Raadsvoorstel Vaststelling wijziging omgevingsplan Radboudweg 3 in Rhenen voor de bouw van 23 appart.

Bestuurlijk Voorstel raad Datum Behandelaar Zaaknummer Portefeuillehouder Besluitvormend orgaan Publicatie Onderwerp Voorstel:

: : : : : : :

13 januari 2026 Remco van der Hoogt 4703 Gert van Laar Gemeenteraad Openbaar Vaststelling wijziging omgevingsplan Radboudweg 3 in Rhenen voor de bouw van 23 appartementen

<test>

Het college besluit: 1. In te stemmen met de “Nota van zienswijzen ‘Omgevingsplan Rhenen - Radboudweg 3 Rhenen’ en ontwerpomgevingsvergunning Radboudweg 3 Rhenen” (bijlage 1); 2. een anterieure overeenkomst (bijlage 2) inclusief overeenkomst nadeelcompensatie aan te gaan voor de functiewijziging en de bouw van 23 appartementen aan de Radboudweg 3 in Rhenen; 3. de omgevingsvergunning voor de bouw van 23 appartementen aan de Radboudweg 3 in Rhenen (zie aanvraag in bijlage 3) te verlenen nadat de raad de wijziging ‘Omgevingsplan Rhenen Radboudweg 3 Rhenen’ heeft vastgesteld. De gemeenteraad besluit: 4. In te stemmen met de “Nota van zienswijzen ‘Omgevingsplan Rhenen - Radboudweg 3 Rhenen’ en ontwerpomgevingsvergunning Radboudweg 3 Rhenen” (bijlage 1); 5. de wijziging omgevingsplan ‘Radboudweg 3, Rhenen’ gewijzigd vast te stellen overeenkomstig de “Nota van zienswijzen ‘Omgevingsplan Rhenen - Radboudweg 3 Rhenen’ voor de bouw van 23 appartementen aan de Radboudweg 3 in Rhenen; 6. het vaststellingsbesluit en het vastgestelde omgevingsplan te publiceren en ter inzage te leggen. <Test> Inleiding Op 16 april 2024 heeft uw college positief besloten op het principebesluit voor het wijzigen van de functie van ‘bedrijf’ naar ‘wonen’ en de bouw van 23 appartementen aan de Radboudweg 3 in Rhenen. Op dit moment is op deze locatie een sportschool gevestigd.

Naar aanleiding van dit positieve principebesluit is op 20 november 2024 de aanvraag voor wijziging van het omgevingsplan ingediend. Kort daarop is de omgevingsvergunning voor de bouw van het appartementencomplex aangevraagd. Op 11 maart 2025 heeft de raad besloten de coördinatieregeling van toepassing te verklaren op beide aanvragen. Dit betekent dat op beide aanvragen de procedure voor het wijzigen van het omgevingsplan van toepassing is en dat deze tegelijkertijd voor beide aanvragen wordt doorlopen. De verwachting is dat dit de snelste weg is naar een onherroepelijke omgevingsvergunning. Op 15 juli 2025 besloot het college van burgemeester en wethouders om het ontwerpbesluit wijziging omgevingsplan ‘Radboudweg 3, Rhenen’ samen met de ontwerpomgevingsvergunning zes weken ter inzage te leggen. Daarna lag het plan van donderdag 11 september tot en met woensdag 22 oktober 2025 ter inzage. In deze periode zijn drie zienswijzen ingediend door twee reclamanten. De reactienota zienswijzen is als bijlage 1 bij dit voorstel bijgevoegd. Een pdf-versie van de verbeelding van het omgevingsplan Rhenen, Radboudweg 3 in Rhenen en de motivering behorend bij het omgevingsplan zijn als bijlage 4 en 5 bijgevoegd.

