2022-02-25 RIB Herontwikkeling het Ronde Sant - principeverzoek.pdf

‘ t Ronde Sant Princ ip everzoek

Ridderkerk

PROJECT Principeverzoek ‘t Ronde Sant Gemeente Ridderkerk Projectnummer: SR200381

INITIATIEFNEMERS Aafje Wooncompas

OPSTELLER Buro SRO ‘t Goylaan 11 3525 AA Utrecht T

030 - 267 91 98

E

utrecht@buro-sro.nl

DATUM 2 februari 2022

Inhoudsopgave 1. Aanleiding

5

2. Context

6

3. Huidige situatie

7

4. Beoogde situatie

8

5. Beleidskader

13

6. Haalbaarheidsaspecten

16

7. Conclusie

19

3

Beoogde situatie (bron: Rothuizen Architecten en Stedenbouwkundigen, 31-01-2022)

4

1. Aanleiding Namens initiatiefnemers zorgorganisatie Stichting Aafje en woningcorporatie Wooncompas wordt de gemeente Ridderkerk verzocht om medewerking te verlenen aan een herontwikkeling van de woonzorglocatie aan het Hugo de Groothof in Ridderkerk. Het initiatief betreft de sloop van de bestaande bebouwing en het realiseren van 120 wooneenheden voor Stichting Aafje, 60 sociale huurappartementen voor Wooncompas en een kinderdagverblijf. Dit initiatief past niet geheel binnen de mogelijkheden van het ter plaatse geldende bestemmingsplan ‘Het Zand en De Gorzen’ (2013). Hierin hebben de gronden de bestemming ‘Gemengd’, bedoeld voor dienstverlening en voor maatschappelijke voorzieningen. De sociale huurwoningen van Wooncompas hadden in de oorspronkelijke opzet een relatie met het verpleeghuis van Aafje, maar in de praktijk is dat niet het geval. Ook in de beoogde nieuwe situatie zal geen sprake zijn van een relatie met het verpleeghuis. Daarnaast wordt met de herontwikkeling een hogere bouwhoogte beoogd dan toegelaten is in het geldende bestemmingsplan.

Om het initiatief juridisch-planologisch mogelijk te maken is een nieuw bestemmingsplan nodig. Vooruitlopend daar op is voorliggend principeverzoek vervaardigd. In dit principeverzoek wordt ingegaan op de context en de huidige situatie en wordt het initiatief nader toegelicht ten aanzien van de ruimtelijk-functionele situatie, de relatie met het beleid en de haalbaarheidsaspecten. Er wordt nader gemotiveerd en onderbouwd waarom initiatiefnemers dit initiatief kansrijk achten. Beoogde situatie (bron: Rothuizen Architecten en Stedenbouwkundigen, 31-01-2022)

5

2. Context Locatie ’t Ronde Sant ligt aan het Hugo de Groothof 1 in de wijk Het Zand te Ridderkerk. Deze locatie vormt een schakel tussen de orthogonale woonwijk met grotendeels tweelaagse bebouwing met zadeldak aan de westzijde, het nieuw te ontwikkelen Binnenrijk met drie stevige woonblokken in een parkachtige omgeving aan de oostzijde en de groenstructuur met waterpartijen en daaromheen meerdere hoogteaccenten, waaronder woontoren ‘Palladio’ aan de noordoostzijde van de locatie. De Hugo de Grootlaan begrenst de locatie aan de zuid- en zuidoostzijde en een smalle watergang scheidt haar van de achtertuinen van een rij geschakelde 2-onder-1-kapwoningen die de woonwijk beëindigen.

Context; planlocatie is rood omkaderd (bron: Google Maps, 2020)

6

3. Huidige situatie Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 1 hectare. Op het perceel staat een 8-hoekig gebouw met een binnentuin uit 1996 gebouwd met een zorg- en woonfunctie. In 2017 is ten zuidwesten van het gebouw een nieuwe aanbouw gerealiseerd. Het hele complex bestaat uit twee bouwlagen. Verder is sindsdien aan de zuidoostkant tijdelijke huisvesting toegevoegd, eveneens in twee bouwlagen. Daarnaast bevindt zich op het oostelijke gedeelte van het plangebied de kinderopvang Mundo – PleSant, in een gebouw met één bouwlaag.

Op deze woonzorglocatie zijn drie organisaties aanwezig, met: •

60 plaatsen ouderenzorg van stichting Aafje;

•

16 plaatsen gehandicaptenzorg via stichting Pameijer;

•

25 sociale huurwoningen verhuurd door Stichting Wooncompas;

•

30 plaatsen ouderenzorg (tijdelijke huisvesting).

