Raadsvoorstel vaststellen Bestemmingsplan Achterberg West fase 2

Bestuurlijk Voorstel raad Datum Behandelaar Zaaknummer Portefeuillehouder Besluitvormend orgaan Publicatie Onderwerp

: : : : : : :

12 november 2024 Remco van der Hoogt 1180134 G.J. van Laar Gemeenteraad Rhenen Openbaar Gewijzigd vaststellen Bestemmingsplan Achterberg West fase 2

Voorstel: De gemeenteraad besluit: 1. in te stemmen met de “Nota van Beantwoording zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Achterberg West fase 2”; 2. het bestemmingsplan “Achterberg West fase 2” (NL.IMRO.0340.BPAchterbergW2-VA01) gewijzigd vast te stellen en hiermee mogelijk te maken: de bouw van 109 nieuwe woningen, waarvoor 1 woning wordt gesloopt. 39 woningen hiervan komen in een woon-zorgconcept. ten minste 25% van de woningen worden sociale huur en ten minste 10% middenhuur, in overeenstemming met de Woonvisie Rhenen (actualisatie 2021). ten minste 66% van de woningen zijn betaalbaar, in plaats van 15% goedkope koopwoningen wat in het kwalitatief kader van de Woonvisie Rhenen staat. 3. geen exploitatieplan vast te stellen; 4. het vaststellingsbesluit en het vastgestelde bestemmingsplan te publiceren en ter inzage te leggen; 5. de actieve grondexploitatie Achterberg West afsluiten met een verlies van € 48.400 en dit verlies dekken ten laste van de algemene reserve; 6. de financiële gevolgen van de afgesloten anterieure overeenkomst met een positief resultaat van € 617.700 verwerken in de Voorjaarsrapportage 2025; 7. de financiële gevolgen voor 2024 te verwerken in een wijziging(december) van de begroting 2024. Het college besluit: 8. Geen m.e.r.-(beoordelings)procedure te doorlopen in verband met de beoogde ontwikkeling van Achterberg West fase 2.

Inleiding De gemeenteraad heeft in 2014 een structuurvisie vastgesteld voor het hele gebied Achterberg West fase 2. Begin 2020 is de woonzorgvoorziening de Linde in Achterberg opgeleverd. Daarna is de planvorming voor de woningbouw binnen het gebied Achterbergse Erven gestart. De gemeenteraad stemde op 22 februari 2022 unaniem in met de uitbreiding van het plangebied met het westelijk plandeel: de Erven. Op 30 juni 2023 heeft de initiatiefnemer een conceptontwerpbestemmingsplan ingediend. Van 28 december 2023 tot en met 7 februari 2024 lag het ontwerpbestemmingsplan “Achterberg West fase 2” ter inzage. Op 2 juli 2024 heeft het college een anterieure exploitatieovereenkomst (inclusief planschadeovereenkomst) gesloten met de initiatiefnemer, evenals een koopovereenkomst om de

1

gemeentelijke gronden in het plangebied te verkopen die nodig zijn voor de realisatie van het woningbouwproject. Dit raadsvoorstel betreft het vaststellen van het bestemmingsplan. Aanvullend op het bestemmingsplan moeten ook het bijbehorende beeldkwaliteitsplan en de geurverordening vastgesteld worden. Kaders Een bestemmingsplanprocedure vindt de juridische basis in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De procedure tot vaststelling van een bestemmingsplan is opgenomen in artikel 3.8 Wro. Artikel 6.12 Wro bepaalt of er al dan niet een exploitatieplan vastgesteld moet worden. Het plan is daarnaast voorbereid op basis van afdeling 3:4 Algemene wet bestuursrecht (Awb). De ontwikkeling is verder inhoudelijk getoetst aan de geldende beleidskaders van zowel rijk, provincie als gemeente. Relevante gemeentelijke beleidskaders zijn bijvoorbeeld de Visie op Rhenen 2035 en de Woonvisie Kiezen voor Rhenen. Specifiek voor dit gebied bouwt het bestemmingsplan voort op de structuurvisie De Achterbergse Erven (2014). De volledige toetsing is opgenomen in paragraaf 3.3 van de toelichting op het bestemmingsplan. Beoogd doel Door in te stemmen met het bestemmingsplan wordt ruimte geboden om het woningaanbod in Achterberg te vergroten met 108 woningen.

