Raadsvoorstel voorbereidingskredieten Woudmees en Dorpshuis Elst

Bestuurlijk Voorstel raad Datum Behandelaar Zaaknummer Portefeuillehouder Besluitvormend orgaan Publicatie Onderwerp

: : : : : : :

19 augustus 2025 Nicole Smits 1665 G.J. van Laar Gemeenteraad Rhenen Openbaar Raadsvoorstel voorbereiding Woudmees en Dorpshuis Elst

Voorstel: De gemeenteraad besluit: 1. 2.

3.

4. 5. 6. 7.

8.

kennis te nemen van de integrale afweging van het woonprogramma en de opbrengstverwachtingen voor locaties Woudmees en Dorpshuis in Elst (bijlage 1); 0p basis van deze afweging te kiezen voor de volgende woningtypologieën: • locatie Woudmees: sociale huur, met indien mogelijk een deel middenhuur; • locatie Dorpshuis: minimaal 40% middenhuur/goedkope koop, maximaal 5 duurdere koopwoningen en de rest betaalbare koop (of het equivalent in huur). vast te stellen dat de haalbaarheid van een geclusterde woonvorm voor senioren op locatie Woudmees voldoende zeker is om door te gaan met de planvorming voor beide locaties, los van elkaar; voor project Dorpshuis voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen van € 271.000 ten laste van het budget versnelde woonopgave en Reserve Versnelde woningbouw; voor project Woudmees voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen van € 317.000 ten laste van het budget versnelde woonopgave en Reserve Versnelde woningbouw; de financiële gevolgen te verwerken in een wijziging van de begroting 2025; de kaders voor participatie en ruimtelijke invulling van locatie Dorpshuis vast te stellen (zie bijlage 2). Belangrijkste punten: a. doelgroep: vitale ouderen en andere 1- en 2-persoonshuishoudens; b.

levensloopbestendige woningen: rolstoeltoegankelijk gebouw en rollatortoegankelijke woningen, relatief kleine woningen met gemeenschappelijke ruimte voor ontmoeting. c. Behoud van de monumentale voorkant; d. behoud van twee grote bomen op het achterterrein; e. bouwhoogte: circa 2 bouwlagen met kap of terugliggende derde laag (één laag minder dan in de vorige verkoopprocedure); f. twee buizen over het terrein voor riolering en regenwater; g. netbewuste nieuwbouw (elektriciteitsnet); h. toepassing van het Convenant Toekomstbestendig Bouwen. de kaders voor participatie en ruimtelijke invulling van locatie Woudmees vast te stellen (zie bijlage 3). Belangrijkste punten: a. doelgroep: geclusterde woningen voor senioren; b. levensloopbestendige woningen: rolstoeltoegankelijk gebouw, rollatortoegankelijke woningen, met maatregelen die het gebruik van hulpmiddelen en het verlenen van zorg vergemakkelijken; c. inrichting van complex en tuin stimuleert ontmoeting, bij voorkeur met een gemeenschappelijke inpandige ruimte. Als dat bij aanvang niet mogelijk is, wordt een plek

1

d. e.

f. g. h.

gereserveerd voor een toekomstige ontmoetingsruimte, of zorgen we voor bereikbare en toegankelijke voorzieningen in Het Bestegoed; maximaal 3 bouwlagen; woningbouw en het trapveld zijn de belangrijkste functies. Daarnaast zoeken we naar slimme combinaties om ook regenwaterinfiltratie en hittestressmaatregelen in het plangebied te verwerken; netbewuste nieuwbouw (elektriciteitsnet); toepassing van het Convenant Toekomstbestendig Bouwen; naar verwachting is uitbreiding/vervanging van de riolering in de Heideweg nodig.

