Verslag Verkenning Flexwoningen met marktpartijen

Aanvullende informatie bij Raadsvoorstel krediet 20 flexwoningen Binnenweg:

Verkenning investering flexwoningen door marktpartijen Welk proces hebben we gelopen om deze marktverkenning te doen? Om inzicht te verkrijgen in de vraag of er mogelijkheden zijn om de beoogde doelstelling uit de Versnelde Woonopgave te behalen door middel van een investering door marktpartijen heeft het team een verkenning uitgevoerd bij drie marktpartijen. Dit proces was van ongeveer april 2023 tot september 2023. Het contact met de partijen verliep per mail, telefoon en in gesprekken in het Huis van de gemeente.

De hoofdvraag voor deze verkenning was: Hoe groot is de kans dat een marktpartij kan en wil investeren in 20 flexwoningen aan de Binnenweg? Hierbij is het eigen opgestelde programma als uitgangspunt gebruikt, ofwel: - Marktpartij realiseert en exploiteert de woningen voor eigen rekening en risico - 15x PMC12 flexwoningen (één- of tweepersoonshuishouden) - 5x PMC13 flexwoningen (gezinnen) - De duur is maximaal 10 jaar, marktpartij verwijdert de woningen en levert schoon op - 100% sociale huur, 2de aftoppingsgrens (In 2023 is de 2e aftoppingsgrens € 693,60) - Gemeente is bereid om de nog te verkrijgen Stimuleringsregeling in te zetten voor project

Welke partijen hebben we gesproken? Hoe zien zij het plaatsen van flexwoningen? Hieronder leest u samengevat welk aanbod de 3 partijen wilden doen en onze beoordeling daarvan. We kunnen hierin niet de namen noemen van betreffende partijen. Verkenning Partij A Deze commerciële partij heeft ons in eerste instantie 3 mogelijke scenario’s gepresenteerd. • Scenario 1: koop door gemeente Rhenen en/of Rhenam • Scenario 2: Investering door Partij 1, huur door Rhenam • Scenario 3: investering en exploitatie/verhuur door Partij 1. Het eerste scenario was voor gemeente Rhenen niet relevant. Een koop van de woningen zal vanwege staatssteunregels altijd via een openbare aanbesteding lopen. Het tweede scenario bestond uit het volgende aanbod: - 15x PMC12 (één- of tweepersoonshuishouden) - 5x PMC13 (gezinnen) - Exploitatie voor een duur van 10 jaar - Huur gelijk aan liberalisatiegrens (in 2023 is dat € 808,06)

1

-

Stimuleringsregeling wordt in mindering gebracht op de kosten van marktpartij Kosten bouw- en woonrijpmaken onvoldoende duidelijk Grondkosten onbekend in dit aanbod

Conclusie scenario 2: De marktpartij is niet in staat om de gevraagde sociale huurprijzen te hanteren in de businesscase voor de Binnenweg. De kosten voor bouw- en woonrijp maken en grondgebruik zijn onvoldoende duidelijk gemaakt. Huurprijzen gelijk aan de liberalisatiegrens lijkt het maximale haalbaar. Hiermee voldoen we niet aan de initiële doelstelling en kaders van college en raad, namelijk versnel realiseren van betaalbare sociale woningbouw. Het derde scenario bestond uit het volgende aanbod: - 20x PMC12b (één- of tweepersoonshuishouden met 1 slaapkamer) - 2- laags gestapelde flexwoningen - Exploitatie voor een duur van 10 jaar - Inspanningsverplichting van gemeente voor herplaatsing na 10 jaar - 786,- euro per maand huur - Stimuleringsregeling wordt in mindering gebracht op de kosten van marktpartij - Bouw- en woonrijp maken is investering door marktpartij - Gemeente ontvangt 7000,- euro per jaar aan pacht. Conclusie scenario 3: De marktpartij is niet in staat om de gevraagde sociale huurprijzen te hanteren in de businesscase voor de Binnenweg. De kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn gespecificeerd, maar naar ons oordeel te laag ingeschat. Pacht ten behoeve van grondgebruik is meegenomen. Maar pacht in mindering brengen van huur levert slechts 29 euro verlaging op. Een huur van 786,- euro per maand voor een 1 slaapkamer-appartement is relatief zeer hoog.

