Bijlagen.pdf
Tekst van het document
Van der Valk Hotel Ridderkerk Masterplan 4 juli 2025
Krommeweg 1 2988 CB Ridderkerk 0180 646 900 hotelridderkerk.nl
Eusebiusbuitensingel 80 6828 HZ Arnhem 026 – 352 60 60 wiegerinck.nl
Inhoud
01. Aanleiding
04
02. Locatie
05
03. Context
07
04. Ambities
11
05. Analyse
12
06. Masterplan - plankaart 07. Masterplan - schema’s 08. Masterplan - planonderdelen 09. Masterplan - groen 10. Masterplan - promenade 11. Masterplan - stromenschema 12. Masterplan - mobiliteit 13. Masterplan - vogelvlucht
14 17 18 19 20 21 23 29
14. Participatie
30
15. Slot
32
3
01. Aanleiding
Voor u ligt het masterplan voor het terrein van Van der Valk Hotel Ridderkerk. De komende jaren willen we deze plek ontwikkelen tot een zeer aantrekkelijk leisure-locatie voor mensen uit Ridderkerk, Zuid-Holland, Nederland en het verre buitenland. Een combinatie van hotelvoorzieningen, restaurants, congreszalen, entertainment, wellness, fitness en kantoor. Om deze ontwikkeling op een goede wijze te borgen binnen de ruimtelijke wet- en regelgeving, uw ambities als gemeente én de omgeving hebben we gemeend dit masterplan te ontwikkelen. Eind 2024 is hiervoor een principe-aanvraag bij de gemeente Ridderkerk gedaan en inmiddels heeft er begin 2025 een eerste beoordeling in de Omgevingstafel van de gemeente plaatsgevonden. Het voorliggend document geeft de ontwikkeling van het masterplan sindsdien weer en vormt de basis voor de formele aanvraag BOPA-procedure. In de hierna volgende hoofdstukken zullen we u eerst een analyse geven van de bestaande situatie en zijn historie. Vervolgens hebben we gekeken naar de door de gemeente Ridderkerk reeds ontwikkelde visies over het gebied om daarna een toelichting te geven op de inhoud van het masterplan. Als laatste kijken we naar het mobiliteitsvraagstuk en geven we u een beeld van de buurtparticipatie die we rondom dit initiatief gehouden hebben. We wensen u veel leesplezier en zien uit naar een voorspoedige bestemmingsplanprocedure.
Freek van der Valk Van der Valk Hotel Ridderkerk
4
02. Locatie
A15
De Krommeweg
03
01
Afslag 20
02 Verbindingsweg
N 100m
plangebied
Gemeenschappelijke Regeling Nieuw Reijerwaard (GRNR) Rijksstraatweg
5
02. Locatie
01 Locatie
De huidige situatie van het Van der Valk Hotel in Ridderkerk kenmerkt zich door een ruime opzet. Het terrein is toegankelijk via een ingang aan de zuidzijde, terwijl de parkeerplaatsen aan zowel de linker- als rechterzijde zijn gesitueerd. De zuidwestelijke kant van het terrein heeft een groen karakter. In deze groene ruimte staat een historische boerderij.
03 01
Het hotelgebouw zelf heeft een opvallend ovaalvormig hoofdvolume, met de kamers op de bovenste verdiepingen. Op de eerste verdieping en de begane grond bevinden zich de zalen, het restaurant, de ontbijtzaal en de logistieke faciliteiten. De entree van het hotel valt op door een markante luifel en een golvende gevel, wat zorgt voor een opvallende en herkenbare verschijning.
01 Hotel | Van der Valk Ridderkerk
02
02 Historische boederij | West-Einde
03 Nieuw Reijerwaard (GRNR) | Van Gelder
6
03. Context
A16
02 Bereikbaarheid
Rotterdam
De locatie, gelegen aan de A15, is eenvoudig te bereiken vanuit verschillende richtingen. Het bevindt zich op een centraal punt tussen Barendrecht, Ridderkerk en Rotterdam. Diverse landschappelijke structuren, zoals het spoor, de snelweg en een historische dijk, verdelen het landschap in verschillende deelgebieden. Rondom de projectlocatie worden deze deelgebieden gekenmerkt door bedrijvigheid. Daarnaast wordt momenteel ‘Nieuw Reijerwaard’ ontwikkeld, waarvan het masterplan in 2014 is vastgelegd.
A38 bedrijventerrein
bedrijventerrein
A16
Dordrecht Nieuw Reijerwaa
rd
A15
Rotterdam Ri st jk ra at we
bedrijventerrein
g
Sp oo r ri ch ti n gB a re nd d re ch t
01 Bereikbaarheid en ruimtelijke structuren
projectlocatie
7
03. Context
03 Historische landschap
Het landschap rondom de boerderij “West-Einde” heeft door de eeuwen heen een belangrijke rol gespeeld in de ontwikkeling van de regio. Het gebied kenmerkt zich door een rijke agrarische traditie, met uitgestrekte velden en vruchtbare grond die sinds de middeleeuwen worden bewerkt. De Krommeweg en de westzijdsedijk zijn voorbeelden van oude verbingsroutes die gemeenschappen met elkaar verbond. In de jaren 1441-1442 werd de Westzijdsedijk aangelegd als zeewering voor het gebied Nieuw-Reijerwaard. Deze dijk was essentieel voor de bescherming tegen overstromingen. Dit maakte de ontginning en agrarische exploitatie van het omliggende land mogelijk, waardoor het landschap veranderde van een ruig en ongerept gebied naar een gecultiveerd agrarisch landschap. Dit leidde tot de vestiging van boerderijen, zoals de boerderij “West-Einde”, die in 1865 werd gebouwd. In de 19e eeuw onderging het landschap verdere veranderingen met de ontwikkeling van infrastructuur. De Westzijdsedijk werd in 1821 opgenomen in de Koninklij ke Straatweg der 1e klasse no. 7, wat later de Dortse Straatweg en uiteindelijk de Rijksstraatweg werd. Deze wegen verbeterden de bereikbaarheid van het gebied en ondersteunden de economische groei. De bereikbaarheid werd verder versterkt met de aanleg van de A15.
Het landschap bleef evolueren en aan het einde van de 20e eeuw toonde het concern Van der Valk interesse in de locatie nabij de A-15 voor de bouw van een hotel-restaurant en zalencentrum. Deze moderne ontwikkeling markeert een nieuwe fase in de geschiedenis van het landschap rondom de boerderij “West-Einde”. Het toont de balans tussen het behoud van historisch erfgoed en de aanpassing aan hedendaagse behoeften.
1950
1900 1850
Tijdslijn ontwikkeling West-Einde
1925
2023 1975
locatie Van der Valk Hotel Ridderkerk
8
03. Context
03 Boederij West-Einde
De boerderij aan de Krommeweg 1 in Ridderkerk, tegenwoordig bekend als monument “West-Einde”, dateert uit 1865. Ooit eigendom van scheepsbouwer Pieter Smit, werd het in 1908 overgenomen door de familie G. Blok. Deze familie bewoonde de boerderij tot 1992. De boerderij, met een kenmerkende puntgevel en vensters met zesruitsramen, werd na een brand begin 20e eeuw hersteld en staat vermeld op de lijst van onroerende monumenten in de Gemeente Ridderkerk. Mogelijk stond op deze plek ook voor deze tijd al een boerderij, wat de lange agrarische geschiedenis van het gebied benadrukt. Conclusie Te midden van de bedrijventerreinen komt de historie van de plek tot leven door de aanwezigheid van de boerderij ‘West-Einde’ aan de Westzijdsedijk. Dit historische element vormt een opvallend contrast met de grootschaligheid van de omliggende bedrijventerreinen. De projectlocatie kan hierin een bemiddelende rol spelen tussen beide schalen. De boerderij ‘West-Einde’ behoudt zijn prominente positie binnen het masterplan als een kleinschalig object in de groene ruimte, met voldoende ruimte tot de omliggende bebouwing waardoor het historische karakter behouden blijft te midden van de moderne ontwikkelingen.
