Raadsvoorstel vaststellen bestemmingsplan en omgevingsvergunning Franseweg 95

Bestuurlijk voorstel raad Datum Behandelaar Zaaknummer Portefeuillehouder Besluitvormend orgaan

: : : : :

19 april 2022 Joeri Peek 979493 Barth van Eeten Gemeenteraad Rhenen

Publicatie Onderwerp

: :

Openbaar Gewijzigd vaststellen bestemmingsplan “Franseweg 95” te Elst

Gevraagd besluit: Het college besluit: 1. in te stemmen met de “Nota van Beantwoording zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan ‘Franseweg 95’, Ontwerp omgevingsvergunning ‘Franseweg 95’”; 2. de omgevingsvergunning ‘Franseweg 95’ te verlenen; De gemeenteraad besluit: 1. 2. 3. 4.

in te stemmen met de “Nota van Beantwoording zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan ‘Franseweg 95’, Ontwerp omgevingsvergunning ‘Franseweg 95’” het bestemmingsplan ‘Franseweg 95’ (NL.IMRO.0340.BPFranseweg95-VA01) gewijzigd vast te stellen; geen exploitatieplan vast te stellen; het vaststellingsbesluit en het vastgestelde bestemmingsplan te publiceren en ter inzage te leggen.

Aanleiding/ voorgeschiedenis Eerdere besluitvorming Op 28 mei 2013 is het bestemmingsplan ‘Kern Elst 2012’ vastgesteld. Ten tijde van het opstellen van dit plan is gekeken naar een mogelijke herontwikkeling van het terrein van het voormalig galvanisatiebedrijf aan de Franseweg 95 te Elst. Omdat deze ontwikkeling nog niet geheel duidelijk was bij het opstellen van het bestemmingsplan is gekozen voor het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid. Middels deze wijzigingsbevoegdheid is het college bevoegd de gronden om te zetten naar de bestemming ‘Wonen’ voor de bouw van maximaal 14 woningen. Op 16 oktober 2018 heeft het college van burgemeester en wethouders ingestemd met de herontwikkeling van het terrein van het voormalig galvanisatiebedrijf aan de Franseweg 95 te Elst. Op 17 mei 2021 is een anterieure exploitatieovereenkomst inclusief planschadeovereenkomst aangegaan met initiatiefnemer. Hierin zijn de kaders voor de vaststelling van het bestemmingsplan dat de verwezenlijking van het project mogelijk maakt, de voorwaarden waaronder het plangebied ontwikkeld zal worden en het daarbij behorende kostenverhaal vastgelegd. Omdat ten tijde van het vaststellen van de overeenkomst het plan in een zodanig vergevorderd stadium zat is besloten om

voor deze ontwikkeling af te wijken van de doelgroepenverordening en zijn geen vereveningsbijdrage in rekening gebracht. Het voorgenomen plan voldoet met 12 grondgebonden woningen aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid. Bij het uitwerken van de plannen is gebleken dat het wenselijk is om een gedeelte van de gronden welke nu bestemd zijn als ‘Wonen’ in gebruik te nemen voor verkeerstechnische doeleinden. Omdat hiermee afgeweken wordt van de wijzigingsbevoegdheid, wordt een bestemmingsplanprocedure doorlopen. Op 8 juni 2021 heeft de gemeenteraad ingestemd met het toepassen van de coördinatieregeling voor deze ontwikkeling overeenkomstig artikel 3.30 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Dit betekent dat het ontwerp bestemmingsplan en de ontwerp omgevingsvergunning tegelijk gedurende zes weken ter visie zijn gelegd. Op 12 januari 2022 hebben burgemeester en wethouders bekend gemaakt dat, met toepassing van de coördinatieregeling, het ontwerpbestemmingsplan ‘Franseweg 95’ en de hieraan gerelateerde ontwerp omgevingsvergunning gedurende zes weken ter inzage komen te liggen. Het ontwerpbestemmingsplan met de bijbehorende stukken en de ontwerp-omgevingsvergunning met bijbehorende stukken hebben van 13 januari 2022 tot en met woensdag 23 februari 2022 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn 4 zienswijzen binnengekomen.