Woningbouw voor ouderen in Elst Met dit voorstel zetten we een grote stap richting woningbouw voor ouderen op twee locaties in Elst: Woudmees en Dorpshuis. Twee locaties met mogelijkheden Locatie Woudmees ligt op de hoek van de Prinsenweg en Heideweg. Hier stond eerder basisschool De Woudmees. Het trapveld behoort ook tot het plangebied. Locatie Dorpshuis ligt aan de Rijksstraatweg 164. Op deze plek staan het oude dorpshuis en de voormalige brandweerpost. Beide gebouwen zijn al jaren leeg. Een eerdere poging tot verkoop in 2022 is stopgezet. Nu bereiden we ons voor op een nieuw verkoopproces. Projectopdrachten zijn vastgesteld Voor beide locaties is een projectopdracht vastgesteld door de ambtelijke en bestuurlijke opdrachtgevers (zie bijlagen 6 en 7). Raadscommissie vroeg om integrale afweging: die is nu gemaakt Tijdens de raadsconsultatie op 22 januari 2025 heeft de commissie gevraagd om een integrale afweging van beide locaties: waar welk soort woningbouw en wat de opbrengstverwachting daarbij is. Die afweging is gemaakt en opgenomen in bijlage 1. We hebben vier scenario’s doorgerekend: 1. Conform beleid (Koersdocument): op beide locaties een mix van prijscategorieën, volgens het raadsbesluit van 27 mei 2025. 2. Uitersten: alle sociale huur op Woudmees, dure woningen op Dorpshuis, maar samen toch 2/3 betaalbaar. 3.

Moeilijke categorieën op eigen grond: sociale huur op Woudmees, middenhuur/goedkope koop op Dorpshuis. 4. Variant op scenario 2: alle sociale huur op Woudmees, op Dorpshuis meer betaalbare koop én twee penthouses. Raadsbesluit nodig voor volgende stap Met dit voorstel vragen we de gemeenteraad om: ▪ voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen; ▪ kaders vast te stellen voor participatie en ruimtelijke invulling. Zo kunnen we verder met de planvorming en ontwikkeling van passende woningen voor ouderen in Elst. Kaders Voor beide projecten gelden verschillende beleidsstukken. Deze geven richting aan het programma van eisen en de keuzes die we maken. De belangrijkste kaders voor dit besluit zijn: Collegebesluit van 30 april 2024 (Z1164957) Het college besluit de mogelijkheden in Elst voor een geclusterde woonvorm en 24-uurszorg nader te gaan onderzoeken. Dit besluit bevat: ▪ Een richtinggevend kader voor geclusterd wonen en zorg.

2

▪

Een eerste versie van het programma van eisen voor levensloopbestendig bouwen. Het voornemen is deze nog te verbeteren. Het project gebruikt de meest actuele versie.

Collegebesluit van 17 december 2024 (Z1172723) ▪ Locatie Dorpshuis is voorlopig aangewezen als gewenste plek voor geclusterd wonen voor ouderen en kleine huishoudens. ▪ Voor locatie Woudmees onderzoeken of geclusterd wonen met 24-uurszorg haalbaar is. Raadsconsultatie op 22 januari 2025 De raad gaf richting: ▪ Een flink terrein voor BOSS, ter grootte van het huidige trapveld, is uitgangspunt. Kan op de huidige plek. Maar ook onderzoeken of de ruimte (Woudmees plus Heideweg) efficiënter gebruikt kan worden, zodat er meer ruimte voor bouwen overblijft. Integraal plan met speelveld Heideweg. ▪ Maak een integrale afweging waar welk type woningbouw, met opbrengstverwachting. ▪ Behoud zoveel mogelijk bestaande bomen. ▪ Hittestress/klimaatadaptatie en regenwaterinfiltratie kregen minder prioriteit, maar slimme combinaties zijn gewenst. Raadsbesluit Volkshuisvestingsprogramma Rhenen van 27 mei 2025 We besloten te streven naar netto 800–1100 extra woningen tot en met 2035, waarvan: ▪ 30% sociale huur ▪ 15% middenhuur/goedkope koop ▪ 21% betaalbare koop ▪ 34% duurdere koop En waarvan: • 55 nultredenwoningen • 130–180 geclusterde woningen voor ouderen • 85 plekken voor verpleegzorg Raadsconsultatie 2020 De raad gaf aan dat het plan voor het Dorpshuis een gezonde exploitatie moet hebben.

