Raadsvoorstel Voobereidingskrediet project Dokter Wallerstraat

Bestuurlijk voorstel raad Datum Behandelaar Zaaknummer Portefeuillehouder Besluitvormend orgaan Publicatieniveau Onderwerp

: : : : : : :

30 september 2025 Teun Fiers 10794 G.J. van Laar Gemeenteraad Rhenen Openbaar Voorbereidingskrediet project Dokter Wallerstraat

Voorstel De gemeenteraad besluit: 1. een netto voorbereidingskrediet van € 138.000 beschikbaar te stellen om de volgende zaken uit te voeren:  Het voorbereiden van de wijziging omgevingsplan;  Het inrichtingsplan openbare ruimte opstellen;  Het voorbereiden van de grondexploitatie. 2. het voorbereidingskrediet te activeren als immaterieel actief en de rente over de investering bij te schrijven. 3. het restant exploitatiebudget van ad € 29.000 af te ramen en de dekking ten laste van de algemene reserve te laten vervallen. 4. kennis te nemen van de volgende uitgangspunten voor project Dokter Wallerstraat:  Het voorlopig stedenbouwkundig plan (bijlage 1) met 190 woningen, zoals vastgesteld door het college op 9 september 2025;  De planning in bijlage 2;  Uitvoering van het plan door middel van een gemeentelijke (actieve) grondexploitatie. 5. de financiële gevolgen van dit voorstel te verwerken als wijziging van de begroting 2025.

Inleiding Tussen de Groeneweg, Willem van Nasstraat, de Bantuinweg en de Nieuwe Veenendaalseweg ligt de Dokter Wallerstraat. Woningcorporatie Rhenam Wonen en de gemeente Rhenen hebben samen een plan gemaakt om de 4 portiekflats (90 appartementen) aan de Dokter Wallerstraat te slopen en te vervangen door nieuwbouw. Zo kunnen we woningen toevoegen en tegelijkertijd de woon- en leefkwaliteit te verbeteren in het gebied. U stelde een jaar geleden de gebiedsvisie vast. Het project Dokter Wallerstraat komt voort uit het bestuursprogramma 2022-2026 (Thema 5: Sterke en vitale samenleving). Op 24 september 2024 heeft de gemeenteraad de kaders voor deze ontwikkeling vastgesteld in de Gebiedsvisie Dokter Wallerstraat. Het college heeft vervolgens een intentieovereenkomst gesloten met Rhenam Wonen, de gemeenteraad is hierover geïnformeerd op 25 maart 2025. Samen met inwoners stelden we een stedenbouwkundig plan op. In mei-augustus 2025 hebben we een stedenbouwkundig plan laten opstellen. Bij het opstellen van het stedenbouwkundig plan is actief geparticipeerd door bewoners en omwonenden, op basis van het Participatieplan Stedenbouwkundig Plan Dokter Wallerstraat. Omdat het plan voldoet aan de randvoorwaarden uit de gebiedsvisie en de participatie goed is verlopen, heeft het college het stedenbouwkundig plan op 9 september 2025 vastgesteld. Nu is het tijd voor de volgende stappen.

De volgende mijlpaal in de planning is dat de gemeenteraad in 2026 Q2 twee besluiten kan nemen: 1

1. 2.

Het openen van de grondexploitatie Dokter Wallerstraat Het vaststellen van de Wijziging Omgevingsplan

Kaders  Bestuursprogramma 2022 - 2026  Gebiedsvisie Dokter Wallerstraat (2024)  Koersdocument voor het Volkshuisvestingsprogramma Rhenen  Woondeal Regio Foodvalley 2022-2030 Beoogd doel De herontwikkeling van het plangebied Dokter Wallerstraat heeft als doel om bij te dragen aan de woningbouwopgave in de gemeente evenals de woon- en verblijfskwaliteit ter plaatse te verbeteren. De woningbouwopgave tot en met 2035 bedraagt 800-1100 woningen, vastgelegd in het Koersdocument voor het Volkshuisvestingsprogramma Rhenen (27 mei 2025). Argumenten 1.1 De genoemde activiteiten zijn noodzakelijk om zonder vertraging de volgende stap te maken met deze ontwikkeling Er is voorbereiding nodig om de gemeentelijke grondexploitatie te kunnen openen. Het ontwikkelmodel, inclusief afspraken met Rhenam Wonen, willen we vooraf afstemmen met de accountant, de Belastingdienst en de Autoriteit Woningcorporaties. Daarnaast moet er nog onderzoek uitgevoerd worden naar de aanwezigheid van asbest in de gebouwen, op basis waarvan de sloopkosten definitief geraamd moeten worden. De verwachting is dat deze zaken geen doorslaggevend effect hebben op het resultaat van de grondexploitatie, maar ze zijn wel nodig om de inkomsten en uitgaven exact vast te stellen.

