2021-10-29 RIB Zorgwoningen en sociale huurwoningen - Principeplan.pdf

Principeverzoek Zorgwoningen en sociale huurwoningen J.S. Bachlaan - Ridderkerk

14 juli 2021

A.V.

A.v.d.B.

Inhoudsopgave

Toelichting

Toelichting

2

Stedenbouwkundige motivatie

3

Huidige situatie • bestemmingsplan • foto’s locatie en omgeving • situatietekening bestaand

4 5 6

Beoogde situatie • situatietekening verzoek • principeplattegronden nieuwbouw • principegevels nieuwbouw • impressies • impressies relatie moskee

7 8-10 11-12 13 14

Woningcorporatie Wooncompas en Pameijer zijn voornemens op de locatie van het bestaande pand van Pameijer aan de Johann Sebastian Bachstraat 2-4 in Ridderkerk vervangende nieuwbouw te realiseren. Het programma voor de nieuwbouw omvat 18 studio’s voor begeleid wonen voor Pameijer met ondersteunende ruimten op de begane grond en 22 reguliere appartementen, waarvan 8 voor Pameijer op de eerste verdieping en 14 voor Wooncompas in twee bouwlagen daarboven. Deze ontwikkeling past echter niet binnen de voorschriften van het vigerende bestemmingsplan. Concrete afwijkingen zijn: • de bestemming • de maximale bouwhoogte • de overschrijding van de bebouwingsgrens, met name op de hoek van de J.S. Bachstraat en de Bizetstraat. Het aantal parkeerplaatsen is op basis van de parkeernormen berekend op 34 plekken. In combinatie met de gewenste groenvoorziening langs de J.S. Bachstraat en de Bizetstraat is in het principeplan echter slechts plaats voor 30 plekken; 4 plekken zouden elders in de buurt gerealiseerd moeten worden. Om de haalbaarheid van de gewenste nieuwbouw in beeld te krijgen, is dit principe verzoek opgesteld. Wooncompas en Pameijer verzoeken de gemeente om op basis van dit document aan te geven of zij medewerking wil verlenen aan deze voorgenomen planontwikkeling.

2

Stedenbouwkundige motivatie

Gebouwvorm

Vergroening

Programma

Het bestaande gebouw op de locatie aan de J.S. Bachstraat bestaat uit 1 bouwlaag en staat direct aan de hoek met de Bizetstraat.

Wooncompas, Pameijer en de gemeente is er veel aan gelegen de locatie te vergroenen. Het principeplan kent verschillende aspecten die daar aan bijdragen.

De vorm en positie van dit principeplan komen voor een groot deel voort uit enkele belangrijke programmatische uitgangspunten van Wooncompas en Pameijer. Voor Pameijer is het sterk wenselijk dat het begeleid wonen in groepsverband met gezamenlijke huiskamer en ondersteunende functies op de begane grond wordt gesitueerd. Een deel van de individuele studio’s krijgt een beschutte en beschermde ligging zonder directe relatie met de straat en een deel is meer gericht op het openbare leven. Voor de gezamenlijke huiskamer en de buitenruimte is het van belang dat er direct contact is met de omgeving. Naast het wonen in groepsverband zijn ook 8 reguliere appartementen onderdeel van het woonprogramma van Pameijer. Deze hebben een wat grotere mate van zelfstandigheid, maar zijn wel gerelateerd aan de zorgondersteuning en de algemene voorzieningen. Het programma van Wooncompas betreft 14 reguliere appartementen in de sociale huursector. Deze appartementen krijgen, net als de 8 appartementen voor Pameijer, een buitenberging op de begane grond. Het wonen in groepsverband krijgt een eigen entree ten opzichte van de reguliere woningen. Enerzijds voor de gewenste kleinschalige uitstraling en anderzijds om de zelfstandigheid van de bovengelegen woningen te versterken.

Op maaiveldniveau dienen, naast het grondgebonden programma voor Pameijer en de buitenbergingen, ook parkeerplaatsen gerealiseerd te worden. De parkeernorm schrijft een totaal van 34 plaatsen voor, waarvan er 30 direct op of langs het perceel kunnen worden gerealiseerd.