Van der Valk hotel Ridderkerk
Krommeweg
Boederij West-Eind
verbindingsweg
De Zwet
Westzijdsedijk
Schema 03 Nieuw Reijerwaard (GRNR)
9
03. Context
04 Nieuw Reijerwaard (GRNR) ‘‘Kenmerkend voor de gekozen stedenbouwkundige opzet is het zo veel mogelijk hergebruiken van bestaande elementen en structuren. De bestaande Verbindingsweg en Voorweg vormen in de nieuwe opzet nog steeds de ruimtelijke dragers van het gebied. De toekomstige bedrijfskavels volgen het oorspronkelijke landschapspatroon. Ze worden voor vrachtverkeer ontsloten vanuit drie Bedrijfslanen, die eveneens de richting van de historische verkavelingsstructuur oppakken en continueren naar de toekomst. De Rijksstraatweg blijft een woonlint. De belevingswaarde en de recreatieve kwaliteit ervan worden versterkt door de aanleg van een brede zone met groen en water.’’
groenzone
Verbindingsweg
(Beeldkwaliteitplan Nieuw Reijerwaard, 2014, p. 9)
Conclusie Het masterplan “Nieuw Reijerwaard” richt zich op twee belangrijke ruimtelijke pijlers: de verbindingsweg als blauwe wig en de Rijksstraatweg als groene zone. De projectlocatie bevindt zich op een scharnierpunt bij de entree van het gebied. Het voorstel is om het groene karakter van deze locatie zoveel mogelijk te behouden. Hierdoor worden beide uiteinden van de verbindingsweg mooi met elkaar in balans gebracht
groenzone
Rijkstraatweg
Schema 03 Nieuw Reijerwaard (GRNR)
10
04. Uitgangspunten en ambities
- Groene zone in het west-zuid gebied: De boerderij blijft een centraal en waardevol object in deze groene ruimte. Omzoomd door een parkachtige setting wint de boerderij aan kwaliteit, blijft de historische waarde en krijg hij met een wellness invulling een aansprekende rol binnen het gehele leisureconcept van het terrein. Tevens biedt de groenzone in het west-zuid gebouw ook ruimte voor verschillende activiteiten zoals recreatie, sport en ecologie. - Uitbreiding van parkeerfaciliteiten: In de afgelopen jaren is het parkeerterrein van het Van der Valk Hotel Ridderkerk meerdere malen uitgebreid, waarbij een oost-west as is gecreëerd. Deze as wordt meegenomen in het masterplan. - Rekening houden met omgevingsfactoren: Er wordt zorgvuldig omgegaan met verschillende omgevingsfactoren, zoals de nabijheid van de snelweg en de bijbehorende geluidsimpact. - Goede verbindingen tussen functies: Er wordt gezorgd voor korte loopafstanden vanaf de verschillende parkeervoorzieningen, met een logische indeling en duidelijk zichtbare entrees. De nieuwe entreehal van het hotel vormt daarin de markantste Hierdoor worden de verschillende functies op een overzichtelijke en toegankelijk manier met elkaar verbonden. - Eenheid en samenhang: Om eenheid en samenhang in het plan te waarborgen, wordt een beeld- en kwaliteitsdocument toegevoegd aan dit algemene document.
- Respect voor de buren: Er wordt rekening gehouden met het uitzicht van nabijgelegen bewoners en bedrijven, zoals Van Gelder. - Duurzaamheid: Het plan houdt rekening met het landschap als ecologische zone, waarbij duurzaamheid voor zowel de nieuwe ontwikkeling als het landschap een belangrijke rol speelt. Met deze ambities moet het plan een meerwaarde zijn voor de omgeving, zowel op het gebied van leisure als ecologie en duurzaamheid.
11
05. Analyse
01 Geluid / Snelweg
De locatie is in de directie nabijheid van de A15. Dit heeft grote voordelen met betrekking tot ontsluiting en zichtbaarheid. Punt van aandacht vormt de geluidsproductie vanaf de snelweg.
02 Groen / Bezonning
De Zuid en West oriëntatie op de zon biedt mogelijkheden met betrekking tot verblijf en recreatie. Met name de groene zone op het terrein heeft een gunstige oriëntatie en kan derhalve ingezet worden om deze kansen optimaal te benutten.
03 Ontsluiting / Parkeren
De toegang tot het terrein bevindt zich aan de Verbindingsweg aan de zuidzijde van de locatie. Vanuit deze entree zijn er zowel aan de linkerzijde als rechterzijde op verschillende wijze parkeerplaatsen voorzien. Op dit moment is het parkeren wat versnipperd wat zorgt voor kruisende verkeersstromen. Er liggen kansen om dit beter te structureren en te optimaliseren. Logistiek maakt tevens gebruik van dezelfde entree en vindt de expeditie aan de noordzijde van de locatie.
Enige afstand en een groene buffer tussen hotel en snelweg compenseert een groot deel van deze geluidsproductie, echter blijft dit wel een punt van aandacht in de verdere planontwikkeling.
Een eerste aanzet voor een verbindende promenade is reeds gedaan. Echter zonder aanvullend programma is er nog niet veel aanleiding om gebruik te maken van deze verbinder.
01
02
03
12
05. Analyse
04 Gasleiding
Ter hoogte van het zuidelijk deel van de locatie loopt een hogedruk gasleiding. Om veiligheidsredenen zullen we met onze ontwikkellocaties op minimaal 5m afstand moeten blijven van deze gasleiding.
01
05 Beschermd aanzicht
Binnen de huidige situatie heeft de boerderij een bijzondere betekenis. Vanuit historisch perspectief heeft de boerderij een beschermde status gekregen. De boerderij is recent gerenoveerd en wordt met name als bijzondere trouw- en feestlocatie gebruikt. Er zal dus zorgvuldig met dit erfgoed moeten worden omgesprongen en opgenomen moeten worden in het masterplan.
02
06 Sloop
Om tot een volwaardig en verbonden materplan te kunnen komen zullen er ook gebouwen (gedeeltelijk) gesloopt moeten worden. Zo voorzien wij de huidige fietsenstallig op een nog nader te bestemmen loctaie. Deze locatie zal voor een eerste uitbreiding van wellness en kamers dienen. Tevens zal een groot gedeelte van de huidige entree en luifel worden gesloopt. Hiervoor zal een nieuwe lobby met hoofdentree komen waarmee een nieuw en open gezicht naar de het formele binnenplein kan worden gerealiseerd
03
13
06 Masterplan - plankaart (schematische impressie)
14
07 Masterplan - schema’s
01 Wand
Het bestaande hotel vormt binnen deze ontwikkelstrategie het hart van het masterplan. Met zijn uitgesproken vormgeving en hoogteaccent is het een baken op de locatie. De diverse nieuwe ontwikkelingen zijn derhalve ondergeschikt aan het hoofdgebouw. Om de nieuwe ontwikkelingen te structureren, is ervoor gekozen om deze middels twee wanden, met een noord-zuid en oost-west oriëntatie, te laten plaatsvinden. Enerzijds is dit vanuit de gedachte dat een directe verbinding met het hoofdgebouw functioneel noodzakelijk is. Anderzijds moet er voldoende ruimte zijn voor een eigen identiteit per ontwikkeling. Deze opzet zorgt voor een duidelijke organisatie van de ruimte en creëert een balans tussen het hotel en de nieuwe elementen. Hierdoor blijft het hotel het centrale punt, terwijl de nieuwe ontwikkelingen zich kunnen onderscheiden en bijdragen aan de dynamiek en diversiteit van het terrein. Zo ontstaat een samenhangend en functioneel geheel.