Aanzicht planlocatie, gezien vanaf zuiden (bron: Google Maps, oktober 2018)

Rond de bebouwing is het terrein met groen ingericht. Het perceel is ontsloten aan de Hugo de Grootlaan. Aan de voorzijde van het verpleeghuis is op het Hugo de Groothof een kleine rotonde aangelegd met een aantal parkeerplaatsen. Daarnaast zijn er 37 bestaande parkeerplaatsen aan de Hugo de Grootlaan aanwezig. Deze zijn gerealiseerd in verband met de tijdelijke huisvesting op het voormalige parkeerterrein aan de oostkant van de planlocatie.

Bestaande situatie met links de tijdelijke huisvesting en rechts de kinderopvang Mundo – PleSant (bron: Google Maps, oktober 2018)

7

4. Beoogde situatie

Ruimtelijk Het programma van Stichting Aafje voorziet in 120 zorgstudio’s die worden ondergebracht in twee gebouwen aan de westzijde van de planlocatie. Het betreft een bouw-

Programma

deel met drie bouwlagen aan de zuidzijde langs de Hugo de Grootlaan en een bouw-

Het voornemen is om de huidige bebouwing te slopen en om hiervoor in de plaats een

deel met vier bouwlagen centraal op het terrein. Op deze wijze wordt qua maat en

nieuw verpleeghuis en een gebouw met sociale huurwoningen te bouwen met in totaal

schaal aangesloten op de aangrenzende bebouwing.

180 wooneenheden. Beoogd wordt om plaats te bieden aan:

Op de begane grond van het centrale bouwdeel komen de algemene ontmoetingsruim-

•

120 zorgstudio’s met ondersteunend programma en een besloten tuin voor zorgin-

ten voor de bewoners van het zorgcentrum en de kinderopvang van Mundo – PleSant.

stelling Aafje. Hierbij vormen 10 zorgstudio’s een groepswoning met een gezamenlijke

Tussen deze bouwdelen en de watergang die de woonwijk beëindigt, is ruimte voor

huiskamer. Per bouwlaag dienen 2 groepswoningen aan elkaar gekoppeld te worden

een besloten tuin voor de bewoners. Deze tuin grenst aan de noordzijde aan de bui-

ten behoeve van een efficiënte zorgverlening.

tenspeelplaats van de kinderopvang om de interactie tussen bewoners en kinderen te

•

60 sociale huurappartementen voor woningcorporatie Wooncompas. Het betreft

stimuleren. In beide bouwdelen worden de gezamenlijke huiskamers en balkons van

kleine appartementen met een vloeroppervlakte van 45-65 m² voor een- en tweeper-

de groepswoningen georiënteerd op de activiteiten in het openbaar gebied: de Hugo

soonshuishoudens.

de Grootlaan en het binnenterrein met parkeer- en groenvoorzieningen.

•

Door de afschuiningen in de bouwdelen volgt het zuidelijke deel de bocht in de Hugo

een kinderdagverblijf met speelplaats voor kinderdagverblijf Mundo – PleSant.

de Grootlaan en opent het centrale deel het binnenterrein richting de groenstructuur in het noorden. Door het binnenterrein te voorzien van veel groen wordt een logische verbinding gelegd met die groenstructuur.

Aan de oostzijde wordt, langs de Hugo de Grootlaan en grenzend aan de groenstructuur, het appartementengebouw voor Wooncompas voorgesteld met 60 sociale huurappartementen. De footprint van dit bouwdeel wordt zoveel mogelijk beperkt door in 10 bouwlagen te bouwen; er blijft zo meer ruimte over voor een groene inpassing van Beoogde situatie (bron: Rothuizen Architecten en Stedenbouwkundigen, 31-01-2022)

de parkeerplaatsen en het binnenterrein blijft open richting de groenzone. Het woongebouw krijgt een slank profiel op de koppen en een afgeschuinde gevel die de bocht

8

10 10

5 5

10 10

4 4 10 10 3

3

3

3

3 3

33 3 3 55

Analyse met daarin aangeduid o.a. de bouwlagen en zichtlijnen (bron: Rothuizen Architecten en Stedenbouwkundigen, 31-01-2022)

5 5

9

van de Hugo de Grootlaan volgt. Het markeert de entree van locatie ’t Ronde Sant en

vervolgens in een tweede fase samen met de circa 60 resterende zorgstudio’s in een

samen met de woontoren ‘Palladio’, die eveneens 9 en 10 bouwlagen hoog is, leidt het

nieuwbouwdeel ondergebracht te worden voordat het bestaande gebouw van kinder-

tevens de groenstructuur met waterpartij in vanaf de Hugo de Grootlaan.

dagverblijf Mundo – PleSant aan de Hugo de Grootlaan wordt gesloopt. Tenslotte worden de 60 appartementen voor Wooncompas gerealiseerd.