Oude kaders uit 2011 zijn niet meer van toepassing In 2011 stelde de raad kaders vast voor herontwikkeling van beide locaties. Toen mocht het Dorpshuis volledig gesloopt worden en het trapveld bij de Woudmees bebouwd. Inmiddels zijn de uitgangspunten veranderd: het Dorpshuis is nu monumentaal en het trapveld wordt als waardevol gezien. De oude kaders zijn daarom niet meer actueel. Beoogd doel Komen tot woningbouw op locaties Woudmees en Dorpshuis in Elst, binnen kaders die de raad stelt. Argumenten 1.1 Hiermee voldoen we aan de vraag uit de raadscommissie. Tijdens de consultatiebijeenkomst op 22 januari 2025 heeft de commissie gevraagd om een integrale afweging van beide locaties over waar welk soort woningbouw en wat de opbrengstverwachting daarbij is. Met deze afweging geven we uitvoering aan de wens van de raadscommissie en maken we onderbouwde keuzes voor beide locaties. 2.1 Sociale huur over twee locaties verdelen is niet haalbaar. We streven naar een verhouding van 30% sociale huur, 15% middenhuur/goedkope koop, 21% betaalbare koop en 34% duurdere woningen. Op locaties Woudmees en Dorpshuis passen betrekkelijk weinig woningen. Voor een verhuurder is het niet aantrekkelijk een klein aantal woningen te exploiteren op één locatie. Dat is in verhouding duur. In een appartementencomplex is een mix van koop en huur ook niet aantrekkelijk, omdat dan een VvE nodig is.

Dat kost voor een beperkt aantal huurwoningen relatief veel tijd en geld. Daarom is het nodig om één locatie te kiezen voor alle sociale huur.

3

2.2 Woudmees is de meest geschikte locatie voor sociale huur Van de twee locaties is Woudmees het meest geschikt voor sociale huur. De locatie is eenvoudiger te bebouwen en kent lagere bouwkosten. Bij het Dorpshuis moeten we rekening houden met het behoud van de monumentale voorkant. Dat maakt bouwen complexer en duurder. Daardoor is het financieel minder aantrekkelijk om daar sociale huur te realiseren. 2.3 We onderzoeken of op de Woudmees ook een deel middenhuur mogelijk is. Middenhuur is beleidsmatig gewenst en gunstiger voor de grondopbrengst dan sociale huur. We weten echter nog niet of we een koper vinden die dit wil of kan realiseren in combinatie met sociale huur. We bespreken dit met Rhenam. Tot nu toe heeft Rhenam beperkte financiële ruimte voor middenhuur, maar dat kan veranderen. Verkoop aan Rhenam ligt voor de hand, maar ook andere partijen kunnen sociale huur en middenhuur realiseren. 2.4 De conclusie uit de integrale afweging is: het volume dat er (stedenbouwkundig) past is belangrijker voor de opbrengst dan de prijscategorie van de koopwoningen. Sociale huur levert sowieso minder op dan koop. Bij de vrije sector maakt het voor de opbrengstverwachting per m2 GO (gebruiksoppervlak) niet veel uit in welke prijscategorie de woning zit. 20 woningen van 60 m2 GO of 15 woningen van 80 m2 GO leveren ongeveer evenveel op.

2.5 Dorpshuis: middenhuur en betaalbare koop zijn het meest gewenst Sociale huur past het beste op de Woudmees. Uit de financiële verkenning blijkt dat de prijscategorie binnen de vrije sector weinig invloed heeft op de opbrengst per m². Daarom zetten we onze eigen grond in om zoveel mogelijk woningen te realiseren voor de huishoudens waarop ons beleid zich richt. Op het Dorpshuis krijgen we dan met name middenhuur/goedkope koop en betaalbare koop. Deze categorieën sluiten ook goed aan op het concept dat het college in december 2024 heeft gekozen: ‘Primaire doelgroep vitale ouderen en andere 1 en 2 persoons huishoudens, bewoners kijken naar elkaar om en helpen elkaar lang zelfstandig te blijven wonen, relatief kleine woningen (1 en 2 persoons), alle woningen levensloopbestendig (rollatorgeschikt) met een gemeenschappelijke ruimte voor ontmoeting’. Als we de verhouding uit ons beleid toepassen op middenhuur/goedkope koop en betaalbare koop, komen we uit op ongeveer 40% en 60%. Meer dan 40% middenhuur/goedkope koop is toegestaan. We staan ook maximaal 5 duurdere koopwoningen toe, bijvoorbeeld penthouses, om doorstroming te stimuleren en een iets hogere grondopbrengst mogelijk te maken. BELEID sociale huur middenhuur/goedkope koop betaalbare koop duurdere woningen