02 Informeel/Formeel
De wand aan de noordzijde en oostzijde vormt een ruggengraat waarlangs diverse ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. Tegelijkertijd fungeert deze als een duidelijke buffer tussen de formele en informele zijden van het terrein. Binnen de formele zijde wordt het parkeren georganiseerd, is er een helder overzicht en zijn de (hoofd)entrees van de diverse nieuwe ontwikkelingen gesitueerd. Dit deel vormt het organisatorische hart van de locatie. Aan de andere kant kenmerkt de informele zijde zich door een overvloed aan groenvoorzieningen, wat de verblijfskwaliteit aanzienlijk verbetert. De groene ruimtes zorgen voor een aangename en ontspannende omgeving voor bezoekers en gebruikers van het terrein. Door deze opzet worden functionaliteit en esthetiek op harmonieuze wijze gecombineerd, waardoor een gebalanceerd geheel ontstaat waarin zowel de praktische als de recreatieve aspecten optimaal tot hun recht komen
03 Promenade
Om aan de formele zijde de diverse entrees goed te ontsluiten, wordt er een promenade geïntroduceerd die zowel een noord-zuid als een oost-west oriëntatie heeft. Deze promenade fungeert als verbinding tussen het parkeren en de nieuwe ontwikkelingen en organiseert daarmee op een eenvoudige doch krachtige manier het informele binnenterrein. Naast dit sterke functionele aspect vormt de promenade tevens een plek voor verblijf, een plek om te zien en gezien te worden. De promenade biedt een heldere structuur en maakt het terrein toegankelijk en overzichtelijk. Bovendien zorgt de combinatie van functionaliteit en esthetiek ervoor dat de promenade een aangename en levendige ontmoetingsplek wordt. Hierdoor ontstaat een harmonieuze balans tussen praktische bruikbaarheid en sociale interactie, waardoor zowel bezoekers als gebruikers optimaal kunnen profiteren van de voorzieningen en de groene omgeving. Zo wordt een aantrekkelijke en goed georganiseerde omgeving gecreëerd die uitnodigt tot gebruik en verblijf.
P
P
formeel informeel
01
02
formeel
informeel
promenade
03
15
07 Masterplan - schema’s
04 Opdelen
Licht, lucht en ruimte binnen een heldere organisatie zijn de uitgesproken ambities voor de ontwikkeling van het masterplan. Met de wanden, de promenade en de scheiding tussen de formele en informele zones wordt al een sterke basis gelegd om deze ambities te verwezenlijken. Om meer luchtigheid te creëren, worden op strategische punten openingen gemaakt in de wanden. Deze doorzichten zorgen voor een menselijke schaal en geven de volumes een eigen identiteit, zonder de structurerende kracht van de wanden te verliezen. Dit zorgt voor een open en uitnodigende omgeving, waardoor het terrein toegankelijk en prettig in gebruik is. Het openen van de wanden versterken de visuele verbindingen en dragen bij aan een dynamische en aantrekkelijke leefomgeving.
05 Volumetrie
Om de eigen identiteit van de volumes onderling meer kracht te geven, krijgen ze een afwisselende hoogteopbouw. Vanuit het hoofdvolume vormen de nieuwe volumes in hoogte een bescheiden verbinding met het bestaande. Naar het einde toe neemt de hoogte per volume trapsgewijs toe, en vormt het aan de oost- en zuidzijde een hoogteaccent waarmee een verbinding wordt aangegaan met het omliggende landschap. Deze opzet zorgt voor een dynamisch en gevarieerd silhouet, dat niet alleen de architectonische identiteit versterkt, maar ook een harmonieuze overgang creëert naar de omgeving. Hierdoor ontstaat een boeiende en samenhangende structuur waarin de verschillende volumes zich onderscheiden zonder de eenheid van het geheel te verliezen.
06 Interactie
Om binnen de nieuwe te ontwikkelen volumes meer duiding te geven aan de oriëntatie, wordt aan de formele zijde een luifel voorzien aan de gevel. Hierdoor ontstaat er een droogloop aan de promenade, die naast een comfortabele verbinding en verblijf ook zorgt voor visuele verbinding tussen de diverse ontwikkelingen aan deze zijde. Aan de informele zijde wordt zorgvuldig aandacht besteed aan de overgang met het groen. Dit biedt ook de mogelijkheid voor zonnige terrassen aan de groene zone rondom deze volumes. Deze ingrepen bevorderen de interactie, zowel aan de formele als aan de informele zijde, waardoor er een uitnodigende en verbindende symbiose tussen landschap en gebouw wordt verwezenlijkt.
P
functie A
functie B
functie C
laag
hoog
ruggegraad
formeel
informeel
04
05
06
16
07 Versterken Ecologie en Biodiversiteit
EN - Ecologisch waardevolle Natuur diversiteit aan beplanting stuifmeelproducerend schuilmogelijkheden voor fauna waardplanten voor insecten
NN
NI - Natuur inclusief bouwen groene daken insecten hotels nestgelegenheid in de gevel NN - Ontwikkeling natte natuur schuilmogelijkheden voor fauna water landschap oever vegetatie wadi
EN NN NN
EN EN EN
NI
NN
NI NI NI
bezonning
07
17
08 Masterplan - nieuwe planonderdelen
05
04
Planonderdeel Bestaand A: hotel, congreszalen, bar en restaurant Hoofdgroep: ‘horeca en (verblijfs)recreatie’ Planonderdeel Bestaand B: boerderij met wellness/fitness Hoofdgroep: ‘horeca en (verblijfs)recreatie’ + ‘sport, cultuur en ontspanning’ Planonderdeel Nieuw - 01: hoteluitbreiding: lobby, kamers, fitness, vergaderen Hoofdgroep: ‘horeca en (verblijfs)recreatie’ + ‘sport, cultuur en ontspanning’
02
Planonderdeel Nieuw 02: hoteluitbreiding: congreszalen, restaurant Hoofdgroep: ‘horeca en (verblijfs)recreatie’
02
Planonderdeel Nieuw 03: hoteluitbreiding, kamers + sport/fitness Hoofdgroep: ‘horeca en (verblijfs)recreatie’ + ‘sport, cultuur en ontspanning’
A
Planonderdeel Nieuw 04: leisuregebouw en filmtheater Hoofdgroep: ‘horeca en (verblijfs)recreatie’ + ‘sport, cultuur en ontspanning’
01
Planonderdeel Nieuw 05: kantoor + long stay appartementen hotelfunctie Hoofdgroep: ‘horeca en (verblijfs)recreatie’ + ‘werken’
01
B
03
18
09 Masterplan - groen
Op dit moment is er al veel groen op de locatie aanwezig. Op de hiernaast weergegeven afbeelding kunt u de huidige groenzones reeds herkennen. Het voornemen is echter om de groenzones intensiever, landschappelijker en ecologischer in te richten. Zo zal de zone rondom de boerderij een groenzone zijn waarin het verblijf centraal staat. Het is een zone waar in relatieve rust gasten van het hotel in het groen kunnen verblijven. Enerzijds op het terras vanuit het hotel, maar mogelijk ook vanuit de wellness in de boerderij. Het groen wordt intensiever voorzien van bomen ten einde ook een schaduwwerking te bewerkstelligen. Looppaden geven het geheel een dynamisch karakter en rondom elementen als een buitenbar zal er een sociaal samenzijn ontstaan. De zone aan de zuidzijde van het terrein zal daarentegen een iets ander karakter krijgen. Het groen hier zal ten dienste staan van activiteit. U kunt dan bijvoorbeeld denken aan buitenfitness en buiten recreatie. Het groen zal hier iets extensiever zijn, mede ook om de zichtbaarheid van de locatie te waarborgen. De derde en laatste groenzone bevindt zich in het hart van de locatie. Hier willen we de natuur ten volle ondersteunen door weelderige bloemen, planten en struiken te plaatsen zodat insecten en andere dieren een goede thuisbasis kunnen hebben. Tevens vindt in deze zone de waterberging voor het hemelwater plaats.
Hiermee krijgt het groen een prominente en kwalitatief waardevolle rol binnen de herontwikkeling van het totale terrein.
03
Groen 01:
thema, verblijf
Groen 02:
thema, activiteit
Groen 03:
thema, ecologie
01
02
19
10 Masterplan - promenade
De promenade vormt het verbindend element tussen de verschillende gebouwen op de locatie. Alle entrees van de diverse gebouwen liggen aan deze promenade, waarbij de toekomstige entree van het hotel in vorm en uitstraling een overtreffende trap vormt van de overige entrees. Zo blijft te allen tijde duidelijk wat de hoofdentree van het hotel is.
