Raadsvoorstel Voorbereidingskrediet Versnelde Woonopgave en tijdelijke woningen Rhenen

Bestuurlijk Voorstel raad Datum Behandelaar Zaaknummer Portefeuillehouder Besluitvormend orgaan Publicatie Onderwerp

: : : : : : :

25 januari 2023 Loes Van Enckevort 1052862 G.J. van Laar Gemeenteraad Rhenen Openbaar Voorbereidingskrediet ten behoeve van de Versnelde Woonopgave en het realiseren van tijdelijke woningen (flexwoningen) in Rhenen

Voorstel: Het college besluit: 1. De raad de onderstaande beslispunten voor te stellen. De gemeenteraad besluit: 1. Voor 2023 een voorbereidingskrediet van €535.000,00 ter beschikking te stellen; 2. Dit krediet in te zetten voor: [1] de ambtelijke uren voor de uitvoering van de Versnelde Woonopgave, [2] de haalbaarheidsonderzoeken van verschillende locaties en [3] de planvoorbereiding- en projectmanagementkosten voor de realisatie van flexwoningen; in het jaar 2023; 3. Een bestemmingsreserve Versnelde Woonopgave in te stellen; 4. De reserve Versnelde Woonopgave voor een bedrag van €535.000,00 te voeden ten laste van de algemene reserve; 5. Jaarlijks vrijvallende middelen die een raakvlak hebben met de Versnelde Woonopgave te storten in de reserve Versnelde Woonopgave; 6. Het voorbereidingskrediet van €535.000,00 te dekken ten laste van de reserve Versnelde Woonopgave; 7. De financiële gevolgen van dit besluit te verwerken in een wijziging van de begroting 2023.

1

Aanleiding/ korte voorgeschiedenis Nederland heeft te kampen met uitdagingen op de woonmarkt en in de vluchtelingenopvang. Er zijn onvoldoende betaalbare woningen in de bestaande voorraad beschikbaar, met name voor starters en ouderen. De doorstroming van de woningvoorraad is relatief laag en de cijfers voor nieuwbouw blijven structureel achter door verschillende uitdagingen, zoals de beperkingen vanuit stikstofdepositie. Ook binnen de gemeente Rhenen speelt deze problematiek. De gemeente Rhenen wil bijdragen aan een oplossing door het realiseren van betaalbare huisvesting en opvang voor de verschillende doelgroepen. In het bestuursakkoord zijn verschillende opdrachten opgenomen om de uitdagingen rondom betaalbare woningbouw en opvang het hoofd te bieden. Het College wil proactief aan de slag gaan om voor alle urgent woningzoekenden betaalbare huisvesting en opvang te organiseren (en geen dwingende taakstelling vanuit het Rijk opgelegd te krijgen). Hiervoor is een gebundelde aanpak Versnelde Woonopgave ingericht. Een van de pijlers onder de doelstellingen van de Versnelde Woonopgave is het realiseren van tijdelijke woningen, zogenaamde flexwoningen. Op 18 januari 2023 is de raad nader geïnformeerd over de doelstelling en kaders voor de Versnelde Opgave. Voor meer informatie verwijzen wij naar de (vertrouwelijk) memo van die avond.

Kaders Wetgeving Wet Ruimtelijke Ordening, Besluit Omgevingsrecht, Interim Omgevingsverordening van Provincie Utrecht, De (geactualiseerde) woonvisie “kiezen voor Rhenen”, de Nationale Woon- en Bouwagenda, (Rijks-)Programma Woningbouw, (Rijks-)Programma Een thuis voor iedereen, Stimuleringsregeling flex- en transformatiewoningen, Woonvisie Rhenen, Aanbestedingsrecht, Staatssteunrecht. Definitie Onder urgent woningzoekenden wordt verstaan: Starters op de woningmarkt, urgentiezorg/crisisopvang Rhenense inwoners, spoedzoekers met urgentieregeling, Oekraïners, statushouders en asielzoekers (zowel nood als structureel). Daarbij valt ook te denken aan bijzondere doelgroepen: mensen met extra begeleidingsbehoeften (beschermd en/of begeleid wonen voor jongeren, mensen met fysieke of psychische beperking en mensen in bijzondere situaties (scheiding, mishandeling, re-integratie, reclassering, enz.). Beoogd effect Hoofddoel: In 2026 is het het opgaveteam van gemeente Rhenen gelukt om urgent woningzoekenden goede (tijdelijke) woonruimte te bieden waarbij de Rhenense samenleving trots is op het resultaat en de nieuwe bewoners zich welkom en betrokken voelen bij die samenleving. Tussendoelen 2023: 1. In 2023 is duidelijk naar welke reële aantallen tijdelijke woonruimtes we streven. 2. Eind 2023 staat de eerste flexwoning. 3.

