Antwoorden Bo1 huishoudschool bijlage 1 BOEi.pdf

Huishoudschool, Ridderkerk Notitie: Datum:

Advies m.b.t. bouwtechnische staat 27-8-2018

In april 2018 is door BOEi een inspectie verricht naar de bouwtechnische staat van de voormalige Huishoudschool aan de Koninginneweg 150 te Ridderkerk. BOEi voert in opdracht van de gemeente Ridderkerk een onderzoek uit naar de mogelijkheden voor het toekomstig gebruik van het thans leegstaande schoolgebouw. Onderdeel daarvan is een onderzoek naar de bouwtechnische staat van de gebouwen, waarmee inzichtelijk gemaakt wordt op welke investering gerekend moet worden ten behoeve van het behoud daarvan. Deze rapportage geeft de resultaten weer van het onderzoek. Omdat de gebouwen nog in gebruik zijn en daarin de nodige afwerkingen en aftimmeringen aanwezig zijn, is de inspectie beperkt gebleven tot de onderdelen die thans vanaf de straat en in het interieur zichtbaar zijn zonder destructieve ingrepen en hulpmiddelen.

Opzet van het gebouw (Google); zicht op het schoolgebouw vanaf de kruising Koninginneweg- Dr. Ir. Lelystraat Achtergrond De huishoudschool is in zijn huidige vorm in diverse bouwfasen tot stand gekomen. De oudste bouwfase dateert uit ca. 1950 en omvat de éénlaagse vleugels met schilddaken aan de M. van Comenestraat en de Koninginneweg. Later werd de vleugel aan de Koninginneweg in zuidelijke richting uitgebreid met aanbouw met een T-vormige plattegrond. Ten oosten daarvan werd weer later een gedeeltelijk tweelaagse uitbreiding met een L-vormige plattegrond toegevoegd. Sinds enkele jaren is de oorspronkelijk in het gebouw gevestigde school verhuisd en wordt het gebouw gebruikt als bedrijfsverzamelgebouw. Constateringen In algemene zin verkeren de gebouwen in een matige staat van onderhoud. Het is zichtbaar dat het onderhoud de laatste jaren achteruit gaat doordat het gebouw niet meer intensief gebruikt wordt. Er is sprake van schade door diefstal van materialen en vandalisme. Op diverse daken is lood is gestolen, waardoor aansluitingen van de daken op de gevels plaatselijk niet meer waterdicht zijn (afb. 1). Ook zijn op diverse plaatsen de afgaande leidingen van de bliksemafleiderinstallatie verdwenen (afb. 2). Ter plaatse van de 1

BOEi, Amersfoort

dakranden aan de achterzijde van de T-vormige aanbouw zijn zinken dakrandprofielen vernield, waardoor lekkage kan ontstaan; gelet op het feit dat het onderliggende hout al is aangetast is de beschadiging hier reeds geruime tijd aanwezig (afb. 3). Op het dak is geconstateerd dat er een flink aantal gebroken pannen aanwezig is door onbevoegd betreden van de daken (afb. 4), maar er zijn waarschijnlijk ook pannen simpelweg door storm weggevallen; deze zijn voor zover veilig bereikbaar meteen teruggelegd, maar diverse niet bereikbare dakvlakken bevatten bij de inspectie eveneens ontbrekende pannen. Dit is direct aan de beheerder doorgegeven. Rondom het gebouw zijn diverse hemelwaterafvoeren door vandalisme beschadigd (afb. 2).

Afb. 1

2.

3.

4.

Daarnaast is er sprake van schade aan het gebouw doordat diverse van de toegepaste materialen het einde van hun technische levensduur hebben bereikt. Dit geldt in ieder geval voor alle bitumineuze daken, die alle voorzien zijn van een grinddekking, maar in algemene zin sterk verdroogd en gecraqueleerd zijn (afb. 5). Het grind is vuil en bemost. Bij het platte dak tussen de schilddaken van de vleugel langs de Koninginneweg blijft erg veel water staan door verkeerd afschot of het doorzakken van dit dak. De lichtkappen op de daken bevatten de nodige gescheurde draadglasruiten; de loden aansluitingen en zinken patentroeden op de kappen zijn verouderd en gescheurd (afb. 6). Hier is met behulp van loodvervanger noodherstel uitgevoerd. De zinken goten naderen het einde van hun levensduur, maar functioneren in beginsel nog wel; de oorspronkelijk verzinkt uitgevoerde gootbeugels zijn thans enigszins gecorrodeerd. Op enkele plaatsen is zichtbaar dat goten en hemelwaterafvoeren verstopt zijn (geweest) en dat het water daarbij naar binnen is overgelopen is. Met name aan de oostelijke kopgevel van het oorspronkelijke bouwdeel en

2

BOEi, Amersfoort

in de oost- en zuidgevel van de L-vormige aanbouw is dit gebeurd; de houten gootbodems, boeidelen en gootklossen zijn op deze plaatsen ingerot (afb. 7 en 8). De uitloop van het platte dak tussen het oorspronkelijke bouwdeel en de T-vormige uitbouw is eveneens lek; hier zijn de houtconstructies langs de westelijke dakrand ernstig aangetast (afb. 9). De pvc hemelwaterafvoeren zijn rondom het gehele gebouw verouderd en bros; de stalen ondereinden verkeren overwegend in goede staat. De loodaansluitingen en -bekledingen van de dakbedekking van het torentje aan de Koninginneweg zijn sterk verouderd en bros geworden; de bekroning (een stalen gasbuis) staat sterk uit het lood (afb. 10).

5.

6.

7.

8.

3

BOEi, Amersfoort

9.

10.

