Raadsvoorstel vaststellen Huisvestingsverordening gemeente Rhenen 2025 - 2028

Bestuurlijk Voorstel raad Datum Behandelaar Zaaknummer Portefeuillehouder Besluitvormend orgaan Publicatie Onderwerp

: : : : : : :

13 december 2024 Karin Wortelboer 1183220 Gert van Laar Gemeenteraad Openbaar Huisvestingsverordening gemeente Rhenen 2025 - 2028

Bijzondere opzet raadsvoorstel Normaal krijgt u 1 raadsvoorstel om mee in te stemmen. In dit voorstel kunt u kiezen uit 2 verschillende varianten.

Voorstel: De gemeenteraad besluit te kiezen voor variant 1: 1. de Huisvestingsverordening gemeente Rhenen 2025 – 2028 (bijlage 1A) vast te stellen. De belangrijkste nieuwe voorrangregels zijn: corporaties mogen jaarlijks bij maximaal 50% van alle toewijzingen van sociale huurwoningen voorrang verlenen aan woningzoekenden met een regionale of lokale binding; bij de verkoop van betaalbare koopwoningen mag voor maximaal 50% voorrang worden verleend aan kopers met een regionale of lokale binding. 2. de voorrangregels bij betaalbare koopwoningen pas in werking te laten treden nadat de uitvoering geregeld is; 3. Hiervoor een jaarlijks uitvoeringskrediet van €20.000 (voor 0,2 fte) en €10.000 incidenteel beschikbaar te stellen en hiervoor bij de voorjaarsnota extra budget bij te ramen. 4. de Huisvestingsverordening gemeente Rhenen 2024 in te trekken. OF De gemeenteraad besluit te kiezen voor variant 2: 5. de Huisvestingsverordening gemeente Rhenen 2025 – 2028 (bijlage 1B) vast te stellen. De belangrijkste nieuwe voorrangregels zijn: corporaties mogen jaarlijks bij maximaal 50% van alle toewijzingen van sociale huurwoningen voorrang verlenen aan woningzoekenden met een regionale of lokale binding; Geen voorrangregels (voor kopers met lokale binding) in te stellen bij de verkoop van betaalbare koopwoningen; 6. de Huisvestingsverordening gemeente Rhenen 2024 in te trekken.

1

Inleiding Op 19 december 2023 is de, regionaal afgestemde, Huisvestingsverordening gemeente Rhenen 2024 vastgesteld door de raad. In deze verordening staan regels voor het verdelen van schaarse woonruimte. Vervolgens is op 1 januari 2024 de Huisvestingswet gewijzigd met nieuwe mogelijkheden. Deze zijn door de gemeenten en woningcorporaties in de woningmarktregio Foodvalley met interesse bekeken. Daarnaast heeft de provincie in de gewijzigde Huisvestingswet een verplichte adviserende rol gekregen. Kaders De Huisvestingswet 2014 en het Bestuursprogramma 2022-2026 Beoogd doel Een transparante, rechtvaardige en met de regiogemeenten afgestemde woonruimteverdeling in de gemeente Rhenen. Argumenten 1.1 & 5.1 De gemeente Rhenen voldoet aan de regels om regels te mogen vaststellen in de verordening. In het ”schaarsterapport Rhenen” (zie bijlage 2) wordt de schaarste aan betaalbare woningen in Rhenen onderbouwd. Het aantonen van schaarste is op grond van de Huisvestingswet een voorwaarde om regels te mogen vaststellen in een verordening. Uit het rapport blijkt een oplopende schaarste aan zowel sociale huurwoningen als aan betaalbare koopwoningen. 1.2

