Varianten investering flexwoningen Binnenweg (toegevoegd op 30 januari 2024)

Varianten investering flexwoningen Binnenweg In de werkbijeenkomst van dinsdag 23 januari 2024 is gevraagd om meerdere varianten voor de investering in flexwoningen door te berekenen. Ook is gevraagd om deze varianten en het voorstel van het college door te rekenen met de dekking vanuit de reserve versnelde woonopgaven zoals door de heer Schenk is voorgesteld, waarbij ook een doorrekening wordt gemaakt met de huidige marktrente. In deze memo leest u de uitkomsten van de doorrekening van de varianten en gaan we in op het alternatieve dekkingsvoorstel. Financiering volgens het raadsvoorstel In het raadsvoorstel is uitgegaan van de businesscase voor de realisering van 20 flexwoningen. De businesscase heeft als resultaat een positief saldo van € 468.600. Door de verhoging (vanwege uitstel van het besluit) van de omslagrente voor het begrotingsjaar 2024 naar 1,64% komt dit positieve resultaat nu uit op € 362.100. Het positieve resultaat de optelsom van tekorten in de periode 2024-2038 (-/- € 47.000 aflopend tot -/- € 4.600) en vervolgens overschoten in de periode 2039-2053 (€ 1.700 oplopend tot € 102.200). In het raadsvoorstel heeft het college ervoor gekozen om de resultaten op te nemen in de begroting gelet op het overall positieve resultaat.

Alternatieve dekking ten laste van de reserve versnelde woonopgave De heer Schenk heeft namens 4 fracties een alternatieve dekking voorgesteld. Voor de versnelde woonopgaven is een reserve ingesteld die met name wordt gevoed vanuit de middelen voor opvang Oekraïners. Het inzetten van reserves voor dekking van structurele lasten is in het BBV (Besluit begroting en verantwoording) beperkt. De volledige reserve inzetten ter dekking van de investering flexwoningen blijkt niet mogelijk. Het inzetten van reserves als structureel dekkingsmiddel is namelijk alleen toegestaan ter dekking van kapitaallasten van investeringen. Een voorwaarde hiervoor is wel dat de dekking vanuit de reserve plaatsvindt gedurende de gehele looptijd. Dit betekent voor dit voorstel dat de onttrekking van kapitaallasten wordt afgestemd op het tekort in het eerste jaar (zijnde het hoogste tekort) en vervolgens 30 jaar lang dit tekort aan de reserve wordt onttrokken. Hierdoor ontstaan vanaf jaar 2 exploitatie-overschotten die vervolgens weer aan de reserve kunnen worden toegevoegd. Dit geeft het volgende resultaat (niet de volledige periode weergegeven):

afschrijving 2023 € 10.000 € 2024 € 69.548 € 2025 € 69.548 € 2026 € 69.548 € 2027 € 69.548 € 2028 € 69.548 € 2029 € 69.548 € 2030 € 69.548 € 2031 € 69.548 € 2032 € 69.548 €

Vastgoedexploitatie exploitatie baten dekking Jaarresultaat rente kosten huurinkomst kapitaallasten € -10.000 31.366 € 17.145 € 74.996 € 43.062 € -0 30.051 € 17.711 € 75.980 € 43.062 € 1.732 28.737 € 18.295 € 77.879 € 43.062 € 4.362 27.422 € 18.249 € 79.826 € 43.062 € 7.669 26.108 € 18.705 € 81.822 € 43.062 € 10.523 24.793 € 19.173 € 83.867 € 43.062 € 13.415 23.479 € 19.652 € 85.964 € 43.062 € 16.347 22.164 € 20.144 € 88.113 € 43.062 € 19.319 20.850 € 20.647 € 90.316 € 43.062 € 22.333

