1e Leidraad visie op bouwhoogte.pdf

Leidraad Visie op bouwhoogte De Visie op bouwhoogte wordt opgebouwd in drie onderdelen: 1. Inleiding 2. Visie 3. Leidraad De inhoud van hoofdstuk 1 en 2 is eerder al met de raadscommissie, stakeholders en andere geïnteresseerden besproken. In hoofdstuk 3 gaan we in op hoe we met de Visie op bouwhoogte bouwplannen beoordelen én wat we verwachten van initiatiefnemers. In deze notitie delen we de inhoud van hoofdstuk 3. Daarnaast geven we een overzicht van de inhoudsopgave van de uiteindelijke Visie op bouwhoogte.

1

Hoofdstuk 3 Leidraad Hoogbouw is geen doel op zich. De hoogbouwvisie bestaat niet uit in beton gegoten regels. De visie is leidend, maar niet bepalend. Ook initiatieven die passend zijn binnen de visie wegen we af. We kijken per initiatief of het plan bijdraagt aan het dorp, in voldoende mate voldoet aan onze ambities en doelstellingen, en ook dat onze randvoorwaarden gewaarborgd zijn. Omdat ieder bouwplan en iedere plek anders is, gebruiken we bij de beoordeling van hogere woongebouwen de visie als concrete (maximale) richtlijn. Daarnaast is maatwerk nodig en zijn er meer aspecten die bepalend zijn voor een uiteindelijke positieve beoordeling. De initiatiefnemer is verantwoordelijk voor de benodigde onderzoeken en de onderbouwing van de reële mogelijkheden van de plek, aan de hand van deze aspecten. Het gebruik van het document Om de visie op bouwhoogte voor ruimtelijke initiatieven te kunnen gebruiken, is het van belang om vooraf de spelregels te bepalen. Wat regelt de hoogbouwvisie wel, maar ook wat regelt de hoogbouwvisie niet? De hoogbouwvisie staat niet op zichzelf als toetsingskader. Voor de totstandkoming van deze visie op bouwhoogte was er onvoldoende houvast om initiatieven te toetsen. De afzonderlijke plannen werden hierdoor leidend. Deze plannen verschilden qua massa en hoogte significant van de bestaande omgeving.

Ieder plan werd afzonderlijk beoordeeld zonder een overkoepelend kader. Er was behoefte aan meer houvast. Daarnaast wegen de belangen van omwonenden mee in de keuze om af te wijken van het omgevingsplan. De integrale afweging wordt in het project gemaakt. De hoogbouwvisie is daarmee geen wet, wel een stuur. 1. Type opgave Ridderkerk heeft beperkt ruimte voor de bouw van woningen. We onderscheiden verschillende type woningbouwopgaven die variëren in ligging en context, woningaantal en ander programma-, nieuwbouw of transformatie, ontwikkelgrootte. Het type woningbouwopgave bepaalt mede de mogelijkheden voor de bouw- en inpassingsmogelijkheden van een bepaalde plek. o Woningen verbeteren en verdichten, door renoveren en optoppen of door sloopnieuwbouw (bezit Wooncompas, particuliere bezit) o Woningen toevoegen door het transformeren van gebieden (Rivieroevers, Trelleborglocatie/PC-Hooftstraat en omgeving, Centrum-oost, Gemini-locatie) o Woningen bouwen op gebieden met een agrarische bestemming (de Boomgaard, gebied Sportlaan-Benedenrijweg) o Woningen toevoegen in het buitengebied met de ruimte-voor-ruimteregeling o Woningen toevoegen door de het transformeren van gebouwen (kantoorgebouwen, kerken, (agrarisch- of industrieelerfgoed) en vrijkomende agrarische bebouwing) 2.

De grootte van de ontwikkeling Omdat de grootte van de woningbouwontwikkeling mede bepalend is voor de inpassingsmogelijkheden van hogere gebouwen maken we onderscheid tussen de grootte en de ontwikkeling:  Een locatie-ontwikkeling betreft een of enkele gebouwen, het stratenpatroon blijft ongewijzigd. Het gebouw/de gebouwen is/zijn ruimtelijk onderdeel van een bestaande buurt.  Een gebiedsontwikkeling betreft zowel meerdere gebouwen als ook het stratenpatroon en de openbare ruimte. Het gebied vormt ruimtelijk een eigen buurt.