VERTALING minimaal minimaal minimaal maximaal

30% 15% 21% 34%

15/36=0,42 21/36=0,58 -

40% 60%

3.1 Projecten Woudmees en Dorpshuis zijn nu aan elkaar gekoppeld. Naar aanleiding van het project ‘Samen bouwen aan wonen met welzijn en zorg’ heeft het college op 14 mei 2024 besloten de mogelijkheden in de kern Elst voor een geclusterde woonvorm en 24uurszorg nader te gaan onderzoeken (Z 1164957). De conclusie van dat onderzoek is op 17 december 2024 behandeld in het college (Z 1172723). Besloten is: Locatie Dorpshuis Elst voorlopig aan te wijzen als gewenste locatie voor geclusterd wonen voor ouderen en andere 1 of 2 persoons huishoudens. Te onderzoeken of we op locatie Woudmees in Elst geclusterd wonen met 24-uurszorg kunnen realiseren. Mocht blijken dat locatie Woudmees niet geschikt is voor dit doel, dan moest daar een andere locatie voor gezocht worden, bijvoorbeeld locatie Dorpshuis. 3.2 Locatie Woudmees is geschikt voor geclusterd wonen voor senioren. Daarom hoeft locatie Dorpshuis niet meer in reserve te blijven voor het programma van locatie Woudmees.

4

De haalbaarheid van een geclusterde woonvorm voor senioren op locatie Woudmees is onderzocht. Dat de locatie geschikt is, is gebleken in overleg tussen lokale zorgpartijen, Rhenam Wonen en de gemeente, met name in het gesprek op 31 maart 2025. Vanwege de afstand tot voorzieningen en de geringe omvang is de locatie niet ideaal. Partijen constateerden echter dat deze locatie een waardevolle toevoeging zal zijn. In het collegebesluit van 17 december 2024 kreeg locatie Dorpshuis de beperking: “geen onomkeerbare besluiten over het Dorpshuis nemen en spaarzaam zijn met tijd en geld, totdat voldoende duidelijk is dat geclusterd wonen en 24-uurszorg op locatie Woudmees mogelijk is”. Die beperking komt nu te vervallen. NB: Het doel voor locatie Woudmees is niet meer geclusterd wonen met 24-uurszorg, maar geclusterd wonen voor senioren. De raad is in de informatienota ‘Herijking geclusterde woonvormen en 24-uurszorg’ (Z 7756) geïnformeerd over de ontwikkelingen ten aanzien van wonen met zorg. Ten gevolge van die ontwikkelingen hebben we het voor de locatie Woudmees niet meer over geclusterd wonen met 24uurszorg, maar over geclusterd wonen voor senioren. 4.1 en 5.1 Het voorbereidingskrediet is gebaseerd op uitgewerkte planning en kostenraming. De raming van het voorbereidingskrediet is onderbouwd met de planningen en fasering uit bijlagen 4 en 5.

Daarin staan overzichten van de werkzaamheden, de benodigde ambtelijke inzet (declarabel en niet-declarabel1) en de verwachte externe kosten. Dit sluit aan op de projectopdrachten. In de kredietraming is rekening gehouden met de declarabele ambtelijke uren en de externe kosten. Daarmee is het gevraagde krediet passend bij de geplande uitvoering van beide projecten. 4.2 en 5.2 Het voorbereidingskrediet is nodig om de projectkosten in de jaren 2025 en verder te dekken. De werkzaamheden in 2024 voor de Woudmees en het Dorpshuis waren gericht op het verhelderen van de doelstelling omtrent wonen en zorg. In december heeft het college de gewenste doelgroep gekozen. Dat voortraject zien we als initiatief-fase en houden we buiten het voorbereidingskrediet. (Kosten uit het verleden zijn ook jaarlijks afgeboekt.) Na het collegebesluit van december 2024 is onderzocht of het beoogde woonconcept haalbaar is op locatie Woudmees. Op verzoek van de raad is na de consultatie in januari 2025 een integrale financiële afweging gemaakt voor Woudmees en Dorpshuis. Deze onderzoekskosten worden verwerkt in de aanvraag voor het voorbereidingskrediet, evenals de tijd die nodig was om te komen tot de projectopdrachten en dit raadsvoorstel. De raming van de benodigde middelen is als volgt: Plankosten Dorpshuis Dekking begroting 2025-2028 Plankosten Woudmees

