TV RB - Krediet ten behoeve van de inkoop van 20 flexwoningen (1)

Vragen Flexwoningen Commissie: Ruimte en Economie Datum:

23-11-2023

VRAAG

ANTWOORD

1.0 Kaderstelling Raad

Er is voor de flexwoningen door de Raad een kadergesteld. Graag ontvangen wij puntsgewijs de invulling en onderbouwing van dit kader voor de huidige plannen voor de flexwoningen: Kaderstelling door de raad - Een mix aan bewoners te realiseren waarbij we de kaders vaststellen bij de herziening van de Woonvisie; - De voorrangsregeling toe te passen en dit ook als vereiste neer te leggen bij de samenwerkingspartners; - Bij het verdelen van de flexwoningen urgentie te geven aan starters op de woningmarkt, urgentiezorg/crisisopvang Rhenense inwoners, spoedzoekers, arbeidsmigranten, Oekraïners, statushouders en andere bijzondere doelgroepen (bijv. beschermd of begeleid wonen). Wanneer het noodzakelijk is om asielzoekers op te vangen, hiervoor niet de flexwoningen te gebruiken, maar een geschikte oplossing te vinden binnen de permanente woningbouw of andere oplossingen; - Het onderzoek naar locaties voor Flexwoningen te beperken tot die locaties waarvoor geen realistische verwachting is dat er op korte termijn (binnen 5 jaar) permanent kan worden gebouwd; - De flexwoningen over maximaal 3-5 locaties worden verdeeld; - Bij de bouw van deze flexwoningen rekening te houden met de esthetische inpasbaarheid op betreffende locaties; - De gemeente mag niet optreden als projectontwikkelaar.

Wanneer er geen partijen willen investeren in deze flexwoningen, komt de portefeuillehouder terug naar de raad.

Pagina 1 van 5

2.0 Kaderstelling

Het onderzoek naar locaties voor Flexwoningen te beperken tot die locaties waarvoor geen realistische verwachting is dat er op korte termijn (binnen 5 jaar) permanent kan worden gebouwd. Wij nemen aan dat u op basis van het kader van de raad heeft onderzocht en besprekingen heeft gevoerd over de permanente bouw op de genoemde locatie. Graag ontvangen wij de onderbouwde bevestiging van de Provincie dat permanente bouw op deze locatie binnen 5 jaar niet mogelijk is. 3.0 Doorrekening Begroting scenario-1 Graag ontvangen wij de doorrekening van dit plan in de begroting voor 2024-2027 waarbij we inzicht willen krijgen in: 1. Ontwikkeling van het resultaat 2. Ontwikkeling van de schuldquote 3. Ontwikkeling van de woonlasten als gevolg van dit plan in Euro per huishouden 4. Ambtelijke uren per jaar Rentevoet op basis van de rekenrente 4.0 Doorberekening Begroting scenario-2 Graag ontvangen wij de doorrekening van dit plan in de begroting 2024-2027 waarin de volgende P.M. posten op basis van de laatste schattingen zijn waarbij we inzicht willen krijgen in: 1. Ontwikkeling van het resultaat 2. Ontwikkeling van de schuldquote 3. Ontwikkeling van de woonlasten als gevolg van dit plan in Euro per huishouden 4. Ambtelijke uren per jaar Toe te voegen P.M.

posten: - Passantenhaven 2 mio - Sportpark Candia 1 mio - Dorpsplein Elst 0,6 mio - Huisvesting scholen (XX mio) Rentevoet op basis van Rekenrente 5.0 Rente voet “ Voor de businesscase hebben we het renteomslagpercentage 2023 gehanteerd van 1,44%”

Voor de business case dient te worden gerekend met de rekenrente die de Gemeente hanteert. Graag