De beantwoording hiervan is uitgewerkt in de “Nota van Beantwoording zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan ‘Franseweg 95’, Ontwerp omgevingsvergunning ‘Franseweg 95’”. Kaders Een bestemmingsplanprocedure vindt de juridische basis in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De procedure tot vaststelling van een bestemmingsplan is opgenomen in artikel 3.8 Wro. Artikel 6.12 Wro bepaalt of er al dan niet een exploitatieplan vastgesteld moet worden. Het plan is daarnaast voorbereid op basis van afdeling 3:4 Algemene wet bestuursrecht (Awb). Beoogd effect Het doel van dit bestemmingsplan is het juridisch-planologisch kader te scheppen voor de herontwikkeling van dit perceel gelegen aan de Franseweg 95 in Elst. Door in te stemmen met het bestemmingsplan wordt ruimte geboden aan het ontwikkelen van 11 rijwoningen en één vrijstaande woning. Het woningaanbod in Elst wordt hiermee vergroot. Argumenten 1.1 Instemmen met de “Nota van Beantwoording zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan ‘Franseweg 95’, Ontwerp omgevingsvergunning ‘Franseweg 95’” Gedurende de termijn dat het bestemmingsplan ter inzage heeft gelegen zijn 4 zienswijzen Binnengekomen. Belangrijkste argumenten zijn verkeersveiligheid en de aanwezige bodemverontreiniging.

Een uitgebreid antwoord is opgenomen in de bijlage “Nota van Beantwoording zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan ‘Franseweg 95’, Ontwerp omgevingsvergunning ‘Franseweg 95’”. De nota wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen én is onderdeel van het vaststellingsbesluit. De ingediende zienswijzen geven aanleiding tot de volgende aanpassingen van het ontwerpbestemmingsplan. ▪ Artikel 4.4.3 (zwembaden) is uit de regels geschrapt; ▪ De verbeelding is aangevuld met een aandachtsgebied bodem. In de regels in artikel 7.1 ‘milieuzone - aandachtsgebied bodem’ is geregeld dat ter plaatse van deze aanduiding het pas na toestemming van het bevoegd gezag is toegestaan om graafwerkzaamheden dieper dan 1 meter onder maaiveld te mogen verrichten, grondwater te onttrekken of diepwortelende beplanting aan te brengen. Ambtshalve is een wijziging in de omgevingsvergunning aangebracht. Dit heeft betrekking op een zakelijk recht ten behoeve van de netbeheerder. Het bijgebouw is uit de vergunning gehaald. ▪ ▪

2.1 het voorgestelde plan is ruimtelijk aanvaardbaar De herontwikkeling van het terrein van het voormalige galvanisatiebedrijf zorgt voor een kwalitatieve impuls aan het gebied en draagt bij aan de vraag naar betaalbare woningen. Het galvanisatiebedrijf heeft tientallen jaren in deze woonwijk van Elst gestaan. In het verleden heeft de bevolking uit de woonwijk verschillende keren bij de gemeente aangedrongen om het bedrijf uit de woonbuurt te verwijderen. Inmiddels is het bedrijf al enkele jaren weg en staan de gebouwen nagenoeg leeg. Dit leidt tot een verpauperd straatbeeld. Ook is er geregeld sprake van overlast door jongeren in de gebouwen. Met deze ontwikkeling worden de voormalige ontsierende bedrijfsgebouwen gesloopt. Op een aantal plekken binnen het plangebied is sprake van bodemverontreiniging. Met deze ontwikkeling wordt de grond geschikt gemaakt voor de woonfunctie. Gedeputeerde Staten hebben hiervoor ingestemd met het saneringsplan en zij hebben een beschikking Wet bodembescherming afgegeven. Uit de toetsingskaders, verantwoord in de toelichting, zijn geen planologisch relevante beletselen naar voren gekomen. Geconcludeerd kan worden dat het bestemmingsplan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening.

2.2 Er is sprake van een gezamenlijke voorbereidingsprocedure De besluiten zijn gezamenlijk voorbereid volgens Afdeling 3.4 Uniforme openbare voorbereidingsprocedure Awb. De ontwerpbesluiten zijn gezamenlijk ter inzage gelegd. Daardoor kon er in één keer op alle gecoördineerde besluiten zienswijzen worden ingebracht. Doordat sprake is van procedurele coördinatie, blijft de raad bevoegd tot vaststelling van het bestemmingsplan en het college voor het verlenen van de omgevingsvergunning. 3.1 U moet een besluit nemen over het wel of niet vaststellen van een exploitatieplan Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop sprake is van een bouwplan zoals bijvoorbeeld één of meerdere woningen. De gemeenteraad hoeft geen exploitatieplan vast te stellen indien het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen grond anderszins verzekerd is, bijvoorbeeld door het sluiten van een anterieure overeenkomst. Er is met initiatiefnemer een anterieure overeenkomst afgesloten. Hierin is tevens het planschaderisico afgewenteld op de initiatiefnemer.