Argumenten 1.1 De ingediende zienswijzen worden volledig beantwoord Van 28 december 2023 tot en met 7 februari 2024 lag het ontwerpbestemmingsplan “Achterberg West fase 2” ter inzage. Gedurende deze periode kon eenieder een zienswijze indienen op het ontwerpbestemmingsplan. Er zijn 13 zienswijzen ingediend, over veel verschillende onderwerpen. Deze zijn allemaal beantwoord. De zienswijzen met nummers 2, 6 en 12 hebben niet geleid tot wijzigingen in het bestemmingsplan. Alle andere zienswijzen hebben wel tot één of meerdere wijzigingen geleid in de regels, toelichting of verbeelding van het bestemmingsplan. De beantwoording en wijzigingen zijn te lezen in de “Nota van Beantwoording zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Achterberg West fase 2” (bijlage 2). Deze nota wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen én is onderdeel van het vaststellingsbesluit. 2.1 Het plan draagt bij aan de woningbouwopgave De woningnood in onze gemeente is, net als in de rest van Nederland, groot. Naar verwachting komt de woningbouw in Achterberg West fase 2 voor een groot deel ten goede aan woningzoekenden uit onze gemeente. Het plan draagt daarbij in belangrijke mate bij aan het behalen van onze woningbouwdoelstelling voor de bouw van ongeveer 50 woningen per jaar, zoals opgenomen in de Woondeal 2022-2030 Regio FoodValley.

2.2 Het plan voorziet in de behoefte aan wonen met zorg In het plan zijn 39 woningen onderdeel van een woon-zorgconcept. Dit is het zuidoostelijk deel van het plangebied. Het woon-zorgconcept houdt in dat mensen met en zonder zorgvraag hier samen leven en omkijken naar elkaar. Bewoners hebben een eigen woning en kunnen gebruik maken van een gemeenschappelijke tuin en binnenruimte. Met de initiatiefnemer is afgesproken dat ten minste 30% van deze woningen worden verhuurd of verkocht aan mensen met een intensieve zorgvraag. Zorgorganisatie Quarijn kan er zorg leveren vanuit de naastgelegen locatie ‘De Linde’ (Grote Akker 22). Deze vorm van wonen met zorg voorziet in een toenemende vraag en wordt gezien als toekomstbestendig. 2.3 Het plan voorziet in de behoefte aan betaalbare woningen In het plan zijn 28 (26%) sociale huurwoningen opgenomen, 14 (13%) middenhuur woningen en 29 (27%) betaalbare koopwoningen (tot €390.000 prijspeil 2024) opgenomen. Goedkope koopwoningen (woningen tot €299.746,- prijspeil 2024), waarvan 15% benoemd in de Woonvisie Rhenen, zijn niet opgenomen in het plan. Gedurende het ontwerpproces heeft de initiatiefnemer aangegeven dat het 2