Impressie van mogelijke verbeelding van hoofdentree hotel, imposant en duidelijk herkenbaar
20
11 Masterplan - stromenschema
De heldere structuur van het masterplan ondersteunt ook de ordening van de diverse stromen die op de locatie plaatsvinden. De promenade is een uitstekend middel om het langzame verkeer (hoofdzakelijk voetgangers) te begeleiden. Mensen lopen vanaf de diverse parkeerplaatsen vrijwel automatisch naar de promenade en van daaruit richting de diverse gebouwen. Het autoverkeer komt via de centrale ingang binnen en rijdt over de brede wegenstructuur naar de diverse parkeervoorzieningen. Dit geldt tevens voor de logistiek stroom. Ook die komt via de hoofdingang binnen, maar gaat vervolgens rechtdoor, over de promenade, naar de ‘achterzijde’ van het terrein. Uit het zicht en in de luwte kunnen daar alle logistiek bewegingen (laden/lossen) plaatsvinden. Zowel voor het hotel als voor bijvoorbeeld de bioscoop. Het feit dat de logistieke stroom maar één keer de promenade hoeft te kruisen is een meerwaarde voor de veiligheid van de gasten. En dat kruisen vindt ook nog eens plaats op een heel overzichtelijk punt op het terrein, waardoor zichtlijnen vanuit alle hoeken gewaarborgd zijn en dus de kans op ongelukken geminimaliseerd worden. Rondom het terrein willen we zo veel als mogelijk aantakken op bestaande fiets- en voetpaden.
Zo creeren we een klein recreatiegebied waar gasten van het hotel, maar uiteraard ook inwoners van de omgeving of van Ridderkerk, ontspannen kunnen wandelen, fietsen of sporten. Een meerwaarde voor het totale kwaliteit van Nieuw Reijerwaard.
Auto Fiets Looppad Logistiek
21
22
12. Mobiliteit
Een belangrijk onderdeel van het masterplan is wat ons betreft de wijze waarop er invulling wordt gegeven aan het mobiliteitsvraagstuk. Immers, ons hotel en alle toekomstige voorzieningen die we eventueel gaan realiseren dienen makkelijk en goed bereikbaar te zijn. Met name het autoparkeren speelt daarin een voorname rol. Daarom hebben we ten behoeve van dit principeplan een aanzet gegeven van de wijze waarop wij willen omgaan met deze parkeerbehoefte. uitgangspunten De basis van onze aanzet wordt gevormd door de Nota Parkeernormen 2024 van de gemeente Ridderkerk. Hier is helder en duidelijk uiteengezet op welke wijze de berekeningen gemaakt dienen te worden en in welke categorieën er gedacht moet worden. Voor de locatie van het Van der Valk Hotel Ridderkerk geldt dat deze qua gebiedsindeling valt in de categorie ‘Overige grondgebied Ridderkerk’, waardoor we ook de diverse normen voor die typering hebben gehanteerd. Daarnaast geldt dat er nabij de locatie een HOV-verbinding is, waardoor er een reductie op de parkeernormeringen toegepast kan worden. Tevens hebben we uiteraard gekeken naar de diverse functies die in het masterplan aanwezig zijn, aangezien daar ook verschillende normen voor gelden. Op hoofdlijnen kunnen we zeggen dat deze zich toespitsen op de functies ‘horeca en (verblijfs)recreatie’ en ‘sport, cultuur & ontspanning’.
de toekomst Binnen het masterplan schetsen we een aantal mogelijke ontwikkelingen op het terrein. Deze ontwikkelingen zullen niet gelijktijdig ontwikkeld worden, maar in de komende jaren gerealiseerd worden als er een gezonde business case voor de betreffende ontwikkeling opgesteld kan worden. Het voornemen van Van der Valk is om op korte termijn het leisuregebouw inclusief filmtheater te realiseren. Van de overige ontwikkelingen is op dit moment onduidelijk wanneer ze exact gerealiseerd gaan worden. U moet dan denken aan een tijdslijn tussen nu en 20 jaar.
de basis Om te beoordelen op welke wijze het masterplan invloed heeft op het mobiliteitsvraagstuk is het van belang te kijken naar de basissituatie, zijnde het huidige terrein met zijn gebouwen en parkeerplaatsen. We hebben dit in tabel 01 in beeld gebracht, waarbij we het hotelgebouw met al zijn faciliteiten in kaart hebben gebracht en tevens de bestaande boerderij. Deze is momenteel niet in gebruik, maar is desondanks meegenomen in de berekening. In totaal komen we dan op een behoefte aan parkeerplaatsen van 301 stuks. Met een huidige, beschikbare capaciteit van 580 parkeerplaatsen voldoen we dus ruim aan de gestelde normen.
01 tabel - parkeerbehoefte huidige situatie
23
Vandaar dat we ook niet exact kunnen aangeven welke parkeerbehoefte er door het masterplan zal gaan ontstaan. We weten immers niet exact hoe groot de bouwplannen binnen de gestelde contouren ontworpen worden en welke functies er exact in ondergebracht zullen worden. En gezien de verschillen in normering is dat wel van belang. Desondanks hebben we gemeend middels een aardig reëel scenario van de sequentie in de terreinontwikkeling door de jaren heen u een beeld te geven van de wijze waarop we invulling geven aan de parkeerbehoefte. U treft dit scenario hierna aan, maar dient uiteraard te beseffen dat dit niet in beton gegoten is. Het is een voorbeeld van de flexibiliteit die het plan biedt om te komen tot goede oplossingen voor de parkeerbehoefte.
Van der Valk Hotel Ridderkerk VERDUIDELIJKING PARKEERNORM MASTERPLAN datum projectnummer ons kenmerk
20 juni 2025 4094 001_memoprknrm_v1
Conclusie Het masterplan van Van der Valk Hotel Ridderkerk biedt voldoende ruimte om invulling te geven aan de opeenvolgende parkeerbehoeftes bij de ontwikkeling van de verschillende gebouwen. Uiteraard spreekt het voor zich dat Van der Valk ten einde van de ontwikkeling van de verschillende gebouwen telkens zal teruggrijpen op de dan geldende parkeernormeringen en vervolgens ook zal zorgdragen voor een goede oplossing.
24
Verduidelijking parkeernorm Masterplan Van der Valk Hotel Ridderkerk Voor het Van der Valk Hotel Ridderkerk is een masterplan ontwikkeld waarbinnen het hotel zich de komende jaren kan ontwikkelen tot een aantrekkelijke leisureomgeving. Dit masterplan is in concept ingebracht in de Omgevingstafel van de gemeente Ridderkerk en de afdeling Verkeer heeft gevraagd om verduidelijking van de in dat masterplan geschetste aanpak van het parkeren. Voorliggende memo heeft als doel die verduidelijking te geven. basissituatie Om de ontwikkeling van het masterplan goed te kunnen duiden, is het van belang na te gaan wat de basissituatie is. Onderstaande afbeelding geeft de huidige situatie weer, waarbij we per deelgebied het aantal bestaande of in ontwikkeling zijnde parkeerplaatsen hebben aangegeven. We zullen nu een overzicht geven van de diverse projecten die we binnen het masterplan wensen te ontwikkeling, de prioritering daarin en vervolgens de impact op het parkeren.
38
30 22
164
57
PROJECT 1: Het eerste project dat binnen het masterplan ontwikkeld zal worden is het leisuregebouw, waarin een servicebioscoop gehuisvest zal worden op de verdieping en een entertainmentruimte op de begane grond. Kijken we naar dit programma in relatie tot de parkeernormering, dan komen we op onderstaande berekening voor de parkeerbehoefte.
90 18
102 19
De positionering van het leisuregebouw is zodanig dat er geen bestaande parkeerplaatsen opgeofferd hoeven te worden. Dit hebben we in onderstaande afbeelding inzichtelijk gemaakt.
40
In totaal hebben we dus in de huidige situatie 478 parkeerplaatsen en 102 in ontwikkeling verdeeld over een aantal parkeervelden. Op basis van de huidige parkeernorm van de gemeente Ridderkerk zou het bestaande hotel en zijn faciliteiten een parkeerbehoefte opleveren van 302 parkeerplaatsen. In onderstaande tabel kunt u zien hoe dit aantal tot stand is gekomen.
Wiegerinck Architecten Arnhem B.V. KVK 09032134 wiegerick.nl
Eusebiusbuitensingel 80 Postbus 2234 6802 CE Arnhem
Wiegerinck Architecten Arnhem B.V. KVK 09032134 wiegerick.nl
Eusebiusbuitensingel 80 Postbus 2234 6802 CE Arnhem
25
Dit betekent dat het eerste project een aanvullende parkeerbehoefte van 245 plekken oplevert, hetgeen binnen de parkeerruimte in de huidige situatie, zijnde 278 plekken opgevangen kan worden. Er resteert dan nog een ruimte van 33 plekken.
