BOPA-ond.-bijlage 9. Motivering provinciaal maatwerk

Motivering voor provinciaal maatwerk — herontwikkeling Wevershoeve als dijkerf De herontwikkeling van de Wevershoeve moet worden beoordeeld in het licht van de provinciale omgevingsverordening Zuid-Holland (ZHOV), waarin ruimtelijke kwaliteit het centrale uitgangspunt vormt. In deze verordening geldt dat ontwikkelingen in het buitengebied slechts aanvaardbaar zijn wanneer zij aantoonbaar bijdragen aan de kwaliteit van het gebied en aansluiten bij de gebiedsidentiteit. De herontwikkeling moet worden bezien vanuit de specifieke kenmerken van het bestaande dijkerf en de aanwezige rijksmonumentale boerderij. Het plan beoogt geen toevoeging van bebouwing in een ongedefinieerde landschappelijke situatie, maar een zorgvuldige herontwikkeling van een bestaand erfensemble, waarin erfgoed en nieuwe functies op elkaar worden afgestemd. In plaats van een generieke toevoeging van bebouwing is sprake van een samenhangende gebiedsontwikkeling, waarin de herontwikkeling van het rijksmonument, de daarachter gesitueerde schuurwoningen en de inrichting van het erf als gezamenlijke ruimte in onderlinge relatie worden ontworpen. Daarmee ontstaat een erfstructuur waarin niet uitsluitend de verkeerskundige ontsluiting bepalend is, maar de ruimtelijke en functionele samenhang van het geheel. Afbeelding 1.

Stedenbouwkundige opzet De herontwikkeling brengt aanzienlijke restauratie- en inrichtingskosten met zich mee, die niet los kunnen worden gezien van de beoogde kwaliteitsverbetering van het ensemble. De gemeente heeft zich positief uitgesproken over deze integrale benadering, waarin behoud van cultuurhistorische waarden en nieuwe woonfuncties in samenhang worden gerealiseerd. Gelet op deze kwaliteiten heeft de gemeente, bij wijze van afweging binnen de gebiedsspecifieke context van het dijkerf, ingestemd met de ontwikkeling van 13 koopwoningen binnen dit plan. Daarmee wordt de herontwikkeling primair benut als woonontwikkeling binnen een bestaande erfstructuur, waarbij het wonen op een dijkerf centraal staat. De voorgenomen ontwikkeling aan de Noldijk 41 betreft de realisatie van 13 grondgebonden woningen en maakt onderdeel uit van de regionale woningbouwopgave. In de regio is sprake van een aanhoudende en structurele vraag naar woningen, in het bijzonder naar grondgebonden koopwoningen zoals rijwoningen, hoekwoningen en twee-onder-een-kapwoningen. De ontwikkeling sluit qua schaal en typologie direct aan bij deze vraag en past binnen de gemeentelijke en regionale woningbouwprogrammering. De behoefte aan deze woningbouw is regionaal onderbouwd en afgestemd binnen het provinciale woningbouwkader.

De ontwikkeling van de Wevershoeve is opgenomen in het door de provincie vastgestelde woningbouwprogramma 2026 — 2035 van de regio Rotterdam (inclusief Ridderkerk), dat op 3 maart 2026 is vastgesteld. Daarmee is sprake van een ontwikkeling die niet op zichzelf staat, maar expliciet is ingebed in de bredere programmering van woningbouw binnen de regio. Aan het project is de kwalificatie ‘ja, onder voorwaarden’ toegekend. De provincie licht dit als volgt toe: “Er heeft een pre-toets plaatsgevonden en het plan lijkt te (kunnen gaan) passen binnen het huidige Provinciale Omgevingsbeleid of bevat voldoende elementen om na afstemming en aanpassing daarbinnen te gaan passen.” De locatiekeuze voor deze ontwikkeling is zorgvuldig tot stand gekomen. Het betreft geen uitbreiding in het open landschap, maar een herontwikkeling van een bestaand erf binnen het dijklint. De ingreep is kleinschalig en locatiegebonden en richt zich op hergebruik en functieverandering van een bestaand bebouwd ensemble. Hierdoor wordt efficiënt omgegaan met de beschikbare ruimte en wordt aangesloten bij de bestaande ruimtelijke structuur van de omgeving. Binnen deze context is gekozen voor een woonprogramma van 13 grondgebonden koopwoningen.