financieel niet haalbaar was om goedkope koopwoningen op te nemen in het plan. Het voorstel van het college is om in plaats van deze goedkope woningen de eis van 66% betaalbare woningen toe te passen. Deze eis komt voort uit de Woondeal 2022-2030 Regio Foodvalley. Dit resulteert in dit 33 betaalbare woningen (29 betaalbare koop en 4 middenhuur), in plaats van de 16 goedkope koopwoningen. Meer betaalbare woningen sluit aan bij de woningbehoefte, de vraag naar betaalbare koopwoningen is erg groot. 2.4 Het plan is ruimtelijk aanvaardbaar Het plan is uitgebreid getoetst aan al het relevant beleid van de gemeente, waaronder mobiliteit, parkeren, klimaatadaptatie, water, groen en milieuwetgeving. Het plan voldoet aan al dit beleid, en leidt dus tot een goede ruimtelijke ordening. 2.5 Het plan is met participatie tot stand gekomen De initiatiefnemer heeft in het kader van het proces bestemmingsplan een uitgebreid participatieproces doorlopen. Een verslag hiervan is toegevoegd aan de toelichting van het bestemmingsplan. De wensen van de omwonenden zijn zoveel als redelijkerwijs mogelijk verwerkt in het plan. 3.1 Een exploitatieplan is in dit geval niet nodig Er is namelijk al een anterieure overeenkomst gesloten met initiatiefnemer, waarin ook het planschaderisico afgewenteld op de initiatiefnemer.

De gemeenteraad hoeft volgens de Wro geen exploitatieplan vast te stellen als het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen grond anderszins verzekerd is. 4.1 De wettelijke procedure kan worden afgerond Op de vaststelling van een bestemmingsplan is de uniforme procedure van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing. De procedure, die is gestart bij ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan, wordt afgerond door middel van een besluit van de gemeenteraad. 5.1 De gemeente ontwikkelt zelf geen grond meer in Achterberg West De grondexploitatie Achterberg West bestaat uit twee deelplannen, de realisatie van een Woonzorgcombinatie en fase 2, de bouw van 8 woningen op de gemeentegrond in het plangebied. In 2024 is besloten om de ontwikkeling over te laten aan de initiatiefnemer. De aard van de grondexploitatie verandert daardoor van actief naar faciliterend. Daarvoor is een besluit van de gemeenteraad nodig om de actieve grondexploitatie te sluiten: • Het deelplan woonzorgcombinatie heeft een negatieve boekwaarde van € 196.900. In de anterieure overeenkomst is een bijdrage van het tekort in de woonzorgcombinatie opgenomen van € 193.000. Dit deelplan sluit met een tekort van € 7.700 (zijnde de rentekosten 2023-2024). • Het deelplan fase 2 heeft een negatieve boekwaarde van € 191.800.

Er wordt een bedrag van € 211.800 overgeboekt naar de nieuw faciliterende grondexploitatie en een voorschot van € 57.000 verrekent in de exploitatiebijdrage. Wat resteert is de tot nu genomen winst van € 37.000 (vermeerderd met € 3.700 rente). Deze winst wordt niet meer gerealiseerd en moet nu als verlies worden genomen. In totaal is het verlies van de grondexploitatie € 48.400. Vooruitlopend op het positieve resultaat van de faciliterende grondexploitatie kan dit verlies worden gedekt ten laste van de algemene reserve. 6.1 De anterieure overeenkomst levert een positief resultaat op Met het afsluiten van een anterieure overeenkomst, worden de ambtelijke kosten voor de planontwikkeling van Achterberg West fase 2 in rekening gebracht bij de initiatiefnemer. Ook zijn de bovenwijkse kosten in de exploitatiebijdrage verwerkt. Eventuele verzoeken om planschade, die worden toegewezen worden doorbelast aan de initiatiefnemer. Op basis van deze overeenkomst kunnen de kosten die worden gemaakt door de gemeente in rekening worden gebracht. Met de initiatiefnemer is een verlaging van € 250.000 op de exploitatiebijdrage overeengekomen (vanwege het werk met werk maken). Door het college en de initiatiefnemer is ook een koopovereenkomst gesloten voor de gronden in het gebied, die in eigendom zijn van de gemeente. Dit betreft kadastrale percelen Rhenen G 4478 en Rhenen G 5152.