PROJECT 2: Het tweede project dat binnen het masterplan ontwikkeld wordt is de uitbreiding van het hotel met 60 kamers en een aantal algemene functies op de begane grond, zoals vergaderzalen en fitness. In het masterplan hadden we hier nog een wellnessfunctie voorzien, maar die wensen we nu in de bestaande boerderij te positioneren.
De positie van dit tweede project zorgt ervoor dat er 40 parkeerplaatsen verloren gaan in de bestaande capaciteit. Rekening houdend met de overcapaciteit van 33 plekken die er op dat moment nog is, resulteert dit in een aanvullende behoefte van 7 plekken. Rekening houdend met de parkeerbehoefte van project 2 resulteert dit dus in een aanvullende parkeerbehoefte van 68 plekken. Deze extra parkeerbehoefte zullen we op dat moment realiseren door op de kop van het perceel een tijdelijk parkeerterrein op maaiveld te realiseren voor 68 parkeerplaatsen. Zie onderstaand kaartje (ster) voor een indicatie van het gebied. Mochten we op dit moment er ook voor kiezen de entreehal/lobby uit te breiden, worden de parkeerplaatsen boven de huidige boerderij afgesloten van het hoofdverkeer. Maar deze zijn dan wel bereikbaar via de achterzijde en worden voor het personeel bestemd. Zo gaan ze niet verloren.
Kijken we naar dit gebouw in relatie tot de parkeernorm, dan zien we de volgende parkeerbehoefte ontstaan: Functie 60 hotelkamers Congreszalen Fitness
Norm 6,8 pp/10 kamers 7,5 pp/100 m2 BVO 4,7 pp/100 m2 BVO totaal
Aantal pp 40,8pp 26,3pp 11,5pp
Reductie HOV -4,1 -2,6 -1,2
78,6
-7,9
Concreet betekent dit dat er een aanvullende parkeerbehoefte ontstaat van 71 parkeerplaatsen. Echter, we kunnen hier ook aangeven dat de fitness een functie zal zijn die in basis niet onafhankelijk van het hotel door externe bezoekers gebruikt kan worden. Kortom, het zijn hotelgasten die er gebruik van maken en dat levert dus geen aanvullende parkeerbehoefte op. Feitelijk wordt de aanvullende parkeerbehoefte daarmee verder gereduceerd tot 61 parkeerplaatsen.
PROJECT 3: Het derde project zal het realiseren van een wellness in de bestaande boerderij omhelzen. Aangezien dit echter een wellness is die in eerste instantie enkel toegankelijk is voor bestaande hotelgasten, levert dit in onze ogen geen aanvullende parkeerbehoefte op. PROJECT 4: Het vierde project zal naar alle waarschijnlijkheid de extra uitbreiding met kamers aan de zuidzijde van het perceel zijn. Op dit moment voorzien we daar een uitbreiding met 100 kamers en een fitnessfaciliteit. Deze fitnessfaciliteit zal in basis ten dienste staan van de hotelgasten en dus geen aanvullende parkeerbehoefte opleveren. De kamers leveren een aanvullende vraag van 68 pp op, waarbij er weer een reductie van 10% kan plaatsvinden en er netto een behoefte overblijft van 61 parkeerplaatsen. Het gebouw realiseren we op een plek waar momenteel geen parkeerplaatsen gesitueerd zijn, waardoor de netto parkeerbehoefte op 61 parkeerplaatsen resteert.
Wiegerinck Architecten Arnhem B.V. KVK 09032134 wiegerick.nl
Eusebiusbuitensingel 80 Postbus 2234 6802 CE Arnhem
Wiegerinck Architecten Arnhem B.V. KVK 09032134 wiegerick.nl
Eusebiusbuitensingel 80 Postbus 2234 6802 CE Arnhem
26
Dit betekent dat het eerste project een aanvullende parkeerbehoefte van 245 plekken oplevert, Deze parkeerbehoefte willen we invullen door het bouwen van278 eenplekken parkeerdek op de huidige hetgeen binnen de parkeerruimte in de huidige situatie, zijnde opgevangen kan worden. parkeerveld van 90 + 102 parkeerplaatsen. Om klaar te zijn voor de toekomst bouwen we dan twee Er resteert dan nog een ruimte van 33 plekken. lagen bovenop het huidige maaiveld parkeren. Dit resulteert in een aanvullende capaciteit van 384 parkeerplaatsen, waardoor we voldoende capaciteit realiseren voor dit project én project 5. Zie onderstaand kaartje voor de indicatieve locatie van het gebouw en de plek waar we het parkeerdek wensen te PROJECT 2:realiseren.
parkeerdekken die ten tijde van project 4 zijn gerealiseerd. Hieronder een kaartje waarop de locatie van project 5 zichtbaar is.
Het tweede project dat binnen het masterplan ontwikkeld wordt is de uitbreiding van het hotel met 60 kamers en een aantal algemene functies op de begane grond, zoals vergaderzalen en fitness. In het masterplan hadden we hier nog een wellnessfunctie voorzien, maar die wensen we nu in de bestaande boerderij te positioneren. Kijken we naar dit gebouw in relatie tot de parkeernorm, dan zien we de volgende parkeerbehoefte ontstaan: Functie 60 hotelkamers Congreszalen Fitness
Norm 6,8 pp/10 kamers 7,5 pp/100 m2 BVO 4,7 pp/100 m2 BVO totaal
Aantal pp 40,8pp 26,3pp 11,5pp
Reductie HOV -4,1 -2,6 -1,2
78,6
-7,9
Concreet betekent dit dat er een aanvullende parkeerbehoefte ontstaat van 71 parkeerplaatsen. Echter, we kunnen hier ook aangeven dat de fitness een functie zal zijn die in basis niet onafhankelijk van het hotel door externe bezoekers gebruikt kan worden. Kortom, het zijn hotelgasten die er gebruik van maken en dat levert dus geen aanvullende parkeerbehoefte op. Feitelijk wordt de aanvullende parkeerbehoefte daarmee verder gereduceerd tot 61 parkeerplaatsen.
PROJECT 5: Het vijfde project zal de uitbreiding zijn met extra congreszalen ten oosten van het bestaande hotel. Op basis van de verwachtte grootte van zo’n 2.170 m2 BVO komen we tot een aanvullende parkeerbehoefte van 162,8 – 16,3 = 147 parkeerplaatsen. Echter, het gebouw zal gerealiseerd worden op de plek waar momenteel 57 parkeerplaatsen gesitueerd zijn. Feitelijk betekent dit dat er een parkeerbehoefte ontstaat van 204 plaatsen. Deze behoefte kunnen we inlossen middels de
Wiegerinck Architecten Arnhem B.V. Wiegerinck Architecten Arnhem B.V. KVK 09032134 KVK 09032134 wiegerick.nl wiegerick.nl
Eusebiusbuitensingel 80 Eusebiusbuitensingel 80 Postbus 2234 Postbus 2234 6802 CE Arnhem 6802 CE Arnhem
PROJECT 6: Het laatste project is de bebouwing op het kavel geheel aan het oosten van het perceel. Dit kavel bestemmen we voor kantoren en/of long stay app, waardoor de parkeerbehoefte moeilijk te duiden hotelfunctie is. Maar laten we van een kantoorfunctie uitgaan, aangezien dat de meeste pp oplevert. Uitgaande van een te realiseren volume van 5.200 m2 BVO levert dat een parkeerbehoefte van 88,4 – 8,8 = 79,6 parkeerplaatsen op. In de praktijk dus 80 plekken. Op het ten tijde van project 4 gerealiseerde parkeerdek resteren nog 119 plekken, dus er is nog voldoende capaciteit beschikbaar. Onderstaande afbeelding geeft een beeld van de situering van project 6.