2

Hoger bouwen op een opzichzelfstaande locatie is niet goed mogelijk. Door de nabijheid van bestaande woningen en de beperkte ruimte is het lastig om de bebouwing (massa en hoogte), parkeerprogramma, groene buitenruimte goed in te passen/te realiseren. Hoger bouwen in grotere gebieden is beter voorstelbaar, zeker wanneer ook het straten patroon gewijzigd kan worden, waardoor er meer ruimte en mogelijkheden zijn voor de inpassing van bebouwing (massa en hoogte), parkeerprogramma en een groene buitenruimte. 3. Bijdrage aan beleidsdoelen Naast deze ruimtelijke afweging, blijft ook een programmatische afweging van belang of hoogbouw het gewenste programma voor wonen of werken kan bieden. Daarnaast is de vraag of de hoogbouw in verband met de bereikbaarheid mogelijk of gewenst is. Uitgangspunt is dat hoogbouw moet bijdragen aan één of meer van de Ridderkerkse ambities, zoals opgenomen in de omgevingsvisie. Hoogbouw biedt ruimte voor groen en voorzieningen en door de dichtheid van wonen en werken biedt hoogbouw ook kansen voor energietransitie en mobiliteitsconcepten. Tegelijkertijd geeft die dichtheid ook uitdagingen voor de bereikbaarheid en leefbaarheid van de omgeving. Het is belangrijk dat de nieuwe ontwikkeling niet alleen meer woningen opleveren, maar ook bijdragen aan andere Ridderkerkse, regionale, provinciale en Rijksbeleidsdoelen.

Denk daarbij aan de Ridderkerkse; o Woonvisie o Groenvisie o Klimaatstrategie o Afwegingskader voor marktinitiatieven voor wonen, welzijn en zorg o Nota parkeernormen 4. Maatschappelijke meerwaarde Het onderscheid tussen gebouwen van bijvoorbeeld vier, acht en zestien lagen of hoger is leidend voor de invloed en betekenis die een gebouw kan hebben. Hoe hoger het gebouw hoe groter de invloed van het gebouw op de omgeving en hoe groter de omgeving waarop het gebouw invloed heeft. Daarom geldt: hoe hoger het gebouw, hoe hoger de ambitie en hoe meer betekenis voor de buurt of de gemeenschap. Bijvoorbeeld door medegebruik door de buurt van de openbare ruimte, maatschappelijke voorzieningen, beheermogelijkheden. 5. Gevraagde Bouwhoogte-effect rapportage Het is de verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer om in een bouwhoogte effectrapportage te onderbouwen waarom een bouwplan en de bouwhoogten daarvan passend is. Uiteindelijk is niet de exacte hoogte, maar de kwaliteit leidend. Het is vaak van grote afstand zichtbaar en kan van grote invloed zijn op de beleving van een wijk of stadsdeel. Daarom vraagt hoogbouw ook om bijzondere aandacht voor de architectonische kwaliteit. Het gaat in de bouwhoogte-effectrapportage om een analyse van de effecten in de (directe) omgeving. De bouwhoogte effectrapportage is gericht op het in kaart brengen van mogelijk hinder door het object zelf.

Elke plek heeft z’n eigen specifieke eigenschappen en omgevingsfactoren. Er dient dan ook afzonderlijk beoordeeld te worden of hoogbouw op deze plek wel of niet past. De effectrapportage dient opgesteld te worden door de initiatiefnemer en zal een ruimtelijk gemotiveerde verantwoording moeten bieden voor het voornemen voor hoogbouw.

3

In de effectrapportage beschrijft de initiatiefnemer: o het type opgave o of het een locatie- of gebiedsontwikkeling betreft o de bijdrage aan gemeentelijke, regionale, provinciale en Rijksbeleidsdoelen o de maatschappelijke meerwaarde

De initiatiefnemer maakt inzichtelijk op welke wijze het plan voldoet aan de voorwaarden die aan de ontwikkeling worden gesteld: o Stedenbouwkundige inpassing in de omgeving (bebouwing en (openbare) buitenruimte) o Cultuurhistorie o Ontsluiting en parkeersituatie o Milieu (waaronder geluid en luchtkwaliteit) o Privacy en bezonning omwonenden o Beeldkwaliteit (welstandsnota/op te stellen beeldkwaliteitplan) o Wind o Participatietraject De onafhankelijke Commissie Ruimtelijke Kwaliteit is een los onderdeel van de beoordeling van het plan. Zij gaan in op de architectonische aspecten van de bebouwing. 6. Afwijkingsmogelijkheden De in de visie aangegeven maximale bouwhoogte is maatgevend voor gebouwen binnen het desbetreffende bouwhoogteniveau: hoger mag niet, lager wel. Het kan voorkomen dat er een bijzonder initiatief in het gedefinieerd gebied voorgesteld wordt, waarbij het college bereid is om af te wijken van de visie op bouwhoogte. Dat zal dan gemotiveerd aan de gemeenteraad worden voorgelegd bij het voorleggen van de bijbehorende ruimtelijke procedure. Afwijken is alleen mogelijk wanneer het desbetreffende gebouw(deel): o onderdeel is van een groter stedenbouwkundig plan (gebiedsontwikkeling). o niet direct grenst aan een bestaande woning. o geen onevenredige impact heeft op de bezonning en privacy van bestaande woningen.