Ook wordt in 2023 duidelijk hoe we een goede balans creëren tussen de huisvestingsbelangen van verschillende doelgroepen zoals onze eigen inwoners en nieuwkomers.

Argumenten 1.1 & 2.1 De verschillende uitdagingen vragen om een versnelde aanpak voor huisvesting en opvang. Het realiseren van flexwoningen is een van de manieren om snel tijdelijke en kwalitatief volwaardige woningen te realiseren voor het segment sociale huur. Flexwoningen zijn verplaatsbare woningen die tijdelijk op een locatie worden geplaatst. Een flexibele schil toevoegen, naast de reguliere woningvoorraad, is een voorlopige oplossing op de woningmarkt voor de mensen die met spoed op zoek zijn naar een woning. Het bestuur wil dit proactief oppakken door middel van de opgavegerichte aanpak Versnelde Woonopgave. Hiervoor is het noodzakelijk om snelheid te maken. Dit betekent het oprichten van een team, inhuur van expertise en onderzoek doen. Hier is budget voor nodig. 2

1.2 & 2.2 De realisatie van de flexwoningen heeft financiële gevolgen voor de gemeente Gelet op de te maken keuze(s) en omdat de ontwikkelingen zich nog in de initiatieffase bevinden, is er nog geen volledige en nauwkeurige begroting te maken. Vanwege de snelheid en benodigde voorbereiding vragen we nu om een voorbereidingskrediet. De kosten zijn ingeschat op basis van expert judgement en beslaan de benodigde werkzaamheden om het ambtelijk team en het project op te starten, nader onderzoek te doen naar locaties, aantallen, programma, beheer en exploitatie van flexwoningen. Op deze manier kan de doelstelling om de eerste flexwoningen in 2023 te plaatsen, worden gehaald en kan de subsidie veilig worden gesteld. 1.3 & 2.3 Het Rijk heeft een subsidie verstrekt, maar met een realisatiedeadline Rhenen heeft het voornemen om middels de flexwoningen in relatief korte tijd sociale huurwoningen te realiseren. De gemeente heeft daarvoor een subsidie (Stimuleringsregeling Flexwonen) verleend gekregen van het Rijk. De subsidie betreft €240.000,00 en is bedoeld voor het realiseren van 20 flexwoningen, waarbij de eerste woning (per locatie) eind 2023 moet zijn opgeleverd en elk project (per locatie) eind 2024 moet zijn afgerond. De subsidie is verbonden aan een tweetal locaties. Echter als andere locaties wenselijker zijn, is een wijzigingsverzoek reëel.

Deze mogelijkheid wordt op dit moment onderzocht. In het voorbereidingskrediet dienen kosten te worden meegenomen voor de planvoorbereiding en projectmanagement van deze eerste 20 flexwoningen, zodat we aan deze voorwaarde kunnen voldoen. 1.4 & 2.4 Het planologisch proces, waaronder ook het aanbestedings- en participatieproces, zorgt voor een krappe planning Dit betekent dat we in een korte tijd bijvoorbeeld deze stappen moeten doorlopen: het opstellen van een projectplan per locatie, vormgeven en uitvoeren van een participatieproces per locatie, het aanbesteden van de flexwoningen, de inhuur van projectleiding, het sluiten van samenwerkingsovereenkomsten tot de noodzakelijke onderzoeken, het vergunningenproces en het bouw- en woonrijp maken. 1.5 & 2.5 De Versnelde tijdelijke woonopgave mag andere projecten niet in de weg staan Voor deze opgave is daarom extra (flexibele) capaciteit vereist. Om deze reden is een procesbegeleider ingehuurd en is dit jaar nog meer inhuur benodigd. Als we dit niet zouden doen, betekent dat vertraging voor andere woningbouwprojecten. 1.6 & 2.6 Om de businesscase voor de flexwoningen rond te krijgen biedt de rijksoverheid een financiële herplaatsingsgarantie Deze garantieregeling zorgt voor het herplaatsen van flexwoningen. Mocht dat uiteindelijk niet mogelijk zijn, dan volgt er een financiële compensatie om de investeringen te dekken.

