Raadsvoorstel vaststellen gebiedsvisie Dokter Wallerstraat

Bestuurlijk Voorstel raad Datum Behandelaar Zaaknummer Portefeuillehouder Besluitvormend orgaan Publicatie Onderwerp

: : : : : : :

24 september 2024 Teun Fiers 1177180 Gert van Laar Gemeenteraad Rhenen openbaar vaststellen gebiedsvisie Dokter Wallerstraat

Voorstel: De gemeenteraad besluit: 1. De gebiedsvisie Dokter Wallerstraat (bijlage 1) vast te stellen, met als belangrijkste punten: A. Een vertaling van het geldend gemeentelijk beleid naar uitgangspunten voor het plangebied • Uitgaan van een mix van verschillende doelgroepen, met de nadruk op een diversiteit van kleine huishoudens (1 of 2 personen). • Minimaal levensloopbestendige woningen, zo mogelijk ook zorggeschikte woningen of geclusterde woonvormen met ontmoetingsruimte. • Een aantrekkelijke en veilige woonomgeving met veel groen en ruimte voor spelen, wandelen en zitten. • Groen en bomen zoveel mogelijk behouden en met elkaar verbinden. • Hanteer het ‘STOMP-principe’ van duurzame mobiliteit. • In principe zijn de geldende parkeernormen van toepassing, maar een onderbouwde afwijking op basis van de toekomstige parkeervraag is bespreekbaar. B. Een stedenbouwkundige visie voor de toekomstige ontwikkeling van het plangebied • De ambitie is om meer woningen terug te bouwen. De huidige 90 woningen worden vervangen door nieuwe sociale huurwoningen. De woningen die er meer worden gebouwd, dienen deels uit sociale huur en deels uit andere woningcategorieën en/of een combinatie van wonen met zorg te bestaan.

• Binnen de aangegeven gebieden kan maximaal 50% bebouwd worden met 3 of 5 bouwlagen, met mogelijkheid voor een uitzondering naar 6 bouwlagen en/of een bebouwingsaccent van 7 bouwlagen. • Ter hoogte van het plangebied wordt de Dokter Wallerstraat ‘ingekort’. Hierdoor wordt ruimte gecreëerd voor een centrale groene ruimte. De nieuwe appartementengebouwen oriënteren zich op deze groene ruimte. • De toegankelijkheid en gebruiksvriendelijkheid van de openbare ruimte verbeteren door het nivelleren van de hoogteverschillen. Het heeft de voorkeur om een deel van het hoogteverschil op te vangen in de gebouwen, met de toepassing van inpandige bergingen of (half)verdiept parkeren. • Parkeerplaatsen zijn zoveel mogelijk aan de achterzijde van de nieuwe woongebouwen, zoveel mogelijk uit het zicht van de centrale groene ruimte. 2. Het college opdracht te geven om de samenwerking met Rhenam Wonen voort te zetten, met de volgende uitgangspunten: • Herontwikkeling van het gebied als één geheel, waarbij de opbrengst van de woningbouw ten goede komt aan de herontwikkeling van het gebied als geheel. • Een stedenbouwkundig ontwerp ontwikkelen dat voldoet aan de eisen en wensen in de gebiedsvisie. • Bewoners, omwonenden en organisaties in de omgeving verder betrekken bij de ontwikkeling van het plan volgens de principes van waarderend vernieuwen.

• Het stedenbouwkundig ontwerp ter consultatie voorleggen aan de commissie Ruimte en Economie voordat we dit ontwerp contractueel vastleggen. 3. Een voorbereidingsbudget van €50.000,- beschikbaar te stellen om tot een intentieovereenkomst te komen, voor kosten die uiteindelijk worden verrekend in de grondexploitatie, en dit te dekken uit de algemene reserves. 1