Behoefte Het plan omvat 120 zorgeenheden voor Aafje. Momenteel hebben zij 90 plaatsen voor ouderenzorg op deze locatie, naast 16 plaatsen gehandicaptenzorg via stichting Pameijer. De locatie heeft te maken met een wachtlijst. Op grond van de uitstaande vraag vanuit de huidige markt in combinatie met het stijgende aantal ouderen in de regio door de vergijzing, voorziet Aafje een behoeftestijging richting 2040 en verder. Met de uitbreiding naar 120 plaatsen voorziet Aafje in deze groeiende marktbehoefte. Beeld van de boogde situatie (bron: Rothuizen Architecten en Stedenbouwkundigen, 08-122020)

Het biedt hiermee binnen de eigen gemeente een aanbod aan verpleeghuiszorg voor ouderen uit Ridderkerk die niet langer thuis kunnen blijven wonen.

Ten aanzien van de 60 wooneenheden voor Wooncompas, kan gesteld worden dat bewust gekozen is voor kleine, goedkope woningen met een vloeroppervlakte van 45Profiel met bouwhoogtes (bron: Rothuizen Architecten en Stendenbouwkundigen, 31-01-2022)

65 m². Op dit moment is 33% van de Ridderkerkse huishoudens een eenpersoonshuishou-

10

Programma Fasering sloop - nieuwbouw

den en 33% een tweepersoonshuishouden (opgeteld ruim 13.000 huishoudens).

Belangrijk uitgangspunt voor de positionering van de bebouwing is de gefaseerde

Beide percentages stonden in 2015 nog op 30%. De verwachting is dat er nog een

sloop en nieuwbouw. Om een groot deel van de huidige bewoners te kunnen herhuis-

verdere toename zal plaatsvinden vooral door de zich nog een tijd voortzettende ver-

vesten voordat het bestaande hoofdgebouw van het bestaande verpleeghuis wordt

grijzing. Ook ontwikkelingen als extramuralisering van senioren en de ‘flexibilisering’

gesloopt, is het van belang dat in de eerste fase slechts een klein deel gesloopt en

van huishoudentype spelen een rol.

vervangen wordt door circa 60 zorgstudio’s in de nieuwbouw. De kinderopvang dient

Van deze een- en tweepersoonshuishoudens heeft bijna tweederde een laag inkomen.

Deze groep is de doelgroep voor de nu beoogde kleinere goedkopere woningen. De

resultaten van een mobiliteitsonderzoek van Mobycon, zoals opgenomen in de eerder

verwachting is dat het aantal huishoudens met een laag inkomen in de komende jaren

genoemde memo, verwerkt. Hierbij is een enquête gehouden onder medewerkers van

licht zal groeien, waarbij de groei vooral voor rekening komt van de een- en tweeper-

Aafje op de locatie ‘t Ronde Sant. Bovendien zal naar aanleiding hiervan worden ge-

soonshuishoudens.

start met een deelauto. De resultaten zijn toegepast in de doorvertaling van de te

Het CBS heeft een onderzoek uitgevoerd naar de toename van de een- en twee per-

verwachten parkeervraag.

soonshuishoudens in Nederland (rapport Huishoudensprognose 2018-2060, de-

Voor wat betreft de 60 sociale huurappartementen gaan we uit van de minimale

cember 2018). In dit rapport concludeert het CBS dat het aantal huishoudens naar

CROW-norm van 1,3 parkeerplaats per appartement, inclusief het bezoekersaandeel.

verhouding sterker groeit dan het aantal inwoners. De conclusie van het CBS is dat

Voor wat betreft de 120 zorgeenheden voor Aafje wordt uitgegaan van de CROW-norm

de huishoudensverdunning in de komende jaren verder doorzet doordat steeds meer

van 0,5 parkeerplaats per zorgeenheid, inclusief bezoekersaandeel.

mensen alleen zullen wonen. De toekomstige groei in het aantal eenpersoonshuishou-

Voorts wordt ook rekening gehouden met de parkeerbehoefte vanuit het kinderdag-

dens komt bijna volledig voor rekening van senioren. Ook omdat senioren alleen nog

verblijf.

met ernstige gezondheidsklachten naar een instelling gaan.