Deze keuze hangt samen met de karakteristiek van de locatie, de schaal van het erf en de aanzienlijke investeringen die noodzakelijk zijn voor de herontwikkeling van de bestaande bebouwing en het rijksmonument. Het programma is daarmee niet alleen een ruimtelijke keuze, maar ook een directe uitkomst van de economische en bouwkundige randvoorwaarden van de locatie. Het plan richt zich bewust op een samenhangend woonmilieu waarin de woningen onderdeel uitmaken van een erfstructuur in plaats van zelfstandige objecten in het landschap. De woningen worden als ensemble ontwikkeld rondom een gedeeld erf, waarbij de relatie tussen woning, erf en landschap centraal staat. Dit draagt bij aan een kwalitatief woonmilieu waarin collectiviteit, landschappelijke inpassing en kleinschaligheid samenkomen. Binnen deze opzet is geen ruimte voor de toevoeging van sociale huurwoningen of woningen in het betaalbare segment. De combinatie van de monumentale context, de kleinschalige erfstructuur en de daarmee samenhangende restauratie- en inrichtingsopgave vraagt om een zorgvuldig afgestemd programma dat recht doet aan de ruimtelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van de locatie.

Binnen deze randvoorwaarden is gekozen voor een programma dat optimaal aansluit bij de haalbare ruimtelijke inpassing en exploitatie, waarbij toevoeging van lagere prijssegmenten zou leiden tot onevenredige druk op de ruimtelijke kwaliteit, samenhang en uitvoerbaarheid van het plan. Het woonprogramma is daarom gericht op het koopsegment, als enige realistische en duurzame exploitatievorm voor deze locatie. Deze keuze staat niet los van de bredere woningbouwopgave in de gemeente en regio. De bijdrage aan sociale en betaalbare woningbouw wordt primair geleverd op andere locaties, waar schaal, typologie en kostenniveau beter aansluiten op deze segmenten. Binnen de gemeentelijke woningbouwprogrammering blijft daarmee sprake van een evenwichtige verdeling, waarbij de doelstellingen voor betaalbaarheid en sociale woningbouw in totaliteit worden geborgd. De ontwikkeling aan de Noldijk 41 vormt daarmee een locatie-specifieke invulling van de regionale woningbouwopgave: kleinschalig, erfgebonden en sterk verankerd in de bestaande ruimtelijke structuur. Het plan draagt bij aan de woningbehoefte, zonder nieuwe grootschalige verstedelijking toe te voegen, en benut een bestaande locatie op een zorgvuldige en efficiënte manier.

Alles afwegend is sprake van een ontwikkeling die past binnen de regionale woningbouwprogrammering, die zorgvuldig is ingepast in de bestaande ruimtelijke structuur en die een passende woonfunctie toevoegt aan een cultuurhistorisch waardevolle locatie. De keuze voor het woningprogramma is daarbij het resultaat van een integrale afweging tussen woningbehoefte, ruimtelijke kwaliteit, monumentale waarden en uitvoerbaarheid. De gebiedsidentiteit van de locatie wordt bepaald door de situering in het dijkenlandschap van IJsselmonde. Kenmerkend is de dijkstructuur als ruimtelijke drager, waarlangs bebouwing in de vorm van individuele erven is gegroeid. De Wevershoeve maakt deel uit van deze lineaire nederzettingsstructuur langs de dijk, waarin bebouwing niet solitair voorkomt maar is ingebed in een reeks van historische erven met een duidelijke oriëntatie op de dijk en de achterliggende polder. Op de locatie zelf zijn deze gebiedskenmerken concreet afleesbaar in de aanwezigheid van het dijklichaam, de erfstructuur van bestaande boerderij en bijgebouwen, en de overgang van het verharde erf naar het open polderlandschap. De ruimtelijke opbouw van het erf, met bebouwing aan de dijkzijde en openheid richting het achterliggende landschap, weerspiegelt de historisch gegroeide relatie tussen dijk en polder.

de Het groene karakter van de locatie wordt gevormd door de erfbeplanting, de groene overgangen tussen erf en landschap en de aanwezigheid van groen in de randen van het perceel. Tegelijkertijd is sprake van een functioneel erf met verhardingen en bebouwing, waardoor het groene karakter niet uitsluitend dominant is, maar in wisselwerking staat met het bestaande gebruik. Na realisatie van het plan wordt dit groene karakter behouden en waar mogelijk versterkt door de inpassing van het erf en de landschappelijke randen. De locatie ligt in de overgangszone tussen de kernen Barendrecht en Rijsoord, binnen een open dijklintstructuur met verspreide erven. In deze context is sprake van een logische plek voor functievernieuwing binnen bestaand erf, omdat de ontwikkeling aansluit bij de bestaande bebouwingsstructuur langs de dijk en geen nieuwe zelfstandige bebouwingscluster in het open polderlandschap vormt. + „Hemdrikldo- {Ambacht 5 $ Heerjansdam x Afbeelding 2. Ligging plangebied Daarnaast maakt de locatie deel uit van een bredere open ruimte tussen de omliggende dorpen, waarin het groene en open karakter van de polderstructuur als buffer fungeert. Deze bufferfunctie is kenmerkend voor het gebied tussen de verschillende kernen en wordt in stand gehouden doordat ontwikkelingen worden geconcentreerd binnen bestaande erfstructuren langs de dijk en niet in het open middengebied.