De overdracht van deze gronden vindt plaats nadat het

3

bestemmingsplan onherroepelijk is geworden. De opbrengst van de gronden bedraagt € 873.540. De anterieure overeenkomst levert per saldo een positief resultaat van € 617.700 waardoor het verlies op de afgesloten grondexploitatie ad € 48.400 ruimschoots wordt gecompenseerd. In de laatste actualisatie ten behoeve van de jaarrekening 2023, waarbij nog werd uitgegaan van een actieve grondexploitatie, is winst op eindwaarde berekend van € 433.400 (reeds genomen winst € 37.000). In bijlage 6 wordt een specificatie van de hier genoemde bedragen gegeven. 7.1 De begroting dient te worden bijgesteld ter voorkoming van onrechtmatigheid In de begroting 2024 en meerjarenraming 2025-2028 is nog uitgegaan van de ramingen van de actieve grondexploitatie. Deze grondexploitatie wordt afgesloten waardoor de begroting niet meer actueel is en gewijzigd dient te worden. De gevolgen voor 2025 en 2026 worden verwerkt in de Voorjaarsrapportage 2025. 8.1 De aanmeldnotitie m.e.r. is aangepast naar aanleiding van ingediende zienswijzen In de eerdere aanmeldnotitie was abusievelijk geen aandacht besteed aan het aspect gezondheid. Ook is de notitie aangepast aan de wijzigingen in het planontwerp. Hierdoor is het collegebesluit dat op basis van de oude aanmeldnotitie is genomen niet meer actueel. Er moet een nieuw besluit worden genomen.

8.2 Er zullen geen belangrijke negatieve gevolgen optreden voor het milieu Uit de toelichting van het bestemmingsplan blijkt dat gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, er geen belangrijke negatieve gevolgen zullen optreden voor het milieu. Voor het bestemmingsplan is dan ook geen m.e.r.procedure of m.e.r.-beoordelingsprocedure noodzakelijk volgens het Besluit m.e.r. Voorgesteld wordt dan ook om te besluiten dat er geen milieueffectrapport hoeft te worden opgesteld voorafgaande aan vaststelling van het bestemmingsplan, omdat er geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu te verwachten zijn. De aanmeldnotitie m.e.r. is te vinden in bijlage 1 van de toelichting op het bestemmingsplan. Kanttekeningen (risico's en nadelen) 2.1 Het woningbouwprogramma voldoet niet helemaal aan de Woonvisie “Kiezen voor Rhenen” en de doelgroepenverordening Ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan is het aantal woningen dat wordt toegevoegd toegenomen tot 108. Van deze woningen is 26% bestemd als sociale huurwoning en 13% voor middenhuur. Dit sluit aan op de Woonvisie en de doelgroepenverordening. De Woonvisie vraagt daarnaast dat 15% van de woningen als sociale koopwoning wordt verkocht. In plaats daarvan ligt in het bestemmingsplan vast dat 27% van de woningen als betaalbare woning volgens de Woondeal wordt verkocht.

Het totaal aan betaalbare woningen komt daarmee op 66%. Dit is in overeenstemming met de inspanningsverplichting uit de Woondeal. Omdat voor wat betreft het aandeel betaalbare woningen wordt aangesloten op de doelstelling van de Woondeal FoodValley 20222030, worden er in Achterberg West fase 2 meer betaalbare woningen gerealiseerd dan de Woonvisie vereist. In ruil hiervoor wordt de bovengrens uit de Woonvisie voor sociale koopwoningen losgelaten en wordt aansluiting gezocht bij de grens voor betaalbare woningen uit de woondeal. 2.2