2025 104.800 -56.400 48.400 67.500 115.900

2026 88.600 -3.000 85.600 99.800 185.400

2027 97.700 97.700 93.000 190.700

2028 30.300 30.300 33.900 64.200

2029 2030/2031 4.600 4.400 4.600 4.400 13.800 9.000 18.400 13.400

Totaal 330.400 271.000 317.000

De dekking in de begroting 2025-2028 betreft grotendeels het restant budget 2024 dat via de reserve budgetoverheveling is doorgeschoven naar 2025. 4.3 en 5.3 Dekking uit het budget versnelde woonopgave en de Reserve Versnelde woonopgave doet recht aan de motie ‘Bouwversnelling echte woningbouw’ (raad van maart 2025). In de Perspectiefnota 2026-2029 hebben we aangegeven hoe we uitvoering geven aan de motie Bouwversnelling: we zetten de middelen van het project versnelde woonopgave onder meer in voor projecten die moeten leiden tot realisering van permanente woningbouw. Concreet zijn hierbij de projecten Platanenlaan, Dorpshuis Elst en Woudmees genoemd. De middelen voor het project versnelde woonopgave bestaan uit budgetten in de begroting en de reserve versnelde woningbouw. We stellen voor om deze middelen nu in te zetten ter dekking van de kosten:

1 Capaciteit projectleiders en medewerkers civiel betreft zogenaamde declarabele uren. Dit houdt in

dat deze capaciteit wordt toegerekend aan projecten. De loonkosten worden door deze toerekening gedekt. 5

Voorbereidingskrediet Dorpshuis en Woudmees Dekking tlv budget versnelde woonopgave dekking tlv reserve versnelde woningbouw

2025 115.900 -115.900 -

2026 185.400 -54.300 -131.100 -

2027 190.700

2028 64.200

2029 2030/2031 18.400 13.400

-190.700 -

-64.200 -

-18.400 -

Totaal 574.600

-13.400 -

In de ‘Aanvullende financiële notities’ en bijlage 8 vindt u meer informatie over de middelen versnelde woonopgave. 7.1 en 8.1 Deze kaders zijn tot stand gekomen na consultaties met de raad en na intern en extern advies. Voor de kaders over wonen en zorg zijn gesprekken gevoerd met lokale zorgpartijen en Rhenam. De stedenbouwkundige kaders zijn gebaseerd op de stedenbouwkundige adviezen in bijlage 2a en 3a. Voor de andere kaders is advies gegeven door collega’s van de betrekkende disciplines.

Kanttekeningen (risico's en nadelen) 1.1 De doorrekening is deels gebaseerd op aannames. De planeconoom heeft gebruikgemaakt van kengetallen en ervaringscijfers en heeft dat gestaafd aan een benchmark van lokale VON prijzen (per woning en per m2 gebruiksoppervlak). 1.2 We weten nog niet hoeveel we voor de grond kunnen krijgen. De doorrekening draait om het verschil in opbrengstverwachting van verschillende woningbouwprogramma’s. Deze doorrekening geeft nog geen inzicht in hoeveel we voor de grond kunnen krijgen. Daarvoor zouden we ook moeten weten hoeveel kosten in totaliteit gemaakt moeten worden voor de projecten en of de gemeente of de koper die moet betalen. Dat is in dit planstadium (aanvraag voorbereidingskrediet) nog niet in beeld. Maar de berekeningen geven voldoende inzicht om de vraag van de raad te kunnen beantwoorden, die is gesteld in de consultatiebijeenkomst in januari 2025. De vraag betrof een integrale afweging waar welk soort woningbouw, met opbrengstverwachting. NB: Het beleidsuitgangspunt is dat de netto opbrengst (opbrengst minus kosten) van locaties wordt toegevoegd aan de algemene reserve. Nu het voorbereidingskrediet uit de reserve versnelde woonopgave komt, zouden de opbrengsten ten gunste moeten komen van de versnelling van de woonopgave en zouden deze toegevoegd moeten worden aan de reserve versnelde woonopgave. De raad is bevoegd om t.z.t.

(naar verwachting 2028/2029) een besluit te nemen over de bestemming van de opbrengst. 1.3 De bouwkosten voor levensloopbestendige woningen liggen 5 à 10% hoger dan ‘normale’ woningen. Dat is een risico voor de grondopbrengst. Levensloopbestendige woningen hebben doorgaans ook een hogere VON prijs, dus dan maken hogere bouwkosten niet uit voor de residuele grondwaarde. Maar we willen de woningen vooral in de goedkopere segmenten realiseren en dan zit er een plafond aan de VON-prijs / huurprijs. Het risico bestaat dat de hogere bouwkosten dan ten koste gaan van de opbrengst uit grond. Wanneer we in het vervolg de complete doorrekening maken zal dit een bijzonder punt van aandacht zijn. 2.1 Van alle typen woningen levert sociale huur het minst op. Waarom realiseren we daar dan meer van dan nodig is volgens ons beleid? Met de woningtypologieën in beslispunt 2 wordt ongeveer de helft van het aantal woningen sociale huur. De doelstelling in ons beleid is minimaal 30% sociale huurwoningen. Juist sociale huur levert het minst op aan grondprijs. De behoefte aan sociale huur is groot en een kleinschalig appartementencomplex (wat we nastreven voor locatie Woudmees) met gedeeld eigendom is niet aantrekkelijk voor een corporatie. Voor de haalbaarheid is het dus belangrijk dat het in handen van 1 eigenaar komt.