Binnen het principeplan beslaan het grondgebonden programma voor Pameijer, de bergingen en de parkeervoorzieningen het gehele perceel tot net over de bouwgrens van het huidige bestemmingsplan aan de J.S. Bachstraat; op de hoek van de J.S. Bachstraat en de Bizetstraat wordt de afschuining van het bouwvlak ook overschreden, maar aan de Bizetstraat ligt de gevel met de entree en de huiskamer voor de groepswoning van Pameijer iets terug om plaats te maken voor haaks parkeren aan de straat. Aan de zijde van de moskee, waar ook de entree voor de reguliere appartementen ligt, wordt het grootste deel van de parkeerplaatsen voorzien. De reguliere appartementen worden in beginsel uitgevoerd als stapelbare prefab-units. Deze structuur met balkons aan de voorzijde en een buitengalerij aan de achterzijde wijkt duidelijk af van de begane grond en wordt gezien als een apart volume op de onderbouw. Door de bovenbouw van 3 bouwlagen over de parkeerplaats te schuiven richting de moskee blijft de bouwhoogte aan de Bizetstraat beperkt tot 1 bouwlaag. Hierdoor ontstaat een prettig verloop van het gebouwprofiel richting de woningen aan de overzijde van de Bizetstraat en houden deze voldoende licht en lucht.

Daarnaast ontstaat er aan deze zijde op het dak van de onderbouw ruimte voor een buitenruimte voor de bewoners van Pameijer die wegens de omvang van het grondgebonden programma niet volledig op maaiveld te realiseren is.

Langs de J.S. Bachstraat wordt de strook tussen het trottoir en de gevel van de onderbouw ingevuld met een haag met daarachter bomen, gras, lage struiken en de buitenruimten van de studio’s. Behalve een aantrekkelijke groenvoorziening vormt dit ook een gewenste buffer tussen openbaar en privé. Ook aan de achterzijde krijgen de studio’s van Pameijer een buitenruimte die deels groen wordt ingevuld. Aan de Bizetstraat worden haakse parkeerplaatsen toegevoegd die afgewisseld worden met groenvakken, de bestaande boom die nu in de verharding staat wordt hierin opgenomen. Sterk beeldbepalend onderdeel in de vergroening is de buitenruimte voor Pameijer op het dak van de laagbouw aan de Bizetstraat. Het terras dat midden op het platdak ligt, wordt omzoomd door een daktuin langs de rand van het dak aan de Bizetstraat en de J.S. Bachstraat. Behalve een groene uitstraling geeft dit ook privacy voor de gebruikers van het dakterras.

Met het verschuiven van de bovenbouw wordt tevens een relatie met de bestaande appartementenblokken van 4 bouwlagen aan de J.S. Bachstraat tegenover de moskee gelegd. De afstand tussen de bovenbouw en de muur rond het binnenterrein van de moskee is beperkt tot ca. 3,75m, maar dit leidt stedenbouwkundig en praktisch niet tot een conflict: beide gevels hebben geen gevelopeningen en het accent van de moskee ligt stedenbouwkundig aan de zijde van de koepel en de minaret (zie hiervoor de afbeeldingen op pag. 14).

3

Bestemmingsplan

Bestemming: Maximale goothoogte: Bebouwingspercentage:

gemengde doeleinden; (z) zonder gebouwen) 6m 60% zonegrens industrielawaai (50 dB(A) contour)

4

Foto’s locatie en omgeving hoek J.S. Bachstraat - Bizetstraat

overzijde locatie J.S. Bachstraat

huidig pand Pameijer

J.S. Bachstraat vanuit noordwest

naastgelegen moskee

J.S. Bachstraat vanuit zuidoost

5

Situatietekening bestaand

perceelgrens

bestemmingsplangrens

6

Situatietekening principeverzoek

perceelgrens

bestemmingsplangrens

Parkeren: • 18 studio’s Pameijer: (norm 0,6) = 10,8 • 8 appartementen Pameijer: (norm 0,6) = 4,8 • 14 appartementen Wooncompas: (norm 1,3) = 18,2 totaal 34 (waarvan 4 elders)

7

Principeplattegronden nieuwbouw begane grond 18 studio’s Pameijer

8

Principeplattegronden nieuwbouw 1e verdieping 8 appartementen Pameijer

9

Principeplattegronden nieuwbouw 2e en 3e verdieping 2x 7 appartementen Wooncompas

10

Principegevels nieuwbouw

max. 15m max. 13,5m

max. 15m max. 13,5m

max. 4m

11

Principegevels nieuwbouw

max. 15m max. 13,5m

max. 4m

max. 15m max. 13,5m

12

Impressies

13

Impressies: relatie met de moskee

(impressie zonder bomen)

14