakter van het gebied in de nabijheid van de stedelijke omgeving. oor Toetsing van het bouwplan aan artikel 7.43k De Noldijk 41 maakt onderdeel uit van de Groene buffer tussen Ridderkerk en Barendrecht. Artikel 7.43k bepaalt dat ontwikkelingen in de Groene buffer niet grootschalig mogen zijn en de bufferfunctie niet onevenredig mogen verstoren. Binnen beschermingscategorie 2 geldt dat ontwikkelingen geen afbreuk mogen doen aan de landschappelijke waarden. De herontwikkeling voldoet aan deze voorwaarden: . Geen grootschalige stedelijke transformatie; . De ontwikkeling draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit, groenblauwe samenhang en agrarische identiteit; . De openheid en recreatieve waarde van het gebied blijven behouden; . De ontwikkeling versterkt de zorgvuldige overgang tussen het dorp en het landschap. 32 KUIPER COMPAGNONS Hiermee past het plan binnen de provinciale beleidsregels voor de Groene Buffer en draagt het bij aan de ambitie van een multifunctioneel landschapspark.

8 7.3.8 Stedelijke ontwikkelingen Artikel 7.44 (afgestemde regionale behoefte) Een omgevingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling voor wonen, bedrijventerreinen of kantoren mogelijk maakt, houdt rekening met de op de behoefteramingen van gedeputeerde staten gebaseerde afgestemde regionale behoefte aan deze ontwikkeling. De afgestemde regionale behoefte kan blijken uit regionale bestuurlijke afspraken, waaronder een regionale programmering, waarmee gedeputeerde staten geheel of gedeeltelijk hebben ingestemd of die door gedeputeerde staten zijn vastgesteld. Toetsing van het bouwplan aan artikel 7.44 De voorgenomen ontwikkeling aan de Noldijk 41 betreft de realisatie van 13 grondgebonden woningen en wordt daarmee aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van de Omgevingsverordening Zuid-Holland. Conform artikel 7.44 is beoordeeld of deze ontwikkeling aansluit bij de afgestemde regionale behoefte aan woningbouw, zie bijlage 1. Uit de in 2025 door Openred uitgevoerde potentiescan blijkt dat in de directe omgeving sprake is van een substantiële en structurele woningbehoefte. In de regio bestaat een jaarlijkse marktvraag van circa 299 nieuwbouwwoningen, waarbij met name grondgebonden koopwoningen, waaronder rijwoningen, hoekwoningen en twee-onder-een-kapwoningen, sterk in trek zijn.

Alleen al voor koop-rijwoningen wordt een vraag van circa 50 woningen per jaar verwacht. De ontwikkeling met 13 grondgebonden woningen sluit zowel kwantitatief als kwalitatief aan bij deze regionale behoefte en past binnen de gemeentelijke en regionale woningbouwdoelstellingen. Daarmee wordt voldaan aan artikel 7.44. Artikel 7.45 (ladder voor duurzame verstedelijking) 1. Een omgevingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt gaat in de motivering in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving. 2. Als over de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling regionale bestuurlijke afspraken zijn gemaakt, waarmee gedeputeerde staten hebben ingestemd of die door gedeputeerde staten zijn vastgesteld, dan kan de motivering van de behoefte, bedoeld in artikel 5.129g, tweede lid, onder a van het Besluit kwaliteit leefomgeving, bestaan uit een verwijzing naar die afspraken. Toetsing van het bouwplan aan artikel 7.45 De ontwikkeling aan de Noldijk 41 is getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving. De Laddertoets richt zich op de onderbouwing van de behoefte en de zorgvuldige locatiekeuze, zie paragraaf 4.2.

De behoefte aan de ontwikkeling is aangetoond op basis van de regionale woningvraag, zoals blijkt uit de potentiescan en het gemeentelijk en regionaal woningbouwbeleid. De locatiekeuze is zorgvuldig afgewogen: de ontwikkeling vindt plaats op een bestaand erf met bestaande bebouwing, waarbij hergebruik en functiewijziging centraal staan. Er is geen sprake van grootschalige uitbreiding in het open landschap; de ontwikkeling is kleinschalig, locatie-specifiek en zorgvuldig ingepast binnen het bestaande dijklint. Artikel 7.45b (dichtheid en verscheidenheid woningbouw) 1. Een omgevingsplan voor een stedelijke ontwikkeling met de functie wonen houdt rekening met een zo hoog mogelijke woningdichtheid en draagt bij aan een goede woon- en leefomgeving. 2. Het omgevingsplan, bedoeld in het eerste lid, betrekt de mogelijkheden voor gevarieerde woningtypen bij het toelaten van woningbouw. Toetsing van het bouwplan aan artikel 7.45b Bij de ontwikkeling is rekening gehouden met een zo hoog mogelijke woningdichtheid, passend binnen de ruimtelijke en landschappelijke context. Door het realiseren van 13 woningen op een bestaand erf wordt de beschikbare ruimte efficiënt benut, zonder afbreuk te doen aan de kwaliteit van de woon- en leefomgeving.