Het dijkerf kan in dit project vanuit twee samenhangende perspectieven worden beschouwd. Enerzijds betreft het een streekeigen en relatief onveranderlijk ruimtelijk patroon, dat kenmerkend is voor de dijklintstructuur van IJsselmonde. Het dijkerf vormt daarbij een herkenbare typologie waarin een hoofdgebouw en bijgebouwen in een samenhangende compositie rond een erf zijn georganiseerd, georiënteerd op de dijk en in relatie tot de achterliggende polder. Deze ruimtelijke opbouw is niet incidenteel, maar vormt een bestendig onderdeel van de historische verkavelings- en bebouwingsstructuur ter plaatse. Anderzijds functioneert het dijkerf als een ruimtelijk en functioneel kader waarbinnen verandering kan plaatsvinden zonder dat de karakteristieke gebiedskenmerken worden aangetast. Juist doordat het dijkerf een bestaande, kleinschalige ensemblevorm is, kan herontwikkeling binnen deze structuur plaatsvinden op een wijze die de ruimtelijke samenhang respecteert en voortzet. Functiewijziging en vernieuwing worden daarmee ingepast binnen de bestaande erfstructuur, in plaats van dat zij een nieuwe ruimtelijke korrel of zelfstandige ontwikkeling in het landschap introduceren. In die zin draagt het plan bij aan een vorm van duurzame stedenbouw, waarbij hergebruik en herontwikkeling binnen bestaande ruimtelijke structuren centraal staan.

De ontwikkeling blijft daarbij kleinschalig en erfgebonden van karakter, en kan niet worden aangemerkt als een grootschalige ontwikkeling in de zin van de provinciale omgevingsverordening. De bestaande structuur van het dijkerf vormt immers het organiserend principe, waardoor de ruimtelijke ingreep beperkt blijft tot de schaal van het erf zelf en in directe relatie staat tot de bestaande bebouwing en het landschap. In de ruimtelijke uitwerking komt dit duidelijk tot uitdrukking. De monumentale boerderij blijft het dominante element op de dijk. De nieuw toe te voegen bijgebouwen worden lager op het erf geplaatst en zijn ondergeschikt in schaal, positie en uitstraling. Hiermee blijft de kenmerkende maat en schaal van het landschap behouden en wordt de hiërarchie binnen het erf versterkt. Tegelijkertijd blijft het dijklichaam herkenbaar, doordat het talud niet wordt aangetast en de ruimte tussen dijk en bebouwing open blijft. Afbeelding 3. Vogelvlucht vanaf de Noldijk Ook in de verschijningsvorm voegen de schuurwoningen zich vanzelfsprekend in het geheel. De gebouwen zijn eenvoudig van opzet, met één bouwlaag en een kap, en sluiten qua oriëntatie en uitstraling aan op de logica van de dijk. De architectuur is eigentijds, maar terughoudend en passend bij de streek, onder andere door zorgvuldig materiaal- en kleurgebruik. Daarmee ontstaat een samenhangend geheel.

Het erf vormt een dragend onderdeel van de woonkwaliteit van het plan en fungeert als gemeenschappelijke ruimte binnen een vorm van wonen op een dijkerf. De toekomstige woningen zijn niet uitsluitend individuele wooneenheden met een eigen buitenruimte, maar maken onderdeel uit van een gedeeld erf, dat collectief wordt gebruikt, beleefd en beheerd. Daarmee ontstaat een woonmilieu waarin de relatie tussen woning en erf centraal staat en waarin de kwaliteit van de woonomgeving mede wordt bepaald door het gemeenschappelijke karakter van de buitenruimte. De inrichting van het erf is hierop afgestemd. De verkeersfunctie wordt bewust ondergeschikt gemaakt aan het verblijfskarakter, waardoor het erf als samenhangende ruimte herkenbaar blijft en niet wordt opgedeeld in functioneel gescheiden verkeers- en parkeervelden. Parkeren wordt geconcentreerd aan de randen van het erf en nabij de woningen opgelost, zodat het centrale deel vrij blijft van dominante verharding en automobiliteit. Het gezamenlijke erf wordt in samenhang ontworpen als één ruimtelijke eenheid, waarin inrichting, gebruik en beheer in onderlinge relatie staan. Streekeigen beplanting en zorgvuldig materiaalgebruik versterken deze samenhang en dragen bij aan de landschappelijke inpassing.