Wiegerinck Architecten Arnhem B.V. KVK 09032134 wiegerick.nl
Eusebiusbuitensingel 80 Postbus 2234 6802 CE Arnhem
27
slot Op deze wijze hebben we u een beeld gegeven van de wijze waarop we de parkeerbehoefte (gefaseerd) tijdens de diverse ontwikkelstadia denken vorm te geven. Hierbij dienen we aan te merken dan het een aanname op dit moment is en dat het masterplan zich op een andere wijze kan ontwikkelen. Maar ook in dat geval geldt: we zullen voldoen aan de parkeernormering van de gemeente Ridderkerk. Arnhem, 20-06-2025 ka
Wiegerinck Architecten Arnhem B.V. KVK 09032134 wiegerick.nl
Eusebiusbuitensingel 80 Postbus 2234 6802 CE Arnhem
28
13. Vogelvlucht
29
14. Participatie
Van der Valk Hotel Ridderkerk Participatieplan t.b.v. BOPA-procedure terreinontwikkeling opzet Een belangrijk onderdeel van planontwikkelingen vormt de buurtparticipatie. We weten uit ervaring dan het betrekken van omwonenden bij plannen het draagvlak daarvan enorm verhoogd. Daarom hebben we ook gemeend een participatie-plan op te zetten ten einde het masterplan op een juiste wijze te communiceren en eventuele input vanuit de omgeving op te halen. U treft dit participatieplan op de hierna volgende pagina’s aan.
uitvoering De uitvoering van het participatieplan heeft op twee manieren plaatsgevonden. Zoals reeds aangegeven in het plan heeft er met de directe buurman, zijnde van Gelder Groente & Fruit, een één-op-één gesprek plaatsgevonden. Dit was op 12 juli 2024 en na een toelichting van de plannen van onze zijde kwam er een positieve reactie. Van Gelder heeft begrip voor de plannen en ondersteunt deze ook van harte. Daarnaast hebben we een bredere participatie opgezet richting de verdere omwonenden. Begin juni 2025 hebben we middels een briefbezorging aan huis een twintigtal huishoudens aan de Rijksstraatweg uitgenodigd voor een omwonendenavond in het hotel. Deze heeft op 24 juni 2025 plaatsgevonden. Middels een massamaquette en een paneel (zie foto) hebben we de plannen zo goed mogelijk visueel gemaakt, waarbij we uiteraard ook mondeling een nadere toelichting hebben gegeven. Eén huishouden heeft met drie personen de avond bijgewoond en aan hen hebben we de achtergronden en de doelstelling van het plan uitgelegd. Ze reageerden enthousiast, waren blij met de kwaliteitsimpuls en waren ook erg positief over de wijze waarop we de buurt bij het initiatief betrokken. We hebben dit huishouden gevraagd of we hun e-mailadres mochten gebruiken voor nadere info in de toekomst en daar hebben ze positief op gereageerd.
Onze doelstelling is sowieso om de buurt bij verdere vervolgstappen pro-actief te informeren.
Datum Ons kenmerk
5-2-2025 4094_001_participatiepl_v1
Het Van der Valk Hotel Ridderkerk is voornemens haar terrein te ontwikkelen, waarbij er diverse aanvullende (hotelgerelateerde) functies gerealiseerd zullen worden. Hiervoor is door Wiegerinck een masterplan ontwikkeld. Om dit masterplan mogelijk te maken zal er een BOPA-procedure bij de gemeente Ridderkerk doorlopen moeten worden en een belangrijk onderdeel van deze procedure vormt de participatie van omwonenden en belanghebbende. Voorliggend plan geeft een beeld van de wijze waarop wij deze participatie vormgeven. 1. Doel van de participatie Het doel van dit participatieproces is om belanghebbenden tijdig te informeren en hen de mogelijkheid te bieden om mee te denken over de gebiedsontwikkeling rondom het Van der Valk Hotel in Ridderkerk. Door participatie vergroten we het draagvlak, signaleren we mogelijke knelpunten en verwerken we waardevolle suggesties in het plan. 2. Omschrijving van het participatietraject De gebiedsontwikkeling rondom het Van der Valk Hotel beoogt een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en functionaliteit van het gebied. Dit heeft uiteraard betrekking op het toevoegen van een aantal nieuwe c.q. aanvullende functies, maar zeker ook op het verbeteren van de groenvoorzieningen. We willen middels participatietraject de meningen en wensen van de direct betrokkenen te verzamelen en deze, waar mogelijk, te verwerken in de plannen.
Daarnaast willen we de minder direct betrokkenen informeren over onze plannen. 3. Analyse van betrokkenen
•
Directe belanghebbenden: Kijken we naar het terrein van het Van der Valk Hotel Ridderkerk, dan ligt dit redelijk geïsoleerd tussen de snelweg A15 en de Verbindingsweg. De enige directe buurman is Van Gelder Groente en Fruit. Andere directe buren zijn er niet. Daarmee kunnen we stellen dat enkel Van Gelder een directe belanghebbende is.
•
Omwonenden: Er grenzen geen woningen direct aan het terrein van het Van der Valk Hotel Ridderkerk. De enige woningen die zich in de omgeving bevinden zijn gesitueerd aan de Rijksstraatweg die zich op minimaal 150m van het plangebied bevindt. De bewoners van deze woningen zullen geen noemenswaardige gevolgen ervaren van de terreinontwikkeling, maar dienen naar ons inzicht wel informatief meegenomen te worden in het verdere traject.
30
•
•
Gemeente Ridderkerk: Als beleidsbepaler en beoordelaar van de vergunningaanvraag is de gemeente Ridderkerk een belangrijke betrokkene in deze. Van der Valk heeft dit reeds onderkent en trekt intensief met de gemeente op. Er is een intentieovereenkomst gesloten voor het verdere traject, die uiteindelijk omgezet zal worden in een anterieure overeenkomst. Wiegerinck heeft bovendien, als adviseur van Van der Valk, contact op ambtelijk niveau ten einde het verdere traject zo soepel mogelijk te laten verlopen. Ondernemers en maatschappelijke partners: In de wijdere omgeving bevinden zich diverse ondernemers. Waterschap Hollandse Delta is daarvan de meest nabijgelegen ondernemer, aangezien zij een kantoorpand op ruim 175m in exploitatie heeft. Ook zij zullen echter geen noemenswaardige impact ervaren van de terreinontwikkeling, maar zullen informatief meegenomen worden in het traject. Voor de overige ondernemers geldt dat deze zich op te grote afstand van het plangebied bevinden om zinvol meegenomen te worden in voorliggend traject.
voorliggend plan opgenomen onder punt 4. 2. 3.
4.
Verwerking van input Mochten er uit de informatieavond zaken naar voren komen die we in de plannen willen verwerken, zullen we dat nadien doen (mei 2025).
5.
Indiening van de omgevingsvergunning, Na overleg met de Omgevingstafel van de gemeente Ridderkerk en in afstemming met de gemeente Ridderkerk zullen we op een nader te bepalen tijdsstip de omgevingsvergunning inclusief participatieverslag daadwerkelijk indienen.
4. Mate van invloed (ruimte voor participatie) Op basis van de participatieladder hanteren wij de volgende niveaus:
•
•
Organisatie informatieavond In april 2025 zal er een informatieavond georganiseerd worden voor omwonenden en Waterschap Hollandse Delta. Opstellen van het participatieverslag Van de informatieavond wordt een verslag opgemaakt. Hierin wordt uiteengezet welke informatie er gedeeld is, wat eventuele opmerkingen waren en welke wijzigingen c.q. aanpassingen we voornemens zijn om in de plannen te verwerken.
Raadplegen: Voor de direct belanghebbende geldt dat we deze willen raadplegen en eventuele opmerkingen/wensen in het proces willen meenemen als dat mogelijk is. Zoals gezegd zien we enkel Van Gelder Groente & Fruit als direct belanghebbende. Hiermee heeft reeds op 1207-2024 een gesprek plaatsgevonden. Tijdens dit gesprek hebben we de plannen toegelicht en aangegeven welke mogelijke functies er aan het gebied worden toegevoegd. Hierop heeft Van Gelder positief gereageerd en aangegeven een dergelijke ontwikkeling alleen maar toe te juichen in verband met de positieve impact op het gehele gebied. Tevens was Van Gelder erg te spreken over de toevoegingen c.q. verbeteringen van de groenzones in het plan, aangezien dat voor hen qua zicht en vakgebied natuurlijk van meerwaarde is. Kortom, Van Gelder is positief over het voornemen van Van der Valk en heeft geen opmerkingen gemaakt waardoor planaanpassingen noodzakelijk waren. In het verdere traject willen we Van Gelder op regelmatige basis bijpraten over de stand van zaken/status van het proces en het plan, zodat zij te allen tijde goed aangehaakt blijven.
6. Communicatie en informatievoorziening Om een zorgvuldig proces te doorlopen zullen we voortdurend een heldere en duidelijke communicatie voeren. • Directe belanghebbenden (zoals Van Gelder) worden op regelmatige basis rechtstreeks benaderd. Dit kan via mail, maar zeker ook middels persoonlijke gesprekken.