De 33 KUIPER COMPAGNONS kleinschalige opzet, de groene inrichting en de landschappelijke inpassing dragen bij aan een prettige en duurzame woonomgeving. Het plan voorziet in een mix van grondgebonden woningtypen, waarmee wordt ingespeeld op de vraag naar verschillende woonvormen. Deze variatie draagt bij aan een evenwichtige bevolkingssamenstelling en vergroot de woonkeuzemogelijkheden in de wijk. Daarmee wordt voldaan aan artikel 7.45b. Artikel 7.45c (bereikbaarheid) Een omgevingsplan voor een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling houdt rekening met de gevolgen van die ontwikkeling voor de bereikbaarheid. Toetsing van het bouwplan aan artikel 7.45c Bij de ontwikkeling is expliciet rekening gehouden met de gevolgen voor de bereikbaarheid. De locatie is goed ontsloten en ligt op korte afstand van openbaar vervoer, met een bushalte op circa 50 meter en spoorwegstation Barendrecht op circa 800 meter. Daarnaast bevinden zich dagelijkse voorzieningen, zoals een supermarkt en een basisschool, op loop- en fietsafstand. De beperkte omvang van de ontwikkeling leidt tot een beperkte toename van verkeersbewegingen, die binnen de bestaande infrastructuur goed kan worden opgevangen. De ontwikkeling heeft daarmee geen onevenredige gevolgen voor de bereikbaarheid en voldoet aan artikel 7.45c.

Artikel 7.45h: Functiemening en meervoudig ruimtegebruik Een omgevingsplan dat voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling voor de functie wonen of bedrijven, houdt rekening met de mogelijkheden voor functiemenging en meervoudig ruimtegebruik. Toetsing van het bouwplan aan artikel 7.45h Artikel 7.45h van de Omgevingsverordening Zuid-Holland bepaalt dat bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling voor wonen rekening wordt gehouden met de mogelijkheden voor functiemenging en meervoudig ruimtegebruik. Dit betekent dat wordt bezien of het combineren van functies of het meervoudig benutten van ruimte passend en wenselijk is binnen de specifieke context van de locatie. Voor de ontwikkeling aan de Noldijk 41 is deze afweging expliciet gemaakt. Gezien de ligging binnen een historisch dijklint, de groene buffer en aan de rand van een recreatiegebied, is intensieve functiemenging (zoals het combineren van wonen met publieksgerichte of bedrijfsmatige functies) niet passend. Een dergelijke menging zou afbreuk doen aan het landschappelijke karakter, de rust en de recreatieve waarde van het gebied. Wel is sprake van meervoudig ruimtegebruik op erfniveau. De bestaande bebouwing wordt hergebruikt en opnieuw ontwikkeld, waardoor het ruimtebeslag wordt beperkt.

Het erf vervult naast een woonfunctie ook een landschappelijke functie door de groene inrichting en de open overgang naar het aangrenzende parkgebied. Daarnaast draagt de inrichting bij aan de recreatieve beleving van de omgeving, doordat zichtlijnen, wandelroutes en groenstructuren behouden en versterkt worden. Door deze combinatie van wonen, erfgebruik, landschappelijke inpassing en recreatieve kwaliteit wordt de beschikbare ruimte zorgvuldig en efficiënt benut, passend bij de schaal en het karakter van de locatie. Daarmee is aantoonbaar rekening gehouden met de mogelijkheden voor functiemenging en meervoudig ruimtegebruik, conform artikel 7.45h van de Omgevingsverordening Zuid-Holland. 8 7.3.8a Wonen Artikel 7.47a (voldoende sociale huurwoningen) 1. Een omgevingsplan dat een nieuwe ontwikkeling met 12 woningen of meer mogelijk maakt voorziet in voldoende sociale huurwoningen, zijnde huurwoningen met een aanvangsprijs onder de grens, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, die minimaal 25 jaar in stand worden gehouden en via een woonruimteverdeelstelsel worden verhuurd. 2. Onder voldoende wordt in ieder geval verstaan: a. minimaal 1/3 sociale huurwoningen; dan wel b.