Maar voor de grondopbrengst is het belangrijk dat we ook streven naar een deel middenhuur. 3.1 Woudmees en Dorpshuis zijn allebei bedoeld voor geclusterd wonen voor senioren. Wat is dan het verschil?

6

De belangrijkste verschillen zijn dat bij de Woudmees geen andere 1 en 2 persoons huishoudens tot de doelgroep behoren (zoals bij het Dorpshuis) en dat we extra voorzieningen voor rolstoelgeschikt / zorggeschikt aan het programma van eisen toevoegen. Helemaal toegankelijk en doorgankelijk voor rolstoelen is niet noodzakelijk, bleek in de gesprekken met lokale zorgpartijen, maar we zoeken wel maatregelen, die het gebruik van hulpmiddelen (zoals een rolstoel en rollator) en het verlenen van zorg vergemakkelijken. 3.2 We hebben nog geen 100% zekerheid dat het project Woudmees gaat lukken. Bij een project kan altijd tegenslag optreden. Er zijn nog risico’s voor project Woudmees en daar wordt in de projectopdracht ook aandacht aan besteed. 3.3 Een gemeenschappelijke ruimte op locatie Woudmees is zeer wenselijk, maar op dit moment onzeker. De lokale zorgpartijen, met wie we het concept voor ouderen op locatie Woudmees hebben verkend, vonden een gemeenschappelijke ruimte in Elst-Oost (op de Woudmees of in de nabije omgeving) noodzakelijk, omdat Het Bestegoed te ver weg is. Dat bij een geclusterde woonvorm voor ouderen een gemeenschappelijke ruimte op de locatie zelf of in de directe nabijheid nodig is, staat ook in het Koersdocument. Echter bij geen van de betrokken partijen is op dit moment geld om die te realiseren en te exploiteren.

Hoe wenselijk ook: een gemeenschappelijke ruimte mag geen belemmering worden om helemaal geen geclusterde woonvorm voor ouderen te realiseren. Daarom is in het kader opgenomen dat als een gemeenschappelijke inpandige ruimte bij aanvang niet mogelijk is, er een plaats (op de Woudmees of in de directe nabijheid aan de oostkant van Elst) wordt gereserveerd waar op termijn een ontmoetingsplek gerealiseerd kan worden, óf we zorgen ervoor dat de voorzieningen in Het Bestegoed bereikbaar en toegankelijk zijn voor de bewoners van locatie Woudmees. 4.1 en 5.1 In projecten Woudmees en Dorpshuis zijn enkele werkzaamheden voorzien, waarvoor pas in later stadium financiering voorgesteld zal worden. De gemeente wil over het terrein van het Dorpshuis 2 buizen aanleggen voor de afvoer van regenwater (vanaf de straat naar de uiterwaarden) en rioolwater (als koppeling tussen het rioolsysteem in de straat en de bergingsleiding in de uiterwaarden). Bij de Woudmees zal de riolering in de Prinsenweg naar verwachting uitgebreid / vervangen moeten worden, omdat met uitbreiding van het aantal woningen ook de afvoer toeneemt. Of uitbreiding nodig is wordt nog onderzocht. Kosten buiten het plangebied die toerekenbaar zijn aan het plangebied worden in principe op een ontwikkelende partij verhaald (naar rato van het profijt dat de ontwikkelaar heeft).