1

Kaders Artikel 2.1, 2.4 en 4.2 Omgevingswet (vaststellen omgevingsplan); Afdeling 16.3 Omgevingswet en Afdeling 3.4 Awb (totstandkomingsprocedure); Afdeling 16.3 Omgevingswet en Afdeling 3.5 Awb (Coördinatie en betrokkenheid andere bestuursorganen) Artikel 13.13 Omgevingswet (kostenverhaal) Afdeling 15.1 Omgevingswet (nadeelcompensatie) Bestuursprogramma 2022 – 2026 gemeente Rhenen, Hoofdstuk 2: Toekomstbestendig en betaalbaar wonen. Beoogd doel Wijziging van het omgevingsplan leidt tot de bouw van 23 betaalbare woningen, waarmee een belangrijke bijdrage wordt geleverd aan de woningbouwopgave, en tot het verdwijnen van een overlast veroorzakende bedrijfslocatie in een woonwijk. Argumenten 1.1/4.1 De ingediende zienswijzen worden volledig beantwoord Tijdens de inzagetermijn zijn 3 zienswijzen ingediend door 2 reclamanten, over veel verschillende onderwerpen. De zienswijzen hadden betrekking op zowel de wijziging omgevingsplan als de omgevingsvergunning. Hoewel de zienswijzen niet hoeven te leiden tot aanpassing van de aard of het ontwerp van de ontwikkeling, is het wel verstandig om naar aanleiding van de zienswijzen de motivatie van de wijziging van het omgevingsplan aan te vullen en enkele voorschriften aan de omgevingsvergunning toe te voegen.

De beantwoording en wijzigingen zijn te lezen in de “Nota van zienswijzen ‘Omgevingsplan Rhenen Radboudweg 3 Rhenen’ en ontwerpomgevingsvergunning Radboudweg 3 Rhenen” (bijlage 1). Deze nota wordt als bijlage bij zowel de wijziging omgevingsplan en als de omgevingsvergunning opgenomen. 2.1

Door het aangaan van een overeenkomst met de nieuwe eigenaar is het kostenverhaal geborgd Doordat een anterieure overeenkomst inclusief nadeelcompensatie wordt afgesloten, worden de ambtelijke kosten voor de ruimtelijke procedure in rekening gebracht bij de initiatiefnemer. Ook worden afspraken gemaakt over de overdracht van gronden van ontwikkelaar aan gemeente en over de kosten voor het aanleggen van voorzieningen in de openbare ruimte. Eventuele verzoeken om nadeelcompensatie, die ook nog eens worden toegewezen, worden via de overeenkomst doorbelast aan de initiatiefnemer. Op basis van deze overeenkomst zitten er aan dit woningbouwproject geen kosten verbonden voor de gemeente. 3.1 Er is sprake van een gezamenlijke voorbereidingsprocedure Dit betekent dat de voorbereidingsprocedure voor beide besluiten – de wijziging van het omgevingsplan en de omgevingsvergunning – tegelijkertijd en volgens dezelfde stappen worden doorlopen. Dit verandert alleen niets aan de bevoegdheid van het college en de raad. De raad is onveranderd bevoegd om het omgevingsplan te wijzigen, terwijl het college bevoegd gezag is voor de omgevingsvergunning. Het college kan deze vergunning verlenen zodra de raad het omgevingsplan heeft gewijzigd. De omgevingsvergunning is wel al getoetst aan het gewijzigde omgevingsplan en is hiermee in overeenstemming.

3.2 Geen weigeringsgronden voor de omgevingsvergunning Naast het omgevingsplan past de gevraagde vergunning ook binnen alle andere toetsingskaders, zoals de Welstandsnota of het Besluit Bouwwerken Leefomgeving. De vergunning, zoals opgenomen in bijlage 3, kan dan ook worden verleend. Naar aanleiding van de zienswijzen is aanpassing ten opzichte van het ontwerp niet nodig. Wel worden, zoals in de nota van zienswijzen is aangegeven, voorschriften aan de vergunning toegevoegd over het uitvoeren van een nulmeting en het gebruiken van een trillingsmeter tijdens de werkzaamheden.