Het omzetten van het stedenbouwkundig plan naar een wijziging omgevingsplan en een inrichtingsplan openbare ruimte zijn eveneens noodzakelijk om het plan uiteindelijk te kunnen uitvoeren. Als we deze activiteiten parallel uitvoeren, komen we zo snel mogelijk tot uitvoering van het plan. De kosten voor deze activiteiten worden als volgt geraamd:

1.2 Rhenam Wonen draagt haar deel van de voorinvestering bij Het college heeft op 10 april 2025 een intentieovereenkomst gesloten met Rhenam Wonen. Één van de afspraken in deze overeenkomst is de bijdrage die Rhenam Wonen doet voor de kosten van de gemeente in deze fase van de planontwikkeling. Het bedrag van deze bijdrage is vastgesteld op basis van het aandeel dat Rhenam Wonen heeft in de ontwikkeling als geheel. Rhenam Wonen en de gemeente dragen in deze fase dus gezamenlijk het risico. De gemeenteraad heeft op 24 september 2024 reeds een voorbereidingskrediet van € 50.000 voor de Dr. Wallerstraat beschikbaar gesteld. Het restant van € 29.000 wordt betrokken bij dit voorbereidingskrediet. Dit leidt tot een extra benodigd krediet van € 109.000:

2

2.1/3.1 De voorbereidingskosten worden ten laste van de nog te openen grondexploitatie gebracht Het aan de raad gevraagde krediet betreft kosten die onderdeel uitmaken van de nog te openen en vast te stellen grondexploitatie. Voorbereidingskosten kunnen onder voorwaarden worden geactiveerd om later te worden opgenomen in de grondexploitatie. Activeren betekent dat de kosten worden opgenomen op de balans en er niet op wordt afgeschreven. Het activeren van kosten is door het BBV en de Notitie Grondbeleid van de commissie BBV aan voorwaarden verbonden. Het moeten kosten zijn die vallen onder immateriële vaste activa, dat wil zeggen kosten van onderzoek en ontwikkeling. En deze kosten moeten vallen onder de kostensoortenlijst van het Besluit ruimtelijke ordening (BRO), een limitatieve lijst van kostensoorten die gemeenten mogen verhalen bij gebiedsontwikkeling. De geactiveerde voorbereidingskosten mogen maximaal 5 jaar op de balans blijven staan. Binnen deze periode moet duidelijk zijn of het project daadwerkelijk doorgaat en er een grondexploitatie wordt geopend waar deze kosten aan kunnen worden toegevoegd. Dit betekent dat het totale bedrag aan voorbereidingskosten ad € 222.000 kan worden geactiveerd. De bijdrage van Rhenam ad € 84.000 wordt hierop in mindering gebracht. De rente ad € 2.178 wordt worden bijgeschreven op de investering.

Het in 2024 beschikbaar gestelde voorbereidingsbudget is in de exploitatie geraamd. Met het ramen van het voorbereidingskrediet kan dit budget worden afgeraamd en de dekking ten laste van de algemene reserve komen te vervallen. 2.2 De voorbereidingskosten kunnen naar verwachting volledig worden terugverdiend Uit de doorrekening van het stedenbouwkundig plan blijkt dat de gemeente concreet zicht heeft op een grondexploitatie met een positief resultaat. Dat betekent dat we uiteindelijk meer opbrengsten dan kosten hebben aan de ontwikkeling. In de doorrekening is rekening gehouden met mogelijk hoger uitvallende kosten en/of tegenvallende inkomsten. 4.1 Dit stedenbouwkundig plan levert een grote bijdrage aan de woningbouwopgave. Door middel van dit plan voegen we 100 woningen toe (tot een totaal van 190 woningen). Dat zijn 51 sociale huurwoningen en 49 koopwoningen. Dit betekent 51% sociale huur en (in totaal) 88% betaalbare woningen, waarmee het (meer dan) voldoet aan de doelstelling in het Koersdocument voor het Volkshuisvestingsprogramma Rhenen en de Woondeal Regio Foodvalley. De locatie is erg geschikt om relatief veel betaalbare woningen te bouwen, omdat we appartementengebouwen gaan realiseren. Appartementen zijn relatief gemakkelijk betaalbaar te maken.