Inleiding Tussen de Groeneweg, Willem van Nasstraat, de Bantuinweg en de Nieuwe Veenendaalseweg ligt de Dr. Wallerstraat. De woningcorporatie Rhenam Wonen wil hun 4 portiekflats (90 appartementen) aan de Dr. Wallerstraat slopen en vervangen door nieuwbouw. Deze wens biedt mogelijkheden om de woonkwaliteit in de buurt te verbeteren en vraagt tegelijkertijd om een goede aansluiting met de ruimtelijke ontwikkelingen die al spelen in de omgeving. Door middel van een gebiedsvisie geven we deze doelen verder vorm. Er zijn duidelijke kaders opgesteld waar een toekomstig ontwerp aan getoetst kan worden. De gebiedsvisie Dokter Wallerstraat is opgesteld door een stedenbouwkundig bureau in opdracht van de gemeente. De gebiedsvisie bevat uitgangspunten van de gemeente en van Rhenam Wonen, een samenvatting van het gevoerde participatieproces, een ruimtelijke analyse en een uitgebreide stedenbouwkundige visie. De gebiedsvisie bevat daarnaast een voorbeelduitwerking (pagina 30) en drie alternatieve stedenbouwkundige oplossingen (pagina 35) om aan te tonen dat het geheel van kwalitatieve eisen realistisch is. Hierbij is gerekend met 150 woningen, maar een aantal woningen is niet vastgelegd in de gebiedsvisie. Een ontwerp met meer woningen is dus niet uitgesloten, mits aan de gestelde kwaliteitseisen wordt voldaan.

Kaders Het opstellen van een gebiedsvisie voor de Dokter Wallerstraat maakt onderdeel uit van het bestuursprogramma 2022-2026 (Thema 5: Sterke en vitale samenleving). Voor het opstellen van de gebiedsvisie is in het bestuursprogramma ook een budget van €65.000,- gereserveerd, wat in de voorjaarsrapportage 2024 is opgehoogd naar €98.000,-. Het toevoegen van woningen binnen de kernen, evenals de mogelijkheid voor hoogbouw is ook vastgelegd in de Visie op Rhenen. Beoogd doel De gebiedsvisie is bedoeld als kaderstellend document voor de herontwikkeling van het plangebied Dokter Wallerstraat. De herontwikkeling van het plangebied heeft als doel om bij te dragen aan de woningbouwopgave in de gemeente, evenals de woon- en verblijfskwaliteit ter plaatse te verbeteren. Argumenten 1.1/2.1 De locatie is erg geschikt voor het toevoegen van woningen Het plangebied Dokter Wallerstraat is gelegen dichtbij het centrum en meerdere voorzieningen (zorg, sport, scholen, winkels etc.). Het gebied is daarmee geschikt voor verdichting, met meer woningen. Dit levert een bijdrage aan de woningbouwopgave in de gemeente. 1.2/2.2 De woon- en verblijfskwaliteit in het gebied kan verbeterd worden Rhenam Wonen heeft aangegeven dat de woningen aan de Dokter Wallerstraat zo verouderd zijn, dat zij deze wil slopen en nieuwe woningen wil bouwen.

Daarnaast is uit de ruimtelijke analyse gebleken dat de huidige inrichting van het gebied niet tot een optimale belevings- en gebruikswaarde van de openbare ruimte leidt. 1.3./2.3 De gebiedsvisie maakt herontwikkeling van het gebied mogelijk In de gebiedsvisie zijn duidelijke kaders voor een kwalitatief goed stedenbouwkundig ontwerp omschreven. Door de vaststelling van de gebiedsvisie wordt het daarom mogelijk om een ontwerp te maken los van de regels in het huidige omgevingsplan. 1.4 De gebiedsvisie is tot stand gekomen met participatie van de buurt Bewoners, omwonenden en organisaties in de omgeving van de Dokter Wallerstraat hebben op twee momenten bijgedragen aan de gebiedsvisie. In april 2024 zijn er open gesprekken gevoerd met mensen over wat zij graag zouden willen met de toekomst van het gebied. De opkomst in deze fase was beperkt, maar er is wel met een diversiteit aan participanten gesproken en een palet van wensen en visies op het gebied werd duidelijk. In juni 2024 konden mensen reageren op de conceptgebiedsvisie tijdens een participatieavond. Deze avond was goed bezocht door een diversiteit aan betrokkenen. Beide participatierondes hebben bijgedragen aan de inhoud van de gebiedsvisie, en