4.1 Wettelijke procedure kan worden afgerond Op de vaststelling van een bestemmingsplan is de uniforme procedure van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing, met dien verstande dat binnen 12 weken na de terinzagelegging een besluit omtrent de vaststelling moet worden genomen. 1. Tegen een besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan is beroep mogelijk voor belanghebbenden bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State De vier indieners van de zienswijzen kunnen van deze mogelijkheid gebruik maken. Daarnaast kunnen andere belanghebbenden ook beroep indienen tegen het vastgestelde bestemmingsplan Financiële toelichting Het betreft een verzoek om herziening van het bestemmingsplan. Doordat een exploitatie- en planschade overeenkomst is afgesloten, worden de ambtelijke kosten voor het in procedure brengen van dit bestemmingsplan in rekening gebracht bij de initiatiefnemer. Eventuele verzoeken om planschade, welke ook nog eens worden toegewezen, worden via een overeenkomst tegemoetkoming in schade doorbelast aan de initiatiefnemer. Op basis van deze overeenkomsten zitten er aan dit verzoek geen kosten verbonden voor de gemeente. Personele gevolgen Er zitten geen personele gevolgen aan dit advies. Duurzaamheid Voor wat betreft de nieuwbouwwoningen is het doel om te komen tot een energielabe A+++.

Om dit te bereiken zijn de volgende maatregelen van toepassing: woningen worden conform BENG eisen gebouwd;

-

ventilatiesysteem met winddrukgeregelde toevoerroosters en mogelijk CO2 gestuurde afzuiging; optimale kierdichting' HR++ beglazing HR ketel met hoog watertap-rendement' FSC hout voor kozijnen enz.; klok thermostaat met weekprogramma' pv-panelen standaard' prefab kanaalplaatvloeren begane grond, 1e en 2e verdieping' milieuvriendelijke bouwmaterialen.

Voor de woningen kunnen daarnaast ook een aantal mogelijkheden worden aangeboden, zoals het toepassen van: warmtepomp, lucht/water, maar ook d.m.v. bodemcollectoren (mogelijk standaard toepassing); meer PV-panelen; tripple beglazing; douche WTW; zonnecollectoren; extra aandacht voor luchtdichting; laag-temperatuurverwarming; overal dubbele kierdichting; thermostatische radio kranen; zonwerende beglazing. Participatie De gemeente Rhenen vindt het belangrijk dat initiatiefnemers, belanghebbenden betrekken bij ruimtelijke ontwikkelingen. Daarnaast gaat de Omgevingswet uit van het vroegtijdig betrekken van belanghebbenden bij het maken van plannen. De wet geeft daarbij aan dat de initiatiefnemer verantwoordelijk is voor deze participatie. Daarbij vraagt de Omgevingswet van gemeenten dat zij initiatiefnemers stimuleren om in gesprek te gaan met belanghebbenden over hun initiatief. De wijze waarop deze participatie plaatsvindt is vormvrij. Participatie vindt plaats voorafgaand aan een besluit en staat daarmee los van de formele procedure van zienswijzen en bezwaren die bij besluiten geldt. In de rapportage participatie ‘Herontwikkeling voormalig galvanisatiebedrijf Franseweg 95’ is aangegeven op welke wijze participatie is gevoerd, welke reacties dit heeft opgeleverd en wat met de reacties is gedaan.

Communicatie De indieners van de zienswijzen worden op de hoogte gebracht van de beantwoording van hun zienswijze en het vervolgproces van het bestemmingsplan. De vaststelling wordt gepubliceerd in Hét Gemeente Nieuws Rhenen, het Gemeenteblad, en op de gemeentelijke website. Ook de initiatiefnemer wordt van de vaststelling op de hoogte gesteld. Vervolgprocedure Na positieve besluitvorming door de raad wordt de vaststelling gepubliceerd in Hét Gemeentenieuws, het Gemeenteblad en op onze website. Tijdens de tervisielegging van het vastgestelde bestemmingsplan en omgevingsvergunning hebben belanghebbenden en eenieder die een zienswijze heeft ingediend tegen het ontwerpbesluit, de mogelijkheid om beroep in te stellen bij de Raad van State. Na afloop van de beroepstermijn van zes weken treedt het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning in werking. Indien geen beroep ingesteld wordt, is het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning ook direct onherroepelijk. Wordt er wel beroep ingesteld, dan wordt het

bestemmingsplan en de omgevingsvergunning pas onherroepelijk als de Raad van State uitspraak heeft gedaan. Bijlagen Bijlage 1: Ingekomen zienswijzen (geanonimiseerd) Bijlage 2: Nota van Beantwoording zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan ‘Franseweg 95’, Ontwerp omgevingsvergunning ‘Franseweg 95’ Bijlage 3: Bestemmingsplan Franseweg 95 Bijlage 4: Bijlagen behorende bij de toelichting bestemmingsplan Franseweg 95 Bijlage 5: Bijlagen behorende bij de regels bestemmingsplan Franseweg 95 Bijlage 6: Omgevingsvergunning Franseweg 95 Bijlage 7: Rapportage participatie ‘Herontwikkeling voormalig galvanisatiebedrijf Franseweg 95’