Omdat hier sprake is van verkoop van gemeentelijke grond zullen hierover voor beide locaties afspraken vastgelegd worden. 7.1 De bouwhoogte voor locatie Dorpshuis wordt beperkt. In het vorige verkoopdocument was toegestaan: “3 bouwlagen met daar bovenop een monumentale kap”. Ook gold: “de uitstraling van het nieuw te bouwen deel mag geen afbreuk doen aan het monumentale deel”. Het is wenselijk om dit helderder te formuleren. Daarom is in het nieuwe stedenbouwkundige advies (bijlage 2a) extra aandacht besteed aan objectieve randvoorwaarden die nodig zijn om geen afbreuk te doen aan de monumentale voorkant. Het blijkt belangrijk om 1 bouwlaag minder toe te staan. Zoals is te zien in bijlage 2 is de maximale bouwhoogte nu +/- 2 met daar bovenop een kap of een terugliggende derde laag. Voor de impact op de omgeving is deze beperking gunstig. Voor de opbrengstverwachting heeft het wel nadelig effect, omdat er minder bouwvolume gerealiseerd kan worden. Zodra het programma van eisen en de verkoopvoorwaarden zijn uitgewerkt, zal een planeconoom het totale project doorrekenen en krijgen we inzicht in het mogelijke eindresultaat (opbrengst minus kosten). 7.2 Welstandseisen voor het Dorpshuis volgen mogelijk later. Voor een goede aansluiting van nieuwbouw op het bestaande monumentale deel worden in het recente stedenbouwkundige advies (bijlage 2a) welstandseisen voorgesteld.

Het gaat dan bijv. over kleuren, materialen, gevelindeling en ‘lijken op of juist contrasterend met’ de oudbouw. We

7

onderzoeken nog of die welstandseisen privaatrechtelijk (bij de verkoop) en/of publiekrechtelijk (in het omgevingsplan) vastgelegd gaan worden. Daarover zal later besluitvorming plaatsvinden.

Aanvullende financiële notities Koppeling met MFG Elst Tot 2013 was de opbrengst van de vier vrijkomende locaties direct bestemd ter dekking van het MFG Elst. Omdat zowel de omvang van de opbrengst als het moment waarop het gegenereerd zou worden onzeker was, heeft de provincie bij de beoordeling van de begroting 2013 aangegeven dat deze koppeling niet was toegestaan. Daarom heeft de raad in 2013 ten laste van de algemene reserve een bestemmingsreserve MFG Elst gevormd. De bestemmingsreserve MFG Elst werd €1,1 miljoen. Samen met de middelen uit de reserve sociale woningbouw van € 0,6 miljoen en het toevoegen van de rente aan de reserve vormde dit de oorspronkelijke hoogte van de dekking die nodig was. Sindsdien is het de bedoeling dat de opbrengst van de vier locaties als terugbetalingsverplichting ten goede komt aan de algemene reserve. Beheerkosten Voor locatie Dorpshuis waren tot en met 2025 beheerkosten geraamd. De huidige planning gaat uit van het nog in beheer houden van het pand tot en met 2028. Dit betekent dat voor de jaren 20262028 de beheerkosten (eigenaarslasten en beveiliging pand) moeten worden bijgeraamd. Dit jaar is daar een incidentele tegenvaller bijgekomen, doordat het dak gedeeltelijk verstevigd en waterdicht gemaakt moest worden. Die noodzaak kwam uit een bouwkundige keuring. De situatie bleek zo slecht, dat onderdelen zouden kunnen instorten.

Daardoor zou ook de monumentale voorkant beschadigd kunnen raken. Aangezien dat een monument is, zijn we verplicht het te beschermen. Op locatie Woudmees bleek in 2025 Japanse Duizendknoop te staan. Die moest verwijderd worden. Met deze wijzigingen zijn de beheerkosten nu als volgt: Beheerkosten Herstel pand Dorpshuis Overige beheerkosten Dorpshuis Verwijderen Japanse duizendknoop

2025 * 41.400 1.700 10.000 53.100

2026

2027

2028

26.000

28.000

28.000

26.000

28.000

28.000

2029

-

* In de raadsvergadering op 8 juli 2025 is ‘ongeveer 25.000’ genoemd (ex BTW). Toen waren de werkzaamheden nog bezig. Tijdens de werkzaamheden bleken dakvlakken en nok in slechtere staat dan vooraf zichtbaar was (bij de opname ten behoeve van de offerte). De extra kosten voor arbeid, materiaal en machines waren noodzakelijk. Het eindbedrag in de tabel hierboven is incl. BTW.

De bijraming van de beheerskosten wordt meegenomen in de Najaarsrapportage 2025 en de Begroting 2026-2029. Middelen versnelde woonopgave In de Perspectiefnota hebben we u de stand van zaken gegeven met betrekking tot de middelen die beschikbaar zijn gesteld voor de versnelling van de woonopgave. Naast de inzet van deze middelen voor plankosten Dorpshuis Elst en Woudmees worden ze ook gebruikt voor andere doelen die in de Perspectiefnota zijn aangegeven: plankosten Platanenlaan, ophogen initiatievenbudget en uitvoering spreidingswet. In bijlage 8 geven wij een prognose van de besteding van de middelen.