Voor de nieuwe bewoners is mogelijk een verhoogde kans op longontsteking door de nabijheid van een geitenhouderij Door het RIVM is een verhoogde kans op longontsteking gevonden bij mensen die woonachtig zijn binnen 2 kilometer van een geitenhouderij. Het gehele plangebied bevindt zich binnen deze afstand van een geitenhouderij (Cuneraweg 168). Er zijn op dit moment echter geen algemeen aanvaarde wetenschappelijke inzichten over de oorzaak van deze gezondheidsrisico’s. Toch adviseren de GGD Regio Utrecht en de Omgevingsdienst Regio Utrecht om terughoudend te zijn met het realiseren van woningen binnen 2 kilometer van een geitenbedrijf. Voor de verspreiding van fijnstof (inclusief endotoxinen, ammoniak en micro-organismen) en geur speelt de windrichting een belangrijke rol. In Nederland komt de wind vaak uit het zuidwesten. Met

4

zuidwestenwind gaat de verspreiding van de emissies van de veehouderij/ geitenhouderij niet richting de nieuwe woonwijk Achterberg west, maar juist de andere kant op. Er is in de gemeente Rhenen een zwaarwegende, maatschappelijke en urgente behoefte aan nieuwe woningen. Woningbouwlocaties van deze omvang zijn in de gemeente Rhenen zeer schaars. Om in Rhenen aan de taakstelling met betrekking tot woningbouw te voldoen, is het project Achterberg-West fase 2 onmisbaar. Verder is de agrarische sector in Rhenen een van oudsher belangrijke sector. Rhenen is een veedicht gebied. Gelet daarop is het feitelijk onmogelijk om bij nieuwe woningbouw steeds de meeste strenge voorzorgsrichtlijnen in acht te nemen. Om deze redenen moet het urgente maatschappelijke belang van nieuwe woningbouw op deze locatie voorrang dient te krijgen, ondanks de aanwezigheid van de nabijgelegen veehouderijen en geitenhouderij. Het is wel belangrijk dat de toekomstige bewoners van de nieuwe woonwijk geïnformeerd worden over de nabijheid van deze bedrijven, zodat zij een bewuste keuze maken voor hun mogelijke nieuwe woning. Het college heeft al eerder dit standpunt ingenomen, in het collegebesluit van 24 oktober 2023. 2.3

Tegen een besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan is beroep mogelijk voor belanghebbenden bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State De indieners van de zienswijzen kunnen van deze mogelijkheid gebruik maken. Daarnaast kunnen andere belanghebbenden ook beroep indienen tegen het vastgestelde bestemmingsplan. Vervolg Vervolgstappen Na positieve besluitvorming door de raad wordt de vaststelling gepubliceerd op Overheid.nl, in het gemeentenieuws in De Rijnpost en op onze website. Tijdens de tervisielegging van het vastgestelde bestemmingsplan en omgevingsvergunning hebben belanghebbenden en eenieder die een zienswijze heeft ingediend tegen het ontwerpbesluit, de mogelijkheid om beroep in te stellen bij de Raad van State. Na afloop van de beroepstermijn van zes weken treedt het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning in werking. Als geen beroep ingesteld wordt, is het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning ook direct onherroepelijk. Wordt er wel beroep ingesteld, dan wordt het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning pas onherroepelijk als de Raad van State uitspraak heeft gedaan. Communicatie De indieners van de zienswijzen worden op de hoogte gebracht van de beantwoording van hun zienswijze en het vervolgproces van het bestemmingsplan. De vaststelling wordt gepubliceerd in De Rijnpost, het Gemeenteblad en op de gemeentelijke website.

Ook de initiatiefnemer wordt van de vaststelling op de hoogte gesteld. Bijlagen 1. Ingekomen zienswijzen (geanonimiseerd); 2. Nota van Beantwoording zienswijzen en nota van Wijzigingen bestemmingsplan “Achterberg West fase 2”; 3. verbeelding bestemmingsplan “Achterberg West fase 2”; 4. toelichting en regels bestemmingsplan “Achterberg West fase 2”; 5. bijlagen behorende bij de toelichting bestemmingsplan “Achterberg West fase 2”. 6. Wijzigingen grondexploitaties Achterberg West

5