Informeren: Voor de minder direct betrokkenen willen we een informatieavond organiseren waarin we in eerste instantie hen informeren over ons voornemen voor de terreinontwikkeling. Uiteraard kunnen mensen daarbij ook hun ideeën, wensen en gedachten uiten, maar zullen we zelf eerst beoordelen of en in welke mate we deze zaken in de planontwikkeling meenemen. Onze doelstelling is om in april 2025 een eerste informatieavond te houden.
7. Slot Dit participatieplan vormt zo de basis voor de betrokkenheid van belanghebbenden in de verdere planvorming en besluitvorming van de gebiedsontwikkeling rondom het Van der Valk Hotel Ridderkerk. Op deze wijze denken we een gedragen planontwikkeling te kunnen vormgeven en zijn we er vast van overtuigd dat de ontwikkelingen op het terrein van het Van der Valk Hotel Ridderkerk in een positieve stemming voortgang kunnen krijgen.
•
Omwonenden ontvangen een uitnodiging voor de informatieavond. Tijdens deze avond zullen we vragen of mensen op de hoogte gehouden willen worden en als ze dat willen of ze dan hun naam en e-mailadres willen achterlaten. Middels deze mailinglijst zullen we mensen vervolgens informatie op de hoogte houden van de voortgang van het proces.
•
De resultaten van de participatie worden, zoals reeds aangegeven, opgenomen in het participatieverslag en via de gemeente gedeeld met betrokkenen.
5. Transparantie van het proces Het proces ten behoeve van de participatie verloopt in de volgende fasen: 1.
Voorbereiding en eerste gesprekken met direct belanghebbenden In juli 2024 heeft dit gesprek reeds plaatsgevonden en de verslaglegging daarvan is in
31
15. Slot
Literatuur We hopen u met dit masterplan een goed beeld te hebben gegeven van onze ambities. Vol enthousiasme willen we de komende jaren deze ambities gaan waarmaken en daarbij hebben we u ook nodig. We willen u dan ook vragen dit plan te omarmen en middels een BOPA-procedure de weg vrij te maken voor de daadwerkelijke realisatie van onze plannen.
Gemeente Ridderkerk. (2014). Beeldkwaliteitplan Nieuw Reijerwaard (onderdeel van welstandsnota). Ridderkerk, p. 9.
Uiteraard zijn we gaarne bereid tot een nadere toelichting, mocht u dat wensen. Ridderkerk, juli 2025 Freek van der Valk
32
Aanmeldnotitie mer-beoordeling Van der Valkhotel Ridderkerk Gemeente Ridderkerk
Colofon Gegevens over het project: Plannaam:
Aanmeldnotitie Van der Valk hotel
Datum:
8 juli 2025
Projectnummer Buro SRO:
SR240387 (FZ)
Gegevens projectbetrokkenen Opdrachtgever:
Wiegerinck
Gegevens Buro SRO: Bezoekadres:
’t Goylaan 11 3525 AA Utrecht
Telefoon:
030-2679198
E-mail:
utrecht@buro-sro.nl
Internet:
www.buro-sro.nl
pagina 2 van 15
Inhoud 1
2
3
Inleiding
4
1.1
Aanleiding
4
1.2
Waarom een project-mer-beoordeling
4
1.3
Toetsen van activiteiten in een vormvrije m.e.r.-beoordeling
4
Kenmerken van het project
5
2.1
Omvang van het project
5
2.2
Cumulatie met andere projecten
5
2.3
Gebruik van natuurlijke hulpbronnen
5
2.4
Productie van afvalstoffen
5
2.5
Verontreiniging en hinder
5
2.6
Het risico van ongevallen of rampen
5
2.7
De risico’s voor de menselijke gezondheid
6
Plaats van het project
7
3.1
Plaats van de activiteit
7
3.2
Bestaand grondgebruik
7
3.3
Relatieve rijkdom aan en beschikbaarheid, kwaliteit en regeneratievermogen van de
3.4
4
5
natuurlijke hulpbronnen van het gebied en de ondergrond ervan
7
Opnamevermogen van het natuurlijke milieu
8
Kenmerken van de potentiële effecten
9
4.1
Water
9
4.2
Bodem
9
4.3
Geluid
9
4.4
Luchtkwaliteit
10
4.5
Activiteiten en milieuzonering
10
4.6
Geur
10
4.7
Natuur
11
4.8
Omgevingsveiligheid
11
4.9
Cultureel erfgoed
12
4.10
Verkeer
12
Conclusie
Bijlage 1. Uitvoerbijlage Aeriusberekening gebruiksfase 08-07-2025
pagina 3 van 15
13
1
Inleiding
1.1
Aanleiding
Het voornemen is om in verschillende fases 160 hotelkamers, congreszalen, kantoorruimtes, bowlingbanen, een bioscoop en een theater aan het Van der Valkhotel in Ridderkerk toe te voegen. De beoogde ontwikkeling past niet binnen de regels van het tijdelijk deel van het omgevingsplan (omgevingsplan van rechtswege) van de gemeente Ridderkerk. Derhalve dient met een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) van het (tijdelijk deel van het) omgevingsplan afgeweken te worden.
1.2
Waarom een project-mer-beoordeling
De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De wetgeving omtrent de milieueffectrapportage (m.e.r) is opgenomen in afdeling 16.4 van de Omgevingswet en in hoofdstuk 11 en bijlage V bij het Omgevingsbesluit. Er wordt onder de Omgevingswet geen onderscheid meer gemaakt tussen een formele en vorm-vrije m.e.r.beoordeling op grond van aangewezen drempelwaarden. Er is dus nog maar één m.e.r.-beoordelingsprocedure. In bijlage V bij het Omgevingsbesluit worden de projecten en de daarvoor benodigde besluiten waarvoor een m.e.r.(beoordelings)plicht geldt aangewezen. Als het project voldoet aan de voorwaarden van kolom 2, dan is er een m.e.r.-plicht. Als het project voldoet aan de voorwaarden in kolom 3, dan is er een m.e.r.-beoordelingsplicht. Een m.e.r.-beoordeling bestaat uit 2 verplichte stappen.
▪
Stap 1: Mededeling van de initiatiefnemer aan het bevoegd gezag
▪
Stap 2: Beslissing bevoegd gezag over wel of geen milieueffectrapportage
De initiatiefnemer van een m.e.r.-beoordelingsplichtig project moet zijn voornemen schriftelijk mededelen aan het bevoegd gezag. De mededeling is in beginsel vormvrij, maar er zijn wel eisen aan de inhoud zoals opgenomen in artikel 11.10 van het Omgevingsbesluit. Dit kan, zoals voorliggend stuk, een aparte aanmeldnotitie zijn.
1.3
Toetsen van activiteiten in een vormvrije m.e.r.-beoordeling
Het bevoegd gezag beoordeelt de informatie uit de mededeling en houdt bij de m.e.r.-beoordeling rekening met de criteria uit Bijlage III van de m.e.r.-richtlijn (richtlijn 2011/92/EU van het Europees Parlement en de Raad van 13 december 2011 betreffende de milieueffectbeoordeling van bepaalde openbare en particuliere projecten (PbEU 2012, L 26)). Deze eisen zijn omgezet naar artikel 11.10 van het Omgevingsbesluit. De 3 navolgende hoofdcriteria zijn opgenomen in bijlage III van de Europese richtlijn: 1.
kenmerken van de projecten;
2.
plaats van de projecten;
3.
kenmerken van de potentiële effecten.
pagina 4 van 15
2
Kenmerken van het project
2.1
Omvang van het project
Het initiatief omvat een gefaseerde uitbreiding met 160 extra hotelkamers (van 140 naar 300) en het toevoegen van diverse functies, waaronder congreszalen, kantoorruimtes, bowlingbanen, een bioscoop en sport- en welnessfaciliteiten. Het projectgebied staat kadastraal bekend onder de gemeente Ridderkerk en heeft een totale oppervlakte van ca. 5 ha.
2.2
Cumulatie met andere projecten
Het project is een op zichzelf staande ontwikkeling. Er is geen relatie met andere ontwikkelingen. In de omgeving zijn, voor zover bekend, geen andere ontwikkelingen. Derhalve is er geen sprake van cumulatie van effecten van andere projecten.