wat hierover is vastgesteld in een mede door gedeputeerde staten vastgestelde afgestemde regionale woningbouwprogrammering in het kader van de afgestemde regionale behoefte bedoeld in artikel 7.44, 34 KUIPER COMPAGNONS 3. Het omgevingsplan, bedoeld in het eerste lid, gaat in de motivering in op: a. welke wijze de nieuwe ontwikkeling voorziet in voldoende sociale huurwoningen; b. hoe die ontwikkeling bijdraagt aan het doorgroeien naar minimaal 30% sociale huur in de woningvoorraad per gemeente; en c. het aandeel sociale huurwoningen in de woningvoorraad van de gemeente en het effect van de nieuwe ontwikkeling op dit aandeel. 4. Als het aandeel sociale huurwoningen in een nieuwe ontwikkeling met 12 woningen of meer in een afgestemde regionale woningbouwprogrammering is opgenomen, dan kan de motivering, bedoeld in het derde lid, bestaan uit een verwijzing naar die programmering. Artikel 7.47a gaat over: voldoende sociale huurwoningen. Artikel 7.47a onder 1: Op het perceel Noldijk 41 wordt een ontwikkeling voorzien van 13 woningen. Omdat dit valt binnen de categorie ‘nieuwe ontwikkeling met 12 woningen of meer’, is in beginsel artikel 4.74a van de Omgevingsverordening Zuid-Holland van toepassing, waarin wordt gestuurd op het realiseren van voldoende sociale huurwoningen.

Voor deze ontwikkeling is echter gemotiveerd dat toepassing van deze eis in dit specifieke geval niet doelmatig en niet haalbaar is. Zoals nader onderbouwd in de ‘Motivering om voor provinciaal maatwerk in aanmerking te komen’ (zie bijlage 9), is sprake van een bijzondere locatie met zwaarwegende cultuurhistorische waarden, hoge transformatiekosten en beperkte programmatische flexibiliteit. Deze factoren maken dat het realiseren van sociale huurwoningen binnen dit project niet in redelijkheid kan worden verlangd. De ontwikkeling vraagt daarom om een locatie-specifieke afweging, waarbij wordt aangesloten bij de (in de Omgevingsverordening besloten liggende) mogelijkheid tot maatwerk. Binnen deze afweging is gemotiveerd dat het belang van behoud en duurzame herbestemming van het rijksmonument, in combinatie met de beperkte schaal en financiële haalbaarheid van het project, zwaarder weegt dan het strikt toepassen van de generieke norm voor sociale huur. Daarbij is tevens van belang dat de bijdrage aan de sociale woningvoorraad primair op andere, meer geschikte locaties binnen de gemeente wordt gerealiseerd, waar schaal, kostenstructuur en programmatische opzet wél ruimte bieden om aan de provinciale norm te voldoen. Artikel 7.47a onder 2: Deze ontwikkeling is niet in strijd met het onder 1 genoemde doel.

De reden hiervoor is dat de verwachte ontwikkeling in de woningvoorraad in Ridderkerk — regionaal afgestemd — in overeenstemming is met het provinciale woningbouwprogramma. Artikel 7.47a onder 3, onderdeel a: De ontwikkeling op het perceel Noldijk 41 voorziet niet in sociale huurwoningen. Een belangrijke reden waarom dit zo is en de gemeente toch wil meewerken aan deze ontwikkeling, is dat deze ontwikkeling zorgt voor een nieuw, passend gebruik — wonen — van het rijksmonument de Wevershoeve, oorspronkelijk een boerderijgebouw uit de eerste helft van de achttiende eeuw. Het gebruik als restaurant is in 2024 beëindigd, omdat dit gebruik economisch niet langer levensvatbaar was. Hervatting van een horecagebruik van het pand wordt niet langer mogelijk geacht. Wonen daarentegen is een mogelijke, en op zich wenselijke, nieuwe functie voor het gebouw en het perceel. Echter, het opnemen van sociale woningen in deze ontwikkeling is financieel niet haalbaar. Artikel 7.47a onder 3, onderdelen b en c: De gemeente maakt de volgende afweging.