Hiermee sluiten we aan bij actie 2.12 uit het bestuursprogramma. Hierin staat dat we gebruik willen maken van de wettelijke mogelijkheden om voorrang te geven aan eigen inwoners. In de gewijzigde verordening zijn de nieuwe wettelijke mogelijkheden om lokaal voorrang te geven maximaal opgenomen. In artikel 14 is geregeld dat corporaties jaarlijks maximaal 50% van alle vrijkomende huurwoningen met voorrang kunnen toewijzen aan woningzoekenden met een lokale binding. Rhenam zal bij de toewijzing van sociale huurwoningen in Rhenen dit percentage zoveel mogelijk in acht nemen. Hiermee wordt aangesloten bij de strekking van het door de raad in december 2023 geamendeerde artikel 14 in de geldende verordening. Daarnaast is in artikel 2, lid 1 onder b geregeld dat bij verkoop van betaalbare koopwoningen jaarlijks maximaal 50% van deze woningen met voorrang mag worden verkocht aan kopers met een lokale binding. Dat wil dus niet zeggen dat er niet meer woningen mogen worden verkocht aan kopers met een lokale binding maar hierbij mag dan geen sprake zijn van het verlenen van voorrang boven andere kopers. Uit het uitgevoerde schaarsteonderzoek (bijlage 2) blijkt dat in de afgelopen periode gemiddeld 43% van de koopwoningen door inwoners uit Rhenen is gekocht.

1.3

Hierdoor is er sprake van zoveel mogelijk gelijke regels voor het verdelen van woonruimte in de woningmarktregio. Regionaal is de afgelopen periode intensief samengewerkt om te komen tot een nieuwe regionale basistekst van de Huisvestingsverordening. Ten opzichte van de huidige tekst zijn er, naast de genoemde nieuwe wettelijke mogelijkheden, tekstuele verbeteringen en een aantal aanpassingen op basis van juridisch advies opgenomen. (zie de oplegger bij de regiodag in bijlage 3, de schone versie van de regionale modelverordening in bijlage 4 en de versie met wijzigingen bijhouden in bijlage 5). We hebben ervoor gekozen om de regionale afgestemde basistekst zoveel als mogelijk over te nemen. Dit geeft namelijk duidelijkheid aan woningzoekenden en ook aan corporaties bij de uitvoering. Daarnaast is dit van belang met het oog op een gelijke behandeling van woningzoekenden.

1.4

In de regionale basistekst is ook het in december 2023 door de raad geamendeerde artikel 25 over sociale urgenties overgenomen.

2

Dit betekent dat het eerdere lid c: “aanvrager naar het oordeel van burgemeester en wethouders aantoonbaar een maximale inspanning heeft geleverd om zelf nieuwe woonruimte te vinden” nu ook in de regionale basistekst is vervallen. Het argument hiervoor is dat deze inspanningsverplichting op grond van artikel 16 van de verordening inderdaad geldt voor álle aanvragers van een urgentie. 1.5

Deze huisvestingsverordening lijkt op de regionale, maar bevat ook lokaal maatwerk. Op een aantal punten wordt in de gewijzigde verordening nog wel afgeweken (evenals in de nu geldende verordening) van de regionale tekst. Dit heeft dan met name te maken met de uitvoering in de lokale praktijk. Ook gaat het bijvoorbeeld om de toevoeging van regels voor het verdelen van standplaatsen voor woonwagens. Deze lokale afwijkingen zijn in de verordeningstekst bij dit voorstel voor de duidelijkheid groen gearceerd.