Flexwoningen staan in de regel gemiddeld 10 tot 15 jaar op een locatie en worden daarna hergebruikt op een andere locatie. De volgende locatie is alleen vaak nog niet vastgelegd of in beeld. Omdat na die 10-15 jaar de investering niet is terugverdiend, levert potentiële herplaatsing een financieel risico op voor investeerders. 1.7 & 2.7 Het project vraagt nu om een investering van de gemeente, maar brengt later ook inkomsten Het is een investering in de initiatieffase. We verwachten ook inkomsten uit huur en/of pacht. In een later stadium kunnen we een inschatting maken van de verwachte opbrengsten. 3.1 Om middelen voor meerdere jaren beschikbaar te krijgen voor de Versnelde Woonopgave is een bestemmingsreserve nodig Conform artikel 189 van de gemeentewet ligt het budgetrecht bij de raad en is het aan de raad om een reserve in te stellen. Een bestemmingsreserve is een reserve, waaraan de raad een bepaalde bestemming geeft. De bestemming, besteding en voeding van deze reserve is beschreven in het besluit tot instelling van de reserve (zie bijlage 1). Een bestemmingsreserve is nodig om in de exploitatie vrijvallende middelen die een raakvlak hebben met de Versnelde Woonopgave te kunnen reserveren om deze voor meerdere jaren te kunnen inzetten.

3

4.1 Binnen de algemene reserve is voldoende ruimte om met €535.000,00 de reserve Versnelde Woonopgave te voeden Binnen de begroting en de financiële ruimte van het bestuursprogramma zijn geen middelen opgenomen voor de Versnelde Woonopgave. Daarom wordt voorgesteld om de ingestelde reserve vooralsnog te voeden ten laste van de algemene reservekosten en een bedrag van €535.000,00 over te hevelen. Binnen de algemene reserve is hiervoor voldoende ruimte. Het weerstandsvermogen van de gemeente is te kwalificeren als uitstekend. 5.1 Middelen die vrijvallen in de exploitatie en een raakvlak hebben met de Versnelde Woonopgave moeten hiervoor beschikbaar komen In het coalitieakkoord is bij het onderdeel Financiën geformuleerd dat gelden die we van Rijk krijgen voor het realiseren van de opgaven op het gebied van Duurzaamheid en Woningbouw worden toegevoegd aan een (bestemmings)reserve. Deze reserves kunnen worden aangevuld uit fondsen en subsidies die hiervoor beschikbaar zijn. We hebben deze afspraak vastgelegd om ervoor te zorgen dat alle beschikbare middelen voor deze ambities gereserveerd worden en blijven. 5.2 Deze reserve kan mogelijk worden gevoed met middelen die we overhouden uit de SPUK-uitkering Opvang Oekraïners Voor zover we nu kunnen inschatten, ontvangen we een hogere uitkering dan we aan kosten hebben gemaakt en nog zullen maken.

De ontvangen dagvergoeding is een minimumbedrag en hoeft niet te worden terugbetaald aan het Rijk. Aangezien we in de Versnelde Woonopgave ook huisvesting van Oekraïners beogen is reservering van deze middelen voor dit doel mogelijk. Uiteraard moeten we allereerst vaststellen of we ook daadwerkelijk middelen overhouden. Dit doen we bij het opmaken en vaststellen van de jaarrekening. Naast voeding vanuit de exploitatie zullen er binnen het project ook inkomsten zijn zoals huur- en/of pachtopbrengsten. Daarnaast zal de algemene uitkering toenemen en ontvangen we OZBopbrengsten. Deze inkomsten zullen in op te stellen businesscases in relatie worden gebracht met alle uitgaven. De verwachting is wel dat er sprake zal zijn van een zogenaamde onrendabele top of wel een niet sluitende businesscase. 6.1 Het is aan de raad om onttrekkingen aan een reserve te doen Conform artikel 189 van de gemeentewet heeft de raad het budgetrecht en dient de raad een budget beschikbaar te stellen. Ook is het volgens de nota reserves en voorzieningen aan de raad om onttrekkingen aan een reserve te doen. Zoals hiervoor aangegeven voeden we de reserve Versnelde Woonopgave vanuit de algemene reserve. Dekking van het voorbereidingskrediet kan vervolgens plaatsvinden ten laste van deze reserve. We zullen moeten bezien in hoeverre er voldoende middelen kunnen worden gereserveerd ter dekking van deze kosten.

Deze middelen zullen we dan weer terugstorten in de algemene reserve. Risico’s en nadelen 1.1 Het budget is bepaald op een inschatting van de kosten Het project versnelde tijdelijke woonopgave Rhenen zit nog in een verkenningsfase. Daardoor zijn er nog veel onzekerheden in de benodigde budgetten en inkomsten. Vanwege de snelheid en benodigde voorbereiding vragen we nu om een voorbereidingskrediet om parallel aan de verkenningsfase dit jaar nog de eerste 20 woningen te realiseren. De kosten zijn ingeschat op basis van expert judgement en beslaan de benodigde werkzaamheden om het ambtelijk team en het project op te starten, nader onderzoek te doen naar locaties, aantallen, programma, beheer en exploitatie van flexwoningen. In de vervolgfase dienen de kosten en opbrengsten specifieker te worden gemaakt om de financiële gevolgen verder te duiden. 1.2 Het budget is niet toereikend voor het aanbestedingsproces voor de inkoop van de flexwoningen of het bouw- en woonrijp maken In de voorbereidingsfase wordt onderzocht wie deze investeringen op zich neemt. Mocht het nodig zijn dat de gemeente zelf de flexwoningen aankoopt en de aanbesteding draait voor het bouw- en woonrijp maken, dan komen wij daarvoor bij u terug.