Vervolg De vervolgstappen zien er voor beide projecten grotendeels hetzelfde uit: • Participatie om te komen tot programma’s van eisen voor de projecten • Voor het Dorpshuis het beeldkwaliteitsplan afstemmen met de commissie Ruimtelijke Kwaliteit • Ambtelijke input en participatie verwerken tot programma’s van eisen voor de projecten • Complete financiële doorrekening op basis van programma’s van eisen, speciale aandacht voor effect van levensloopbestendig en maatregelen voor hulpmiddelen/zorg. • Selectieleidraad met daarin opgenomen programma’s van eisen en de verkoopvoorwaarden 8

• • • • • •

Verkoopprocedures doorlopen Verkoopovereenkomst sluiten Procedure wijziging Omgevingsplan Procedure omgevingsvergunning Bouwfase Terreininrichting

Omdat voor de Woudmees nog meer uitgezocht moet worden en de participatie vanaf het begin zal starten, is de doorlooptijd voor de Woudmees langer. Bijlage 4 en 5 geeft inzicht in de huidige planning. Voor het Dorpshuis heeft de portefeuillehouder in september 2022 aan de raad toegezegd om het ontwerp van de partij aan wie het Dorpshuis gegund is met de raad te bespreken (Z 1022162). Dat zal uiteraard nog gebeuren. Voor de juiste verwachting: de raad heeft dus geen invloed op de feitelijke keuze tijdens de selectieprocedure. Wel wordt de raad er na de keuze over geïnformeerd. Monitoring of evaluatie De projectopdracht en planning worden actueel gehouden. Bij belangrijke wijzigingen wordt opnieuw akkoord van de ambtelijk en bestuurlijk opdrachtgever gevraagd. Evaluatie is onderdeel van de methode projectmatig werken die we gebruiken (Handleiding projectmatig werken Team ruimtelijke projecten). Participatie In de projectopdrachten en de planningen van beide projecten staan de momenten van bewonersparticipatie benoemd. De bewonersparticipatie spitst zich toe op het verzamelen van input voor in de programma’s van eisen. Daarna blijven we bewoners informeren over de voorgang, bijv. met een nieuwsbrief en berichten op de site. Na verkoop krijgt de koper de leidende rol in het informeren en betrekken van omwonenden. Voor locatie Woudmees is het voornemen om zorgprofessionals (bijv.

die ook al eerder betrokken waren) in een vroegtijdig planstadium te vragen om op het plan te reageren. Dit is geen herhaling van het traject dat nu al met zorgprofessionals is doorlopen: het gaat tijdens de planvorming juist om de slimme, kleine aanpassingen die een groot effect kunnen hebben op de bruikbaarheid voor ouderen en dementerenden. Communicatie Als de gemeenteraad akkoord gaat met dit voorstel, kunnen de projecten echt beginnen. Direct omwonenden krijgen hierover een brief. Zij worden bijvoorbeeld binnenkort uitgenodigd om mee te denken. We gebruiken ook andere kanalen om dit nieuws te delen, zoals de gemeentelijke website en een persbericht. Dit voorstel is afgestemd met vele collega’s die beleidsmatig/inhoudelijk zijn betrokken. De disciplines die bij de projecten zijn betrokken staan ook in bijlagen 4 en 5.

Bijlagen Bijlage 1: Integrale afweging van het woonprogramma en de opbrengstverwachtingen Bijlage 2: Kaders voor participatie en ruimtelijke invulling voor locatie Dorpshuis Bijlage 2a: Stedenbouwkundig advies Dorpshuis (ter informatie) Bijlage 3: kaders voor participatie en ruimtelijke invulling voor locatie Woudmees Bijlage 3a: Stedenbouwkundig advies Woudmees Elst (ter informatie) Bijlage 4: Onderbouwing voorbereidingskrediet Dorpshuis (ter informatie) VERTROUWELIJK Bijlage 5: Onderbouwing voorbereidingskrediet Woudmees (ter informatie) VERTROUWELIJK Bijlage 6: Projectopdracht locatie Dorpshuis (ter informatie) VERTROUWELIJK Bijlage 7: Projectopdracht locatie Woudmees (ter informatie) VERTROUWELIJK Bijlage 8: Prognose inzet middelen versnelde woonopgave

9