Raadsvoorstel vaststellen van het koersdocument voor het Volkshuisvestingsprogramma Rhenen

Bestuurlijk Voorstel raad Datum Behandelaar Zaaknummer Portefeuillehouder Besluitvormend orgaan Publicatie Onderwerp

: : : : : : :

9 april 2025 Karin Wortelboer 1200257 G.J. van Laar Gemeenteraad Rhenen Openbaar Vaststellen van het koersdocument voor het Volkshuisvestingsprogramma Rhenen en de geactualiseerde afspraken bij de Woondeal

Voorstel: Het college besluit: 1. bijlagen 1 en 2 bij de Woondeal tussen Rijk, provincies Gelderland en Utrecht en gemeenten in de regio Foodvalley vast te stellen, waarbij we er in de regio naar streven om gebaseerd op de toenemende woningbehoefte tot en met 2034 in totaal 27.756 woningen, waaronder ook passende ouderenhuisvesting (nultreden, geclusterde- en zorggeschikte woningen), toe te voegen. De gemeenteraad besluit: 2. het koersdocument voor het Volkshuisvestingsprogramma Rhenen (bijlage 4) vast te stellen, waarbij we ernaar streven om (in lijn met bijlage 1 van de geactualiseerde Woondeal) tot en met 2035: • netto 800 – 1100 woningen toe te voegen, waarvan: 30% sociale huurwoningen; 15% middenhuur/goedkope koopwoningen; 21% betaalbare koopwoningen; 34% duurdere woningen. • en waarvan 55 nultredenwoningen; 130 – 180 geclusterde woningen voor ouderen; 85 plekken voor verpleegzorg.

Inleiding Sinds de actualisatie van onze woonvisie in 2021 is er veel gebeurd rondom het thema Wonen. De druk op de woningmarkt is landelijk, regionaal en lokaal verder toegenomen. Het Rijk heeft de regie gepakt door het invoeren van de Nationale Woon- en Bouwagenda. Met de aankomende wet Versterking regie volkshuisvesting worden alle ontwikkelingen wettelijk verankerd. In de wet wordt gesproken over een volkshuisvestingsprogramma (als opvolger van de eerdere woonvisie en woonzorgvisie). Ook hebben we met de FoodValleygemeenten, provincies Utrecht en Gelderland en het Rijk in 2023 een woondeal gesloten met het doel om versneld meer betaalbare woningen toe te voegen, recent is deze woondeal herijkt met geactualiseerde afspraken. In 2022 is het programma Wonen, Ondersteuning en Zorg voor Ouderen (WOZO) gestart, op initiatief van minister Conny Helder van Volksgezondheid, Welzijn en Sport (VWS). Het programma heeft als 1

doel de ouderenzorg in Nederland toekomstbestendig te maken, met oog voor de toenemende vergrijzing en de groeiende druk op de zorgsector. Daarnaast zijn er door het Rijk en de VNG twee belangrijke akkoorden (Integraal Zorgakkoord (IZA) en Gezond en Actief Leven Akkoord (GALA)) gesloten die invloed hebben op het woonbeleid. Deze samenwerking vormt een langjarig transitieprogramma om Nederland voor te bereiden op de uitdagingen van een vergrijzende samenleving. Ook lokaal zijn belangrijke stappen gezet in het project “Samen bouwen aan wonen met welzijn en zorg”. Kaders Visie op Rhenen 2035, Visie Sociaal Rhenen, Transitievisie Warmte, Routekaart voor de energietransitie en het richtinggevend kader voor geclusterde woonvormen en 24-uurszorg, Woningwet, Omgevingswet, de aankomende wet Versterking regie volkshuisvesting, De Nationale Woon- en Bouwagenda met de verschillende programma’s: Woningbouw, een thuis voor iedereen, Betaalbaar wonen, Verduurzaming gebouwde omgeving en WOZO, de twee akkoorden tussen Rijk en VNG: IZA en GALA, Nationale prestatieafspraken tussen Rijk, VNG en Aedes, Woondeal tussen Rijk, provincies en FoodValleygemeenten, Regioplan Vitale Gelderse Vallei, Regiovisie Beschermd Wonen. Beoogd doel Een aantrekkelijke gemeente met voldoende geschikte woningen voor alle inwoners en een passend zorg- en welzijnsaanbod.