Hiermee voldoen we niet aan de initiële doelstelling en kaders van college en raad, namelijk versnel realiseren van betaalbare sociale woningbouw. Verkenning Partij B Partij B heeft naar aanleiding van onze uitvraag het volgende aanbod gedaan: - 15x PMC12 (één- of tweepersoonshuishouden) - 5x PMC13 (gezinnen) - 2-laags, gestapeld - Exploitatie voor een duur van 10 jaar - 800,- euro per maand voor PMC12 (één- of tweepersoonshuishouden) - 1000,- per maand voor PMC13 (gezinshuishouden) - Stimuleringsregeling wordt in mindering gebracht op de kosten van marktpartij - Gemeente stelt de grond om niet beschikbaar - Bouw- en woonrijp maken is investering door marktpartij Conclusie Partij B De marktpartij is niet in staat om de gevraagde sociale huurprijzen te hanteren in de businesscase voor de Binnenweg. Een huur van 800,- euro per maand voor een 1 slaapkamer-appartement, en een huur van 1000,- per maand voor een 2 slaapkamerappartement, zijn relatief zeer hoog. Hiermee voldoen we niet aan de initiële doelstelling en kaders van college en raad, namelijk versneld realiseren van betaalbare sociale woningbouw.

2

Verkenning Partij C Partij C heeft na aanvankelijke interesse geen reactie meer gegeven op onze inhoudelijke uitvraag.

Hoe groot is de kans dat een marktpartij kan en wil investeren in 20 flexwoningen aan de Binnenweg? Op basis van de verkenning met drie marktpartijen hebben we geconcludeerd dat het realiseren van 20 flexwoningen ten behoeve van betaalbare sociale woningbouw voor een duur van 10 jaar niet door marktpartijen uitgevoerd kan worden. Ook niet wanneer er voor marktpartijen een tegemoetkoming wordt geboden door het in mindering brengen van de subsidie uit de Stimuleringsregeling en het om-niet beschikbaar stellen van de grond.

Waarin verschillen de gemeente en een marktpartij? Een aantal zaken zorgen voor wezenlijk andere condities voor een dergelijke investering voor marktpartijen ten opzichte van een gemeente (of woningcorporatie): 1. Een marktpartij is in de meeste gevallen genoodzaakt om de investering in de looptijd van de eerste plaatsing geheel terug te verdienen. De marktpartij heeft niet genoeg mogelijkheden of zekerheden om tot een herplaatsing te komen. Een gemeente heeft dit wel, aangezien ze gebruik kan maken van de fysieke en financiële herplaatsingsgarantieregeling, en de middelen en bevoegdheden heeft als overheid om een nieuwe locatie beschikbaar te stellen. 2. De gemeente kan financieren op basis van een veel gunstiger rentepercentage. 3. Een marktpartij, die zelf ook fabrikant van flexwoningen is, kan daarentegen wel tegen kostprijs fabricage de flexwoningen exploiteren. Met name de duur van de eerste plaatsing is waarschijnlijk een belangrijke factor in de financiële haalbaarheid voor marktpartijen voor het realiseren en exploiteren van flexwoningen voor de sociale huur. Hierdoor kan de investering voor een groter deel met zekerheid worden terugverdiend. Wel verwachten we dat bij een langere eerste plaatsing er nog steeds een tegemoetkoming noodzakelijk is, zoals het verminderen van kosten grondgebruik of een combinatie met middenhuur.

Investering door gemeente voor Binnenweg enige mogelijkheid Kortom, in het onderzoek naar de mogelijkheid voor het realiseren van flexwoningen (sociale huur) op de locatie aan de Binnenweg is naar aanleiding van bovenstaande verkenning de optie van realisatie en exploitatie door een marktpartij afgevallen. Nadat duidelijk was geworden dat een investering door Rhenam op de gevraagde korte termijn ook niet mogelijk was, en gebleken was Rhenam Wonen wel in staat is om 50 flexwoningen vanaf 2024 te investeren en flexwoningen aan de Binnenweg te beheren, heeft het college besloten om de raad het voorstel aan te bieden om als gemeente te investeren in de 20 flexwoningen aan de Binnenweg.

3