Pagina 2 van 5

ontvangen wij de business case berekend met het wettelijk te hanteren rekenrente

6.0 Rentevoet

Indien u de rente van 1,44% hanteert dan ontvangen wij graag de offerte van de BNG met de bevestiging dat u het benodigde bedrag voor een periode van 30 jaar kunt lenen tegen de rente van 1,44% 7.0 Huurinkomsten Voor de huurinkomsten gaat u uit van een volledige periode van 12 maanden huur. Omdat dit flexwoningen zijn zullen de mutaties per jaar groot zijn. Wij denken dat ivm leegstand een voorziening genomen moet worden van een halve maand huur per jaar. Hoe gaat u ervoor zorgen dat er geen leegstand ontstaat, want dat is het uitgangspunt? Voorstel is om de huurinkomsten met 4,2% per jaar te verminderen, graag de onderbouwing waarom u deze marge niet meeneemt? 8.0 Besluit punt 5 De financiële gevolgen van dit voorstel te verwerken als wijziging van de begroting 2023. Het besluit zou vallen op 19 december, waarom verwerkt u dit niet in de begroting van 2024? Graag onderbouwing en uitleg!

9.0 Aansluiting energienet Hoe is de aansluiting op het energienet geregeld? Er is congestie? Kunt u wel aansluiten? 10.0 Energiezuinigheid We nemen aan dat de flexwoningen energieneutraal worden opgeleverd, met warmtepompen, zonnepanelen, e.d. en dat in het onderhoud en de kosten en vervanging na 15 jaar van deze componenten zijn meegenomen. Graag aantonen in een onderbouwing waar dat wordt toegelicht.

Pagina 3 van 5

11.0 Pacht of huur van het perceel

We missen in de businesscase de pacht e/o huur van het perceel voor de woningen. Welke pachtprijs is gehanteerd? 12.0 Verkoop grond

Wij missen in de business case de derving van de opbrengst van de verkoop van grond. Naar verwachting kan binnen 18-24 maande de grond op deze locatie worden verkocht voor de permanente bouw. Opbrengsten naar verwachting 3000 m2 x € 500= 1,5 mio. Waarom heeft u deze opbrengsten niet meegenomen als minderopbrengsten in de business case?

13.0 Aanbesteding We gaan ervan uit dat er een EU-aanbesteding gaat plaatsvinden voor de aanschaf en dat u daarbij gaat zoeken naar de bundeling van initiatieven om uit te komen op een zo laag mogelijke kostprijs? Denk aan het rijksvastgoedbedrijf. Leg uit hoe u gaat zorgen voor een zo laag mogelijke kostprijs? https://www.rijksvastgoedbedrijf.nl/actueel/nieuws/2022 /12/07/aanbesteding-2.000-flexwoningen-we-geven-demarkt-een-kickstart 14.0 Second opinion “Daarnaast hebben we een extern bureau nog een second opinion op onze businesscase laten maken” Graag ontvangen wij een kopie van dit advies.

15.0 Totaalfinanciering Er wordt aangegeven dat het begrip totaalfinanciering wordt gehanteerd, waarbij wij ervan uitgang dat er gebruik wordt gemaakt van de huidig beschikbare financieringsruimte met daaraan gekoppelde rekenrente. Als deze ruimte is verbruikt dan wordt het aantrekken van kapitaal voor nieuwe ontwikkelingen voor nu en de komende 30 jaar duurder door oplopende rentekosten.

Pagina 4 van 5

Graag een inschatting van het hierboven genoemde effect op het resultaat van de begroting. Dit is niet nodig als dit in de doorberekening op de begroting wordt meegenomen. 16.0 Wie wordt de projectontwikkelaar? In het kader is meegegeven dat als er geen projectontwikkelaar wordt gevonden de PoHO terugkomt naar de raad. Dit is niet gebeurt, dus wie gaat het project ontwikkelen en zijn deze kosten meegenomen in de business case? 17.0 Inzet ambtenaren In de business case ontbreekt de inzet van ambtenaren. We nemen aan dat hiervoor een inschatting is gemaakt voor zowel interne als externe uren? Graag ontvangen we die of de bevestiging dat deze in de business case zijn meegenomen? 18.0 Business case In de business case ontbreken de investeringen in ambtelijke uren en externe inhuur voor de voorbereiding. Waarom zijn deze niet meegenomen?

Pagina 5 van 5