Noemenswaardig is dat in het plan 12% goedkope koopwoningen zijn opgenomen, dit is minder dan het streefgetal van 15% middenhuur/goedkope koopwoningen wat is opgenomen in het Koersdocument. Echter, door het hoge (totale) aantal betaalbare woningen is het acceptabel dat dit streven (net) niet wordt gehaald. Doordat het plan meer sociale huurwoningen toevoegt dan vereist, is een bijdrage aan het vereveningsfonds niet van toepassing. 4.2 Het stedenbouwkundig plan biedt een goede woon- en leefkwaliteit. Het plan voldoet aan de randvoorwaarden voor een goede woon- en leefkwaliteit, die vastgelegd zijn in de Gebiedsvisie Dokter Wallerstraat. De centrale groene ruimte in het plan zorgt ervoor dat het groen beter beleefbaar wordt dan in de huidige situatie. Het plan voldoet aan de gemeentelijke parkeernorm en er is een verkeerstoets uitgevoerd. Voor een aantal aspecten van de inrichting openbare ruimte (groen, waterberging, spelen) geldt dat deze nader uitgewerkt moeten worden in het inrichtingsplan openbare ruimte. Het stedenbouwkundig plan geeft voldoende ruimte om tot een goed inrichtingsplan te komen. Ook het beeldkwaliteitsplan moet nog verder worden uitgewerkt, dit zal gelijktijdig met de Wijziging Omgevingsplan worden voorgelegd aan de gemeenteraad.

4.3 Inwoners zijn betrokken bij het opstellen van het stedenbouwkundig plan Op het stedenbouwkundig plan zijn tijdens de participatieavond op 10 juli 2025 veel positieve reacties gegeven door (huidige en toekomstige) bewoners en omwonenden. Inbreng van de participanten is waar mogelijk meegenomen in het plan en vastgelegd in een participatieverslag. Inwoners zullen ook bij het vervolgproces worden betrokken.

3

4.4 Een gemeentelijke grondexploitatie is de enige manier om dit stedenbouwkundig plan uit te voeren. Een (actieve) gemeentelijke grondexploitatie betekent in dit geval dat dat de gemeente de verantwoordelijkheid op zich neemt voor het bouwrijp en woonrijp maken van deze ontwikkeling. Het bouwen van woningen gaat de gemeente niet doen, dat doet woningcorporatie Rhenam Wonen en een private ontwikkelaar. Zodra de gronden bouwrijp zijn, verkopen we de kavels voor de appartementengebouwen. Met de opbrengst daarvan financieren we het bouw- en woonrijp maken. Door de kenmerken van deze locatie is een gemeentelijke grondexploitatie de enige reële manier om dit plan uit te voeren. Rhenam Wonen kan de herinrichting van het plangebied niet op zich nemen, omdat zij als woningcorporatie gebonden zijn aan de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting. Voor een marktpartij is deze ontwikkeling totaal niet aantrekkelijk. Het plangebied bevat namelijk veel openbare ruimte, en een groot aandeel van de woningen zijn sociale huurwoningen. Verkopen aan een marktpartij, gezamenlijk met Rhenam Wonen, zou ook erg complex en kostbaar zijn. Voordeel van een gemeentelijke grondexploitatie is dat de gemeente grip houdt op het project, en de maatschappelijke opgave centraal blijft staan.

De doelen die de gemeente heeft in het project zijn zoveel mogelijk woningen, betaalbare woningen en een mooie openbare ruimte. Het stedenbouwkundig plan (bijlage 1) is opgesteld met als doel om de optimale balans te vinden tussen deze doelen. Dit stedenbouwkundig plan is enkel financieel haalbaar middels een gemeentelijke grondexploitatie. Kanttekeningen (risico's en nadelen) 2.1 Zolang de grondexploitatie niet is geopend, kunnen we formeel geen rekening houden met een toekomstige inkomstenbron Vooralsnog betreft het voorbereidingskrediet een eenmalige investering in dit project. Op een later moment (planning: 2026 Q2) wordt het besluit aan u voorgelegd om de grondexploitatie te openen. Pas wanneer de grondexploitatie is geopend, wordt de voorinvestering gedekt door toekomstige inkomsten. Vervolg Vervolgstappen Na een positief besluit zullen de beschreven activiteiten worden uitgevoerd, met als doel om in 2026 Q2 het omgevingsplan vast te stellen en de grondexploitatie te openen. Monitoring of evaluatie In de P&C-cyclus (paragraaf grondbeleid) zal gerapporteerd worden over de voortgang van dit project. Participatie De bewoners en omwonenden zijn actief betrokken geweest bij het tot stand komen van het stedenbouwkundig plan en eerder de gebiedsvisie. De betrokkenen worden op de hoogte gehouden van het project Dokter Wallerstraat middels een nieuwsbrief.

Specifiek voor het opstellen van het Inrichtingsplan Openbare Ruimte zullen betrokkenen de kans krijgen om mee te denken. Wanneer de uitvoering van het project zal plaatsvinden, zullen omwonenden tijdig worden geïnformeerd. Communicatie Na het besluit zullen betrokken inwoners een nieuwsbrief ontvangen, waarin wordt toegelicht wat zij van het project kunnen verwachten. Bijlagen Bijlage 1: Vastgesteld stedenbouwkundig plan Dokter Wallerstraat Bijlage 2: Planning gebiedsontwikkeling Dokter Wallerstraat

4