Second opinion Notitie Flexwonen gemeente Rhenen
Tekst van het document
Notitie Opdrachtgever Project Onderwerp Projectnummer Datum
1
: : : : :
Gemeente Rhenen V1937 - Flexwonen Second opinion businesscase Flexwonen N. 1937 - 01 - Flexwonen 27-7-2023
Inleiding De gemeente Rhenen is voornemens om 20 flexwoningen aan te schaffen en deze in samenwerking met de woningcorporatie te exploiteren. Hiervoor heeft de gemeente zelf een berekening van de businesscase opgesteld voor een exploitatieperiode van 30 jaar met een tussentijdse verplaatsing na 10 jaar. De gemeente heeft PAS bv verzocht mee te denken over deze berekening en hier een second opinion op uit te voeren. In deze notitie beschrijven wij onze bevindingen en adviezen. Een deel van de bevindingen is inmiddels verwerkt in de berekening ten tijde van het schrijven van deze notitie. De overige punten zullen als aandachtspunten worden meegenomen bij de verdere besluitvorming. De notitie is opgedeeld in een viertal onderdelen: ▪ Rekenkundige toets van het Excel model van de gemeente; ▪ Beoordeling van de opbrengstenkant van de businesscase; ▪ Beoordeling van de kostenkant van de businesscase; ▪ Samenvatting en advies.
2
Rekenkundige toets De gemeente heeft er voor gekozen om zelf een Excel model op te zetten voor de businesscase omdat het beschikbare model van het ministerie (bèta versie) er niet op is ingericht is om de berekening te maken vanuit een gemeentelijke investering. Het model van het ministerie gaat er feitelijk van uit dat een corporatie of belegger de woningen koopt en exploiteert terwijl in dit geval de gemeente de woningen zelf aanschaft en hiervoor zelf de kapitaallasten in de begroting krijgt en daarmee moet rekenen conform de gemeentelijke parameters. Uitgangspunt hierbij is dat de gemeente middels de bestemmingsreserve versnelde woonopgave de tekorten van de eerste jaren dekt maar ook de winsten uit de volgende jaren daarin terug laat vloeien.
1 van 4
Voor een groot deel is wel aangesloten bij de uitgangspunten en parameters van het model van het ministerie. Dit model is door PAS bv getoetst op rekenkundige juistheid en daarbij zijn geen feitelijke onjuistheden gevonden. Het model werkt nar behoren en geeft de juiste uitkomsten. Wel is een aandachtspunt dat een dergelijk model lastig is te beveiligen en over te dragen. Een aantal cel beveiligingen en een goede toelichting kan hiervoor een oplossing bieden.
3
Beoordeling opbrengsten BuCa Voor de opbrengsten van de flexwoningen is uitgegaan van 20 woningen met onderstaande programma verdeling en huuropbrengst. Dit komt overeen met de afspraken met de corporatie en het rekenmodel van het ministerie.
huuropbrengst type 3 kamer appartement type 2 kamer appartement type 1 kamer appartement
per maand
per per jaar jaar huurderving mutatiegraad totaal
PMC13 10 694
8.323
1%
50% 78.932
PMC12
7 647
7.766
1%
50% 51.555
PMC11
3 452
5.426
1%
50% 15.438
20 608
7.296
145.925
De totale kasstroom van 30 jaar € 5,23 miljoen op netto contante waarde uitgaande van een jaarlijkse huurstijging van 2.5%, een huurderving van 1% en een mutatie van 50%. Ten opzichte van de berekeningssystematiek van het model van het ministerie zijn er een paar verschillen geconstateerd: 1. De huurindex is voor de eerste 2 jaar hoger in het model van het ministerie, dit komt overeen met het handboek marktwaardering. Voorstel is om dit aan te passen naar 3,7% voor 2024 en 3,3% voor 2024; 2. De huurderving wordt in het model van de gemeente gerekend over de jaarhuur excl. mutatie, in het model van het ministerie gebeurt dit over de jaarhuur inclusief mutatie. Op het totaal is dit verwaarloosbaar. 3. De netto-contante waarde wordt in het model van de gemeente iets anders berekend met een half jaar verschil, voorstel is om dit aan te passen. Per saldo zijn bovengenoemde wijzigingen slechts minimaal van invloed op de berekening.
Second opinion businesscase Flexwonen
CONCEPT
2 van 4
4
Beoordeling kosten BuCa Voor de kostenkant van de businesscase is uitgegaan van enerzijds de kapitaallasten van de investering in het vastgoed (rente en afschrijving) en anderzijds de exploitatiekosten voor het jaarlijks beheer en onderhoud en tot slot de grondexploitatiekosten voor het bouw- en woonrijpmaken conform de gemeentelijke systematiek. Dit maakt de vergelijking met het rekenmodel van het ministerie lastig doordat de kasstromen niet vergelijkbaar zijn. Bij de beoordeling is wel geconstateerd dat op hoofdlijnen het financiële resultaat ongeveer gelijk is en op een juiste manier is berekend Aandachtspunten zijn: 1. De kosten voor het bouw- en woonrijpmaken zijn aan de lage kant, deze zijn geramd op € 210.000,- per locatie en zitten dus twee keer in de berekening aangezien de woningen na 10 jaar naar een nieuwe locatie gaan. Onze inschatting is dat deze kosten circa 20% hoger liggen op circa € 12.500,= per woning excl. btw. Voorstel is om dit aan te passen in de definitieve berekening.
2. De tweede keer bouwrijpmaken is opgenomen onder de post verplaatsingskosten, voor de duidelijkheid zou deze beter separaat kunnen worden opgenomen en tevens worden opgehoogd conform de vorige opmerking, zeker omdat de tweede locatie nog niet tin beeld is en de kosten hiervan dus onzeker zijn. 3. De indexering in het rekenmodel van het ministerie is voor een aantal posten lager, 2% i.p.v. 2,5%, dit betreft de OZB en de verzekeringen. Op de totale exploitatie is dit verwaarloosbaar.
Second opinion businesscase Flexwonen
CONCEPT
3 van 4
4. Zowel voor de rente als de disconteringsvoet wordt 1,44% gehanteerd, dit is gebaseerd op de gemeentelijke rekenrente van dit jaar. Gelet op de looptijd van 30 jaar wordt het niet reëel geacht om dat deze rente al die tijd zo laag blijft. Voorstel is om dit in overleg met de afdeling financiën te verhogen op basis van een realistische inschatting of een risico-opslag op te nemen.
5
Samenvatting en advies De berekening is rekenkundig op een juiste manier opgesteld. Zowel aan de opbrengsten als de kostenkant zijn er een aantal aanbevelingen gedaan die het resultaat positief en negatief beïnvloeden. Op basis van deze wijzigingen zal het resultaat naar verwachting ongeveer neutraal zijn voor de variant met een looptijd van 30 jaar.
Second opinion businesscase Flexwonen
CONCEPT
4 van 4