4

1.3

Het budget is niet toereikend voor eventuele noodzakelijke grondaankopen

Indien dit nodig is, komen wij daarvoor bij u terug. 2.1

De realisatie van flexwoningen kan mogelijk weerstand oproepen bij omwonenden

In de voorbereidingsfase zal dan ook goed onderzocht worden hoe participatie in het proces wordt vormgegeven zonder de versnelling in de weg te staan. Daartoe wordt een communicatie- en participatieplan gemaakt. 2.2 De locatiekeuze is nog niet gemaakt Het is nog onduidelijk welke locaties haalbaar zijn. Dit heeft onder andere te maken met eventuele benodigde grondaankopen en medewerking van de provincie. De verwachting is dat hier in februari meer duidelijkheid over komt. Als er onvoldoende locaties geschikt blijken, is het mogelijk dat de opdracht wijzigt. Wij zullen u hiervan bijtijds op de hoogte stellen. Financiële toelichting Er is voor 2023 een werkbudget nodig van € 535.000. De onderbouwing van dit budget is als volgt:

• • • •

€ 180.000,00 voor procesbegeleiding (intern proces); € 225.000,00 voor projectleiding (voor ruimtelijke projecten); € 30.000,00 voor inhuur van andere expertise; € 100.000,00 voor onderzoek en planvoorbereiding.

Er zijn geen middelen beschikbaar binnen de begroting of het bestuursprogramma. De middelen dienen in eerste instantie te worden gedekt ten laste van de algemene reserve. Het betreft een voorlopige dekking met het oog op de te vormen bestemmingsreserve Versnelde Woonopgave. Zodra deze reserve voldoende middelen bevat zullen wij u voorstellen de algemene reserve weer aan te vullen vanuit deze bestemmingsreserve. Indien we onvoldoende middelen vrij kunnen maken zal een gedeeltelijke dekking ten laste van de algemene reserve resteren. Financiering en solvabiliteit Door het gevraagde voorbereidingskrediet neemt de omvang van de schuldquote niet toe. Voor de investering in woningen zal in eerste instantie worden gezocht naar investeerders. In de variant dat de gemeente Rhenen de investering in de woningen gedeeltelijk voor haar rekening neemt, neemt de omvang van de schuldquote wél toe. Met de huidige hoge rentepercentages betekent dat ook dat lenen duurder is dan we de laatste jaren gewend zijn. Personele gevolgen De opdracht vraagt veel van een aantal medewerkers. We proberen dit zoveel mogelijk binnen bestaande capaciteit op te vangen. Maar voor procesbegeleiding en ruimtelijke projectleiding wordt in dit voorstel dus om budget gevraagd om te kunnen inhuren. Anders gaan andere projecten – uit bijvoorbeeld het bestuursprogramma – ten koste van dit project.

Een deel van de projectleiding wordt intern opgepakt, maar ook het (interne) projectenbureau moet declarabel zijn). Daarnaast wordt bijvoorbeeld een communicatieadviseur van het budget ingehuurd om te ondersteunen bij zorgvuldige participatie. Duurzaamheid Tijdelijke woonruimtes realiseren we zo klimaatbestendig en duurzaam mogelijk. Ook als dit extra financiële investeringen vraagt.

5

Participatie / communicatie Goede communicatie is belangrijk in dit project. Uitgangspunt in de gemeente Rhenen is dat we inwoners en organisaties actief betrekken. Belanghebbenden (bewoners/ omwonenden, woningstichting, en andere belanghebbenden) worden op meerdere momenten betrokken bij het proces. Hierbij worden de principes van waarderend vernieuwen toegepast. Informatie over het project Versnelde Woonopgave Rhenen wordt onder andere gedeeld op de website van de gemeente. Voor het gehele project en de diverse sporen wordt een participatie-/communicatieplan opgesteld. Vervolgprocedure Bij instemming van dit voorstel worden onder andere de haalbaarheidsonderzoeken en de realisatie van de eerste 20 flexwoningen in gang gezet. Bijlagen: Bijlage 1: Besluit instellen reserve Versnelde Woonopgave

6