Argumenten 1.1 Aan de woondeal uit 2023 zijn, op basis van recente onderzoeksgegevens, bijlagen met geactualiseerde afspraken toegevoegd. De met bijlagen geactualiseerde woondeal is vastgesteld in het Algemeen Bestuur van de Regio Foodvalley op 14 februari 2025. Het gaat daarbij om afspraken over woningaantallen, betaalbaarheid en randvoorwaarden (zie bijlage 1) en om het regionaal afsprakenkader ouderenhuisvesting Foodvalley zoals dat op 24 oktober 2024 is vastgesteld tijdens de Regiodag van Regio FoodValley (zie bijlage 2). Alle bestaande afspraken ten aanzien van de randvoorwaarden in de eerste woondeal (bijvoorbeeld netcongestie, stikstofruimte, mobiliteit, ambtelijke capaciteit, onrendabele toppen) blijven daarbij onverkort van kracht. Deze randvoorwaarden zijn essentieel voor de realisatie van de ambities rondom de aantallen woningen. Zie bijlage 3 voor een verdere toelichting op deze geactualiseerde woondeal. 2.1 In het koersdocument met bijlagen worden de concrete opgaven uitgewerkt voor de komende jaren én maken we keuzes in hoe we deze opgaven willen realiseren. Het koersdocument is tot stand gekomen na een zorgvuldig proces. Na de evaluatie (zie bijlage 1 van het koersdocument) is op basis van uitgevoerde onderzoeken in de regio Foodvalley een schets gemaakt van de opgaven (zie bijlage 2 van het koersdocument).

Dit is aangevuld met bewonersperspectieven uit recente participatietrajecten en met het resultaat van gesprekken intern en extern met stakeholders en vervolgens uitgewerkt in het koersdocument. 2.2 De belangrijkste opgaven die we zien voor wonen en de woonomgeving zijn: Versnelling aanbrengen in het woningbouwprogramma en plancapaciteit in lijn brengen met het groeiscenario; -

Meer variatie aanbrengen in de woningvoorraad (klein, nultreden, geclusterd, zorggeschikt betaalbaar);

-

Strak blijven sturen op betaalbaarheid van nieuwbouw (sociale huur en betaalbare koop); extra aandacht mogelijkheden realiseren middenhuur;

-

Zorgen dat woningen gebouwd voor 1990 in goede staat blijven;

-

Op enkele plekken werken aan leefbaarheid en vitaliteit;

-

Woonomgeving en woningen toekomstbestendig maken;

-

Toegankelijke en dementievriendelijk woonomgeving.

2

2.3 De belangrijkste opgaven die we zien voor wonen, welzijn en zorg zijn: -

Zorgen voor een gevarieerd en vernieuwend woningaanbod voor ouderen en aandachtsgroepen;

-

Bewustwording stimuleren;

-

Doorstroming stimuleren;

-

Werken aan stevige sociale basis;

-

Afspraken maken met de regio over huisvestingsopgave aandachtsgroepen;

-

Borgen randvoorwaarden goede ouderenzorg: - Ontmoeting; - Huisartsenzorg; - Welzijn; - Zorg- en ondersteuning blijven beschikbaar ook in de toekomst.

-

Werken aan randvoorwaarden huisvesting aandachtsgroepen: - Acceptatie; - Spreiding.

-

Opzetten netwerk/samenwerkingsstructuur (ambtelijk en bestuurlijk).

2.4 Door te sturen op het toevoegen van netto 800 – 1100 woningen tot en met 2035 sluiten we aan bij de geactualiseerde afspraken in het kader van de Woondeal met het Rijk, de provincie Utrecht en Gelderland en de FoodValleygemeenten. De aantallen zijn gebaseerd op recente woningbehoeftecijfers en gebaseerd op het uitgangspunt dat we willen sturen op het inlopen van het huidig woningtekort naar 2% om verdringing te voorkomen. 2.5 Met de verdeling van de genoemde percentages woningen verwachten we dat woningbouwprojecten in de huidige markt haalbaar zijn. In de praktijk lopen ontwikkelaars er tegenaan dat het erg lastig is om in deze tijd een betaalbaar programma te ontwikkelen. Naast het verplichte aandeel van 30% sociale huur zijn met name middeldure huurwoningen bij de in Rhenen relatief vaak kleine woningbouwprojecten moeilijk te realiseren. Door de keuze te geven in middenhuur of goedkope koopwoningen zijn we flexibeler in onderhandelingen met ontwikkelaars. 2.6 Samen met het, nog door het college vast te stellen uitvoeringsprogramma, vormt het koersdocument het Volkshuisvestingsprogramma Rhenen.

Hiermee sorteren we voor op nieuwe regelgeving zoals op dit moment is opgenomen in het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting, waarin het opstellen van een Volkshuisvestingsprogramma een verplichting is en waarin de gemeente een verplichte regierol krijgt op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Na vaststelling door de raad zal het uitvoeringsprogramma verder worden uitgewerkt met betrokken partijen zodat we de komende periode samen kunnen werken aan een gedragen uitvoering van de visie zoals vastgelegd in het koersdocument. Zo willen we bijvoorbeeld de komende tijd meer programmatisch gaan sturen in plaats van sturen op de gewenste samenstelling van woningbouwcategorieën per project. Hiervoor willen we de werking van het huidige vereveningsfonds verbeteren. Ook willen we bijvoorbeeld meer inzetten op mogelijkheden van woningsplitsing en woningdelen en verdichtingsmogelijkheden verder onderzoeken. Met betrekking tot Wonen, welzijn en zorg willen we bijvoorbeeld verder werken aan het toevoegen van geclusterde woningen en afspraken maken met betrokken partijen over het leveren van “Verpleeghuis Thuis” zorg. Bij het realiseren van de doelen speelt het bevorderen van sociale samenhang een belangrijke rol. Omdat dit niet altijd vanzelf gaat, vraagt dit om inzet vanuit het sociaal domein. Sociale samenhang kan worden bevorderd en aangejaagd door Welzijnswerk.