De berekening toont aan dat voor deze dekkingsvariant een reserve dekking kapitaallasten flexwoningen moet worden gevormd van € 1.291.860 (30 x € 43.062). Zoals aangegeven worden vanaf jaar 2 weer bedragen teruggestort in de reserve maar dit gaat met kleine stapjes (zie kolom jaarresultaat). De stand van de reserve versnelde woningbouw heeft per 1 januari 2024 een verwachte stand van € 1.295.000. Deze reserve is ingesteld voor de brede opgave voor de versnelling van de

woningbouw. De komende jaren wordt de reserve ingezet ter dekking van onderzoekskosten (naar potentiële locaties), proces- en projectmanagementkosten. Hiervoor is in de begroting voor de periode 2024-2027 vier maal € 150.000 opgenomen met dekking ten laste van deze reserve. De volledige reserve inzetten ter dekking van de investering flexwoningen is dus niet mogelijk. Daarom hebben we gekeken naar een andere creatieve oplossing: Vanwege de grote problemen die veel gemeenten op dit moment hebben om de begroting structureel sluitend te krijgen zijn eind vorig jaar in het Bestuurlijk Overleg Financiële Verhoudingen nieuwe afspraken gemaakt over de inzet van incidentele middelen om structurele lasten te dekken. Vanaf 2024 kunnen gemeenten het surplus in de algemene reserve gebruiken voor het dekken van structurele exploitatielasten. Van dit vrijbesteedbare deel (dus nadat alle risico’s zijn afgedekt) mogen gemeenten 10% inzetten voor structurele lasten. Dit onder de voorwaarde dat de solvabiliteit (de verhouding tussen het eigen vermogen en het vreemd vermogen) van de gemeente groter of gelijk aan 20% is een blijft. Dit deel wordt dan tot ‘structurele baat’ bestempeld. Deze verruiming biedt ons inziens in deze casus de ruimte om te kiezen voor een structurele inzet van de reserve. We hebben deze vraag voorgelegd aan de provincie.

De provincie heeft geantwoord dat de verruiming nadrukkelijk is gekoppeld aan de algemene reserve en dus niet van toepassing is op bestemmingsreserves. Een mogelijke oplossing is dan het deel dat nodig is voor dekking van de tekorten, van de reserve versnelde woonopgave over wordt geheveld naar de algemene reserve en vervolgens vanuit de algemene reserve de exploitatietekorten worden gedekt. Het is een wat ‘gekunstelde’ oplossing omdat de uitkomst hetzelfde is: materieel halen we de dekking uit de reserve versnelde woonopgave. Maar de conclusie is in ieder geval dat op deze wijze met instemming van de provincie de reserve versnelde woonopgave kan worden ingezet ter dekking van de tekorten. Doorrekening van de varianten In de commissievergadering is het college gevraagd om 3 varianten door te rekenen: Variant 10 woningen: • 9 PMC 12 (2-kamer woningen), huur eerste aftoppingsgrens • 1 PMC 12, huur kwaliteitskortingsgrens Variant 15 woningen: • 3 PMC 13 (3-kamer woningen), huur tweede aftoppingsgrens • 10 PMC 12, huur eerste aftoppingsgrens • 2 PMC 12, huur kwaliteitskortingsgrens Variant 20 woningen: • 5 PMC 13, huur tweede aftoppingsgrens • 12 PMC 12, huur 13 eerste aftoppingsgrens • 2 PMC 12, kwaliteitskortingsgrens N.B. De 3e variant is het huidige raadsvoorstel, maar dan volgens de alternatieve dekkingsmethode berekend.

Verder moeten de volgende uitgangspunten worden gehanteerd: • De varianten 10 en 15 woningen dienen te worden berekend op basis van het rentepercentage dat wordt gehanteerd voor grondexploitaties van 1,89%. Dit rentepercentage wordt voor deze investeringen vastgezet voor 30 jaar. • Ook moet worden berekend het effect op de begroting van de financieringsbehoefte die op termijn ontstaat door deze investering. Indien we op dit moment een lening voor 30 jaar moeten aantrekken is het percentage 3,2%. Het effect van de extra rentelast dient voor de varianten te worden berekend.