2

hebben geleid tot een lijst van aandachtspunten voor het vervolgproces. Een beschrijving van het participatieproces en de uitkomst is opgenomen in het participatieverslag (bijlage 2). 3.1 Een voorbereidingsbudget is noodzakelijk om de volgende stap te maken in deze ontwikkeling Om gezamenlijk met Rhenam Wonen tot een intentieovereenkomst te komen, wordt onderzoek gedaan naar verschillende samenwerkingsvormen. Indien noodzakelijk wordt er extern advies ingewonnen. Onderzoek naar relevante milieuaspecten worden gestart, zodat deze later het proces niet vertragen. Zonder voorbereidingsbudget kunnen deze activiteiten niet worden uitgevoerd en strandt de woningbouwontwikkeling. €50.000,- is nodig op basis van de volgende raming: Onderzoek samenwerkingsvormen met Rhenam Wonen projectleiding advisering (stedenbouwkundig, planeconomisch, juridisch)

€ 20.000,00 * € 11.000,00 *

Milieuonderzoeken Quickscan ecologie Onderzoek naar gierzwaluwen Onderzoek naar huismussen Onderzoek naar vleermuizen Verkennend bodemonderzoek Archeologisch onderzoek

€ € € € € €

700,00 ** 1.300,00 ** 1.000,00 ** 6.000,00 ** 6.000,00 ** 4.000,00 **

€ 50.000,00 Totaal * Uitgaand van ondertekening intentieovereenkomst eind 2024 / begin 2025. ** 75% van het geraamde bedrag, op basis van grondeigendom binnen het plangebied gaan we ervan uit dat Rhenam Wonen 25% van de kosten op zich zal nemen. 3.2 Het plan is om de kosten uiteindelijk te verrekenen in de grondexploitatie voor de herontwikkeling De kosten die we maken ná het vaststellen van de gebiedsvisie zijn onderdeel van de grondexploitatie van de herontwikkeling van het gebied, in de vorm van plankosten en gemeentelijke apparaatskosten. Het voorbereidingsbudget is dus een voorinvestering, die later wordt verrekend. Bij het sluiten van de intentieovereenkomst wordt duidelijk wanneer en hoe deze kosten precies verrekend zullen worden. Het middels de intentieovereenkomst terug te ontvangen bedrag voegen we weer toe aan de algemene reserve. 3.2 Door milieuonderzoeken te starten, wordt vertraging later in het proces voorkomen. Milieuonderzoeken zijn vereist voor het wijzigen van het omgevingsplan, wat noodzakelijk is om een inrichting van het gebied volgens de gebiedsvisie mogelijk te maken. Milieuonderzoeken kunnen lang duren en seizoensgebonden zijn. Door tijdig te starten met deze onderzoeken, voorkomen we vertraging later in het proces. 3.3 Door milieuonderzoeken te starten, komen de risico’s van de ontwikkeling in beeld.

Milieuonderzoeken geven duidelijkheid over sommige van de kosten die gemaakt zullen moeten worden voor de herontwikkeling van de Dokter Wallerstraat. Door deze kosten tijdig in beeld te hebben, kunnen er plannen gemaakt worden met minder onzekerheid over de haalbaarheid. Kanttekeningen (risico's en nadelen) 1.1 Het is onzeker of alle genoemde kaders en wensen uiteindelijk ook uitvoerbaar zijn In deze fase van visievorming kunnen we de grondexploitatie voor deze ontwikkeling nog niet volledig doorrekenen. In de gebiedsvisie zijn veel kaders en wensen opgenomen, maar het zal pas in het ontwerpproces blijken welke elementen passen in een financieel haalbaar plan. Wensen vanuit de gemeenteraad of samenleving vergroten in veel gevallen de financiële druk op de exploitatie. Er is in de gebiedsvisie wel geprobeerd om dit zoveel mogelijk te ondervangen en realistische kaders op te stellen waarbinnen voldoende ruimte blijft voor een haalbaar plan.