Dat op de locatie Noldijk 41 geen sociale woningen worden gerealiseerd, is te verantwoorden op grond van de volgende zaken: - de wenselijkheid van het hergebruik (en daarmee het voorkomen van verval) van het rijksmonument de Wevershoeve; - de wenselijkheid van de invulling van dit hergebruik met de woonfunctie; - dit alles tegen de achtergrond van het feit dat het aandeel sociale woningen in de woningvoorraad van de gemeente Ridderkerk ruim meer dan 30% bedraagt (namelijk 40 à 41%), een aandeel dat niet merkbaar zal dalen door realisatie van dit project. Artikel 7.47a onder 4: De gemeente heeft de ontwikkeling op het perceel Noldijk 41 opgenomen in haar opgave van voorziene woningbouw in de provinciale Planmonitor Wonen. De regionale woningbouwafspraken (waarvan eind 2025 een actualisering wordt voorbereid) worden gemaakt op basis van deze opgave. Artikel 7.47b: (voldoende betaalbare woningbouw) 1. Een omgevingsplan dat een nieuwe ontwikkeling met 12 woningen of meer mogelijk maakt voorziet in voldoende betaalbare woningbouw. 35 KUIPER COMPAGNONS 2. Onder voldoende wordt in ieder geval verstaan: a. minimaal 2/3 betaalbare woningbouw; dan wel b. wat hierover is vastgelegd in een mede door gedeputeerde staten vastgestelde afgestemde regionale woningbouwprogrammering in het kader van de afgestemde regionale behoefte, bedoeld in artikel 7.44. 3.

Het omgevingsplan, bedoeld in het eerste lid, gaat in de motivering in op welke wijze de nieuwe ontwikkeling voorziet in voldoende betaalbare woningbouw en hoe die ontwikkeling bijdraagt aan 2/3 betaalbare woningbouw. 4. Als het aandeel betaalbare woningbouw in een ontwikkeling met 12 woningen of meer in een afgestemde regionale woningbouwprogrammering is opgenomen, dan kan de motivering, bedoeld in het derde lid, bestaan uit een verwijzing naar die programmering. Artikel 7.47b gaat over: voldoende betaalbare woningbouw. Artikel 7.47b onder 1: Op het perceel Noldijk 41 wordt een ontwikkeling voorzien van 13 woningen. Omdat dit valt in de categorie ‘nieuwe ontwikkeling met 12 woningen of meer’, moet deze ontwikkeling bijdragen aan een omgevingsplan dat voorziet in voldoende betaalbare woningbouw. Artikel 7.47b onder 2: Deze ontwikkeling is niet in strijd met het onder 1 genoemde doel. De reden hiervoor is dat de verwachte ontwikkeling in de woningvoorraad in Ridderkerk — regionaal afgestemd — in overeenstemming is met het provinciale woningbouwprogramma. Artikel 7.47b onder 3: De ontwikkeling op het perceel Noldijk 41 voorziet in 13 koopwoningen, die niet vallen in de categorie betaalbare woningen (de koopprijs gaat per woning € 420.000 of meer bedragen — prijspeil 2026).

Een belangrijke reden waarom dit zo is en de gemeente toch wil meewerken aan deze ontwikkeling, is dat deze ontwikkeling zorgt voor een nieuw, passend gebruik — wonen — van het rijksmonument de Wevershoeve, oorspronkelijk een boerderijgebouw uit de eerste helft van de achttiende eeuw. Het gebruik als restaurant is in 2024 beëindigd, omdat dit gebruik economisch niet langer levensvatbaar was. Hervatting van een horecagebruik van het pand wordt niet langer mogelijk geacht. Wonen daarentegen is een mogelijke, en op zich wenselijke, nieuwe functie voor het gebouw en het perceel. Echter, het opnemen van betaalbare woningen in deze ontwikkeling is financieel niet haalbaar. Dat op de locatie Noldijk 41 geen betaalbare woningen worden gerealiseerd, is in dit specifieke geval gemotiveerd en te verantwoorden op basis van een integrale afweging van belangen en uitvoerbaarheid. In de eerste plaats is sprake van een zwaarwegend belang bij het behoud en hergebruik van het rijksmonument de Wevershoeve. Zonder een passende herbestemming bestaat het risico op leegstand en verval, hetgeen vanuit cultuurhistorisch oogpunt onwenselijk is. Wonen is daarbij de enige realistische en economisch uitvoerbare functie gebleken. Daarnaast geldt dat de transformatie van het monument gepaard gaat met hoge restauratie- en bouwkosten, in combinatie met een beperkte schaal en programmatische flexibiliteit.