Uit navolgende tabel blijkt dat een parkeerbehoefte, rekening houdend met aanwezig-

Wooncompas wil graag tegemoet komen aan de behoefte aan betaalbare woningen

heidsfactoren, maximaal 126 parkeerplaatsen bedraagt. Vanuit de gemeente Ridder-

voor een- en tweepersoonshuishoudens. Door het bouwen van 60 kleine appartemen-

kerk zijn 34 parkeerplaatsen toegekend aan het zorggebouw. Bovendien is overeen-

ten op de locatie ’t Ronde Sant wordt hieraan invulling gegeven. De nabijheid van Aafje in het naastgelegen verpleeghuis biedt daarin ondersteuning op het gebied van verzorging en welzijnsactiviteiten.

Parkeren Om het benodigde aantal parkeerplaatsen aan te tonen is een memo opgesteld (d.d. 7 januari 2022, Propos Consultancy in samenwerking met Wooncompas en gemeente Ridderkerk), conform het verkeersplan Ridderkerk 2011-2015 en de CROW-publicatie 381 ‘Toekomstbestendig parkeren’, uitgaande van ‘sterk stedelijk’ en ‘rest bebouwde kom’. Hierbij is ook rekening gehouden met de aanwezigheidspercentages van de verschillende functies op de verschillende dagdelen van de week. Tevens zijn hierbij de Beeld van de boogde situatie (bron: Rothuizen Architecten en Stedenbouwkundigen, 08-122020)

11

Parkeerbalans (bron: Memo Propos Consultancy, 7 januari 2022)

en ‘Rest bebouwde kom’. In de navolgende tabel staat de verkeersgeneratie weergestemming bereikt over het toevoegen van 7 parkeerplaatsen in het openbare gebied.

geven.

Ook wordt uitgegaan van een deelauto, waarmee 2 parkeerplaatsen minder nodig zijn. Dat betekent dat voorzien moet worden in (126-34-7-2=) 83 parkeerplaatsen op ei-

CROW-categorie

CROW-verkeers- Huidig generatie aantal eenheden

Beoogd Toename Toename aantal aantal aantal voertuigeenheden eenheden bewegingen

Serviceflat

2,45

106(*)

120

14

34,3

Huur, appartement, midden/ goedkoop (incl. sociale huur)

3,6

25

60

35

126

Kinderdag-verblijf

35,15

45

45

0

0

gen terrein. Het voorliggende initiatief voorziet in dit aantal parkeerplaatsen. Van deze parkeerplaatsen bevinden er zich 83 op een parkeerterrein gelegen tussen de bouwvolumes. Hierbij wordt ruimte gereserveerd voor 2 extra parkeerplaatsen voor als de deelauto niet blijkt te werken.

Verkeer Om de verkeersgeneratie te bepalen is de CROW-publicatie 381 ‘Toekomstbestendig parkeren’ geraadpleegd. Voor de stedelijkheidsgraad is uitgegaan van ‘Matig stedelijk’ 12

Totaal (*) Aantal eenheden inclusief 16 plaatsen via stichting Pameijer

160,3

Groenbalans

Verharding versus groen

In juli 2020 heeft de gemeente Ridderkerk een integrale visie opgesteld voor het

Aafje en Wooncompas hebben de intentie om bij te dragen bij aan de verdere vergroe-

groen in de openbare ruimte per wijk. Het groen bevindt zich vooral in de randen van

ning van de gemeente Ridderkerk. Hiervoor is onderzocht wat de huidige verhouding

de wijken terwijl het groen in de straat en het plantsoen voor de deur sfeerbepalend

is tussen verhard en groen oppervlak op de eigen locatie. Het vertrekpunt bij deze

is voor de directe omgeving. De gemeente Ridderkerk gaat zich inzetten om buurten

analyse is de wijkscan in het document ‘Groen is onze toekomst’ van ’t Zand. Binnen

groener te maken èn aan te passen aan het veranderende klimaat.

de gemeente wordt de locatie beleidsmatig gezien als bebouwd gebied en nagenoeg volledig verhard (zie afbeelding ‘Analyse verharding vs. groen’).