1.6

De provincies hebben een, wettelijke verplicht, advies uitgebracht over de voorgestelde verordening. Zowel aan de provincie Gelderland als aan de provincie Utrecht is door de gezamenlijke gemeenten een, op grond van de gewijzigde Huisvestingswet, verplichte adviesaanvraag ingediend. De provincies hebben gezamenlijk een advies uitgebracht (zie bijlage 6). De provincies adviseren bijvoorbeeld om de wettelijke voorrangsmogelijkheden beperkt in te zetten omdat de woningmarkt zich over bestuurlijke grenzen heen beweegt. En zodat woningzoekenden overal zoveel mogelijk dezelfde kansen krijgen. Ook adviseren de provincies om bij besluitvorming mee te nemen dat er een mogelijk knelpunt ontstaat bij ambtelijke capaciteit als gevolg van toenemende regeldruk. Het advies is in regionaal verband besproken en er is vanuit de regiogemeenten een gezamenlijke reactie opgesteld (zie bijlage 7). Hierin wordt onder andere aangegeven dat de bestuurders de adviezen herkennen en dat er daarom bijvoorbeeld ook voor is gekozen om de wettelijke ruimte van 50% niet dwingend op te nemen. Maar dat het voor de corporaties wel belangrijk is om de ruimte toe te kúnnen passen als daarvoor goede redenen zijn bijvoorbeeld bij urgent woningzoekenden en/of doorstromers die een woning achterlaten.

2.1

Hierdoor ontstaat er tijd om de uitvoering (zoals communicatie naar verkopende partijen en het regelen van procedurele zaken rondom de vergunningverlening en een aanpassing van de legesverordening) tijdig op orde te brengen. In de verordening is in artikel 41, lid 2 en 3, opgenomen dat de regelgeving rondom koopwoningen pas in werking treedt nadat het college daarover een besluit heeft genomen.

3.1

Hiermee kunnen we de verwachte benodigde uitbreiding van capaciteit en incidentele kosten dekken. In bijlage 8 is in een memo toegelicht welke werkzaamheden er worden verwacht. Het gaat dan samengevat om incidentele kosten voor communicatie en bijvoorbeeld het inrichten van een portal voor de vergunningverlening. Daarnaast om structurele uitbreiding van de capaciteit voor de werkzaamheden rondom bijvoorbeeld onderzoek, vergunningverlening en handhaving en toezicht.

4.1 & 6.1 Hierdoor geldt op het moment van inwerkintreding alleen de nieuwe gewijzigde verordening. 5.2

Dit sluit niet aan bij actie 2.12 uit het bestuursprogramma om gebruik te maken van de wettelijke mogelijkheden om voorrang te geven aan eigen inwoners bij de verkoop van betaalbare koopwoningen. We kunnen echter wel in overleg met ontwikkelaars sturen op het optimaal gebruik maken van mogelijkheden met als doel om zoveel mogelijk te verkopen aan kopers met een lokale binding. Bijkomend voordeel is dat dit geen extra werkzaamheden c.q. kosten oplevert voor zowel kopers als verkopers.

5.3

Dit is de voorkeursvariant van het college. Het toevoegen van voorrangregels bij betaalbare koopwoningen is geen kerntaak van de gemeente en past niet bij de huidige wens tot een verdere deregulering en kostenbesparing. 3

Daarbij zijn er redelijke alternatieven om betaalbare koopwoningen zoveel mogelijk te verkopen aan woningzoekenden met een lokale binding. Kanttekeningen (risico's en nadelen) 1.1 In de gewijzigde verordening is er voor gekozen om het in december 2023 geamendeerde artikel 26 over relatiebeëindiging niet over te nemen. Dit is gedaan omdat het bedoelde resultaat van dit geamendeerde artikel (de mogelijkheid om in schrijnende gevallen maatwerk te kunnen leveren) ook met toepassing van de hardheidsclausule kan worden bereikt. Op die manier sluiten we aan bij de regionale formulering en bevorderen we een gelijke behandeling van woningzoekenden. 1.2

In de gewijzigde verordening is er niet voor gekozen om voorrang te verlenen aan inwoners met vitale beroepen, zoals leerkrachten en zorgpersoneel. In het bestuursprogramma is bij actie 2.12 ook aangegeven dat we willen kijken of we voorrang kunnen geven aan inwoners met vitale beroepen, zoals leerkrachten en zorgpersoneel. Op basis van het uitgevoerde onderzoek door bureau RIGO is door de gezamenlijke bestuurders in de regio echter geconcludeerd dat er op dit moment niet voldoende urgente aanleiding is om dit te regelen, met name ook vanwege de vele haken en ogen rondom de uitvoering hiervan.