Daarom zal deze functie van het Welzijnswerk een nadrukkelijke plaats krijgen in de komende subsidietender Welzijn voor de periode vanaf 2027.

3

2.7 Het koersdocument vormt de basis voor het maken van nieuwe prestatieafspraken met Rhenam Wonen voor de komende jaren. Thema’s die in het koersdocument zijn benoemd zullen aan Rhenam worden meegegeven zodat zij deze kunnen meenemen bij het uitbrengen van het Bod vóór 1 juli. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het toevoegen van nieuwe sociale huurwoningen (bijvoorbeeld door verdichting, maar ook door woningdelen/splitsen/optoppen) het toevoegen van woningen in de middenhuur, de huisvesting van aandachtsgroepen, toevoegen van (geclusterde) nultredenwoningen en zorggeschikte woningen, investeringen in duurzaamheid (bijvoorbeeld aardgasvrij en klimaatadaptatie) en leefbaarheid. Vervolgens zullen we naar aanleiding van het door Rhenam ingediende Bod samen met de Huurdersorganisatie REA en met Rhenam vóór het einde van dit jaar nieuwe prestatieafspraken maken voor de komende jaren. Kanttekeningen (risico's en nadelen) 1.1 Om de gestelde ambities te kunnen halen zijn we afhankelijk van veel betrokken partijen en externe ontwikkelingen, zoals de prijsontwikkeling, rentestand, beschikbaarheid van locaties, bouwmateriaal en personeel. Dit betekent dat het gaat om een complexe opgave waarbij een goede samenwerking tussen de gemeenten, Rijk en provincies maar ook met woningcorporaties, marktpartijen en zorg- en welzijnsorganisaties voorwaardelijk is.

We zullen daarvoor in ieder geval de huidige samenwerking in de regio Foodvalley met alle genoemde partijen moeten voortzetten. 2.1 Om de gestelde ambities binnen het bepaalde tijdsbestek te halen verwachten we dat in de gemeente een uitbreiding van ambtelijke capaciteit noodzakelijk is. Bij de uitwerking in het uitvoeringsprogramma zullen we bepalen in hoeverre een uitbreiding van capaciteit noodzakelijk is en of we alternatieve mogelijkheden zien. In het geval van een noodzakelijke uitbreiding van capaciteit zullen we dit verwerken in een concreet raadsvoorstel. 2.2. De financiële middelen in het sociaal domein zijn beperkt. Daarom is het noodzakelijk keuzes te maken bij de inzet van capaciteit en middelen. Deze keuzes zullen worden gemaakt in de uitvoeringsagenda en binnen de subsidietender Welzijn. 2.3 Omdat de wet Versterking regie volkshuisvesting nog niet is vastgesteld bestaat het risico dat er nog wijzigingen moeten worden aangebracht. Op dit moment verwachten we geen grote wijzigingen maar als dat toch het geval is zullen we daar op dat moment op anticiperen. Aanvullende financiële notities Vervolg Vervolgstappen Na vaststelling door de raad wordt intern en extern met stakeholders verder gewerkt aan de uitvoeringsagenda wat vervolgens volgens planning na de zomer door het college zal worden vastgesteld.

Monitoring of evaluatie Door middel van de provinciale planmonitor Wonen wordt de kwantitatieve en kwalitatieve realisatie van nieuwbouwwoningen gemonitord. Met Rhenam Wonen en Huurdersorganisatie REA zullen periodiek de afspraken worden geëvalueerd die voortvloeien uit dit koersdocument. Het uitvoeringsprogramma vertaalt de gezamenlijke ambities naar concrete en uitvoerbare acties. Om de voortgang te bewaken, worden heldere afspraken gemaakt over uitvoering, evaluatie en monitoring. Participatie We zullen de komende periode met betrokken stakeholders het vervolg bespreken. 4

Communicatie Het koersdocument voor het Volkshuisvestingsprogramma Rhenen zal op de gebruikelijke manier worden gepubliceerd. Bijlagen Bijlage 1: Geactualiseerde afspraken over woningbouwaantallen, betaalbaarheid en randvoorwaarden Bijlage 2: Regionaal afsprakenkader ouderenhuisvesting regio Foodvalley Bijlage 3: Toelichting op de geactualiseerde woondeal Bijlage 4: Het koersdocument voor het Volkshuisvestingsprogramma Rhenen

5