Variant 1 De doorrekening van variant 1 is als volgt:

Investering

Dekking

€ 213.437 kosten B+WRM , plankosten etc € 1.566.118 aanschaf flexwoningen € 10.000 inleg garantieregeling € 425.084 kosten verplaatsen en opruiming € 2.214.639

€ 3.255.227 huurinkomsten € 120.000 subsidie € -525.041 rentekosten € -745.014 exploitatiekosten € 2.105.171 € -109.468 negatief resultaat 2024-2053

Resultaat businesscase 1,89% Hogere rentelasten bij 3,2% Totaal effect begroting

€ € €

-109.468 N -363.917 N -473.385 N

Te dekken tekort 2024-2040

€

-413.448

• • •

Het resultaat over de exploitatieperiode van 30 jaar is negatief € 109.468 bij een rentepercentage van 1,89%. Indien rekening wordt gehouden met de huidige marktrente van 3,20% worden de rentelasten € 363.917 hoger en komt het tekort voor de totale begroting daarmee op € 473.385. Deze variant geeft tekorten in de jaren 2024-2040 die optellen tot € 413.448 waarvoor dekking ten laste van de reserve versnelde woonopgave plaatsvindt (via de algemene reserve).

Variant 2 De doorrekening van variant 2 is als volgt:

Investering

Dekking

€ 213.437 kosten B+WRM , plankosten etc € 2.330.426 aanschaf flexwoningen € 15.000 inleg garantieregeling € 628.554 kosten verplaatsen en opruiming € 3.187.416

€ 4.904.484 huurinkomsten € 180.000 subsidie € -771.747 rentekosten € -1.133.124 exploitatiekosten € 3.179.613 € -7.803 negatief resultaat 2024-2053

Resultaat businesscase 1,88% Hogere rentelasten bij 3,2% Totaal effect begroting

€ € €

-7.803 N -534.914 N -542.717 N

Te dekken tekort 2024-2040

€

-473.291

• • •

Het resultaat over de exploitatieperiode van 30 jaar is negatief € 7.803 bij een rentepercentage van 1,89%. Indien rekening wordt gehouden met de huidige marktrente van 3,20% worden de rentelasten € 534.914 hoger en komt het tekort voor de totale begroting daarmee op € 542.914. Deze variant geeft tekorten in de jaren 2024-2040 die optellen tot € 473.291 waarvoor dekking ten laste van de reserve versnelde woonopgave plaatsvindt (via de algemene reserve).

Variant 3 De doorrekening van variant 3 is als volgt:

Investering

Dekking

€ 213.437 kosten B+WRM , plankosten etc € 3.055.095 aanschaf flexwoningen € 20.000 inleg garantieregeling € 830.728 kosten verplaatsen en opruiming € 4.119.259

€ 6.630.795 huurinkomsten € 240.000 subsidie € -873.437 rentekosten € -1.516.033 exploitatiekosten € 4.481.325 € 362.066 positief resultaat 2024-2053

Resultaat businesscase 1,64% Hogere rentelasten bij 3,2% Totaal effect begroting

€ € €

362.066 V -830.830 N -468.764

Te dekken tekort 2024-2038

€

-368.764

• • •

Het resultaat over de exploitatieperiode van 30 jaar is positief € 362.066 bij een rentepercentage van 1,64%. Indien rekening wordt gehouden met de huidige marktrente van 3,20% worden de rentelasten € 830.830 hoger en komt het tekort voor de totale begroting daarmee op € 468.764. Deze variant geeft tekorten in de jaren 2024-2038 die optellen tot € 368.764 waarvoor dekking ten laste van de reserve versnelde woonopgave plaatsvindt (via de algemene reserve).

Conclusies • Door gebruik te maken van de mogelijkheid van de inzet van de algemene reserve als structureel dekkingsmiddel zijn de drie varianten financieel technisch uitvoerbaar. De reserve versnelde woonopgave heeft voldoende ruimte voor dekking van de tekorten in de eerste 1416 jaar. • De variant 20 woningen levert financieel het beste resultaat. De exploitatie voor een periode van 30 jaar obv 1,64% levert een voordeel op van € 362.066. Ook als het percentage net zoals de andere varianten op 1,89% wordt gesteld, levert dit nog een voordelig resultaat op van € 228.920. • Indien voor alle varianten de huidige marktrente wordt gerekend levert de variant van 20 woningen het laagste tekort op.

Bijlage: Berekeningen varianten flexwoningen Binnenweg