Het project herontwikkeling ’t Ronde Sant ligt in de wijk ’t Zand. Rondom de locatie bevinden zich diverse groene zones. Aan de zuidwestzijde van de locatie ligt Driehoek ’t Zand, welke wordt herontwikkelt tot een parkachtige omgeving met drie woongebouwen. De noordzijde van het perceel grenst aan de waterpartij van het Erasmuspark.

Analyse verharding vs. groen (bron: wijkscan ‘t Zand, bijlage 6 rapportage ‘Groen is onze toekomst‘)

Referentiebeeld groene buitenruimte

13

Huidige situatie

Verdere vergroening van de locatie

Vanuit deze bestaande situatie is het aanwezige groen in kaart gebracht en afgezet

Het inpassen van de nieuwe stedenbouwkundige opzet (zie afbeelding ‘Groeninde-

tegen de aanwezige bebouwing en verhardingen (zie afbeelding ‘Groenbalans be-

ling’) leidt tot een verbetering van de groenbalans op eigen terrein. Het aandeel aan

staande situatie’). Van het gehele perceel van 10.130 m² is 2.600 m² ingericht met

groen stijgt van 2.600 m² naar 3.300 m² wat resulteert in 33% groen op eigen terrein.

groen. Procentueel 25% van de totale locatie. Op het terrein is ca. 1.100 m² aan half

Het aandeel half verharding daalt van 1.100 m² naar 750 m² om zo ruimte te maken

verharding aanwezig (11% van totale oppervlakte). Samen resulteert dit in 36,5% van

voor volledig groen. Gezamenlijk omvat het aandeel ‘groen’ in het nieuwe plan 40%.

het gehele perceel als ‘groen’ is ingericht

Groenbalans bestaande situatie (bron: Rothuizen Architecten en Stedenbouwkundige, 31-012022) Groenindeling (bron: Rothuizen Architecten en Stedenbouwkundigen, 31-01-2022)

14

Wooncompas en Aafje hebben naast het stedenbouwkundig plan en het vergroenen

In lijn met de bestaande groene omgeving en de groenambitie van de gemeente Rid-

van de locatie gezocht naar een oplossing om de groenbalans nog steviger neer te

derkerk, delen Aafje en Wooncompas de ambitie om nieuwe huisvesting voor zorg en

zetten op het eigen terrein. Een realistische optie is het aanbrengen van een ‘per-

wonen te realiseren in een groene omgeving. Een omgeving die bijdraagt aan het wel-

gola’ over een deel van het parkeerterrein (zie afbeelding ‘Toevoeging ‘pergola’ bij

bevinden van haar bewoners, biodiversiteit stimuleert, hittestress voorkomt en onder-

parkeervoorzieningen’). Met het toepassen van een dergelijke constructie, groeit het

steunt in adaptatie van klimaatveranderingen. Nadere invulling hiervan wordt samen

aandeel groen van 40% naar 45% op eigen terrein. Daarnaast biedt de constructie

met de gemeente verder uitgewerkt in de RO-procedure.

extra huisvesting voor vogels en insecten en voorkomt het verdere opwarming onderliggend straatwerk.

Toevoeging ‘pergola’ bij parkeervoorzieningen (bron: Rothuizen Architecten en Stedenbouwkundigen, 31-01-2022)

15

5. Beleidskader

Tevens is de zuidelijke helft van het perceel voorzien van de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’. Deze gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Bij bouw- en graafwerkzaamheden met een opper-

Geldend planologisch regime

vlakte groter dan 100 m² en dieper dan 30 cm is het uitvoeren van een archeologisch

Het plangebied ligt binnen de plangrenzen van het bestemmingplan ‘Het Zand en

onderzoek noodzakelijk.

De Gorzen’, vastgesteld door de raad van de gemeente Ridderkerk op 28 november 2018. Onderstaande figuur toont een uitsnede van de verbeelding van het geldende

Toetsing ladder voor duurzame verstedelijking

bestemmingsplan.

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling een onderbouwing te leveren nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’.