2

5.1 Er wordt een bijdrage geleverd aan de woonopgave van de gemeente Door de grote vraag naar woningen in de gemeente is het van belang om de woningvoorraad uit te breiden. Dit plan beoogt het realiseren van 23 woningen. Het woningbouwprogramma voorziet in 9 sociale en 14 betaalbare koopwoningen. Gelet hierop en op de grootte zullen de woningen uitermate geschikt zijn voor starters. Daarnaast zijn de woningen levensloopbestendig. 5.2 Woningen zijn op deze locatie beter inpasbaar dan bedrijven Aan het perceel aan de Radboudweg 3 is op dit moment een bedrijfsbestemming toegekend, waarop op dit moment een sportschool is gevestigd. Het perceel wordt echter omgeven door woningen. Als na het verdwijnen van de sportschool het pand volgens het omgevingsplan door een ander bedrijf in gebruik wordt genomen, is het denkbaar dat dit zal leiden tot – hernieuwde - overlast. Vanuit het oogpunt van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties is het wenselijk dat het perceel wordt gebruikt voor ‘Wonen’. 6.1 De wettelijke procedure kan worden afgerond Met het publiceren van het besluit wordt de beroepstermijn gestart en de ruimtelijke procedure wordt afgerond.

Kanttekeningen (risico's en nadelen) 5.1 Het ingediende plan wijkt af van de Woonvisie In de Woonvisie is een strikte eis opgenomen met betrekking tot de verdeling van de woningen binnen een nieuwbouwproject over de diverse doelgroepen, namelijk 25% sociale huurwoningen, 10% middenhuur en 15% goedkope koopwoningen. Voor het hier voorliggende project bleek deze verdeling niet haalbaar, onder andere vanwege de kleine schaal van het project. Er is in dit geval gekozen om alle 23 appartementen als koopwoningen in de markt te zetten. Daarbij zullen 9 woningen (= 39%) als goedkope koopwoningen volgens de Woonvisie worden verkocht. De andere 14 woningen blijven onder de betaalbaarheidsgrens zoals deze is vastgelegd in de Woondeal. Dit betekent dat 100% van de woningen betaalbaar zal zijn volgens deze Woondeal. Bij het besluit dat uw raad op 11 maart 2025 nam over het toepassen van de coördinatieregeling voor deze ontwikkeling nam u hiervan al kennis. Dit was destijds voor u geen belemmering om in te stemmen met het raadsvoorstel. 4.1/5.2/6.1 Tegen een besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan is beroep mogelijk voor belanghebbenden bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State De indieners van de zienswijze kunnen hier gebruik van maken, net als andere belanghebbenden, ongeacht of zij een zienswijze hebben ingediend of niet.

Met een zorgvuldige beantwoording van de zienswijzen, en een uitgebreid participatieproces door de initiatiefnemer, is het risico hierop natuurlijk wel verkleind. Aanvullende financiële notities Vervolg Vervolgstappen Zodra de wijziging van het omgevingsplan is vastgesteld door de raad, kan het college overgaan tot verlening van de omgevingsvergunning. Vervolgens worden beide besluiten gepubliceerd en voor 6 weken ter inzage gelegd. Tijdens deze termijn is tegen beide besluiten rechtstreeks beroep bij de Raad van State mogelijk. Monitoring of evaluatie Participatie Initiatiefnemers hebben een uitgebreid participatietraject met omwonenden doorlopen. Een verslag hiervan is bijgevoegd bij de motivatie van de wijziging van het omgevingsplan.

3

Communicatie De indieners van de zienswijzen worden, net als de initiatiefnemer, op de hoogte gebracht van uw besluit. De vaststelling wordt gepubliceerd in het Gemeenteblad, De Rijnpost en op de gemeentelijke website. Bijlagen Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4: Bijlage 5:

Nota van zienswijzen ‘Omgevingsplan Rhenen - Radboudweg 3 Rhenen’ en ontwerpomgevingsvergunning Radboudweg 3 Rhenen Anterieure overeenkomst Radboudweg 3 Rhenen Aanvraag omgevingsvergunning Radboudweg 3 Rhenen Verbeelding wijziging Omgevingsplan Rhenen - Radboudweg 3 Rhenen Motivatie wijziging Omgevingsplan Rhenen - Radboudweg 3 Rhenen

4