3

1.2 Het kader voor de bouwhoogte is beperkend voor het aantal toekomstige woningen Het stedenbouwkundig bureau heeft op basis van een grondige stedenbouwkundige analyse bepaald dat bouwen tot (in de regel) 5 bouwlagen passend is in dit gebied, met een uitzondering tot 6 of bebouwingsaccent tot 7 bouwlagen. Dit kader is beperkend voor het aantal woningen wat in het gebied gebouwd kan worden, en staat op gespannen voet met de gemeentelijke woningbouwopgave. In dit kader valt het te overwegen om hoger bouwen toe te staan. Het is echter wel de vraag of een laag hoger bouwen ook gaat leiden tot een ontwerp met meer woningen, omdat het dan bijzonder lastig wordt om ook voldoende parkeerplaatsen en voldoende groen aan te leggen. Op dit moment zijn deze kaders met elkaar in balans, daarom is het advies om de gebiedsvisie als geheel vast te stellen. 2.1 De exacte samenwerkingsvorm met Rhenam Wonen ligt nog niet vast De eerstvolgende stap is dat het college van B&W de samenwerkingsvorm met Rhenam Wonen verder vastlegt in een intentieovereenkomst. Er vindt op dit moment nog overleg plaats tussen de gemeente en Rhenam Wonen om te bepalen welke samenwerkingsvorm het best past om de herontwikkeling van het plangebied Dokter Wallerstraat uit te voeren.

We proberen om de meest doelmatige samenwerkingsvorm te vinden, waarbij kosten en risico’s van de herontwikkeling op een redelijke wijze zijn verdeeld tussen de partijen. Zodra er overeenstemming is over de intentieovereenkomst, informeert het college de raad informeren over de samenwerkingsvorm die is gekozen. 3.1 Het is nog onduidelijk hoe en wanneer dit voorbereidingsbudget wordt verrekend Doordat de samenwerkingsvorm tussen Rhenam Wonen en gemeente nog niet is bepaald, is ook nog niet duidelijk door wie en wanneer de gemaakte kosten worden vergoedt. Hier komt meer duidelijkheid over op het moment dat de intentieovereenkomst wordt gesloten. Het doel is om voor het eind van 2024 geregeld te hebben. Er is dus op dit moment geen zekerheid dat de kosten worden vergoedt, in het geval dat de ontwikkeling strandt. Er is wel de wil en het onderling vertrouwen bij gemeente en Rhenam Wonen om de ontwikkeling door te zetten. Rhenam Wonen heeft ook al flink geïnvesteerd in deze ontwikkeling. Aanvullende financiële notities Voor het opstellen van de gebiedsvisie is reeds een budget vastgesteld. Om het vervolgproces te starten stellen we een voorbereidingsbudget voor van €50.000,-. Zodra de intentieovereenkomst is gesloten, worden de kosten en tijdsbesteding gedekt volgens de afspraken in deze overeenkomst.

Mocht hiervoor meer budget vanuit de gemeente nodig zijn, dan leggen we dit voor aan de gemeenteraad. De financiële gevolgen van dit besluit verwerken we in de Najaarsrapportage 2024. Vervolg Vervolgstappen Zie kanttekening 2.1. De eerstvolgende stap is dat het college met Rhenam Wonen een intentieovereenkomst sluit over het te volgen proces. We informeren de raad hier te zijner tijd over. Monitoring of evaluatie Op het moment dat het stedenbouwkundig plan ter consultatie wordt voorgelegd aan de commissie Ruimte en Economie maken we duidelijk in welke mate de eisen en wensen uit de gebiedsvisie zijn opgenomen in het ontwerp. Participatie We betrekken bewoners, omwonenden en organisaties in de omgeving van de Dokter Wallerstraat bij het vormen van een stedenbouwkundig ontwerp. Afhankelijk van de samenwerkingsvorm die wordt gekozen neemt Rhenam Wonen of de gemeente de leiding in dit proces. Communicatie De meest actuele informatie over dit project is ten alle tijden te vinden op de website van de gemeente (https://www.rhenen.nl/dokter-wallerstraat). Bij mijlpalen in het proces informeert het college de raad hierover.

4

Bijlagen Bijlage 1: gebiedsvisie Dokter Wallerstraat Bijlage 2: participatieverslag gebiedsvisie Dokter Wallerstraat

5