Het metselwerk van de gevels verkeert in algemene zin in redelijke staat. Plaatselijk is er sprake van lichte scheurvorming, die in alle gevallen waarschijnlijk het gevolg is van corrosie van stalen bevestigingsmiddelen en verankeringen (afb. 9, 11) of thermische spanningen, zoals bij de penanten tussen de ramen in de westgevel van de vleugel aan de Koninginneweg (afb. 12). Eén uitzondering daarop wordt gevormd door de gasmeterkast tegen de T-vormige aanbouw; deze zakt daadwerkelijk weg (afb. 13) door gebreken c.q. afwezigheid van de fundering. Ook de schade aan de schoorsteen op het oorspronkelijke bouwdeel is vrij fors (afb. 14)

11.

4

12.

BOEi, Amersfoort

13.

14.

15.

16.

De betonnen afdekplaten op de schoorstenen vertonen plaatselijk schade door wapeningscorrosie. Vergelijkbare schade komt plaatselijk ook voor in de betonnen gevellateien (afb. 15), bij de luifels en in de getegelde betonnen stoep en de vloer met glazen bouwstenen aan de oostgevel (afb. 16). De houten kozijnen, ramen en deuren zijn overwegend in goede staat. De stalen puien en deuren vertonen plaatselijk matige tot aanzienlijke corrosie. Dit geldt in ieder geval voor het bloemkozijn op de hoek van de M. van Comenelaan en de Koninginnenweg (afb. 17) en voor de stalen deuren in de noord- en zuidgevel van de T-vormige aanbouw. De overige stalen ramen zijn overwegen in goede staat. Plaatselijk is verder nog wel het voegwerk van de raamdorpelstenen uitgesleten. Het interieur van het schoolgebouw is voorzien van verlaagde systeemplafonds, die de bovengelegen oudere plafonds en constructies aan het zicht onttrekken, zodat deze thans niet zijn beoordeeld. Bij de gymzaal zijn wel enkele vochtplekken in het plafond zichtbaar en in de entreehal is het stucplafond op stucgaas gescheurd en gedeeltelijk los (afb. 18). Het stucwerk van de wanden verkeert overwegend in goede staat, behoudens enkele lichte zettingsscheuren aangetroffen, o.a. op de hoek tussen de oorspronkelijke vleugels.

In het trappenhuis naar de stookkelder en in de kelder zelf is het stucwerk door lekkage vanuit de schoorsteen wel ernstig beschadigd. Hier is ook sprake van de aanwezigheid van huiszwam in het bordesje en corrosie van de stalen liggers. De kelder is sterk vervuild (afb. 19). Ook onder de vleugel aan de M. van Comenelaan is een kelder aanwezig; hier is het stucwerk

5

BOEi, Amersfoort

door vocht en zouten enigszins los. In deze kelder is zichtbaar dat de ventilatiekokers, zoals die wellicht op meer plaatsen in de kruipruimten aanwezig zijn, van een asbestverdachte voering zijn voorzien. Vanuit een inspectieluik is zichtbaar dat zich in de kruipruimten een systeem van gietijzeren binnenrioleringen aanwezig is, dat sterk door corrosie is aangetast en waarschijnlijk lekkage vertoont (afb. 20). In de kelders staat water. De houten balklagen en betonnen vloeren zijn voor zover zichtbaar in goede staat, waarbij aangetekend moet worden dat slechts een klein deel van het oppervlak kon worden bekeken. De huidige afwerkingen van tegelwerk, sauswerk en systeemplafonds zijn in redelijke staat, maar ietwat vervuld en verouderd. De binnenkozijnen en -deuren zijn in goede staat.

17.

18.

19.

20.

6

BOEi, Amersfoort

Kosten voor herstel bouwtechnische kwaliteit Uitgangspunt bij de voorgestelde aanpak die tot de geraamde kosten leidt is dat het gebouw in een dusdanige staat gebracht wordt dat dit daarna met regulier onderhoud in stand gehouden kan worden. Daarbij wordt alles meegenomen dat nú noodzakelijk is, alsmede alles dat binnen een periode van circa 5 jaar te verwachten is. De eerste 5 jaar zal er derhalve alleen sprake zijn van kleiner regulier onderhoud. De totale kosten voor het herstel van de bouwtechnische kwaliteit van het casco zijn geraamd op € 325.000,- exclusief bijkomende kosten, onvoorzien en btw. Vanwege het feit dat niet alle delen van het gebouw thans goed bereikbaar zijn voor inspectie is het advies uit te gaan van een marge van 10% onvoorzien. Totale bouwkundige kosten voor herstel bedragen dan € 357.500,- exclusief btw. In algemene zin zijn alle geraamde kosten opgezet op basis van de eenheidsprijzen van te verwerken materialen en de met de werkzaamheden gemoeide manuren. Voor alle bijkomende kosten zijn de opslagen berekend als percentage van de bouwkosten: 10% voor algemene bouwplaatskosten, 7% voor algemene kosten, 3% voor winst en risico en 0,45% voor de CAR-verzekering. De raming betreft zodoende de directe bouwkosten inclusief alle toeslagen.

In de raming is nog geen rekening gehouden met de bijkomende kosten voor architect / directie, adviseurs op het gebied van constructies of milieu, bouwtoezicht, e.d. Tot slot is in deze raming niet gerekend op de sanering van asbesthoudende materialen. Aanbeveling is door een gecertificeerd bedrijf een grondige inspectie te laten verrichten naar de aanwezigheid van asbest in het pand. Het totaal van de herbestemmingskosten wordt gevormd door de optelling van de raming voor het cascoherstel en de raming voor de aanpassingen ten behoeve van de nieuwe functie. Amersfoort, 27 augustus 2018

7

BOEi, Amersfoort