Zoals nader onderbouwd in de ‘Motivering om voor provinciaal maatwerk in aanmerking te komen’ (zie bijlage), leidt dit ertoe dat het realiseren van woningen in het betaalbare segment binnen dit project financieel en ruimtelijk niet haalbaar is, zonder afbreuk te doen aan de monumentale waarden en de ruimtelijke kwaliteit. De ontwikkeling vraagt om een locatie-specifieke benadering, waarbij maatwerk gerechtvaardigd is. Tot slot is relevant dat deze afwijking plaatsvindt binnen de bredere context van de gemeentelijke woningbouwopgave. Het aandeel betaalbare woningen binnen de woningprogrammering van Ridderkerk bedraagt circa 70% en bevindt zich daarmee rond de provinciale norm van twee derde. De realisatie van betaalbare woningen wordt in hoofdzaak op andere, meer geschikte locaties binnen de gemeente geborgd, waar schaal, kostenstructuur en programmatische opzet dit wel toelaten. Gelet op het bovenstaande is voldoende gemotiveerd dat het ontbreken van betaalbare woningen op deze locatie een verdedigbare uitzondering vormt, passend binnen de ruimte voor provinciaal maatwerk. 36 KUIPER COMPAGNONS Artikel 7.47b onder 4: De gemeente heeft de ontwikkeling op het perceel Noldijk 41 opgenomen in haar opgave van voorziene woningbouw in de provinciale Planmonitor Wonen.

De regionale woningbouwafspraken (waarvan eind 2025 een actualisering wordt voorbereid) worden gemaakt op basis van deze opgave. 3.3 Toetsing beleid en regelgeving waterschap 3.3.1 Kader Waterschap Hollandse Delta is verantwoordelijk voor het beheer van waterveiligheid, waterkwaliteit en het watersysteem in het zuidwesten van Nederland. Het beleid van het waterschap is vastgelegd in diverse documenten die de strategische doelen en richtlijnen voor de periode 2022-2027 beschrijven. Waterbeheerprogramma Het Waterbeheerprogramma bevat de meerjarige beleidsdoelen van het waterschap. Dit programma richt zich op: e _Waterveiligheid: Het onderhouden en versterken van dijken en waterkeringen om overstromingen te voorkomen. e Voldoende en schoon water: Zorgen voor een goede waterkwaliteit en kwantiteit voor mens, dier en natuur. e _Waterketen: Het effectief en efficiënt inzamelen en zuiveren van afvalwater. Deze doelen zijn opgesteld om een veilige en leefbare omgeving te waarborgen en sluiten aan bij de bredere watervisie van het waterschap. Wegbeheerprogramma Naast waterbeheer is Waterschap Hollandse Delta ook verantwoordelijk voor het beheer van bepaalde wegen. Het Wegbeheerprogramma beschrijft de beleidsdoelen en beheeractiviteiten met betrekking tot deze infrastructuur.

Waterschapsverordening De Waterschap verordening bevat regels voor activiteiten die invloed hebben op de watersystemen, zuivering technische werken en wegen die in beheer zijn bij het waterschap. De planlocatie is in de verordening aangewezen als beperkingen gebied waterkering. 3.3.2 Toetsing van het bouwplan aan het beleid en de regels van het waterschap De planlocatie ligt binnen de kern- en beschermingszone van een primaire waterkering en valt daarmee onder het aangewezen beperkingengebied waterkering. Conform de Waterschapsverordening zijn aanvullende maatregelen en voorschriften van toepassing. In dit kader is bij de herontwikkeling expliciet rekening gehouden met de volgende aspecten: . Op delen van van het plangebied wordt funderingen trilingsarm aangebracht, waarmee risico’s voor de stabiliteit van de waterkering worden geminimaliseerd; . De vergunningaanvraag zal vergezeld gaan van detailtekeningen, waaronder een dwarsdoorsnede, zoals vereist; . De bebouwing blijft binnen de bestaande rooilijnen en er worden geen zware ondergrondse constructies in de beschermingszone geplaatst. Deze aanpak is in overeenstemming met het beleidsdoel van waterveiligheid zoals opgenomen in het Waterbeheerprogramma: het voorkomen van overstromingen door het waarborgen van de integriteit van dijken en waterkeringen.