1.3

Het regelen van lokale voorrang bij betaalbare koopwoningen heeft financiële en personele gevolgen voor de gemeente. In de bijgevoegde memo (zie bijlage 8) is een globale uiteenzetting gegeven van deze gevolgen. De conclusie is dat de regelgeving extra personele inzet en kosten zal betekenen voor wat betreft communicatie, beleidsactiviteiten, vergunningverlening en handhaving en toezicht. Wat het exact zal betekenen in de gemeente Rhenen is lastig te voorspellen. Uitgaande van onze huidige ambitie om zo’n 90 woningen per jaar (waarvan 30 sociale huurwoningen,10 middeldure huurwoningen en 30 dure koopwoningen) toe te voegen, zou het kunnen gaan om 20 vergunningaanvragen voor betaalbare koopwoningen per jaar. Via kostendekkende leges kunnen de ambtelijke kosten voor deze vergunningverlening worden gedekt. Communicatie zal met name bij het opstarten extra personele inzet betekenen en zal wellicht binnen de reguliere capaciteit kunnen worden opgevangen. Voor wat betreft onderzoek zal er periodiek (bij het opstellen van nieuwe verordeningen) moeten worden aangetoond dat er schaarste is. Dit onderzoek en de kosten kunnen regionaal worden opgepakt en gedeeld. Voor wat betreft handhaving en toezicht is de verwachting dat een steekproefsgewijze aanpak binnen de reguliere capaciteit kan worden opgepakt.

In totaal schatten we in dat de gevolgen van de regeling €20.000 (voor 0,2 fte) en €10.000 aan incidentele kosten zullen bedragen.

1.4

Het regelen van lokale voorrang bij betaalbare koopwoningen heeft financiële gevolgen voor verkopers en kopers. Voor verkopers betekent de regeling dat er extra werkzaamheden moeten worden verricht om de voorrangsregeling uit te werken. Voor kopers betekent de regeling dat er een vergunningaanvraag moet worden ingediend met de bijbehorende legeskosten (naar verwachting zo’n € 100,- per aanvraag).

Aanvullende financiële notities Vervolg Na inwerkingtreding van de voorliggende Wet versterking regie Volkshuisvesting zal naar verwachting de urgentieregeling in de verordening weer moeten worden aangepast met nieuwe aandachtsgroepen. De gevolgen worden de komende tijd in de regio opgepakt. Monitoring of evaluatie In de regio Foodvalley is afgesproken dat de gezamenlijke gemeenten samen met de corporaties, via een regionale werkgroep de werking van de Huisvestingsverordening zal monitoren en evalueren.

4

Participatie De huurdersorganisaties in de regio zijn geïnformeerd over de voorgestelde wijzigingen door middel van een mail (zie bijlage 9). Communicatie Na vaststelling zal de verordening worden gepubliceerd op de gebruikelijke manier. Bijlagen Bijlage 1A: De Huisvestingsverordening gemeente Rhenen 2025-2028 Bijlage 1B: De Huisvestingsverordening gemeente Rhenen 2025-2028 (zonder de variant met de voorrangsregeling voor betaalbare koop) Bijlage 2: Schaarsterapport Rhenen Bijlage 3: Oplegger bij de regiodag Bijlage 4: Regionale modelverordening (schone versie) Bijlage 5: Regionale modelverordening (met wijzigingen bijhouden) Bijlage 6: Advies gezamenlijke provincies Bijlage 7: Reactie op advies provincies namens de regio Bijlage 8: Memo over financiële en personele gevolgen van het reguleren van nieuw te bouwen betaalbare koopwoningen Bijlage 9: Mail aan huurdersorganisaties

5