2.3
Gebruik van natuurlijke hulpbronnen
Voor de bouw worden de reguliere natuurlijke hulpbronnen gebruikt als bouwmateriaal (hout, beton, metaal, etc.). Er zijn geen andere natuurlijke hulpbronnen in het gebied aanwezig die invloed ondervinden van de voorgenomen activiteit. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt zeer beperkt gesloopt (een deel van de huidige luifel en een fietsenstalling), waardoor nauwelijks sloopafval afgevoerd hoeft te worden. Er zijn geen bijzondere effecten ten aanzien van natuurlijke hulpbronnen in het gebied.
2.4
Productie van afvalstoffen
Als gevolg van het project zal er een toename van de productie van afvalstoffen ontstaan. Deze afvalstoffen komen met name voort uit afval uit de aanlegfase. In lijn met de landelijke tendens ten aanzien van het scheiden van afval zal ook het afval van het hotel in toenemende mate gescheiden worden afgevoerd. Dit resulteert in een kleinere hoeveelheid stoffen die feitelijk als afvalstoffen gezien moeten worden. De toename van de productie van afvalstoffen leidt tot een toename van de afvoerfrequentie of een andere wijze van afvoeren. De milieugevolgen hiervan zijn van een beperkte omvang. Bij de uitbreiding van het hotel en de aanleg van de infrastructuur wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van duurzaam en waar mogelijk circulaire materialen. Hiermee wordt de productie van afval zoveel mogelijk voorkomen. Er zijn daarom geen bijzondere kenmerken betreffende dit aspect.
2.5
Verontreiniging en hinder
Met het voorgenomen initiatief worden geen bedrijven of inrichtingen gerealiseerd die mogelijk kunnen leiden tot verontreinig van de bodem en of het grondwater. In de omgeving van het projectgebied zijn bedrijven en infrastructuur aanwezig, waardoor de toekomstige invulling passend is in de omgeving en geen onevenredige extra hinder op zal leveren. Er zijn geen bijzondere kenmerken ten aanzien van verontreiniging en hinder.
2.6
Het risico van ongevallen of rampen
De stoffen en technologieën die toegepast worden bij de aanlegwerkzaamheden brengen geen verhoogd risico op ongevallen, anders dan de gebruikelijke risico’s bij bouwwerkzaamheden, met zich mee. Het project heeft geen
pagina 5 van 15
betrekking op het mogelijk maken van een risicovolle inrichting. Er worden namelijk enkel hotelkamers, congreszalen, kantoorruimtes, bowlingbanen, een bioscoop, theater en sport- en welnessfaciliteiten gerealiseerd.
2.7
De risico’s voor de menselijke gezondheid
Door het gebruik van modern materieel zijn de effecten voor de luchtkwaliteit beperkt. Werknemers in de omgeving kunnen hinder ondervinden door de geluidsproductie en hun gezondheid kan hieronder leiden. De geluidsproductie zal tijdens de gehele aanlegfase variëren in intensiteit en zal veelal opgaan in het omgevingsgeluid. De beoogde ontwikkelingen brengen verder geen risico’s voor de menselijke gezondheid met zich mee.
pagina 6 van 15
3
Plaats van het project
Voorafgaand aan de gewenste wijziging dient onderzocht te worden of er sprake is van een aantasting van wettelijk beschermde natuurwaarden of dat het initiatief een negatieve invloed heeft op het milieu in de omgeving.
3.1
Plaats van de activiteit
Het projectgebied betreft de locatie aan Krommeweg 1 te Ridderkerk. Het projectgebied staat kadastraal bekend onder de gemeente Ridderkerk en heeft een totale oppervlakte van circa 5 hectare. Onderstaande figuur geeft de begrenzing van het gebied weer.
Begrenzing plangebied, rood omkaderd (bron: Google Maps)
3.2
Bestaand grondgebruik
Het huidige gebruik van de locatie bestaat reeds uit gebruik ten behoeve van het hotel. In totaal zijn thans 580 parkeerplaatsen aanwezig. Aan de zuidwestelijke kant van het terrein bevindt zich een groen gebied, waarin een historische boerderij staat die bijdraagt aan het karakter van de locatie. Deze boerderij is recent gerenoveerd.
3.3
Relatieve rijkdom aan en beschikbaarheid, kwaliteit en regeneratievermogen van de natuurlijke hulpbronnen van het gebied en de ondergrond ervan
Het plangebied van de planontwikkeling bevindt zich buiten een grondwaterbeschermingsgebied, wat betekent dat er geen speciale maatregelen nodig zijn om de kwaliteit van het grondwater te waarborgen. Het ontbreken van een grondwaterbeschermingsgebied draagt bij aan de uitvoerbaarheid van het plan en minimaliseert potentiële beperkingen die verband houden met het grondwaterbeheer. Daarnaast zijn er in het plangebied geen bijzondere natuurlijke hulpbronnen aanwezig die van invloed kunnen zijn op de planontwikkeling. Het ontbreken van deze bijzondere natuurlijke hulpbronnen vergemakkelijkt de uitvoering
pagina 7 van 15
van het plan en vermindert eventuele ecologische risico's die gepaard zouden kunnen gaan met de planontwikkeling. Samengevat is het positief dat het plangebied zich buiten een grondwaterbeschermingsgebied bevindt en dat er geen bijzondere natuurlijke hulpbronnen aanwezig zijn.
3.4
Opnamevermogen van het natuurlijke milieu
De locatie bevindt zich niet in beschermde natuurgebieden of in een gebied waar milieunormen worden overschreden, zoals Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland of Bijzonder Provinciale Landschap. Er zijn dus geen effecten ten aanzien van natuurlijke hulpbronnen. Wel zijn potentiële externe effecten op omliggende Natura 2000-gebieden relevant. Dit komt aan bod in paragraaf 4.7.
pagina 8 van 15
4
Kenmerken van de potentiële effecten
Bij aanzienlijke potentiële effecten van het project moet in het bijzonder de samenhang tussen de criteria genoemd in de punten 1 en 2 uit de m.e.r.-richtlijn in overweging worden genomen. Bij de besluitvorming is het daarmee mogelijk het milieueffect mee te wegen als één van de belangen. Middels gespecialiseerde onderzoeken en bronnen zijn de belangrijkste effecten ten aanzien van aspecten als ecologie, water, geluid, luchtkwaliteit en bodem in kaart gebracht. Aan de hand van deze informatie kan het effect van het project ingeschat worden en een gewogen oordeel gegeven worden of er sprake is van een significant negatief effect. Navolgend worden de belangrijkste resultaten van de relevante milieuaspecten uiteengezet.
4.1
Water
Voor de waterberging van de nieuw te bouwen volumes geldt dat deze onder de algemene afspraken bij de ontwikkeling van Nieuw Reijerwaard vallen. De waterberging voor het gehele gebied is destijds centraal voorzien en daar is door Van der Valk ook een bijdrage voor betaald ten tijde van de aankoop van het perceel. Hierdoor hoeven nu op eigen terrein geen nadere voorzieningen hiervoor te worden getroffen. De beoogde bebouwing wordt niet gerealiseerd binnen een beschermingszone van oppervlaktewateren of waterkeringen. Gelet op de voorgaand beschreven maatregelen wordt voldaan aan diverse eisen voor het aspect water. Daarmee worden geen significant negatieve effecten verwacht voor het watersysteem.
4.2
Bodem
In het kader van de beoogde ontwikkeling en de werkzaamheden is een voorafgaand bodemonderzoek uitgevoerd om vast te stellen of ter plaatse van de ontwikkellocatie sprake is van overschrijding van de in het omgevingsplan vastgestelde toelaatbare bodemkwaliteit (Inventerra, d.d. 14 februari 2025). Er wordt niet verwacht dat eventuele activiteiten op de omliggende percelen de bodemkwaliteit op het onderzoeksterrein negatief hebben beïnvloed. Voor wat betreft de algemene bodemkwaliteit wordt de ontwikkellocatie beschouwd als diffuus verdacht voor het voorkomen van een verontreiniging met OCB in de bovengrond. Voor het overige wordt de locatie vooralsnog als onverdacht beschouwd. Op basis van het uitgevoerde onderzoek kan geconcludeerd worden dat geen significant negatieve effecten te verwachten zijn met betrekking tot het aspect bodem.