o als accent, ter markering van een bijzondere plek voor de omgeving (bijvoorbeeld vanwege cultuurhistorie, programma, openbare ruimte, route) wordt ingezet. o Wanneer uit het participatie traject wordt geconcludeerd dat hoger bouwen op een bepaalde locatie niet leidt tot bezwaren vanuit de omgeving. Visie op bouwhoogte en de Omgevingsvisie De visie op bouwhoogte is een bouwsteen van de uiteindelijke omgevingsvisie. De visiekaart van de omgevingsvisie toont de potentiële ontwikkellocaties. Na de visie op bouwhoogte zullen onder meer thematische en gebiedsprogramma’s volgen. Al deze beleidsvelden borduren voort op de hoogbouwvisie en alle kaartlagen kunnen over elkaar worden gelegd om over een aantal jaar wel een integrale beoordeling te kunnen maken of een ruimtelijk initiatief passend is binnen de omgeving.

4

Dit nemen we op in de omgevingsvisie: • Initiatieven die een bijdrage leveren aan de ambities uit deze omgevingsvisie (en die geen afbreuk doen aan andere doelen), worden omarmd; • initiatieven houden rekening met de leidende principes uit de omgevingsvisie; • behoud en versterking van de identiteit van Ridderkerk en bijbehorende kwaliteiten staat centraal. Nieuwe initiatieven moeten een bijdrage leveren aan de gestelde koers uit de omgevingsvisie; • De initiatiefnemer moet inzichtelijk maken hoe en met wie is geparticipeerd, en of reacties hebben geleid tot een aanpassing van het initiatief; • initiatieven moeten financieel uitvoerbaar zijn, rekening houdend met de geldende omgevingsaspecten; • de wijze waarop invulling wordt gegeven aan deze aspecten, is in beginsel aan de initiatiefnemer, maar de gemeente toetst aan de hand van een afwegingsmodel (bijlage).

5

Inhoudsopgave Visie op bouwhoogte Ridderkerk 1. Inleiding • Aanleiding visie op bouwhoogte • Doel? • Huidige situatie (inclusief conclusies: uitgangspunten en randvoorwaarden) 2. Visie • Wat: vier bouwhoogteniveaus o Laagbouw (t/m 3 bouwlagen) o Middenbouw (4 t/m 6 bouwlagen) o Hoogbouw (7 t/m 10 bouwlagen) o Landmarks (hoger dan 10 bouwlagen) • Hoe: op welke manier is hogere bebouwing (vanaf middenbouw) inpasbaar: o clusters met variatie in gebouwen, hoogten woningtypen o geen solitaire torens of schijven of hoogbouwbuurten (traditionele hoogbouw) o moderne vormen van hoogbouw met aandacht voor de menselijke schaal maat, uitstraling en beleving met aandacht:  geleding bouwmassa’s  uitstraling plint (open uitstraling en bijzonder (maatschappelijk) programma  terugliggende bovenste verdieping(en)  parkeeroplossing die bijdraagt aan groene klimaatbestendige inrichting van de (openbare) buitenruimte • Waar: welk bouwhoogteniveau is waar passend o Laagbouw (t/m 3 lagen): in ieder geval overal langs de dorpse structuur o Middenbouw (4 t/m 6 lagen): overal langs (alle onderdelen van) de hoofdstructuur o Hoogbouw (7 t/m 10 lagen): alleen op de bestaande hoogbouwlocaties rond afritten en nabij knooppunten van de snelwegen; langs de rivieroever; rond de kruisingen van hoofdwegen als onderdeel van middenbouw; op grotere te transformeren (woon- en bedrijfs)gebieden als onderdeel van

middenbouw o Landmarks (vanaf 11 lagen): alleen langs de rivieroever als onderdeel van hoog- en/of middenbouw

3. Leidraad • Bij de beoordeling bouwplannen hanteren we de visie als concrete (maximale) richtlijn. • Aanvullende aspecten die een rol spelen bij de beoordeling van bouwplannen: 1. Type opgave 2. De grootte van de ontwikkeling 3. Bijdrage aan beleidsdoelen 4. Maatschappelijke meerwaarde 5. Gevraagde Bouwhoogte-effect rapportage 6. Afwijkingsmogelijkheden •

Het gebruik van het document

6