De herontwikkeling leidt tot een duidelijke afname van het verhard oppervlak: van 3.451 m? in de huidige situatie naar 2.735 m? in de toekomstige situatie. Dit betekent een netto reductie van 716 m? volledig verhard oppervlak. Daarnaast wordt 816 m? ingericht als tuin en 616 m? als halfverharding, waardoor de infiltratiecapaciteit van het terrein aanzienlijk verbetert. Daarmee sluit het plan aan bij het strategische doel van het waterschap om bij te dragen aan een robuust en klimaatrobuust watersysteem. 37 KUIPER COMPAGNONS Ook is er géén sprake van toename van verharding, waardoor compensatie niet noodzakelijk is. Integendeel, de herontwikkeling draagt actief bij aan klimaatadaptatie, door afstromend hemelwater te reduceren en lokale infiltratie te bevorderen. De ontwikkeling betreft reguliere woningbouw en sluit aan op de bestaande voorzieningen voor afvalwaterinzameling en -afvoer. Uit overleg met het waterschap Hollandse Delta (per e-mail d.d. 25 maart 2026) blijkt dat er met betrekking tot de toename van verharding en de belasting van de waterketen geen aandachtspunten of knelpunten bestaan. De toename van de vuilewaterbelasting is beperkt en past binnen de beschikbare capaciteit van het gemeentelijk rioolstelsel. Wel is aandacht gevraagd voor de ligging van (een deel van) de werkzaamheden binnen de kern- en beschermingszone van de primaire waterkering.

Voor dit onderdeel gelden aanvullende randvoorwaarden vanuit het waterschap. De ontwikkeling wordt zodanig uitgewerkt dat wordt voldaan aan de ‘Nota toetsingskaders en beleidsregels’ van het waterschap Hollandse Delta (in het bijzonder BL-01: Bouwwerken in en nabij waterkeringen). Op onderstaande doorsnedes is te zien hoe de bebouwing is gepositioneerd ten opzichte van de Noldijk. Ë ER: do : ne ® Herkom Voorlopig Inrichtingsplan Wevershoeve KUIPER Schaal: 1:100 COMPAGNONS Afbeelding 3.3.1: Doorsnede bestaande bebouwing Wevershoeve 38 KUIPER COMPAGNONS Ea Pi / Á { apar rar - arena van An zi Kl 189 gag K A OE Lu É ff | ij Ht Hi Î Li Hi ij 4 slk | EE Hi HI ij O $ ï é zi Ë , E Herkom Voorlopig nrchningssen Wevershoeve KUIPER Schaal: 1:100 COMPAGNONS INEEN LOSOA ProgctrewahraatOTBEL-PR SIS LOSSD OL Ld Afbeelding 3.3.2: Doorsnede bestaande bebouwing Wevershoeve en Nieuwe bebouwing Daarnaast wordt de fundering binnen de waterkeringszone trillingsarm aangebracht. Met inachtneming van deze uitgangspunten vormt de ontwikkeling geen belemmering voor het functioneren en de veiligheid van de waterkering en zijn er geen risico’s voor de waterhuishouding.

3.4 Toetsing gemeentelijk beleid- en regelgeving 3.4.1 Omgevingsvisie (GOVI) 3.4.1.1 Kader De gemeenteraad van Ridderkerk heeft de Omgevingsvisie Ridderkerk 2035 vastgesteld in september 2025 als een integrale en strategische langetermijnvisie voor de fysieke leefomgeving. Deze visie geeft richting aan ruimtelijke ontwikkelingen tot 2035 en vormt het belangrijkste kader voor de beoordeling van nieuwe initiatieven. Centraal daarin staat niet verdere uitbreiding, maar het behouden en verbeteren van de bestaande kwaliteit van de leefomgeving, mede in reactie op toenemende verstedelijkingsdruk, klimaatverandering en veranderende woon- en leefpatronen. De identiteit van Ridderkerk wordt in de omgevingsvisie samengevat in drie onderling samenhangende kernwaarden: e Sterke wijken, goed verbonden e Groen-blauwe oase e Kloppend hart Deze kernwaarden vormen gezamenlijk het toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen. Van nieuwe initiatieven wordt verwacht dat zij bijdragen aan het versterken van deze kernwaarden en daarmee aan de kwaliteit, samenhang en herkenbaarheid van de leefomgeving. Versterken van bestaande kwaliteiten Een belangrijk uitgangspunt van de omgevingsvisie is dat ontwikkelingen aansluiten bij de bestaande ruimtelijke en cultuurhistorische structuren. Vooral de karakteristieke dijklinten, historische bebouwing en het open 39 TE KUIPER COMPAGNONS