Het beoogde plan betreft de herontwikkeling van de locatie aan het Hugo de Groothof waar in de huidige situatie een verpleeghuis staat. Gelet op de ligging en de omgeving van het plangebied kan gesteld worden dat het in stedelijk gebied ligt. In totaal worden er met de herontwikkeling 120 zorgeenheden en 60 appartementen mogelijk gemaakt. Het beoogde plan is van een dusdanige omvang dat het moet worden gezien Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan, planlocatie is rood omkaderd (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

als een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

De gronden van het plangebied beschikken over de bestemming ‘Gemengd’ en zijn

16

voorzien van een bouwvlak waar een maximale bouwhoogte van 8 m en een maximaal

Het bestaand stedelijk gebied wordt volgens het Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

bebouwingspercentage van 50% geldt. De voor ‘Gemengd’ aangewezen gronden zijn

als volgt gedefinieerd: ’bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten

bestemd voor dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en bij deze bestem-

behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede

ming horende voorzieningen. Het initiatief past vanwege de gebruiksmogelijkheden

de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en

voor reguliere woningen en voor wat betreft de beoogde bouwhoogte van 10,5 tot 30

infrastructuur’. Het plangebied ligt in een woonwijk van de kern Ridderkerk. Rond het

m niet binnen de mogelijkheden van het geldende bestemmingsplan.

plangebied zijn voornamelijk woningen, maar ook maatschappelijke en gemengde

functies aanwezig. Geconcludeerd kan worden dat de planlocatie binnen bestaand

rond droogvallende gronden. Ontwikkelingen in het rivierengebied houden het verschil

stedelijk gebied ligt.

tussen komgronden en oeverwallen herkenbaar. Het plangebied bevindt zich echter

Het beoogde plan is in lijn met de behoefte aan zorgwoningen in de regio en rechtvaar-

binnen bestaand stedelijk gebied. Hier zijn de komgronden en oeverwallen niet (meer)

digen de bouw van de woningen, zoals ook aangegeven in paragraaf 4.

herkenbaar. De herontwikkeling zal geen invloed hebben op het ‘Rivierdeltacomplex’.

Omgevingsvisie Zuid-Holland

Laag van de stedelijke occupatie

De Omgevingsvisie maakt onderdeel uit van het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland.

Op de kaart ‘Laag van de stedelijke occupatie’ staat het plangebied aangegeven met

Deze visie biedt geen vastomlijnd ruimtelijk eindbeeld, maar wel een perspectief voor

‘Steden en dorpen’. Elk dorp ontwikkelt zijn eigen identiteit en bouwt voort op haar

de gewenste ontwikkeling van Zuid-Holland als geheel. De omgevingsvisie bestaat uit

karakteristieke structuur en ligging in het landschap. Ontwikkelingen dienen bij te dra-

vier onderdelen.

gen aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van de stad, kern of het dorp. Met de

• Ruimtelijke hoofdstructuur

ontwikkeling wordt hoogbouw mogelijk gemaakt. Het gebouw zal goed ingepast wor-

•

Ambities en sturing

den en er wordt zoveel mogelijk aangesloten op de omgeving. Daarnaast voorziet het

•

Omgevingskwaliteit

plan in de herontwikkeling van het terrein. Hiermee zal een groene uitstraling passend

•

Beleidskeuzes

bij de omgeving gerealiseerd worden. Met betrekking tot de beoogde ontwikkeling, is de beleidskeuze ‘behoud en verster-

Voor de beoogde ontwikkeling zijn met name de onderdelen ‘omgevingskwaliteit’ en

king ruimtelijke kwaliteit’ van belang. Het ruimtelijke kwaliteitsbeleid bestaat uit de

‘beleidskeuzes’ van belang. Het aspect ‘omgevingskwaliteit’ wordt in het provinciaal

voorgenoemde lagen van de kwaliteitskaart. Daarnaast zijn er gebiedsprofielen op-

beleid nader uitgewerkt op basis van de kwaliteitskaart en de richtpunten ruimtelijke

gesteld die dienen als handreiking. Het plangebied valt niet binnen één van de ge-

kwaliteit. Met betrekking tot het plangebied zijn de volgende kaartlagen van belang:

biedsprofielen. De gebiedsprofielen zijn verder dan ook niet van belang. De beoogde

laag van de ondergrond en laag van de stedelijke occupatie.

ontwikkeling is in lijn met de Omgevingsvisie en bijbehorende kaarten.