Hierdoor ontstaat een erfgebaseerd woonmilieu dat aansluit bij de typologie van het dijkerf en bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit van de locatie, in plaats van deze te fragmenteren. De landschappelijke inpassing sluit hierop aan. Afbeelding 4. Sfeerbeelden inrichting binnenerf Het plan kent een specifiek karakter dat samenhangt met de herontwikkeling van een monumentaal erf, waarbij substantiële investeringen in restauratie en inpassing noodzakelijk zijn. Binnen deze context is gekozen voor een woningbouwprogramma dat zich richt op 13 koopwoningen, passend bij de ruimtelijke en programmatische opzet van het plan. Deze woningbouwopzet is door de gemeente ingebracht in het regionale woningbouwprogramma, dat op 3 maart 2026 door de provincie is vastgesteld. Voor deze locatie geldt daarbij de aanduiding “ja onder voorwaarden”, hetgeen betekent dat het plan binnen de regionale en provinciale kaders is beoordeeld en onder voorwaarden passend wordt geacht binnen de woningbouwprogrammering. Daar staat tegenover dat het plan een duidelijke meerwaarde oplevert. Door het opnieuw in gebruik nemen van het erf wordt leegstand voorkomen en verval tegengegaan. De kwaliteit van de woon- en leefomgeving blijft behouden en wordt zelfs versterkt. Tegelijkertijd wordt het cultuurhistorische verhaal van de locatie beter zichtbaar en beleefbaar gemaakt.

Alles afwegend leidt het plan niet tot een aantasting van het landschap, maar juist tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, het behoud en de versterking van de gebiedsidentiteit en een zorgvuldig gebruik van de ruimte. Daarmee is dit bij uitstek een plan waarvoor provinciaal maatwerk passend en gerechtvaardigd is. Afsluiting — beantwoording provinciale aandachtspunten ruimtelijke kwaliteit Ter afsluiting worden hieronder de aandachtspunten ten aanzien van de ruimtelijke kwaliteit nader toegelicht. Deze aandachtspunten zijn in het ontwerp verwerkt en vormen mede de basis voor de verdere uitwerking van het plan, waaronder de inrichtings- en beplantingsplannen. 1. Kwaliteit en gebruik van het centrale groen op het erf Het centrale erf vormt een essentieel onderdeel van het concept “wonen op een dijkerf”. Dit deel van het plan is niet bedoeld als enkel representatief of visueel groen, maar als een daadwerkelijk te gebruiken en te beleven gemeenschappelijke ruimte voor bewoners. In het kader van het beoogde erfwonen wordt het erf ingericht als gedeelde verblijfsruimte, waarin groen, verblijf en ontmoeting samenkomen. De inrichting is nader uitgewerkt in een inrichtingsplan, waarin de kwaliteit, gebruiksmogelijkheden en ruimtelijke samenhang van het centrale erf worden geborgd. 2.

Beleving van de entree en het aanzicht van het erfensemble De ruimtelijke beoordeling van de entree betreft niet uitsluitend de doorgang zelf, maar het totale aanzicht van het erfensemble vanaf de benaderingszijde richting het recreatiegebied. Het ontwerp is gericht op een samenhangende ruimtelijke compositie van bebouwing, erfstructuur en beplanting, waarbij de overgang van openbaar naar privé zorgvuldig is vormgegeven. De verkeerskundige ontsluiting is daarbij functioneel adequaat en ruimtelijk ingepast binnen de erfstructuur, zonder afbreuk te doen aan de landschappelijke beleving van het geheel. 3. Beleving van het groene uitloopgebied en de overgang naar het recreatiegebied De overgang tussen het erf en het aangrenzende recreatie- en uitloopgebied is zorgvuldig vormgegeven, met als uitgangspunt het behoud van de beleving van het groene landschap. Het dijkerf en het recreatiegebied worden daarbij in ruimtelijke zin van elkaar gescheiden door een goed ontworpen en duurzaam ingerichte groene overgangszone. Deze overgangszone waarborgt zowel de landschappelijke kwaliteit van het uitloopgebied als de herkenbaarheid en afleesbaarheid van het erf als zelfstandige ruimtelijke eenheid. 4.

Uitwerking van het groen en de erfafscherming De landschappelijke inrichting van het erf en de omliggende gronden wordt in een later stadium nader uitgewerkt in een landschappelijk inrichtingsplan. Hierin worden onder meer de beplantingsstructuur, erfafscheidingen, verblijfskwaliteiten en de landschappelijke inpassing van de bebouwing verder geconcretiseerd. Uitgangspunt daarbij is het behoud en de versterking van het groene en landelijke karakter van de locatie, waarbij tevens aandacht wordt besteed aan de inrichting van gemeenschappelijke ruimten die ontmoeting en contact tussen bewoners stimuleren. Het inrichtingsplan is momenteel nog in voorbereiding. Afbeelding 5. Vogelvlucht vanaf de Wevershoeve