Laag van de ondergrond

Omgevingsvisie Ridderkerk 2035

Het plangebied is gelegen in het ‘Rivierdeltacomplex’. Zoals overal in Zuid-Holland

De Omgevingsvisie Ridderkerk 2035 heeft betrekking op het gehele grondgebied van

heeft het water en het menselijk handelen grote invloed gehad op de geomorfologie

de gemeente Ridderkerk. In de omgevingsvisie komen de onderwerpen zoals ruimte,

van dit deel van de provincie. Het land in de delta is vergroot door aanleg van dijken

water, milieu, natuur, landschap, verkeer en vervoer, infrastructuur, cultureel erfgoed

17

en sociaal aan bod. Het heeft een planhorizon tot 2035. De identiteit en het karakter van Ridderkerk is in 3 kernwaarden samen te vatten. 1. Sterke wijken, goed verbonden 2. Groen-blauwe oase 3. Kloppend hart

Het voorliggende initiatief heeft voornamelijk raakvlakken met kernwaarde 1 ‘Sterke wijken, goed verbonden’. Er worden verschillende woonvormen gerealiseerd waardoor de wijk aantrekkelijk wordt voor verschillende doelgroepen. De komende jaren zal het aantal ouderen toenemen, waardoor er een grotere behoefte aan zorgwoningen en verpleeghuizen is. Het realiseren van een nieuw verpleeghuis met meer wooneenheden draagt bij aan de behoefte. Daarnaast worden er nieuwe woningen in de sociale huursector gerealiseerd. Met de herontwikkeling van het terrein wordt de groen-blauwe structuur niet uit het oog verloren.

18

6. Haalbaarheidsaspecten

gebruik. Geconcludeerd kan worden dat het aspect bodem geen belemmeringen zal

Het planologisch mogelijk maken van woningen in het pand moet passend zijn wat

Geluid

betreft de milieuhygiënische aspecten. Navolgend zijn de relevante aspecten globaal

De nieuw te realiseren wooneenheden en appartementen worden in het kader van Wet

beoordeeld.

geluidhinder gezien als een geluidsgevoelig object. Op een afstand van ca. 105 m ten

veroorzaken voor het beoogde initiatief.

zuiden van het plangebied ligt de Vlietlaan waar een snelheidsregime van 50 km/uur

Archeologie

geldt. Het plangebied bevindt zich daarmee binnen de onderzoekszone (200 m) van

Voor de zuidelijke helft van het plangebied geldt de dubbelbestemming ‘Waarde - Ar-

deze weg. In het kader van de ruimtelijke ordeningsprocedure zal de geluidbelasting

cheologie’. Voor deze gronden geldt dat bij bodemingrepen met een oppervlakte van

door wegverkeer worden onderzocht middels een akoestisch onderzoek wegverkeer.

meer dan 100 m² en dieper dan 30 cm een archeologisch onderzoek plaats moet vin-

Het plangebied ligt niet nabij een spoorlijn of geluidgezoneerd industriegebied. Onder-

den. Ondanks dat een groot deel van het plangebied in de huidige situatie al bebouwd

zoek naar spoorweg- en industrielawaai is derhalve niet noodzakelijk.

is (dus is de bodem ter plaatse reeds geroerd), zullen deze normen naar verwachting overschreden worden. Met de verdere uitwerking van het plan is in dat geval het uit-

Luchtkwaliteit

voeren van een archeologisch onderzoek noodzakelijk.

Het project is aan te merken als een project van ‘niet in betekenende mate’ conform de NIBM-toets; de ontwikkeling heeft niet in betekenende mate invloed op de lucht-

Bodem

kwaliteit ter plaatse. Om dit te berekenen is gebruik gemaakt van de NIBM-tool en

Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening moet worden aangetoond dat de

is uitgegaan van een worst-case scenario. Verder onderzoek naar luchtkwaliteit kan

kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn

achterwege blijven voor wat betreft het effect de herontwikkeling van het perceel.

met het beoogde gebruik. Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem

Daarnaast voldoet de luchtkwaliteit ter plaatse aan de wettelijke grenswaarden. De

waarop deze ontwikkelingen plaatsvinden geschikt is of geschikt is gemaakt voor het

Wet Luchtkwaliteit staat de uitvoering van het initiatief niet in de weg.

beoogde doel. Bodemonderzoek is slechts noodzakelijk indien er een bestemmingswijziging plaatsvindt naar een strenger bodemgebruik. In de huidige situatie wordt er

Ecologie

al gewoond op de betreffende gronden. Met het voorgenomen initiatief blijft de be-

Het initiatief gaat gepaard met het slopen van bebouwing en met een nieuwe terrein-

stemming ‘Gemengd’ behouden, waarmee er geen sprake is van een strenger bodem-

inrichting. Verantwoord moet worden dat dit geen negatieve effecten op beschermde

19

soorten en/of gebieden oplevert. Het plangebied maakt overigens geen deel uit van een wettelijk beschermd natuurgebied. Er zal in het vervolgtraject met een quickscan Wet natuurbescherming getoetst worden wat de invloed is op beschermde soorten en gebieden.

Stikstofdepositie Ten aanzien van stikstofdepositie wordt opgemerkt dat op 1,4 km van het plangebied het Natura-2000 gebied ‘Boezems Kinderdijk’ ligt. Zowel in de gebruiks- als de bouwfase zal er sprake zijn van stikstofdepositie. In het vervolgtraject zal met AERIUS-bere-

Uitsnede risicokaart, plangebied zwart omcirkeld (bron: risicokaart.nl)

keningen aangetoond moeten worden wat de mogelijke effecten zijn van het project.

Watertoets Binnen het plangebied bevinden zich geen primaire en/of regionale waterkeringen. De

Externe veiligheid

watergangen grenzend aan de noord- en westzijde blijven behouden. Er worden met

Uit het raadplegen van de risicokaart blijkt dat ten westen van het plangebied een

het plan geen watergangen gedempt. Conform het beleid van het Waterschap Hol-

risicovolle inrichting ligt. Het betreft een tankstation. Vanwege de ruime afstand van

landse Delta dient er bij een toename van 500 m² aan verharding watercompensatie

ca. 630 m heeft het tankstation verder geen invloed op het plangebied.

toegepast te worden. De toename aan verharding zal dan met 10% gecompenseerd

Op een afstand van ca. 1 km van het plangebied ligt de vaarroute De Noord waar

moeten worden. In de huidige situatie is een groot deel van het plangebied verhard.

vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Het is conform het Basisnet een ‘zwarte

Verwacht wordt dat met de herontwikkeling het verhard oppervlak niet zal toenemen

vaarroute’ waarbij de PR-contour maximaal 25 m vanaf de oever bedraagt. Gelet op de

met meer dan 500 m². Mocht dit wel het geval zijn, dan zal extra oppervlaktewater

grote afstand zal er geen sprake zijn van invloed op het groepsrisico.

gerealiseerd worden.

In de omgeving van het plangebied zijn geen buisleidingen te vinden. Daarmee vormt

Bedrijven en milieuzonering

externe veiligheid geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

Het voorliggende initiatief voorziet in het realiseren van een verpleeghuis en sociale

Het volgend figuur toont een uitsnede van de risicokaart.

woningen met in totaal 180 wooneenheden en appartementen. Dergelijke wooneenheden worden gezien als een gevoelige bestemming. Om die reden dienen de milieubelastende activiteiten in de omgeving van het plangebied in beeld gebracht te wor-

20

den. Aan de hand van de VNG-publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’ is gekeken of er voldaan wordt aan de gestelde richtafstanden. Het plangebied ligt in een woonwijk waar vrijwel geen bedrijven te vinden zijn. Daarmee kan het plangebied aangemerkt worden als een ‘rustige woonwijk’.

Op een afstand van ca. 480 m ten noorden van het plangebied bevindt zich een waterzuiveringsinstallatie. De waterzuiveringsinstallatie beschikt over de milieucategorie en heeft vanwege het aspect geur een richtafstand van 200 m. Het plangebied ligt daarmee op voldoende afstand.

Verder zijn er in de directe omgeving van het plangebied geen noemenswaardige bedrijven en/of milieubelastende activiteiten aanwezig. Het aspect bedrijven en milieuzonering veroorzaakt geen belemmeringen voor de beoogde herontwikkeling.

21

7. Conclusie Samenvattend kan geconcludeerd worden dat het een passende ontwikkeling is om de bestaande bebouwing van de locatie ’t Ronde Sant te verwijderen, om plaats te maken voor 120 wooneenheden voor het verpleeghuis van Stichting Aafje, 60 appartementen voor de sociale huur van Wooncompas en het kinderdagverblijf Mundo – PleSant.

Middels dit principeverzoek verzoeken de initiatiefnemers (Stichting Aafje en woningcorporatie Wooncompas) de gemeente Ridderkerk om medewerking te verlenen aan het initiatief en verdere uitwerking van het initiatief op constructieve wijze samen voort te zetten.

Het past niet geheel binnen de mogelijkheden van het geldende bestemmingsplan ‘Het Zand en De Gorzen’ (2013), maar in het voorliggende principeverzoek is-beargumenteerd dat het een aanvaardbare ontwikkeling betreft, die ruimtelijk passend is in dit deel van Ridderkerk en die voorziet in een duidelijke behoefte.

22

Beoogde situatie (bron: Rothuizen Architecten en Stedenbouwkundigen, 31-01-2022)

23